2023年包干合同4篇

包干合同4篇

發(fā)包方：，簡(jiǎn)稱甲方

承包方：，簡(jiǎn)稱乙方

企業(yè)經(jīng)營(yíng)者：________________________

甲、乙雙經(jīng)協(xié)商，簽訂本合同。

一、承包期限：_______________________

二、承包形式為下列第種：

1.定額補(bǔ)貼，超虧不補(bǔ)，減虧全留

⑴承包期間，財(cái)政共給乙方虧損補(bǔ)元，其中的

元；的元;的元。

⑵乙方虧損超出上述定額，由乙方知行解決。解決辦法為

第1頁(yè)共75頁(yè)

⑶乙方虧損數(shù)額低于上述定額，低于定額的部分全部留給乙方。

2.虧損補(bǔ)貼，減虧分成

上繳利潤(rùn)遞增包干合同（一）包干合同（2）發(fā)包方：

（簡(jiǎn)稱甲方），地址：，法人代表：o

承包方：（簡(jiǎn)稱乙方），地址：,企業(yè)經(jīng)營(yíng)

者：。

甲乙雙方根據(jù)，經(jīng)協(xié)商簽訂本合同。

一、承包形式為上繳利潤(rùn)遞增包干。

二、承包期限自年月日起至年月

日止，共年。

三、上繳利潤(rùn)數(shù)額

1.乙方以元為上繳利潤(rùn)包干基數(shù)，自年起，按平均每年

遞增的比例上繳利潤(rùn)，即年為元，年為

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元，年為元。

2.上繳利潤(rùn)后剩余部分，全部留給乙方，由乙方首先歸還國(guó)家貸款，

然后建立生產(chǎn)發(fā)展基金、獎(jiǎng)勵(lì)基金和職工福利基金。各項(xiàng)基金的比例

為：（見下表）

生產(chǎn)發(fā)展基金

獎(jiǎng)勵(lì)基金

福利基金

備注

年

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年

年

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3.乙方完不成上繳利潤(rùn)時(shí)，其差額由乙方用當(dāng)年留利抵交。不足時(shí),

用企業(yè)資金抵交。

四、承包期間，乙方保證完成國(guó)家的指令性計(jì)戈k

五、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1.乙方保證____年達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，年達(dá)到

_________企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)O

2.承包期間，新增固定資產(chǎn)總額為元，其中年元，

年元，年元。

3.新產(chǎn)品開發(fā)數(shù)分別為：年個(gè)，年個(gè)，

年個(gè)；主要項(xiàng)目是；新產(chǎn)品產(chǎn)值率為：年，年，

年，。

4.承包期間技術(shù)改造投資總額共元，新增總產(chǎn)值___元，利

潤(rùn)元。

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5.承包期間產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)到級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，新創(chuàng)。

六、承包期間，甲方有權(quán)對(duì)乙方的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和檢查；有

權(quán)。承包期間，甲方必須尊重乙方自主權(quán)，不干預(yù)乙方正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

并幫助乙方解決下述問題：。

七、承包期間，乙方享有國(guó)家法律、法規(guī)、政策規(guī)定的經(jīng)營(yíng)管理自主

權(quán)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者為乙方法定代表人，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的下列事項(xiàng),

有依法自主決定的權(quán)利：

（一）;

（二）;

（三）O

八、違約責(zé)任

1.甲方無(wú)理干擾乙方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，給乙方造成損失的，從上繳

利潤(rùn)中扣除賠償金額。賠償金的計(jì)算方法為O

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2.甲方不按合同第條規(guī)定為乙方解決問題時(shí)，按

的交付違約金，違約金從上交利潤(rùn)中扣除。

3.乙方未按合同完成上繳利潤(rùn)總額或年度上繳利潤(rùn)額，按下述辦法

交付違約金：。

4.乙方未實(shí)現(xiàn)第條規(guī)定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的，按下述辦法交納

違約金；未實(shí)現(xiàn)企業(yè)升級(jí)時(shí)，;新增固定資產(chǎn)達(dá)不到規(guī)

定數(shù)額時(shí);技術(shù)改造任務(wù)未完成時(shí)

;產(chǎn)品質(zhì)量未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，。

5.乙方承包期間，給企業(yè)財(cái)產(chǎn)造成損害的，按下述辦法支付賠償金：

6.o

九、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的獎(jiǎng)懲

乙方完不成承包指標(biāo)時(shí)，分別下列情況對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行處罰:

1.;

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2.

3.。

乙方完成或超額完成承包指標(biāo)時(shí)，分別下列情況，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)

行獎(jiǎng)勵(lì)：

1.;

2.；

3.o

十、合同的變更和解除

1.。

2.o

3.o

十一、爭(zhēng)議的解決方式

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因本合同發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，以下列第一

種方式解決；

1.由——工商局經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會(huì)仲裁；

2.由法院審判。

十二、本合同自時(shí)起生效。

合同正本一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，副本一式一份，分送

甲方：（公章）乙方：（公章或個(gè)人

簽章）

地址：地址：

法人代表：（簽章）企業(yè)經(jīng)營(yíng)者：（簽

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章）

代理人：（簽章）

簽約日期：_________________

簽約地點(diǎn)：___________________

減虧（補(bǔ)貼）包干合同包干合同（3）發(fā)包方：

簡(jiǎn)稱甲方

承包方：，簡(jiǎn)稱乙方

企業(yè)經(jīng)營(yíng)者：________________________

甲、乙雙經(jīng)協(xié)商，簽訂本合同。

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一、承包期限：________________________

二、承包形式為下列第種：

1.定額補(bǔ)貼，超虧不補(bǔ)，減虧全留

(1)承包期間，財(cái)政共給乙方虧損補(bǔ)元，其中______的

元；的元；的元。

(2)乙方虧損超出上述定額，由乙方知行解決。解決辦法為

(3)乙方虧損數(shù)額低于上述定額，低于定額的部分全部留給乙方。

2.虧損補(bǔ)貼，減虧分成

乙方的全部虧損，由財(cái)政給予補(bǔ)貼，減虧部分，由甲、乙雙方按下述

比例分成；年，甲方%,乙方%;年，甲

方%,乙方%；年，甲方%,乙方%。

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三、減虧留成的使用

乙方對(duì)減虧的留成，按下述比例建立生產(chǎn)發(fā)展、獎(jiǎng)勵(lì)、福利三項(xiàng)基金:

四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)_____________________________________

五、技術(shù)改造任務(wù)_________________________________________

六、承包前債權(quán)債務(wù)的處理辦法

七、承包期間，甲方有權(quán)根據(jù)法律和合同的規(guī)定監(jiān)督檢查乙方的生產(chǎn)

經(jīng)營(yíng)情況；有權(quán);有權(quán)

承包期間，甲方不得在法律和合同的規(guī)足之外隨意干涉乙方的生產(chǎn)經(jīng)

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營(yíng)活動(dòng)，并有義務(wù)（一）;（二）;（三）

八、承包期間，乙方享有國(guó)家法律、法規(guī)、政策規(guī)定的經(jīng)營(yíng)管理自主

權(quán)。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)者為乙方法定代表人，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的下列事

項(xiàng)，有依法自主決定權(quán)：

九、違約責(zé)任___________________________________________

十、對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的獎(jiǎng)懲

獎(jiǎng)勵(lì)：____________________________________________________

處罰：____________________________________________________

十一、合同爭(zhēng)議的解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可由當(dāng)

地工商行政管理部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第種方

式解決：

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（一）提交仲裁委員會(huì)仲裁;

（二）依法向人民法院起訴。

十二、合同的生效條件和生效日期

十三、其他事項(xiàng)

1.

2._____________________________________________________

3._____________________________________________________

4._____________________________________________________

附件（略）

甲方：（公章）___________________

地址：_____________________________

第14頁(yè)共75頁(yè)

法人代表（簽章）：_________________

代理人（簽章）：___________________

乙方：（公章或個(gè)人簽章）

地址：_____________________________

企業(yè)經(jīng)營(yíng)者（簽章）：

簽約日期：年月日

簽約地點(diǎn)：_________________________

企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)合同（稅后包干）包干合同（4）

發(fā)包方:_________

承包方：_________

雙方根據(jù)，協(xié)商簽訂本合同。

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一、承包內(nèi)容：O

二、承包經(jīng)營(yíng)期限：自年月日起至

年月日止，共年。

三、承包形式：稅后承包金（遞增）包干。

四、承包方上交承包金數(shù)額：承包方按（遞增）%

比例上交承包金。承包方上交承包金時(shí)間按計(jì)算，即：

年月交元；年月

交元；O

五、承包經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保方式：風(fēng)險(xiǎn)抵押金或風(fēng)險(xiǎn)保證金保函。承包者

須于每年的月日前向承包企業(yè)提交承包經(jīng)營(yíng)風(fēng)

險(xiǎn)保證金、保函或風(fēng)險(xiǎn)抵押金，數(shù)額為人民幣元。風(fēng)險(xiǎn)保

證金、保函須以銀行不可撤銷、被承包企業(yè)可以單方面提款的形式提

供。

六、企業(yè)留利部分:生產(chǎn)發(fā)展基金________%，福利基金_________%,

獎(jiǎng)勵(lì)基金________%。

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七、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):

1、通過清產(chǎn)核資，發(fā)包時(shí)，被承包企業(yè)的總資產(chǎn)為元人民

幣，其中固定資產(chǎn)為元人民幣，流動(dòng)資金為元人

民幣；

2、承包期間凈資產(chǎn)應(yīng)保持或增值總額不低于萬(wàn)元，其中

年萬(wàn)元；年萬(wàn)元;

3、企業(yè)資產(chǎn)的維護(hù)：設(shè)備完好率達(dá)到%；固定資產(chǎn)凈值率

_________%。

4、閑置資產(chǎn)的處理辦法：o

5、新產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)，主要新產(chǎn)品是。

6、承包期間技術(shù)改造技術(shù)投資總額元；年為

；年為元；O

八、承包經(jīng)營(yíng)前企業(yè)的虧損和/或債務(wù)的處理：o

九、雙方的權(quán)利與義務(wù)

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（一）發(fā)包方:

1、應(yīng)按承包合同規(guī)定，監(jiān)督承包企業(yè)管理好資產(chǎn)，監(jiān)督企業(yè)依法經(jīng)

營(yíng)，照章納稅，履行合同，做好指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)工作，不得干預(yù)承

包者對(duì)被承包企業(yè)行使生產(chǎn)管理職權(quán)；

2、負(fù)責(zé)辦理本承包合同的審批、變更、注銷等批準(zhǔn)和登記手續(xù)；

（二）承包方：

1、在承包期內(nèi)，有權(quán)在國(guó)家法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)

經(jīng)營(yíng)管理負(fù)全面責(zé)任，并行使一切生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理職權(quán)；

2、必須遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本承包

經(jīng)營(yíng)合同，接受被承包企業(yè)董事會(huì)的監(jiān)督，并依照法律、法規(guī)的規(guī)定，

維護(hù)職工的合法權(quán)益；

3、在承包期間不得改變企業(yè)的法人地位、名稱和經(jīng)營(yíng)范圍，如確實(shí)

需要改動(dòng)，應(yīng)經(jīng)發(fā)包方董事會(huì)同意并報(bào)原審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)；

4、對(duì)被承包企業(yè)的財(cái)產(chǎn)無(wú)權(quán)行使任何形式的處置權(quán)，如，轉(zhuǎn)讓、變

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賣、轉(zhuǎn)移、抵押、抵押、出租、贈(zèng)送等;

5、承包經(jīng)營(yíng)期間，若以被承包企業(yè)的名義貸款，須經(jīng)發(fā)包方董事會(huì)

同意；

6、所得承包收入應(yīng)依法繳納所得稅；

7、應(yīng)每月（季）的日前據(jù)實(shí)向發(fā)包方董事會(huì)報(bào)

送企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表；

十、承包經(jīng)營(yíng)期間，企業(yè)債務(wù)的安全線為當(dāng)年承包利潤(rùn)的總額的

十一、承包期間對(duì)企業(yè)原有人員的安排：o

十二、承包期間企業(yè)的勞動(dòng)管理：。

十三、承包期間工資、福利管理：。

十四、承包期間企業(yè)的保險(xiǎn)辦理：o

十五、承包經(jīng)營(yíng)期間因執(zhí)行承包合同而同其他公司、企業(yè)、個(gè)人等引

第19頁(yè)共75頁(yè)

起的糾紛的處理方式和承擔(dān)責(zé)任方式：O

十六、承包經(jīng)營(yíng)期內(nèi)中止或承包期滿時(shí)：

1、被承包企業(yè)應(yīng)進(jìn)行清產(chǎn)核資，清產(chǎn)核資應(yīng)由中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的驗(yàn)

證；

2、清產(chǎn)核資的原則：；

3、計(jì)價(jià)辦法：；

4、移交程序：o

十七、違約責(zé)任：

1、發(fā)包方違約或非法干預(yù)，給承包方造成經(jīng)濟(jì)損失，相應(yīng)調(diào)整當(dāng)年

上交承包金或延長(zhǎng)承包期限；

2、發(fā)包方違約或非法干預(yù),造成承包方無(wú)法正常生產(chǎn)的，經(jīng)________

的，發(fā)包方仍不改正的，承包方有權(quán)終止合同并要求賠償經(jīng)濟(jì)損失;

3、承包方因經(jīng)營(yíng)管理不善，在時(shí)間內(nèi)不能上交承包金的

第20頁(yè)共75頁(yè)

—%,發(fā)包方有權(quán)收繳承包者的風(fēng)險(xiǎn)抵押金或按銀行保函提

取風(fēng)險(xiǎn)保證金。

4、連續(xù)年（月）未按合同規(guī)定上繳承包金的，或承包方嚴(yán)

重違反合同或嚴(yán)重違背法律、法規(guī)的，發(fā)包方除有權(quán)收繳承包方的風(fēng)

險(xiǎn)抵押金或按銀行保函提取風(fēng)險(xiǎn)保證金外，還有權(quán)終止合同并要求承

包方給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償；

十八、爭(zhēng)議的解決方式：凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭(zhēng)

議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交仲裁委員會(huì)，按

照申請(qǐng)仲裁時(shí)該會(huì)實(shí)施的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對(duì)

雙方均有約束力。

十九、本合同須經(jīng)被承包企業(yè)原審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后方可生效，對(duì)本合同

的變更、延期、中止、終止同樣須經(jīng)原審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)

起三十日內(nèi)，應(yīng)由到登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。

二十、承包經(jīng)營(yíng)期限計(jì)算始于登記機(jī)關(guān)簽發(fā)登記證件之日，承包經(jīng)營(yíng)

的變更、注銷登記手續(xù)按登記機(jī)關(guān)的規(guī)定辦理，合同雙方應(yīng)提供必要

的協(xié)助。

二十一、雙方約定的其他事項(xiàng)：。

第21頁(yè)共75頁(yè)

二十二、本合同未盡事宜，雙方協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并送經(jīng)原審批機(jī)

構(gòu)批準(zhǔn)，協(xié)商不成，應(yīng)提請(qǐng)仲裁裁決。

二十三、本合同一式份，發(fā)包方、承包方各執(zhí)

份。副本一式份，分送、。

二十四、本合同于年月日在

簽訂。

發(fā)包方（蓋章）：承包方（蓋章）：

代表人（簽）：代表人（簽）：

綜合單價(jià)包干合同范本【三篇】

綜合單價(jià)包干是指固定單價(jià)，工程量按實(shí)結(jié)算。以下是為大家?guī)?lái)的

與“綜合單價(jià)包干合同”相關(guān)的知識(shí)。

【篇一】

第22頁(yè)共75頁(yè)

合同價(jià)款、竣工結(jié)算、付款方式

lolo合同價(jià)款：

lololo根據(jù)圖紙、招標(biāo)文件和工程承包范圍，本合同實(shí)行固定單

價(jià)包干，包干單價(jià)為元/（單位）；暫定總價(jià)為：元（大寫：）。

lolo2o本合同固定單價(jià)（含完成工程量清單中一個(gè)規(guī)定計(jì)量單位

項(xiàng)目所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和綜合費(fèi)等所有費(fèi)用，以及

合同明示和暗示的所有責(zé)任、義務(wù)和一切風(fēng)險(xiǎn)。包括但不限於本工程

的直接費(fèi)、間接費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)金、稅金、保險(xiǎn)、甲供材料

保管及場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)、材料送檢抽樣檢驗(yàn)費(fèi)、建設(shè)工程交易綜合服務(wù)費(fèi)、

質(zhì)監(jiān)費(fèi)、規(guī)費(fèi)及政策性文件規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用），不因市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策

風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害等因素進(jìn)行調(diào)整。

lolo3o在合同履行過程中，如根據(jù)設(shè)計(jì)要求取消或增加工程量清

單中的項(xiàng)目，工程量根據(jù)實(shí)際增減調(diào)整，固定單價(jià)均不作調(diào)整。

lo2o竣工結(jié)算

lo2olo工程竣工驗(yàn)收合格后14天內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方提交4份分包

第23頁(yè)共75頁(yè)

工程竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料。

lo2o2o工程竣工結(jié)算報(bào)告及資料經(jīng)甲方確認(rèn)后28天內(nèi)，甲方與乙

方辦理完成分包工程結(jié)算。

lo2O3o為方便雙方核對(duì)，減少核對(duì)時(shí)間，乙方上報(bào)的結(jié)算金額，

不得高出最終審定的結(jié)算金額的3%,否則，乙方向甲方支付超出部

分的造價(jià)咨詢費(fèi)用，咨詢費(fèi)用=（乙方上報(bào)結(jié)算金額一審定結(jié)算金額

XI。05）X5%,并在最終工程結(jié)算總價(jià)款中扣除。

lo2O4o工程量：以實(shí)際數(shù)量計(jì)算。

lo3。付款方式（可根據(jù)各專業(yè)具體定）

lo3olo合同簽定并交付履約保證金后15個(gè)工作日內(nèi)預(yù)付合同總價(jià)

的%。

lo3o2o進(jìn)場(chǎng)后分批支付至進(jìn)場(chǎng)貨款的％（以樓棟供完為一批次）。

lo3。3o全部安裝結(jié)束支付至?xí)憾ê贤們r(jià)的赤

1。3。4?？⒐を?yàn)收合格交付后付至結(jié)算總價(jià)的%;

第24頁(yè)共75頁(yè)

Io3o5o余款3%分二年支付：經(jīng)政府有關(guān)部門竣工驗(yàn)收合格1年保

修期滿后支付%,竣工驗(yàn)收滿2年支付％。

lo3o6o盡管有上述時(shí)間規(guī)定，乙方應(yīng)在支付前向甲方提交支付申

請(qǐng)以及所需的相關(guān)資料和票據(jù)。甲方只在收到所有合格的支付憑證后,

才向乙方支付。

lo3o7o如因乙方未能及時(shí)提交所需的相關(guān)資料和票據(jù)，或提交的

資料和票據(jù)不能滿足甲方的付款要求造成付款延誤，甲方不承擔(dān)逾期

付款的責(zé)任。

【篇二】

23o1本合同價(jià)款采用：綜合單價(jià)包干。

綜合單價(jià)的組成，包括但不限于：施工設(shè)備、勞務(wù)、材料、安裝、質(zhì)

保、管理、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)、稅金以及合同條款規(guī)定的保險(xiǎn)、政策性文件

規(guī)定、保證工期、質(zhì)量、文明施工、驗(yàn)收通過、資料歸檔的各項(xiàng)費(fèi)用，

還包括招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)施工圖紙及施工合同履行過程中包含的明示的、

隱含的（人工、規(guī)費(fèi)、稅金政府調(diào)整）所有風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任等各項(xiàng)所有費(fèi)

用。措施費(fèi)平方米單價(jià)包干（含規(guī)費(fèi)、稅金）：元/m

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23O2暫定建筑面積平方米，結(jié)算時(shí)建筑面積依據(jù)最終施工圖紙按國(guó)

家建筑面積計(jì)算規(guī)范GB/T50353的相關(guān)規(guī)定計(jì)算并同比例進(jìn)行措施

費(fèi)總價(jià)調(diào)整。具體詳見中標(biāo)報(bào)價(jià)表。

結(jié)算時(shí)承包人不得再提出調(diào)整以上措施費(fèi)平方米單價(jià)費(fèi)用。同時(shí)，承

包人承諾以上所計(jì)取的措施費(fèi)已能全部完成本工程，不再增加任何其

它措施項(xiàng)目項(xiàng)及費(fèi)用。

23O2合同價(jià)款的調(diào)整范圍：

關(guān)于工程材料、人工、機(jī)械的說(shuō)明：

a。發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備：，不計(jì)入承包人工程總價(jià)。發(fā)包人供應(yīng)材料

設(shè)備保管費(fèi)計(jì)取方式：如承包人發(fā)生保管及管理工作，則此部分的材

料設(shè)備保管費(fèi)按發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備價(jià)格的設(shè)計(jì)取；

bo發(fā)包人指定品牌由承包人采購(gòu)的材料（包含但不僅限于）如下：，

投標(biāo)人根據(jù)指定品牌選擇并自行報(bào)價(jià)（詳見附表）；

c.如出現(xiàn)綜合單價(jià)里沒有的材料則由發(fā)包人核價(jià)，核價(jià)不得高于市

場(chǎng)價(jià)，核價(jià)部分材料上浮13%（含采保費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金等全部費(fèi)用）

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作為獨(dú)立費(fèi)計(jì)入工程造價(jià)，直接進(jìn)入結(jié)算。

do發(fā)包人指定品牌、承包人采購(gòu)可調(diào)整價(jià)格的材料：。

調(diào)整方式為（以下所有價(jià)格調(diào)整基數(shù)均為中標(biāo)價(jià)）：

1、鋼材：以“地區(qū)的年月日至月日的平均價(jià)另加元/噸（包括裝卸、

吊裝、運(yùn)輸費(fèi)等費(fèi)用）作為“投標(biāo)施工總承包工程合同-清單價(jià)格限

價(jià)”。結(jié)算調(diào)差辦法：按照實(shí)際進(jìn)場(chǎng)施工日為起始日至主體封頂期間，

西本新干線價(jià)格（加元/噸吊運(yùn)費(fèi)）的算術(shù)平均，如算術(shù)平均值的價(jià)

格與“投標(biāo)價(jià)格限價(jià)”之差在±5%及以內(nèi)，上述材料的價(jià)格不調(diào)整；

如算術(shù)平均值的價(jià)格與“投標(biāo)價(jià)格限價(jià)”之差在±5%以上的，超過

±5%以上部分進(jìn)行調(diào)差。價(jià)差只計(jì)取稅金，不計(jì)取其他費(fèi)用，直接計(jì)

入結(jié)算。

2、混凝土：混凝土以市工程造價(jià)信息年月份信息價(jià)格下浮%作為“投

標(biāo)報(bào)價(jià)限價(jià)”。結(jié)算調(diào)差辦法：按照實(shí)際進(jìn)場(chǎng)施工起始日至主體封頂

日期間內(nèi)的“市工程造價(jià)信息”材料指導(dǎo)價(jià)格下浮強(qiáng)后進(jìn)行算術(shù)平均,

如算術(shù)平均值的價(jià)格與“投標(biāo)價(jià)格限價(jià)”之差在±5%及以內(nèi)的，上述

材料的價(jià)格不調(diào)整；如算術(shù)平均值的價(jià)格與“投標(biāo)價(jià)格限價(jià)”之差在

±5%以上的，超過±5%以上部分進(jìn)行調(diào)整。價(jià)差只計(jì)取稅金，不計(jì)取

其他費(fèi)用，直接計(jì)入結(jié)算。

第27頁(yè)共75頁(yè)

3、砌體、水泥：以市工程造價(jià)信息年月份信息價(jià)格為基準(zhǔn)價(jià)格。

結(jié)算調(diào)差辦法：按照砌筑工程開始施工為起始日（須經(jīng)發(fā)包人書面確

認(rèn)），截止裝飾工程完工期間，當(dāng)市造價(jià)信息所示同類材料指導(dǎo)價(jià)格

的加權(quán)平均值，如加權(quán)平均值的價(jià)格與基準(zhǔn)價(jià)格之差在基準(zhǔn)價(jià)格的

±5%及以內(nèi)，上述材料的價(jià)格不調(diào)整；如加權(quán)平均值的價(jià)格與基準(zhǔn)價(jià)

格之差在基準(zhǔn)價(jià)格的±5%以上，超過±5%部分多退少補(bǔ)。價(jià)差只計(jì)取

稅金，不再計(jì)取其他任何費(fèi)用，直接計(jì)入結(jié)算。

e。承包人直接供應(yīng)材料：除上述三項(xiàng)內(nèi)容外的材料，均不予價(jià)格調(diào)

整。

fo投標(biāo)報(bào)價(jià)中乙供材料暫定價(jià)格調(diào)整辦法：結(jié)算時(shí)，按發(fā)包人核定

的價(jià)格與暫定價(jià)格之差進(jìn)行調(diào)整，價(jià)差只計(jì)取稅金，不計(jì)取其他費(fèi)用。

go承包人直接供應(yīng)材料中除上述“b、c、d、e、f”條款涉及的材料

外，其它材料均不予價(jià)格調(diào)整。

ho人工單價(jià)（包含零星人工）按投標(biāo)報(bào)價(jià)不予調(diào)整。

io機(jī)械臺(tái)班單價(jià)（包含零星機(jī)械）按投標(biāo)報(bào)價(jià)不予調(diào)整。

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jo水電費(fèi)按投標(biāo)報(bào)價(jià)不予調(diào)整。

ko給予配合費(fèi)的項(xiàng)目，包括，按照分包工程造價(jià)的lo5%計(jì)取配合

費(fèi)(以上工程均扣除設(shè)備費(fèi)后的造價(jià)作為總承包管理配合費(fèi)的計(jì)算基

數(shù))，如果以上項(xiàng)目在總包退場(chǎng)后進(jìn)場(chǎng)或者總包沒有實(shí)際進(jìn)行配合、

管理的配合費(fèi)將不得計(jì)取。

lo以上未列的專業(yè)分包工程及由發(fā)包人分包的工程，承包人需承擔(dān)

安全生產(chǎn)及質(zhì)量要求的總包服務(wù)管理配合責(zé)任，總包服務(wù)管理配合費(fèi)

已包含在本合同價(jià)款中，不再另行計(jì)取。

23o3雙方約定合同價(jià)款的其他調(diào)整因素：

(1)經(jīng)發(fā)包人審核確認(rèn)的設(shè)計(jì)變更；

(2)經(jīng)發(fā)包人審核確認(rèn)的現(xiàn)場(chǎng)簽證；

23o4刪除通用條款第23。4款。

23o5如果施工過程中發(fā)包人和承包人就合同價(jià)款調(diào)整的意見不能統(tǒng)

一時(shí)，承包人應(yīng)以雙方暫定價(jià)格為依據(jù)，繼續(xù)履行合同。承包人不得

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以該借口來(lái)停工或拖延工期或達(dá)不到要求不施工等，否則由此造成發(fā)

包人的一切損失承包人予以賠償，發(fā)包人并有權(quán)解除本合同。

【篇三】

綜合單價(jià)：實(shí)際工程量*綜合單價(jià)+措施費(fèi)+規(guī)費(fèi)+稅金=工程總價(jià)

實(shí)際工程量由監(jiān)理簽字認(rèn)可。

總價(jià)包干：以后變更也是監(jiān)理簽字認(rèn)可。

在風(fēng)險(xiǎn)上面綜合單價(jià)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于總價(jià)包干低。

對(duì)于發(fā)包方，當(dāng)然希望以固定總價(jià)包干方式簽合同，這樣風(fēng)險(xiǎn)低、雙

方結(jié)算簡(jiǎn)單省事。而承包商則承擔(dān)著全部的工程量和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。除了

有重大設(shè)計(jì)變更，一般合同價(jià)不予調(diào)整。合同執(zhí)行中，承包商的索賠

的機(jī)會(huì)也較少。這種總價(jià)合同的結(jié)算依據(jù)是：投標(biāo)總價(jià)索賠、鑒證（很

少）。

而采用綜合單價(jià)合同這完全不同，發(fā)包方承擔(dān)工程量的風(fēng)險(xiǎn)，承包商

承擔(dān)投標(biāo)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。索賠、鑒證的金額有時(shí)很巨大（當(dāng)投標(biāo)價(jià)很低,

毫無(wú)利潤(rùn)可言，承包商往往在這兩方面找茬）。結(jié)算方式是：以完成

第30頁(yè)共75頁(yè)

工程量*單價(jià)+索賠+簽證。結(jié)算的依據(jù)是已完成工程量而不是施工圖

工程量。

這是總體方面，里邊還有很多細(xì)節(jié)。

采用這種方式承包商盈利較多、糾紛也多，結(jié)算麻煩，常常也拖很久。

補(bǔ)充一下，需要特別注意工程招標(biāo)文件中明確列項(xiàng)的每個(gè)分部分項(xiàng)工

程按照甲方要求及技術(shù)規(guī)范所應(yīng)包含的工程內(nèi)容與工程要求。審計(jì)發(fā)

現(xiàn)，有的施工單位將已經(jīng)含在綜合單價(jià)中的部分工程內(nèi)容作為洽商單

獨(dú)列項(xiàng)，向甲方索賠。

對(duì)實(shí)行固定單價(jià)合同的工程，除了要認(rèn)真研讀綜合單價(jià)所包含的內(nèi)容

外，還要注意施工階段的增補(bǔ)項(xiàng)目和增減工程量。對(duì)增補(bǔ)項(xiàng)目，審計(jì)

人員首先應(yīng)根據(jù)工程管理人員的簽署意見對(duì)增補(bǔ)內(nèi)容進(jìn)行分析，區(qū)分

該項(xiàng)工作是否有必要重新列項(xiàng)，是否已包含在合同中；如果有必要重

新列項(xiàng)，要注意從以下三個(gè)方面去審核其單價(jià)的真實(shí)性：

(1)在工程量表中有同種工作內(nèi)的單價(jià)，應(yīng)以工程量表中的價(jià)格計(jì)

算變更費(fèi)用。實(shí)施變更工作未引起工程施工組織或施工方法發(fā)生實(shí)質(zhì)

性變動(dòng)，不應(yīng)調(diào)整該項(xiàng)目的單價(jià)。

第31頁(yè)共75頁(yè)

(2)工程量表中沒有列出同類工作的單價(jià)，但有可參考的項(xiàng)目，則

其單價(jià)應(yīng)參照類似項(xiàng)目的單價(jià)進(jìn)行調(diào)整。

(3)在工程量表中沒有同類或可參考的工作內(nèi)容的單價(jià)，應(yīng)按照與

合同單價(jià)水平相一致的原則去審核該項(xiàng)目的單價(jià)。也就是說(shuō)人工、材

料、機(jī)械的消耗量及各項(xiàng)費(fèi)用等應(yīng)參照中標(biāo)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。尤其是企

業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)，應(yīng)執(zhí)行中標(biāo)時(shí)的承諾，不得任意調(diào)整。如某實(shí)驗(yàn)室

水暖改造項(xiàng)目，承包商中標(biāo)時(shí)企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)是分別按15%和1%

計(jì)取的，但一些洽商增加項(xiàng)目在計(jì)算綜合單價(jià)時(shí)，企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)

卻是分別按47。6%和7%計(jì)取的。因此，審計(jì)人員認(rèn)真分析工程項(xiàng)目

綜合單價(jià)計(jì)算表尤為重要對(duì)工程數(shù)量有誤或設(shè)計(jì)變更引起的工程量

增減，應(yīng)該審核其工程量增減幅度，對(duì)屬合同約定幅度以內(nèi)的，應(yīng)執(zhí)

行中標(biāo)時(shí)的綜合單價(jià)；屬合同約定幅度以外的，也應(yīng)按照中標(biāo)時(shí)的承

諾和合同的約定進(jìn)行調(diào)整?！?/p>

陷阱合同4篇

當(dāng)下，裝修市場(chǎng)可謂生氣勃勃，但各種裝修過程中欺詐現(xiàn)象也隨之愈

演愈烈，特別是在房屋裝修合同中，許多商家在合同中設(shè)置陷阱，以

下為這一問題匯總的相關(guān)資料，希望對(duì)您有所幫助。

在簽訂標(biāo)準(zhǔn)的家家裝合同時(shí)，由于條款既多且雜，其中不僅有很多有

關(guān)裝修的專業(yè)內(nèi)容，而且還包含了不少法律方面的內(nèi)容，稍不注意，

第32頁(yè)共75頁(yè)

就會(huì)掉入陷阱，所以要特別注意以下幾方面，這些都是容易出現(xiàn)糾紛

的問題：

1、合同主體不明晰。合同中應(yīng)首先填寫甲方、乙方的名稱和聯(lián)系方

法。這里應(yīng)注意一個(gè)細(xì)節(jié)，很多公司只蓋一個(gè)公司名稱的章，你必須

要求裝飾公司將內(nèi)容填滿，并進(jìn)行核對(duì)。還應(yīng)注意簽訂合同的裝飾公

司名稱，是否與同最后蓋章的公司名稱一致。如果不符，必須問明二

者之間的關(guān)系，并在合同上注明。如此做的理由是一旦發(fā)生糾紛，一

定要有裝飾公司比較完整的法人登記情況，以備將來(lái)投訴起訴備用，

省去查詢的麻煩，而且能夠找到確切的責(zé)任承擔(dān)人。

2、裝修工程書面文件不全。經(jīng)雙方認(rèn)可的工程預(yù)算書，以及全部設(shè)

計(jì)、施工圖紙，均構(gòu)成要件。有些裝飾公司在與裝修戶簽訂裝修合同

時(shí)，這些書面文件不齊全，會(huì)給以后進(jìn)行裝修帶來(lái)隱患。裝修戶應(yīng)把

以上三項(xiàng)文件及支付費(fèi)用的單據(jù)妥善保存。

3、雙方權(quán)利義務(wù)不清不全。合同中規(guī)定了為保證工程順利進(jìn)行，甲

乙雙方應(yīng)做的工作。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)講，尤其應(yīng)注意合同中規(guī)定的上列

幾項(xiàng)：為確保建筑物安全，不能拆動(dòng)承重結(jié)構(gòu)的設(shè)備管線，應(yīng)負(fù)責(zé)到

房屋理部門辦理相應(yīng)的審批手續(xù)。如果在施工期間，該居室仍被裝修

戶部分使用的，裝修戶應(yīng)負(fù)責(zé)做好施工現(xiàn)場(chǎng)的保衛(wèi)及消防等項(xiàng)工作。

在不妨礙施工隊(duì)正常作業(yè)的情況下，裝修戶可以隨時(shí)對(duì)工程的進(jìn)度、

第33頁(yè)共75頁(yè)

質(zhì)量進(jìn)行檢查。

4、培養(yǎng)項(xiàng)末加入合同。很多裝修戶在裝修前，對(duì)于裝修旨意已做出

一個(gè)預(yù)算，并按此費(fèi)用去選擇裝飾公司。目前在裝飾工程的實(shí)際履行

中，增加施工項(xiàng)目的現(xiàn)象很多。一些裝飾公司開始有意把報(bào)價(jià)做得很

低，然后在形式后逐步增加，讓裝修戶無(wú)法再找另外的裝飾公司，只

好同意他們的要求，使得最后的裝修總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出初始報(bào)價(jià)。所以裝

修戶在合同簽訂時(shí)，最好經(jīng)過多方了解，弄清自己所支出的費(fèi)用與居

室面積及施工項(xiàng)目所需的費(fèi)用是否相當(dāng)。對(duì)工程項(xiàng)目工程項(xiàng)目時(shí)，不

考慮造價(jià)總是不補(bǔ)簽合同，裝飾公司工程做完后，趁機(jī)問天要價(jià)。因

此，如果在減或其他因素，需對(duì)原合同進(jìn)行變更的，裝修戶與裝飾公

司必須協(xié)商一致，并簽訂書面的變更協(xié)議，與此相關(guān)的工期、工程預(yù)

算及圖紙都要做出變更，并經(jīng)雙方簽確認(rèn)。

5、材料進(jìn)門不驗(yàn)收。位于裝修材料品及價(jià)格等因素，目前大部分裝

飾公司都建議裝修戶選擇乙方包工，部分包料，甲方提供部分材料。

那么在材料供應(yīng)上，雙方都應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。消費(fèi)者有義務(wù)按約提供

材料，并請(qǐng)裝飾公司對(duì)自己提供的材料及時(shí)檢驗(yàn)，并辦理交接手續(xù)。

裝飾公司無(wú)權(quán)擅自更換裝修戶提供的材料，如果發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào),

采取更換、替代等補(bǔ)救措施，避免以后因工程質(zhì)量出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，裝飾

公司以裝修戶提供的材料不合格為借口，拒絕修理或賠償。而對(duì)裝飾

公司提供的材料，裝修戶應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)，一旦裝飾公司有隱瞞材料，或

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者使用不符合約定標(biāo)準(zhǔn)的材料施工的裝修戶有權(quán)要求重做、修理，更

換，減少價(jià)款或賠償損失等。

6、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不清楚。目前各省市都制定了一些關(guān)于家庭居室裝飾裝

修工程承包發(fā)包及施工管理的規(guī)定，要求以《家庭居室裝飾工程質(zhì)量

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ囊恍?biāo)準(zhǔn)為工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并在家居

裝飾合同中約定。如果合同中不做規(guī)定，一旦出了問題很難處理。

商品購(gòu)銷合同陷阱陷阱合同（2）一、弄清楚簽合同的人

（一）買受人購(gòu)房人

看房選房，可能是情侶或是兩口子一起進(jìn)行，也可能是兒子女兒為父

母挑選，也可能是父母為子女早作打算，也可能是親戚朋友陪同。但

是，簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)候，《商品房買賣合同》上面填寫

的買受人卻必須明確，因?yàn)檫@一欄填寫名的人將要為這份合同承擔(dān)責(zé)

任。當(dāng)然，也只有這個(gè)人才可以享有對(duì)房屋的權(quán)利。

買受人一欄填寫名的人：

1.將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人。

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2.需要交付首付，申請(qǐng)貸款。

3.遇有對(duì)方違約時(shí)，追究對(duì)方的責(zé)任。

4.一旦違反合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。

5.在取得產(chǎn)權(quán)證之前，合同可以證明房產(chǎn)是屬于他的財(cái)產(chǎn)。

（二）出賣人開發(fā)商

開發(fā)商是樓盤的開發(fā)者，也是樓盤的大產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人購(gòu)買了房屋之

后，才能夠從開發(fā)商手中分割獲得小產(chǎn)權(quán)二因此，只有同開發(fā)商簽約,

您才能夠順利地接收房屋并獲得產(chǎn)權(quán)。

那么，如何確定與您簽約的就是開發(fā)商呢？

第一，簽合同前，請(qǐng)您首先審查商品房買賣合同上的出賣人與《商品

房預(yù)售許可證》上記載的銷售單位是否一致，《商品房預(yù)售許可證》

上記載的銷售單位就是樓盤的開發(fā)商。

第二，您還可以查驗(yàn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本或是上網(wǎng)查一下出賣人一欄填寫的

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)和法定代表人是否屬實(shí)。

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第三，您還可以核對(duì)商品房買賣合同上的出賣人與《國(guó)有土地使用權(quán)

證》上記載的土地使用權(quán)人是否相同。

第四，如果是現(xiàn)房，您還可以核對(duì)商品房買賣合同上的出賣人與《房

屋所有權(quán)證》上記載的所有權(quán)人是否一致。

（三）代理人

看房、選房、簽約到交房的過程中，您經(jīng)常會(huì)遇到開發(fā)商的代理人,

比如，開發(fā)商會(huì)把銷售事務(wù)委托給專門的銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

進(jìn)行，面對(duì)這些代理人，您應(yīng)該注意：

1.弄清楚您要跟誰(shuí)簽約

只有開發(fā)商才有權(quán)利、也有能力把房屋轉(zhuǎn)讓給您，因此您應(yīng)該與開發(fā)

商簽約。具體說(shuō)來(lái)就是看《商品房買賣合同》上出賣人一欄填寫的單

位是否為開發(fā)商，即是否為預(yù)售許可證上記載的售房單位。

2.謹(jǐn)慎對(duì)待代理人簽約

按照《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，代理人應(yīng)該在代理權(quán)限內(nèi)，

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以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。只有這樣，被代理人才對(duì)代理

人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。

如果《商品房買賣合同》上出賣人一欄填寫的單位不是開發(fā)商，而是

銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在簽約付款時(shí)請(qǐng)一定要三思而后行，以

避免付了錢、簽了約，開發(fā)商卻說(shuō)從未簽訂過這份合同的情況發(fā)生。

3.查驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)

開發(fā)商通常會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作代理人，部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

機(jī)構(gòu)進(jìn)行年度資質(zhì)審查，并頒發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)劃分級(jí)別，通常一級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資本比較雄厚,

從業(yè)人員要求較高。二、三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則條件逐漸降低。因此通過《房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》上級(jí)別的記載可以初步判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

的實(shí)力。

同時(shí)還應(yīng)注意查驗(yàn)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》是否經(jīng)過年檢。

4.要求查看《授權(quán)委托書》

代理人或代理機(jī)構(gòu)沒有委托書或超越委托書的授權(quán)委托范圍簽訂合

同，只有經(jīng)過開發(fā)商的追認(rèn)，開發(fā)商才承擔(dān)民事責(zé)任。否則，開發(fā)商

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不承擔(dān)責(zé)任。

開發(fā)商有時(shí)也會(huì)委托銷售公司作為《商品房買賣合同》的出賣人與購(gòu)

房者簽合同，此時(shí)最關(guān)鍵的問題是在合同中明確：一旦房屋出現(xiàn)問題

由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)，應(yīng)由開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)最終負(fù)責(zé)。

一旦遇到開發(fā)商委托代理人或代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，購(gòu)房人一定要看清

委托書中開發(fā)商委托的權(quán)限范圍。如果出賣人授權(quán)代理人或代理機(jī)構(gòu)

代表開發(fā)商簽，購(gòu)房人一定要仔細(xì)審查一下授權(quán)書的正本，同時(shí)要求

將該授權(quán)書作為合同的附件。

5.索要開發(fā)商簽蓋章的收款憑證

交付前款之后，一定要索要收款憑證，并且一定要索要由開發(fā)商簽蓋

章的收款憑證，以證明前款已經(jīng)為開發(fā)商所收取，以免發(fā)生代理人把

房款私吞的情況。

（四）投資商、發(fā)展商和承建商

他們經(jīng)常在廣告、宣傳材料上出現(xiàn)，但是他們都沒有權(quán)利簽訂商品房

買賣合同。

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二、廣告、沙盤、樓書、樣板間與商品房買賣合同

很多購(gòu)房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的廣告、沙盤和樓書所

展現(xiàn)出來(lái)的夢(mèng)幻狀態(tài)，但是，即使不考慮開發(fā)商的刻意夸張和銷售人

員的信口承諾，通過電腦特技、色彩夸張、調(diào)整比例等方法而炮制出

來(lái)的夢(mèng)幻房屋與實(shí)際交付的房屋之間的差距往往也很大。因此一旦交

房的時(shí)候，就會(huì)有購(gòu)房人因?yàn)榉课菖c廣告、沙盤、樓書、樣板間不一

致而表示不滿，甚至引起糾紛或訴訟。

無(wú)論是廣告、沙盤、樓書還是樣板間，它們本身都不是《商品房買賣

合同》，除非您把它們寫到合同里面，讓它們成為商品房買賣合同的

一個(gè)組成部分。

盡管最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干

問題的解釋》第3條規(guī)定，開發(fā)商在廣告中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)

的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同

的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和

允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反

的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這也不表明所有的廣告條款都可以視為合同

內(nèi)容，只有同時(shí)符合以下條件的廣告內(nèi)容才可能被視為合同內(nèi)容：

(1)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的關(guān)于房屋及相關(guān)設(shè)施的廣告條款；

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⑵廣告條款內(nèi)容具體確定;

⑶對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重人影響。

證明一個(gè)條款同時(shí)符合這三個(gè)條件的舉證難度比較大，例如，購(gòu)房者

很難證明廣告內(nèi)容是否屬于開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)。

至于樣板間，如果您沒有仔細(xì)地記錄樣板間的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，到交房的時(shí)

候，樣板間已經(jīng)了無(wú)蹤影了，查無(wú)對(duì)一證，您也無(wú)法證明所交的房屋

與樣板間不一致。

更何況開發(fā)商往往還會(huì)在文件的角落里面寫上諸如圖例僅作示意用

途，如有修改，恕不另行通知，房地產(chǎn)商對(duì)本廣告內(nèi)容之正確性或完

整性并無(wú)作出任何保證，亦不負(fù)任何責(zé)任、一切資料均以政府最后批

準(zhǔn)之圖則及法律文件為準(zhǔn)之類的免責(zé)文。

對(duì)付上述情況的唯一方法是：要求開發(fā)商把您認(rèn)為最重要的內(nèi)容都寫

進(jìn)《商品房買賣合同》，只有寫進(jìn)了合同，您才有權(quán)利要求開發(fā)商履

行。

三、簽約前應(yīng)當(dāng)審查的文件

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如果在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》之前，您已經(jīng)仔細(xì)審查了各種文件，那么在這

里就不用再做審查了，不過仍然需要把相關(guān)重要文件的編號(hào)和頒發(fā)機(jī)

構(gòu)仔細(xì)地記載在《商品房買賣合同》中。

如果在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》之前，您沒有機(jī)會(huì)審查各種文件，或是開發(fā)商

承諾日后提供，那么請(qǐng)您在簽訂《商品房買賣合同》之前按照前面所

介紹的方法，仔細(xì)審查這些文件。

四、商品房買賣合同范本

簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，開發(fā)商可能會(huì)拿出一份寫著XX市建委

制XX市工商局監(jiān)制樣的合同，上面還有政府統(tǒng)一編號(hào)，要求您簽，

還有可能直接告訴或間接暗示這份合同是不能更改的，在這個(gè)時(shí)候,

請(qǐng)您不要被嚇住了。

（一）范本并非不能改

合同是當(dāng)事人合意的結(jié)果，只要當(dāng)事人自己簽訂的合同內(nèi)容不違反法

律，法律就不會(huì)加以干預(yù)。政府出臺(tái)合同示范文本，并印制統(tǒng)一合同，

僅是推薦使用，而非強(qiáng)迫使用，更不能限制當(dāng)事人的自主決定。

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開發(fā)商拿來(lái)的不能改的合同范本很可能就是自己擬定或已經(jīng)填好空

的合同，條款的內(nèi)容可能損害購(gòu)房者既得利益或剝奪購(gòu)房者的權(quán)利,

遇到這樣的情況，一定不要隨意妥協(xié)。

（二）范本的具體內(nèi)容需要細(xì)化

示范文本只是范本，只對(duì)合同起示范作用，里面的條款還需要雙方進(jìn)

一步的約定，如果考慮不周全而輕易簽署可能會(huì)使自己陷入被動(dòng)。

為了保障當(dāng)事人的自由選擇權(quán)，合同文本中設(shè)有很多空格和空白行,

購(gòu)房人簽合同時(shí)一定要注意對(duì)合同空白處的內(nèi)容進(jìn)行選擇，在空格或

空行部位填寫需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補(bǔ)充協(xié)議形式

另行約定時(shí)，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及選

擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款。

（三）仔細(xì)閱讀范本的每一個(gè)條文再簽

范本的每一個(gè)條文都涉及雙方的切身權(quán)利和義務(wù)，因此對(duì)于每一個(gè)條

款都要仔細(xì)閱讀，否則，一旦簽就要承擔(dān)責(zé)任。

尤其是合同中的空白處已經(jīng)被開發(fā)商填寫好的情況，這樣的內(nèi)容僅代

表房地產(chǎn)商一方的意愿，購(gòu)房人有權(quán)不接受。

第43頁(yè)共75頁(yè)

不清楚的地方可以要求開發(fā)商予以解釋

對(duì)于合同條款含義不清楚的地方，一定要要求開發(fā)商予以解釋，必要

的時(shí)候?qū)㈤_發(fā)商的解釋寫人合同，以免糊里糊涂地喪失自己的權(quán)益。

（四）對(duì)自己不利的地方要力爭(zhēng)修改

由于開發(fā)商和購(gòu)房人處于不平等的談判地位，因此開發(fā)商會(huì)以拒絕簽

約為要挾，拒絕對(duì)自己提出的范本進(jìn)行修改，遇到這樣的情況應(yīng)當(dāng)據(jù)

理力爭(zhēng)，并號(hào)召其他購(gòu)房者共同談判，刪除對(duì)自己不利的條款。

（五）事先準(zhǔn)備一份《示范文本》

建議您在買房子之前準(zhǔn)備一份《示范文本》，在簽商品房買賣合同的

時(shí)候可以拿出來(lái)和房地產(chǎn)商提供給您的合同做一下對(duì)比，看看有沒有

被偷梁換柱。

五、補(bǔ)充

從認(rèn)購(gòu)到簽約的整個(gè)過程中，開發(fā)商隨時(shí)會(huì)拿出幾張小紙片要求您簽,

對(duì)于這些小紙片，請(qǐng)您不要小視。在法律上，這些小紙片就是補(bǔ)充協(xié)

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議，其內(nèi)容可能對(duì)《商品房買賣合同》的內(nèi)容作出修改或變更，即使

起訴到法院，法官也會(huì)認(rèn)定這種修改或變更的效力。

因此，在這些小紙片上簽之前，請(qǐng)您仔細(xì)閱讀上面的每一個(gè)條款，了

解條款的含義和后果，如果難以接受，就要堅(jiān)決拒絕，以免為自己增

添麻煩。對(duì)于那些拿不準(zhǔn)的條款，最好能夠向?qū)I(yè)律師咨詢，以最大

限度地保護(hù)自己的合法權(quán)益。

六、避免模糊約定

模糊的約定最終可能導(dǎo)致購(gòu)房者的權(quán)益受損。比如，房地產(chǎn)商的廣告

中表示臥室將采用中空玻璃。購(gòu)房者咨詢的時(shí)候，銷售人員可能回答

臥室的整個(gè)窗戶的玻璃都是中空的，但是購(gòu)房者并沒有要求房地產(chǎn)商

將之寫入合同條款。等到了交房時(shí)，購(gòu)房者很可能發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有

下面一小部分是中空的，而上面卻是普通玻璃等等。這時(shí)候如果訴至

法院，法院就很有可能以約定不明駁回購(gòu)房者的訴訟請(qǐng)求，因?yàn)楹贤?/p>

并沒有約定整個(gè)玻璃窗都是中空的，也沒有任何證據(jù)能夠證明曾經(jīng)有

一位銷售人員作出過承諾。

因此，購(gòu)房者一定要盡力將《商品房買賣合同》中的每一個(gè)條款的含

義都約定清楚，避免模糊約定，只有這樣才能切實(shí)保障自己的利益。

但是《商品房買賣合同》的內(nèi)容太多了，想要把任何問題都約定清楚

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談何容易。

七、難以生效的合同

（一）無(wú)效的《商品房買賣合同》

1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

2.惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

例如開發(fā)商和第三人惡意串通，另行訂立《商品房買賣合同》并將房

屋交付給第三人使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋，購(gòu)房者有權(quán)請(qǐng)求確

認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的《商品房買賣合同》無(wú)效。

3.以合法形式掩蓋非法目的；

4.損害社會(huì)公共利益；

5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；

發(fā)生了這五種情況，《商品房買賣合同》當(dāng)然無(wú)效，您完全可以不必

履行，即使對(duì)方要求您履行，法院也不會(huì)支持對(duì)方的請(qǐng)求。

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6.銷售人員沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名

義訂立的合同；

通常，遇上了這樣的情況，您可以發(fā)出通知，詢問開發(fā)商是否愿意為

此事負(fù)責(zé)，如果開發(fā)商在1個(gè)月內(nèi)不予理睬或明確表示拒絕，您只能

起訴代理人要求賠償；如果開發(fā)商表示愿意為此事負(fù)責(zé)，《商品房買賣

合同》就是有效的，開發(fā)商就要按照約定把房屋交付給您。不過，通

常情況下，只要沒有好處，開發(fā)商是不會(huì)選擇后一種做法的。

7.出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同

的；

也就是說(shuō)，如果您買了開發(fā)商沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的房子，

這表明房屋最終是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的，這時(shí)候可以向法院起訴，要求

法院確認(rèn)《商品房買賣合同》無(wú)效。只要是在起訴前，開發(fā)商都沒有

取得《商品房預(yù)售許可證》，您的要求一定會(huì)得到支持。

（二）《商品房買賣合同》無(wú)效的后果

《商品房買賣合同》無(wú)需繼續(xù)履行，開發(fā)商（第b種情況下應(yīng)為銷售

人員）應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)交付的購(gòu)房款，并賠償損失。

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（三）可撤銷的《商品房買賣合同》

1.因重大誤解訂立的；

2.在訂立合同時(shí)顯失公平的；

3.一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的

情況下訂立的合同。

例如，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供

虛假商品房預(yù)售許可證明，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，故意

隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

如果遇到了以上情況，即使合同沒有約定，您也有權(quán)請(qǐng)求人民法院或

者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷《商品房買賣合同》。不過這種撤銷權(quán)必須

在您知道存在上述事由之日起1年內(nèi)行使。

撤銷后，《商品房買賣合同》不再履行，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者已經(jīng)

交付的購(gòu)房款，并賠償利息和損失（包括因此而支付的律師代理費(fèi)、

差旅費(fèi)等必要費(fèi)用）。

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八、解除合同的權(quán)利

（一）約定解除

《商品房買賣合同》是購(gòu)房者與開發(fā)商共同約定的結(jié)果，如果雙方愿

意，也可以共同達(dá)成解除合同的協(xié)議，解除《商品房買賣合同》。

（二）法定解除

約定解除需要征得雙方當(dāng)事人的同意，但是在有些情況下，如果對(duì)方

已經(jīng)違約，合同繼續(xù)履行對(duì)于守約一方百害而無(wú)一利，守約一方就可

以單方面要求解除合同，法律列舉了守約方單方面解除合同的一些情

況：

1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第

三人；

2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

3.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可

證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

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4.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

5.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三

人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

6.房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房

屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；

7.房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；

8.出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣

合同約定面積不符，面積誤差比絕對(duì)值超出3%;

9.出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行；

10.商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33

條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的

原因，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。

（三）解除權(quán)行使的期限

當(dāng)事人雙方可以約定解除權(quán)行使的期限行使解除權(quán)，如果沒有約定,

第50頁(yè)共75頁(yè)

應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

（四）解除權(quán)的行使方法

如果沒有特別約定，行使解除權(quán)，只需通知對(duì)方即可。合同自通知到

達(dá)對(duì)方時(shí)解除，如果對(duì)方有異議，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確

認(rèn)解除合同的效力。

（五）合同解除的后果

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況，

購(gòu)房人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣

人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。提示

（六）別忘記解除《貸款合同》和《保險(xiǎn)合同》

除了與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》之外，購(gòu)房者往往同時(shí)還會(huì)

與銀行和保險(xiǎn)公司分別簽訂《貸款合同》和《保險(xiǎn)合同》，如果您已

經(jīng)通知開發(fā)商解除了《商品房買賣合同》，一定不要忘記同時(shí)通知銀

行和保險(xiǎn)公司，辦理解除《貸款合同》和《保險(xiǎn)合同》的相關(guān)手續(xù)。

否則，仍然要承擔(dān)還款責(zé)任或支付不必要的保費(fèi)。

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九、如何追究開發(fā)商的違約責(zé)任

（一）最徹底的辦法：退房

退房是一種最為徹底的辦法，從此以后，與開發(fā)商再無(wú)關(guān)聯(lián)。在法律

上，購(gòu)房者要求退房，關(guān)鍵之處在于斷絕與開發(fā)商之間的合同關(guān)系,

可以提出這樣幾種請(qǐng)求：

1.宣布《商品房買賣合同》無(wú)效；

2.解除《商品房買賣合同》；

3.撤銷《商品房買賣合同》。

這三種方法的適用條件、行使方法和法律后果等，詳見前面的兩個(gè)問

題。

（二）最堅(jiān)決的辦法：繼續(xù)履行

合同是當(dāng)事人之間的法律，因此只要不被當(dāng)事人取消，就一定要進(jìn)行

到底。因此如果您對(duì)房子實(shí)在是滿意，而開發(fā)商卻沒有兌現(xiàn)，那您可

以堅(jiān)決地要求開發(fā)商繼續(xù)按照合同的約定履行，必要的時(shí)候可以訴諸

第52頁(yè)共75頁(yè)

法律。

這個(gè)時(shí)候請(qǐng)您注意，首先要向開發(fā)商作出書面的通知，要求開發(fā)商繼

續(xù)履行。最保險(xiǎn)的辦法是直接把擬好的通知交給開發(fā)商的工作人員，

然后請(qǐng)他簽，表明已經(jīng)收到了通知。記得要同時(shí)記錄這位工作人員的

頭銜，最好找級(jí)別比較高的經(jīng)理、銷售部主管等，因?yàn)樗麄儾幌皲N售

人員那樣流動(dòng)頻繁。

如果對(duì)方堅(jiān)決不簽收，還有一個(gè)辦法：查找開發(fā)商的所在地址，給他

發(fā)一封掛號(hào)信，記得保留好回執(zhí)。

通知中最好給開發(fā)商的繼續(xù)履行限定一個(gè)最后時(shí)限，到了這個(gè)最后時(shí)

限，如果開發(fā)商還沒有履行，您就可以向法院要求判決開發(fā)商來(lái)履行

合同。

（三）最無(wú)奈的辦法：修理、改進(jìn)

如果是一些小毛病，您又不想退房，那就只能采取這種無(wú)奈的辦法了。

具體的方式可以是口頭要求對(duì)方修理或改進(jìn)，但是如果口頭方式不管

用，還可以借用上面介紹的發(fā)書面通知的方式。

由于開發(fā)商可能會(huì)將樓盤委托給物業(yè)公司打理，因此在提出要求的時(shí)

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候，一定要咬住一方不放松，以免被當(dāng)作皮球踢來(lái)踢去。

（四）最萬(wàn)用的辦法：索賠

無(wú)論您選擇采用上面的哪一種方法，只要對(duì)方違約了，您都可以要求

對(duì)方進(jìn)行賠償，因此這種方法是最萬(wàn)用的。

根據(jù)您在合同中的約定不同，索賠的方法也有所不同：

一種情況是《商品房買賣合同》中約定了如果開發(fā)商（就是開發(fā)商違

約的情況），應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人賠償XXX元違約金（或是已經(jīng)交付房款的

XX%）o這種情況下，只要開發(fā)商違約，您就可以要求開發(fā)商按照約定

的數(shù)額進(jìn)行賠償，如果對(duì)方不給，可以理直氣壯地向法院起訴。

另一種情況是《商品房買賣合同》約定如果開發(fā)商（就是開發(fā)商違約

的情況），應(yīng)當(dāng)賠償因此給購(gòu)房人造成的損失。如果是這種情況，您

首先要準(zhǔn)備一些材料，就是證明自己存在損失的證據(jù)，比如發(fā)票之類

的。

（五）不能追究責(zé)任的情況：不可抗力

現(xiàn)實(shí)生活中，總會(huì)發(fā)生一些大家都無(wú)法預(yù)見，也無(wú)法避免或克服的情

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況，最典型的就是地震或是戰(zhàn)爭(zhēng)，遇到這樣的情況，對(duì)方就是想履行

也是有心無(wú)力，如果還要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，未免有些不太公平。

因此法律規(guī)定，如果發(fā)生了類似事件（法律上的名詞叫做不可抗力），

未能履行合同的當(dāng)事人可以免除違約責(zé)任。

但是，開發(fā)商也可能在《商品房買賣合同》中把不可抗力的范圍無(wú)限

擴(kuò)大，借此來(lái)逃避責(zé)任。比如說(shuō)約定施工中遇到異常困難及重大技術(shù)

問題不能及時(shí)解決或市政配套的批準(zhǔn)與安裝出現(xiàn)延誤屬于不可抗力,

開發(fā)商可以免除責(zé)任等。而這些問題是開發(fā)商開發(fā)樓盤之初就應(yīng)當(dāng)解

決的，不能算作不可抗力。遇到這樣的約定，請(qǐng)爭(zhēng)取刪除。

此外，開發(fā)商還可能約定某些特殊情況下免除違約責(zé)任，這樣的條款

也應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取刪除。

但是在雙方地位不平等的條件下，刪除有時(shí)候是無(wú)法做到的，那就要

請(qǐng)您三思，是否還要簽訂這份合同，畢竟開發(fā)商還是有所顧慮才會(huì)在

合同中增加這類條款的，日后難保會(huì)發(fā)生這些情況。

十、不要忽視合同附件

《商品房買賣合同》的后面，往往會(huì)附加很多文件，請(qǐng)不要因?yàn)槭歉?/p>

件而忽視這些文件。因?yàn)楹贤瑮l款大多是概括性的規(guī)定，對(duì)于一些細(xì)

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節(jié)往往無(wú)法描述，而恰恰這些細(xì)節(jié)關(guān)系到購(gòu)房者最終的舒適和方便。

合同附件則可以補(bǔ)充這種不足，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，合同附件應(yīng)該是

越詳盡越具體越好。

合同附件是《商品房買賣合同》的有機(jī)組成部分，因此您在《商品房

買賣合同》上簽名之前，一定要仔細(xì)閱讀附件中的每一句話。

合同附件一般包括以下內(nèi)容：

1.房屋平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖；

2.共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明；

3.該商品房取得抵押權(quán)人同意銷售的證明及抵押當(dāng)事人的相關(guān)約定；

4.計(jì)價(jià)方式與房款的其他約定；

5.付款方式及期限的約定；

6.裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。

如果您認(rèn)為還有其他文件應(yīng)該寫入合同，也可以要求把這些文件作為

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附件，附在《商品房買賣合同》之后。

十一、誰(shuí)先簽

《商品房買賣合同》是由雙方共同簽署的，就存在一個(gè)誰(shuí)先簽的問題。

通常情況，售樓人員會(huì)要求購(gòu)房人先簽，然后說(shuō)要拿走讓領(lǐng)導(dǎo)簽蓋章,

這種做法可能會(huì)令您處于不利的境地。

合同必須在雙方簽之后才生效，但是，合同簽訂之后，并非全都即時(shí)

生效。合同何時(shí)生效，取決于雙方當(dāng)事人的約定。

如果《商品房買賣合同》中寫的是本合同自雙方簽之日起生效，將使

先簽的一方處于不利境地，因?yàn)楹蠛灥囊环娇梢越韫什缓灦鲝埡贤?/p>

無(wú)效。因此，如果屬于這種情況，購(gòu)