房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)防范

1/1房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)防范房屋租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)防范:

房屋租賃合同在現(xiàn)實(shí)生活中是一種常用的合同類型，房屋租賃合同看上去比較簡(jiǎn)潔，合同條款也比較少，但房屋租賃合同的糾紛卻時(shí)常發(fā)生。根本的緣由是甲乙雙方當(dāng)事人合同條款訂得不全面，在履行房屋租賃合同過(guò)程中常常會(huì)消失一些原來(lái)沒(méi)有考慮到的狀況。為了避開(kāi)糾紛，在簽訂及履行房屋租賃合同時(shí)應(yīng)當(dāng)留意以下幾個(gè)法律問(wèn)題：

一、合同的主體資格問(wèn)題

1、在簽訂合同時(shí)，承租方首先要查看出租方的房產(chǎn)證，土地使用權(quán)證，假如沒(méi)有房產(chǎn)證，則要看出租方有無(wú)房屋買(mǎi)賣(mài)合同或授權(quán)托付書(shū)等手續(xù)。出租方要審查承租方的咨信狀況，租金支付力量，社會(huì)誠(chéng)信狀況。

2、承租方還要審查，出租的房產(chǎn)是否已經(jīng)被抵押。

3、大型店面房統(tǒng)一出租，出租方本身對(duì)出租的房屋不擁有產(chǎn)權(quán)，只是接受各位業(yè)主的托付統(tǒng)一對(duì)外出租，但在合同履行期內(nèi)有個(gè)別業(yè)主要求提前收回自己的商場(chǎng)攤位自己做生意，由此發(fā)生糾紛如何處理，在簽訂此類合同時(shí)承租方應(yīng)當(dāng)要求出租方對(duì)此有承諾或保證。

4、有些特定內(nèi)容的房屋租賃合同，出租方應(yīng)當(dāng)事前辦理好報(bào)批核準(zhǔn)登記手續(xù)。例如專業(yè)性的市場(chǎng)，開(kāi)辦單位要對(duì)外大量分別出租攤位，依據(jù)國(guó)家工商行政管理局的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)事先向工商行政管理部門(mén)申領(lǐng)《市場(chǎng)登記證》，只有領(lǐng)了《市場(chǎng)登記證》方可對(duì)外招商宣揚(yáng)及出租，這一點(diǎn)也是承租人應(yīng)當(dāng)留意的。

5、在房屋租賃期內(nèi)，公司作為出租方假如發(fā)生了破產(chǎn)、企業(yè)轉(zhuǎn)制、公司歇業(yè)或被注銷等狀況，如何補(bǔ)救，承租方如不能連續(xù)租賃房屋由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失如何補(bǔ)償。

6、在房屋租賃期內(nèi)，承租人作為自然人死亡后，其共同生活的家庭成員可否沿續(xù)原來(lái)的房屋租賃合同，連續(xù)居住使用該房屋。

二、租賃合同的標(biāo)的物

在房屋租賃合同中，要求寫(xiě)明房屋的坐落地址、房屋的間數(shù)層數(shù)、建筑面積，房產(chǎn)證編號(hào)，并把房地產(chǎn)的規(guī)劃紅線圖及房產(chǎn)平面圖作為合同附件。還要寫(xiě)清晰房屋的附屬設(shè)施。有時(shí)合同中最好要標(biāo)明租賃房屋的用途是居住__，還是用作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

三、租賃期限的起算

租賃期限的起算一般有二種狀況：

第一種狀況，是從房屋租賃合同簽訂之日起開(kāi)頭起算。

第二種狀況，考慮到承租方要對(duì)房屋進(jìn)行裝修等因素，或出租方要辦理有關(guān)報(bào)批登記手續(xù)，租賃期間的起算時(shí)間可商定在幾月幾日開(kāi)頭或者合同簽字后多少日開(kāi)頭，從合同簽訂之日到正式開(kāi)頭起算租賃期限的這段時(shí)間稱為免租期。免租期內(nèi)，承租方無(wú)需擔(dān)當(dāng)租金，但于此期間發(fā)生的裝潢施工所耗水、電費(fèi)則應(yīng)擔(dān)當(dāng)。

依據(jù)《民法典》的規(guī)定，一次合同租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)二十年。

四、租金的計(jì)算及支付方式

______年租金標(biāo)準(zhǔn)一般是固定的，但也可以雙方商定租金按肯定比例或肯定金額每年遞增。租金支付時(shí)間，由雙方商定，按月支付，按季支付，或按年度支付，但在商定按年度支付時(shí)，雙方應(yīng)商定年度的概念及起始時(shí)間，否則，可能引起誤會(huì)。

五、租賃房屋的交付

合同中應(yīng)當(dāng)商定房屋的交付時(shí)間。租賃房產(chǎn)交付時(shí)，雙方應(yīng)商定派代表到現(xiàn)場(chǎng)檢查房產(chǎn)的完好狀況，應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、閉路電視費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用，并簽署房產(chǎn)交付確認(rèn)書(shū)及有關(guān)財(cái)物移交清單。

六、履約保證金

為了愛(ài)護(hù)出租方的利益，防止承租方提前撤場(chǎng)，或拖欠有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)要求承租方向出租方支付肯定金額的履約保證金。

七、稅收及有關(guān)費(fèi)用的擔(dān)當(dāng)

在房屋租賃合同中，應(yīng)當(dāng)明確，水電費(fèi)、通訊費(fèi)、治安費(fèi)、保潔費(fèi)等費(fèi)用，哪些有出租方擔(dān)當(dāng)，哪些有承租方擔(dān)當(dāng)。并且承租方作為公司，支付了房租金后，肯定要向出租方索要正規(guī)有效的稅務(wù)發(fā)票以免被稅務(wù)部門(mén)查處。特殊要提示的是，在合同中要寫(xiě)明，租金是否是含稅價(jià)。

八、合同中應(yīng)商定，房產(chǎn)及其設(shè)施哪些部位由出租方進(jìn)行定期修理保養(yǎng)，哪些由承租方修理。

這里應(yīng)當(dāng)留意，出租方對(duì)房產(chǎn)及設(shè)施的定期修理保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)事先通知承租方，并盡可能在承租方認(rèn)為合適的時(shí)間進(jìn)行以保證承租方的正常經(jīng)營(yíng)不受影響或干擾。

九、水、電供應(yīng)

出租方應(yīng)確保房產(chǎn)具有持續(xù)的、不間斷的、能滿意承租方滿負(fù)荷正常運(yùn)轉(zhuǎn)要求的水、電、通訊等各技術(shù)條件的供應(yīng)。比如，作為商場(chǎng)或工廠用途的，供電量應(yīng)不小于250kw或電容量不小于300kva。還要商定，如上述技術(shù)條件非因市政部門(mén)緣由或不行抗力，而因故中斷，則出租方應(yīng)當(dāng)在多少時(shí)間之內(nèi)修復(fù)。

十、承租方只承租部分樓層或房屋用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，出租方須確保承租方可依據(jù)其營(yíng)業(yè)需要，自行確定營(yíng)業(yè)時(shí)間，并確保承租方在其營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)可依據(jù)需要正常使用公用的各通道、電梯、空調(diào)、員工盥洗室等設(shè)施。

十一、承租方在租賃的房產(chǎn)立面墻上做招牌、廣告，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中商定，涉及到墻體、頂樓部分是出租方與其它各產(chǎn)權(quán)人共同使用的，承租方在使用廣告位置之前，應(yīng)由出租方與其它產(chǎn)權(quán)人共同商定各自的廣告牌位置。

十二、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在租賃期內(nèi)，出租方與承租方之間的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也應(yīng)商定清晰。例如，出租方有一幢三層樓的大樓，每層有五間房屋，承租人只承租一樓中的二間，在租賃期內(nèi)，出租人預(yù)備整幢大樓出賣(mài)，那么，原來(lái)的承租人有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的范圍是什么。

十三、財(cái)產(chǎn)損壞賠償，在租賃合同中要訂明由于房屋之缺陷或損壞，或由于出租方負(fù)責(zé)供應(yīng)的設(shè)施、公共管線在設(shè)置上的缺陷或損壞，或由于出租方或出租方雇員、代理人行為失職或疏忽，而使承租方人員或財(cái)產(chǎn)受到直接或間接的損失時(shí)，出租方應(yīng)對(duì)承租方負(fù)責(zé)并賠償患病的實(shí)際損失。反之，假如承租方有損壞財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)當(dāng)向出租方賠償。

十四、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，原則上房產(chǎn)險(xiǎn)由出租方投保，承租方自行投資的設(shè)備及財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)由承租方投保。

十五、合同提前終止

若甲乙雙方協(xié)商全都，可提前終止或解除本合同。其它則雙方可商定：

1、承租方提前終止合同的情形有：

(1)若不行抗力大事發(fā)生，致使房產(chǎn)四周環(huán)境發(fā)生重大變化，承租方所租房屋營(yíng)業(yè)的市場(chǎng)，環(huán)境基礎(chǔ)不復(fù)存在，合同不宜維續(xù)履行，則承租方有權(quán)提前終止合同而無(wú)需擔(dān)當(dāng)任何法律責(zé)任。

(2)出租方違反其保證，或違反本合同的其他規(guī)定，在承租方通知的補(bǔ)救期內(nèi)又沒(méi)能準(zhǔn)時(shí)補(bǔ)救，致使承租方不能正常居住或?qū)ν鉅I(yíng)業(yè)或使承租方的合同權(quán)益受到實(shí)質(zhì)的損害。

(3)出租方未能在法律規(guī)定的期限內(nèi)辦妥房屋租賃證或其他因出租房產(chǎn)所需的許可和手續(xù)。

2、出租方提前終止本合同的情形有：

(1)承租方逾期支付租金超過(guò)多少日。

(2)承租方擅自轉(zhuǎn)變房屋用途的。

(3)未經(jīng)出租方同意承租方將承租房產(chǎn)轉(zhuǎn)租他人。

(4)承租方利用承租房產(chǎn)進(jìn)行非法活動(dòng)。

十六、違約責(zé)任

雙方應(yīng)當(dāng)商定，一方違反本合同有關(guān)條款，應(yīng)向?qū)Ψ?/p>