大廈綜合物業(yè)工程服務(wù)方案

1大廈綜合物業(yè)工程服務(wù)方案第一節(jié)工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 5 5 5三、工程服務(wù)人員行為規(guī)范 四、工程部管理制度 第二節(jié)設(shè)備維修維護規(guī)定 一、物業(yè)維修操作規(guī)定 三、供電系統(tǒng)維修維護 四、電器設(shè)備的養(yǎng)護管理規(guī)定 六、給排水系統(tǒng)的管理規(guī)定 七、設(shè)備操作、保養(yǎng)和維修規(guī)定 47八、供電系統(tǒng)的養(yǎng)護管理規(guī)定 九、設(shè)備事故處理制度 十、新增設(shè)備管理制度 十一、維修報告制度 十二、配電房管理規(guī)定 十三、電氣線路防火管理規(guī)定 十四、空調(diào)系統(tǒng)管理規(guī)定 十五、水泵房管理規(guī)定 2十六、地下排污系統(tǒng)管理規(guī)定 十七、風(fēng)機房管理規(guī)定 十八、運行值班管理規(guī)定 十九、電氣照明管理規(guī)定 二十、動火審批管理規(guī)定 二十一、設(shè)備清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 二十二、設(shè)備機房安全管理制度 第三節(jié)設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程 一、高壓配電安全操作規(guī)程 二、低壓配電安全操作規(guī)程 三、低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)程 五、消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 六、水泵房保養(yǎng)規(guī)程 七、照明系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)定 八、安防系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 十、設(shè)備設(shè)施管理及操作規(guī)程 十一、房屋本體管理及操作規(guī)程 十二、綜合維修操作規(guī)程 十三、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運行及操作規(guī)程 十四、工程部巡檢操作規(guī)程 十五、給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 第四節(jié)機電設(shè)備設(shè)施管理 3一、機電設(shè)備設(shè)施的竣工驗收和交接 二、機電設(shè)備設(shè)施管理 四、機電設(shè)備設(shè)施運行、維護、保養(yǎng) 六、工程部維修標準 七、各崗位工作流程 第五節(jié)供電系統(tǒng)管理 一、供電運行管理 二、供電系統(tǒng)維護保養(yǎng) 三、供電應(yīng)急措施 四、臨時用電的管理 七、使用臨時電線管理 第六節(jié)給排水系統(tǒng)管理 一、服務(wù)標準 二、給排水系統(tǒng)運行管理 三、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 五、供水系統(tǒng)應(yīng)急處理措施 第七節(jié)房屋及大廈設(shè)備日常維修服務(wù) 4二、服務(wù)內(nèi)容 三、服務(wù)要求及標準 第八節(jié)機電設(shè)施設(shè)備運維服務(wù) 二、主體建筑機電系統(tǒng)概況 三、設(shè)備維保服務(wù)內(nèi)容、要求及標準 四、機電設(shè)備管理原則和目標 五、機電設(shè)施設(shè)備的接管和建檔 六、機電設(shè)備設(shè)施的檢查和維護保養(yǎng) 七、機電設(shè)備經(jīng)濟運行方案 第九節(jié)各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理要點 一、供配電系統(tǒng) 二、給排水系統(tǒng) 三、消防設(shè)施設(shè)備 四、公建設(shè)施管理 第十節(jié)維修改造事項的實施與監(jiān)管服務(wù) 一、設(shè)備的維護保養(yǎng) 二、設(shè)備的計劃檢修 三、機電設(shè)備的更新改造 四、機電設(shè)備管理目標 第十一節(jié)能源管理服務(wù) 一、節(jié)能措施 二、合理化建議 5第一節(jié)工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)(一)工程部經(jīng)理崗位職責(zé)(1人)(1)審核和全面負責(zé)工程部整體工作；(2)負責(zé)工程部全面安全管理工作；(3)建立健全工程部的運行和操作程序，確保整個項(4)建立年度的工程預(yù)算及設(shè)備維修保養(yǎng)計劃并予以6(5)審核各專業(yè)維修、保養(yǎng)材料、備件的申購計劃及(6)制定設(shè)備運行節(jié)能措施并安排實施；(7)負責(zé)建立工程部及全體人員崗位職責(zé)；(8)負責(zé)組織工程工作人員處理重大事故或設(shè)備故障，(9)負責(zé)審閱工程部各專業(yè)日報、周報、月報及能源(10)負責(zé)審核工程部各專業(yè)月度物品采購及緊急采(11)審查運行報表，聽取各專業(yè)主管的工作匯報，掌(12)負責(zé)大樓內(nèi)設(shè)施設(shè)備的操作運行正常，制定部門(13)洽談和確定外包維護保養(yǎng)合同，監(jiān)督承包商的工作、進度和質(zhì)量。做好對維保、維修合約(各系統(tǒng)、設(shè)備)(14)協(xié)調(diào)工程部與其他部門之間的工作關(guān)系。(二)工程經(jīng)理助理崗位職責(zé)(1人)7(1)協(xié)助工程部經(jīng)理工作，傳達工程部經(jīng)理的工作指(2)負責(zé)工程部月度預(yù)算的制定，并上報工程部經(jīng)理(3)配合工程部經(jīng)理監(jiān)督各專業(yè)重要工程設(shè)備故障的(4)負責(zé)監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備日常巡檢及設(shè)備維修工作的(5)負責(zé)監(jiān)督專業(yè)主管對外包設(shè)備維保及施工改造項(6)負責(zé)監(jiān)督對外包設(shè)備維保及施工改造項目完成情(7)負責(zé)跟進設(shè)備運行能源控制及節(jié)能措施實施效果，(8)負責(zé)管理員工勞動紀律，按制度進行獎懲；(9)負責(zé)工程部各專業(yè)階段性工作匯報(日報、周報、(10)負責(zé)督促專業(yè)主管進行工程部各項外包維保服務(wù)(11)負責(zé)審核工程部各專業(yè)年度培訓(xùn)計劃的制定及培8(12)完成工程部經(jīng)理臨時交給的其他工作。(三)主任工程師崗位職責(zé)(1)貫徹執(zhí)行國家的技術(shù)政策，開展各項技術(shù)活動，(2)全面貫徹公司、項目的質(zhì)量管理要求，執(zhí)行公司(3)負責(zé)配合項目預(yù)算招、投標工作。(4)審定項目改造工程施工組織設(shè)計，審核施工方案、(5)做好并指導(dǎo)工程的圖紙會審及施工交底工作。(6)負責(zé)對項目二裝工程施工管理、技術(shù)質(zhì)量及技術(shù)(7)負責(zé)新技術(shù)、新工藝的推廣應(yīng)用，組織員工技術(shù)(8)聯(lián)絡(luò)、接待上級機關(guān)對本單位的技術(shù)檢查、核查(9)負責(zé)各專業(yè)的專業(yè)技術(shù)、質(zhì)量管理工作，核定維9(10)組織、參與故障的調(diào)查、分析和處理，提出處理(11)監(jiān)督檢查各班組自檢、互檢、交接檢工作，組織(12)在工程經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，對項目安全技術(shù)工作總負責(zé)。(13)認真貫徹執(zhí)行國家安全生產(chǎn)方針、政策、法令、規(guī)程和上級的指示、決議，協(xié)助經(jīng)理做好安全方面的技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)工作，并檢查執(zhí)行情況。(14)負責(zé)項目使用的設(shè)備、儀表等技術(shù)檢驗的管理。(15)負責(zé)安全檢查，從技術(shù)措施方面提出改進方法，(四)工程空調(diào)主管崗位職責(zé)1.說明直接上級：工程副經(jīng)理2.崗位職責(zé)(1)負責(zé)大廈空調(diào)供冷、空調(diào)供暖、送排風(fēng)系統(tǒng)及各小型空調(diào)設(shè)備的正常運行；(2)擬定空調(diào)專業(yè)各種維修、保養(yǎng)計劃并執(zhí)行；(3)做好空調(diào)專業(yè)與熱力公司等政府部門的聯(lián)系工作；(4)制定年度費用預(yù)算；(5)負責(zé)空調(diào)專業(yè)對外設(shè)備分包合同的執(zhí)行工作；(6)組織、安排、處理空調(diào)專業(yè)突發(fā)性緊急事故及各(7)監(jiān)督大廈空調(diào)專業(yè)維修、保養(yǎng)及翻新改造各承包(8)擬定空調(diào)專業(yè)維修、保養(yǎng)的材料、備件的申購計(9)負責(zé)空調(diào)設(shè)備用電及供暖用熱等能源統(tǒng)計工作，(10)負責(zé)本空調(diào)專業(yè)員工的技術(shù)培訓(xùn)工作；(11)監(jiān)督檢查空調(diào)專業(yè)員工勞動紀律、考勤及考核工(12)監(jiān)督抽查空調(diào)專業(yè)人員的日常工作；(13)檢查空調(diào)專業(yè)工單處理情況，解決維修設(shè)備時的(14)負責(zé)協(xié)調(diào)本專業(yè)與其他部門的日常工作；(15)完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作任務(wù)。(五)工程強電主管崗位職責(zé)1.說明(1)負責(zé)大廈空調(diào)供冷、空調(diào)供暖、送排風(fēng)系統(tǒng)及各(2)擬定空調(diào)專業(yè)各種維修、保養(yǎng)計劃并執(zhí)行；(3)做好空調(diào)專業(yè)與熱力公司等政府部門的聯(lián)系工作；(4)制定年度費用預(yù)算；(5)負責(zé)空調(diào)專業(yè)對外設(shè)備分包合同的執(zhí)行工作；(6)組織、安排、處理空調(diào)專業(yè)突發(fā)性緊急事故及各(7)監(jiān)督大廈空調(diào)專業(yè)維修、保養(yǎng)及翻新改造各承包(8)擬定空調(diào)專業(yè)維修、保養(yǎng)的材料、備件的申購計(9)負責(zé)空調(diào)設(shè)備用電及供暖用熱等能源統(tǒng)計工作，(10)負責(zé)本空調(diào)專業(yè)員工的技術(shù)培訓(xùn)工作；(11)監(jiān)督檢查空調(diào)專業(yè)員工勞動紀律、考勤及考核工(12)監(jiān)督抽查空調(diào)專業(yè)人員的日常工作；(13)檢查空調(diào)專業(yè)工單處理情況，解決維修設(shè)備時的(14)負責(zé)協(xié)調(diào)本專業(yè)與其他部門的日常工作；(15)完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作任務(wù)。(六)弱電主管崗位職責(zé)9.各重大節(jié)假日前與保衛(wèi)部門配合對消防報警系統(tǒng)進10.按計劃組織實施設(shè)備的維修保養(yǎng)，使設(shè)備完好率達到99%。11.100%的落實上級交辦的工作。(七)綜合專業(yè)主管崗位職責(zé)直接上級：工程副經(jīng)理直接下級：員工2.崗位職責(zé)(1)負責(zé)大廈維護結(jié)構(gòu)設(shè)施、內(nèi)外玻璃幕墻、天花、墻面、地板及門窗鎖具等設(shè)施的維修、維護檢查，保證其安(2)負責(zé)擬定綜合維修專業(yè)各種維修、保養(yǎng)計劃并跟(3)負責(zé)做好綜合維修專業(yè)與相關(guān)政府部門的聯(lián)系工(4)負責(zé)制定綜合維修專業(yè)年度、月度費用預(yù)算的編(5)負責(zé)綜合維修專業(yè)月度備件庫存情況統(tǒng)計并交工(6)負責(zé)組織、安排、處理突發(fā)性緊急事故綜合設(shè)施(7)負責(zé)監(jiān)督大廈綜合設(shè)施維修及翻新改造各承包商(8)負責(zé)綜合維修專業(yè)各項外包維保服務(wù)合同專業(yè)技術(shù)文件及施工改造簽報的編制，并上報工程部經(jīng)理審核；(9)負責(zé)綜合維修專業(yè)周期性工作匯報(日報、周報、月報年鑒等)的編制，交工程文員匯總；(10)負責(zé)擬定綜合維修專業(yè)維修、保養(yǎng)的材料、備件(11)負責(zé)綜合維修專業(yè)員工的技術(shù)培訓(xùn)工作；(12)負責(zé)監(jiān)督檢查綜合維修專業(yè)員工的紀律、考勤及(13)檢查綜合維修專業(yè)工單處理情況，并及時向部門(八)工程內(nèi)勤調(diào)度崗位職責(zé)(1)負責(zé)各類文件的復(fù)印及收發(fā)。各種文件、材料的(2)對樓宇全部圖紙、資料分類保管、編排目錄、日(3)負責(zé)采購單的報批、跟蹤、存檔及現(xiàn)金報銷、支(4)負責(zé)工程部布告欄的定期公布、更換，確保所有(5)負責(zé)會議記錄，整理會議紀要并打印、發(fā)送；(6)對各部門或客人來工程部聯(lián)系工作人員要熱情接(7)迅速、熱情應(yīng)答來往電話，詳細記錄所有信息；(8)負責(zé)工程部考勤記錄和整理，上報有關(guān)部門；(9)建立備品備件和易損件的清單，并按要求執(zhí)行最高、最低儲備標準，當儲備接近或達到最低標準時，及時提(10)嚴格執(zhí)行物品驗收入庫制度和領(lǐng)料單制度，做好備品備件和公用工具的管理制度；(11)完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。三、工程服務(wù)人員行為規(guī)范(一)目的規(guī)范工程服務(wù)人員行為規(guī)范，提高服務(wù)技巧和服務(wù)水平，提升客戶滿意。(二)適用范圍適用于工程服務(wù)人員。(三)職責(zé)部門/崗位工作職責(zé)負責(zé)對本規(guī)范的貫徹、實施情況進行檢查。工程部/全體員工工程部全體員工負責(zé)按該操作規(guī)程的具體實施。(四)工作程序1.儀容儀表行為規(guī)范要領(lǐng)不允許儀容儀表1.工作時間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服及相關(guān)飾物，并保持制服干凈、平整，無明顯油污、破損、規(guī)范著大方，狀1.制服骯臟。2.滿臉疲倦，不2.對講機統(tǒng)一佩戴在身體右側(cè)腰帶上，對講時統(tǒng)一用左手持對3.工作期間應(yīng)保持積極良好的工具齊無精打采的樣3.冷淡，過分嚴肅或者是木訥的2.入戶維修服務(wù)規(guī)范服務(wù)工作內(nèi)容工作標準不允許見面溝通敲門：以溫和適中的方式敲門。每次連續(xù)敲三下每二次間隔時間不少于6-8秒，第一次敲門力度以業(yè)戶在客廳剛好能聽到為宜，隨后可適當加重。無人開門時，在門口大聲喊叫。敲了一次門，無問候面對客戶，第一句話應(yīng)是“您好，我是物業(yè)維修工某某(自己姓名),來為您維修**”中，面帶微笑，表語言不規(guī)范，隨便，比如：“我是搞維修的”等。溝通整個維修過程中，與業(yè)溝通注意禮貌用語坐在客戶工作戶溝通應(yīng)注意使用規(guī)范用語，表現(xiàn)出職業(yè)親和力；遇到問題，要主動征求業(yè)戶意見；維修人員作完成后，應(yīng)主動征詢客戶意見，并按要求填寫維修單，請客戶簽字認可。謝謝、對不起、請等等”;態(tài)度真誠溫和，面帶微笑表情自然；填寫字送遞確認單及簽字筆應(yīng)用雙手，身體自然輕微前傾，以示尊重。區(qū)域在客戶區(qū)域東張西望，亂摸客戶物品。服務(wù)完畢服務(wù)完畢后，應(yīng)主動和經(jīng)修好，麻煩您檢查一下?！蓖瑫r做操作演示并介紹使用時應(yīng)注意事項?？蛻舸_認后若滿意，應(yīng)若客戶有異議，服務(wù)人員應(yīng)盡量滿足客戶意主動請客戶檢查主動操作演示。請客戶簽字時語氣誠虛心接受客戶提出的意見。主動詢問是否有其他需求。對客戶提出的不滿意進行辯解。損壞客戶物品不起，我馬上處理好?！薄爸x謝，請問還有其他事情需要幫忙嗎?”。道別工具箱(包)表面無明顯污跡，內(nèi)層清潔無異味；工具完好符合使用要求，表面無油污塵土。工作桌及椅子干凈整潔，無灰塵。辦公設(shè)備(電腦、電話)干凈無污漬。(1)員工需在規(guī)定時間內(nèi)就餐。(2)員工餐廳僅供員工使用，除特殊情況外不得帶外(1)如遇客戶投訴或有任何咨詢及困難，員工必須高(2)應(yīng)認真做好對客戶投訴事項的記錄，能解決的應(yīng)立刻協(xié)助解決，力求一步到位；不能當場解決或超越自己職權(quán)范圍的，除書面記錄投訴細節(jié)同時應(yīng)向客戶致謝并對投訴(3)隨后及時向有關(guān)人員或部門反映。6.公司機密(1)未經(jīng)批準，員工不得對涉及本公司級公司往來客戶的機密信息進行發(fā)布、探查；出版文章、發(fā)表公開演講；參與制作任何影片，出席任何廣播與電視節(jié)目的播放演說，公司的一切有關(guān)文件及資料不得交給無關(guān)人員。以下內(nèi)容均被視為公司的保密資料：(2)公司往來客戶名單，客戶的業(yè)務(wù)、財務(wù)情況、商業(yè)機密，尚未公開的報告及機密信息、公司資料庫內(nèi)的信息。(3)公司資料、所有設(shè)備、設(shè)施資料及圖紙等。(4)其他應(yīng)保密的資料。7.安全(1)下班前要認真檢查，做好交接工作，消除安全隱患，確保物業(yè)及客戶生命財產(chǎn)安全。(2)謹防失火、失竊事件的發(fā)生。如發(fā)生事故苗頭或聞到異味，必須立即查找原因進行處理并及時報告有關(guān)部(3)如發(fā)現(xiàn)有形跡可疑或不法行為的人或事，應(yīng)及時制止并報告有關(guān)部門。8.作息時間(1)執(zhí)行標準工時制和綜合計算工時制的員工，作息(2)若員工需調(diào)換或更改上班時間，必須得到項目負(3)員工曠工、拒絕在指定上班時間工作及遲到早退(一)部門規(guī)章制度8.員工因病、因事不能前來上班，要在事先或早期8:00時前告知部門經(jīng)理，否則要以曠工處理。(二)工程部值班制度時間表”,每月由經(jīng)理將下月的值班人員名單列出，于月底7.當班人員不得利用工作之便用值班電話擅自打私人(三)工程部交接班制度完成5分鐘到崗接班。(1)經(jīng)理未到或未經(jīng)主管同意指定合適的代班人時；(2)設(shè)備故障影響運行或影響營業(yè)時；(3)接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而又一時無其他(四)庫房管理制度(1)庫房是物品保管重地，除庫房管理人員、因業(yè)務(wù)(2)因工作需要進入的人員，除庫管員外，任何人不(3)任何進入庫房人員不得攜帶火種，嬉戲打鬧，大(4)任何人進入倉庫不得私自拿取倉庫物品，必須服(5)庫房內(nèi)存放的易燃易爆物品必須采取相應(yīng)措施，符合消防規(guī)定，并按倉庫面積每50平方米配置4KG干粉滅(6)庫房內(nèi)不得存放私人物品，如確實需要臨時存放(7)對違反以上規(guī)定者將視情節(jié)輕重給予處罰。(1)物品入庫制度是為了確保采購物品的質(zhì)量，及時(2)物品入庫時需要登記日期、名稱、數(shù)量、品種規(guī)(3)物品入庫時，倉管員須開箱檢驗所購物品的數(shù)量、(4)庫房管理員應(yīng)對入倉的物品進行分堆存放，編號、(5)大型設(shè)備設(shè)施、以及磚、水泥、沙等物品不需要(1)物品領(lǐng)用指除工具以外的備件、低值易耗品的領(lǐng)(2)物品領(lǐng)用實行按單領(lǐng)取，在領(lǐng)取時要憑報修單上(3)如領(lǐng)用的物品在使用過程中有剩余的情況，領(lǐng)用(4)如在緊急情況下，可先進行領(lǐng)用，事后補辦相關(guān)(5)領(lǐng)用物品時；除維修組及相關(guān)管理人員外，其他(1)物品盤點制度是為了確保公司的物品與賬面相符，保證公司物品的使用正規(guī)化，是確保資產(chǎn)不流失的有效方(2)為及時反映公司各部門物品的數(shù)量及使用狀況，(3)倉管員在盤點過程中要制訂常用易耗物品的最低(五)工程部工具管理制度2.所有工具保管人必須認真負責(zé)并保持工具的完好及確使用工具、不愛護工具者，將在個人當月績效考核中扣1到5分，凡因此造成工具損壞者，將在個人當月績效考核中扣1到5分，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償。6.公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用辦10.要愛惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期時，無論(六)工程部維修間管理制度4.設(shè)備維修過程中使用的零配件以及維修產(chǎn)生的垃圾(七)鑰匙管理辦法(八)工程部有毒有害物品管理制度(九)設(shè)備、設(shè)施管理制度(1)加強設(shè)備、設(shè)施的管理工作是公司提高服務(wù)質(zhì)量、(2)公司設(shè)備、設(shè)施管理必須采用先進的科學(xué)管理方(3)公司的工程部對轄區(qū)的主要設(shè)備和設(shè)施的安裝、(4)公司設(shè)備設(shè)施管理必須執(zhí)行“預(yù)防為主，維修保(5)所有設(shè)備、設(shè)施在全過程管理中，要認真貫徹設(shè)(6)對設(shè)備管理和操作及維修人員要進行多層次、多渠道的專業(yè)技術(shù)和管理知識的培訓(xùn)教育，不斷提高業(yè)務(wù)技(7)要嚴格執(zhí)行特殊工種持證上崗操作制度。凡從事(1)工程部對所有設(shè)備除加強日常運轉(zhuǎn)的保養(yǎng)和一、1)經(jīng)預(yù)測，繼續(xù)大修后技術(shù)性能不能滿足(工作)要2)設(shè)備老化、技術(shù)性能落后、耗能高、效率低、經(jīng)濟3)經(jīng)修理雖能恢復(fù)精度，但不如更新來得經(jīng)濟的；4)嚴重影響安全，又無法改造，繼續(xù)使用可能引起事5)嚴重污染環(huán)境、危害人體健康，進行改造又不經(jīng)濟6)自制設(shè)備經(jīng)長時間生產(chǎn)驗證或技術(shù)鑒定達不到工藝(工作)要求的；7)因建筑物改建或工藝布局改變必須拆除又無法利用8)其他應(yīng)淘汰的設(shè)備。(2)申請設(shè)備報廢后，由使用部門提出，經(jīng)工程部技(3)每年末工程部要對各種設(shè)備進行一次盤點清查，(1)為保證設(shè)備的正常、安全運行，凡實行三班制運(2)當班設(shè)備操作人員下班前必須做好設(shè)備和周圍環(huán)(3)接班人員發(fā)現(xiàn)上一班清潔工作未做好，有權(quán)拒絕(4)接班人員必須提前15分鐘到達本崗位接班，對上(5)交接班中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞或有異常情況，應(yīng)由(6)交接班雙方在運行和交接班記錄上簽字后雙方即接班時間15分鐘，由接班者負責(zé)。(1)為了保證設(shè)備正常運行，各部門對生產(chǎn)過程中所(2)設(shè)備事故的范圍：非正常性設(shè)備損壞造成部分停(3)下列情況可不作設(shè)備事故：1)設(shè)備發(fā)生故障，經(jīng)事先檢查發(fā)現(xiàn)需單機停機檢修，2)新設(shè)備安裝后，設(shè)備更新改造和設(shè)備進行大修后，在試運行階段中發(fā)生設(shè)備事故，不作設(shè)備事故處理，但一經(jīng)正式驗收并投入正常運行后發(fā)生的事故仍按設(shè)備事故處理；3)停機檢修后的設(shè)備未做正式交接簽字，如發(fā)生事故，可不作設(shè)備事故處理。(4)設(shè)備事故分責(zé)任事故和非責(zé)任事故。1)非責(zé)任事故：非人力所能抗拒和消除的自然災(zāi)害所造成的事故。2)責(zé)任事故：凡屬違章操作，維修保養(yǎng)不良及人為過(5)設(shè)備事故的處理原則：公司安全管理人員和各部門設(shè)備、設(shè)施管理人員要經(jīng)常進行監(jiān)督檢查，加強對操作、檢修人員進行安全技術(shù)和預(yù)防事故的教育，提高責(zé)任心和技術(shù)水平，嚴防設(shè)備事故的發(fā)生。發(fā)生了設(shè)備事故和人身傷亡事故，必須立即向工程部經(jīng)理、公司領(lǐng)導(dǎo)報告，任何人不允許隱瞞事故，對事故隱瞞者必須追究責(zé)任。事故處理必須貫徹“三不放過”原則(即事故原因未清不放過；事故責(zé)任人和群眾未受到教育不放過；沒有采取防范措施不放過)。對事故責(zé)任者要根據(jù)事故性質(zhì)給予經(jīng)濟處罰、行政處分直至追5.設(shè)備臺賬和檔案管理設(shè)備臺賬、設(shè)備賬冊和設(shè)備檔案是設(shè)備管理的基礎(chǔ)，建立設(shè)備臺賬和檔案統(tǒng)稱為設(shè)備建檔。(1)建檔設(shè)備的范圍：單臺設(shè)備價值在2000元以上的都要單獨建檔。價值低于2000元的設(shè)備，原則上不建檔，歸入一般固定資產(chǎn)登記范疇；有些設(shè)備雖然低于2000元，但卻是關(guān)鍵設(shè)備或主要(2)設(shè)備臺賬：(3)設(shè)備賬冊應(yīng)按要求建立設(shè)備賬冊，做到賬物相符，(十)安全生產(chǎn)管理制度在提高企業(yè)效益的前提下，積極發(fā)動職工開展技術(shù)革(1)協(xié)助公司安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組推行本單位的安全生(2)負責(zé)制定公司和本部門安全生產(chǎn)工作計劃，并定期檢查計劃的完成情況，認真做好各種安全生產(chǎn)管理記錄。(3)組織、協(xié)助制定或完善各級安全生產(chǎn)崗位責(zé)任制和各種機械設(shè)備的安全操作規(guī)程，并對這些制度、規(guī)程的貫徹執(zhí)行情況定期進行監(jiān)督檢查。(4)定期對公司工作場所進行安全檢查，并協(xié)助解決問題，特別對易燃易爆等危險場所和各種機械設(shè)備作重點檢查，查出的事故隱患應(yīng)定人、定措施、限期整改。(5)發(fā)生重大設(shè)備事故和工傷事故要及時報告上級主管部門，并協(xié)助有關(guān)人員參加調(diào)查和處理，同時要提出防止事故的措施，按期實現(xiàn)。(6)做好季節(jié)性的安全生產(chǎn)、勞動保護工作，并按規(guī)定督促職工合理使用個人防護用品，認真做好防汛防臺、防暑降溫、防寒保暖和安全用電等工作。(7)做好外來施工人員的安全管理工作。(8)督促有關(guān)部門做好女職工的特殊勞動保護工作。3.安全生產(chǎn)檢查(1)公司安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組每周進行一次安全檢查，督促檢查各部門安全生產(chǎn)開展的情況。(2)對檢查出的隱患及不安全因素，應(yīng)定人、定措施、限期整改，如發(fā)現(xiàn)重大的事故隱患，檢查人員有權(quán)指令停止生產(chǎn)(或作業(yè)),并立即報告領(lǐng)導(dǎo)按公司規(guī)定處理。(3)針對公司的特點以及季節(jié)變化情況，對安全用電、防暑降溫、防汛防臺、防寒保暖等工作，進行預(yù)防性的季節(jié)(1)開展經(jīng)常性的安全生產(chǎn)檢查工作，以查制度、查(2)職工在工作中要嚴格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度和(3)發(fā)現(xiàn)事故隱患要及時加以整改，并做好整改記錄。(4)事故隱患一般要求當天給予整改，凡事故隱患或(1)高處作業(yè)的基本定義：1)高處作業(yè)：凡在墜落高度基準面2m以上(含2m)有2)墜落高度基準面：通過最低墜落著落點的水平面，3)最低墜落著落點：在作業(yè)位置可能落到最低點，稱4)高處作業(yè)高度：作業(yè)區(qū)各作業(yè)位置相應(yīng)墜落高度基準面之間的垂直距離最大值，稱為該作業(yè)區(qū)的高處作業(yè)高(2)高處作業(yè)的級別：1)高處作業(yè)高度在2m時，稱為一級高處作業(yè)。2)高處作業(yè)高度在5m時，稱為二級高處作業(yè)。3)高處作業(yè)高度在6m一30m時，稱為三級高處作業(yè)。4)高處作業(yè)高度在30m以上，稱為特級高處作業(yè)。(3)高處作業(yè)的種類和特殊高處作業(yè)的類別：高處作業(yè)的種類分為一般高處作業(yè)和特殊高處作業(yè)兩1)在陣風(fēng)風(fēng)力六級以上的情況下進行高處作業(yè)，稱為2)在高溫或低溫環(huán)境下進行的高處作業(yè)，稱為異溫高3)降雪時進行的高處作業(yè)，稱為雪天高處作業(yè)。4)降雨時進行的高處作業(yè)，稱為雨天高處作業(yè)。5)室外完全采用人工照明進行的高處作業(yè)，稱為夜間6)在接近或接觸帶電體條件下進行的高處作業(yè)，統(tǒng)稱7)在無立足點或無單靠立足點的條件下進行高處作業(yè)，8)對突然發(fā)生的各種災(zāi)害事故進行搶救的高處作業(yè)稱9)除特殊高處作業(yè)外的高處作業(yè)，稱為一般高處作業(yè)。(4)審批手續(xù)和要求(5)高處作業(yè)審批范圍和權(quán)限1)登高在石棉瓦、纖維板瓦、玻璃鋼瓦、油毛氈屋或棚以及長期被酸霧腐蝕和年久失修的房屋，登高二人以上(含二人),或登高2m以上(含2m)必須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準。2)登高一人在2m以下，由工程部領(lǐng)導(dǎo)批準。3)電工登高一人在2m以上，由電工主管批準。4)審批者必須對安全負責(zé)，應(yīng)深入現(xiàn)場落實防護措施，5)登高作業(yè)審批表由安全管理人員簽單，經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(6)高處作業(yè)人員遇有下列情況不準進行作業(yè)：1)作業(yè)人員患有心臟病、高血壓、癲癇病、精神病、視力低差(近視600度)等禁忌癥者；2)未按規(guī)定辦理登高作業(yè)審批表的；3)露天遇雨、雷電、大霧、嚴重冰凍、下雪和6級大4)沒帶安全帽，沒系安全帶和無人在場監(jiān)護的；5)腳手架、梯子、跳板等登高用具不符合安全要求的；6)穿皮鞋、塑料底鞋、拖鞋及攜帶笨重工具的；7)平臺沒有固定防護欄，夜間沒有足夠照明的；8)臨時性設(shè)備與建筑物之間的通道跳板沒有足夠的寬9)石棉瓦、纖維瓦、油毛氈、玻璃鋼瓦長期被酸霧腐10)高處作業(yè)周圍的電源線沒有絕緣遮攔；被登高的大(7)高處作業(yè)人員必須做到的安全要求：2)必須戴好安全帽，帽帶必須扣好。不準酒后作業(yè)；3)在離地面2m以上(含2m),無固定欄桿的高處作業(yè)時，必須使用安全帶(電工調(diào)換照明燈、熔絲除外，但使用4)作業(yè)面上下不準同時垂直作業(yè)；5)未經(jīng)檢查的簡易屋面、玻璃棚、屋檐口、墻頂不準6)凡拆下的實物、需要安裝的零部件和工具必須用專7)竹梯嚴禁兩人同時攀登或站立作業(yè)；8)高處作業(yè)地段，必須用紅白旗或紅白帶劃出禁戒線，9)站在竹梯上操作時，梯子底腳應(yīng)裝置防滑墊物，梯子與地面的角度保持60左右。(8)需要經(jīng)常在登高操作中使用的機械設(shè)備、空中管(9)使用竹梯和人字梯的要求：1)梯子腳應(yīng)有防滑裝置(勞動車外胎包腳),人字梯中2)竹梯上端加一根牢固的備用繩，使用時要用繩子系3)梯子不能有缺檔、開裂和霉爛、蟲蛀現(xiàn)象，如有上4)人字梯中間兩側(cè)應(yīng)有長鐵鉤鉤牢，防止突然張開或5)梯子長度不夠時，不能用凳子、臺子、箱子、桶等6)梯子與地面的夾角以60度為宜，兩腳受力面必須均7)竹梯子必須專人扶牢，扶梯子的人不得離開崗位；(1)為了防止火災(zāi)和爆炸事故的發(fā)生，公司必須制訂(2)在禁止區(qū)域動火，必須提前24小時向安全部門書(3)安全部門接到書面申請后，應(yīng)派專職人員到實地(4)動火期間安全部門要指定專職人員進行現(xiàn)場監(jiān)護，(5)操作人員必須經(jīng)過培訓(xùn)并持有勞動局下發(fā)的有效(1)員工在生產(chǎn)過程和工作過程中發(fā)生的傷亡事故，(2)凡輕傷事故歇工在一個工作日以上者，必須按規(guī)(3)發(fā)生事故后，應(yīng)按照“三不放過”的原則(事故過，沒有防范措施不放過)做好事故的處理工作。(4)如發(fā)生重大傷亡事故，必須保持現(xiàn)場，并立即報(5)雖未造成重大事故，但己構(gòu)成險肇事故，應(yīng)組織(6)對違反安全操作制度，不遵守有關(guān)規(guī)定而發(fā)生事第二節(jié)設(shè)備維修維護規(guī)定物業(yè)部員工必須樹立“一切服從經(jīng)營需要，服務(wù)第一”的思想，為營業(yè)部門做好后勤保障工作，其維修必須做到計劃性檢修與日常維修相結(jié)合，并且加大計劃性檢修力度，確保設(shè)備設(shè)施處于良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)。員工在維修過程中必須做1.維修工作完畢后，必須清除因工作拆下的垃圾，帶走自備的設(shè)備工具，通知保潔部進行衛(wèi)生清理工作。2.嚴禁酒后工作，嚴禁維修人員在客房、餐飲、公共區(qū)域工作中吸煙、席地而塵、閑聊、大聲喧嘩等不良現(xiàn)象。3.嚴禁在工作中利用床、門、窗、椅、面盆臺、馬桶等設(shè)備用具進行登高作業(yè)。4.維修時嚴禁用污手觸摸墻面、頂棚及用具，以防污染。5.嚴禁在地面作業(yè)時將工具、材料等擺放在地毯上，應(yīng)放在自帶的墊布上，避免污染環(huán)境。6.公共區(qū)域的維修，非特殊情況應(yīng)安排在夜間操作，以免打擾顧客。(一)租戶維修(萬能工維修)1.租戶維修原則上由萬能工全面負責(zé)。2.對樓層公共區(qū)域每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。3.與租戶聯(lián)系落實檢修計劃，做到每個月對公共區(qū)域系統(tǒng)性地檢修一遍。4.局部出現(xiàn)問題時，由服務(wù)臺負責(zé)直接與值班主管聯(lián)系，維修工接到電話后于10分鐘內(nèi)趕到維修地點及時維修。(二)日常報修1.使用部門根據(jù)設(shè)備設(shè)施或裝飾部位的損壞情況正確3.維修人員接到維修單后準備維修材料并在15分鐘內(nèi)6.下班前填寫好工作日報表，連同維修單交總調(diào)度存7.對于電話報修(緊急維修),維修人員應(yīng)于5分鐘內(nèi)(三)不影響正常營業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)：1.物業(yè)科長根據(jù)設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)制度制定月度、季3.在停機進行維修保養(yǎng)前要根據(jù)設(shè)備的運行狀況由分級負責(zé)人制定維修保養(yǎng)方案，需要更換零部件的要提前申5.設(shè)備維修保養(yǎng)后要進行調(diào)試，由空載直至帶負荷運(四)影響正常營業(yè)的施工(停水、停電、停空調(diào)、公共場所施工、重要設(shè)備停臺維修)(五)設(shè)備故障處理(緊急搶修)1.物業(yè)部長組織有關(guān)人員根據(jù)故障情況制定緊急搶修及協(xié)調(diào)方案報總經(jīng)理批準。2.根據(jù)緊急搶修方案，準備材料按照重大故障、較大故障和一般故障分級負責(zé)的原則，分別由部長、科長、主管組3.搶修過程中，部長必須現(xiàn)場指導(dǎo)監(jiān)督，在確保質(zhì)量的情況下盡量縮短搶修時間，以減少對營業(yè)的影響。4.搶修完成后立即通知使用部門，并報告分管總經(jīng)理。5.搶修完成后由組織搶修負責(zé)人形成文字材料存入設(shè)三、供電系統(tǒng)維修維護(一)維護工作有以下幾項規(guī)定：1.觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有無差異。2.核對各個支路的實際負荷是否與其裝設(shè)的保護元件整定值相符合。(按規(guī)定采用熱元件時，整定值應(yīng)為負荷電流的1-1.5倍，采用熔絲時，按負荷電流的1.25-1.5倍選3.配電箱內(nèi)固定是否固定、箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，作是否靈活，刀刃和接點有無燒傷，導(dǎo)級絕緣是否老化、變脆，熔斷器有無燒痕。4.導(dǎo)級絕緣是否良好，(用兆歐表遙測絕緣電阻值、低壓級路應(yīng)不低于0.5兆歐)各類絕緣是否老化，各接頭處有5.各種地極的接地電阻十分符合規(guī)定(防雷接地10歐以下，保護接地4歐以下)接地螺栓有無松動，接地導(dǎo)級有(二)防雷裝置的一般要求：3.接地裝置：接地裝置是埋在地下的接地導(dǎo)體(即水平連接級),和垂直打入地內(nèi)的接地體的總稱，其作用是把雷要求而定，通常在4歐姆以下。(1)所有巡檢都應(yīng)有翔實的記錄。(2)公共地方的照明燈要定期更換。(3)公共地方的電源插座、接級盒箱等有無脫落和缺(4)電梯應(yīng)堅持自保、月保、季保、年保制度。(5)消防及噴淋電機須三個月進行一次試運行，煙感檢測，其接地電阻一般應(yīng)為5歐姆。給排水系統(tǒng)是指房屋的冷熱水管道、閥門、水箱(蓄水(2)水箱清洗消毒：水箱會由于異物進入、水泵銹蝕1)水箱定期消毒：水箱清洗一般每半年進行一次，每2)泵房也是水質(zhì)兩次污染的主要關(guān)節(jié)點。一般泵房生(1)由機電人員負責(zé)監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔、泵房及地下池，消防系統(tǒng)的全部機電設(shè)備定時進行巡回檢(2)由機電人員管理水泵房內(nèi)機電設(shè)備，無關(guān)人員不(3)消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇位置與(4)保證生活供水泵的正常運轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運轉(zhuǎn)(5)消防泵每月運轉(zhuǎn)一次(10分鐘),以保持正常運轉(zhuǎn)，(6)每周打掃一次水泵房衛(wèi)生，泵及管道每半月清洗(7)操作人員在2米以上搶修設(shè)備(包括開關(guān)、閥門等),必須戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。4.變配電房應(yīng)每年一次預(yù)防性電氣試驗，試驗報告(包括變壓器油絕緣試驗報告)均應(yīng)妥善管存檔。5.變配電房停送電應(yīng)嚴格遵照“低規(guī)”,規(guī)定按倒閘操(1)事故原因不查清不放過。(2)缺乏切實有效的防范措施不放過。(3)缺乏常備不懈的應(yīng)急彌補措施不放過。(4)事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過。5.施工安裝由工程部及使用部門負責(zé)人驗收合格后填(1)主要設(shè)備非常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況。(2)設(shè)備出現(xiàn)故障或停機搶修。(3)零部件更換及處理。(4)維修人員的工作去向，客戶維修材料的領(lǐng)用。(5)運行人員暫時離崗。(6)對外班組及上級聯(lián)系。2.下列情況必須報告給技術(shù)主管(工程師):(1)重點設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情(2)采用新的運行方式。(3)重點設(shè)備發(fā)生故障或停機搶修。(4)系統(tǒng)故障及搶修。(5)重要零部件的更換及處理加工改造。(6)工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用。(7)員工加班、調(diào)班、補休、請假。(1)重點設(shè)備發(fā)生故障或停機修理。(2)影響大廈運行的設(shè)備故障或施工。(3)系統(tǒng)運行方式的重大改變。(4)重點設(shè)備零部件更換、修理外委加工。(5)系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造。(6)系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工。(7)技術(shù)骨干、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)(8)員工一天以上的請假，領(lǐng)班以上員工的補休、換控制在40度以下，配備滅火器材、水鞋、膠手套等，各標6.配電房內(nèi)設(shè)備和線路改變要經(jīng)工程維修副經(jīng)理和服(一)短路防范規(guī)程(二)帶負荷規(guī)程1.空調(diào)系統(tǒng)的日常管理工作由值班人員負責(zé)運行操作3.值班人員必須經(jīng)常巡視檢查空調(diào)系統(tǒng)所有機電設(shè)備改變運行操作規(guī)程的規(guī)定；6.空調(diào)系統(tǒng)運行期間發(fā)現(xiàn)有不正?，F(xiàn)象時，值班人員應(yīng)立即向技術(shù)保障班班長報告，由班長組織專業(yè)人員進行檢查十五、水泵房管理規(guī)定1.值班人員應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水；2.經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示、觀察水泵壓力表指示、在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置；3.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常4.泵房每星期由責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備5.水池觀察孔應(yīng)加防蟲網(wǎng)并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水地中；6.按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)；7.保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的十六、地下排污系統(tǒng)管理規(guī)定1.地下排污系統(tǒng)由工程維修機電部給排水技工負責(zé)管入的(廠家保修人員，外包維修人員等)需辦理手續(xù)，由指3.風(fēng)機房在維修中如使用易燃材料，必須采取防火措2.交接班時間，在接班人員未到崗或交接手續(xù)不齊全4.電源干線等變配電設(shè)備、設(shè)施上進行工作必須設(shè)專人5.維修后，各專業(yè)工程師負責(zé)檢查工作，確認后方可投6.嚴禁在處于工作狀態(tài)的機電設(shè)備、設(shè)施上進行工作。7.遇到重大問題迅速上報消防責(zé)任人。8.消防監(jiān)控出現(xiàn)報警信號，立即核實信號真?zhèn)吻闆r，如屬火災(zāi)報警，按消防滅火應(yīng)急程序處理；如屬誤報應(yīng)及時復(fù)二十、動火審批管理規(guī)定1.凡進入的任何部位動火作業(yè)的必須辦理動火申請手2.承擔施工單位的部門和業(yè)主，必須在動火前向消防主管領(lǐng)取《動火作業(yè)審批表》,詳細說明動火事由、動火部門、起止時間、范圍、采取的防范措施，并經(jīng)消防主管審批。大型動火作業(yè)要經(jīng)公安消防部門同意，領(lǐng)取動火許可證后方可3.動火施工現(xiàn)場，施工人員必須遵守動火作業(yè)安全規(guī)定，動火前要清理現(xiàn)場，保證周圍無易燃物，并配有一定數(shù)4.用電焊機作業(yè)的焊機地線不得接在易燃易爆的設(shè)備5.動火作業(yè)過程中，發(fā)生事故時，必須馬上采取措施處5.技術(shù)保障班每月組織設(shè)備及設(shè)備房清潔衛(wèi)生檢查評(一)目的(二)適用范圍設(shè)備機房(包括：高壓配電室、制冷機房、熱力機房、(三)職責(zé)單位/崗位工作職責(zé)工程部/專業(yè)主管嚴格負責(zé)監(jiān)督、跟進、落實。工程部/專業(yè)員工(四)工作程序10.允許參觀者進入機房重地，必須在進入機房《重點11.登記內(nèi)容：簽字者姓名、工作單位、來訪目的、進第三節(jié)設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程相間電壓10KV。(一)操作準備工作(二)高壓合閘程序1.首先確認所操作的斷路器位置，送電段母線無人工(三)全面斷電程序(四)掛警示牌(五)安全巡視檢查程序2.帶電測試檢查(萬用表、鉗形表等)必須有另一名值后，方可執(zhí)行本規(guī)程。本規(guī)程中“低壓”指相間電壓400V(一)操作準備工作(二)低壓合閘程序3.執(zhí)行先合低壓總屏負荷開關(guān)(做沖擊試驗),觀察有(三)全面斷電程序(四)掛警示牌(五)安全巡視檢查程序2.帶電測試檢查(用萬用表、鉗形表等)必須有另一名3.在使用過程中，斷路器各轉(zhuǎn)動部分應(yīng)每年加注潤滑4.補償電容器組，每二十四小時進行外觀巡視檢查(包括溫升，絕緣等),每月重點檢查其所有連接處，確保連接6.每月組織人員打掃衛(wèi)生并檢查各開關(guān)位置及系統(tǒng)運(一)變壓器在運行中，每天應(yīng)檢查有無異常聲音、松(二)檢查項目包括：(一)火災(zāi)報警系統(tǒng)檢查保養(yǎng)規(guī)程4.每月定期對消防主機、聯(lián)機柜內(nèi)各接線端子進行檢6.每月隨機抽取不低于1%的煙感器、溫感器、手動報8.每月對火災(zāi)報警控制柜、聯(lián)動控制柜等進行清掃除(二)消防泵、噴淋泵檢查保養(yǎng)1.消防泵、噴淋淋泵每月試運行一次(手動、自動各一次),檢查壓力是否達到設(shè)計要求，是否有漏水現(xiàn)象、檢查(1)檢測電機繞組間絕緣電阻和對地電阻；(2)檢查水泵軸承潤滑油油位：(3)緊固地腳螺栓。(1)檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，泵殼、表面及底座(2)電機軸承更換潤滑油脂；(3)更換密封填料；(4)對管道、閥門、泵體及附件進行刷漆、除銹。(三)消火栓的檢查保養(yǎng)(1)逐個檢查栓門關(guān)閉是否良好，鎖、玻璃有無損壞，(2)隨機抽取消火栓總數(shù)的1%測試，按消防栓報警按(1)逐個打開消火栓檢查，開栓門取出水帶，仔細檢(2)檢查水槍、水帶接頭連接是否方便牢固，有無缺(3)檢查接口墊圈是否完好無損，替換閥上老化的皮(4)檢查修整全部支架，掉漆部分應(yīng)重新補漆；(5)將栓箱內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，鎖上栓門，(四)風(fēng)機的檢查保養(yǎng)(1)斷開電源，掛上標識牌，檢查電機接地是否良好；(2)緊固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸器；(3)檢測電動機的絕緣電阻，檢查主回路接觸器；(4)調(diào)整皮帶松緊，用手盤動皮帶輪，觀察轉(zhuǎn)動是否(5)檢查與更換接合面的墊片和密封填料；(6)清潔電機、過濾器和機殼內(nèi)部；(7)向轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，保證聯(lián)軸器及軸承的轉(zhuǎn)動(8)檢查調(diào)節(jié)閥的聯(lián)桿開閉動作是否靈活、開閉角度(9)手動開機測定三相電流值，檢查指示燈、電壓、(10)連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時保證風(fēng)機運轉(zhuǎn)正常。(五)疏散出口指示燈(1)檢查出口指示燈玻璃面板有無劃損和破裂現(xiàn)象，(2)出口指示燈、電源指示燈是否亮，不亮應(yīng)立即修(3)檢查出口指示燈安裝是否牢固；(4)就地將檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷進行修復(fù)，再裝回原位；(5)燈箱外殼及面板擦抹干凈。2.每年進行一次備用電池亮燈(半小時),使電池放電(六)滅火器2.滅火器懸掛地點的環(huán)境溫度為一10度至55度；(1)噴筒是否暢通；(2)壓力表指針是否在綠色區(qū)域；(3)零部件是否完整；(4)可見部位防腐層是否完好；(5)鉛封是否完好。2.機電運行維護工每天分別對水泵房每2小時巡視一3.機電運行維護工在巡視過程中若發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及據(jù)實際時間調(diào)整定時器，檢查接觸器及中間繼電器運行情0.5兆歐。3.交流弧焊機一次電源線長度應(yīng)不大于5米，電焊機二次線電纜長度應(yīng)不在于30米。10.更換場地移動把線時，應(yīng)切斷電源，并不得手持把11.清除焊渣，采用電弧氣刨清根時，應(yīng)戴防護眼鏡或12.多臺焊機在一起集中施焊時，焊接平臺或焊件必須接地，并應(yīng)有隔熱板。所有接地(零)不得串聯(lián)接入接地體13.鍍鎢極要放置在密閉鉛盒內(nèi)，磨銷鍍鎢極時，必須14.二氧化碳氣體預(yù)熱器的外殼應(yīng)絕緣，端電壓應(yīng)不大于36伏。15.雷雨時，應(yīng)停止露天焊接作業(yè)；更換場地移動把線16.必須在易燃易爆氣體或液體擴散區(qū)施焊時，應(yīng)經(jīng)有17.工作結(jié)束，應(yīng)切斷焊機電源，并檢查操作地點，確18.附近堆有易燃易爆品，在未徹底清理或采取有效的19.電焊著火時，應(yīng)先切斷焊機電源，再用二氧化碳、20.電焊時應(yīng)按現(xiàn)場防火制度申請動火審批手續(xù)和監(jiān)護(一)目的(二)適用范圍設(shè)備機房(包括：高壓配電室、制冷機房、熱力機房、(三)職責(zé)工作職責(zé)工程部/專業(yè)主管嚴格負責(zé)建立設(shè)備設(shè)施臺賬及管理檔案，負責(zé)制定年度維修保養(yǎng)計劃并實施，負責(zé)設(shè)備設(shè)施改造工作的跟進設(shè)施，負責(zé)設(shè)備設(shè)施的定期校驗、檢測并取工程部/專業(yè)員工負責(zé)監(jiān)督、跟進、落實。(四)工作程序中修計劃(含強制檢測),并嚴格按計劃實施。6.設(shè)備設(shè)施管理要求內(nèi)容內(nèi)容配電系統(tǒng)24小時專人值守，每小時對配電室內(nèi)設(shè)備巡視一次，并抄表；每月巡視檢查配電柜開關(guān)一次；每季度對配電柜、控制箱清掃一次；每年對配電室內(nèi)變壓器、配電柜停電清掃保養(yǎng)1次；每日對用電量進行統(tǒng)計，每月匯總；電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)，由電梯維保人員跟蹤，每日巡視一次，每半月檢修保養(yǎng)一次。電梯每年安檢一次，供水系統(tǒng)衛(wèi)生許可證，每兩年更新一次。生活飲用水管理員健康證，每年更新一次。水泵房，每日巡檢兩次，每季度保養(yǎng)一次。紫外線消毒燈管每季度更換一次?？照{(diào)系統(tǒng)空調(diào)制冷機組運行期間24小時專人值守；空調(diào)系統(tǒng)，每年二次換季保養(yǎng)；冷卻塔運行季每日巡視一次，每年保養(yǎng)一次?？照{(diào)機房設(shè)備每日巡檢一次，機組每季度保養(yǎng)一次?？照{(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，設(shè)備設(shè)施每兩年清洗檢測一次。內(nèi)容軍團菌檢測每季度一次。監(jiān)督外包單位風(fēng)道每年清弱電系統(tǒng)弱電豎井每周巡查一次，每月清掃一次。消防、監(jiān)控系統(tǒng)，煙感溫感探頭每半年全覆蓋檢查、測試一次；每月對消防報警系統(tǒng)保養(yǎng)一次；監(jiān)視器、硬盤錄像機每日檢查工作狀態(tài)，每月清潔保養(yǎng)一次門禁系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)，每日巡視工作狀態(tài)，每月對設(shè)備保養(yǎng)一次；土建專業(yè)房屋普查每年進行一次房屋普查，每年進行房屋完裝修管理隨時審批裝修手續(xù)；裝修期間每日巡視二(一)目的(二)適用范圍適用于物業(yè)管理項目房屋本體、公共部位日常養(yǎng)護管(三)職責(zé)工作職責(zé)工程部負責(zé)房屋公共部位及室外公共設(shè)施養(yǎng)護管理的組織綜合維修主管負責(zé)安排房屋公共部位及室外公共設(shè)施養(yǎng)護管理實綜合維修技工負責(zé)房屋公共部位及室外公共設(shè)施養(yǎng)護管理實施工作(四)工作程序1.房屋本體、室外公共設(shè)施的維修養(yǎng)護周期及質(zhì)量標準序號項目名稱周期巡視維護要點質(zhì)量標準1基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、每日2.發(fā)現(xiàn)問題及時聯(lián)系有專業(yè)維修隊伍，按全國物業(yè)管理考評標準要求對建筑物進行1.基礎(chǔ)沉降范圍之內(nèi)。2.承重結(jié)構(gòu)無大的損傷每年1.檢查基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)整體的結(jié)構(gòu)性能是2.檢查基礎(chǔ)有無不均勻沉降，勒腳有無破2天面、平臺每日1.檢查天面及平臺地面伸縮縫密封膠有無2.檢查地面是否有裂縫、起鼓、空洞，有1.無大面積積水現(xiàn)象。2.無滲、漏3.無起鼓、每年1.伸縮縫密封膠老化問題發(fā)現(xiàn)后，清除舊序號項目名稱周期巡視維護要點質(zhì)量標準3及樓梯每日1.檢查地面瓷磚是否有損壞、空鼓、脫落2.檢查樓梯踢面和踏面有無破損、空鼓、4.檢查大理石面是否有裂紋、劃痕、松動1.瓷片無松2.大理石無每月每年4內(nèi)墻面每日1.檢查墻面涂料顏色是否一致，有無水漬3.檢查大理石、瓷片墻面是否有損壞、脫1.瓷片無脫落、污漬。2.墻面無污漬、水漬及半年1.發(fā)現(xiàn)墻面涂料及裂紋脫落現(xiàn)象后及時填5外墻面每日1.檢查外墻面是否清潔，有無污漬，玻璃2.無滲、漏半年序號項目名稱周期巡視維護要點質(zhì)量標準6門、窗每日2.檢查門窗與墻體縫隙密封材料有無開3.檢查門窗轉(zhuǎn)動部位是否靈活，轉(zhuǎn)動時有1.門窗、玻2.門窗關(guān)閉靈活，無異每年7吊頂天花每日1.檢查吊頂天花有無損傷、擦、劃痕及裂2.檢查吊頂天花有無水漬印和霉變印，發(fā)3.檢查吊頂天花有無陷落，若有問題重新1.天花吊頂2.無裂縫及8道路、廣場每日1.檢查路面、廣場有無塌陷、起殼、起鼓、2.檢查廣場瓷磚是否損壞、松脫，標志線是否整齊，對有損壞脫落部位及時更換修4.檢查道路道牙是否完好無損，油漆是否1.道路廣場2.地面瓷磚面無塌陷，伸縮縫正半年1.更換損壞的道牙，對道牙進行一次刷漆2.監(jiān)督檢查要求各部門發(fā)現(xiàn)的問題及時報修物業(yè)客服電話進行報修、周期公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，項目部其他人員若發(fā)現(xiàn)建筑物異常，及時通知責(zé)任人或值班人員處理。十二、綜合維修操作規(guī)程1.目的規(guī)范工程部操作人員入戶維修服務(wù)行為，提高服務(wù)技巧和服務(wù)水平，提升客戶滿意。2.適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)中心所有入戶維修的工程人員。3.職責(zé)工作職責(zé)工程部經(jīng)理負責(zé)對本規(guī)范的貫徹、實施情況進行檢查。綜合維修主管負責(zé)本規(guī)范的具體工作指導(dǎo)、落實和執(zhí)行；綜合維修工(四)工作程序1.維修服務(wù)“五個一”標準(1)“一聲問候”是指維修人員上門服務(wù)時應(yīng)主動熱情問候客戶，給客戶留下良好的職業(yè)形象；與客戶溝通時應(yīng)注意使用規(guī)定的禮貌用語，態(tài)度真誠溫和，表情自然，面帶微做到準確領(lǐng)會，回答清楚得體，讓客戶感受到職業(yè)親和力，樹立公司良好的企業(yè)形象。(2)“一個工具箱(包)”是指維修人員上門服務(wù)時，必須攜帶公司配備的專用工具箱(包),用于攜帶每次維修具箱(包)和各類工具物品(鋪設(shè)工作臺布地點要得到客戶允許，且注意將公司標志展示于明顯位置);鋪置工作臺布生的廢品垃圾收入專用的垃圾袋內(nèi)隨身帶走，做到善始善服務(wù)項目含義工作內(nèi)容工作標準不允許一聲問候見面溝通敲門：在客戶沒有安裝門鈴時或門鈴失效時以溫和每二次間隔時間不少于6-8秒，第一次敲門力度以無人開門時，在門口大聲喊叫。人開門便離開。等待時，在走廊目含義工作內(nèi)容工作標準不允許能聽到為宜，隨后語言不規(guī)范，隨是搞維修的”探頭探腦，客戶在客戶家中東張西望，亂摸客對客戶提出的不滿意進行辯10、損壞客戶物每次門鈴響一遍，每二遍間隔時間問候“您好，我是物業(yè)維修工某某(自己姓名),來為中，面帶微笑，表語，表現(xiàn)出職業(yè)親和力；溝通注意禮貌用起、請等等”;態(tài)微笑，表情自然；單及簽字筆應(yīng)用微前傾，以示尊服務(wù)完畢好，麻煩您檢查一下。”主動請客戶檢查，主動操作演示。請客戶簽字時語氣誠懇，使用禮貌用語。虛心接受客戶提出的意見。主動服務(wù)項目含義工作內(nèi)容工作標準不允許“謝謝，麻煩您確認一應(yīng)盡量滿足客戶意見，并馬上處理好?！薄爸x謝，請問還有其他事道別直視對方臉部，表中，面帶微笑，表一個工具箱(包)準備工具箱(包)工具箱(包)表面無明顯污跡，內(nèi)層清潔無異味；工具完好符合使用要工具箱(包)表面有明顯污漬或塵土，有異遮擋公司標志。工具箱(包)內(nèi)工具雜亂擺放，工具不齊全，或攜帶過多無關(guān)將工具箱(包)攜帶工具箱(包)露出包上公司標放置工具箱(包)工具在臺布上擺設(shè)整齊，尖銳工具服務(wù)項目含義工作內(nèi)容工作標準不允許箱(包)向上平放，展示出公司標志；拿放工具不能發(fā)拾工具箱(包)時產(chǎn)生噪音。收拾工具箱(包)工作完成后，把使用過的料袋內(nèi)再放入工具箱動作迅速準確，不清理工具箱(包)管理處清理工具箱(包);工具箱(包)表面無明顯污跡，內(nèi)層清潔無異味，工具箱(包)不使用時應(yīng)保持空置；工具完好符合使用要土，工具不使用時應(yīng)放置管理處工一雙鞋套準備鞋套好鞋套(放在維修包固定鞋套折疊整齊，鞋面無破損，無塵土污物，鞋口不松未提前換好鞋套，客戶開門后穿好鞋套后站客戶未關(guān)好門換鞋套鞋套直接套在自穿鞋外，套好鞋套后應(yīng)踩在潔凈的目含義工作內(nèi)容工作標準不允許摘除鞋套和動作對客戶不與客戶說話。隨意丟棄使用過的鞋套，浪費鞋套燥，可重復(fù)使用。一塊準備工作臺布和工作抹布內(nèi)，再放入工具箱(包)工作臺布表面無明顯污漬；工作抹工具和工具箱(包)未放在工工作布正反面無工作抹布，或不干凈、有異在戶內(nèi)抖落工使用工作臺布的公司標志，臺布使用工作抹布把維修人員操作帶來的環(huán)境污染受理工作布物品收完，背起工具箱下蹲收理，由外向里層層對折，避免清潔工工作臺布表面無服務(wù)項目含義工作內(nèi)容工作標準不允許作布工作布，如有必要應(yīng)用水一個垃圾袋準備垃未清理垃圾袋外邊的維修垃留維修區(qū)域，或從包中拿出垃圾袋，輕輕打開，底部觸及地面，口部盡量平斜，把需丟棄物土或難以手拾入的垃圾，應(yīng)向客戶說明，可借用掃把和其他工具掃入；所有垃圾裝畢后應(yīng)打結(jié)封口。防止塵土飛揚、污行為規(guī)范不允許儀容儀表工作時間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服干凈、平整，無明顯油污、破損、褶皺。正確規(guī)范著裝，整潔大方，狀態(tài)良好，工騎單車行進對講機統(tǒng)一佩戴在身體右側(cè)腰帶上，對講時統(tǒng)一用面帶微笑，直線中速，雙腿踏車，不客下車答詢。十三、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運行及操作規(guī)程(一)目的本規(guī)程明確消防、安防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運行及操作規(guī)程管理控制的內(nèi)容、職責(zé)、方法和要求，確保消防、安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備運行安全、可靠。(二)適用范圍適用于物業(yè)管理項目消防、安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理。(三)職責(zé)工作職責(zé)工程部經(jīng)理/主管負責(zé)消防、安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查工作。工程部弱電技工負責(zé)消防、安防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的日常點檢及維保工作配合(四)管理內(nèi)容及要求1.消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的識別分類類別內(nèi)容消防中控系統(tǒng)消防報警主機、消防聯(lián)動報警主機、大空間射水系統(tǒng)主機消防水系統(tǒng)消防噴淋泵、消防栓泵、消防水炮泵、消防水箱、消防穩(wěn)壓水箱、消防穩(wěn)壓泵(1)維護保養(yǎng)工作應(yīng)嚴格符合公安消防安全管理規(guī)范(2)工程設(shè)備管理人員每日巡查消防系統(tǒng)設(shè)備運行狀(3)消防公司應(yīng)嚴格按合同約定對消防系統(tǒng)設(shè)備進行(4)工程設(shè)備管理人員及經(jīng)理/主管應(yīng)督促消防公司按(5)當消防自動報警系統(tǒng)產(chǎn)生報警信號時，值班人員(6)消防公司負責(zé)在完成維護保養(yǎng)工作后，提供相關(guān)(1)每次消防公司來進行維護保養(yǎng)工作時，由工程人(2)重要保養(yǎng)和維修，由工程經(jīng)理/主管及服務(wù)中心經(jīng)(3)消防公司負責(zé)協(xié)助服務(wù)中心通過各項消防安全檢(4)消防公司對消防系統(tǒng)設(shè)備進行維修前，應(yīng)事先通知服務(wù)中心，并呈遞書面報告。工程經(jīng)理/主管經(jīng)認真核查(5)對有關(guān)項目維修檢驗后，工程值班人員將情況填(1)設(shè)備運行人員每日對消防系統(tǒng)設(shè)備運行狀況進行(2)工程部經(jīng)理/主管負責(zé)消防系統(tǒng)設(shè)備的綜合管理，(3)工程部經(jīng)理/主管每月組織有關(guān)人員檢查消防維修(1)消防監(jiān)控主機系統(tǒng)：按主機復(fù)位鍵，檢查主機系(2)消防泵、噴淋泵：檢查電源是否正常，主閥門是(3)疏散出口指示燈：檢查指示燈安裝是否牢固，指(4)感煙器、感溫：檢查與底座接觸是否良好，外觀(5)消防接合器：檢查接合器門開關(guān)是否良好，接合(6)噴淋頭：檢查有無漏水情況，外觀是否正常，觀(7)雙速風(fēng)機：檢查電源是否正常，啟動低速狀況，(8)防火卷閘：檢查卷閘下面有無雜物阻擋，操作箱(9)防火門：檢查開關(guān)是否良好，周圍雜物堵塞，防(11)緊急廣播：檢查電源是否正常，測試音響正常。(12)氣體滅火系統(tǒng)：檢查控制器電源是否正常，停電(一)目的(二)適用范圍(三)職責(zé)部門/崗位工作職責(zé)工程部經(jīng)理負責(zé)安全巡視管理制度的審核，不定期的對管轄區(qū)域的巡視情況進行檢查與督導(dǎo)。工程主管主管嚴格按照自檢制度執(zhí)行。(四)工作程序檢查內(nèi)容強電專業(yè)1次/日檢查配電室的運行情況，是否按時抄表，數(shù)據(jù)是否準確檢查內(nèi)容各空調(diào)機房弱電設(shè)備設(shè)施運行是否正常、是否有松動歪公共區(qū)內(nèi)弱電設(shè)備設(shè)施是否完好、是否有松動歪斜現(xiàn)象大廈空調(diào)系統(tǒng)調(diào)節(jié)的是否及時、準確完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作，對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題制弱電專業(yè)1次/日檢查樓宇控制的運行情況，有無故障抱緊及故障原因是各空調(diào)機房弱電設(shè)備設(shè)施運行是否正常、是否有松動而公共區(qū)內(nèi)弱電設(shè)備設(shè)施是否完好、是否有松動歪斜現(xiàn)象大廈空調(diào)系統(tǒng)調(diào)節(jié)的是否及時、準確完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作，對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題制暖通專業(yè)1次/日據(jù)是否準確無誤，溫度調(diào)控是否合理，設(shè)備運行是否正各層空調(diào)機房的設(shè)備設(shè)施運行是否正常，有無跑、冒、檢查內(nèi)容滴、漏水現(xiàn)象各空調(diào)機房的環(huán)境衛(wèi)生是否清潔、物品碼放是否整齊各層衛(wèi)生間、茶水間設(shè)備設(shè)施是否符合使用要求，有無跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象公共區(qū)域環(huán)境溫度是否符合標準(夏季室內(nèi)溫度24℃±1;冬季室內(nèi)溫度20℃±1);完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作，對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題制1次/日需要精裝單位協(xié)助維修的工作及時聯(lián)系精裝單位配合維跟進檢查各樓層公共區(qū)域，門窗、天花、地板有無松動工程部1次/周門把手有無松動，門禁是否靈敏，有無刮蹭現(xiàn)象，五金件是否完好；空調(diào)運行是否正常，有無異響；照明是否正常門把手有無松動，門禁是否靈敏，有無刮蹭現(xiàn)象，五金件是否完好；空調(diào)運行是否正常，有無異響；照明是否正常；檢查內(nèi)容吊頂板有無松動，檢修口安裝是否完好；感應(yīng)器具是否靈敏有無滴水現(xiàn)象(水龍頭、小便器)衛(wèi)生間排風(fēng)是否正常；墻面、地面、有無起鼓、裂縫、松動；十五、給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程(一)目的確保供水工作正常、有序。(二)適用范圍適用于空調(diào)專業(yè)。(三)職責(zé)部門/崗位工作職責(zé)監(jiān)督跟進主管、員工的實施情況；工程部/暖通主管進行一次水質(zhì)化驗，檢測報告交工程部存檔備案；工程部/暖通技工嚴格按照工作程序執(zhí)行，加強巡檢力度保持供水設(shè)施周圍的環(huán)境整潔，保證供水安全；(四)工作程序1.生活飲用水供水安全操作規(guī)程(1)設(shè)備參數(shù)設(shè)備名稱品牌型號數(shù)量功率流量安裝位置(2)由防疫部門核發(fā)的“供水衛(wèi)生許可證”張貼于機(3)生活飲用水供水機房巡檢，2次/日；(4)生活飲用水供水機房設(shè)備保養(yǎng)，1次/季；(5)水池水箱要加蓋加鎖，并每年清洗消毒一次；(6)保證供水安全，水質(zhì)進行化驗，1次/年；(7)生活飲用水供水衛(wèi)生許可證，每2年更新一次；(8)供水管理與操作人員按規(guī)定進行健康檢查，并取(9)嚴格執(zhí)行供水設(shè)施的維護保養(yǎng)計劃，使設(shè)備性能(10)供水設(shè)施在運行中發(fā)生故障及時通過調(diào)整更換部(11)保證供水不間斷，接到報修后按要求趕到現(xiàn)場處(12)生活飲用水供水機房日巡視檢查內(nèi)容及標準。步驟內(nèi)容參考數(shù)值標準備注1檢查生活水泵電流、電壓查看儀表，萬用電壓380v是否正常誤差應(yīng)在2檢查生活水泵供水壓力查看相對應(yīng)壓力表壓力是否正常3檢查生活水泵油封、水封觀察水泵有無漏油、漏水現(xiàn)象4檢查水泵運行聲音是否正常目測、耳測有無異常振動和聲響5檢查水箱水位是否正常，有無溢流、滲漏；浮球閥是否靈敏(1)設(shè)備參數(shù)設(shè)備名稱品牌型號數(shù)量功率揚程流量安裝(2)中水機房供水設(shè)備設(shè)施巡檢，2次/日；(3)中水機房供水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)，1次/季；(4)水池水箱要加蓋加鎖，并每年清洗消毒一次；(5)嚴格執(zhí)行供水設(shè)施的維護保養(yǎng)計劃，使設(shè)備性能(6)供水設(shè)施在運行中發(fā)生故障及時通過調(diào)整更換部(7)保證供水不間斷，接到報修后按要求趕到現(xiàn)場處步驟內(nèi)容參考數(shù)值標準備注1檢查水泵電流、電壓查看儀表，萬用電壓380v是否正常誤差應(yīng)在2檢查水泵供水壓力查看相對應(yīng)壓力表壓力是否正常3檢查水泵油觀察水泵有無漏油、漏水現(xiàn)象4檢查水泵運行聲音是否正常目測、耳測有無異常振動和聲響5檢查水箱水位是否正常，有無溢流、滲漏；浮球閥是否靈敏(1)設(shè)備參數(shù)設(shè)備名稱品牌型號數(shù)量功率安裝位置噴灑給水泵消火栓給水泵水噴霧給水泵(2)消防泵房、報警閥室、穩(wěn)壓泵房、水箱間供水設(shè)備設(shè)施日常巡檢，1次/日。(3)消防供水機房設(shè)備設(shè)施聯(lián)合巡檢測試，1次/月(4)消防泵房供水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)，1次/月。(5)水池水箱要加蓋加鎖。(6)泵房主供水閥門加鎖保持常開狀態(tài)；(7)嚴格執(zhí)行供水設(shè)施的維護保養(yǎng)計劃，使設(shè)備性能(8)供水設(shè)施發(fā)生故障及時通過調(diào)整更換部件使設(shè)備達到正常運行。當水泵與電控設(shè)施磨損嚴重，運行性能下降應(yīng)進行中修。(9)消防供水機房日巡視檢查內(nèi)容及標準：步驟內(nèi)容參考數(shù)值標準備注1檢查水泵電流、電壓萬用表測量電壓是否正常誤差應(yīng)在士檢查供水壓力查看相對應(yīng)壓力表壓力是否正常2檢查水泵油封、水封觀察水泵有無漏油、漏水現(xiàn)象3自動巡檢是否正常查看巡檢儀表有誤故障記錄4檢查水箱水位是否正常，有無溢流、滲漏；浮球閥是否靈敏4.排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程(1)生活污水排水泵、餐飲油污排水泵，巡檢1次/日，維保1次/季度；(2)雨水井、積水井排水泵及排水設(shè)施雨季巡檢，1次/周，維保1次/季度；(3)雨水井，積水井排水管冬季泄水防凍(每年11月份),1次/年；(4)屋面及外圍、車道雨水溝、地漏清理雨季每月一(5)排污系統(tǒng)清淘作業(yè)嚴格按照維保合同執(zhí)行：(6)化糞池清淘2次/年；(7)地下衛(wèi)生間重污井清淘，1次/月；(8)衛(wèi)生間重力排水水平管道清洗疏通，1次/半年；(9)小市政污水管線897.7米清洗疏通，1次/年；(10)小市政雨水管1017.7米清洗疏通，1次/年；(11)雨水調(diào)節(jié)池1600m31個，清淘1次/年。(12)油污分離間檢查維護工作。序號檢查內(nèi)容檢查頻次責(zé)任方1檢查油污分離間內(nèi)污水泵排水情況，及油污狀況督促餐廳人員及時清理1次/日暖通運行技工2檢查排油口、排渣口使用情1次/2日設(shè)備維保廠家排放是否正常，如出現(xiàn)問題及時解決處理；餐廳使用方3檢查電器設(shè)備運行狀況，有無漏電和損壞情況。如發(fā)現(xiàn)問題排除隱患1次/2日設(shè)備維保廠家餐廳使用方4檢查污泥泵是否通暢情況1次/2日設(shè)備廠家餐廳使用方5檢查電加熱溫度及電機運行情況(電機與攪拌器之間的保險銷是否連接良好或已切1次/2日設(shè)備廠家餐廳使用方6維護保養(yǎng)工作每年一次需外包(由設(shè)備廠家完成)(13)嚴格執(zhí)行排水設(shè)施的維護保養(yǎng)計劃，使設(shè)備性能(14)排水設(shè)備巡視檢查內(nèi)容及標準：步驟內(nèi)容參考數(shù)值標準備注1檢查水泵電流、電壓查看儀表，萬用電壓380v是否正常誤差應(yīng)在±檢查水泵排水泵，手自動是否靈敏手動測試手自動測試水泵啟動運行是否靈敏是否正常2檢查單流閥觀察、耳測是否靈敏可靠，有無倒流現(xiàn)象3檢查水泵運行目測、耳測排水是否暢通4檢查液位浮球閥手動測試浮球閥是否靈敏第四節(jié)機電設(shè)備設(shè)施管理隨著各種現(xiàn)代科技成果——現(xiàn)代辦公、生活設(shè)施、設(shè)備在建筑中的應(yīng)用，物業(yè)服務(wù)已成為現(xiàn)代服務(wù)理念與現(xiàn)代科技相融合的結(jié)晶，科學(xué)、規(guī)范化的設(shè)備、設(shè)施管理對全方位的管理運行起著重要的保障作用，為工作人員和業(yè)主提供一個師(給排水、供電、消防、智能控制)積極配合做好供應(yīng)商提供產(chǎn)品的技術(shù)資料(圖紙、產(chǎn)品說明書、操作手冊等)、(一)設(shè)備、設(shè)施管理的基本原則3.公司的工程部對轄區(qū)的主要設(shè)備和設(shè)施的安裝、驗(二)設(shè)備報廢(1)經(jīng)預(yù)測，繼續(xù)大修后技術(shù)性能不能滿足(工作)(2)設(shè)備老化、技術(shù)性能落后、耗能高、效率低、經(jīng)(3)經(jīng)修理雖能恢復(fù)精度，但不如更新來得經(jīng)濟的；(4)嚴重影響安全，又無法改造，繼續(xù)使用可能引起(5)嚴重污染環(huán)境、危害人體健康，進行改造又不經(jīng)(6)自制設(shè)備經(jīng)長時間生產(chǎn)驗證或技術(shù)鑒定達不到工藝(工作)要求的；(7)因建筑物改建或工藝布局改變必須拆除又無法利(8)其他應(yīng)淘汰的設(shè)備。(三)設(shè)備運行中的工作交接2.當班設(shè)備操作人員下班前必須做好設(shè)備和周圍環(huán)境3.接班人員發(fā)現(xiàn)上一班清潔工作未做好，有權(quán)拒絕接4.接班人員必須提前15分鐘到達本崗位接班，對上班操作的設(shè)備進行全面檢查，并查看上班運行記錄和交班記錄，同時聽取上一班操作者對設(shè)備狀況的說明，并清點公用5.交接班中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞或有異常情況，應(yīng)由交班人員負責(zé)排除，接班人員予以配合，并由交班者做好原始記6.交接班雙方在運行和交接班記錄上簽字后雙方即完成交接班工作。如接班后發(fā)生設(shè)備損壞和設(shè)備事故，超過接班時間15分鐘，由接班者負責(zé)。(四)設(shè)備事故管理1.為了保證設(shè)備正常運行，各部門對生產(chǎn)過程中所發(fā)生的設(shè)備事故應(yīng)及時采取有效措施，防止事故擴大和重復(fù)發(fā)生。并認真吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，以達到消滅事故，確保設(shè)備安全2.設(shè)備事故的范圍：非正常性設(shè)備損壞造成部分停業(yè)或設(shè)備損壞，或增加修復(fù)費的均屬設(shè)備事故。3.下列情況可不作設(shè)備事故：(1)設(shè)備發(fā)生故障，經(jīng)事先檢查發(fā)現(xiàn)需單機停機檢修，但通過部門事先采取應(yīng)急措施處理，并進行檢修的可不作設(shè)(2)新設(shè)備安裝后，設(shè)備更新改造和設(shè)備進行大修后，在試運行階段中發(fā)生設(shè)備事故，不作設(shè)備事故處理，但一經(jīng)正式驗收并投入正常運行后發(fā)生的事故仍按設(shè)備事故處理；(3)停機檢修后的設(shè)備未做正式交接簽字，如發(fā)生事(1)非責(zé)任事故：非人力所能抗拒和消除的自然災(zāi)害(2)責(zé)任事故：凡屬違章操作，維修保養(yǎng)不良及人為不放過”原則(即事故原因未清不放過；事故責(zé)任人和群眾未受到教育不放過；沒有采取防范措施不放過)。對事故責(zé)(五)設(shè)備臺賬和檔案管理單臺設(shè)備價值在2000元以上的都要單獨建檔。價值低于2000元的設(shè)備，原則上不建檔，歸入一般固定資產(chǎn)登記范疇；有些設(shè)備雖然低于2000元，但卻是關(guān)鍵設(shè)備或主要設(shè)備的主要輔助設(shè)備，或是批量較大、較重要的，也要歸入設(shè)備檔案管理方面的臺賬主要由機電設(shè)備匯總表、設(shè)備卡、風(fēng)機盤管設(shè)備匯總表、客房冰箱設(shè)備匯總表、電視機設(shè)備匯總表、設(shè)備登記卡等構(gòu)成。3.設(shè)備賬冊應(yīng)按要求建立設(shè)備賬冊，做到賬物相符，賬三、專業(yè)人員的配備智能機電設(shè)備、設(shè)施的管理，是一項在結(jié)構(gòu)上和技術(shù)上要求極其復(fù)雜的特殊工種，必須由一批高素質(zhì)的技術(shù)力量來完成。因此，XX物業(yè)將在強調(diào)傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的基礎(chǔ)上提升，建立以知識管理為主導(dǎo)的先進管理體系，從工程維修力量組建服務(wù)技術(shù)保障部，由XX物業(yè)機電管理技術(shù)尖子組成排障快速反應(yīng)小組，機電高級工程師組成XX物業(yè)機電管理技術(shù)委員會，在技術(shù)上、物資裝備上給予服務(wù)強有力的支1.配備精干的高、中級技術(shù)人員和設(shè)備管理員，包括一定數(shù)量的技師和熟練的技術(shù)工人。在業(yè)務(wù)技術(shù)方面，要求設(shè)備技術(shù)人員和設(shè)備管理員既有一定的技術(shù)理論水平，又富有維修工作的實踐經(jīng)驗，特別需要具備一專多能的素質(zhì)。在品德和才能方面，要求設(shè)備技術(shù)人員和設(shè)備管理員要有工作主3.各專業(yè)工程師必須結(jié)合本部門設(shè)備、設(shè)施的實際情人員進行分析、研究，制定解決辦法；理的技術(shù)、經(jīng)濟數(shù)據(jù)和資料、計劃、報告、總結(jié)等都是設(shè)備各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的更新改造及重大維修、變更情況應(yīng)及時在設(shè)備檔案中做好記錄。五、機電設(shè)備設(shè)施的管理目標設(shè)備、設(shè)施的完好率100%設(shè)備、設(shè)施的維修及時率100%設(shè)備、設(shè)施的維修合格率100%六、工程部維修標準2.按時保質(zhì)完成日常維修工作。3.遇到影響對業(yè)主服務(wù)的維修工作時，應(yīng)及時、不折不扣的執(zhí)行，維修完畢后由報修部門簽字認可，認真填寫所消耗材料，并簽維修人姓名交值班室。4.因特殊原因未能完成維修的，應(yīng)及時向主管匯報并說5.配電值班人員必須每日對重點設(shè)備和水電機房的運行狀態(tài)按時進行巡檢并認真填寫巡檢記錄。6.每周五制定需購買的維修材料上報給配電值班處，由值班人員統(tǒng)計匯總報主管、經(jīng)理。10.由于維修設(shè)備影響到有關(guān)部門對業(yè)主服務(wù)時，必須11.維修工作需領(lǐng)用配件、材料，必須憑維修單領(lǐng)用，12.維修設(shè)備因缺料不能進行，應(yīng)立即報告主管，不得13.維修時凡缺卸下來的損壞進口零件，應(yīng)上交給主管15.凡承接公司其他部門要求制作零件工作的，必須由16.實施設(shè)備維修(如：需要關(guān)閉電源),維修工與值班(一)工程部經(jīng)理工作流程10.對一天工作進行總結(jié)，完成管理人員工作記錄，做(二)工程部副經(jīng)理工作流程(三)電力運行工工作流程(1)做好上班前的工作交接。(2)8點前監(jiān)督好維修組各員工上班簽到。(3)每隔兩小時巡查一次配電房并做好巡查記錄。(4)每兩小時巡查一次餐廳空氣能熱水器并做好巡查(5)每隔四小時巡查一次水泵房并做好巡查記錄。(6)做好電話維修記錄(7)登記整理當班各項維修單。(8)接到報修單和電話報修，及時安排維修組去維修(9)配合維修組登記當班耗材記錄(10)做好當班的清潔衛(wèi)生。(11)做好下班前各項交接工作。(1)做好上班前工作交接。(2)每隔兩小時巡查一次配電房并做好巡查記錄。(3)每兩小時巡查一次餐廳空氣能熱水器并做好巡查(4)每隔四小時巡查一次水泵房并做好巡查記錄。(5)6:00-8:00點巡查一次配電間和風(fēng)機房，并做好記(6)8:30巡查領(lǐng)導(dǎo)房間并做好巡查記錄。(7)做好當班的清潔衛(wèi)生。(8)做好下班前各項交接工作。(1)做好上班前工作交接。(2)每個大夜班要搞一遍值班室的衛(wèi)生，并且要保持(3)每周一至周五要統(tǒng)計當天未完成工作及原因，周(4)每隔兩小時巡查一次配電房并做好巡查記錄。(5)每兩小時巡查一次餐廳空氣能熱水器并做好巡查(6)每隔四小時巡查一次水泵房并做好巡查記錄。(7)做好當班的清潔衛(wèi)生。(8)做好下班前各項交接工作。(四)綜合維修工工作流程4.按規(guī)定完成各業(yè)務(wù)表格的填寫及運行數(shù)據(jù)的記錄工第五節(jié)供電系統(tǒng)管理1.電氣工程師(機電)應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、行24小時值班制，對變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、5.運行值班人員必須密切留意和掌握變壓器的實際負松落，達到光源完好率、維修更換及時率100%;4.電氣工程師(機電)應(yīng)定期組織人員對供電系統(tǒng)進行1.在有臺風(fēng)、暴雨災(zāi)害時，電氣工程師(機電)應(yīng)及早2.發(fā)生火災(zāi)時，運行值班人員應(yīng)立即報警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源，積極滅火。事后，必須對供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查3.自備發(fā)電機房嚴禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品，經(jīng)常保持機房設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生。維修人員應(yīng)按《發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程》及時進行檢查、保養(yǎng)，并做好相應(yīng)記錄，保持油路、水路暢通無泄漏，油水位不得低于標準線；4.維修人員每半個月必須按照《發(fā)電機操作規(guī)程》對自確保市電停電時發(fā)電機能夠可靠、自動投入運行。1.為了保證的用電秩序，保障用電安全，杜絕違章用電填寫《臨時用電申請表》,經(jīng)服務(wù)經(jīng)理審批，并由技術(shù)保障部審核其安全保護措施后方可臨時用電；2.用電期間，運行值班人員應(yīng)根據(jù)具體用電情況，認真3.用電后，維修及運行人員應(yīng)積極配合用電戶做好臨時用電的拆除，恢復(fù)工作，同時，進行認真檢查，保證安全，2.配電裝置的絕緣等級應(yīng)與所連接的路線的額定電壓(1)銘牌；(2)產(chǎn)品說明書；(3)電氣原理圖及二次接線圖；(4)施工圖；(5)接地裝置接線圖，防雷裝置圖和測定報告；(6)檢修記錄和試驗記錄；(7)一次供電線路模擬圖。6.配電柜(盤)正面應(yīng)標明其名稱和編號。8.與爆炸危險場所相毗的配電所(室)應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。9.配電室內(nèi)應(yīng)有消防設(shè)備(應(yīng)備撲救電氣火災(zāi)的滅火機和黃沙桶)和帶編號的攜帶型接地線。10.隔離開關(guān)和相應(yīng)的開關(guān)之間，應(yīng)有聯(lián)鎖裝置以防止11.繼電保護齊全，整定值正確，動作可靠。1.電動機及其附屬器械上應(yīng)有銘牌，并按要求編號。2.每臺電動機必須有單獨的操作機構(gòu)，用于操作機構(gòu)開關(guān)、磁力啟動器應(yīng)能接通啟動電流，切斷全部工作電流，而無不正常燒損。電動機的負載應(yīng)不低于40%。3.電動機應(yīng)采用無時限的短路保護器(自動開關(guān)、熔斷器或繼電保護裝置)。4.電動機及其啟動裝置外殼應(yīng)安全接地，有外露的傳動部位應(yīng)裝設(shè)防護罩。5.電動機及其帶動的機械上應(yīng)有指示旋轉(zhuǎn)方向的箭頭，在啟動裝置上應(yīng)注明啟動裝置所屬機械，并有指示啟動和運6.部分特殊用的電動機停運的時間和原因有記錄，有異?，F(xiàn)象應(yīng)斷電后檢查。7.定期清掃電動機外殼，保持電動機外殼清潔。8.在有爆炸危險場所，應(yīng)裝設(shè)防爆型電動機和防爆電器9.使用部門要加強電動機的維護保養(yǎng)管理工作，要訂出定期檢查和維護保養(yǎng)制度，消除電動機故障，確保電動機安全正常運轉(zhuǎn)，并有記錄備案。10.長期停用(包括備用)或有可能受過潮的電動機，在使用前應(yīng)測試絕緣電阻和檢查傳動、附屬電氣器件等。如果在有腐蝕性潮濕氣體及粉塵環(huán)境場所內(nèi)的電動機，使用前應(yīng)作測量絕緣電阻檢查。11.絕對禁止用水沖洗電動機等電器設(shè)備。12.電動機的引線及各種控制裝置安裝必須由有證電工操作，非電氣人員不得擅自安裝。七、使用臨時電線管理1.裝設(shè)各種電氣設(shè)備(照明)的電氣線路一律不準擅自接拉線，如有特殊原因(施工暫時用電等)需安裝臨時線路，必須由使用部門填寫電氣設(shè)備臨時線安裝申請單，經(jīng)工程部經(jīng)理審核同意，并報項目經(jīng)理備案，方能安裝使用。2.臨時電線的安裝必須由有證電工進行，安裝時必須嚴格執(zhí)行臨時線架設(shè)規(guī)程。3.臨時電線安裝完畢，應(yīng)由安全管理人員檢查合格后方可使用，使用部門不得在使用過程中擅自更動線路。4.裝設(shè)臨時線路需用絕緣良好的橡皮線，戶內(nèi)離地高度不得低于2.5m,戶外不得低于3.5m,必