房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧房地產(chǎn)業(yè)收入確實(shí)定一、收入核算范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營(yíng)業(yè)收入〔包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入〕和營(yíng)業(yè)外收入。二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建筑的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：1、實(shí)行一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。2、實(shí)行分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議商定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。3、實(shí)行銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。4、實(shí)行托付方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：以支付手續(xù)費(fèi)方式托付銷售，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。以視同買斷方式托付銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。以包銷方式托付銷售的，按包銷合同或協(xié)議商定以基價(jià)并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式托付銷售的，按基價(jià)加分成于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。5、待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確實(shí)認(rèn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率〔15%〕計(jì)算估量營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。估量營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入×利潤(rùn)率待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，準(zhǔn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售本錢、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，與估量利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入確實(shí)認(rèn)1、以下行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、嘉獎(jiǎng)等；開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及安排給股東或投資者；以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。2、收入確認(rèn)時(shí)限在開發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。3、收入確認(rèn)方法和挨次按本企業(yè)最近或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；同類開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；按本錢利潤(rùn)率確定〔15%。五、代建工程和供給勞務(wù)收入確定1、一個(gè)納稅年度的按合同商定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；2、不在一個(gè)納稅年度承受完工百分比法按季確認(rèn)；3、節(jié)約的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位全部的，于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。六、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；實(shí)行預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)行業(yè)本錢的核算一、確定本錢核算對(duì)象和本錢工程房地產(chǎn)業(yè)本錢以工程作為核算對(duì)象，一般以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)工程；同一地點(diǎn)、構(gòu)造相近的群開發(fā)工程，開工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，也可合并為一個(gè)本錢核算對(duì)象；規(guī)模大、工期長(zhǎng)的，可按肯定的區(qū)域或部位劃分。房地產(chǎn)業(yè)本錢按用途又分為土地開發(fā)本錢、房屋開發(fā)成〔商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等、配套設(shè)施開發(fā)本錢〔指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施〕及代建工程本錢。二、本錢核算工程房地產(chǎn)業(yè)的本錢核算工程包括：1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：包括征地費(fèi)、安置費(fèi)及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2、前期工程費(fèi)：開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平坦等費(fèi)用。3、根底設(shè)施費(fèi)：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)用。4、建筑安裝工程費(fèi)：房屋建設(shè)施工過程中的各項(xiàng)費(fèi)用。5、配套設(shè)施費(fèi)：能分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會(huì)、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。6、開發(fā)間接費(fèi)：為開覺察場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用如現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資、福利費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。三、房屋開發(fā)本錢的核算方法1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)如能分清工程則直接計(jì)入開發(fā)本錢借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：銀行存款〔應(yīng)付賬款〕不能分清本錢工程的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各工程之間按肯定標(biāo)準(zhǔn)安排〔一般按建筑面積〕借：開發(fā)本錢—土地開發(fā)本錢貸：銀行存款等科目借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：開發(fā)本錢—土地開發(fā)本錢2、前期工程費(fèi)能分清核算對(duì)象的直接計(jì)入開發(fā)本錢，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅缓笥?jì)入開發(fā)本錢。借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：銀行存款等科目3、根底設(shè)施費(fèi)4、建筑安裝工程費(fèi)自營(yíng)工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開發(fā)本錢借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：庫(kù)存材料〔應(yīng)付賬款等〕工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進(jìn)行核算借：工程施工貸：銀行存款〔庫(kù)存材料、應(yīng)付賬款等〕然后，依據(jù)以下挨次和方法進(jìn)展安排：①開工報(bào)告確定工程本錢核算對(duì)象；②按核算對(duì)象和成本工程安排材料、人工、折舊等費(fèi)用；③安排間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；④按月計(jì)算施工實(shí)際本錢；⑤依據(jù)完工報(bào)告結(jié)算實(shí)際本錢。賬務(wù)處理為：借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：工程施工發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算：一般承受“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)，實(shí)行按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)展結(jié)算。5、配套設(shè)施費(fèi)對(duì)能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對(duì)象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計(jì)入有關(guān)開發(fā)本錢。賬務(wù)處理為：借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：銀行存款、庫(kù)存材料等科目對(duì)不能直接計(jì)入房屋開發(fā)本錢的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)展歸集，然后按可銷售面積進(jìn)展分?jǐn)?。賬務(wù)處理為：借：開發(fā)本錢—配套設(shè)施本錢貸：應(yīng)付賬款〔庫(kù)存材料、預(yù)付賬款等〕借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：開發(fā)本錢-配套設(shè)施本錢6、開發(fā)間接費(fèi)用對(duì)能分清開發(fā)工程和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開發(fā)本錢，賬務(wù)處理為：借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：應(yīng)付工資〔累計(jì)折舊、銀行存款等〕如有多個(gè)開發(fā)工程應(yīng)先歸集費(fèi)用再進(jìn)展分?jǐn)偨瑁洪_發(fā)間接費(fèi)用貸：應(yīng)付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷等如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)治理機(jī)構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費(fèi)用可只接進(jìn)入期間費(fèi)用—治理費(fèi)用。最終將間接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_發(fā)本錢。四、開發(fā)本錢轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)本錢結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)本錢五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)本錢〔或銷售本錢〕依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售狀況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)本錢或銷售本錢，其計(jì)算和賬務(wù)處理如下：可售面積單位工程本錢=工程估量總本錢/總可售面積經(jīng)營(yíng)本錢=已實(shí)現(xiàn)的銷售面積×可售面積單位工程本錢借：經(jīng)營(yíng)本錢貸：開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)行業(yè)檢查的方法及要點(diǎn)一、檢查工程有關(guān)狀況房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)工程進(jìn)展檢查時(shí)，應(yīng)從工程的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為挨次進(jìn)展檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，把握開發(fā)工程的總體狀況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷售合同及入住時(shí)間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下根底。二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查承受逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最終有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來科目，收入、本錢科目等。三、實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合在把握工程開發(fā)總體狀況和檢查賬本資料的根底上，深入到工程開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解工程的實(shí)際建設(shè)狀況、房屋銷售狀況及購(gòu)房者的入住狀況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問溝通的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的狀況，周轉(zhuǎn)房的攤狀況等與工程檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)展比對(duì)，查證涉稅問題。四、營(yíng)業(yè)本錢的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的本錢結(jié)轉(zhuǎn)方法為：可售面積單位工程本錢＝本錢對(duì)象總本錢÷可銷售總面積銷售本錢＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本檢查時(shí)應(yīng)留意以下幾個(gè)問題：1、審查本錢計(jì)算是否正確審查企業(yè)是否分清工程，本錢計(jì)算是否正確，有無有意〔〔拆遷補(bǔ)償費(fèi)〕＋根底設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不行轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開發(fā)間接費(fèi)〕估量開發(fā)面積，求出估量單位面積開發(fā)本錢。檢查時(shí)要認(rèn)真核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書，檢查估量單位面積開發(fā)本錢是否準(zhǔn)確，有無有意提高單位面積開發(fā)本錢，造成多轉(zhuǎn)本錢。審查有無將土地本錢、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品本錢，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售本錢。在檢查中要留意，房地產(chǎn)工程中建筑的各類營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)治理。有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)本錢直接轉(zhuǎn)入銷售本錢，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)本錢，少納稅款。重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)本錢現(xiàn)象。2、配套設(shè)施本錢結(jié)轉(zhuǎn)是否正確通過現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施〔如商店、銀行、郵電所入開發(fā)本錢現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨(dú)按工程核算，直接將開發(fā)本錢列入房屋開發(fā)本錢；或單獨(dú)核算本錢，但不對(duì)土地費(fèi)用或根底設(shè)施費(fèi)進(jìn)展分?jǐn)偂?、留意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)本錢是否正確檢查時(shí)應(yīng)留意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)本錢現(xiàn)象。4、檢查有無白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)展比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)本錢的的代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建筑開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分本錢對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)本錢。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，削減應(yīng)納稅所得額。向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記本錢。六、治理費(fèi)用的檢查1、人工費(fèi)用的檢查治理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，削減應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。2、印花稅的檢查各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售〔預(yù)售〕合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅狀況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司工程開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大〔如銷售合同、建筑施工合同、購(gòu)銷合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等。但由于簽定合同的部門不能準(zhǔn)時(shí)向財(cái)務(wù)供給，財(cái)務(wù)人員未準(zhǔn)時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。3、其他方面的檢查檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。檢查企業(yè)有無購(gòu)入的到達(dá)固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問題。七、銷售費(fèi)用的檢查1、銷售人員的人數(shù)以及提成工資、嘉獎(jiǎng)等末照實(shí)納入企業(yè)正常人員工資治理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員數(shù)量隨便性大，工資支出較多。2、虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不全都，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)展轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑北惧X〔如無票支出、非法支出〕以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程開發(fā)期間，要進(jìn)展大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)工程開發(fā)周期長(zhǎng)，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問題比較普遍。其中廣告費(fèi)依據(jù)國(guó)稅發(fā)［2023］89號(hào)文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅年度銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過比例局部可以無限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。八、開發(fā)間接費(fèi)用的檢查審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要留意攤銷是否正再銷售時(shí)留意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。在各工程之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套工程和大配套工程之間是否已分?jǐn)偅鄶?shù)企業(yè)不分?jǐn)?。九、?duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延長(zhǎng)檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)團(tuán)購(gòu)單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延長(zhǎng)對(duì)象。在保證程序合法的根底上，簡(jiǎn)化延長(zhǎng)檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延長(zhǎng)檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)延長(zhǎng)檢查狀況匯報(bào)制度，保證延長(zhǎng)檢查的效果。2、由于房地產(chǎn)工程開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅年度作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體狀況，檢查的內(nèi)容及覺察的問題帶有明顯的局限性和片面性。假設(shè)以房地產(chǎn)