物業(yè)行業(yè)分析報(bào)告

物業(yè)行業(yè)分析報(bào)告前言國(guó)內(nèi)始于上世紀(jì)80年代的物業(yè)管理行業(yè)，從傳統(tǒng)的“四?！狈?wù)轉(zhuǎn)為多元化服務(wù),從面向單一物業(yè)類型轉(zhuǎn)為多類型，物業(yè)管理行業(yè)正在銳變風(fēng)口。政策環(huán)境行業(yè)進(jìn)入政策利好導(dǎo)向期，邁入市場(chǎng)化，鼓勵(lì)發(fā)展增值服務(wù)、智慧物業(yè)。相關(guān)政策：《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見(jiàn)》國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的意見(jiàn)》國(guó)務(wù)院

2019年8月《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》國(guó)務(wù)院

2019年4月《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)供給促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)的實(shí)施意見(jiàn)》民政部2019年9月《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見(jiàn)》發(fā)改委2020年12月《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的工作方案》發(fā)改委2020年10月《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見(jiàn)》住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2020年12月《綠色社區(qū)創(chuàng)建行動(dòng)方案》住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2020年6月《智慧社區(qū)建設(shè)指南（試行）》2014年5月，提出了智慧社區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2019年1月，自然資源部《智慧城市時(shí)空大數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)技術(shù)大綱（2019版）》，提出綜合運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)等技術(shù)，構(gòu)建社區(qū)生活服務(wù)體系。2020年12月，上海印發(fā)《社區(qū)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃》，提出到2022年，5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)全面融入社區(qū)生活，本市社區(qū)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷夯實(shí)，運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系日益完善，智慧社區(qū)支持體系更加優(yōu)化，社區(qū)治理更加智慧、社區(qū)生活更有品質(zhì)。2020年5月,《中華人民共和國(guó)民法典》經(jīng)十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議通過(guò)，明確業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)的門(mén)檻，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門(mén)檻，并增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序，突出小區(qū)業(yè)主自治權(quán)利。2021年3月，“十四五規(guī)劃”提出“持續(xù)推動(dòng)家政服務(wù)業(yè)提質(zhì)擴(kuò)容，與智慧社區(qū)、養(yǎng)老托育等融合發(fā)展”2019年6月，《大連物業(yè)管理?xiàng)l例》發(fā)布，提出“推進(jìn)智慧物業(yè)建設(shè)，鼓勵(lì)采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，方便業(yè)主參與公共事務(wù)、開(kāi)展協(xié)商活動(dòng)。”2019年的《政府工作報(bào)告》首次提出了“智能+”，綜合利用大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等先進(jìn)科技，促進(jìn)傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。政策明確指明鼓勵(lì)物業(yè)進(jìn)入社區(qū)服務(wù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境物業(yè)管理市場(chǎng)存量與增量并存，物業(yè)服務(wù)的升級(jí)與存量物業(yè)經(jīng)營(yíng)成為風(fēng)口，是萬(wàn)億級(jí)藍(lán)海市場(chǎng)。消費(fèi)升級(jí)催生多元化需求2020年我國(guó)GDP達(dá)到101.60萬(wàn)億元，同2010年的41.21萬(wàn)億元相比，十年間增長(zhǎng)60.39萬(wàn)億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到9.44%。

2010~2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入投融資信息截止2021-05-14物業(yè)服務(wù)企業(yè)

共計(jì)1049家涉及投融資機(jī)構(gòu)29

新聞熱度指數(shù)：2智慧社區(qū)相關(guān)科技企業(yè)

共計(jì)616家涉及投融資機(jī)構(gòu)160

新聞熱度指數(shù)：3截至2月1日收盤(pán)，物業(yè)管理板塊（A股+港股）總市值已近萬(wàn)億港元，行業(yè)上市公司數(shù)量43個(gè)。技術(shù)環(huán)境大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈、人工智能、5G的技術(shù)發(fā)展與成熟，在物業(yè)行業(yè)中的應(yīng)用場(chǎng)景越來(lái)越多：應(yīng)用場(chǎng)景細(xì)分應(yīng)用安防管理智能門(mén)禁、智慧停車、巡更、報(bào)警、訪客、監(jiān)控等設(shè)備管理水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備監(jiān)測(cè)報(bào)警、聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控平臺(tái)物業(yè)管理信息公告、生活繳費(fèi)、報(bào)事報(bào)修等生活服務(wù)線上商城、健康醫(yī)療、到家服務(wù)、社區(qū)社交等

智能環(huán)境下給物業(yè)管理帶來(lái)的變化社會(huì)環(huán)境規(guī)模公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截止2019年底，全國(guó)已有95%的副省級(jí)以上城市，76%的地級(jí)市以上城市，總計(jì)約250多個(gè)城市提出或在建設(shè)智慧社區(qū)，總計(jì)劃投資規(guī)模高達(dá)萬(wàn)億。

百度指數(shù)

輿論新浪輿論導(dǎo)向認(rèn)知升級(jí)?

業(yè)委會(huì)組建率上漲，業(yè)主自治意識(shí)覺(jué)醒；?

收入水平提高帶動(dòng)的消費(fèi)升級(jí)，居民對(duì)于物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高，也愿意為更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)買(mǎi)單；?

本地生活服務(wù)市場(chǎng)漸成規(guī)模，重塑社區(qū)服務(wù)生態(tài)：

本地生活服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模宏觀結(jié)語(yǔ)2021年是物業(yè)管理行業(yè)真正意義上的“產(chǎn)業(yè)化”元年，行業(yè)經(jīng)歷三項(xiàng)重大事件，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)地位的初步確立：一、疫情：物業(yè)公司協(xié)助抗疫表現(xiàn)突出，證明其作為社會(huì)治理基礎(chǔ)單元的重要性和有效性二、上市：經(jīng)歷

2020

年下半年密集上市，當(dāng)前頭部公司大多已在資本市場(chǎng)布局；三、政策定調(diào)：2020年末和2021年初相關(guān)部委接連發(fā)布文件對(duì)物管管理行業(yè)及公司未來(lái)的發(fā)展方向指明了方向，表達(dá)了愿景，這也是行業(yè)發(fā)展至今在政策層面接受到的最高規(guī)格、最具體系的指引。四、物業(yè)管理行業(yè)在產(chǎn)業(yè)定位、資本市場(chǎng)布局、業(yè)務(wù)擴(kuò)容上均邁出了堅(jiān)實(shí)的第一步，標(biāo)志著“產(chǎn)業(yè)化”的真正開(kāi)始。行業(yè)收入結(jié)構(gòu)TOP100物業(yè)公司著力提升管理規(guī)模的同時(shí)，打破傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)邊界，挖掘服務(wù)價(jià)值，2018年增值服務(wù)收入均值1.73

億元，占比19.51%，其中非業(yè)主增值服務(wù)占比達(dá)45.60%，主要包括案場(chǎng)服務(wù)、顧問(wèn)服務(wù)、工程服務(wù)；業(yè)主增值服務(wù)為54.50%，空間運(yùn)營(yíng)、房屋經(jīng)紀(jì)和電商服務(wù)占比位列前三。物業(yè)收入分為三大部分：1、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)：日常管理場(chǎng)景，物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)范圍，如物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)，日常管理是物業(yè)目前的第一大收入來(lái)源，約占總體樣本公司營(yíng)收62.30%。

2、非業(yè)主增值服務(wù)：非業(yè)主增值服務(wù)指空間資源運(yùn)營(yíng)（廣告位出租、公共空間運(yùn)營(yíng)租賃等）、地產(chǎn)后周期業(yè)務(wù)（車位銷售、房屋租售等），服務(wù)占比達(dá)45.60%，主要包括案場(chǎng)服務(wù)、顧問(wèn)服務(wù)、工程服務(wù)。

3、社區(qū)增值服務(wù)：社區(qū)增值服務(wù)大致包括三個(gè)范疇的內(nèi)容：社區(qū)空間資源運(yùn)營(yíng)（廣告位出租、公共空間運(yùn)營(yíng)等）、地產(chǎn)后周期業(yè)務(wù)（家裝、車位銷售、房屋租售等）、以及社區(qū)消費(fèi)類業(yè)務(wù)（零售、養(yǎng)老、幼托等）。社區(qū)消費(fèi)類業(yè)務(wù)是目前增值服務(wù)中最薄弱的環(huán)節(jié)，未來(lái)最想象空間但需要觀察公共資源有無(wú)可能做適度傾斜。社區(qū)增值業(yè)務(wù)在遠(yuǎn)期飽和態(tài)下物業(yè)公司有望參與到居民家庭5-6%的消費(fèi)場(chǎng)景中，約對(duì)應(yīng)2-3萬(wàn)億的消費(fèi)市場(chǎng)，具體物業(yè)公司營(yíng)收潛力將由業(yè)務(wù)滲透率、以及模式輕重決定。物業(yè)公司重點(diǎn)發(fā)力方向多集中在地產(chǎn)后周期業(yè)務(wù)（美居、租售、車位等）和社區(qū)空間資源經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)（傳媒等），未來(lái)幾年預(yù)計(jì)可持續(xù)上量。社區(qū)消費(fèi)類業(yè)務(wù)（零售、養(yǎng)老、幼托等）是增值服務(wù)的核心內(nèi)容，同時(shí)也是最具開(kāi)發(fā)空間的商業(yè)方向，物業(yè)開(kāi)展業(yè)主增值服務(wù)，是物業(yè)企業(yè)走向“社區(qū)綜合服務(wù)商”的必由之路。目前物業(yè)公司在社區(qū)消費(fèi)業(yè)務(wù)場(chǎng)景中的探索整體不算成功，商業(yè)模型的培育也需要時(shí)間來(lái)打磨。目前市場(chǎng)物管企業(yè)增值服務(wù)已開(kāi)展項(xiàng)目梳理：競(jìng)爭(zhēng)格局物管梯隊(duì)

基因陣營(yíng)按企業(yè)基因劃分兩部分：地產(chǎn)物業(yè)與第三方物業(yè)，其兩者差異化發(fā)展路徑：頭部企業(yè)管理規(guī)模及市場(chǎng)份額變化2018年，TOP100物業(yè)公司市場(chǎng)份額達(dá)到38.85%，平均在管項(xiàng)目為192個(gè)，較上一年均進(jìn)一步增長(zhǎng)，行業(yè)集中度呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)。前十位物業(yè)公司企業(yè)管理面積均值，是TOP100企業(yè)均值的6.43倍，頭部效應(yīng)顯著。頭部物業(yè)戰(zhàn)略方向及發(fā)力方向：物業(yè)類型分布2019年末物業(yè)公司存量在管面積按照物業(yè)類型分布圖：邊界延伸——切入點(diǎn)分析社區(qū)生活擴(kuò)展物企向業(yè)主提供基礎(chǔ)服務(wù)，更容易與業(yè)主建立聯(lián)系，占據(jù)著社區(qū)入口，在向業(yè)主拓展社區(qū)生活服務(wù)方面具有天然的優(yōu)勢(shì)。社區(qū)生活服務(wù)主要是解決居民的日常生活需求，以滿足業(yè)主的多樣化需求為核心，服務(wù)內(nèi)容比較廣泛，包括健康醫(yī)療、家政服務(wù)、電商購(gòu)物、社區(qū)金融、社區(qū)養(yǎng)老、教育培訓(xùn)等，這些服務(wù)內(nèi)容與居民的生活息息相關(guān)，與其他社區(qū)服務(wù)相比發(fā)展較為成熟。服務(wù)種類服務(wù)內(nèi)容社區(qū)教育托育中心、培訓(xùn)班社區(qū)金融裝修貸款、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、健康險(xiǎn)、車主貸社區(qū)健康體檢、家庭醫(yī)生、家庭營(yíng)養(yǎng)師家政服務(wù)保姆、月嫂、保潔、養(yǎng)老、生活團(tuán)購(gòu)社區(qū)新零售生鮮到家、超市社區(qū)生活服務(wù)主要內(nèi)容許多物業(yè)公司開(kāi)發(fā)了自己的服務(wù)APP或者微信小程序作為管理平臺(tái)，整合線上與線下資源，連接業(yè)主和第三方供應(yīng)商，提供業(yè)主所需產(chǎn)品與服務(wù)，從而收取渠道收入和銷售收入。通過(guò)對(duì)社區(qū)生活服務(wù)內(nèi)容的拓展，以及科技手段的應(yīng)用，物業(yè)公司從單純提供物業(yè)管理服務(wù)正在逐漸轉(zhuǎn)型為社區(qū)生活服務(wù)提供商。各物業(yè)公司的生活服務(wù)平臺(tái)社區(qū)財(cái)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)房屋和汽車是大多數(shù)業(yè)主擁有的資產(chǎn)，對(duì)這兩類資產(chǎn)的維修養(yǎng)護(hù)是業(yè)主的剛性需求。因此物企在布局社區(qū)增值服務(wù)時(shí)通常包括家居裝配和汽車服務(wù)業(yè)務(wù)，滿足業(yè)主資產(chǎn)的增量需求。如碧桂園服務(wù)的“鳳凰置家”拎包入住家居平臺(tái)，為業(yè)主提供全品類、一站式拎包入住家居配套服務(wù)，解決新房入住后的家居裝修需求；同時(shí)碧桂園服務(wù)還提供汽車相關(guān)的洗車、充電樁等服務(wù)。雅生活服務(wù)圍繞房產(chǎn)的全生命周期提供家裝宅配、翻新保養(yǎng)、室內(nèi)維修、園藝綠化、空氣檢測(cè)、全屋家居等房產(chǎn)服務(wù)，針對(duì)汽車的使用周期提供汽車美容、維修保養(yǎng)、車輛保險(xiǎn)等服務(wù)。業(yè)主的資產(chǎn)服務(wù)還包括房屋租售代理等服務(wù)。隨著城市開(kāi)發(fā)趨于飽和，房地產(chǎn)正逐漸步入存量時(shí)代。物企離業(yè)主和業(yè)主的房產(chǎn)比較近，熟悉社區(qū)，容易掌握房源信息，具有天然優(yōu)勢(shì)，物企從事房產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)代理，從中賺取固定比例的傭金，能夠拓寬自身收入渠道。組織特征物業(yè)行業(yè)常見(jiàn)的組織特征：科技賦能物業(yè)服務(wù)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，人工成本一直是企業(yè)服務(wù)成本中占比最大的項(xiàng)目，按照中指數(shù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2017～2018年物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)成本構(gòu)成中，人員費(fèi)用占比分別為55.84%和57.84。而物業(yè)基礎(chǔ)費(fèi)用的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征與人工成本的市場(chǎng)化特征，導(dǎo)致物業(yè)收入端端提升速度始終弱于成本端，企業(yè)的降本增效迫在眉睫。物業(yè)中的科技賦能核心物業(yè)場(chǎng)景應(yīng)用現(xiàn)狀?

門(mén)禁場(chǎng)景多數(shù)企業(yè)自行研發(fā)門(mén)禁系統(tǒng)，融入物管平臺(tái)?

停車場(chǎng)景互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商介入為主，物業(yè)自主建設(shè)較少?

安防場(chǎng)景以?？低?大華股份為代表的服務(wù)商已經(jīng)全面布局，擁有成熟的解決方案?

設(shè)備設(shè)施管理以漢威科技（智能燃?xì)猓瑢幉ㄋ恚ㄖ腔鬯畡?wù)）為代表的設(shè)備廠商，具有成熟的物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備與線上系統(tǒng)?

社區(qū)管理數(shù)字政務(wù)平臺(tái)，數(shù)字城管系統(tǒng)，騰訊海納平臺(tái)為代表的成熟服務(wù)總結(jié)宏觀環(huán)境分析政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、技術(shù)變化的動(dòng)向和趨勢(shì)對(duì)公司的現(xiàn)在和未來(lái)的影響無(wú)影響/機(jī)會(huì)/威脅分析與評(píng)價(jià)（正負(fù)五分制）政治因素政策的變化集中的利好政策出臺(tái)，首次提出了“智能+”，綜合利用大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等先進(jìn)科技，促進(jìn)傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)目標(biāo)行業(yè)方向明確，企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略有一定的政策導(dǎo)向依據(jù)機(jī)會(huì)+4經(jīng)濟(jì)因素GDP增長(zhǎng)率2020年我國(guó)GDP達(dá)到101.60萬(wàn)億元，同2010年的41.21萬(wàn)億元相比，十年間增長(zhǎng)60.39萬(wàn)億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到9.44%增值服務(wù)領(lǐng)域整體市場(chǎng)空間巨大，是客戶群的后續(xù)主要關(guān)注領(lǐng)域方向機(jī)會(huì)+5消費(fèi)動(dòng)向消費(fèi)多元化，圍繞社區(qū)三公里的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)景頻率越來(lái)越高；為服務(wù)消費(fèi)的意識(shí)變強(qiáng)；生存類消費(fèi)下降、生活享受類消費(fèi)提升

社區(qū)消費(fèi)場(chǎng)景的流程化與規(guī)?；涞丨h(huán)境更為成熟，競(jìng)爭(zhēng)將愈加劇烈，同時(shí)高品質(zhì)的服務(wù)會(huì)突顯重要性機(jī)會(huì)+4社會(huì)因素社會(huì)認(rèn)知變化業(yè)委會(huì)組建率上漲，業(yè)主自治意識(shí)覺(jué)醒；對(duì)服務(wù)權(quán)益的要求變高，自我訴求表達(dá)意愿增強(qiáng)；本地生活服務(wù)市場(chǎng)漸成規(guī)模，重塑社區(qū)服務(wù)生態(tài)；物業(yè)負(fù)面輿論的刻板效應(yīng)下居民的警惕性破解；用戶對(duì)服務(wù)的管控與透明有更高要求威脅-3人員年齡人口結(jié)構(gòu)趨于老齡化，不同年齡群體消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)迥異結(jié)合物業(yè)層面向老齡服務(wù)的積累與探索較少，不同年年齡結(jié)構(gòu)下的消費(fèi)服務(wù)細(xì)分缺失威脅-4教育水平擁有大專及以上文化程度的人口占總?cè)丝诘?6.75%，15歲及以上人口平均受教育年限10.16年(7普數(shù)據(jù))用戶對(duì)產(chǎn)品與新模式的接受門(mén)檻降低，同時(shí)要求更高機(jī)會(huì)+2技術(shù)因素?cái)?shù)字化的進(jìn)展物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的普及以及成熟能夠借助IOT分支業(yè)務(wù)的沉淀與業(yè)界服務(wù)資源整合優(yōu)勢(shì)；提升大數(shù)據(jù)與人工智能基礎(chǔ)。機(jī)會(huì)+3微觀環(huán)境分析市場(chǎng)五力、產(chǎn)業(yè)因素和區(qū)域因素變化的動(dòng)向?qū)镜默F(xiàn)在和未來(lái)的影響無(wú)影響/機(jī)會(huì)/威脅分析與評(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)因素市場(chǎng)規(guī)模的變化物業(yè)營(yíng)收規(guī)模從15年0.567萬(wàn)億到20年1.18萬(wàn)億物業(yè)總接管面積從15年175億平米到20年234億平米已有物業(yè)服務(wù)多年積累，行業(yè)增長(zhǎng)無(wú)疑增加更多機(jī)會(huì)，從基礎(chǔ)服務(wù)及增值服務(wù)都有更多空間想象力機(jī)會(huì)+5行業(yè)的增長(zhǎng)率物業(yè)營(yíng)收規(guī)模15年-20年增長(zhǎng)率為21.6%物業(yè)總接管面積15年-20年增長(zhǎng)率為6.74%行業(yè)增長(zhǎng)空間較大機(jī)會(huì)+5行業(yè)周期目前物業(yè)正在轉(zhuǎn)型升級(jí)，屬于成長(zhǎng)期現(xiàn)在對(duì)行業(yè)增值服務(wù)發(fā)力較少，對(duì)業(yè)務(wù)不夠聚焦機(jī)會(huì)+2行業(yè)成本物業(yè)成本中人員費(fèi)用占比過(guò)半。而物業(yè)基礎(chǔ)費(fèi)用的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征與人工成本的市場(chǎng)化特征，導(dǎo)致物業(yè)收入端端提升速度始終弱于成本端，企業(yè)的降本增效迫在眉睫2B服務(wù)的降本增效需求明確機(jī)會(huì)+4市場(chǎng)五力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戰(zhàn)略降本增效，一方面壓縮經(jīng)營(yíng)成本，一方面擴(kuò)展增值服務(wù)?，F(xiàn)有SAAS解決方案對(duì)于中小物業(yè)不夠成體系，對(duì)大型物業(yè)未有聚焦，難在市場(chǎng)站住腳威脅-2替代品優(yōu)勢(shì)比較以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為本，以增值業(yè)務(wù)為盈利主要來(lái)源，各龍頭企業(yè)構(gòu)建平臺(tái)模式企業(yè)主動(dòng)跑馬圈地，行業(yè)集中度加速提升行業(yè)總體盈利水平提升，但業(yè)內(nèi)盈利差異化明顯市場(chǎng)未形成標(biāo)準(zhǔn)化，還有入場(chǎng)機(jī)會(huì)威脅-3市場(chǎng)占有率變化20年top100市場(chǎng)占有率33%，預(yù)估30年末達(dá)到55%以上市場(chǎng)呈兩極分化，不管對(duì)大物業(yè)還是中小物業(yè)都有發(fā)展機(jī)會(huì)威脅-1對(duì)手的資源和能力組成頭部物業(yè)依托母公司賽道優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)（總量、密度、質(zhì)量）形成非對(duì)稱競(jìng)爭(zhēng)，服務(wù)品質(zhì)與口碑、競(jìng)標(biāo)外拓能力、企業(yè)活力與激勵(lì)機(jī)制、科技化應(yīng)用能力有所不同聚焦對(duì)大型物業(yè)更有議價(jià)空間，平臺(tái)對(duì)中小物業(yè)更好整合威脅-2地區(qū)因素政府的志愿“十四五規(guī)劃”發(fā)布，養(yǎng)老、托育、家政等多類業(yè)務(wù)、智慧社區(qū)、城市治理等行業(yè)熱點(diǎn)再次被提及，物業(yè)管理行業(yè)的政策趨勢(shì)和發(fā)展方向日漸清晰。政策利好，公司對(duì)政府耕耘更有幫助機(jī)會(huì)+3地區(qū)的設(shè)施基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施已完善，智能硬件及軟件設(shè)備待完善可以依靠智能化整合方案入局基礎(chǔ)設(shè)施機(jī)會(huì)+1居民和社區(qū)居民對(duì)小區(qū)生活品質(zhì)提高，對(duì)增值服務(wù)接受程度較高對(duì)本地服務(wù)有所欠發(fā)展，現(xiàn)在布局還有機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)+1

流通因素通信和信息變化居民與物業(yè)從傳統(tǒng)交流交互方式和信息獲取方式正在向線上化、智能化遷移目前整體解決方案很難落地，從降本增效角度需要更多落地投入威脅-3商業(yè)圈范圍本地服務(wù)不在局限于地域，用戶越來(lái)越習(xí)慣O2O服務(wù)目前頭部物業(yè)自行方案依然靠量盈利，未成體系及規(guī)模，還有發(fā)展空間機(jī)會(huì)+1

SOWT分析(S0：增長(zhǎng)型，WO：扭轉(zhuǎn)型，ST：多經(jīng)營(yíng)型，WT：防御型)優(yōu)勢(shì)S：1.

IOT沉淀2.

物業(yè)客戶資源積累3.

住宅與商用物業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)積累4.

政府關(guān)系基礎(chǔ)5.

智慧社區(qū)沉淀6.

數(shù)字房產(chǎn)業(yè)務(wù)線資源共享(如房開(kāi)商資源儲(chǔ)備)7.

浙江區(qū)域優(yōu)勢(shì)(產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成員、區(qū)域?qū)傩詢?yōu)勢(shì))8.

具備較為完善的硬件供應(yīng)鏈資源劣勢(shì)W:1.

物業(yè)線戰(zhàn)略導(dǎo)向不清晰2.

增值服務(wù)(如基礎(chǔ)商品服務(wù)到家)領(lǐng)域沒(méi)有沉淀3.

大數(shù)據(jù)與人工智能領(lǐng)域積累較少4.

過(guò)往產(chǎn)品還未成體系，顆粒度較粗，導(dǎo)致影響力與競(jìng)爭(zhēng)力不足5.

缺少市場(chǎng)用研作業(yè)體系6.

缺少行業(yè)市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)(市場(chǎng)信息滯后)7.

缺少行業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)(運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)未有效沉淀)機(jī)會(huì)O：1、行業(yè)方向明確，企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略有一定的政策導(dǎo)向依據(jù)2、消費(fèi)多元化，圍繞社區(qū)三公里的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)景頻率越來(lái)越高；為服務(wù)消費(fèi)的意識(shí)變強(qiáng)；生存類消費(fèi)下降、生活享受類消費(fèi)提升。3、業(yè)委會(huì)組建率上漲，業(yè)主自治意識(shí)覺(jué)醒4、人口結(jié)構(gòu)趨于老齡化5、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能、5G等技術(shù)的普及以及成熟6、行業(yè)處于成長(zhǎng)期，其中增值服務(wù)與基礎(chǔ)服務(wù)空間與體量大7、物業(yè)成本中人員費(fèi)用占比過(guò)半。而物業(yè)基礎(chǔ)費(fèi)用的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征與人工成本的市場(chǎng)化特征，導(dǎo)致物業(yè)收入端端提升速度始終弱于成本端，企業(yè)的降本增效迫在眉睫1、S1O5O6:可以結(jié)合軟硬件打包特定解決方案，如智能停車收費(fèi)、智能門(mén)禁等，可通過(guò)價(jià)格策略切割市場(chǎng)2、S2O2：社區(qū)消費(fèi)場(chǎng)景下沉，結(jié)合歷史客戶資源可縮短企業(yè)驗(yàn)證成本與更快的進(jìn)入增值服務(wù)市場(chǎng)3、S2/3/7O1:結(jié)合政策導(dǎo)向下的企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的定制，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，通過(guò)區(qū)域優(yōu)勢(shì)與種子用戶進(jìn)行市場(chǎng)切入1、W1O1企業(yè)明確物業(yè)線戰(zhàn)略，合理資源配比2、W2O2/6:增值服務(wù)布局3、W6/7O6:搭建市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，推進(jìn)產(chǎn)品穩(wěn)健發(fā)展4、W305/7:提供人工智能(智能客服)與大數(shù)據(jù)的解決方案能夠解放物業(yè)人工成本

威脅T:1、物業(yè)負(fù)面輿論的刻板效應(yīng)下居民的警惕性破解；用戶對(duì)服務(wù)的品質(zhì)與透明度有更高要求2、結(jié)合物業(yè)層面向老齡服務(wù)的積累與探索較少，不同年年齡結(jié)構(gòu)下的消費(fèi)服務(wù)細(xì)分缺失3、頭部物業(yè)布局已有一定規(guī)模，多為自行組建平臺(tái)，服務(wù)頭部市場(chǎng)難度較高4、頭部企業(yè)的布局，結(jié)合增值服務(wù)帶動(dòng)盈利，進(jìn)行主動(dòng)的跑馬圈地，從而帶動(dòng)整體行業(yè)的盈利增長(zhǎng)，但收益差異化明顯，未形成標(biāo)準(zhǔn)5、商業(yè)物業(yè)頭部企業(yè)入局較早，存在巨頭布局1．S1/2/3T3/4：通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)整合與沉淀的資源結(jié)合歷史項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，面向種子用戶提供適合中小物業(yè)企業(yè)主的SaaS服務(wù)方案2．S1/2/3/8T1/3:通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)渠道資源和完善垂直領(lǐng)域解決方案切入整體市場(chǎng)1．W7T1：組建完善團(tuán)隊(duì)，提高運(yùn)營(yíng)服務(wù)品質(zhì)2．W5T2：