東莞市工業(yè)房地產(chǎn)市場狀況分析報(bào)告

東莞市工業(yè)房地產(chǎn)市場狀況分析報(bào)告YKKStandardiZatiOnOffiCe[YKK5AB-YKK08-YKK2C-YKK18]2023〔下〕三、東莞市各鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)一、二級交易狀況分析—、土地市場、一級岀讓市場依據(jù)東莞市國土資源局近年公布的招拍掛成交案例，我司估價(jià)人員進(jìn)展了分類整理，認(rèn)為東莞市工業(yè)用地地價(jià)水平表現(xiàn)差異格外大，主要和鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)①一級鎮(zhèn)區(qū)：長安、虎門、塘廈、鳳崗等，由于接近深圳區(qū)域,是深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要承接區(qū)，所以工業(yè)用地交易相對活潑，地價(jià)水平明顯偏高。距資料顯示，一級出讓的土地成交案例略微偏高一些，1300元/平方米。②松山湖區(qū)域：由于松山湖為東莞市國家級高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，園區(qū)內(nèi)配套完善,規(guī)劃進(jìn)展前景好，政府扶持力度大，主要以工業(yè)用地及科研設(shè)計(jì)用地為主,是目前東莞市工業(yè)用地供給及成交的重點(diǎn)區(qū)域，一般出讓價(jià)格為600-900元/平方米。400600元/平方米。.二級轉(zhuǎn)讓市場由于一級市場為政府出讓市場，表現(xiàn)為政府壟斷，與政府實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、城市規(guī)劃、土地供給等政策親熱相關(guān)。因此，一級出讓市場與二級轉(zhuǎn)讓市場還是存在本質(zhì)性的差異。為了更好了解東莞市的工業(yè)用地地價(jià)變化趨勢，我司估價(jià)據(jù)了解，東莞市工業(yè)用地二級轉(zhuǎn)讓市場地價(jià)水平與一級出讓市場低價(jià)水平具有較大的差異同樣也是臨深片區(qū)，主要為塘廈鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)、長安鎮(zhèn)、清溪1000-2023元/1200元/平方米。但是，依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的值得一提的是，黃江鎮(zhèn)雖然接近深圳，但是，工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)展速度較慢，工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模不大，二級轉(zhuǎn)讓市場的土地成交價(jià)格跨度較大，低的約為400-500元/800-900元/平方米。東莞市重點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)土地二級轉(zhuǎn)讓市場的成交價(jià)格：塘廈：1200-2023元/平方米鳳崗：1000-2023元/平方米長安：1500? 2200元/平方米〔供給缺乏〕虎門：IoOo?1800元/平方米清溪：900-1800元/平方米黃江：400-800元/平方米〔區(qū)間較大,看具體位置，接近高速、深圳貴些〕常平、寮步、城區(qū)：500-700元/平方米。20230平米國有證工業(yè)用地出售0:0:3000萬元克轉(zhuǎn)方式：轉(zhuǎn)讓面積：3042年剰余年限：42年土地權(quán)證：其它〔林權(quán)證、車場證等》用送：工業(yè)地-國有工業(yè)用地地區(qū):廣東?東莞?鳳崗地址:廣茶省東莞赧崗苗金懸工業(yè)區(qū)地區(qū)：廣東?東耗?熔地址:廣東東莞塘廈宏業(yè)南路地皮出售東莞塘廈 10Ooo平方一級工業(yè)地轉(zhuǎn)讓

歐茶人：張生二.房地產(chǎn)租賃市場依據(jù)估價(jià)人員對東莞市各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)三級市場的調(diào)查，結(jié)合網(wǎng)上收集的資料整理，得出各鎮(zhèn)區(qū)的工業(yè)廠房及其配套用房的租金狀況如下表所示:1 茶山鎮(zhèn)

7000

4500

廠房 85% 102茶山鎮(zhèn)2茶山鎮(zhèn)60004000廠房80%3茶山鎮(zhèn)65005000廠房85%104茶山鎮(zhèn)2300016000廠房85%9j

6茶山鎮(zhèn)6茶山鎮(zhèn)2023015000廠房85%7東城區(qū)55003900廠房85%108東城區(qū)1000800廠房85%9東城區(qū)50003500廠房75%10萬江區(qū)20231500廠房85%1211萬江區(qū)5202345000廠房90%1312萬江區(qū)IOOOOIOOOO廠房85%13寮步鎮(zhèn)1500013000廠房85%1214寮步鎮(zhèn)48003500廠房80%11

2600

廠房 85% 1216南城區(qū)16南城區(qū)80005000廠房85%17長安鎮(zhèn)20232023廠房75%18 長安鎮(zhèn) 6000 5500 廠房 85%9長安鎮(zhèn)68006000廠房85%h

12023

12023

廠房 75%101819!III20長安鎮(zhèn)IOOOO9000廠房85%1821虎門鎮(zhèn)80006500廠房85%1622虎門鎮(zhèn)35002023廠房85%1523虎門鎮(zhèn)46004500廠房85%24鳳崗鎮(zhèn)50003500廠房85%1825鳳崗鎮(zhèn)93009000廠房85%20≡26鳳崗鎮(zhèn)15001300廠房85%1727鳳崗鎮(zhèn)18001600廠房85%1728塘廈鎮(zhèn)22002023廠房85%1629塘廈鎮(zhèn)1500012023廠房90%1530塘廈鎮(zhèn)202308000廠房85%1631清溪鎮(zhèn)65002500廠房85%1532清溪鎮(zhèn)78003800廠房85%33石碣鎮(zhèn)85008000廠房85%34石碣鎮(zhèn)20231200廠房85%1135石龍鎮(zhèn)35001800廠房85%36石龍鎮(zhèn)45004500廠房85%1037石龍鎮(zhèn)3000028000廠房85%838大朗鎮(zhèn)1800015000廠房90%1239大嶺山鎮(zhèn)15000IOOOO廠房85%1240洪梅鎮(zhèn)38003500廠房85%841洪梅鎮(zhèn)41洪梅鎮(zhèn)46004200廠房85%842常平鎮(zhèn)1700015000廠房85%943常平鎮(zhèn)60005800廠房90%44橫瀝鎮(zhèn)1600015000廠房85%45企石鎮(zhèn)50003600廠房85%7 工業(yè)城工業(yè)城

2800 2500 廠房 85% 209000 8000 科研樓 90% 4248碼城12001000科研樓95%4049南城天安數(shù)23002200科研樓95%45依據(jù)上述表格可以看出,目前,東莞市工業(yè)廠房租賃價(jià)格最高的鎮(zhèn)區(qū)有長安、虎門、鳳崗、塘廈、清溪這五個(gè)鎮(zhèn)區(qū),長安鎮(zhèn)、塘廈鎮(zhèn)最高租金20多元/平方米，18元/15J8元/平方米。次一級的工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)為大嶺山、大朗、寮步、常平、茶山、石龍、石碣、萬江、南1014元/平方米。最終一級：例如：企石、洪8-11元/平方米。然而，松山湖北部工業(yè)城的高科技研發(fā)辦公樓〔地〕、南城天安數(shù)碼城〔土地用途為工業(yè)廠房〕的研發(fā)型辦公樓形式的工業(yè)房35-50元/平方米。具體的租售信息可查詢以下網(wǎng)址:一.投資者觀點(diǎn)東莞地處廣深之間,地理位置優(yōu)越,交通便捷，特別是虎門、長安、塘廈、鳳崗、清溪五個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，距離深圳、廣州兩大一線城市較近，而東莞的工業(yè)地價(jià)水平相比深圳、廣州明顯偏低。因此，具有—定的投資價(jià)值，也成為近年投資客熱捧的區(qū)域。距我司估價(jià)人員了解，上述五個(gè)鎮(zhèn)區(qū)土地投資較為明顯，較多企業(yè)拿地并非為了自身企業(yè)進(jìn)展的需要，存在單純的投資目的。目前，東莞塘廈鎮(zhèn)、清溪鎮(zhèn)、長安鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)這五個(gè)鎮(zhèn)區(qū)二級市場的工業(yè)用地土地價(jià)格已被抬高了至少一倍，并且還存有錢買不到地的現(xiàn)象o 依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的介紹，存在“有價(jià)無市“的狀況，具有—定的投機(jī)性風(fēng)險(xiǎn)。二金融機(jī)構(gòu)東莞市作為世界工廠，工業(yè)經(jīng)濟(jì)興旺，因此，工業(yè)物業(yè)抵押貸款成為金融機(jī)構(gòu)的重要業(yè)務(wù)類型之一。作為金融機(jī)構(gòu),信貸過程中通常會關(guān)注抵押物本身價(jià)值、企業(yè)經(jīng)營層面兩個(gè)方面因素，但是，在房地產(chǎn)市場上升期，對抵押物的關(guān)注較少，更為看重企業(yè)的信管、綜合實(shí)力等，假設(shè)各項(xiàng)資料顯示該企業(yè)為優(yōu)質(zhì)企業(yè)，抵押物或許會流于形式。由于金融危機(jī)的影響，東莞市近年工業(yè)經(jīng)濟(jì)衰弱明顯，很多中小企業(yè)面臨經(jīng)營困難的局面，貸款風(fēng)險(xiǎn)明顯提高，金融機(jī)構(gòu)對工業(yè)物業(yè)本身的市場價(jià)值越來越關(guān)注。三、中介評估機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立的第三方,我們評估機(jī)構(gòu)既要為托付方供給客觀公正合理的市場價(jià)值，也要幫助金融機(jī)構(gòu)把控風(fēng)險(xiǎn)。雖然，近年東莞市房地產(chǎn)市場變化格外快，但是，工業(yè)物業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)值較高，市場承受力量較弱，因此，在評估的過程中，我們更要在技術(shù)過程、估價(jià)思路上分析、挖掘其價(jià)值。估價(jià)更重要的是思路而不是結(jié)果，我們始終反對用過程去驗(yàn)證結(jié)果，卻堅(jiān)持用過程去挖掘物業(yè)的價(jià)值。但是,評估價(jià)格貼近市場并不代表”隨行就市”，估價(jià)師需要有自己的推斷”并漸漸建立起自己的價(jià)值評判體系”這個(gè)就以下是我們對工業(yè)房地產(chǎn)的生疏:工業(yè)房地產(chǎn)評估是指對工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的評定和估算。是指在工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營過程中”所耗損的全部社會必要勞動形成的價(jià)值和土地全部權(quán)價(jià)格綜合的表現(xiàn)形式；同時(shí)，也表現(xiàn)為工業(yè)房地產(chǎn)建成后在預(yù)期年限內(nèi)所獲得的房地產(chǎn)收益。由于中國非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，廠房造價(jià)差異大，沒有統(tǒng)一的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)房地產(chǎn)評估方法一般以本錢法為主，但是，在工業(yè)房地產(chǎn)市場交易較活潑的市場條件下，例如標(biāo)準(zhǔn)廠房的評估，也可以采用市場法來進(jìn)展評估,局部出租作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物用途范圍通常包括：工業(yè)制造適用標(biāo)準(zhǔn)廠房和非標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲物流用房、堆場和工業(yè)研發(fā)樓宇等。如：廠房、倉庫、鍋爐房、泵房、配電房和用于關(guān)心用房的辦公樓、食堂、門房、車庫等建筑物和圍墻、大門等的構(gòu)筑物，種類較多。因此，工業(yè)類房地產(chǎn)的價(jià)值評估對現(xiàn)場查勘就顯得尤為重要。那么，我們在評估工業(yè)類房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值和對工業(yè)類房地產(chǎn)物業(yè)查勘的時(shí)候，我們應(yīng)當(dāng)留意哪些問題呢？1、工業(yè)類房地產(chǎn)的評估，首先要了解影響工業(yè)類房地產(chǎn)物業(yè)的主要因素有哪些：a、交通條件工業(yè)房地產(chǎn)中的工業(yè)企業(yè)常常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料或燃料，運(yùn)出各種生產(chǎn)產(chǎn)品。因此，對于工業(yè)企業(yè)而言，必需要有便捷的交通條件，比方有鄰近交通大路、或有道路與大路相連、或有跌路專線、或鄰近有通航河道和專用碼頭。交通運(yùn)輸費(fèi)用是工業(yè)企業(yè)的基本本錢要素之一，在工業(yè)企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品中占有肯定的本錢比例。為了使工業(yè)產(chǎn)品在競爭市場上具備良好的競爭力量，而且又有效組織和配置資源，協(xié)作生產(chǎn),很多工業(yè)企業(yè)尤其是大中型工業(yè)企業(yè),往往在材料產(chǎn)地四周建設(shè),或在有重要交通干線W交通樞紐附近設(shè)立工業(yè)開發(fā)區(qū)來降低企業(yè)在交通運(yùn)輸方面的平均本錢。Zb、根底設(shè)施這里指的根底設(shè)施是交通條件以外的根底設(shè)施，比方電力與能源供給狀況、通訊條件的便利與否、生產(chǎn)用水〔包括冷卻用水〕的滿足程度、排污或污染治理的要求等。根底設(shè)施的完備程度”直接影響著工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。C、地理位置有些工業(yè)生產(chǎn)需要一些特別的地理位置,比方造紙廠要排放大量的污水，所以通常需要鄰近河道而且不會對下游造成污染的地方；化工類企業(yè)空氣污染t匕較嚴(yán)峻設(shè)在山溝里空氣無法流通。因此,應(yīng)中選一個(gè)離城市較遠(yuǎn)的空氣流通較好的地段;水泥廠的四周假設(shè)有煤礦等的原材料可以削減運(yùn)輸距離從而降低本錢。假設(shè)相應(yīng)的工業(yè)房地產(chǎn)的地理位置符合生產(chǎn)要求，就格外有助于該工d、聚攏規(guī)模對于工業(yè)房地產(chǎn)中的企業(yè)而言，對根底設(shè)施的投資較大，所以—般把肯定類型的工業(yè)企業(yè)，比方同類型企業(yè)、原材料與產(chǎn)品〔中間產(chǎn)品〕互補(bǔ)的工業(yè)企業(yè)集聚起來布局，形成規(guī)模，相對降低根底設(shè)施的投資和本錢，形成各種類型的工業(yè)企業(yè)開發(fā)區(qū)，比方東莞市松山湖工業(yè)園區(qū)、東莞市塘廈鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)、東坑生態(tài)工業(yè)園區(qū)等。并且大多工業(yè)開發(fā)區(qū)的設(shè)置是符合集聚規(guī)模原理的,工業(yè)集聚度越高,該區(qū)域的根底設(shè)施和生活配套也會比一般的工業(yè)廠區(qū)完善，工業(yè)廠房及其配套的價(jià)格也會有所提升。例如：東莞市一般的工業(yè)廠房租金約為12~15元/碼城研發(fā)辦公樓〔實(shí)際土地性質(zhì)屬于工業(yè)廠房〕35~50元/平方米。所以說,工業(yè)的集聚規(guī)模對工業(yè)類房地產(chǎn)的價(jià)值影響是格外大的。2、查勘時(shí)應(yīng)當(dāng)留意以下問題：首先，要了解建筑物的構(gòu)造類型〔磚混構(gòu)造、框架構(gòu)造、框剪結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等〕,構(gòu)造不一樣對應(yīng)的建筑物重置本錢也有肯定的差別，一般來說，鋼構(gòu)造<磚混構(gòu)造<框架構(gòu)造V，鋼構(gòu)造的廠房一般為兩跨，600~700元/平方米,磚混構(gòu)造的建筑本錢在800~1,000元/1200~1,500元/平方米，框剪1,600?1,800元/平方米。因此,查勘中對于了解建筑物的構(gòu)造類型及內(nèi)部裝修狀況就顯得尤為重要。其次，要查勘估價(jià)對象的用途及經(jīng)營狀況，由于工業(yè)類房地產(chǎn)也屬于收益性物業(yè),必要的時(shí)候也可依據(jù)其經(jīng)營狀況及周邊通類型物業(yè)的租金，承受收益法來測算其價(jià)值。收益法的根本計(jì)算公式為：從上面的公式中也可知道影響其價(jià)值的因素有三個(gè)，年租金凈收益、酬勞Y?酬勞率確實(shí)定，N最終，在查勘工業(yè)廠房時(shí)，還應(yīng)當(dāng)留意估價(jià)對象是否為特別行業(yè)的工業(yè)生產(chǎn)用房，假設(shè)為重工業(yè)的生產(chǎn)性用房，則在主體構(gòu)造的承重局部自然會上匕標(biāo)準(zhǔn)廠房的承重構(gòu)造要求高，建筑本錢也會比標(biāo)準(zhǔn)廠房，對于承重構(gòu)造造價(jià)的多少則應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)場查勘狀況來確定。由于東莞的工業(yè)進(jìn)展始終都處于廣東省的前沿位置，因此，工業(yè)類的房地產(chǎn)物業(yè)的抵扌甲貸款也是銀行最為常見的業(yè)務(wù)