物業(yè)接管驗收、物業(yè)入伙及物業(yè)裝修控制程序

物管從業(yè)二十年，本文極具參考價值，如若有用請打賞支持，謝謝！物業(yè)接管驗收、物業(yè)入伙及物業(yè)裝修控制程序【物業(yè)管理經(jīng)驗分享】物業(yè)接管驗收、物業(yè)入伙及物業(yè)裝修控制程序

1.0目的

對樓宇驗收、接管物業(yè)、業(yè)主住戶的入住及裝修過程進行控制，確保業(yè)主住戶在最短時間內(nèi)順利入住，業(yè)主住戶對房屋的裝修符合要求。

2.0范圍適用樓宇驗收接管物業(yè)、入住前準(zhǔn)備、入住過程及房屋裝修過程的管理。

3.0職責(zé)

3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組并負(fù)責(zé)樓宇的驗收和接管物業(yè)活動。3.2管理處負(fù)責(zé)物業(yè)驗收接管物業(yè)的日常事務(wù)組織協(xié)調(diào)工作。

3.3各部門按規(guī)定組成接管小組時各專業(yè)組參與物業(yè)的驗收接管工作。

3.4管理處負(fù)責(zé)入住的具體實施負(fù)責(zé)接收裝修的申請批準(zhǔn)和質(zhì)量控制。3.5工程部負(fù)責(zé)對業(yè)主住戶的房屋裝修的有關(guān)工程質(zhì)量問題進行監(jiān)督控制。

4.0工作程序

4.1樓宇的驗收接管物業(yè)的控制加強物業(yè)綜合驗收和交接管理，保障房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量及各項功能指標(biāo)符合規(guī)定要求和標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.1物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件

4.1.1.1新建物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件：a)建設(shè)工程施工全部完成經(jīng)竣工驗收合格；

b)供電、供氣、經(jīng)排水、衛(wèi)生、道路、采暖冷（必要時）等設(shè)施能正常使用；

c)房屋幢戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。4.1.1.2原有物業(yè)驗收應(yīng)具有的條件：

a)房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；

b)土地使用范圍明確。4.1.2成立物業(yè)接管工作小組，由總經(jīng)理任組長，管理者代表和擬任管理處主任任副組長，小組成員由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成，按專業(yè)設(shè)立資料組、工程土建組和機電組，管理處組織編

制物業(yè)接管計劃報總經(jīng)理批準(zhǔn)實施，管理處負(fù)責(zé)日常事務(wù)的運作，按計劃驗收。

a)各專業(yè)組長負(fù)責(zé)接管分工范圍內(nèi)的工作，嚴(yán)格驗收，把好質(zhì)量關(guān)；b)各專業(yè)小組按國家省市工程驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收物業(yè)，確保物業(yè)的各項功能、指標(biāo)符合規(guī)定要求。

4.1.3參與房屋的竣工驗收

4.1.3.1驗收前資料準(zhǔn)備：竣工驗收前資料組要求委托方提供開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配電工程施工單位、設(shè)計院等部門提供有關(guān)資料，適當(dāng)時包括物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖、地下管網(wǎng)竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料、機電設(shè)備說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明，用水電氣指標(biāo)批文，水電氣表校驗報告等圖紙資料并對所有資料進行查驗，為物業(yè)接管驗收提供資料和數(shù)據(jù)。4.1.3.2物業(yè)的竣工驗收：驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等依照建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》（1993，12）《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》（1991，2）等規(guī)定組織的竣工驗收工作。

4.1.4對已竣工在使用物業(yè)的驗收接管工作

4.1.4.1各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負(fù)責(zé)對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施（水、電、氣、機電設(shè)備、消防、管線等）進行現(xiàn)場檢查驗收，管理處按《資料移交清單》、《房屋接管驗收表（水）》、《房屋接管驗收表（電）》、《房屋接管驗收表（土建）》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設(shè)備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細(xì)表》、《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》所列項目進行逐項驗收并填寫好以上相關(guān)記錄。4.1.4.2驗收結(jié)束后，驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總，并將《房屋接管驗收表（水）》、《房屋接管驗收表（電）》、《房屋接管驗收表（土建）》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設(shè)備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細(xì)表》、《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》的副本交委托方，以落實責(zé)任部門限期整改直至達到規(guī)定要求。

4.1.5物業(yè)移交內(nèi)容

4.1.5.1建筑物移交內(nèi)容：a)各類房屋清單及配套鑰匙；

b)單體建筑結(jié)構(gòu)、水電氣設(shè)備竣工圖；

c)住宅區(qū)規(guī)劃圖竣工總平面圖；d)其它必要的技術(shù)資料含設(shè)計的變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.2公共設(shè)施及公共場地移交：

a)公共設(shè)施及公共場地清單；b)綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網(wǎng)、道路、停車場等；

c)機電設(shè)備操作、維護說明書；

d)其他必要的技術(shù)資料含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證。4.1.5.3資料的移交：移交資料應(yīng)包括：產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類。資料組負(fù)責(zé)各類資料的核對、接收，填寫《物業(yè)交接驗收表》并根據(jù)《文件控制程序》進行分類編號，列出清單，移交管理處歸檔保管。

4.1.6新竣工的物業(yè)由驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組與委托方和開發(fā)建設(shè)單位就建筑物保修事宜進行協(xié)商，明確維修責(zé)任和保修期限。

4.1.7房屋的維修：應(yīng)根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》加強對業(yè)主住戶的房屋及維修的管理，努力做到：a)房屋外觀完好、整潔，執(zhí)行《清潔服務(wù)控制程序》有關(guān)規(guī)定；

b)建筑物有明顯標(biāo)志及方向指引，執(zhí)行《服務(wù)提供控制程序》有關(guān)規(guī)定；

c)房屋完好率應(yīng)達到98%以上；d)無違章建筑；

e)房屋裝修無危及結(jié)構(gòu)安全，執(zhí)行本程序裝修部分；

f)房屋維修及時率達98%以上，合格率達成100%并建立回訪制度；g)代收代付房租、水、電、氣等各項費用，收繳率達98%以上，執(zhí)行《費用收取操作規(guī)程》；

h)房屋資料檔案齊全，便于查閱，執(zhí)行本程序入住有關(guān)規(guī)定。

4.2樓宇入住4.2.1入住準(zhǔn)備

4.2.1.1管理處相關(guān)人員根據(jù)分工，應(yīng)作好以下準(zhǔn)備工作：

a)編制業(yè)主住戶入住資料清單，保證入住單必要的文字資料齊備；b)適宜的辦公場所；

c)對各崗位人員進行專業(yè)培訓(xùn)、考核合格后上崗。

4.2.1.2對新竣工的物業(yè)，如需要舉辦入住典禮儀式，由管理處主任安排

和組織，護衛(wèi)隊負(fù)責(zé)維護現(xiàn)場秩序。

4.2.1.3入住手續(xù)的辦理應(yīng)盡量提供一條龍服務(wù)，為住戶節(jié)省時間，保證辦理入住手續(xù)簡捷方便。

4.2.2入住過程的控制

4.2.2.1辦理入住手續(xù)工作流程：

入住住戶登記鑰匙交接設(shè)備資料交接交接驗房驗收證件4.2.2.2驗證收件：向業(yè)主住戶交樓時必須查驗《入伙邀請書》、《商品房屋銷售合同》及房屋購買付款憑證原件、業(yè)主身份證原件和復(fù)印件或業(yè)主委托代辦人代辦的證明、代辦人身份證原件和復(fù)印件，法人資格；確認(rèn)手續(xù)后，業(yè)主根據(jù)合同規(guī)定需交首期管理費；方可辦理交接驗房手續(xù)。

4.2.2.3住戶登記：協(xié)助業(yè)主住戶填寫《家居情況登記表》及《家庭成員登記表》并將業(yè)主住戶身份證、戶口或護照簽證復(fù)印存檔。具體執(zhí)行《客戶服務(wù)中心工作手冊》關(guān)于住戶交樓的規(guī)定。

4.2.2.4鑰匙交接：與業(yè)主住戶當(dāng)面清點所有房屋鑰匙，填寫《入伙鑰匙簽領(lǐng)表》并簽字。4.2.2.5設(shè)備資料交接：與業(yè)主和住戶當(dāng)面清點所有設(shè)施資料說明書，填寫《入伙簽收一覽表》請住戶簽字確認(rèn)。

4.2.2.6驗房；管理處工程人員隨業(yè)主住戶前往樓宇住所，抄錄水、電、氣表底數(shù)，檢查所有家具房屋設(shè)施裝修狀況，填寫《業(yè)主入伙接樓表》、《入伙返修項目表》，對存在質(zhì)量問題

約定時間限期維修，執(zhí)行《設(shè)施設(shè)備技改修繕維修控制程序》和《工程維護部工作手冊》有關(guān)規(guī)定。4.2.2.7入住：業(yè)主住戶入住后，管理處客戶服務(wù)人員應(yīng)將有關(guān)文件資料整理完畢，交檔案室存檔。

4.2.2.8業(yè)主自行出租房屋的交接，業(yè)主委托物業(yè)公司辦理交樓手續(xù)時，根據(jù)《城市房屋租

賃管理辦法》（1995年建設(shè)部42號令）出具租賃合同等有關(guān)書面文件，并明確水電氣電話費用物業(yè)管理費的承付方和起止日期等事項。4.3對房屋裝修的控制

4.3.1住宅使用房屋需進行裝修時，應(yīng)執(zhí)行《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》（建設(shè)部1995，6）、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》（建設(shè)部1995，8）、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》｛成人發(fā)[2000]3號《公告》（發(fā)布）｝和《住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部110號）的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主住戶應(yīng)填寫《房屋裝飾裝修申請表》向管理處申請獲得批準(zhǔn)，審核是否符合有關(guān)規(guī)定。

4.3.2裝修人員憑已審批的《房屋裝飾裝修申請表》、營業(yè)執(zhí)照、裝修裝飾資質(zhì)證明等有關(guān)證件到管理處辦理《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》繳納有關(guān)費用后，按期開工，對個體裝修從業(yè)人員應(yīng)具備個體裝飾裝修從業(yè)上崗證并辦理相關(guān)手續(xù)。4.3.3裝修中非結(jié)構(gòu)性變動應(yīng)由工程部負(fù)責(zé)查驗、批準(zhǔn)，工程部可進行有償代辦，對結(jié)構(gòu)性變動及專用設(shè)備（如管線、儀表）的變動，應(yīng)向主管部門申請批準(zhǔn)。

4.3.4工程部應(yīng)加強對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理，防止擾民、污染或安全事故的發(fā)生。

4.3.5裝修后的驗收：業(yè)主住戶裝修完畢后應(yīng)通知管理處與業(yè)主住戶共同驗收，業(yè)主住戶除按照裝修合同進行驗收外，工程部按公司《房屋裝修管理規(guī)定》和國家有關(guān)裝修規(guī)定進行驗收，對違章情況應(yīng)限期糾正，填寫《房屋裝飾裝修竣工驗收表》。4.3.6業(yè)主住戶在管理處對其裝修驗收并在《房屋裝飾裝修竣工驗收表》中填寫驗收合格意見并簽名后，方可正式啟用。

5.0支持/相關(guān)文件

《服務(wù)提供控制程序》《文件控制程序》

《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》

《設(shè)施設(shè)備技改修繕維修控制程序》《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》（建設(shè)部1993，12）

《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》（建設(shè)部1991，2）

《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》（建設(shè)部1995，6）《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》（建設(shè)部1995，8）

《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》｛成人發(fā)[2000]3號《公告》（發(fā)布）｝

《住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部110號）《客戶服務(wù)中心工作手冊》

《工程維護部工作手冊》

6.0記錄《資料移交清單》

《房屋接管驗收表（水）》

《房屋接管驗收表（電）》《房屋接管驗收表