2016房地產行業(yè)分析匯報

房地產行業(yè)分析01基礎性先導性支柱性特殊性和重要地位（1）為國民經濟的各行各業(yè)提供最基本的物質基礎（2）為勞動力提供生存和發(fā)展最必需的條件（3）促進經濟發(fā)展和城市的建設（4）（5）增加了財政收入、利稅上繳與實物地租對解決銀行流動性過剩起著重要作用（6）提高就業(yè)水平、是實現(xiàn)農村勞動力轉移的重要保證（7）改善居住條件，提高城市城市居民居住水平1.1房地產業(yè)是國民經濟的根底性產業(yè)1.2房地產業(yè)是國民經濟的先導性產業(yè)基本規(guī)定：（1）能有效地吸收新技術；（2）本身具有較高的增長率；（3）能夠帶動其他產業(yè)的增長，

即具有擴散性。房地產投資100億元誘發(fā)國民經濟各部門產出286億元其中誘發(fā)建筑業(yè)產出90.76億元房地產開發(fā)居住消費支出上升居住消費范圍擴大其他相關產業(yè)開展帶動ABcDA在國民經濟開展中有著舉足輕重的地位〔增加值在GDP中占5%以上〕我國房地產業(yè)增加值占GDP的比例已到達10%B具有較大的市場開展空間和增長潛力C符合產業(yè)結構演進方向，有利于產業(yè)結構優(yōu)化。D產業(yè)的關聯(lián)度高，能帶動眾多相關產業(yè)的開展。1.3房地產業(yè)是國民經濟的支柱性產業(yè)02產業(yè)分類基本競爭模型房地產行業(yè)產業(yè)分類和根本競爭模型基本競爭戰(zhàn)略按用途住宅商業(yè)旅游工業(yè)農業(yè)特殊目的按收益收益性非收益性按市場性出售出租營業(yè)自用按開發(fā)程度生地毛地熟地在建工程現(xiàn)房按建筑層次住宅建筑低層(1-3層)多層(4-6層)中高層(7-9層)高層（>10層）民用建筑單層和多層(≤24m)高層（>24m）超高層（>100m）2.1房地產行業(yè)的產業(yè)分類2.1房地產行業(yè)的產業(yè)分類商業(yè)地產TOP5旅游地產TOP5工業(yè)地產領先企業(yè)熟地毛地生地在建工程2.2房地產行業(yè)的基本競爭模型【波特的五種競爭力量模型】行業(yè)內的企業(yè)競爭潛在進入者替代品供應商購買者圖：波特的五種競爭力量模型波特的分析專注于決定產業(yè)內競爭的五種力量：〔1〕潛在競爭對手的進入風險：進入障礙、資本要求、政府政策；〔2〕產業(yè)內當前競爭對手間的競爭程度：同行業(yè)企業(yè)數(shù)量、行業(yè)增長速度、高額固定成本、高額退出本錢；〔3〕購置者討價還價的能力；〔4〕供給商討價還價的能力；〔5〕產業(yè)替代性產品的威脅。2.3房地產行業(yè)的企業(yè)競爭戰(zhàn)略低成本品牌客戶關系成本最小1.資源整合－資源信息的統(tǒng)一規(guī)劃2.企業(yè)聯(lián)盟－客戶資源的有效利用3.規(guī)模經營－投入成本的有效攤薄4.品牌推廣－營銷橋梁的快速建立本質是價值的承諾1.創(chuàng)造新需求-引導消費者潛在需求2.創(chuàng)造消費市場-擴大產品占有率3.以品質的升華完成品牌的創(chuàng)新和增值同客戶建立長期穩(wěn)定的關系增加客戶歡迎程度：-產品服務核心-流程與支持-技術表現(xiàn)-與企業(yè)的互動-情感要素全球化提高收入、盈利能力從價值鏈增值角度：集中采規(guī)模生產整體研發(fā)聯(lián)合營銷擴散服務進行全球優(yōu)化配置，降低價值鏈上各個環(huán)節(jié)的成本，在相互取長補短、資源整合時建立國際競爭優(yōu)勢03寶龍地產凱德置地具體房地產企業(yè)的開展與財務控制現(xiàn)金流成本資產周轉率投資回報率毛利潤資產負債率融資模式80年代初在澳門創(chuàng)業(yè)，主要經營實業(yè)，后投資澳門房地產業(yè)。創(chuàng)業(yè)期1980-1990開展期1992-1999，2000-20032009年10月轉入內地，在廈門投資住宅地產開發(fā)，并逐步轉向商業(yè)地產。3.1寶龍地產發(fā)展概況擴張期與高速開展期2003-2005，2006-20092003年轉入商業(yè)地產，開發(fā)福州寶龍城市廣場，穩(wěn)步進入廈門、福州兩個城市；自2006年開始，寶龍集團在三四線城市高速擴張，形成具有特色的商業(yè)地產模式。2006、2007年強力蓄勢，2008年年中香港IPO通過聆訊，2009年9月再次沖擊香港IPO。在香港成功上市。根據(jù)幾年摸索，發(fā)現(xiàn)在一二線城市做商業(yè)項目比三四線城市要容易。2014年新“五年規(guī)劃”，提出主業(yè)板塊“三輪驅動”的多元復合化發(fā)展，致力于成為商業(yè)運營專家，品質地產行家及資產管理贏家；并明確酒店、文化及投資為三個輔業(yè)板塊，以盈利第一、協(xié)同第二、活力第三的原則創(chuàng)造更大價值；同時提出“聚焦、精品、資本”三個戰(zhàn)略要素2016年伊始縱向〔產業(yè)鏈企業(yè)組合銜接暢通〕+橫向〔經營業(yè)態(tài)產品組合多樣化〕3.1寶龍地產發(fā)展概況業(yè)務模式立足三四線城市的綜合體開發(fā)·拉動當?shù)亟洕_展，促進就業(yè)與城市形象提升·為相關利益者創(chuàng)造價值·利用三四線城市土地價格的市場波動抵御能力，實現(xiàn)收入的持續(xù)增長運營模式出售+持有，現(xiàn)金流滾資產模式盈利模式

第一代產品模式：二三線城市的城郊結合部以及四線城市的中心產品模式1+N模式：一個商場+多種業(yè)態(tài)〔一定規(guī)模住宅、五星級酒店、酒店式公寓、SOHO辦公室及商業(yè)步行街等〕

標準店模式：以標準化的購物中心為核心，

選址+建筑設計+業(yè)態(tài)組合+運營管理標準化

商業(yè)價值最大化3.1寶龍地產發(fā)展概況

2014年：持有MALL+出售商業(yè)街，差異化競爭，積極拓寬產品線新模式2015年：社區(qū)商業(yè)新模式〔超高端產品—龍一城，高端產品—寶龍城，中端主流產品—寶龍廣場1994年,進入中國市場，第一棟辦公樓——上海百騰大廈；1995年,蘇州第一家五星級酒店——蘇州吳宮喜來登大酒店；1996年,上海市中心的地標性商業(yè)項目——中國第一座來福士。探索階段1994-1997開展階段1998-20031998年，雅詩閣中國首批項目;中國第一批服務公寓——上海盛捷服務公寓/天津盛捷奧林匹克服務公寓；2001年，北京規(guī)模最大的五星級服務公寓——北京雅詩閣服務公寓開業(yè)；2002年，凱德置地中國在上海成立。3.2凱德置地發(fā)展概況戰(zhàn)略集中+平衡+規(guī)模階段2004-20132004年,凱德進入北京；2006年，進入河南、成都，凱德置地中國總部在北京成立；2009年，將在中國的住宅房產、商用房產、服務公寓、綜合項目及房地產金融正式整個到同一平臺，在融資、人力資源、品牌建設等方面實現(xiàn)協(xié)同，開啟凱德中國集團品牌。3.2凱德置地發(fā)展概況

差異化戰(zhàn)略本錢領先戰(zhàn)略遵循平衡原那么選址：與時代經濟潮流相吻合創(chuàng)新經營理念：工程管理才用網絡化管理工程資產運作方式：輕資產戰(zhàn)略①以金融為核心驅動的戰(zhàn)略定位，堅信“規(guī)模制勝”②與其他企業(yè)的戰(zhàn)略合作，一體化戰(zhàn)略的實施各項業(yè)務均衡開展，各區(qū)域之間業(yè)務均衡開展穩(wěn)健、平衡的開展之路：以門戶城市為核心、輻射周邊區(qū)域戰(zhàn)略定位非核心資產的堅決剝離：2001年開的集團剝離了總值17億新元，用這些資金，集團公司減債，使得凈負債資本比上年末的92%減至87%。核心資產的適時收割：即在核心資產物業(yè)的市值已上升到目標收益時要適時轉讓，以便充分套利行業(yè)周期。3.2凱德置地發(fā)展概況利用私募基金先行收購物業(yè)并進行管理，在這些工程成熟后出售給REITs，從中賺取大額升值利潤；同時還有穩(wěn)定、持久的租金收入。商業(yè)模式寶龍地產與凱德置地業(yè)務分布情況3.3財務控制對比分析〔一〕本錢分析——寶龍地產1、低土地本錢〔走招拍掛程序〕時間地塊名稱占地面積（千平方米）總建筑面積（千平方米）地價（百萬元）用途2014年上海青浦寶龍城市廣場64347804商用2014年上海臨港寶龍城市廣場3288170商用2014年上海寶山寶龍城市廣場

1436124商用2014年江蘇揚州寶龍城市廣場61235292商用、住宅2014年山東東營寶龍城市廣場139522328商用、住宅2014年福建泉州永春寶龍城市廣場125398276商用、住宅2014年安徽阜陽寶龍城市廣場170751601商用、住宅2014年山東萊山寶龍城市廣場34172133商用、住宅2015年上海吳涇寶龍城市廣場4192444商用2015年上海寶山區(qū)寶楊路地572681222商用2015年上海松江品九亭地塊833021236商用總計

82032115630

3.3財務控制對比分析〔一〕本錢分析——寶龍地產2、低融資本錢金融創(chuàng)新：內保外貸財務創(chuàng)新3.3財務控制對比分析〔一〕本錢分析——凱德置地1、融資本錢低2、運營管理能力強其旗下共管理六只房地產投資信托〔REITs〕和8只私募基金，支持凱德在中國房地產開發(fā)的基金和信托總規(guī)模超過100億美元。值得一提的是，凱德集團參與和發(fā)起的基金都擁有專項價值，比方“凱德中國開展基金”主要投資于住宅工程，“中國來福士基金”那么針對綜合商用物業(yè)。甚至可以針對某個工程而發(fā)起專項基金，比方針對重慶來福士工程，那么發(fā)起了朝天門地產信托基金來保障重慶來福士廣場的正常開發(fā)和運營。3.3財務控制對比分析〔二〕現(xiàn)金流分析——寶龍地產銷售部分住宅、商業(yè)物業(yè)帶動物業(yè)銷售迅速回籠資金、獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流開發(fā)其他商業(yè)項目獲得租金銷售收入獲得更多資金支持其他商業(yè)項目開展獲得資金保障形成遠期投資收益2010年—2013年現(xiàn)金流量簡表

單位：千新元

2013年2012年2011年2010年經營活動產生現(xiàn)金流量經營活動現(xiàn)金流入小計614127558848494218548,938經營活動現(xiàn)金流出小計497231533068486292493747經營活動現(xiàn)金流量凈額11689625780792655,191投資活動產生現(xiàn)金流量投資活動現(xiàn)金流入小計746397-584771161413835614投資活動現(xiàn)金流出小計272572981683880434213901投資活動現(xiàn)金流量凈額473825-1566454-719021621713融資活動產生現(xiàn)金流量融資活動現(xiàn)金流入小計2352631915460552615579881融資活動現(xiàn)金流出小計485641650729179877480003融資活動現(xiàn)金流量凈額-250378126473137273899878現(xiàn)金總流入1595787188953712082461964433現(xiàn)金總流出12554442165480154660311876513.3財務控制對比分析〔二〕現(xiàn)金流分析——凱德置地3.3財務控制對比分析〔二〕現(xiàn)金流分析——凱德置地3.3財務控制對比分析〔二〕現(xiàn)金流分析——凱德置地3.3財務控制對比分析〔三〕資產周轉率分析總資產周轉率股東權益回報率資本運用回報率總資產回報率存貨周轉率流動資產周轉率固定資產周轉率總資產周轉率3.3財務控制對比分析〔三〕資產周轉率分析——寶龍地產3.3財務控制對比分析〔三〕資產周轉率分析——寶龍地產3.3財務控制對比分析〔三〕資產周轉率分析——寶龍地產3.3財務控制對比分析〔三〕資產周轉率分析——寶龍地產3.3財務控制對比分析〔三〕資產周轉率分析——凱德置地存貨周轉率3.3財務控制對比分析〔三〕資產周轉率分析——凱德置地3.3財務控制對比分析〔三〕資產周轉率分析——凱德置地3.3財務控制對比分析〔三〕資產周轉率分析——凱德置地總資產周轉率3.3財務控制對比分析〔四〕投資回報率分析——寶龍地產從財務數(shù)據(jù)看出，寶龍地產的股東權益回報率，資本運用回報率，總資產回報率從2011年到2014年一直處于不斷減少的過程，而到2015年那么有所上升。2011到2014年不斷減少原因：1、國內商業(yè)地產開發(fā)商融資模式較為單一；2、商業(yè)地產開發(fā)的較長周期，牽制了開發(fā)商投資回報率的實現(xiàn)。2015年有所上升原因：寶龍地產成立新酒店集團進行輕資產的運作；3.3財務控制對比分析〔四〕投資回報率分析——凱德置地目前凱德置地開展速度減慢，原因如下：1、中國政府出臺限制政策；2、凱德置地自身戰(zhàn)略：聚焦式擴張戰(zhàn)略。3.3財務控制對比分析〔五〕毛利潤分析——寶龍地產3.3財務控制對比分析〔五〕毛利潤分析——凱德置地低本錢、高收益帶來較高毛利潤〔率〕1.本錢方面由本錢財務控制分析得出其融資能力強，融資本錢低，并且證券化資本運作的模式帶來極低財務本錢，本錢控制有很大的優(yōu)勢。2收益方面在凱德模式中，以地產金融平臺為動力的全產業(yè)鏈是其盈利模式的核心構架。通過投資管理+房地產金融平臺+招商運營，成功實現(xiàn)以金融資本(私募基金與信托基金REITs)為主導，以商業(yè)地產開發(fā)收購、管理運營為載體，既實現(xiàn)穩(wěn)定的租金收益和持有工程增值收益，又實現(xiàn)金融業(yè)務開展帶來的“跳躍性高收益”。寶龍地產成功發(fā)行優(yōu)先票據(jù)持續(xù)優(yōu)化債務結構3.3財務控制對比分析指標/報告期2015年2014年2013年2012年2011年資產負債率(%)65.8563.9463.6158.9657.63長期債項/股東權益(%)76.4871.7869.1748.2總債項/股東權益(%)104.1293.3395.8768.91總債項/資本運用(%)52.3648.5250.2640.57權益乘數(shù)(倍)3.062.872.832.5〔六〕資產負債率分析——寶龍地產借低息贖高息、賣短債買長債