資產(chǎn)評(píng)估學(xué)習(xí)題

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第1講資產(chǎn)評(píng)估總論例題解析

（一）單項(xiàng)選擇題

1.資產(chǎn)評(píng)估時(shí)通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一（）價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)

值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

A、時(shí)期B、時(shí)點(diǎn)C、時(shí)區(qū)D、階段

答案：B

2.資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的關(guān)系是（）

A、完全相同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)B、完全無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

C、相同替代的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)D、既相區(qū)別、又相聯(lián)系

答案：D

3.以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為評(píng)估目的的有（）

A、資產(chǎn)抵押B、企業(yè)兼并C、財(cái)產(chǎn)納稅D、財(cái)產(chǎn)擔(dān)保

答案：B

4.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》是從（）頒布并實(shí)施的。

A、2001年7月1日B、2001年8月1日

C、2001年9月1日D、2001年10月1日

答案：C

解析：，2001年9月1日《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》頒布并實(shí)施

的，它是我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估第一個(gè)執(zhí)業(yè)具體準(zhǔn)則。

5.向有關(guān)單位和個(gè)人支付回扣或者介紹費(fèi)的行政處罰是（）

A、警告B、警告并責(zé)令改正

C、罰款并責(zé)令改正D、吊銷資格

答案：B

（二）多項(xiàng)選擇題

1、適用于資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有（）。

A、清算假設(shè)B、資產(chǎn)收益率波動(dòng)假設(shè)C、繼續(xù)使用假設(shè)

D、公開市場(chǎng)假設(shè)E、資產(chǎn)無(wú)形損耗假設(shè)

答案：ACD

解析：資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)包括：交易假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)、繼續(xù)使用假

設(shè)、清算假設(shè)

2、資產(chǎn)評(píng)估具有（）的特點(diǎn)

A、市場(chǎng)性B、咨詢性C、隨機(jī)性D、專業(yè)性

答案：ABD

解析：資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：市場(chǎng)性、公證性、專業(yè)性、咨詢性

3、確定評(píng)估基準(zhǔn)日的目的是（）。

A、確定評(píng)估對(duì)象計(jì)價(jià)的時(shí)間

B、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作日程

C、將動(dòng)態(tài)下的企業(yè)資產(chǎn)固定為某一時(shí)期

D、將動(dòng)態(tài)下的企業(yè)資產(chǎn)固定為某一時(shí)點(diǎn)

答案：AD

4、以非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為評(píng)估目的的是（）

A、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)B、財(cái)務(wù)報(bào)告C、企業(yè)租賃D、財(cái)產(chǎn)擔(dān)保

答案:ABD

5、按資產(chǎn)評(píng)估的程度及其評(píng)估準(zhǔn)則的關(guān)系劃分，資產(chǎn)評(píng)估分為（）

A、評(píng)估B、整體資產(chǎn)評(píng)估C、完全評(píng)估D、限制評(píng)估

答案：CD

6、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有下列情形之一（），應(yīng)從輕、減輕行政處罰

A、主動(dòng)向有關(guān)部門報(bào)告其違法行為

B、受他人脅迫有違法行為

C、同時(shí)具有兩種或兩種以上應(yīng)予處罰的行為

D、主動(dòng)改正違法行為或主動(dòng)消除、減輕違法行為危害后果的。

答案：ABD

（三）問(wèn)答題

1、根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)占有國(guó)有資產(chǎn)的單位發(fā)生何種經(jīng)濟(jì)行

為時(shí)需要評(píng)估

答案：根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)占有國(guó)有資產(chǎn)的單位發(fā)生以下經(jīng)濟(jì)

行為時(shí)必須需要評(píng)估：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、

股份經(jīng)營(yíng)、中外合資、合作、企業(yè)清算。

發(fā)生以下行為時(shí),由當(dāng)事人自行決定是否需要評(píng)估：抵押、擔(dān)保、

企業(yè)租賃

2、什么是資產(chǎn)評(píng)估目的？

答案：資產(chǎn)的評(píng)估目的有一般目的和特定目的之分。資產(chǎn)評(píng)估的

一般目的包含特定目的，而資產(chǎn)評(píng)估的特定目的則是一般目的的具體

化。

①資產(chǎn)評(píng)估的一般目的：資產(chǎn)評(píng)估的一般目的或資產(chǎn)評(píng)估的基本

目標(biāo)，是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定的。暫不考慮資產(chǎn)那交

易或引起資產(chǎn)評(píng)估的特殊要求，資產(chǎn)評(píng)估的一般目的：資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)

點(diǎn)的公允價(jià)值。

②資產(chǎn)評(píng)估的特定目的：資產(chǎn)評(píng)估的特定目的來(lái)源于資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)

評(píng)估結(jié)果用途的具體要求，資產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企

業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)，中外合資、合作，企業(yè)清算、抵押、

擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組等等。

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第1講資產(chǎn)評(píng)估總論練習(xí)

一、單項(xiàng)選擇題

1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)、實(shí)行（）o

A.有償服務(wù)B.無(wú)償服務(wù)C.有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)相結(jié)合

正確答案：A

2.資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型決定于（）。

A.評(píng)估特定目的B.評(píng)估方法C.評(píng)估程序D.評(píng)估原則

正確答案：A

3.根據(jù)現(xiàn)行規(guī)章制度，各資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在從事資產(chǎn)評(píng)估工作時(shí)，應(yīng)堅(jiān)

持（）。

A.真實(shí)性、科學(xué)性、可行性

B.獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性

C.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理

正確答案：B

4.資產(chǎn)的效用或有用程度越大，其評(píng)估值就（）。

A.越大B.越小C.無(wú)關(guān)系

正確答案：A

5.清算價(jià)格的評(píng)估適用于（）的假設(shè)。

A.清算B.繼續(xù)使用C.公開市場(chǎng)D?企業(yè)主體

正確答案：A

6.下列原則中，（）是資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。

A.客觀性原則B.科學(xué)性原則C.預(yù)期性原則D.專業(yè)性原則

正確答案：C

7.資產(chǎn)評(píng)估的客觀性體現(xiàn)在同一項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果是唯一的，這是

（）的。

A.對(duì)B.錯(cuò)C.不一定對(duì)

正確答案：B

8.具有輔助性的資產(chǎn)評(píng)估功能是（）

A.評(píng)價(jià)功能B.評(píng)估功能C.管理功能D.公證功能

正確答案：C

9.下列資產(chǎn)中，為不可確指的資產(chǎn)是（）

A.房屋B.非專利技術(shù)C.商譽(yù)D.商標(biāo)

正確答案：C

二、多項(xiàng)選擇題

1.資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)（）的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

A.社會(huì)性B.政府性C.公證性D.行政性E.超市場(chǎng)性

正確答案：AC

2.下列原則中，（）是資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)原則。

A.替代原則B.預(yù)期收益原則C.客觀性原則D,貢獻(xiàn)原則

正確答案：ABD

3.在資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型確定的情況下，資產(chǎn)評(píng)估方法選擇具有

（）0

A.多樣性B.替代性C.唯一性D.隨意性

正確答案：AB

4.按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在為標(biāo)準(zhǔn)分類，下列資產(chǎn)中屬于可確指的資產(chǎn)是

（）O

A.機(jī)器設(shè)備B.商譽(yù)和商標(biāo)C.專利權(quán)

D.人事管理權(quán)E.土地使用權(quán)

正確答案：ACE

5.適用于資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有（）。

A.清算B.繼續(xù)使用C.公開市場(chǎng)D.歷史成本

正確答案：ABC

6.屬于必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為是（）。

A.企業(yè)經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)成品出售

B.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)清算

C.中外合資、合作、股份經(jīng)營(yíng)

D.企業(yè)兼并、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、企業(yè)出售

E.企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離

正確答案：BCD

7.承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估職責(zé)的中介組織的人員，索取他人財(cái)物或非法收授他

人財(cái)物，犯擾亂市場(chǎng)秩序醉的，所受處罰（）

A.警告B.處5年以上10年以下有期徒刑

C.并處罰金D.吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照

正確答案：BC

8.屬于同一種分類標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)是（）。

A.有形資產(chǎn)、單項(xiàng)資產(chǎn)、不可確指的資產(chǎn)

B.無(wú)形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、整體資產(chǎn)

C.可確指的資產(chǎn)、不可確指的資產(chǎn)

D.單項(xiàng)資產(chǎn)、整體資產(chǎn)

E.有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)

正確答案：CDE

9.國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循（）原則，依照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、程序

和方法進(jìn)行評(píng)定和估算。

A.真實(shí)性B.科學(xué)性C.可行性D.咨詢性

正確答案：ABC

三、簡(jiǎn)答題

1.簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別？

參考答案：

反映和監(jiān)督是會(huì)計(jì)的基本職能，評(píng)估和咨詢是資產(chǎn)評(píng)估的基本職能；

前提條件不同：會(huì)計(jì)活動(dòng)主要以歷史成本、持續(xù)經(jīng)營(yíng)為依據(jù)，資產(chǎn)評(píng)

估主要以市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)；

目的不同：會(huì)計(jì)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)反映資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值量，資產(chǎn)評(píng)估反映資產(chǎn)

的效用。

操作者不同：資產(chǎn)計(jì)價(jià)是本企業(yè)財(cái)會(huì)人員完成，評(píng)估是由企業(yè)之外的

具有評(píng)估資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成

2.資產(chǎn)評(píng)估要素是什么？

參考答案：評(píng)估要素包括八個(gè)方面的內(nèi)容：①、評(píng)估主體：從事資

產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員；

②、評(píng)估客體：即被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱評(píng)

估對(duì)象。③、評(píng)估依據(jù)：資產(chǎn)評(píng)估工作所準(zhǔn)循的法律、法規(guī)等；

④、評(píng)估目的：資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或

資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。它直接決定和制約資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型和方

法的選擇；

⑤、評(píng)估原則：資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范；⑥、評(píng)估程序：評(píng)估工作從

開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序；

⑦、評(píng)估價(jià)值類型：對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選

擇具有約束性；

⑧、評(píng)估方法：資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估

價(jià)值的手段和途徑。

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第2講資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

市場(chǎng)法、收益法例題解析

(-)單項(xiàng)選擇題

1.收益法應(yīng)用中收益額的選擇，必須是OO

A.凈利潤(rùn)B.現(xiàn)金流量C.利潤(rùn)總額D.口徑上與折現(xiàn)率

一致

答案：D

2.采用收益法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，各指標(biāo)間存在的關(guān)系是()o

A.本金化率越高，收益現(xiàn)值越低

B.本金化率越高，收益現(xiàn)值越高

C.資產(chǎn)未來(lái)收益期對(duì)收益現(xiàn)值沒(méi)有影響

D.本金化率與收益現(xiàn)值無(wú)關(guān)

答案A

解析：折現(xiàn)率本身是一種特定條件下的收益率，說(shuō)明資產(chǎn)取得該項(xiàng)收

益的收益率水平。收益率越高，資產(chǎn)評(píng)估值越低。在收益一定的情況

下，收益率越高，意味著單位資產(chǎn)增值率高，所有者擁有資產(chǎn)價(jià)值就

低。

3.評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)是選擇資產(chǎn)評(píng)估方法的()o

A.唯一依據(jù)B.重要依據(jù)C.不相關(guān)因素

答案：B

4.收益法運(yùn)用的基本依據(jù)是：資產(chǎn)成交后能為新所有者帶來(lái)一定的

期望收益，為此所支付的貨幣量()該項(xiàng)資產(chǎn)的期望收益折現(xiàn)值。

A.等于B,必須超過(guò)C.不會(huì)超過(guò)

答案：C

解析：資產(chǎn)成交后能為新的所有者帶來(lái)一定的收益，所有者支付的貨

幣量不會(huì)超過(guò)該項(xiàng)資產(chǎn)的期望收益的折現(xiàn)值。投資者投資購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)

一般要進(jìn)行可行性分析，其預(yù)計(jì)的內(nèi)部回報(bào)率只有在超過(guò)評(píng)估的折現(xiàn)

率時(shí)才肯支付貨幣以取得該項(xiàng)資產(chǎn)。

5.資產(chǎn)及交易的可比性具體體現(xiàn)在()

A、功能上B、用途上C、性能上D、價(jià)值上

答案：A

解析：參照教材P35

(二)多項(xiàng)選擇題

1.收益法中的收益額的界定情況應(yīng)注意()O

A.收益額指的是被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)收益額

B.收益額是由被評(píng)估資產(chǎn)直接形成的

C.收益額必須是稅后利潤(rùn)

答案：AB

解析：收益額是指由被評(píng)估資產(chǎn)在使用過(guò)程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值

的溢余額。

(1)收益額指的是資產(chǎn)使用帶來(lái)收益期望值，是通過(guò)預(yù)測(cè)分析獲得

的。

(2)收益額必須是由被評(píng)估資產(chǎn)直接形成的。

(3)關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)：

①稅后利潤(rùn)，即凈利潤(rùn)；②現(xiàn)金流量；

至于選擇哪一種作為收益額，評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)所評(píng)估資產(chǎn)的類型、特

點(diǎn)以及評(píng)估目的決定，重要的是準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率或本

金化率口徑保持一致。

2.構(gòu)成折現(xiàn)率的因素包括()。

A.超額收益率B.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率C.通貨膨脹率D.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

率

答案：BD

解析：折現(xiàn)率應(yīng)包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。

3.下列說(shuō)法正確的是（）

A、市場(chǎng)法中資產(chǎn)及其交易的可比性之一是，參照物與被評(píng)估對(duì)象面

臨的市場(chǎng)條件具有可比性。

B、市場(chǎng)法中，功能價(jià)值法可以通過(guò)對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的其他功能

指標(biāo)的對(duì)比，利用參照物成交價(jià)格推算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值

C、市場(chǎng)法中，價(jià)格指數(shù)法只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有時(shí)間

差異因素

D、市場(chǎng)法中，成新率法只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有成新程

度差異因素

答案：ABCD

解析：參照市場(chǎng)法中的具體定義。

（三）問(wèn)答題

1.簡(jiǎn)述收益法的定義及其適用的前提條件。

答：應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具備的前提條件：

（1）被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來(lái)期望收益的單項(xiàng)或

整體資產(chǎn)；

（2）資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的。如果

在資產(chǎn)上進(jìn)行投資不是為了獲利，進(jìn)行投資后沒(méi)有預(yù)期收益或預(yù)期收

益很少而且又很不穩(wěn)定，則不能采用收益法。

2.市場(chǎng)法的定義及起適用的前提條件

答：市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)

直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。

市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：

（1）要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)

(2)公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第2講資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

市場(chǎng)法、收益法練習(xí)

一、單項(xiàng)選擇題

1.收益法中采用的折現(xiàn)率與本金化率的關(guān)系是OO

A.等額無(wú)窮的折現(xiàn)過(guò)程就是本金化過(guò)程

B.折現(xiàn)率與本金化率內(nèi)涵相同，結(jié)果一致

C.折現(xiàn)率與本金化率內(nèi)涵不同，結(jié)果不同

D.二者不存在相關(guān)性

正確答案：A

2.資產(chǎn)評(píng)估中所用的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率一般是()

A.銀行利率B.政府發(fā)行的債券利率

C.企業(yè)發(fā)行的債券利率D.資金的市場(chǎng)利率

正確答案：B

3.在三種評(píng)估方法中，先進(jìn)的評(píng)估方法是()o

A.收益法B.成本法C.市場(chǎng)法D.不一定

正確答案：D

4.收益法中的折現(xiàn)率一般應(yīng)包括()。

A.資產(chǎn)收益率和行業(yè)平均收益率

B.超額收益率和通貨膨脹率

C.銀行貼現(xiàn)率

D.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

正確答案：D

5.折現(xiàn)率本質(zhì)上是()o

A.平均收益率B.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率C.超額收益率D.個(gè)別收

點(diǎn)率

正確答案：A

6.采用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要以類似或相同資產(chǎn)作為參照物，

選擇的參照物應(yīng)該是（）

A.全新資產(chǎn)B.舊資產(chǎn)

C.與被評(píng)估資產(chǎn)的成新率相同的資產(chǎn)

D.全新資產(chǎn)，也可以是舊資產(chǎn)

正確答案：D

7.某資產(chǎn)可以持續(xù)使用，年收益額為50萬(wàn)元，適用本金化率為20%,

則其評(píng)估值為（）o

A.200萬(wàn)元B.250萬(wàn)元C.300萬(wàn)元D.350萬(wàn)元

正確答案：B

8.收益法中所用收益指的是（）。

A.未來(lái)預(yù)期收益B.評(píng)估基準(zhǔn)日收益C.被評(píng)估資產(chǎn)前若干年平均

收益

正確答案：A

9.與評(píng)估對(duì)象完全先同的參照資產(chǎn)10月前的成交價(jià)格為5萬(wàn)，每個(gè)月

相對(duì)與上個(gè)月物價(jià)變動(dòng)1%,則被評(píng)估對(duì)象價(jià)值接近于（）

A.6.32B.5.5C.5.52D.6.0

正確答案：C

解析:用環(huán)比物價(jià)指數(shù),其值為5*（1+1%）5=5.52

10.與評(píng)估對(duì)象完全先同的參照資產(chǎn)10月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)，10個(gè)

月間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%,則被評(píng)估對(duì)象價(jià)值接近于（）

A.10B.10.5C.11D.11.5

正確答案：B

解析：10*(1+5%)

二、多項(xiàng)選擇題

L資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇取決于()o

A.評(píng)估的價(jià)值類型B.評(píng)估對(duì)象的狀態(tài)C.可供利用的資料

D.無(wú)

正確答案：ABC

2.應(yīng)用市場(chǎng)法必須具備的前提條件是()o

A.必須具有與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的全新資產(chǎn)價(jià)格

B.必須具有參照物

C.可以搜集到被評(píng)估資產(chǎn)與參照物可相比較的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)

D.需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)

正確答案：BCD

3.收益法運(yùn)用中的主要指標(biāo)是()o

A.資產(chǎn)過(guò)去的收益額B.資產(chǎn)未來(lái)收益額

C.資產(chǎn)未來(lái)獲利期限D(zhuǎn).折現(xiàn)率或本金化率

正確答案：BCD

4.構(gòu)成折現(xiàn)率的因素是()

A.超額收益率B.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率C.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

D.價(jià)格變動(dòng)率E.平均收益率

正確答案：BC

三、簡(jiǎn)答題

1.用收益現(xiàn)值法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值有那些優(yōu)缺點(diǎn)

參考答案：收益評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)(1).能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本

金化的價(jià)值；(2).與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值，

易為買賣雙方所接受。采用收益法評(píng)估資產(chǎn)的缺點(diǎn)：(1).預(yù)期收益

額預(yù)測(cè)難度較大，易受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見因素的影響；

(2).在評(píng)估中使用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)

收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

2.評(píng)估對(duì)象在未來(lái)5年內(nèi)的預(yù)期收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、24萬(wàn)元、

25萬(wàn)元、26萬(wàn)元，資產(chǎn)從第6年到第10年每年的收益均保持在27萬(wàn)元,

第10年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價(jià)值約為120萬(wàn)元。假定折現(xiàn)率為10%,確

定估測(cè)資產(chǎn)的價(jià)值

參考答案:解⑴、前5年收益現(xiàn)值=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+24/

(1+10%)3+25/(1+10%)4+26/(1+10%)5

(2)第6年到第10年每年的收益現(xiàn)值為

[27/(1+10%)+27/(1+10%)2+27/(1+10%)3+27/(1+10%)4+27/

(1+10%)5]/(1+10%)5

(3)第10年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價(jià)值約為120/(1+10%)10所以資

產(chǎn)的評(píng)估值為(1)+(2)+(3)=197.427(萬(wàn)元)

四、計(jì)算與分析題計(jì)算與分析題

1.通過(guò)對(duì)某企業(yè)的預(yù)測(cè)，得知未來(lái)5年的收益分別是10萬(wàn)元、20萬(wàn)元、

40萬(wàn)元、30萬(wàn)元、10萬(wàn)元。第六年后每年的收益額為10萬(wàn)元，折線率

選用10%,試按分段法計(jì)算收益值。

解析：1.(1)前5年內(nèi)的收益現(xiàn)值

=[10/(1+10%)]+[20/(1+10%)2]+[40/(1+30%)3]+[30/(1+10%)4]+

[10/(1+10%)5]=82.37萬(wàn)元

(2)弟6年后的永續(xù)收益現(xiàn)值

=10/10%Xl/(1+10%)5=62.09萬(wàn)元

(3)預(yù)期收益現(xiàn)值=82.37+62.09=144.46萬(wàn)元

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第3講資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

成本法例題解析

(-)單項(xiàng)選擇題

1.對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工

藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為

()O

A、更新重置成本B、復(fù)原重置成本

C、完全復(fù)原成本D、實(shí)際重置成本

答案：A

解析：更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格

式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)和建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。

2.采用成本法的優(yōu)點(diǎn)之一是，比較充分的考慮了資產(chǎn)的各種損耗，評(píng)

估結(jié)果更趨于()。

A、公平合理B、一致C、保值增值D、強(qiáng)弱結(jié)合

答案：A

解析：成本的優(yōu)點(diǎn)是：

(1)比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗,評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理；

(2)有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估；

(3)在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參照物條件下可廣泛

的利用。

(4)有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

3.已知資產(chǎn)的價(jià)值與功能之間存在線性關(guān)系，重置全新機(jī)器設(shè)備一

臺(tái)，其價(jià)值為5萬(wàn)元，年產(chǎn)量為500件，現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為400

件，其重置成本應(yīng)為()。

A、4萬(wàn)元B、5萬(wàn)元C、4—5萬(wàn)元D、無(wú)法確定

答案：A

解析：重置成本=被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量X參照物重置成本

=（400/500）X5=4（萬(wàn)元）

4.資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，成新率確定的損耗基礎(chǔ)與折舊年限（）。

A、相同B、不同C、有差異

答案：C

解析：折舊年限的確定與評(píng)估中成新率確定的基礎(chǔ)——損耗本身具

有差異性。確定折舊年限的損耗包括有形損耗（實(shí)體性貶值）和無(wú)形

損耗；而評(píng)估中確定成新率的損耗，包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和

經(jīng)濟(jì)性貶值。其中，功能性貶值只是無(wú)形損耗的一種形式，而不是無(wú)

形損耗的全部。經(jīng)濟(jì)性貶值則是資產(chǎn)外部原因引起的，為評(píng)估過(guò)程所

特有。

5、資產(chǎn)的重置成本與資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)及收益現(xiàn)值具有（）關(guān)系

A、獨(dú)立B、并列C、替代D、等同

答案：C

解析：資產(chǎn)的重置成本與資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)及收益現(xiàn)值具有存在內(nèi)在聯(lián)

系和替代關(guān)系

（二）多項(xiàng)選擇題

1.資產(chǎn)評(píng)估時(shí)采用的物價(jià)指數(shù)，一般應(yīng)是（）。

A、綜合物價(jià)指數(shù)B、分類（或個(gè)別）物價(jià)指數(shù)

C、評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)D、年平均物價(jià)指數(shù)

答案：BC

解析：資產(chǎn)評(píng)估時(shí)的物價(jià)指數(shù)是指評(píng)估基準(zhǔn)日的物價(jià)指數(shù)，而且應(yīng)該

是分類（或個(gè)別）物價(jià)指數(shù)。

2.用成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí),影響資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的基本因素有（）。

A、價(jià)格因素B、技術(shù)進(jìn)步和無(wú)形損耗因素C、有形損耗因素

答案：ABC

解析：影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素，除了市場(chǎng)價(jià)格以外，還有：實(shí)

體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。

3.造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（）。

A、該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后B、該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少

C、社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高D、自然力作用加劇

E、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表

答案：BE

解析：經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。A、C、造成

資產(chǎn)功能性貶值D造成資產(chǎn)實(shí)體性貶值

4、成新率的估測(cè)方法通常有（）

A、直接比較法B、使用年限法C、觀測(cè)法D、工作量法

答案：BC

解析：成新率的估測(cè)方法有使用年限法、觀測(cè)法

（三）簡(jiǎn)答題

什么是復(fù)原重置成本？什么是更新重置成本？二者的關(guān)系如

何？

答：復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、

設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支

出。

更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式,

以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)和建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。復(fù)原重

置成本與更新重置成本均是重置成本，采用的都是現(xiàn)實(shí)價(jià)格，所不同

的耗用材料、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的差異。如果建筑該項(xiàng)資產(chǎn)的技術(shù)條件、

耗用標(biāo)準(zhǔn)等沒(méi)有改變和進(jìn)步時(shí)、更新重置成本和復(fù)原重置成本是一樣

的。在同時(shí)可得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選用更新

重置成本。

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第3講資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

成本法練習(xí)

一、單項(xiàng)選擇題

1.某被評(píng)估資產(chǎn)1980年購(gòu)建，帳面原值10萬(wàn)元，帳面凈值2萬(wàn)元，1990

年進(jìn)行評(píng)估，已知1980年和1990年該類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)分別為130%

和180%,由此確定該資產(chǎn)的重置完全成本為（）0

A.138460萬(wàn)元B.27692萬(wàn)元C.80000萬(wàn)元D.180000萬(wàn)

元

正確答案：A

2.選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況

下，應(yīng)選用（）。

A.復(fù)原重置成本B.更新重置成本C.任選一種

正確答案：B

3.采用成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)一，其實(shí)體性陳舊貶值與會(huì)計(jì)學(xué)上的折舊

（）□

A.完全一樣B.不一樣C.有時(shí)一樣，有時(shí)不一樣

正確答案：B

4.用市場(chǎng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照相同或者類似的（）評(píng)定重

估價(jià)值。

A.重置成本B.市場(chǎng)價(jià)格C.清算價(jià)格D.收益現(xiàn)值

正確答案：B

5.由于外部環(huán)境而不是資產(chǎn)本身和內(nèi)部因素所引起的達(dá)不到原有設(shè)

計(jì)獲利能力而導(dǎo)致的貶值，是（）o

A.實(shí)體性貶值B.功能性貶值C.經(jīng)濟(jì)性貶值

正確答案：C

6.政府實(shí)施新的經(jīng)濟(jì)政策和發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，造

成資產(chǎn)價(jià)值降低，這是一種（）o

A.功能性貶值B.經(jīng)濟(jì)性貶值C.實(shí)體性貶值D.非評(píng)估考

慮因素

正確答案：B

7.一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法往往會(huì)比采用重置

核算法估算的重置成本（）。

A.高B.低C.相等

正確答案：A

8.重置全新機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，其價(jià)值為5萬(wàn)元，年產(chǎn)量為500件，現(xiàn)職被

評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為400件，其重置成本應(yīng)為（）。

A.4萬(wàn)元B.5萬(wàn)元C.4—5萬(wàn)元D.無(wú)法確定

正確答案：D

二、多項(xiàng)選擇題

1.決定資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)的基本因素有（）o

A.資產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格B.供求關(guān)系C.時(shí)間因素D.無(wú)

正確答案：ABC

2.運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，參照物主要差異調(diào)整因素有（）o

A.功能因素B.地域因素C.時(shí)間因素D.無(wú)

正確答案：ABC

3.影響資產(chǎn)評(píng)估值的因素除了市場(chǎng)價(jià)格以外，還有（）。

A.資產(chǎn)的使用和自然力作用的影響B(tài).新技術(shù)推廣和運(yùn)用的影響

C.宏觀政策因素影響D.政治因素影響

正確答案：ABCD

4.估算重置成本的方法有（）。

A.重置核算法B.收益法C.物價(jià)指數(shù)法D.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益

指數(shù)法

正確答案：ACD

三、簡(jiǎn)答題

1.簡(jiǎn)述重置成本法的基本思路和適用條件。

參考答案：答：重置成本法是指在資產(chǎn)評(píng)估中按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)

實(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其適

用條件是（1）

評(píng)估對(duì)象可以再生復(fù)制，也就是說(shuō)，可以重置計(jì)價(jià)；（2）評(píng)估

對(duì)象在時(shí)間序列中具有陳舊貶值性；（3）評(píng)估對(duì)象的實(shí)體特征，內(nèi)

部結(jié)構(gòu)及其功能效用與重置的全新資產(chǎn)具有可比性。

2.成新率的確定為什么不能直接按折舊年限計(jì)算？

參考答案：（1）折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折

舊是高度政策化了的損耗。但不具有實(shí)際磨損意義上的個(gè)別性或特殊

性。

而評(píng)估中的成新率則是根據(jù)資產(chǎn)的具體運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、使用頻率、工

作環(huán)境等確定的，具有特殊性和個(gè)別性特征。

（2）折舊年限的確定，以資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)為

前提的。資產(chǎn)的維修在保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)一，具有更新的性質(zhì)，

可以增加資產(chǎn)的效用和功能，資產(chǎn)評(píng)估更注重資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)的實(shí)際效能。

（3）折舊年限的確定與評(píng)估中成新率確定的基礎(chǔ)——損耗本身

具有差異性。確定折舊年限的損耗包括有形損耗（實(shí)體性貶值）和無(wú)

形損耗；而評(píng)估中確定成新率的損耗，包括實(shí)體性貶值、功能性貶值

和經(jīng)濟(jì)性貶值。其中，功能性貶值只是無(wú)形損耗的一種形式，而不是

無(wú)形損耗的全部。經(jīng)濟(jì)性貶值則是資產(chǎn)外部原因引起的，為評(píng)估過(guò)程

所特有。

四、計(jì)算題

某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國(guó)外企業(yè)合資，要求對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具

體資料如下：該資產(chǎn)帳面原值270萬(wàn)元，凈值108萬(wàn)元，按財(cái)務(wù)制度

規(guī)定，該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計(jì)折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定：

按現(xiàn)在市場(chǎng)材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部

費(fèi)用支出為480萬(wàn)元。經(jīng)查詢?cè)假Y料和企業(yè)計(jì)錄，該資產(chǎn)截至評(píng)估

基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為57600小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間為50400小

時(shí)一。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)

計(jì)不合理，造成耗電量大，維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，

每年多支出營(yíng)運(yùn)成本3萬(wàn)元(該企業(yè)所得稅率為33%,假定折現(xiàn)率為

10%)。

根據(jù)上述資料，采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

參考答案：解：(1)計(jì)算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率=50400/57600

X100%=87.5%

(2)確定成新率:成新率=8/(20X87.5%+8)X100%=31.37%

(3)確定功能性貶值:功能性貶值=3X(1-33%)X(P/A,10%,

8)=2.01X5.3349=10.72(萬(wàn)元)(4)評(píng)估值=480X

31.37%-10.72=139.856

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第4講資產(chǎn)評(píng)估程序例題解析

(-)單項(xiàng)選擇題

1、從理論上講，評(píng)估人員對(duì)任何資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目都應(yīng)當(dāng)考慮()方

法的適用性。

A、一種B、兩種C＞三種D、四種

答案：C

解析：資產(chǎn)評(píng)估常用的三種方法：市場(chǎng)法、收益法、成本法

2、資產(chǎn)評(píng)估基本程序是（）的

A、相同或相通B、一致C^不同D、不相關(guān)

答案：A

解析：參照教材P71：資產(chǎn)評(píng)估基本程序是相同或相通的，可以適用

各種類型的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

3、廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序是（）

A、始于明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，終于資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔

B、始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終于向委托人和相關(guān)當(dāng)事人

提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

C、始于承接資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)，終于資

產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理

D、始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終于資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔

答案：C

解析：參照教材P71

4、資產(chǎn)評(píng)估具體程序或工作步驟的劃分取決于（）

A、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員對(duì)各資產(chǎn)評(píng)估工作步驟共性的歸納

B、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的性質(zhì)C、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度

答案：A

解析：參照教材p71

（二）多項(xiàng)選擇題

1、信息源的可靠性可通過(guò)下列（）等進(jìn)行考察判斷

A、該渠道過(guò)去提供的信息的質(zhì)量B、該渠道提供信息的動(dòng)因

C、該渠道是否擁有該信息D、該渠道的可信度

答案：ABCD

解析：參照教材P86。

2、在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)評(píng)估人員所依據(jù)的信息通常由資產(chǎn)所有者的

（）0

A、內(nèi)部的資料B、外部的資料C、政府部門的資料D、媒體的

資料

答案：ABCD

解析：參照教材P83。

3、資產(chǎn)評(píng)估人員在進(jìn)行信息收集時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的事項(xiàng)有（）

A、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性B、類似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息

C、以往的評(píng)估信息D、資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命E、資產(chǎn)的法

定壽命

答案ABCDE

解析：參照教材p82。

4、評(píng)估計(jì)劃應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮的因素包括（）

A、資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日B、評(píng)估收費(fèi)C、評(píng)估目的

D、評(píng)估對(duì)象性質(zhì)E、評(píng)估對(duì)象結(jié)構(gòu)

答案CDE

解析：參照教材P77。

（三）判斷題

1、同類資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，其項(xiàng)目評(píng)估計(jì)劃應(yīng)該一致（錯(cuò)）

2、在資產(chǎn)評(píng)估程序中，縱向比較分析方法優(yōu)于橫向比較分析方法（錯(cuò)）

3、資產(chǎn)評(píng)估約定書包括資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)事項(xiàng)（對(duì)）

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第4講資產(chǎn)評(píng)估程序練習(xí)

一、單項(xiàng)選擇題

1.資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)信息資料的鑒定可通過(guò)（）來(lái)完成。

A.信息量和信息源的可靠性B.信息源和資料本身的可靠性

C.信息源的可靠性D.信息量和信息本身的可靠性

正確答案：B

2.時(shí)間上的比較是一種（）比較

A.縱向B.橫向C.交叉

正確答案：A

3.大前提:M-P小前提:S—M根據(jù)演繹推理可以得出的結(jié)論是（）

A.S——PB.P——SC.M——P

正確答案：A

4.簡(jiǎn)單枚舉歸納推理是一種（）推理

A.或然性B.必然性C.可能性

正確答案：A

5.資產(chǎn)評(píng)估具體程序或工作步驟的劃分取決于（）

A.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員對(duì)各資產(chǎn)評(píng)估工作步驟共性的歸納

B.資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的性質(zhì)C.資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度

正確答案：A

二、多項(xiàng)選擇題

1.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)包括（）

A.評(píng)估目的B.評(píng)估計(jì)劃C.評(píng)估基準(zhǔn)日

D.評(píng)估委托方基本情況E.評(píng)估業(yè)務(wù)約定書

正確答案：

2.在比較時(shí)，要注意（）

A.要注意可比性B.要注意比較方式的選擇

C.要注意比較內(nèi)容的深度D.要注意比較內(nèi)容的廣度

正確答案：ABC

3.按信息的來(lái)源劃分，資產(chǎn)的信息資料可分為（）

A.一級(jí)信息B.二級(jí)信息

C.三級(jí)信息D.四級(jí)信息

正確答案：AB

4.對(duì)鑒定后的資產(chǎn)信息資料分類可按（）劃分

A.信息量B.信息來(lái)源

C.可比性原則D.可用性原則

正確答案：BD

5.信息源的可靠性可通過(guò)下列（）等進(jìn)行考察判斷

A.該渠道過(guò)去提供的信息的質(zhì)量B.該渠道提供信息的動(dòng)因

C.該渠道是否擁有該信息D.該渠道的可信度

正確答案：ABCD

三、判斷題

1.只要是從公開媒體上取得的信息資料就可以直接用于資產(chǎn)評(píng)估中

正確答案：錯(cuò)

2.資產(chǎn)評(píng)估約定書包括資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)事項(xiàng)正確答案：對(duì)

3.同類資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，其項(xiàng)目評(píng)估計(jì)劃應(yīng)該一致正確答案：錯(cuò)

4.所有的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目都應(yīng)該制定資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃正確答案：對(duì)

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第5講機(jī)器設(shè)備的評(píng)估例題解析

（一）單項(xiàng)選擇題

1.計(jì)算重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是OO

A.購(gòu)建費(fèi)用B.維修費(fèi)用C.安裝費(fèi)用D.調(diào)試費(fèi)用

答案：B

解析：外購(gòu)設(shè)備主要包括：設(shè)備自身的購(gòu)值價(jià)格；運(yùn)輸及雜費(fèi)；安裝

調(diào)試費(fèi)三大項(xiàng)。外購(gòu)設(shè)備又包括了外購(gòu)國(guó)產(chǎn)設(shè)備和進(jìn)口設(shè)備兩種，而

進(jìn)口設(shè)備的重置成本除包括上述三大項(xiàng)以外，還包括設(shè)備進(jìn)口時(shí)的有

關(guān)稅費(fèi)，如關(guān)稅、銀行手續(xù)費(fèi)等。

自制設(shè)備的重置成本主要包括：制造成本和相配比的期間費(fèi)用（如應(yīng)

攤的管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）；大型設(shè)備的合理制造利潤(rùn)；其他必要的

合理費(fèi)用（如設(shè)計(jì)、壑占惹捌詵延茫話滄暗魘苑延玫取？

2.進(jìn)口設(shè)備的到岸價(jià)是指（）o

A.設(shè)備的離岸價(jià)+進(jìn)口關(guān)稅B.設(shè)備的離岸價(jià)+海外運(yùn)雜費(fèi)+進(jìn)

口關(guān)稅

C.設(shè)備的離岸價(jià)+海外運(yùn)雜費(fèi)+境外保險(xiǎn)費(fèi)D.設(shè)備的離岸價(jià)+境外

保險(xiǎn)費(fèi)

答案：C

解析：進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)（CIF）=設(shè)備的離岸價(jià)（FoB）價(jià)格+途中保險(xiǎn)

費(fèi)+國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)

3.設(shè)備成新率是指（）o

A.設(shè)備綜合性陳舊貶值率的倒數(shù)B.設(shè)備有形損耗率的

倒數(shù)

C.設(shè)備有形損耗率與1的差率D.設(shè)備現(xiàn)實(shí)狀態(tài)與設(shè)備重置成本的

比率

答案：C

解析：成新率反映評(píng)估對(duì)象現(xiàn)時(shí)的新舊程度，亦可以理解為機(jī)器設(shè)備

的現(xiàn)時(shí)狀態(tài)與設(shè)備全新狀態(tài)的比率。

成新率=1-有形損耗率

4.某技術(shù)改造設(shè)備已使用6年，設(shè)計(jì)總使用年限為12年，經(jīng)計(jì)算到評(píng)

估基準(zhǔn)日，其追加投資年限為4年，該設(shè)備的成新率最接近于()

A.33%B.40%C.50%D.63%

答案：D

解析：成新率=(6+4)/(12+4)=63%

(二)多項(xiàng)選擇題

1.對(duì)設(shè)備進(jìn)行鑒定，具體包括()o

A.磨損鑒定B.賬面價(jià)值鑒定C.技術(shù)鑒定

D.使用情況鑒定E.質(zhì)量鑒定

答案：ACDE

解析：對(duì)設(shè)備進(jìn)行鑒定包括對(duì)設(shè)備的技術(shù)鑒定、使用情況鑒定、質(zhì)量

鑒定以及磨損鑒定等。

2.采用收益法評(píng)估的設(shè)備主要有()。

A.單臺(tái)設(shè)備B.成套設(shè)備C.通用設(shè)備D.生產(chǎn)線

答案：BD

解析：?jiǎn)雾?xiàng)設(shè)備評(píng)估通常不采用收益法評(píng)估。對(duì)于自成體系的成套設(shè)

備、生產(chǎn)線，以及可以單獨(dú)作業(yè)的車輛等設(shè)備，則可以采用收益法評(píng)

估。

3.運(yùn)用觀測(cè)分析估測(cè)設(shè)備的有形損耗率時(shí)需考慮的主要因素有()

A.同類設(shè)備的技術(shù)更新速度B.設(shè)備的實(shí)際已使用時(shí)間

C.設(shè)備大修，技改情況D.設(shè)備維修狀況E.設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品

質(zhì)量

答案：BCD

4.進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括()

A.設(shè)備購(gòu)置價(jià)格B.設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)C.設(shè)備進(jìn)口關(guān)稅

D.銀行手續(xù)費(fèi)E.設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)

答案：ABCDE

解析：進(jìn)口設(shè)備的重置成本除設(shè)備自身的購(gòu)值價(jià)格；運(yùn)輸及雜費(fèi)；安

裝調(diào)試費(fèi)三大項(xiàng)以外，還包括設(shè)備進(jìn)口時(shí)的有關(guān)稅費(fèi)，如關(guān)稅、銀行

手續(xù)費(fèi)等。

（三）問(wèn)答題

構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的直接費(fèi)用主要包括哪些？

答：構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的直接費(fèi)用主要包括：

（1）設(shè)備的購(gòu)建費(fèi)用；（2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)用；

（3）設(shè)備的安裝調(diào)工費(fèi)用；（4）必要的配套費(fèi)用等。

（5）如果是進(jìn)口設(shè)備，設(shè)備進(jìn)口關(guān)稅、增值稅和其他手續(xù)費(fèi)用

等也是設(shè)備重置成本中的直接費(fèi)用。

（四）計(jì)算題

1.被評(píng)估設(shè)備為1989年從德國(guó)引進(jìn)設(shè)備，進(jìn)口合同中的FoB價(jià)是

20萬(wàn)馬克。1994年評(píng)估時(shí)德國(guó)生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種待估設(shè)備了，

其替代產(chǎn)品的FoB報(bào)價(jià)為35萬(wàn)馬克，而國(guó)內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國(guó)進(jìn)

口設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬(wàn)馬克。按照通常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)

為報(bào)價(jià)的70%?90%,境外運(yùn)雜費(fèi)約占FoB價(jià)格的5%,保險(xiǎn)費(fèi)約占FoB價(jià)

格的0.5%,被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進(jìn)

口關(guān)稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格的0.8%計(jì)，國(guó)內(nèi)運(yùn)

雜費(fèi)按CIF價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)

格中不再另行計(jì)算，被評(píng)估設(shè)備尚可使用5年，年運(yùn)營(yíng)成本比其替代

設(shè)備超支2萬(wàn)元人民幣，被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為

10%,評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率為1.5馬克：1美元，人民幣與美元的

匯率為8元人民幣：1美元。根據(jù)上述數(shù)據(jù)估測(cè)該進(jìn)口設(shè)備的續(xù)用價(jià)值。

解：根據(jù)題意有：

⑴被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格取同年其他企業(yè)從德國(guó)進(jìn)口更新?lián)Q代

型設(shè)備的CIF價(jià)格最為

合理，即被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬(wàn)馬克，或20萬(wàn)美元。

(2)被評(píng)估設(shè)備的重置成本為：

(設(shè)備的CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi))X(1+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率)

銀行手續(xù)費(fèi)=20X8X0.8%=1.28(萬(wàn)元人民幣)

國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=(160+1.28)X3%=4.84(萬(wàn)元人民幣)

進(jìn)口設(shè)備重置成本=160+1.28+4.84=166(萬(wàn)元人民幣)

(3)設(shè)備的成新率=5+(5+5)X100%=50%

(4)設(shè)備的功能性貶值為：

20000X(1-33%)(p/A,10%,5)=13400X3.7908=5.0797(萬(wàn)元人民

幣)

(5)進(jìn)口設(shè)備的評(píng)估值為：

166X50%-5.0797=78(萬(wàn)元人民幣)

2.估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10000噸，評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)

整因素影響，產(chǎn)品銷售市場(chǎng)不景氣，如不降價(jià)銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減

產(chǎn)至年產(chǎn)7000噸，或每噸降價(jià)100元以保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常

發(fā)揮。政策調(diào)整其預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報(bào)酬率10%,生產(chǎn)

線的規(guī)模指數(shù)X為0.6,試根據(jù)所給條件估測(cè)所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率和

經(jīng)濟(jì)性貶值額。

解：根據(jù)示意計(jì)算如下：

(1)經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(7000/10000)0.6]X100%=19%

(2)經(jīng)濟(jì)性貶值額=[100X10000義(1-33%)](p/A,10%,3)

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第5講機(jī)器設(shè)備的評(píng)估練習(xí)

一、單項(xiàng)選擇題

1.鑒定機(jī)器設(shè)傅囊咽褂媚哈?；需准聣q囊蛋厥牽d?

A.技術(shù)進(jìn)步因素B,設(shè)備使用的日歷天數(shù)

C.設(shè)備使用強(qiáng)度D.設(shè)備的維修保養(yǎng)水平

正確答案：A

2.運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了()因素。

A.技術(shù)因素B.功能因素C.地域因素D.時(shí)間因素

正確答案：D

3.決定設(shè)備成新率的關(guān)鍵因素是()o

A.設(shè)備的技術(shù)水平B.設(shè)備的功能

C.設(shè)備的使用程度D.設(shè)備購(gòu)置的時(shí)間

正確答案：

4.以下不是進(jìn)口設(shè)備重置成本中的直接成本是()

A.進(jìn)口關(guān)稅B.銀行手續(xù)費(fèi)C.運(yùn)雜費(fèi)D.資金成本

正確答案：D

解析：直接成本與每臺(tái)設(shè)備有直接對(duì)應(yīng)關(guān)系，間接成本和資金成本有

時(shí)不能對(duì)儀到每臺(tái)設(shè)備上，是為整個(gè)項(xiàng)目發(fā)生的。

5.某臺(tái)重置全新設(shè)備價(jià)格為5萬(wàn)元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評(píng)估資

產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，則其重置成本為()

A.40000元B.62500元C.50000元D.以上都不是

正確答案：D

解析：功能價(jià)值法的前提條件和假設(shè)是：資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成

線性關(guān)系，但本題中沒(méi)給出。

二、多項(xiàng)選擇題

1.進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括()

A.設(shè)備購(gòu)置價(jià)格B.設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)C.設(shè)備進(jìn)口關(guān)稅

D.銀行手續(xù)費(fèi)E.設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)

正確答案：ABCDE

2.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備通常采用以（）方法進(jìn)行評(píng)估

A.直接匹配法B.可比因素比較法

C.成本百分率比較法D.點(diǎn)面估算法

正確答案：ABC

3.使用年限法估測(cè)設(shè)備的成新率涉及到的三個(gè)基本參數(shù)是（）。

A.設(shè)備的總使用壽命B.齊備的技術(shù)水平C.設(shè)備的已使用時(shí)

間

D.設(shè)備的負(fù)荷程度E.設(shè)備的尚可使用時(shí)間

正確答案：ACE

4.設(shè)備的運(yùn)輸費(fèi)用通常是按設(shè)備價(jià)值的一定比例計(jì)算，在具體確定取

費(fèi)上下限時(shí)需考慮以下因素：（）。

A.體積B.重量C.距離D.交通條件

正確答案：ABCD

解析：參見教材117頁(yè)

5.確定設(shè)備評(píng)估的經(jīng)濟(jì)參數(shù)時(shí)需考慮（）。

A.設(shè)備賬面價(jià)值B.評(píng)估價(jià)值類型C.評(píng)估方法D.評(píng)估特

定目的

正確答案：BCD

6.安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括（）。

A.設(shè)備購(gòu)置費(fèi)B.運(yùn)輸費(fèi)用C.利息費(fèi)用D.安裝費(fèi)用

正確答案：ABD

7.下列公式正確的是

A.海運(yùn)費(fèi)=到岸價(jià)*海運(yùn)費(fèi)率

B.國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=（貨價(jià)+海運(yùn)費(fèi)）*保險(xiǎn)費(fèi)率

C.關(guān)稅=到岸價(jià)*關(guān)稅稅率

D.銀行財(cái)務(wù)費(fèi)用=貨價(jià)*費(fèi)率

E.消費(fèi)稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅）*消費(fèi)稅率

正確答案：CD您的答案：

解析：海運(yùn)費(fèi)=離岸價(jià)*海運(yùn)費(fèi)率國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=

（貨價(jià)+海運(yùn)費(fèi)）*保險(xiǎn)費(fèi)率/（1-保險(xiǎn)費(fèi)率）消費(fèi)稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+

關(guān)稅）*消費(fèi)稅率/（1-消費(fèi)稅率）

三、計(jì)算題

1.委估機(jī)組為3年前購(gòu)置，賬面價(jià)值20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該機(jī)

組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，

在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，該

機(jī)組的生產(chǎn)能力比新型機(jī)組生產(chǎn)能力少20%,專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組尚

可使用7年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為1萬(wàn)元，假定其他費(fèi)用可以忽略

不計(jì)，試根據(jù)所給條件估測(cè)該生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值

參考答案：解：根據(jù)題意計(jì)算如下：（1）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全

新價(jià)格最有可能為24萬(wàn)元人民幣［30X（1-20%）］

設(shè)備的評(píng)估值=24義70%=16.8（萬(wàn)元人民幣）

2.某數(shù)控機(jī)床，2003年購(gòu)置，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年，該設(shè)備帳面

原價(jià)為50萬(wàn)元，其中：設(shè)備購(gòu)價(jià)46萬(wàn)元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)3.5萬(wàn)元，運(yùn)

雜費(fèi)5000元，已知2000和2003年該類設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)分別是120%

和180%,基礎(chǔ)兒安裝費(fèi)的環(huán)比物價(jià)指數(shù)為150%,按基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)重

置，運(yùn)雜費(fèi)為1萬(wàn)元。該設(shè)備已經(jīng)使用3年，經(jīng)濟(jì)使用壽命為20年，現(xiàn)

該機(jī)床的一部分損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用約為3萬(wàn)元人民幣，其他部分工

作正常。

要求：

（1）計(jì)算該機(jī)床的重置成本

（2）計(jì)算實(shí)體性貶值

（3）計(jì)算其評(píng)估值。

參考答案：

解析：解：（1）機(jī)床的重置成本=46%180%/120%+3.5*150%+1=75.25

萬(wàn)元（2）不可修復(fù)損耗引起的貶值=72.25*3/20=11.29萬(wàn)元

實(shí)體性貶值=3+11.29=14.29萬(wàn)元（3）其評(píng)估值=75.25-

14.29=6996萬(wàn)元

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第6講房地產(chǎn)評(píng)估（一）例題解析

（一）單項(xiàng)選擇題

1、房地分估的目的在于（）。

A.提高評(píng)估效B.提高評(píng)估價(jià)值C.減少評(píng)估失實(shí)D.減少評(píng)估

價(jià)值

答案：C

解析：從資產(chǎn)評(píng)估的角度，

把建筑物與其所占用的土地分開，分別評(píng)估土地資產(chǎn)和建筑物，以便

準(zhǔn)確合理地評(píng)定地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，避免出現(xiàn)由于用地性質(zhì)不合

理，以及占地面積不合理造成地產(chǎn)價(jià)值估價(jià)失實(shí)和建筑物估價(jià)失真情

況的出現(xiàn)。2.如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為100萬(wàn)，其中建筑物價(jià)格為70

萬(wàn)，地價(jià)為30萬(wàn)，該房地產(chǎn)的客觀收益為5萬(wàn)，建筑物的資本化率為

6%,則土地資本化率接近于（）

A.6%B.3%C.2.7%D.2%

答案：C

解析：5%=70%*6%+30%*X,X=2.7%

3.待估地產(chǎn)年總收入為300萬(wàn)元，年總費(fèi)用為250萬(wàn)元，剩余使用年

限為40年，折現(xiàn)率為6%,則其評(píng)估值接近于()

A.700萬(wàn)元B.833萬(wàn)元C.752萬(wàn)元D.800萬(wàn)元

答案：C

解析：(300-250)/6%*[1-1/(1+6%)401=752.3

4.某宗地單價(jià)為10000元/米，容積率為8,則其樓面地價(jià)為()

A.5000元/米B.1250元/米C.800元/米D.20000

元/米

答案：B

解析：10000/8=1250

5.評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)需要考慮的主要風(fēng)險(xiǎn)是()

A.不可移B.使用時(shí)間長(zhǎng)C.不易變現(xiàn)D.規(guī)劃限制

嚴(yán)

答案：C

(二)多項(xiàng)選擇題

1、利用市場(chǎng)比較法需進(jìn)行的基本因素修正有()

A、情況修正B、期日修正C、區(qū)域因素修正

D、個(gè)別因素修正E、經(jīng)濟(jì)因素

答案：ABCD

解析：利用市場(chǎng)比較法需進(jìn)行的基本因素修正包括：情況修正、期日

修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修、土地使用期修正等。

2、評(píng)估建筑物需考慮的因素包括()。

A.產(chǎn)權(quán)B.用途C.建筑結(jié)構(gòu)

D.建成時(shí)間E.裝修質(zhì)量和水平

答案：ABCDE

解析：建筑物在估價(jià)時(shí)需考慮的基本因素

1、座落位置。2、面積。3、用途。4、建筑結(jié)構(gòu)。5、建筑高度。

6、附屬設(shè)施。7、裝修質(zhì)量和水平。8、建成時(shí)間。9、外觀。

10、平面格局。11、產(chǎn)權(quán)。12、其他

3、每一類資產(chǎn)的評(píng)估總是具有特殊性，房地產(chǎn)作為被評(píng)估對(duì)象，其

具有的特征是（）

A.位置固定性B.適用長(zhǎng)期性C.影響因素多樣性

D.投資大量性E.保值增值性

答案：ABCDE

4、房地產(chǎn)不論是作為一類資產(chǎn)或作為一種商品，其市場(chǎng)價(jià)格要受到

許多因素的影響，這些因素為（）

A.區(qū)域因素B.社會(huì)因素C.行政因素D.經(jīng)濟(jì)因素

答案：ABCD

5、房地產(chǎn)評(píng)估的原則（）

A.合法原則B.供需原則C.替代原則

D.最有效使用原則E.貢獻(xiàn)原則

答案：ABCDE

（三）計(jì)算題

有一宗七通一平待開發(fā)的建筑用地，面積為1000平方米，使用期

為50年，容積率為5,擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用為

3500元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%,建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在

真?zhèn)€建設(shè)期均勻投入，寫字樓建成后擬對(duì)外出租，租金水平預(yù)計(jì)2元/

平方米?日，出租率為85%,管理費(fèi)用為年租金的2肌維修費(fèi)用為建

筑費(fèi)用的1.5%,保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的0.2%,稅金為年租金的17.5%,

貸款利率為6%,房地產(chǎn)綜合還原利率為7%,開發(fā)商要求的利潤(rùn)率為地

價(jià)和開發(fā)成本（建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用）之和的20%,試評(píng)估該宗地地

價(jià)。

答案：

1、房地產(chǎn)年總收益=2*365*1000*5*85%=3102500

2、房地產(chǎn)年總費(fèi)用=管理費(fèi)用+維修費(fèi)用+稅金+空房損失費(fèi)

=3102500*2%+1000*5*3500（1.5%+0.2%）

+3102500*17.5%=902487.5

3、房地產(chǎn)年純收益=3102500-902487.5=2200012.5

4、房地產(chǎn)總價(jià)=2200012.5/7%*[1-1/（1+7%）50-2]=30207215

5、建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用=3500*1000*5*（1+10%）=19250000

6、利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）*利率

=地價(jià)*[（1+6%）2-1]+19250000*[（1+6%）T]=0.1236*地價(jià)

+1155000

7、開發(fā)商的利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）*利潤(rùn)率

=（地價(jià)+19250000）*20%=0.2地價(jià)+3850000

8、地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)

=30207215-19250000-0.1236*地價(jià)-1155000-0.2地價(jià)-3850000

地價(jià)=4496989（元）

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第6講房地產(chǎn)評(píng)估（一）練習(xí)

一、單項(xiàng)選擇題

1.某當(dāng)事人擬購(gòu)置1500平方米土地使用權(quán)建樓，從下面?zhèn)溥x對(duì)象中選

擇較經(jīng)濟(jì)的一宗（）。

A.單價(jià)3000元/平米，容積率為4B.單價(jià)4000元/平米，容積率

為5

C.單價(jià)35000元/平米，容積率為4.3D.單價(jià)3800元/平米，容積率

為4.6

正確答案：A

解析：容積率為建筑面積與占地面積的比值，較經(jīng)濟(jì)的為單價(jià)、容積

率與土地占地面積三者乘積中最小者

2.市政府實(shí)施新的經(jīng)濟(jì)政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，

造成資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值降低，這是一種（）。

A.功能性貶值B.經(jīng)濟(jì)性貶值C.實(shí)體性貶值D.非評(píng)估考

核因素

正確答案：B

3.不論采用什么方法評(píng)估在建工程，其基本前提條件是（）。

A.項(xiàng)目仍在建設(shè)中B.預(yù)計(jì)項(xiàng)目能夠建成

C.建成后的工程項(xiàng)目有效益性D.建成后能形成生產(chǎn)能

力

正確答案：C

4.當(dāng)建筑物的用途和使用強(qiáng)度與土地的最佳使用嚴(yán)重沖突時(shí)，應(yīng)為

（）O

A.減少土地價(jià)值B.增加土地價(jià)值

C.減少建筑物價(jià)值D.增加建筑物價(jià)值

正確答案：C

5.某宗地2000平方米，土地單價(jià)為1000元/平方米，國(guó)家規(guī)定的容積

率為4,則樓面地價(jià)為（）。

A.250元/平方米B.500元/平方米

C.1000元/平方米D.4000元/平方米

正確答案：A

二、多項(xiàng)選擇題

1.在房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)地查勘中以下兩個(gè)方面是必須了解的（）。

A.裝修情況B.地理位置C.公共設(shè)施D.周邊

環(huán)境

正確答案：BD

2.房地產(chǎn)評(píng)估的最佳使用前提可以是（）。

A.拆除重建最佳使用前提B.在用用途最佳使用前提

C.在用用途轉(zhuǎn)換最佳使用前提D.裝修改造續(xù)用最佳使用前提

正確答案：ABCD

3.構(gòu)成取得房產(chǎn)收入所必須支付的必要費(fèi)用包括（）。

A.土地出讓金B(yǎng).房產(chǎn)稅C.折舊費(fèi)D.租金損失

準(zhǔn)備費(fèi)

正確答案：BD

4.計(jì)算建筑期利息需考慮的參數(shù)是（）。

A.實(shí)際工期B.平均投入資金額

C.貸款利率D.額定工期

正確答案：BCD

5.建安工程費(fèi)主要包括（）0

A.招投標(biāo)費(fèi)B.質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

C.測(cè)量、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)D.竣工質(zhì)檢費(fèi)

正確答案：ABD

6.房地產(chǎn)評(píng)估的原則包括（）。

A.供需原則B.替代原則C.最有效使用原則

D.貢獻(xiàn)原則E.合法原則

正確答案：ABCDE

7.土地的自然特性是（）。

A.位置的固定性B.質(zhì)量的差異性

C.不可再生性D.效用永續(xù)性

正確答案：ABCD

三、簡(jiǎn)答題

1.有一宗土地，出讓年期為40年，資本化率為6%,預(yù)計(jì)未來(lái)5年

的純收益分別為30萬(wàn)元、32萬(wàn)元、35萬(wàn)元、33萬(wàn)元、38萬(wàn)元，從第六

年開始，大約穩(wěn)定保持在40萬(wàn)元左右，試用收益法評(píng)估該宗地價(jià)格

參考答案：30/(1+6%)+32/(1+6%)2+35/(1+6%)3+33/(1+6%)

4+38/(1+6%)5+40/(1+6%)5[1-1/(1+6%)35]/6%

2.建筑物的評(píng)估特點(diǎn)是什么

參考答案：答：(1)房地分估與房地合一評(píng)估(2)建筑物產(chǎn)權(quán)

年限的制約(3)單獨(dú)評(píng)估建筑物一般可以使用成本法

(4)建筑物評(píng)估應(yīng)在適法的前提下進(jìn)行。

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第7講房地產(chǎn)評(píng)估(二)例題解析

(一)單選題

1.由于土地用途改變而帶來(lái)的增值收益應(yīng)歸()

A.轉(zhuǎn)讓人B.占有人C.使用人D.所有人

答案：D

解析：土地用途改變而帶來(lái)的增值收益是由于所有權(quán)人允許改變土地

用途帶來(lái)的，所以應(yīng)歸土地所有者所有。

2.新建房地產(chǎn)評(píng)估成本法中的開發(fā)成本不包括()

A.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.房屋建筑安裝

工程費(fèi)

D.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如糧店、副食店等經(jīng)營(yíng)性