寫字樓物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理制度

第一節(jié)服務(wù)人員制度 2一、保潔庫房管理員制度 2二、保潔員人員制度 2三、安保人員管理制度 3第二節(jié)綠化養(yǎng)護規(guī)章制度 5一、范圍 5二、綜合綠化管理規(guī)定 6三、外圍綠化管理規(guī)定 6四、外圍綠化帶管理過程中注意事項 7五、室內(nèi)租擺綠植管理規(guī)定 8六、室內(nèi)租擺綠植的管理 8第三節(jié)安全與消防管理 9一、寫字樓安全管理 9二、寫字樓消防安全管理 10第四節(jié)設(shè)施設(shè)備使用維修管理 11一、公共場所的空調(diào)管理制度 11二、電梯管理制度 12三、物業(yè)、設(shè)備設(shè)施的使用、維護和報修制度 12四、電力系統(tǒng)維修管理制度 13第五節(jié)車輛停放管理制度 14一、寫字樓停車場停放規(guī)定 15二、機動車駕駛?cè)嗽谕＼噲鐾７乓?guī)定 15三、非機動車、助力車、電動車停放規(guī)定 16第六節(jié)檔案管理制度 16第一節(jié)服務(wù)人員制度一、保潔庫房管理員制度1.制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標準和要求；2.熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據(jù)所需量進行購買；3.與寫字樓清潔服務(wù)保持聯(lián)系，注重寫字樓的外部形象；4.每天對寫字樓各樓進行衛(wèi)生檢查，不低于四次；5.對原材料進行妥善保管，有計劃進行發(fā)放，每月盤點一次；6.協(xié)調(diào)保潔部和其他有關(guān)部門的工作聯(lián)系，維護公司的內(nèi)、外清潔衛(wèi)生形象。二、保潔員人員制度1.熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域情況，掌握清潔工作必要的標準和要求；2.熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；3.嚴格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備；4.保持分管區(qū)域的清潔水準，工作次數(shù)每天不少于4次；5.節(jié)約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具；6.接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進工作；7.對待入駐單位和寫字樓內(nèi)工作人員要熱情、大方；8.文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。三、安保人員管理制度（一）職業(yè)紀律1.嚴禁保安員執(zhí)勤著裝不整齊，不按規(guī)定著裝佩帶不全。2.嚴禁保安員當班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關(guān)的事情。3.嚴禁保安員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。4.嚴禁飲酒執(zhí)勤或在商戶門前及寫字樓樓下吸煙。5.嚴禁交接班不清楚，未經(jīng)主管批準，私自請人頂班，私自留宿他人。6.嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受住戶的錢物。7.嚴禁在突發(fā)事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。8.嚴禁保安員之間，監(jiān)守自盜，以權(quán)謀私，向住戶收取費用。9.嚴禁違反保安器材、消防器材的操作規(guī)定或轉(zhuǎn)借。10.嚴禁無故不參與保安會議培訓學習訓練及集體活動。11.嚴禁拉幫結(jié)派、搞不團結(jié)、頂撞上級。12.嚴禁未經(jīng)批準缺勤和擅離崗位或請假不按時歸。13.嚴禁私自運用公司財產(chǎn)物品。14.嚴禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。15.嚴禁泄露寫字樓物業(yè)部及保安機密。16.嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。（二）崗位規(guī)范1.門衛(wèi)（1）按時到崗，交接后換崗，堅守崗位不脫崗。保持個人儀表整潔，門崗周圍環(huán)境清潔。（2）對進出寫字樓的各類車輛進行有效疏導，保持出入口的整潔和暢通。2.巡邏（1）按規(guī)定時間、路線巡邏，多看、多聽、多問，發(fā)現(xiàn)疑點追查到底并及時報告和記錄。發(fā)現(xiàn)匪警、火警等警情立即報警和報告寫字樓負責人，并協(xié)助做好處理工作。（2）對寫字樓設(shè)置的消火栓箱、雨水井蓋、安全警示標志等涉及公共安全的設(shè)施、設(shè)備進行巡查發(fā)現(xiàn)缺失、損壞或不能正常使用等應(yīng)及時報告并記錄。（3）發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時公約業(yè)主公約行為的，要予以勸阻、制止；對勸阻、制止無效的，要及時報告寫字樓片負責人。3.監(jiān)控（1）堅守崗位，不間斷注視監(jiān)視屏及控制柜的運行狀況，記錄準確和完整。發(fā)現(xiàn)周界報警、探頭等監(jiān)控設(shè)備故障，要及時報告寫字樓安保部經(jīng)理采取措施消除故障，保持正常使用。（2）按規(guī)定保存監(jiān)控錄相、設(shè)備運行、排除異常情況等記錄。（3）發(fā)現(xiàn)異常情況或匪警、火警等警情立即報警，同時報告寫字樓片區(qū)負責人和相關(guān)處警單位，并監(jiān)控處理過程。4.車管（1）正確引導寫字樓內(nèi)車輛行駛和停放，對違反車輛停放規(guī)定的業(yè)主進行勸導并協(xié)助整改。（2）保持車庫、車棚整潔，車輛停放有序，消防器材完好有效。發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關(guān)，漏油、漏水等情況及時通知車主，對漏油可能造成的危害做好防范措施。（3）按規(guī)定或合同約定收取寫字樓車輛停放費用，出具正規(guī)票據(jù)，不準亂收費。第二節(jié)綠化養(yǎng)護規(guī)章制度一、范圍本文規(guī)定了寫字樓相關(guān)外圍綠化帶和室內(nèi)租擺綠植管理標準、綠化養(yǎng)護人員和監(jiān)督人員的職責。二、綜合綠化管理規(guī)定1.物盆內(nèi)無煙灰、煙頭、雜物、葉面、枝干；無浮灰，保持葉色翠綠。2.各類植物無枯萎、調(diào)謝現(xiàn)象。3.盆缸清擦干凈、無污、無漬。4.草坪修剪整齊，無高低不平現(xiàn)象。5.枝葉修剪齊整，無雜亂現(xiàn)象。6.草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。（七）各類植物無病蟲害。三、外圍綠化管理規(guī)定1.綠地內(nèi)無明顯死樹，樹木修剪合理，能較好地解決樹木與廣場電線、建筑物、交通、logo等之間的矛盾。2.綠化生產(chǎn)垃圾主要地區(qū)和路段做到日產(chǎn)日清，重大活動前突擊檢查并清理綠地內(nèi)的廢棄物。3.欄桿、園路和井蓋等園林設(shè)施比較完整，能進行維護和油飾。4.對人為破壞能及時進行處理。綠地內(nèi)無堆物堆料、搭棚侵占等，行道樹樹干上釘栓刻畫現(xiàn)象較少，樹下無堆放石灰等對樹木有燒傷、毒害的物質(zhì)，無搭棚設(shè)攤、圍墻圈占樹等。5.澆水量根據(jù)不同的季節(jié)、氣候，以及草皮生長期、植物品種決定澆水時間（上、中、晚）和澆水量。6.施肥根據(jù)土質(zhì)、植物生長期、植物品種和培植需要，決定施肥種類及用量大小。（七）根據(jù)土質(zhì)、植物生長期、植物品種和培植需要，決定施肥種類及用量大小。（八）根據(jù)季節(jié)、草坪生長狀況對所轄草坪內(nèi)的雜草進行清除并對土地進行相應(yīng)的松土以利草皮的生長和規(guī)范。（九）根據(jù)植物的形狀，以利觀賞為目的，依植物品種及生長情況等因素進行修剪整形。（十）根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律初實施綜合治理，通常在病蟲率高時，施以藥劑殺死病蟲，以確保植物良好生長。四、外圍綠化帶管理過程中注意事項1.冬季圍擋：對于北方冬季風力較大地區(qū)，所有非常綠喬灌木均需要在冬季搭設(shè)圍擋，同時處于風口的常綠喬木也必須搭設(shè)圍擋。2.澆灌：綠化部門對綠植澆水必須避開早午晚三個高峰期。早：8：00-9：30；午：12：00-14：00；晚：17：00-19：003.草坪：定期修剪將草種高度保持在6cm-7cm之間。4.樹木：對樹形不符合要求的樹木進行修剪或移除。5.工作計劃：每月月底將下月提交《月份工作計劃》，綠化監(jiān)督人員根據(jù)《月份工作計劃》園林養(yǎng)護單位工作完成進度。6.養(yǎng)護人員：每日工作前需到指定地點簽到，所有員工在工作時必須穿統(tǒng)一的制服。（七）綠化監(jiān)督人員每周至少兩次對廣場的綠植養(yǎng)護情況進行檢查，并填寫巡視記錄表。（八）綠化監(jiān)督人員每周至少兩次對廣場的綠植養(yǎng)護情況進行檢查，并填寫巡視記錄表。五、室內(nèi)租擺綠植管理規(guī)定1.植株豐滿健壯，株型自然勻稱。葉面干凈光亮，無灰塵贓物，無明顯病斑，無明顯蟲害，無殘留害蟲。2.植株無殘枝、黃葉。觀花類植物，花朵開放飽滿，無萎蔫。3.植物的套盆、底碟干凈整潔，無破損、無贓污，盆內(nèi)無雜物、垃圾。4.綠化部門養(yǎng)護人員每次養(yǎng)護工作完畢必須接受綠化監(jiān)督人員檢查，相關(guān)內(nèi)容填寫《綠化養(yǎng)護管理工作記錄》。5.如同種植物擺放時間較長或客戶提出的更換植物品種，應(yīng)安排租擺公司定期更換調(diào)整。六、室內(nèi)租擺綠植的管理1.根據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時期的特殊要求，追施化學肥料，并保證在寫字樓內(nèi)無異味的散發(fā)。2.根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸，由花木公司執(zhí)行。3.根據(jù)植物的特點，每日或隔日澆水。原則是：水溫與室溫要接近，澆水一定要澆透，盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤，不要過干、過濕，也不要時干、時濕。4.根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長習性，經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽光充足的地方。第三節(jié)安全與消防管理一、寫字樓安全管理1.寫字樓的安全工作由保安部門負責，公司辦公室要切實加強對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責，嚴格落實各項安保措施，確保寫字樓安全。2.嚴格來訪登記制度。凡到公司的辦事人員先由門衛(wèi)告知相關(guān)部門，并在來訪登記表上登記，注明事由，再由相關(guān)部門進行接待。杜絕外來人員在公司內(nèi)部亂串亂闖現(xiàn)象發(fā)生。3.各部門要認真做好部門自身的安全保衛(wèi)工作。在下班前要檢查門窗、用電、空調(diào)等使用情況，離開辦公室必須關(guān)好窗，鎖好門；關(guān)掉空調(diào)、微機等用電設(shè)施，確保部門自身安全。4.有重要設(shè)備、儀器儀表的部門要設(shè)專人負責，嚴格管理，避免發(fā)生財物丟失等責任事故。5.財務(wù)室、檔案室、配電室、設(shè)備機房、食堂、倉庫等重點區(qū)域，相關(guān)部門要嚴格落實各項防火、防盜等安全措施，做到人防和技防相結(jié)合，加強管理，杜絕隱患。6.各部門（人員）發(fā)現(xiàn)重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時匯報，及時排除。7.保安部門要認真檢查維護電視監(jiān)控系統(tǒng)，確保24小時開通，運轉(zhuǎn)良好。非相關(guān)人員禁止進入電視監(jiān)控室，如需要調(diào)看監(jiān)控錄像，必須征得辦公室相關(guān)負責人同意。8.節(jié)假日期間，值班人員必須堅守崗位，認真履行職責，做好交接班記錄。對需要加班人員須在值班處登記。對突發(fā)事件和重要情況要及時報告，及時處理。9.實行每日清樓制度，清樓時間為21時。二、寫字樓消防安全管理1.財務(wù)室、配電室、設(shè)備機房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位，要按公安消防部門的規(guī)定配備消防器材，設(shè)立禁止煙火標記。禁止在寫字樓內(nèi)亂扔煙蒂，禁止在寫字樓非吸煙區(qū)（電梯）內(nèi)吸煙。2.各部門員工要遵守消防管理規(guī)定，嚴禁擅自移動或破壞寫字樓內(nèi)消防設(shè)施，嚴禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。3.各部門員工要積極參加公司組織的消防培訓，熟悉樓內(nèi)安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自覺遵守寫字樓各項消防安全制度。4.妥善保管紙張等可燃性物品。嚴禁在辦公室和公共區(qū)域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。嚴禁私接、更改電器線路和設(shè)備。5.嚴禁各部門隨意動火作業(yè)，特殊情況需要臨時用火用電作業(yè)的，在操作前必須向辦公室提出申請，由辦公室安排專業(yè)人員操作，并配備相應(yīng)的滅火器具。對違章操作造成事故的，要追究當事人的責任。6.嚴禁在樓道、辦公室、衛(wèi)生間及寫字樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。7.嚴禁在消防通道停放機動車與非機動車。8.公司安全負責人要組織相關(guān)人員經(jīng)常巡視寫字樓防火情況，對重點部位加強檢查，對存在的火災隱患，及時下發(fā)整改通知單進行整改，杜絕隱患。第四節(jié)設(shè)施設(shè)備使用維修管理一、公共場所的空調(diào)管理制度1.辦公室負責公共場所空調(diào)日常運行管理工作，分管人員要嚴格按照規(guī)程操作，做好開關(guān)使用紀錄。設(shè)備部負責其維修保養(yǎng)工作。2.空調(diào)開機時間根據(jù)季節(jié)變化確定，原則上在每年6月1日至9月31日（也可根據(jù)實際情況調(diào)整）開機制冷。3.節(jié)假日期間公共場所空調(diào)不開啟，因加班等特殊情況需要使用的，必須提前通知辦公室。4.空調(diào)使用部門要注意節(jié)約能源，降低能耗?？照{(diào)啟動后，應(yīng)及時關(guān)閉門窗，提高降溫效果，夏季設(shè)置空調(diào)溫度不得低于攝氏26度。室內(nèi)無人和下班后，及時關(guān)閉空調(diào)。5.各入駐單位（人員）要自覺愛護空調(diào)設(shè)備，注意保持清潔衛(wèi)生，確保空調(diào)正常運行二、電梯管理制度1.設(shè)備部負責電梯日常運行、安檢、維修維護等管理工作，值班人員要嚴格按照規(guī)程操作，做好運行、安檢、維修維護紀錄。2.員工乘坐電梯要文明禮讓，進出轎廂時保持良好秩序。如超載、指示燈報警應(yīng)自覺退出電梯，保證電梯安全快捷運行。3.員工乘坐電梯時應(yīng)注意安全，不可將身體依靠轎門。電梯門在關(guān)閉時請勿將身體任何部位或其它物品伸出門外，以免發(fā)生危險。4.搬運物品時，對可能造成環(huán)境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝，細心搬運，物品應(yīng)盡量放置在轎廂中央并注意不得超載。5.禁止攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。禁止在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、亂涂濫畫、亂扔雜物。6.電梯運行中出現(xiàn)故障，要保持冷靜，可按警鈴按鈕求救或按照提示與管理人員聯(lián)系（聯(lián)系電話：XX），嚴禁敲擊按鈕、強行扒門，以免造成危險。三、物業(yè)、設(shè)備設(shè)施的使用、維護和報修制度1.我司全體員工要愛護我司物業(yè)、公共設(shè)施，正確使用，規(guī)范操作，延長物業(yè)、設(shè)施設(shè)備的使用壽命，節(jié)省資源，杜絕浪費。2.物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)部門，要嚴格安照工作程序、技術(shù)要求，制訂物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)維護計劃，做好維修維護保養(yǎng)工作。設(shè)備運行期間，值班人員要按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，遇到問題及時排除，并做好記錄，確保各項設(shè)備運行正常。3.物業(yè)圖紙、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等由我司辦公室和設(shè)備維護保養(yǎng)部門一式二份分別存放保管。4.物業(yè)及大型公用設(shè)施設(shè)備的維修，由設(shè)備工程管理部門提出維修方案報我司領(lǐng)導審批。做到科學計劃，周密安排，嚴格審計，確保質(zhì)量，厲行節(jié)約。5.物業(yè)及公用設(shè)施設(shè)備的日常報修，由各入駐單位報我司辦公室，再由辦公室統(tǒng)一填寫《維修派工單》，經(jīng)我司領(lǐng)導批準后，安排設(shè)備或工程部門負責維修。四、電力系統(tǒng)維修管理制度1.修理電器設(shè)備，應(yīng)聘請持證的合格技師。2.應(yīng)明了寫字樓各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如：寫字樓的電力總掣、入駐單位的電路分線、保險絲、消防電泵掣、電表及各水泵掣等，并且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總掣、電表及各水泵掣等，以備急修時使用。3.如部分入駐單位電力中斷，應(yīng)由管理處派人檢查修理寫字樓供電系統(tǒng)，及時排除故障。4.全座樓宇電力突然中斷，應(yīng)先檢查寫字樓之總掣是否正常，如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。5.公共使用的電力設(shè)備，如電梯、總掣走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或有過熱現(xiàn)象，應(yīng)立即派人修理。6.接到供電公司通知停電時，應(yīng)即貼出通告，清楚列明日期、時間及受影響的設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器，以便住戶有所準備。公共照明、電梯不停，由寫字樓自備發(fā)電機供電解決。停電完畢后，貼出恢復供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復正常。7.經(jīng)常檢查、水保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：大廳與各戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須保持完好正常運行。發(fā)現(xiàn)問題立即處理。8.在寫字樓出入口處，各大堂應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備，管理處亦應(yīng)常備手電筒。9.寫字樓內(nèi)的總掣房、機房及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不得放置各種雜物。10.寫字樓供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常供電。第五節(jié)車輛停放管理制度為了加強寫字樓停車場經(jīng)營和管理，改善寫字樓車輛停放秩序，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合實際，制定本制度。一、寫字樓停車場停放規(guī)定1.停車場出入口顯著位置標示統(tǒng)一的停車場標志牌、標價牌、停車場管理制度和投訴監(jiān)督電話。2.工作人員佩戴服務(wù)牌證。立體機械式停車設(shè)備的操作人員持有特種設(shè)備作業(yè)人員證。3.對進出車輛進行查驗登記，引導車輛進出和停放，維護停車秩序。發(fā)現(xiàn)長期停放或者可疑車輛，及時向公安部門報告。4.保持場內(nèi)交通標志、標線清晰和完整，場地整潔，通道暢通。5.確保停車收費設(shè)施、自動收費停車設(shè)施、信息化設(shè)備的正常使用和維護。6.根據(jù)需要安裝或建設(shè)照明、通風、消防、排水、防盜、監(jiān)控等設(shè)施，并保持其正常運轉(zhuǎn)。7.采取必要措施控制機動車停放過程中廢氣、噪聲對附近居民的影響。8.盡量購買停車場責任保險。9.禁止停放載有易燃易爆、有毒有害等危險物品的車輛。10.無正當理由不得拒絕提供車輛停放服務(wù)。11.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)當遵守的其他規(guī)定。二、機動車駕駛?cè)嗽谕＼噲鐾７乓?guī)定1.接受停車場工作人員的指揮調(diào)度，按照場內(nèi)交通標志、標線有序停車。2.不得停放裝有易燃易爆、有毒有害等危險物品或者其他違禁物品的車輛。3.停車后及時關(guān)閉車輛發(fā)動機。4.正確使用和愛護場內(nèi)設(shè)備。5.按規(guī)定支付車輛停放服務(wù)費用。6.不得利用停放車輛從事非法活動和經(jīng)營活動。7.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)當遵守的其他行為。三、非機動車、助力車、電動車停放規(guī)定1.自行車、助力車、電動車應(yīng)聽從工作人員