聚焦住房“以舊換新”政策

免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。華泰研究2024年華泰研究2024年5月08日│中國(guó)內(nèi)地專題研究核心觀點(diǎn)政治局會(huì)議提出對(duì)房地產(chǎn)“消化存量、優(yōu)化增量”，地產(chǎn)政策重心或轉(zhuǎn)向去研究員研究員SACNo.S0570518110002SFCNo.AMB145研究員zhangjiqiang@+(86)1063211166SACNo.S0570523080005zhuqinyi@SFCNo.BTF199+(86)1063211166庫(kù)存，各地住房“以舊換新”政策引發(fā)關(guān)注?！耙耘f換新”分為國(guó)企收購(gòu)、市場(chǎng)化交易、購(gòu)房補(bǔ)貼三種模式，其中國(guó)企收購(gòu)政策力度較大，消化商品房庫(kù)存+增加保障房供給，政策想象空間較大。當(dāng)前房地產(chǎn)供需待平衡，“以舊換新”與限購(gòu)限貸放松等政策相結(jié)合，有利于加快一二手聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)釋放改善性需求。目前來(lái)看，多數(shù)城市仍處于試點(diǎn)階段，政策細(xì)節(jié)有待明確，增量資金來(lái)源是關(guān)鍵，舊房定價(jià)是難點(diǎn)，城市跟進(jìn)和試點(diǎn)落地效果仍需觀察。住房“以舊換新”成為地產(chǎn)調(diào)控新思路近期多地出臺(tái)住房“以舊換新”政策，已從二三線擴(kuò)散到一線。據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，已有近40個(gè)城市出臺(tái)住房“以舊換新”政策。住房“以舊換新”的因城施策推廣可分為三個(gè)階段：第一階段為2023年下半年至2024年初，住房“以舊換新”主要在三線城市，政策示范作用相對(duì)有限；第二階段為2024年4月，以鄭州為代表，二線城市住房“以舊換新”政策加碼，更多舊換新”擴(kuò)散到一線城市。政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)新提法與地方實(shí)踐一致?，F(xiàn)行“以舊換新”的三種模式1）國(guó)企收購(gòu)模式下，購(gòu)房者報(bào)名→房源籌集→意向選房→舊房核驗(yàn)與價(jià)格評(píng)估→簽訂協(xié)議→舊房房款抵扣新房總價(jià)→國(guó)企回收舊房處置。該模式為購(gòu)房者指定了二手房的交易對(duì)象，有利于明顯降低購(gòu)房者的時(shí)間成本和資金負(fù)擔(dān)。2）市場(chǎng)化交易模式下，地方政府以引導(dǎo)和協(xié)調(diào)為主，房企和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自發(fā)組織“以舊換新”活動(dòng)，主要是提供流程便利，置換成功與否取決于市場(chǎng)行為。3）購(gòu)房補(bǔ)貼模式對(duì)賣舊買新提供事后補(bǔ)助，操作較便捷，可直接降低置換成本，但單個(gè)政策力度相對(duì)國(guó)企收購(gòu)模式較小?！耙耘f換新”有利于推動(dòng)去庫(kù)存截至2024年3月末，克而瑞80城去化周期達(dá)到24個(gè)月，商品住宅庫(kù)存周期偏長(zhǎng)、去化偏慢問(wèn)題亟待緩解，消化庫(kù)存和控制新增供給有必要同時(shí)推進(jìn)。當(dāng)前一二手房溫差仍存，二手房?jī)r(jià)格承壓，“以舊換新”通過(guò)直接收購(gòu)、簡(jiǎn)便交易流程、給予房貸利率優(yōu)惠或購(gòu)房補(bǔ)貼等形式，有利于縮短二手房交易周期，疏通二手房向一手房的傳導(dǎo)路徑。此外，近期一線強(qiáng)二線限購(gòu)放松提速。隨著政治局會(huì)議明確“繼續(xù)堅(jiān)持因城施策”，地方需求端進(jìn)一步放松可期，需求端放松配合“以舊換新”利好，有利于加快釋放改善性需求?！耙耘f換新”的后續(xù)關(guān)注點(diǎn)政治局會(huì)議定調(diào)后，“以舊換新”試點(diǎn)擴(kuò)圍可期。當(dāng)前各地“以舊換新”形式各異，采用國(guó)企收購(gòu)并明確規(guī)模的城市還比較少，且普遍處于試點(diǎn)階段，已落地?cái)?shù)量有限。從試點(diǎn)情況來(lái)看，“以舊換新”的新房房源大多是收購(gòu)平臺(tái)自身開(kāi)發(fā)的在售項(xiàng)目，低成本增量資金是后續(xù)試點(diǎn)擴(kuò)圍和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益平衡的關(guān)鍵。舊房定價(jià)是換房鏈條的難點(diǎn)。目前舊房議價(jià)一般是以第三方評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)，收購(gòu)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的偏離可能影響成交效率，其他影響因素還包括舊房收購(gòu)要求、新房區(qū)位及質(zhì)量、置換差價(jià)、附加優(yōu)惠等。風(fēng)險(xiǎn)提示：政策不確定性，信息統(tǒng)計(jì)偏差。免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀?！耙耘f換新”成為地產(chǎn)政策新思路政治局會(huì)議提出房地產(chǎn)“消化存量、優(yōu)化增量”，凸顯“去庫(kù)存”思路。4月30日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)的表述較多，此次會(huì)議未提“房住不炒”和“三大工程”，強(qiáng)調(diào)要“結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。從“消化存量、優(yōu)化增量”的新提法來(lái)看，短期地產(chǎn)政策的側(cè)重點(diǎn)可能從供給端轉(zhuǎn)為更多地側(cè)重于“去庫(kù)存”。地方政府積極響應(yīng)政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)新提法，近期多地出臺(tái)住房“以舊換新”政策，已從二三線擴(kuò)散到一線。據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，已有近40個(gè)城市出臺(tái)住房“以舊換新”政策。住房“以舊換新”的因城施策推廣可分為三個(gè)階段：1）2023年下半年至2024年初，住房“以舊換新”主要在三線城市，政策示范作用相對(duì)有限。2023年7月，江蘇徐州市對(duì)主城區(qū)“賣舊買新”按住房面積給予合同價(jià)0.8%-1.2%的購(gòu)房補(bǔ)貼。2023年8月，山東淄博市房舊換新”省心購(gòu)房倡議書》，除了實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)助，還鼓勵(lì)房企和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者提供“以舊換新”服務(wù)，出售舊房和鎖定新房房源同步推進(jìn)，提升置換效率。2023年11月，江蘇太倉(cāng)市試行國(guó)企收購(gòu)模式的商品房“以舊換新”，居民可將符合條件的二手房出售給國(guó)資平臺(tái)，并購(gòu)買國(guó)資平臺(tái)指定的新建商品房。2024年1月，太倉(cāng)市將商品房“以舊換新”升級(jí)為常態(tài)化機(jī)制。3月，安徽宣城、江蘇江陰也推出了國(guó)企收購(gòu)存量住房支持改善性換房需求的政策，收購(gòu)套數(shù)均為100套，數(shù)量較少。在這一時(shí)期，除三線城市外，部分二線城市也有發(fā)文支持“以舊換新”，例如武漢、南京、寧波、沈陽(yáng)等，但政策以鼓勵(lì)引導(dǎo)為主，方式多為購(gòu)房補(bǔ)貼或中介市場(chǎng)化交易，并未設(shè)定“以舊換新”的定量目標(biāo)，示范效應(yīng)有限。2）2024年4月，以鄭州為代表，二線城市住房“以舊換新”政策加碼，更多城市采用國(guó)企收購(gòu)模式。4月1日，鄭州市發(fā)布《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，提出2024年全市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套，其中鄭州城發(fā)集團(tuán)收購(gòu)二手房5000套、市場(chǎng)化交易完成5000套，同時(shí)政府對(duì)“賣舊買新”給予30%的契稅補(bǔ)貼。與前期試點(diǎn)城市相比，鄭州“以舊換新”政策包含國(guó)企收購(gòu)+市場(chǎng)化交易+購(gòu)房補(bǔ)貼三種模式，尤其是明確了國(guó)企收購(gòu)存量房的數(shù)量要求，收購(gòu)規(guī)模明顯擴(kuò)張，具有較強(qiáng)的示范效應(yīng)。在鄭州之后，江蘇海安、無(wú)錫市梁溪區(qū)、南京也發(fā)布了國(guó)企收購(gòu)存量房“以舊換新”的政策，擬收購(gòu)數(shù)量分別為100套、200套、2000套。3）4月下旬，深圳、上海發(fā)文，住房“以舊換新”擴(kuò)散到一線城市。4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合開(kāi)展商品住房“換馨家”活動(dòng)，鼓勵(lì)房企、中介、購(gòu)房者三方簽訂協(xié)議，開(kāi)展“賣舊買新”的換房聯(lián)動(dòng)，首批參與活動(dòng)的有21家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、13家房企及項(xiàng)目。深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)鼓勵(lì)房企和中介機(jī)構(gòu)為“以舊換新”的購(gòu)房者提供購(gòu)房?jī)r(jià)款、傭金等專屬優(yōu)惠。5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)聯(lián)合倡議在上海發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)，首批參加倡議的房企20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家，參與項(xiàng)目30余個(gè)，主要分布在五大新城區(qū)域。時(shí)間省份市縣城市能級(jí)國(guó)企收購(gòu)市場(chǎng)化交易購(gòu)房補(bǔ)貼2023/7/1江蘇省徐州市三線2023/7/7浙江省溫州市三線2023/8/5湖北省武漢市江夏區(qū)二線2023/8/30山東省淄博市三線2023/9/7江蘇省南京市二線2023/9/14江蘇省南通市三線2023/9/19江蘇省揚(yáng)州市三線2023/9/20山東省泰安市三線2023/9/21山東省三線2023/9/27浙江省海寧市三線2023/9/28江蘇省太倉(cāng)市三線2023/10/1山東省濟(jì)寧市三線2023/10/17江蘇省連云港市三線2023/10/19福建省漳州華安縣三線2023/10/20浙江省寧波市二線2023/10/31浙江省麗水市三線2023/11/4浙江省紹興市越城區(qū)二線2023/11/13江蘇省鹽城市三線2023/11/24廣西省玉林市三線2023/12/11江蘇省蘇州市相城區(qū)三線2023/12/14湖北省武漢市二線2023/12/14四川省遂寧市三線2023/12/22遼寧省沈陽(yáng)市二線2023/12/29江蘇省東臺(tái)市三線2024/1/10安徽省毫州市三線2024/1/12江蘇省太倉(cāng)市三線2024/2/16江蘇省啟東市三線2024/2/20江蘇省揚(yáng)州市三線2024/3/1浙江省麗水市三線2024/3/7重慶市重慶市二線2024/3/7江蘇省蘇州市三線2024/3/11安徽省宣城市三線2024/3/13江蘇省江陰市三線2024/3/22浙江省杭州市臨平區(qū)二線2024/3/23山東省三線2024/3/31江蘇省常熟市三線2024/4/1河南省鄭州市二線2024/4/2江蘇省海安市三線2024/4/2江蘇省無(wú)錫市梁溪區(qū)三線2024/4/6江西省南昌市二線2024/4/10山東省泰安市三線2024/4/18湖南省長(zhǎng)沙市二線2024/4/23廣東省深圳市一線2024/4/27江蘇省南京市二線2024/4/29江蘇省鹽城市三線2024/5/3上海市-一線2024/5/6湖北省武漢市二線資料來(lái)源：地方政府網(wǎng)站，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀?，F(xiàn)行“以舊換新”的三種模式從已出臺(tái)政策的城市來(lái)看，以舊換新主要有國(guó)企收購(gòu)、市場(chǎng)化交易、購(gòu)房補(bǔ)貼三種模式：1）國(guó)企收購(gòu)，購(gòu)房者報(bào)名→房源籌集→意向選房→舊房核驗(yàn)與價(jià)格評(píng)估→簽訂協(xié)議→舊房房款抵扣新房總價(jià)→國(guó)企回收舊房處置。這一模式下，地方國(guó)企平臺(tái)直接收購(gòu)存量住房，購(gòu)房者可置換國(guó)企指定的新房房源。首先，有“以舊換新”意向的購(gòu)房者在官方指定的線上/線下平臺(tái)進(jìn)行報(bào)名，開(kāi)發(fā)商提前/同步登記在售新房項(xiàng)目，形成待收購(gòu)二手房房源庫(kù)和可選新房房源庫(kù)。其次，購(gòu)房者挑選新房，并與開(kāi)發(fā)商達(dá)成初步認(rèn)購(gòu)協(xié)議。試點(diǎn)中新房一般是收購(gòu)方國(guó)企自身開(kāi)發(fā)的在售項(xiàng)目，對(duì)于新房屬于期房還是現(xiàn)房，各地標(biāo)準(zhǔn)不一。第三，地方國(guó)企對(duì)存量住房進(jìn)行物權(quán)核驗(yàn)和價(jià)格評(píng)估。不同城市的價(jià)格評(píng)估方式有所差異，例如南京以評(píng)估價(jià)為依據(jù)，隨機(jī)抽取3家評(píng)估機(jī)構(gòu)，取排序中間的評(píng)估值作為最終收購(gòu)價(jià)格。安徽宣城是取3家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格平均值的88%。江蘇海安則是以二手房的納稅指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)上下浮動(dòng)。除評(píng)估價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)以外，太倉(cāng)、江陰、無(wú)錫、南京等地還明確了置換總價(jià)上限不得超過(guò)擬購(gòu)新房合同總價(jià)的一定比例，多為60%或80%，部分地區(qū)允許多套舊房置換一套新房。第四，購(gòu)房者和收購(gòu)國(guó)企、新房開(kāi)發(fā)商簽訂以舊換新協(xié)議，由國(guó)企回購(gòu)舊房，舊房房款可抵扣新房總價(jià)。第五，回收的舊房將由國(guó)企改造為保障性住房或人才房，進(jìn)行出租或銷售。國(guó)企收購(gòu)政策想象空間相對(duì)補(bǔ)貼和市場(chǎng)化交易模式更大。該模式為購(gòu)房者指定了二手房的交易對(duì)象，有利于明顯縮短二手房交易時(shí)間，降低購(gòu)房者的時(shí)間成本和資金負(fù)擔(dān)。從各地實(shí)踐來(lái)看，舊房收購(gòu)款僅能抵扣新房?jī)r(jià)款的一部分，差價(jià)部分留有加杠桿余地，購(gòu)房者可選擇商貸或公積金貸款，有一定的乘數(shù)效應(yīng)。若收購(gòu)模式疊加契稅補(bǔ)貼、傭金優(yōu)惠、舊房學(xué)區(qū)資格保留等政策，對(duì)購(gòu)房者的吸引力有望進(jìn)一步提升。在推動(dòng)商品房庫(kù)存去化的同時(shí)，國(guó)企收購(gòu)模式還可擴(kuò)大保障房和人才公寓的供給數(shù)量和范圍，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。資料來(lái)源：華泰研究城發(fā)集團(tuán)特推出在售商品房江陰城市發(fā)展集2024/3/13江陰市江陰市澄江街道及高新區(qū)（限濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)、雙牌社區(qū)）范圍內(nèi)的存量普通商品房，可一換多團(tuán)有限公司2024/4/2海安市國(guó)企（含參股）城區(qū)核心區(qū)首批9城發(fā)集團(tuán)特推出在售商品房江陰城市發(fā)展集2024/3/13江陰市江陰市澄江街道及高新區(qū)（限濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)、雙牌社區(qū)）范圍內(nèi)的存量普通商品房，可一換多團(tuán)有限公司2024/4/2海安市國(guó)企（含參股）城區(qū)核心區(qū)首批9家樓盤，包含國(guó)企/合作開(kāi)發(fā)/民企獨(dú)資項(xiàng)目時(shí)間市縣收購(gòu)平臺(tái)收購(gòu)價(jià)格收購(gòu)數(shù)量時(shí)間市縣收購(gòu)平臺(tái)收購(gòu)價(jià)格太倉(cāng)市城發(fā)集團(tuán)-2023/9/28太倉(cāng)市存量商品房置換總價(jià)不得高于所購(gòu)新太倉(cāng)市城發(fā)集團(tuán)-2023/9/28太倉(cāng)市新房要求二手房源要求新房要求太倉(cāng)市市域范圍之內(nèi)建筑面積＜144㎡的存量普通商品住房，存量商品房具有獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，且產(chǎn)權(quán)清晰。一對(duì)一置換。對(duì)已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房對(duì)已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房-的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，允許繳納保障性住房易地建設(shè)費(fèi)，限期收購(gòu)“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用連云港市國(guó)企平臺(tái)2023/10/17--2023/11/13鹽城市國(guó)企平臺(tái)----蘇州市相城區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)證建筑面積蘇州市相城區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)證建筑面積相城城投集團(tuán)推出的在售商品房在144平方米以下、房屋用途為住宅應(yīng)具有獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)清晰，且收購(gòu)商品房總價(jià)不高于所購(gòu)在售商品房總價(jià)2023/12/11蘇州市相城區(qū)相城城投--2024/1/12太倉(cāng)市國(guó)企平臺(tái)-需經(jīng)第三方評(píng)估。前期舊房置換總價(jià)不前兩批試行中，只能一換一，政策調(diào)國(guó)企指定的新房得高于新房的60%，后期提升至80%整后，可以多換一1.1.存量商品房應(yīng)具有獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)公司啟東市鑫城城鎮(zhèn)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限證（不包括小產(chǎn)權(quán)房、商住樓、商辦公司開(kāi)發(fā)新建的光明苑、薔薇苑、風(fēng)樓置換時(shí)不存在抵押、質(zhì)押、擔(dān)華苑、梧桐苑、閱峯名苑共50套住?；虿榉獾绕渌豢芍脫Q狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)房。房名下所對(duì)應(yīng)的汽車產(chǎn)權(quán)車位或汽車車庫(kù)及自行車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、車棚、閣樓等一并置換；2.房屋建筑年限20年以內(nèi)（以2004年1月1日之后竣工備案日期為準(zhǔn)3.完成收購(gòu)前產(chǎn)權(quán)人須結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)及水、電、氣等所有費(fèi)用并完成提供相應(yīng)憑證。啟東市鑫城城鎮(zhèn)50建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司2024/2/16啟東市-2024/3/11宣城市宣城市城建集100團(tuán)、宣城市國(guó)控集團(tuán)取三家公司評(píng)估價(jià)格的平均值，再打88折主城區(qū)水陽(yáng)江大道圍合區(qū)域及周邊國(guó)企平臺(tái)旗下指定項(xiàng)目部分區(qū)域、建筑面積144平方米以下、具有獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保、無(wú)糾紛、無(wú)違建、無(wú)質(zhì)量安全隱患的成套住宅(不含自建房、小產(chǎn)權(quán)房)，無(wú)未償還房貸存量商品房置換總價(jià)不得高于所購(gòu)在存量商品房置換總價(jià)不得高于所購(gòu)在售商品房總價(jià)的60%2024/4/1鄭州市---鄭州城市發(fā)展集2024/4/1鄭州市---團(tuán)以二手房的納稅指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)上下浮以二手房的納稅指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)上下浮動(dòng)2024/4/2無(wú)錫市梁溪區(qū)梁溪城發(fā)集團(tuán)200二手房總價(jià)不高于新房總價(jià)的60%。一對(duì)一置換，位于梁溪區(qū)，權(quán)屬清晰，梁溪城發(fā)集團(tuán)下屬控股在售項(xiàng)目不存在抵押、質(zhì)押、擔(dān)保或查封等其他不可置換狀態(tài)以評(píng)估價(jià)為依據(jù)，以評(píng)估價(jià)為依據(jù)，3家評(píng)估機(jī)構(gòu)取排序一對(duì)一或多對(duì)一置換，南京市主城六納入“房幫寧”平臺(tái)“寧換新”模塊中間的評(píng)估值，置換總價(jià)不高于新房總區(qū)內(nèi)，產(chǎn)權(quán)清晰，可交易的新房?jī)r(jià)的80%南京安居建設(shè)集2000團(tuán)2024/4/27南京市資料來(lái)源：地方政府網(wǎng)站，華泰研究2）市場(chǎng)化交易，購(gòu)房者提前鎖定新房房源→中介提供舊房?jī)?yōu)先賣服務(wù)→新房認(rèn)購(gòu)存在解約保護(hù)期。這一模式下，地方政府以引導(dǎo)和協(xié)調(diào)為主，房企和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自發(fā)組織“以舊換新”活動(dòng)，通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制為改善性換房需求提供緩沖期，一般來(lái)說(shuō)流程如下：首先，購(gòu)房者在參與活動(dòng)的樓盤中選擇擬購(gòu)買的新房，與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，繳納認(rèn)其次，購(gòu)房者與中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂三方協(xié)議（若有租賃需求還可簽訂四方協(xié)議提前鎖定新房房源，同時(shí)委托中介機(jī)構(gòu)售賣舊房，這一過(guò)程中，中介機(jī)構(gòu)對(duì)舊房進(jìn)行查證、勘驗(yàn)、掛牌，并提供一定的推廣流量?jī)A斜。第三，在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)（如30-90天若舊房成功售出，購(gòu)房者按約定辦理新房購(gòu)買手續(xù)，若未售出，則開(kāi)發(fā)企業(yè)退還新房認(rèn)購(gòu)金，購(gòu)房者不承擔(dān)違約責(zé)任。市場(chǎng)化交易模式提供流程便利，置換成功與否取決于市場(chǎng)行為。市場(chǎng)化交易模式允許購(gòu)房者“賣舊買新”同步推進(jìn)，對(duì)置換風(fēng)險(xiǎn)提供一定程度的兜底，有利于降低購(gòu)房者置換的協(xié)商和交易成本，縮短二手房銷售向一手房銷售的傳導(dǎo)時(shí)間，提升交易效率。不過(guò)，這一模式更多是提供交易便利，類似“連環(huán)單”，二手房出售仍需依賴市場(chǎng)機(jī)制，政策效果取決于當(dāng)?shù)貥鞘袔?kù)存、二手房質(zhì)量、中介和房企參與積極性等因素。資料來(lái)源：華泰研究時(shí)間市縣新房房源合作中介合作房企2023/8/30淄博市-2023/9/7南京市超市房源不高于案場(chǎng)銷售最低價(jià)-2023/9/19揚(yáng)州市4家2023/9/20泰安市泰安貝殼互聯(lián)網(wǎng)有限公司19個(gè)項(xiàng)目2023/9/21首批25家首批17家2023/10/1濟(jì)寧市2023/10/17連云港市-2023/10/20寧波市首批23家首批13家開(kāi)發(fā)企業(yè)的34個(gè)樓盤2023/10/31麗水市4家18家在售樓盤2023/11/4紹興市越城區(qū)參加“以舊換新”的25個(gè)樓盤，分布在越城主城區(qū)的城東、城西、城南和鏡湖新區(qū)鼎天、上好家、貝殼25家樓盤2023/11/13鹽城市-2023/11/24玉林市-2023/12/14武漢市58同城、安居客、58愛(ài)房、安居客N?60余家2023/12/14遂寧市-2024/1/10毫州市-2024/3/7重慶市13家房地產(chǎn)企業(yè)60個(gè)項(xiàng)目2024/3/22杭州市臨平區(qū)-2024/4/1鄭州市-2024/4/10泰安市-2024/4/23深圳市首批13個(gè)樓盤首批21家2024/4/29鹽城市-2024/5/3上海市首批參加倡議的項(xiàng)目30余個(gè)，主要分布在上海嘉定、松江、青浦、奉賢以及中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)等區(qū)域首批近10家首批20+家資料來(lái)源：地方政府網(wǎng)站，華泰研究3）購(gòu)房補(bǔ)貼，對(duì)賣舊買新提供事后補(bǔ)助。這一模式與新房購(gòu)房補(bǔ)貼本質(zhì)相同，地方政府對(duì)規(guī)定期限內(nèi)出售自有住房并購(gòu)買新房的購(gòu)房者給予一定補(bǔ)貼，如合同成交金額的1%、契稅的30%、新房每平米補(bǔ)貼100元等。政府購(gòu)房補(bǔ)貼模式操作較便捷，可直接降低購(gòu)房者的置換成本，但單個(gè)政策力度相對(duì)國(guó)企收購(gòu)模式較小，與其他政策疊加使用可能效果更佳。時(shí)間市縣補(bǔ)貼方式2023/7/1徐州市新房90平方米及以下的，按合同價(jià)的0.8%補(bǔ)貼；面積為90平方米以上按合同價(jià)的1.2%補(bǔ)貼2023/7/7溫州市個(gè)人所得稅退稅1%的基礎(chǔ)上，疊加0.6%的財(cái)政補(bǔ)貼，可減輕負(fù)擔(dān)1.6%2023/8/5武漢市江夏區(qū)新房合同成交額的1%2023/9/7南京市在享受購(gòu)置新房補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買90平方米以上新建商品住房的，再給予一定補(bǔ)助2023/9/14南通市購(gòu)房款總額0.5%的購(gòu)房補(bǔ)助2023/9/21購(gòu)房總房款100萬(wàn)以下的，補(bǔ)貼總房款2%；100萬(wàn)以上的，補(bǔ)貼總房款3%2023/9/27海寧市購(gòu)房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼2023/10/19漳州華安縣本人、配偶購(gòu)買新建商品住房的，補(bǔ)貼5000元；其子女購(gòu)買新建商品住房的，補(bǔ)貼1萬(wàn)元2023/10/31麗水市交易稅費(fèi)留存地方部分100%補(bǔ)貼2023/11/13鹽城市出售自有住房并購(gòu)買120平方米及以上新房的，額外給予契稅30%的購(gòu)房補(bǔ)貼2023/12/22沈陽(yáng)市購(gòu)買新建商品住房100元/平方米補(bǔ)貼2023/12/29東臺(tái)市享受購(gòu)房契稅補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，再給予所購(gòu)新房繳納契稅30%的補(bǔ)貼2024/2/20揚(yáng)州市契稅補(bǔ)貼比例不超過(guò)1.5%2024/3/1麗水市二手房交易稅費(fèi)留存地方部分100%補(bǔ)貼2024/3/7蘇州市“以舊換新”可辦理公積金貸款2024/3/23購(gòu)房?jī)?yōu)惠券，為購(gòu)房款總額的20%2024/3/31常熟市按賣舊買新周期3個(gè)月/6個(gè)月/12個(gè)月，分別給與100%/80%/50%的契稅補(bǔ)貼2024/4/1鄭州市30%契稅補(bǔ)貼2024/4/10泰安市在泰安市主城區(qū)已有住房再購(gòu)買二手住房的，由二手住房所在區(qū)政府、功能區(qū)管委會(huì)給予購(gòu)房款1%的獎(jiǎng)勵(lì)為支持居民換購(gòu)住房，延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策至2025年12月31日2024/4/18長(zhǎng)沙市“以舊換新”購(gòu)買新房的，按“認(rèn)房不認(rèn)貸”享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠2024/4/29鹽城市享受購(gòu)房契稅100%補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，再給予所購(gòu)新房繳納契稅50%的補(bǔ)貼2024/5/6武漢市對(duì)其出售原自有住房已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1%給予補(bǔ)助資料來(lái)源：地方政府網(wǎng)站，華泰研究“以舊換新”有利于推動(dòng)去庫(kù)存商品住宅庫(kù)存周期偏長(zhǎng)、去化偏慢問(wèn)題亟待緩解。截至2024年3月末，克而瑞80城去化周期達(dá)到24個(gè)月，其中一線、二線、三線平均去化周期分別為18、22、31個(gè)月。根據(jù)自然資源部4月29日發(fā)布的《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的，也要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則嚴(yán)格控制新增商品住宅用地供應(yīng)。從80城庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)二三線城市面臨較高庫(kù)存下的供給約束，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)平衡，消化庫(kù)存和控制新增供給有必要同時(shí)推進(jìn)。（月）80城去化周期一線二線三線353025205011-0111-1112-0913-0714-0515-0316-0116-1117-0918-0719-0520-0321-0121-1122-0923-07資料來(lái)源：克而瑞，華泰研究當(dāng)前一二手房溫差仍存，二手房?jī)r(jià)格承壓，“以舊換新”可幫助疏通二手向一手傳導(dǎo)的堵點(diǎn)。2024年小陽(yáng)春在高基數(shù)下成色偏弱，1-3月商品房銷售面積累計(jì)同比-19.40%，4月30城商品房成交面積環(huán)比-11.5%、同比-38.9%，較2019年同期降幅走擴(kuò)至54.4%。截至5月5日，受五一假期擾動(dòng)，30城商品房成交面積周均同比-37.0%（前一周-40.4%其中一二三線同比分別-9.3%/-42.3%/-51.8%，一線優(yōu)于二三線。26城二手房成交面積周均同比去年-12.0%（前一周-9.4%其中一二三線同比分別+23.6%/-0.6%/-50.6%，一二線優(yōu)于三線，二手房成交相對(duì)新房有韌性，但價(jià)格承壓，截至4月22日，城市二手房出售掛牌價(jià)指數(shù)周環(huán)比-0.2%，延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。在市場(chǎng)磨底階段，二手房業(yè)主議價(jià)能力削弱，若二手房買賣雙方價(jià)格分歧走擴(kuò)，將進(jìn)一步增加成交難度。“以舊換新”政策的推行，通過(guò)直接收購(gòu)、簡(jiǎn)便交易流程、給予房貸利率優(yōu)惠或購(gòu)房補(bǔ)貼等形式，有利于縮短二手房交易周期，疏通二手房銷售向新房銷售的傳導(dǎo)路徑。（萬(wàn)平方米）2019202020219080706050403020020222023202420221月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月資料來(lái)源：Wind，華泰研究（萬(wàn)平方米）201920202021454035302520502022202320242022202320241月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月資料來(lái)源：Wind，華泰研究購(gòu)房者預(yù)期待改善，限購(gòu)限貸放松加碼和“以舊換新”配合有利于加快釋放改善性需求。近期一線強(qiáng)二線限購(gòu)放松提速。一線城市中，北京允許符合條件的居民在五環(huán)外增購(gòu)1套房。深圳分區(qū)優(yōu)化限購(gòu)，在規(guī)定7區(qū)內(nèi)外地戶籍購(gòu)房社保個(gè)稅年限由3年降低至1年、多子女家庭可增購(gòu)1套、放開(kāi)符合條件的企事業(yè)單位購(gòu)買商品房的限制。北京、深圳限購(gòu)放松都涉及增加房票，主要面向改善性需求。二線中，成都、長(zhǎng)沙全面取消限購(gòu)，天津取消120平米以上住房限購(gòu)，明確京津冀戶籍購(gòu)房享受同等待遇。截至5月6日，除北上廣深外，尚未完全取消限購(gòu)的重點(diǎn)城市還有杭州（主城4區(qū)新房）、天津（市內(nèi)六區(qū)120平米以下）、西安（二環(huán)內(nèi)）、海口（區(qū)域限購(gòu)隨著政治局會(huì)議明確“繼續(xù)堅(jiān)持因城施策”，地方需求端進(jìn)一步放松可期，配合“以舊換新”政策利好，有利于加快釋放改善性需求。時(shí)間城市政策2024/4/18長(zhǎng)沙市《關(guān)于支持居民購(gòu)買改善住房的通知》取消限購(gòu)，不再審查購(gòu)房者資格條件。2024/4/28成都市《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》全市商品住房項(xiàng)目不再實(shí)施公證搖號(hào)選房，由企業(yè)自主銷售。對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)企業(yè)采取公證搖號(hào)選房銷售。取消限購(gòu)，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購(gòu)房資格。推廣首層架空層用于公共服務(wù)空間設(shè)置，提高住宅陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間比例，推動(dòng)郊區(qū)(市)縣開(kāi)發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，進(jìn)一步加大高品質(zhì)住宅供給。2024/4/30北京市《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許以下居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女，下同）或成年單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：1.本市戶籍居民家庭（含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭），已在京擁有2套住房的；2.本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；3.連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的。其中，新購(gòu)買商品住房位于通州區(qū)（不含臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)）的居民家庭或成年單身人士，還須為通州區(qū)戶籍，或與在通州區(qū)注冊(cè)或經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、疏解搬遷至通州區(qū)的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位存在勞動(dòng)關(guān)系。2024/4/30天津市《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》1.北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購(gòu)買住房的，享受本市戶籍居民購(gòu)房政策。2.本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購(gòu)買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗(yàn)購(gòu)房資格。3.對(duì)有60周歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可憑居民家庭戶口簿等材料，在認(rèn)定住房套數(shù)時(shí)核減1套。2024/5/6深圳市《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》1.分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房。在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，需提供購(gòu)房之日前1年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。有兩個(gè)及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購(gòu)買1套住房。2.調(diào)整企事業(yè)單位購(gòu)買商品住房政策同時(shí)滿足設(shè)立年限滿1年、在本市累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬(wàn)元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件的企事業(yè)單位，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)購(gòu)買商品住房，用于解決員工住房等需求。資料來(lái)源：地方住建委，地方住建局，華泰研究“以舊換新”的后續(xù)關(guān)注點(diǎn)地產(chǎn)慣性仍需時(shí)間改善，“以舊換新”是去庫(kù)存的一種新思路，尤其是國(guó)企收購(gòu)模式有較大的政策空間。在政治局會(huì)議定調(diào)后，“以舊換新”試點(diǎn)擴(kuò)圍可期，當(dāng)前尚處于試點(diǎn)階段，操作細(xì)節(jié)有待進(jìn)一步明確。當(dāng)前各地“以舊換新”形式各異，采用國(guó)企收購(gòu)并明確規(guī)模的城市還比較少，且普遍處于試點(diǎn)階段，已落地?cái)?shù)量有限。例如，根據(jù)太倉(cāng)日?qǐng)?bào)，2023年9月太倉(cāng)市首批“以舊換新”限定在太倉(cāng)市城發(fā)集團(tuán)旗下的3個(gè)在售項(xiàng)目，二批次擴(kuò)容至8個(gè)項(xiàng)目603套房源。安徽宣城、江蘇江陰、江蘇海安、無(wú)錫梁溪區(qū)計(jì)劃收購(gòu)數(shù)量在100-200套，其中海安市披露截至4月7日活動(dòng)報(bào)名累計(jì)超過(guò)400組、已成交15套。江陰市披露截至5月2日已有25戶住房換購(gòu)家庭簽約。鄭州、南京已披露計(jì)劃收購(gòu)數(shù)量相對(duì)較高，鄭州為全年5000套（試點(diǎn)500套占鄭州2023年二手住宅成交套數(shù)的4.9%，南京為首批2000套，占南京2023年二手住宅成交套數(shù)的2.1%，當(dāng)前鄭州、南京尚處于報(bào)名階段，從房源籌集、意向選房，到價(jià)格評(píng)估、協(xié)商議價(jià)，至合同簽訂、過(guò)戶、放款還需要時(shí)間，實(shí)際成交情況有待觀察。8,0006,0004,0002,0000（元/平方鄭州:二手房成交套數(shù):住宅:當(dāng)月值（元/平方12,000鄭州:二手房成交均價(jià):住宅:當(dāng)月值（右）12,00011,00010,0009,0008,0007,0006,0005,00020-0120-0821-0321-1022-0522-1223-0724-02資料來(lái)源：Wind，華泰研究20,00018,00016,00014,00012,00010,000 8,000 6,0004,000 2,0000南京:二手房成交套數(shù):住宅:當(dāng)月值250200150100500南京:二手房出售價(jià)指數(shù)（2015年1月=100，右）2015-012016-082018-032019-102021-052022-12資料來(lái)源：Wind，華泰研究增量資金來(lái)源是“以舊換新”試點(diǎn)擴(kuò)圍的關(guān)鍵。從目前試點(diǎn)情況來(lái)看，“以舊換新”指定的新房房源大多是收購(gòu)平臺(tái)自身開(kāi)發(fā)的在售項(xiàng)目，這一情況下，由于新房總價(jià)高于收購(gòu)舊房總價(jià)，國(guó)企平臺(tái)“以舊換新”實(shí)際上不需要額外資金投入，還可回籠差價(jià)部分的現(xiàn)金，收購(gòu)的舊房改造成保障房或人才房后，可獲取租金收入或二次銷售收入。然而，“誰(shuí)回收、誰(shuí)置換”的模式可能導(dǎo)致收購(gòu)數(shù)量較少，且新房供給選擇有限，較難滿足購(gòu)房者多元化的改善性需求，進(jìn)而影響簽約率。如果允許收購(gòu)平臺(tái)以外的其他開(kāi)發(fā)商樓盤納入新房房源庫(kù)，則國(guó)企收購(gòu)舊房面臨一定的集中資金支出壓力，需要低成本增量資金的支持，以便國(guó)企擴(kuò)大收購(gòu)規(guī)模、回收改造的租金回報(bào)率能夠覆蓋利息成本。（%）北京上海深圳4.03.53.02.52.0廣州天津成都廣州天津13-0113-1014-0715-0416-0116-1017-0718-0419-0119-1020-0721-0422-0122-1023-07資料來(lái)源：Wind，華泰研究舊房定價(jià)是換房鏈條的難點(diǎn)。目前舊房議價(jià)一般是以第三方評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)，評(píng)估費(fèi)用無(wú)需購(gòu)房者承擔(dān)。舊房評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)存在差異，若收購(gòu)價(jià)過(guò)低，對(duì)購(gòu)房者不具備吸引力，收購(gòu)價(jià)過(guò)高將增加地方財(cái)政和國(guó)企平臺(tái)的負(fù)擔(dān)?！耙耘f換新”的實(shí)際效果還需要關(guān)注舊房收購(gòu)要求、新房區(qū)位及質(zhì)量、置換差價(jià)、附加優(yōu)其一，各地對(duì)存量住房收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)有所差異，有區(qū)位限制、面積上限、房齡上限、產(chǎn)權(quán)清晰度、房貸結(jié)清等要求。在置換模式上，多對(duì)一置換相比一對(duì)一置換更具靈活性；其二，指定新房房源的區(qū)位、質(zhì)量、戶型需滿足購(gòu)房者多樣化的改善需求，若新房為期房，購(gòu)房者還需考慮交付風(fēng)險(xiǎn)和過(guò)渡租房成本；其三，購(gòu)房者“以舊換新”仍需支付置換差價(jià)，從目前試點(diǎn)的要求來(lái)看，補(bǔ)差價(jià)可能為新房總價(jià)的20%-40%，加杠桿意愿和能力將影響最終成交與否；最后，改善性購(gòu)房需求的釋放取決于收入預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期、交房預(yù)期，“以舊換新”的政策效果有待觀察。政策不確定性。“以舊換新”尚處于試點(diǎn)階段，后續(xù)落地規(guī)模和配套政策有待明確。信息統(tǒng)計(jì)偏差。本文根據(jù)各地公開(kāi)可得信息分析“以舊換新”的模式和流程，由于地方操作不一、信息披露有限，可能和實(shí)際情況有所差異。分析師聲明本人，張繼強(qiáng)、朱沁宜，茲證明本報(bào)告所表達(dá)的觀點(diǎn)準(zhǔn)確地反映了分析師對(duì)標(biāo)的證券或發(fā)行人的個(gè)人意見(jiàn)；彼以往、現(xiàn)在或未來(lái)并無(wú)就其研究報(bào)告所提供的具體建議或所表迖的意見(jiàn)直接或間接收取任何報(bào)酬。一般聲明及披露本報(bào)告由華泰證券股份有限公司（已具備中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，以下簡(jiǎn)稱“本公司”）制作。本報(bào)告所載資料是僅供接收人的嚴(yán)格保密資料。本報(bào)告僅供本公司及其客戶和其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)使用。本公司不因接收人收到本報(bào)告而視其為客戶。本報(bào)告基于本公司認(rèn)為可靠的、已公開(kāi)的信息編制，但本公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對(duì)該等信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本報(bào)告所載的意見(jiàn)、評(píng)估及預(yù)測(cè)僅反映報(bào)告發(fā)布當(dāng)日的觀點(diǎn)和判斷。在不同時(shí)期，華泰可能會(huì)發(fā)出與本報(bào)告所載意見(jiàn)、評(píng)估及預(yù)測(cè)不一致的研究報(bào)告。同時(shí)，本報(bào)告所指的證券或投資標(biāo)的的價(jià)格、價(jià)值及投資收入可能會(huì)波動(dòng)。以往表現(xiàn)并不能指引未來(lái)，未來(lái)回報(bào)并不能得到保證，并存在損失本金的可能。華泰不保證本報(bào)告所含信息保持在最新?tīng)顟B(tài)。華泰對(duì)本報(bào)告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊(cè)會(huì)員，其研究分析師亦沒(méi)有注冊(cè)為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊(cè)資華泰力求報(bào)告內(nèi)容客觀、公正，但本報(bào)告所載的觀點(diǎn)、結(jié)論和建議僅供參考，不構(gòu)成購(gòu)買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點(diǎn)、建議并未考慮到個(gè)別投資者的具體投資目的、財(cái)務(wù)狀況以及特定需求，在任何時(shí)候均不構(gòu)成對(duì)客戶私人投資建議。投資者應(yīng)當(dāng)充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報(bào)告內(nèi)容，不應(yīng)視本報(bào)告為做出投資決策的唯一因素。對(duì)依據(jù)或者使用本報(bào)告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔(dān)任何法律責(zé)任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔(dān)證券投資損失的書面或口頭承諾均為無(wú)效。除非另行說(shuō)明，本報(bào)告中所引用的關(guān)于業(yè)績(jī)的數(shù)據(jù)代表過(guò)往表現(xiàn)，過(guò)往的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不應(yīng)作為日后回報(bào)的預(yù)示。華泰不承諾也不保證任何預(yù)示的回報(bào)會(huì)得以實(shí)現(xiàn)，分析中所做的預(yù)測(cè)可能是基于相應(yīng)的假設(shè)，任何假設(shè)的變化可能會(huì)顯著影響所預(yù)測(cè)的回報(bào)。華泰及作者在自身所知情的范圍內(nèi)，與本報(bào)告所指的證券或投資標(biāo)的不存在法律禁止的利害關(guān)系。在法律許可的情況下，華泰可能會(huì)持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進(jìn)行交易，為該公司提供投資銀行、財(cái)務(wù)顧問(wèn)或者金融產(chǎn)品等相關(guān)服務(wù)或向該公司招攬業(yè)務(wù)。華泰的銷售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會(huì)依據(jù)不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報(bào)告意見(jiàn)及建議不一致的市場(chǎng)評(píng)論和/或交易觀點(diǎn)。華泰沒(méi)有將此意見(jiàn)及建議向報(bào)告所有接收者進(jìn)行更新的義務(wù)。華泰的資產(chǎn)管理部門、自營(yíng)部門以及其他投資業(yè)務(wù)部門可能獨(dú)立做出與本報(bào)告中的意見(jiàn)或建議不一致的投資決策。投資者應(yīng)當(dāng)考慮到華泰及/或其相關(guān)人員可能存在影響本報(bào)告觀點(diǎn)客觀性的潛在利益沖突。投資者請(qǐng)勿將本報(bào)告視為投資或其他決定的唯一信賴依據(jù)。有關(guān)該方面的具體披露請(qǐng)參照本報(bào)告尾部。本報(bào)告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布的機(jī)構(gòu)或人員，也并非意圖發(fā)送、發(fā)布給因可得到、使用本報(bào)告的行為而使華泰違反或受制于當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則的機(jī)構(gòu)或人員。本報(bào)告版權(quán)僅為本公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得以翻版、復(fù)制、發(fā)表、引用或再次分發(fā)他人(無(wú)論整份或部分)等任何形式侵犯本公司版權(quán)。如征得本公司同意進(jìn)行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并需在使用前獲取獨(dú)立的法律意見(jiàn)，以確定該引用、刊發(fā)符合當(dāng)?shù)剡m用法規(guī)的要求，同時(shí)注明出處為“華泰證券研究所”，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本公司保留追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。所有本報(bào)告中使用的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記均為本公司的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記。中國(guó)香港本報(bào)告由華泰證券股份有限公司制作,在香港由華泰金融控股（香港）有限公司向符合《證券及期貨條例》及其附屬法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)投資者和專業(yè)投資者的客戶進(jìn)行分發(fā)。華泰金融控股（香港）有限公司受香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)監(jiān)管，是華泰國(guó)際金融控股有限公司的全資子公司，后者為華泰證券股份有限公司的全資子公司。在香港獲得本報(bào)告的人員若有任何有關(guān)本報(bào)告的問(wèn)題,請(qǐng)與華泰金融控股（香港）有限公司聯(lián)系。香港-重要監(jiān)管披露?華泰金融控股（香港）有限公司的雇員或其關(guān)聯(lián)人士沒(méi)有擔(dān)任本報(bào)告中提及的公司或發(fā)行人的高級(jí)人員。?有關(guān)重要的披露信息，請(qǐng)參華泰金融控股（香港）有限公司的網(wǎng)頁(yè).hk/stock_disclosure其他信息請(qǐng)參見(jiàn)下方“美國(guó)-重要監(jiān)管披露”。美國(guó)在美國(guó)本報(bào)告由華泰證券（美國(guó)）有限公司向符合美國(guó)監(jiān)管規(guī)定的機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行發(fā)表與分發(fā)。華泰證券（美國(guó)）有限公司是美國(guó)注冊(cè)經(jīng)紀(jì)商和美國(guó)金融業(yè)監(jiān)管局（FI