張家口房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2017年6月

張家口市場調(diào)研及可行性報告2017年6月2021/5/91目錄一、張家口市概況二、張家口市房地產(chǎn)市場環(huán)境三、張家口市重點房地產(chǎn)項目情況四、張家口市房地產(chǎn)發(fā)展分析及建議2021/5/92一、張家口市概況2021/5/93基本現(xiàn)狀/區(qū)位張家口地處河北省西北部，位于冀、京、蒙、晉四省交匯處，區(qū)位優(yōu)勢明顯，旅游資源豐富。北京內(nèi)蒙古山西保定承德張家口2021/5/94張家口地區(qū)城市化水平較低，近年來伴隨人口增長及城市化進程的加快為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的發(fā)展機遇。五區(qū)——橋東、橋西、高新、宣化和下花園區(qū)；十三個縣——康?？h、沽源縣、尚義縣、張北縣、崇禮縣、赤城縣、懷安縣、萬全縣、宣化縣、陽原縣、蔚縣、涿鹿縣、懷來縣張家口人口總數(shù)為450萬，除漢族外，還有回、滿、蒙古、壯、朝鮮、藏、苗、維吾爾等26個少數(shù)民族；五個區(qū)總面積為850平方千米，總人口為85萬人；十三個縣總面積為35900平方千米，總人口為365萬人；康?？h尚義縣懷安縣沽源縣赤城縣崇禮區(qū)張北縣懷來縣涿鹿縣蔚縣陽原縣橋東區(qū)橋西區(qū)高新區(qū)萬全縣宣化區(qū)下花園區(qū)26萬人28萬人30萬人8萬人31萬人30萬人34萬人29萬人23萬人28萬人14萬人27萬人19萬人37萬人29萬人24萬人25萬人基本現(xiàn)狀/行政人口2021/5/95地域面積（平方公里）人口（萬）石家莊158481070.16唐山13472780.12秦皇島7812.4307.32邯鄲12000943.30邢臺12486729.44保定221851155.24張家口36860450承德39519353.01滄州13419744.30廊坊6500456.32衡水8815443.54張家口總人口450萬人（2016年）,在河北省排名第九位。市區(qū)人口85萬人?；粳F(xiàn)狀/行政人口2021/5/96張家口高速公路通車總里程高達1200公里，與京、蒙、晉、以及河北省各地級市，均實現(xiàn)了高速公路直達。張家口地處京、冀、晉、蒙四省市交界處，市區(qū)距首都北京僅180公里，距天津港340公里。是京津冀(環(huán)渤海)經(jīng)濟圈和冀晉蒙(外長城)經(jīng)濟圈的交匯點。高速公路網(wǎng)發(fā)達，京新高速公路、京藏高速公路、首都環(huán)線高速公路、張石高速公路、京大高速公路、張承高速公路、繞城高速公路四通八通，交通極為方便。京包鐵路在此設有張家口南站。京張城際鐵路也在開工建設，原來的張家口站現(xiàn)今已停止使用。張家口機場有航班往返國內(nèi)各大城市。基本現(xiàn)狀/交通設施張家口高速公路分布2021/5/97冀西北地區(qū)的中心城市，連接京津、溝通晉蒙的交通樞紐。到2020年，中心城區(qū)城市人口控制在129.8萬人以內(nèi)，城市建設用地控制在124平方公里以內(nèi)。城市規(guī)劃定位張家口市城鎮(zhèn)等級規(guī)模結構分為四級：首級市域中心城市：為張家口市區(qū)（張家口橋東區(qū)和橋西區(qū)）；第二級為5個中小城市，即沙城（懷來縣）、張北、蔚州（今蔚縣）3個中等城市，涿鹿、陽原2個小城市；第三級柴溝堡、西灣子等7個縣城；第四級為84個建制鎮(zhèn)。一主三副：以六個區(qū)為為主，輻射萬全縣。以懷柔、張北和蔚縣為三個副中心，輻射周邊其他縣2021/5/98張家口市主城區(qū)近期建設規(guī)劃城市總體布局采取“組團式”布局結構。規(guī)劃利用現(xiàn)主城區(qū)內(nèi)形成的“一市三城”格局，結合洋河新區(qū)發(fā)展用地，將其作為城市組團實施統(tǒng)一規(guī)劃，通過區(qū)域高速公路與高等級道路、鐵路和道路網(wǎng)將各組團聯(lián)結，形成一個既相對獨立，又聯(lián)系方便的統(tǒng)一城市建成區(qū)。主城區(qū)城市用地總體結構形態(tài)為“一中心二組團”的用地格局。城市近期發(fā)展方向為：老城區(qū)適當向南發(fā)展，洋河新區(qū)在洋河與清水河交匯處向東發(fā)展；宣化城區(qū)向西、向東發(fā)展；下花園城區(qū)向東發(fā)展。為加快城市基礎設施建設，啟動和推進洋河新區(qū)、宣化西部城區(qū)建設工程和下花園東區(qū)建設工程。規(guī)劃將重點區(qū)域分為重點優(yōu)化區(qū)和重點開發(fā)區(qū)。重點優(yōu)化區(qū)域以舊城更新改造區(qū)和原有工業(yè)用地置換區(qū)為主。重點開發(fā)區(qū)域為洋河新區(qū)、宣化西部、東部新城區(qū)、下花園東部新區(qū)。城市近期建設項目制訂了實施時間計劃，項目實施原則上應按制訂的時間順序安排。2021/5/99二、張家口市房地產(chǎn)市場環(huán)境2021/5/910城市規(guī)劃定位城市總體布局采取“組團式”布局結構。規(guī)劃利用現(xiàn)主城區(qū)內(nèi)形成的“一市三城”格局2021/5/911城市近期發(fā)展方向城市近期發(fā)展方向為：老城區(qū)適當向南發(fā)展，洋河新區(qū)在洋河與清水河交匯處向東發(fā)展；宣化城區(qū)向西、向東發(fā)展；下花園城區(qū)向東發(fā)展。（圖中紅色區(qū)域）主城區(qū)宣化區(qū)下花園區(qū)洋河新區(qū)2021/5/912張家口十三五規(guī)劃張家口市十三五期間將大力培育“四大兩新一高”主導產(chǎn)業(yè)，著力打造水源涵養(yǎng)功能區(qū)、綠色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、可再生能源示范區(qū)、國際休閑運動旅游城市和奧運名城?！笊鷳B(tài)，重點發(fā)展規(guī)?；?、集約化、品牌化的生態(tài)林業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)化、生態(tài)建設產(chǎn)業(yè)化?！舐糜危M大企業(yè)、采取大投入、進行大開發(fā)、打造大品牌，形成全區(qū)域、全要素、全時段、全品種的旅游形態(tài)，打造國際休閑運動旅游城市和冬奧名城?！髷?shù)據(jù)，以張北云計算產(chǎn)業(yè)園為中心，進一步向壩上其他縣區(qū)延伸，推進下花園智慧環(huán)境產(chǎn)業(yè)園等項目，以大數(shù)據(jù)帶動信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快打造“中國數(shù)壩”。——大健康，加強與北京醫(yī)療機構的合作，發(fā)展醫(yī)療+養(yǎng)老、保健、康復、制造的新型業(yè)態(tài)，打造高端健康產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)?！履茉矗試铱稍偕茉词痉秴^(qū)建設為載體，建設全形式、全過程、高技術、高聚集、智慧化、可復制的示范基地。——新技術，積極承接科研成果孵化轉(zhuǎn)化，引進培育一批生物醫(yī)藥、電子信息、物聯(lián)網(wǎng)、新材料等領域的科技型、創(chuàng)新型企業(yè)，打造高新技術產(chǎn)業(yè)集群。——高端制造，以智能制造為核心，重點發(fā)展汽車發(fā)動機、整車和零部件配套、新能源設備、應急裝備、特種和專用汽車、航空航天設備、智能機器人等高附加值產(chǎn)業(yè)，逐步培育形成先進制造業(yè)集群。2021/5/913冬奧會對張家口發(fā)展的影響奧運會級別的體育賽事勢必會給舉辦城市帶來大量的基礎設施建設投資。對于張家口來說，帶動的是它整個第三產(chǎn)業(yè)鏈的增長，如冰雪產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店商業(yè)地產(chǎn)、以及眾多服務行業(yè)等等。2021/5/914冬奧會對張家口發(fā)展的影響近5年，張家口經(jīng)濟增速下滑明顯，由2010年的同比增長14.1%降至2014年的5.2%，再到2015年的5.8%，低于河北省平均增速1.3個百分點，在產(chǎn)業(yè)比重方面，張家口第二、三產(chǎn)業(yè)占比長期保持在40%左右，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，始終低于工業(yè)產(chǎn)值占比。冬奧會對于第三產(chǎn)業(yè)稍顯弱勢的張家口來說可是好消息，旅游促進經(jīng)濟增長和地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化。

未來幾年，張家口將借助冬奧機遇，集中力量把冰雪產(chǎn)業(yè)打造成全市的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面，以崇禮縣為核心，在壩上地區(qū)打造北方冰雪創(chuàng)意基地；另一方面，為促進滑雪產(chǎn)業(yè)集聚、持續(xù)發(fā)展，規(guī)劃建設了崇禮縣冰雪文化產(chǎn)業(yè)園和仕騰奧運產(chǎn)業(yè)園，重點引進滑雪器具、運動裝備生產(chǎn)及冰雪文化創(chuàng)意等項目。2010-2014年，張家口市戶籍人口增加34萬人，但是同期常住人口僅增加7萬人，主辦冬奧會加上京津冀一體化給張家口的發(fā)展帶來了新契機，就業(yè)機會增加了，整個城市的人口吸納能力勢必增強。目前北京與河北三個場館群之間的交通設施建設已全面啟動，連接3地的京張高速鐵路預計2019年前后建成通車，京張高速的建成，將大大縮短北京市區(qū)到延慶、張家口等地的時間成本。到時候從北京市區(qū)1小時之內(nèi)就可以到達張家口崇禮太子城賽區(qū)，張家口也由此進入“首都一小時生活圈”。由此可以預見，未來兩市往來將更加便利，極大促進京張兩地人流、物流、信息流的交往與聯(lián)系，鑒于北京和張家口巨大的房價差異，今后，在北京奮斗的張家口人會更傾向于回家置業(yè)，或者在張家口買房。類似于現(xiàn)在京津之間的雙城生活。將促進張家口房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2021/5/915張家口市毗鄰京、津的戰(zhàn)略位臵，使其發(fā)展步伐在近兩年有所提速。政府也利用這一優(yōu)勢積極進行改革，實行“三年大變樣”和加快鐵路、公路建設等計劃，成績顯著。目前張家口市城鎮(zhèn)建設“3年上水平”的大幕已經(jīng)拉開。3年中，將完成城鎮(zhèn)建設投資1500億元，打造強市名鎮(zhèn)，并把環(huán)境保護和生態(tài)建設放在首位，著力建設資源節(jié)約型城市、環(huán)境友好型城市，力爭主城區(qū)主要設施指標和環(huán)境指標超過全國水平，部分指標達到或接近國內(nèi)先進水平，縣城主要設施指標和環(huán)境指標超過全國平均水平。但目前市場還存在如：商業(yè)氛圍不濃厚、人口密集度不高、人民消費水平普遍偏低等問題房地產(chǎn)市場方面，由于今年政府大刀闊斧的改革，“舊城改造”逐漸告一段落，未來城市建設將以“新區(qū)建設”為主，這對當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響較大。近年來的新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮使當時房地產(chǎn)庫存偏大，商品房去化速度偏低，短期內(nèi)房價上漲動力不足。2013年11月，經(jīng)黨中央、國務院批準，中國奧委會正式同意北京和張家口申辦2022年冬奧會，并以北京市名義向國際奧委會提出申辦申請。以此利好消息為由，張家口市房價在13年底至14年上半年時間普遍上漲600-800元/平房米。2015年7月31日，中國北京獲得2022年第24屆冬季奧林匹克運動會主辦權。以此利好消息，張家口房價在2015年下半年至今上漲超過3700元/平方米。城市總體規(guī)劃/城市投資吸引力區(qū)域發(fā)展規(guī)劃總結2021/5/916三、張家口市重點房地產(chǎn)項目情況2021/5/917區(qū)域房地產(chǎn)板塊劃分橋西區(qū)橋東區(qū)經(jīng)開區(qū)橋西區(qū)：屬于張家口市老城區(qū)，區(qū)域主要產(chǎn)品為多層及小高層產(chǎn)品，土地資源有限放量逐減，均價水平在9000-11000元/平米之間，主要承接區(qū)域中低端客群。橋東區(qū)：屬于張家口老城區(qū)，處于張家口繁華地帶，區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)較高，主要承接區(qū)域中高端客群，主要產(chǎn)品為高層，產(chǎn)品均價區(qū)間分布較大，均價在11000-13000元/平米左右經(jīng)開區(qū)：屬于新發(fā)展區(qū)域，區(qū)域整體配套相對尚不成熟，發(fā)展空間最大（繼續(xù)向南部拓展），主要產(chǎn)品為高層，承接市區(qū)及外縣客群，均價水平在12000-15000/平米左右。橋西區(qū)為老城區(qū)，發(fā)展空間狹小，房價最低，橋東區(qū)為最成熟的商業(yè)居住板塊，經(jīng)開區(qū)經(jīng)過近幾年大力發(fā)展，居住板塊也日益成熟，房價最高，但商業(yè)及人氣仍不及老城區(qū)2021/5/918區(qū)域房地產(chǎn)板塊對比分析橋東區(qū)橋西區(qū)經(jīng)開區(qū)優(yōu)勢發(fā)展較早，城區(qū)規(guī)劃完善，基礎設施完善，交通狀況良好；城市主要道路景觀環(huán)境治理，以大清河兩旁主干道、五一大道、勝利路和建國路為主要治理對象，包括公廁、市場、綠地和停車廠的修建和整治，極大的改善了橋東區(qū)的居住環(huán)境。主要市政配套都分布在橋東區(qū)，區(qū)域發(fā)展價值大。橋東區(qū)土地供應以舊廠、舊城改造為主張家口老城區(qū)，配套設施齊全，交通成熟的區(qū)域；歷史文化底蘊深厚，遺留古文物多，保存較為完整的文化古城。近幾年大力發(fā)展的新區(qū)，目標明確、定位清晰，未來將以CLD居住區(qū)為主；新的市鎮(zhèn)配套設施也大部分在高新區(qū)，如多功能綜合體育館，且仍在完善當中；隨著城市不斷向南的發(fā)展趨勢，未來高新區(qū)的發(fā)展將得到空前的發(fā)展機遇，板塊升值空間為三大板塊之首；大量的土地儲備，為未來高新區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的空間。劣勢軍事設施相對較多，占據(jù)大部分區(qū)域板塊核心位置，限制了周邊區(qū)域其他行業(yè)的發(fā)展。部分工業(yè)工廠的分布影響了區(qū)域的居住環(huán)境。部分舊改項目阻力較大，開發(fā)周期長板塊呈縱深狀分布，主要是山地和河谷地址的淺山區(qū)，區(qū)域面寬狹窄，不利于城區(qū)的橫向擴大發(fā)展，空間利用率受限制。城中村占區(qū)域主要范圍，民房較多，城區(qū)規(guī)劃不合理，硬件設施相對較差，經(jīng)濟實力相對落后，市政道路擁擠不堪。配套設施仍不成熟，周邊購物、娛樂、交通設施、醫(yī)療、教育等配套有待完善，人氣略有不足；區(qū)域內(nèi)的工業(yè)發(fā)展，經(jīng)很大程度上影響高新區(qū)的居住環(huán)境。2021/5/919房地產(chǎn)市場環(huán)境/典型案例項目名稱建筑類別售價（元/平）是否五證客戶來源狀態(tài)開發(fā)商維多利亞廣場高層預計13000-14000否地源及崇禮期房EBG永昌地產(chǎn)悅瀾灣高層13000是準現(xiàn)房河北金鑫房地產(chǎn)金域首府高層預計11000否期房河北金鳳房地產(chǎn)龍山水郡高層--否期房張家口華威房地產(chǎn)橋東區(qū)：住宅價格在13000-14000元/㎡，限價12000，報建超過此價格，不批預售證，客戶多來源于本地及崇禮2021/5/920房地產(chǎn)市場環(huán)境/典型案例項目名稱建筑類別售價（元/平）是否五證客戶來源狀態(tài)開發(fā)商依翠園高層11000是地源性現(xiàn)房河北廣益房地產(chǎn)君悅楓景高層10000是現(xiàn)房張家口星球房地產(chǎn)天寶中苑高層預計13000否期房張家口長江房地產(chǎn)橋西區(qū)：住宅價格在10000-11000元/㎡，限價12000，報建超過此價格，不批預售證，客戶多來源于本地2021/5/921房地產(chǎn)市場環(huán)境/典型案例項目名稱建筑類別售價（元/平）是否五證客戶來源狀態(tài)開發(fā)商領秀城高層預計12000否東部區(qū)域、南部區(qū)域及崇禮期房河北凱博風房地產(chǎn)金月印象高層14000-15000否期房張家口大好河山房地產(chǎn)貝爾紫園公寓11000是期房河北貝爾經(jīng)開區(qū)：住宅價格在12000-15000元/㎡，限價12000，報建超過此價格，不批預售證，目前無項目在售，客戶多來源于東部、南部及崇禮2021/5/922房地產(chǎn)市場環(huán)境/典型案例項目名稱建筑類別售價（元/平）是否五證客戶來源狀態(tài)開發(fā)商宣府第一城高層7000-8000是本地拆遷戶及外地少數(shù)投資客期房北京星寶宏房地產(chǎn)長江湖岸小鎮(zhèn)高層6600否期房張家口長江房地產(chǎn)如園高層預計13000否期房宣化圣達府城尚品高層預計7000否期房河北天行健城上城