資產(chǎn)評價考點要點

資產(chǎn)評估復習要點整理

第一章總論........................................................

1

一、資產(chǎn)評估定義.................................................1

二、資產(chǎn)評估十要素...............................................1

三、資產(chǎn)評估的目標、種類和特點..................................4

第二章資產(chǎn)評估的基本方法..........................................

一、市場法.....................................................6

二、收益法.....................................................7

三、成本法.....................................................10

第三章資產(chǎn)評估程序...............................................

13

一、資產(chǎn)評估程序定義............................................13

二、資產(chǎn)評估通常的基本評估程序..................................13

三、資產(chǎn)評估程序的重要性........................................17

第四章機器設備評估...............................................

18

一、成本法.....................................................18

二、市場法....................................................22

三、收益法....................................................22

第五章房地產(chǎn)評估.................................................

23

一、土地使用權(quán).................................................23

二、房地產(chǎn)評估方法（6種）......................................24

三、在建工程評估（3種）........................................29

第六章資源資產(chǎn)評估...............................................

31

一、自然資源的分類.............................................31

二、森林資源資產(chǎn)評估（4種）......................................31

三、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估...........................................32

第七章無形資產(chǎn)評估...............................................

35

一、無形資產(chǎn)概念和特性.........................................35

37

...................................種）3二、無形資產(chǎn)評估方法（.

三、專利資產(chǎn)和專有技術評估.....................................39

四、版權(quán)評估...................................................40

五、商標資產(chǎn)評估...............................................42

六、商譽評估...................................................43

第八章長期投資性資產(chǎn)評估.........................................

45

一、長期股權(quán)投資的概念及特點...................................45

二、債券投資評估（2種）........................................45

三、股票投資評估（2種）........................................46

四、股權(quán)投資的評估（2種）......................................47

五、其他長期性資產(chǎn)的評估.......................................48

第九章流動資產(chǎn)評估...............................................

49

一、非實物流動資產(chǎn)評估（4種）.................................49

二、實物流動資產(chǎn)評估（4種）...................................50

第十章企業(yè)價值評估...............................................

53

一、企業(yè)價值評估基本理論.......................................53

二、企業(yè)價值評估的基本方法（3種）..............................55

第十二章以財務報告為目的的評估...................................

59

一、合并對價分攤...............................................59

二、資產(chǎn)減值（減值測試）.......................................62

三、投資性房地產(chǎn)的公允價值確定.................................62

四、金融工具確認和計量.........................................63

第一章總論

一、資產(chǎn)評估定義

資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員按照國家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估準則，

根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，

運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和

過程

二、資產(chǎn)評估十要素

（一）評估主體：從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)或個人

（二）評估客體：資產(chǎn)

1.資產(chǎn)的分類

（1）按存在形態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)、商譽等）

（2）按構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)

（3）按能否獨立存在：可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)（商譽）

（4）按與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關系分類：經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)

經(jīng)營性資產(chǎn)按對盈利產(chǎn)生貢獻：有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)

（5）按流動性分類：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等

（三）評估依據(jù)：資產(chǎn)評估工作遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟行為文件、

重大合同協(xié)議以及收費標準和其他參考資料

（四）評估目的：（制約著評估條件和價值類型選擇）

1.一般目的：資產(chǎn)的一般目的是資產(chǎn)的公允價值

2.具體目的：資產(chǎn)的具體目的是資產(chǎn)在特定條件下的公允價值

（五）評估原則：

1

1.評估工作原則：A.獨立性原則B.客觀公正性原則C.科學性原則

2.評估經(jīng)濟技術原則：

A.預期收益原則：資產(chǎn)價值的高低主要取決于它能夠為其所有者或控

制者帶來的預期收益量的多少（收益法）

B.供求原則（市場法）

C.貢獻原則：貢獻原則是預期收益原則在某種情況下的具體應用原則

（收益法）

D.替代原則：（市場法；成本法）

E.評估時點原則：資產(chǎn)評估的評估時點原則要求資產(chǎn)評估必須有評估

基準日，而且評估值就是評估基準日的資產(chǎn)價值

（六）評估程序：（8項）

1.明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項

2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書

3.編制資產(chǎn)評估計劃

4.現(xiàn)場調(diào)查

5.收集資產(chǎn)評估資料

6.評定估算

7.編制和提交資產(chǎn)評估報告

8.資產(chǎn)評估工作底稿歸檔

（七）評估方法：一般為市場法、成本法和收益法

（A）評估價值類型：（約束著評估參數(shù)的選擇）

1.以估價標準形式表達的價值類型：

2

A.重置成本B.收益現(xiàn)值C.現(xiàn)行市價D.清算價格

2.以評估假設角度劃分的價值類型：

A.繼續(xù)使用價值B.公開市場價值C.清算價值

3.以資產(chǎn)業(yè)務的性質(zhì)（評估特定目的）劃分的價值類型：

A.投資價值B.清算價值C.交易價值等等

4.以資產(chǎn)評估時的市場條件劃分的價值類型：

A.市場價值：（整體市場認同）

a.市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有

可能實現(xiàn)的交換價值的估計值

b.資產(chǎn)的市場價值是資產(chǎn)公允價值的基本表現(xiàn)形式，市場價值以外的

價值則是資產(chǎn)公允價值的特殊表現(xiàn)形式

B.市場價值以外的價值：（4類）局部市場認同或特定市場認同

a.在用價值：是指評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按其正

在使用的方式和程度對其所屬企業(yè)的貢獻價值的估計數(shù)額

b.投資價值：對特定投資者或某一類投資者所具有的價值

c.清算價值：資產(chǎn)處于迫售、清算或快速變現(xiàn)等非市場條件下的價值

d.殘余價值：機器設備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等拆零變現(xiàn)價值

構(gòu)成資產(chǎn)評估的價值基礎：A.資產(chǎn)自身的功能、利用方式和使用狀態(tài)

B.評估時的市場條件

C.資產(chǎn)評估的特定目的

5.特定評估業(yè)務，價值類型根據(jù)相關法律、契約約束定義

A.以抵（質(zhì)）押為目的的評估業(yè)務：質(zhì)押價值

3

B.以收稅為目的的評估業(yè)務：課稅價值

C以保險為目的的評估業(yè)務：保險價值

D.以財務報告為目的的評估業(yè)務：根據(jù)會計準則選擇

E.以拆遷補償為目的的評估業(yè)務：拆遷補償價值

（九）資產(chǎn)評估假設：（評估得以進行的前提條件假設）

1.交易假設：資產(chǎn)被處置于市場交易之中

2.公開市場假設：資產(chǎn)的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決

定

3.持續(xù)使用假設：A.在用續(xù)用B.轉(zhuǎn)用續(xù)用C.移地續(xù)用

4.清算假設：是資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的

假定說明

（十）資產(chǎn)評估基準日：資產(chǎn)評估時間基準，時點價值

三、資產(chǎn)評估的目標、種類和特點

（一）資產(chǎn)評估目標：判斷評估對象的價值

（二）資產(chǎn)評估種類：A.評估B.評估復核C.評估咨詢

（三）資產(chǎn)評估類型劃分（2種）

1.從資產(chǎn)評估所面臨的條件、報告披露程度，可劃分為：

完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估（報告使用者只能是委托方）

2.從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力角度的劃分：

單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估（企業(yè)價值評估）

（四）資產(chǎn)評估特點（4性）

1.市場性：經(jīng)得起市場檢驗

2.公正性：A.評估人員與資產(chǎn)業(yè)務沒有利害關系B.按公允、法定的準

則和規(guī)程進行

3.專業(yè)性：A.評估人員專業(yè)技術知識和經(jīng)驗B.評估機構(gòu)專業(yè)化分工

4.咨詢性：咨詢是資產(chǎn)評估最基本作用

（五）資產(chǎn)評估基本功能：評價和評值功能（管理功能是過渡功能）

（六）資產(chǎn)評估基本作用

1.咨詢作用

2.管理作用（國有資產(chǎn)特定時期的特定作用）

3.鑒定作用（是價值鑒定，而不是權(quán)屬鑒定）

5

第二章資產(chǎn)評估的基本方法

資產(chǎn)評估主要有三種方法：市場法、收益法、成本法

一、市場法

市場法主要有兩種方法：直接比較法和間接比較法

（一）直接比較法：（7種）

1.現(xiàn)行市價法（以市場價格作為評估價值）

2.市價折扣法（設定一個價格折扣率）

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格（1—價格折扣率）x3.價格指數(shù)法

（2種：定基指數(shù)修正和環(huán)比指數(shù)修正）

（1）定基指數(shù)修正

評估基準日資產(chǎn)定基價格指數(shù)??參照物資產(chǎn)成交價格資產(chǎn)評估價值參照物交易日資產(chǎn)

定基價格指數(shù)

（2）環(huán)比指數(shù)修正

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格參照物交易日期至評估基x準日各

期環(huán)比指數(shù)乘積

4.功能價值類比法（2種：生產(chǎn)能力比例法和規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法）

（1）生產(chǎn)能力比例法

評估對象生產(chǎn)能力??參照物資產(chǎn)成交價格資產(chǎn)評估價值參照物生產(chǎn)能力

2）規(guī)模經(jīng)濟效益法（

評估對象生產(chǎn)能力X）參照物資產(chǎn)成交價格?？（資產(chǎn)評估價值參照物生產(chǎn)能力

5.成新率調(diào)整法

6

評估對象成新率，?參照物資產(chǎn)成交價格資產(chǎn)評估價值參照物成新率

資產(chǎn)的尚可使用年限100%?資產(chǎn)的成新率？資產(chǎn)的尚可使用年限+資產(chǎn)的已使用年限

市場售價類比法（因素調(diào)整法）6.時間差異值+功能性差異+資產(chǎn)的

評估價值=參照物售價交易情況差異+…+功能性差異修正系數(shù)參照

物售價+=時間差異修正系數(shù)…++價值比率法(成本

市價法和市盈率法)7.1)成本市價法：(參照物成交價格諦估對象成本資

產(chǎn)評估價值=參照物現(xiàn)行合理成本

2)市盈率倍數(shù)法(被評估企業(yè)相同口徑收益額又參照物企業(yè)市盈

率企業(yè)評估價值=

間接比較法(二)

收益法二、

mR??PJl?r(收益法基本公式：-在評估時點以前的收益是現(xiàn)實收

收益法評估首先需要考慮評估時點，益，不應予以考慮，主要是考慮

評估時點以后的客觀收益，收益需考慮所評資產(chǎn)收益占客觀收益的分

成率或百分比。其次需要考慮收益最后再考慮收益時限，率，收益率

需考慮無風險收益率和風險收益率。收益時限主要考慮資產(chǎn)本身收

益時限和法律或其他制約的收益時限。7

(一)純收益不變

1.收益不變，收益期無限，收益率大于0

AP二r

2.收益不變，收益期有限，收益率大于0

??1AP=1???n)rr(l???

Tn,n)?il?(l)i?(l?lP?A?ii公式中的稱為年金現(xiàn)值系數(shù)，

(P/A,i,n)表示用

ii?A?Pmm)?il?(H??(li)稱為投資回收系數(shù),公式中的

(A/P,i,n)(A/P,i,n)(P/A,i,n)互為倒數(shù)與表示。用3.收益不變，收益期有

限，收益率等于0

P=AXn

(二)純收益在若干年之后保持不變

1.收益若干年后不變，收益期無限，收益率大于0

nFA?i?P=ni)?rr(l+r)(l)(n=in2.收益若干年后不變，收益期有限，

收益率大于0

純收益在t年以后保持不變(t年還是有變化的)

??tFlA?ilP=????tni>t)(l)?()(1+rrlrr???M(三)純收益按等差數(shù)列變化

1.收益按等差遞增數(shù)列遞增，收益期無限，收益率大于0

8

AB?P=zrr

0

收益按等差遞增數(shù)列遞增，收益期有限，收益率大于2.

nBAB1??1?]?)[P=(nn2)l??r)rr((rr1

0

收益按等差遞減數(shù)列遞減，收益期無限，收益率大于3.BA，P=2rr

0

4.收益按等差遞減數(shù)列遞減，收益期有限，收益率大于nBlBA??]??P=()[l

n2n)?r(lr)rr(l?r

(四)純收益按等比數(shù)列變化01.收益按等差比增數(shù)列遞增，收益

期無限,收益率大于AP=sr?

0

收益按等差比增數(shù)列遞增，收益期有限，收益率大于

A1g9229979999

03.收益按等差比減數(shù)列遞減，收益期無限，收益率大于AP=sr?

0

4.收益按等差比減數(shù)列遞減，收益期有限，收益率大于n?7SlA????P=1????

r1*>s229999909

5.已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下，有以下計算公式：？?P1-

P??nn)r?r)?(lrl(??

9

三、成本法

資產(chǎn)的評估價值=資產(chǎn)的重置成本一資產(chǎn)的實體性貶值一資產(chǎn)功能性

貶值一資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值

(―)重置成本(4種)

復原重置成本：A.與評估對象相同的材料B.現(xiàn)時價格水平

更新重置成本：A.不完全相同的材料B.現(xiàn)行價格水平

1.重置核算法

重置成本=資產(chǎn)現(xiàn)行購買價格+運雜費+安裝費+其他費用

2.價格指數(shù)法

重置成本=資產(chǎn)的歷史成本X價格指數(shù)

=資產(chǎn)的歷史成本X(1+價格變動指數(shù))

3.功能價值類比法

(1)生產(chǎn)能力比例法

被評估資產(chǎn)產(chǎn)量?被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本參照物產(chǎn)量

（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

被評估資產(chǎn)產(chǎn)量X）（被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本？參照物產(chǎn)量

X為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)

4.統(tǒng)計分析法

?某類資產(chǎn)賬面歷史成本?被評估資產(chǎn)重置成本=K

K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)

某類抽樣資產(chǎn)的重置成本K=某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本

（）1

（二）實體性貶值（3種）

1.觀察法

資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本X實體性貶值率

=重置成本義（1-實體性成新率）

實體性貶值率（設備有形消耗率）=1一實體性成新率

2.使用年限法

截止至評估日資產(chǎn)實際利用時間?資產(chǎn)利用率=100%截止到評估日資產(chǎn)法定利用時間

實際已使用年限=名義已使用年限義資產(chǎn)利用率

總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限

實際已使用年限,100%資產(chǎn)貶值率=總使用年限

實體性貶值額=重置成本?資產(chǎn)實體性貶值率實際已使用年限？?100%

=重置成本總使用年限

3.修復費用法

費用主要包括零部件更換、修復、改造費用和停工損失等

（三）功能性貶值（2種：超額投資成本和超額運營成本）

1.超額投資成本

功能性貶值=復原重置成本一更新重置成本

2.超額運營成本

?=折現(xiàn)系數(shù)）功能性貶值額（被評估資產(chǎn)年超額運營成本？

功能性貶值額=資產(chǎn)年超額運營成本X（1一所得稅稅率）X

（P/A,rzn）

（四）經(jīng)濟性貶值（2種：直接法和間接法）

11

1.直接法

經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額又。一所得稅稅率）x（P/A,r.n）

2.間接法

經(jīng)濟性貶值額=重置成本X經(jīng)濟性貶值率

資產(chǎn)可被利用的生產(chǎn)能力??x經(jīng)濟性貶值率=1?（）?100%??資產(chǎn)原始設定生產(chǎn)能力??

21

第三章資產(chǎn)評估程序

一、資產(chǎn)評估程序定義

1廣義的資產(chǎn)評估程序開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務前的明確資產(chǎn)評估

業(yè)務基本事項環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報告提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔

管理

n狹義的資產(chǎn)評估程序開始于資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員接受委托，終止于

向委托人或相關當事人提交資產(chǎn)評估報告

二、資產(chǎn)評估通常的基本評估程序

（一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項

1.委托方和相關當事方基本狀況

2.資產(chǎn)評估目的

3.評估對象基本狀況

4.價值類型及定義

5.資產(chǎn)評估基準日

6.資產(chǎn)評估相知條件和重要假設

7.其他需要明確的重要事項

I注冊資產(chǎn)評估師在明確上述資產(chǎn)評估基本事項的基礎上，應當分析

下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評估項目：

A.評估項目的風險

B.專業(yè)勝任能力

C.獨立性

（二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書

31

1.資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托方名稱、住所

2.資產(chǎn)評估目的

3.資產(chǎn)評估對象和評估范圍

4.資產(chǎn)評估基準日

5.出具資產(chǎn)評估報告的時間要求

6.資產(chǎn)評估報告適用范圍

7.資產(chǎn)評估收費

8.雙方的權(quán)利、義務及違約責任

9.簽訂時間

10.雙方認為應當約定的其他重要事項

（三）編制資產(chǎn)評估計劃

1.資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象狀況

2.資產(chǎn)評估業(yè)務風險、資產(chǎn)評估項目的規(guī)模和復雜程度

3.評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點、發(fā)展趨勢

4.資產(chǎn)評估項目所涉及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況

5.相關資料收集狀況

6.委托人或資產(chǎn)占有方過去委托資產(chǎn)評估的經(jīng)歷、誠信狀況及提供資

料的可靠性、完整性和相關性

7.資產(chǎn)評估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗及專業(yè)、助理人員配備情況

（四）現(xiàn)場調(diào)查

（五）收集資產(chǎn)評估資料

1.注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估過程中，應當考慮下列相關信息：

41

A.有關資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料

B.資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息

C.有關資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命和法定壽命信息

D.有關資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力信息

E.資產(chǎn)以往的評估及交易情況信息

F.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息

G.類似資產(chǎn)的市場價格信息

H.賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件

I.可能影響資產(chǎn)價值的宏觀經(jīng)濟前景信息

J.可能影響資產(chǎn)價值的企業(yè)狀況及前景信息

K.其他相關信息

2.執(zhí)業(yè)資產(chǎn)評估業(yè)務中信息的來源

A.收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料

B.收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料

a.市場信息：公開性、直接性

b.政府部門：具有較高的權(quán)威性和可信度，但時效性方面存在問題

C.證券交易機構(gòu)

d.媒體：新聞媒體、專業(yè)雜志等

￡行業(yè)協(xié)會或管理機構(gòu)及其出版物

g.學術出版物

3.鑒定后的資產(chǎn)信息資料可以按兩種標準分類：

A.按可用性原則劃分

51

a.可用性資產(chǎn)信息資料

b.有參考價值的資產(chǎn)信息資料

c.不可用信息資料

B.按信息來源劃分

a.一級信息：未經(jīng)處理的事實

b.二級信息：變動過的信用

（六）評定估算

1.分析資產(chǎn)評估資料

2.恰當選擇資產(chǎn)評估方法

3.運用資產(chǎn)評估方法形成初步資產(chǎn)評估結(jié)論

4.綜合分析確定資產(chǎn)評估結(jié)論

5.資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部符合

（七）編制和提交資產(chǎn)評估報告

1.委托方、產(chǎn)權(quán)持有方和委托方以外的其他評估報告使用者

2.評估目的

3.評估對象和評估范圍

4.價值類型及其定義

5.評估基準日

6.評估依據(jù)

7.評估方法

8.評估程序?qū)嵤┻^程和情況

9.評估假設

61

10.評估結(jié)論

11.特別事項說明

12.評估報告使用限制說明

13.評估報告日

14.評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師簽章

（八）資產(chǎn)評估工作底稿歸檔

三、資產(chǎn)評估程序的重要性

（-）資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務質(zhì)量和

維護資產(chǎn)評估服務公信力的保證

（二）資產(chǎn)評估程序是相關當事方評價資產(chǎn)評估服務的重要依據(jù)

（三）資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師防范職業(yè)風險、

保護自身合法權(quán)益和合理抗辯的重要手段

第四章機器設備評估

一、成本法

評估值=重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值

（一）重置成本的核算（5方面構(gòu)成）

重置成本=設備本體重置成本+運雜費+安裝費+基礎費+進口設備從屬費

I機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發(fā)生的必要的、合理的

直接成本、間接成本和因資金占用所發(fā)生的資金成本、合理利潤和相

關稅費

i直接成本：設備本體的重置成本，以及設備的運雜費、安裝費、基

礎費及其他合理成本

ii間接成本：管理費、設計費、工程監(jiān)理費、保險費等

1.本體重置成本核算（6種）

（1）直接法（2種）適用于通用設備，可以獲得市場信息的

A：市場詢價法（市場現(xiàn)行價格和實際成交價格）

B：使用價格資料（會計憑證等，注意時效性）

（2）重置核算法適用于非標準設備、自制設備

設備本體重置成本=成產(chǎn)成本+銷售成本+利潤+稅金

（3）價格（物價）指數(shù)法（2種）選取分類價格指數(shù)

適用于計算復原重置成本，適應于一些難以獲得市場價格的機器設備

A:定基價格指數(shù)

被估當前月份指數(shù)?歷史成本=設備本體重置成本

基年指數(shù)（購買時）

B:環(huán)比價格指數(shù)

81

om“設備本體重置成本=歷史成本？（P?P?????P）mC：價格變動率法

?（賬面價值?設備現(xiàn)行重置成本=價格變動率）設備的加權(quán)投資成本=現(xiàn)行重置成本?已使

用年數(shù)??現(xiàn)行重置成本=?加權(quán)投資成本設備的加權(quán)投資年限尚可使用年限?100%成新率

=加權(quán)投資期限+尚可使用年限

（4）綜合估價法（適用于非標準設備）

主材費非標準設備的設計費率+主要外購費用）？（1+成本利潤率）？（重

置成本=（1+）成本費用率非標準設

備的生產(chǎn)數(shù)量

主材料消耗量含稅市場價？（主材費用=?）增值稅稅率1+主材料

利用率含稅市場價？）？（主要外購件的數(shù)量主要外購費用=增值稅稅率1+

（5）重量估價法（適用于材料單一、制造簡單、技術含量低的設備）

重置成本=設備的凈重X綜合費用率X調(diào)整系數(shù)+合理利潤

（6）指數(shù)估價法（適用于特定設備，化工設備或石油設備）

X被估設備生產(chǎn)能力???參照物設備的價格重置成本=??參照物設備生產(chǎn)能力?？

ln（RC/S）?xln（A/A）x?ln（RC/S）/ln（A/A）X為規(guī)模指數(shù)222⑵2.運雜費（根據(jù)設

備的生產(chǎn)地點、使用地點以及重量、體積、運輸方式，根據(jù)鐵路、公

里、船運、航空等部門的運輸計算標準計算）

?運雜費=進口設備到岸價（國產(chǎn)設備原價）國內(nèi)運雜費率

3.安裝費

?安裝費率安裝費=進口設備到岸價（國產(chǎn)設備原價）

4.基礎費（建造設備基礎所發(fā)生的人工、材料、機械費和全部取費）

91

?基礎費率基礎費=進口設備到岸價（國產(chǎn)設備原價）

5.進口設備從屬費用

（1）海運費（遠洋5%—8%,近洋3%—4%）

海運費=設備離岸價X海運費率

（2）海運保險費（0.4%左右）

海運保險費=（設備離岸價+海運費）X保險費率

（3）財務費用（取價基數(shù)為貨價人民幣數(shù)，0.4%—0.5%）

財務費=設備離岸價（貨價人民幣數(shù)）X費率

（4）外貿(mào)手續(xù)費（取價基數(shù)為設備到岸價人民幣數(shù)，1%—1.5%）

外貿(mào)手續(xù)費=設備到岸價（人民幣數(shù)）X外貿(mào)手續(xù)費率

（5）關稅

關稅=設備到岸價X關稅稅率

（6）消費稅

（關稅完稅價+關稅）？消費稅稅率消費稅=消費稅稅率?1

（7）增值稅（減免關稅，同時減免增值稅）

?增值稅稅率增值稅=（關稅完稅價+關稅+消費稅）

（8）車輛購置附加費

車輛購置附加費=（到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅）X費率

I費用按離岸價（FOB）計算：（FOB:FreeonBoard）

A.海運費B.海運保險費C.財務費（貨價人民幣數(shù)）

II費用按到岸價（CIF）計，算：（CIF:CostInsuranceandFreight）

A.運雜費B.安裝費C.基礎費D.外貿(mào)手續(xù)費（到岸價人民幣數(shù)）

（）2

到岸價=離岸價+海運費+海運保險費

III稅費（費用按到岸價計算）

A.關稅B.消費稅C.增值稅D.車輛購置附加費（到岸價人民幣數(shù)）

（二）、實體性貶值（3種）成新率/貶值率

第I種有形磨損：零部件的幾何尺寸發(fā)生變化

第II種有形磨損：出現(xiàn)腐蝕、老化、生銹、變質(zhì)等現(xiàn)象

1.觀察法（德爾菲法或模糊綜合判斷法）

2.使用年限法（核算實體貶值率）

A.影響機器物理壽命的因素：

a.使用強度b.設備質(zhì)量c.維修水平

B.影響機器經(jīng)濟壽命的因素：

a.設備物理性能b.技術進步速度c.生產(chǎn)產(chǎn)品的市場狀況

3.修復費用法可修復性損耗（經(jīng)濟上可行）和不可修復性損耗

（三）、功能性貶值（2種）

1.超額投資成本

超額投資成本=復原重置成本一更新重置成本

2.超額運營成本

功能性貶值額=資產(chǎn)年超額運營成本義（1—所得稅稅率）X

（P/A,r,n）

（四）、經(jīng)濟性貶值

經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額X（1一所得稅稅率）X（P/A,r,n）

影響經(jīng)濟性貶值的因素：

1.使用壽命縮短產(chǎn)生的經(jīng)濟性貶值

12

2.運營費用提高產(chǎn)生的經(jīng)濟性貶值

年加價收費總金額?電單?價?（實測電耗邛艮額電耗）?年產(chǎn)量？加價倍數(shù)

3.市場競爭加劇產(chǎn)生的經(jīng)濟性貶值

二、市場法

（一）設備的比較因素：

1.個別因素（設備在名稱、型號規(guī)格、制造廠家、技術指標等因素）

2.交易因素（交易數(shù)量和交易動機影響）

3.時間因素（參照物要最接近評估基準日）

4.地域因素（參照物盡可能與評估對象在同一區(qū)域）

（二）市場法常用的調(diào)整方法

1.直接配比法（適用于參照物和評估對象基本相同，需調(diào)整的項目少）

評估值=參照物市場價值?差異調(diào)整

2.因素調(diào)整法

3.成本比率調(diào)整法

三、收益法（單項設備通常不用收益法評估，對于生產(chǎn)線、

成套化工設備等可以使用收益法評估）

i產(chǎn)品年收入?（A/P,iAr?/P?,n）?一.市場售價）11?（:，i

22

第五章房地產(chǎn)評估

一、土地使用權(quán)（房隨地動，地隨房動）

（一）國有土地使用權(quán)出讓（采用協(xié)議、招標、拍賣和掛牌方式出讓）

國有土地使用權(quán)出讓的最高年限按照下列用途確定：

1.居住用地70年

2.工業(yè)用地50年

3.教育、經(jīng)濟、文化、衛(wèi)生、體育用地50年

4.綜合或其他用地50年

5商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

住宅建設用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期

非住宅建設用地使用權(quán)期滿后，如想繼續(xù)使用，需提前1年申請審批

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售、交換或贈與，需要過戶登記）

土地使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使

用者已使用年限后的剩余年限

（三）土地使用權(quán)出租

（四）土地使用權(quán)質(zhì)押（辦理質(zhì)押登記）

（五）土地的特性（2種）

1.土地的自然特性

(1)土地位置的固定性(決定了土地價格具有明顯的地域差異)

(2)土地質(zhì)量的差異性(導致了級差地租的產(chǎn)生)

(3)土地資源的不可再生性

(4)土地效用的永續(xù)性

32

2.土地的經(jīng)濟特性

(1)土地經(jīng)濟供給的稀缺性(供求矛盾)

(2)土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性

(3)土地利用的多方向性(確定土地的最佳用途)

(4)土地效益的級差性

(六)房地產(chǎn)的特性(8種)

1.位置固定性

2.供求區(qū)域性

3.使用長期性

4.投資大量性

5.保值與增值性

6.投資風險性

7.難以變現(xiàn)性

8.政策限制性

I三通一平：通水、通電、通路，平整地面

II七通一平：通上水、通下水、通電、通信、通氣、通熱、通路,

平整地面

III樓面地價和容積率

土地總價格土地單價=樓面地價=容積率建筑總面積建筑物

總面積=容積率土地總面積

二、房地產(chǎn)評估方法（6種）

（一）收益法（適用于有收益的房地產(chǎn)評估，公用、公益性質(zhì)不適合）

42

凈收益=房地產(chǎn)價值______________資本化率無限年限：

??1凈收益?房地產(chǎn)價值=1???n）?r資本化率（1??有限年限：

土地資本化率?土地價值+建筑物資本化率?建筑物價值=綜合資本化率土地價值

+建筑物價值

1.房地產(chǎn)價值（總收益或總費用應該為客觀收益，而不是實際收益）

房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)價值綜合資本化率

房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益一房地產(chǎn)總費用

房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+稅金+保險費

2.土地價值（土地使用權(quán)價格）

（1）空白土地價值（由土地收益評估土地價值）

土地凈收益=土地價值土地資本化率

土地凈收益=土地總收益一土地總費用

土地總費用=管理費+維護費+稅金

（2）土地上有建筑物（2種，由房地產(chǎn)收益評估土地價值）

房地產(chǎn)年總收益=每日每建筑物平方米租金?365日?建筑面積？（1-空房率）房地產(chǎn)年總收

益=每月每建筑物平方米租金?12月?建筑面積？（1-空房率）

A.土地價值=房地產(chǎn)價值一建筑物現(xiàn)值

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成新價一年（折舊費）貶值額X已使用年數(shù)

建筑物重置成新價?殘值建筑物重置成新價？（1-殘值率）==年貶值額使用年限

使用年限

房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益=土地價值土地資本化率B.

52.

建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值X建筑物資本化率（無限年限）

??1建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值?建筑物資本化率?1???n（l?r）??（有限年限）

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成新價一年（折舊費）貶值額x已使用年數(shù)

3.建筑物價值

建筑物價值=房地產(chǎn)價值一土地價值

房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益=建筑物價值建筑物資本化率

（二）市場法

房地產(chǎn)價值=參照物價值?交易情況修正?交易日期修正？房地產(chǎn)狀況修正?容

積率修正?土地使用年數(shù)修正

100（）（）容積率被估土地使用年數(shù)被估P?參照物價值????？（）100100

可比可比

被估宗地容積率修正系數(shù)經(jīng)容積率修正后的價格=可比實例價格？可比實例容積率修正

系數(shù)1?1m）（1+r?土地使用年期修正后地價=可比實例價格1?1n）（1+r

（三）成本法

1.土地價值成本法核算

土地價值=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅金+土地增值收益

2.新建房地產(chǎn)價值

新建房地產(chǎn)價值=土地取得費+開發(fā)成本+利息+利潤+管理費用+銷售稅費

管理費用=（土地取得費用+開發(fā)成本）？管理費率開發(fā)利潤=（土地取得費用+開

發(fā)成本）？直接成本利潤率銷售費用=積算價格?銷售費率

62

n??n??T+r）?開發(fā)成本？（1）投資利息=土地取得費用（地價）（?l+r-L??????

舊建筑物價值評估3.）直線折舊法（1建筑物重置成新價一年貶值

額X已使用年數(shù)建筑物價值=

殘值率）1-?（建筑物重置成新價?殘值建筑物重置成新價==年貶值額使用年限

使用年限

I各結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率一般如下：0%60

年鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：2%50年成混結(jié)構(gòu)一等:

2%50年磚混結(jié)構(gòu)二等：

6%40年破木結(jié)構(gòu)一等：

4%40年磚木結(jié)構(gòu)二等：

3%年40磚木結(jié)構(gòu)三等：0%10年簡易結(jié)構(gòu)：

2）成新折扣法（=重置成本X成新率建筑物價值（四）剩余法（假

設開發(fā)法，適用于待開發(fā)土地）稅金??利潤開發(fā)成本=開發(fā)后的房地產(chǎn)價值??利

息土地價值稅金?利息?利潤??=土地價值預期樓價?建筑費專業(yè)費用?銷售費用

2個途徑）預測房地產(chǎn)的售價（1.）對于出售的房地產(chǎn)，用市場比較

法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總1（價）對于出租的房地產(chǎn)，首先采

用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租（272

具體需要確再采用收益法將出租收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。的凈收益，

定一下幾個要點：B.房地產(chǎn)出租費用水平A.單位建筑面積月租金或

年租金

D.可出租的凈面積C.房地產(chǎn)還原利率

2.估算各項成本費用）估算建筑費用：采用比較法來測算，也可以

采用建筑工程概預（1算的方法來估算）估算專業(yè)費用：包括規(guī)劃、

設計費，建筑費用的一定比率（2）估算資本利息：（3歷??-1）+r開發(fā)

成本？（1土地取得費用（地價）（資本利息=??l+r）-h??????

（4）估算稅金：營業(yè)稅、印花稅、契稅等，以建成后房地產(chǎn)總價的

一定比例計算

（5）銷售費用：以房地產(chǎn)總價或租金的一定比例計算

（6）合理利潤：以地價、開發(fā)費、專業(yè)費三項和的一定比例計算

（五）基準地價修正法（適用于房地產(chǎn)不太發(fā)達的城市）

估待估宗地地價=待宗地所處地段基準地價?使用年限修正系數(shù)，日期修正系

數(shù)？容積率修正系數(shù)?其他修正系數(shù)

1.基準地價的特點：（基準地價具有政府公告的作用）

（1）基準地價是區(qū)域性價格，通常表現(xiàn)為區(qū)片價和路段價

（2）基準地價是土地使用權(quán)價格

（3）基準地價是特定區(qū)域的平均價格

（4）基準地價一般覆蓋這個城市建成

（5）基準地價是單位土地面積的地價

82

（6）基準地價具有現(xiàn)實性，是評估出的特定時點的價格

（六）路線價法（適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等大量土地

的評估）

宗地地價=路線價?深度百分比，臨街寬度？（?）其他條件修正

平均深度百分率=累計深度百分率？標準深度?宗地深度

I常用路線法則

1.四三二一法則

標準深度100英尺，分成四等份每個25英尺，每段分別為路線價的

40%、30%、20%、10%,超過100英尺則需要九八七六法則來補充

9%、8%、7%、6%o

2.蘇慕斯法則（somersrule）

100英尺深的土地，前50英尺臨街占全宗地總價的72.5%

后50英尺占全宗地總價的27.5%

3.霍夫曼法則

100英尺深的土地，最初25英尺臨街占全宗地總價的37.5%

最初50英尺臨街占全宗地總價的2/3

最初75英尺臨街占全宗地總價的87.7%

最后100英尺臨街占全宗地總價的100%

4.哈柏法則

所給深度10（）%=?深度百分率標準深度

三、在建工程評估（3種）

（-）成本法（實際完工量較少）

92

在建工程價值=土地取得費用+專業(yè)費用+建造費用+利潤+稅金

（二）剩余法（實際完工量較少）

在建工程價值=房地產(chǎn)預售價-后期工程成本-后期工程費用-利潤-稅金

式中，房地產(chǎn)預期售價可以采用市場法或收益法評估

（三）形象進度法（工程已經(jīng)完成或接近完成）

在建工程價值=建造完成后的市場價值?工程形象進度百分比。（『折扣率）（實際

建筑工程量-實際安裝工程量）工程形象進度百分比=100%總工量

折扣率的確定應考慮營銷支出、廣告費用和風險收益等因素

I對于停產(chǎn)的在建工程，要查明原因，并要考慮在建工程的功能性及

經(jīng)濟性貶值進行風險系數(shù)調(diào)整

第六章資源資產(chǎn)評估

一、自然資源的分類

（一）按照在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性

資源

1.耗竭性資源：主體是礦產(chǎn)資源，不能再生

2.非耗竭性資源：由環(huán)境要素構(gòu)成，合理開發(fā)利用可以永續(xù)使用

（1）恒定的非耗竭性資源：氣候資源和海洋資源

（2）可再生的非耗竭性資源：生物資源

（3）不可再生的非耗竭性資源：土地資源

（二）從自然資源與人類的經(jīng)濟關系角度，按照資源的性質(zhì)，可劃分

為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源

（三）資源資產(chǎn)的價格一般受到資源的區(qū)位影響

二、森林資源資產(chǎn)評估（4種）

（一）市場法（需三個以上參照物）

林木資產(chǎn)評估價值=參照物單位蓄積量的交易價格?被估林木資產(chǎn)的蓄積

量？林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)?物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)

（二）成本法（適用于幼林評估）

"?5）1=林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)??C（l?林木資產(chǎn)評估價值-“C：過去第t年以現(xiàn)時工價及生產(chǎn)水平

計算的生產(chǎn)成本，主要包括工資、物質(zhì)消耗，地租等，（三）乘U余法（適用于成熟林

木資產(chǎn)的評估）

林木資產(chǎn)評估價值=銷售總收入-木材經(jīng)營成本-利潤+林木再生價值木材經(jīng)營成本=采運

成本+銷售費用+管理費用+財務費用+稅費

（四）收益法（適用于有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)的評估）

13

N（t年時的收入?t年時的營林生產(chǎn)成本）?=林木資產(chǎn)評估價值c）r（l?MN為經(jīng)營期

三、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估（國家所有，國務院行駛所有權(quán)）I

影響礦產(chǎn)資產(chǎn)價值的因素主要包括：礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可

替代程度A.礦產(chǎn)品的供求狀況B.礦床自然豐度和地理位置C.科

技進步D.資本化率E.種）高精度勘察階段（5（一）

采礦權(quán)價值評估方法：貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、可比銷售法探礦權(quán)價值評

估方法：約當投資一貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法、地勘加和法貼

現(xiàn)現(xiàn)金流量法L。?社會平均收益額（年剩余收益額?=采礦權(quán)價值其他稅金?？

資源稅金?年剩余收益額=年銷售收入?年經(jīng)營成本年資源補償費平均利潤率年銷售收入=，

社會平均收益額4項：品味、規(guī)模、價格、差異）2.可比銷售法（規(guī)模調(diào)

整系數(shù)?參照物采礦權(quán)成交價格?品味調(diào)整系數(shù)采礦權(quán)價值=差異調(diào)整系數(shù)價格調(diào)整系數(shù)?？

約當投資一貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法3.1）第一步，根據(jù)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法，

計算新探礦權(quán)的資產(chǎn)收益現(xiàn)值（23

nW?t=Wc）l?r（3T其他稅金?年資源補償費?資源稅金W?年銷售收入?年經(jīng)營成本?1:資產(chǎn)

收益現(xiàn)值W

）第二步，計算愿探礦權(quán)人、新探礦權(quán)人投資現(xiàn)值（2T原探礦權(quán)人

投資現(xiàn)值，可采用重置成本法計算T新探礦權(quán)人投資現(xiàn)值，可采用

貼現(xiàn)法計算一?"K）（l+rt年投資值為第.3）第三步，

計算探礦權(quán)評估價值（TT$?資產(chǎn)收益現(xiàn)值=P=W?TT+T+Tw新原4.重置成

本法技術性貶值系數(shù)）1-地勘風險系數(shù)）？（探礦權(quán)評估值=探礦權(quán)資產(chǎn)重置成本？（1+.?四項費

用分攤系數(shù)）（1+?［（各類探勘實地工作量工作量現(xiàn)行市價）？=4技術性貶值系數(shù)）

（1-（1+風險系數(shù)）？？

綜合研究及編寫報告A.其他地質(zhì)系數(shù)B.四項費用分攤系數(shù)：工地

建筑D.C.巖礦實驗

地勘加和法5.應分配的超額利潤不含勘察風險的探礦權(quán)凈價+

探礦權(quán)評估值=地勘總投資?超額利潤總額應分配的超額利潤=礦山建設總投

資+地勘總投資

種）3（二）低精度勘察階段（（以資源品級價值為基礎的粗估和以

單位國土面積資源價值粗估法1.為基礎的粗估）33

2.地址要素評序法

探礦權(quán)評估值=基礎購置成本x地質(zhì)要素轉(zhuǎn)化的價格調(diào)整系數(shù)

3.聯(lián)合風險勘察協(xié)議法（聯(lián)合風險經(jīng)營協(xié)議條款）

43

第七章無形資產(chǎn)評估

一、無形資產(chǎn)概念和特性

（一）無形資產(chǎn)定義：

無形資產(chǎn)是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實物形態(tài)，能持續(xù)

發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。

（二）無形資產(chǎn)主要評估種類

A.專利資產(chǎn)B.版權(quán)評估（著作權(quán)）C.商標資產(chǎn)D.商譽評估

（三）無形資產(chǎn)和有形資產(chǎn)的根本區(qū)別：

在于有形資產(chǎn)的價值取決于有形要素的貢獻，無形資產(chǎn)的價值取決于

無形要素的貢獻

（四）無形資產(chǎn)成本特性（3種）

1.不完整性：財務制度中的無形資產(chǎn)成本費用一般低于實際成本

2.弱對應性：無形資產(chǎn)成果的出現(xiàn)具有較大的隨機性和偶然性，其價

值并不與其開發(fā)費用和時間產(chǎn)生某種既定的關系

3.虛擬性：無形資產(chǎn)的成本往往是相對的

（五）無形資產(chǎn)功能特征（3種）

1.共益性：一項無形資產(chǎn)可以在不同的地點、同一時間、由不同的主

體所有。有形資產(chǎn)的界定是通過物質(zhì)實體直接界定，而評估無形資產(chǎn)

則需要根據(jù)其權(quán)益界限來確定

2.積累性：無形資產(chǎn)的形成基于其他無形資產(chǎn)的發(fā)展并不斷積累演進

3.替代性：無形資產(chǎn)評估需考慮它的作用期間，尤其是尚可使用年限

（六）影響無形資產(chǎn)評估價值的因素（9個）

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1.無形資產(chǎn)的成本：包括創(chuàng)造發(fā)明成本、法律保護成本、推廣成本

2.機會成本：是指該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、出售后所失去的市場以

及損失收益的大小

3.預期收益：無形資產(chǎn)的價值體現(xiàn)了無形資產(chǎn)所擁有的超額獲利能力

4.使用期限：

A.使用期限的長短，一方面取決于該無形資產(chǎn)的先進程度，另一方面

取決于其無形損耗的大小，其無形損耗程度越低，使用期限越長。

B.考慮無形資產(chǎn)的期限，除了應當考慮法律保護期限外，更主要的是

考慮其具有實際超額收益的期限

5.技術成熟度：科技成果都有一個發(fā)展一成熟一衰退的過程

6.轉(zhuǎn)讓內(nèi)容：無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般包括所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，所有

權(quán)轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)評估值高于使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的評估值

7.無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度：一項無形資產(chǎn)的壽命

期，主要取決于其損耗程度。無形資產(chǎn)價值更新?lián)Q代越快，無形損耗

越大，其評估值越低，因此更新?lián)Q代情況決定無形資產(chǎn)壽命

8.無形資產(chǎn)的市場供需狀況：（2種）

A.無形資產(chǎn)的市場需求情況B.無形資產(chǎn)的使用程度

9.同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的交易方式

（七）無形資產(chǎn)確認的前提（3個前提）

1.確認無形資產(chǎn)的存在：驗證無形資產(chǎn)來源是否合法、產(chǎn)權(quán)是否明確,

經(jīng)濟行為是否合法、有效

2.區(qū)別無形資產(chǎn)種類：確定無形資產(chǎn)的種類、具體名稱、存在形式

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3.確定其有效期限：無形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命和法定壽命

二、無形資產(chǎn)評估方法（3種：收益法、成本法、市場法）

（一）收益法

nnK?R無形資產(chǎn)分成率?無形資產(chǎn)第i年收益??戶?無形資產(chǎn)評估值

ii）1+r）（（］+ri=li=lnnR年的超額收

益無形資產(chǎn)第i??尸無形資產(chǎn)評估值=

ii）rl+r）（1?（無形資產(chǎn)超額收益的確定（4種）

（1）直接估算法（收入增長型和成本費用節(jié)約型）

A.售價增長（銷售量不變，單位成本不變）

R=（P-P）Q（1-T）12

B.產(chǎn)量增長（單位價格不變，單位成本不變）

R=(Q-Q)(P-C)(1-T)iC成本降低（銷售量不變，價格不變）

(1-T)R=(C-C)Q12

（2）差額法

無形資產(chǎn)帶來的超額收益=凈利潤?凈資產(chǎn)總額，行業(yè)平均凈利潤率

（3）分成率法

?銷售收入（利潤）分成率？（1-所得稅率）無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤）

銷售收入分成率=銷售利潤分成率，銷售利潤率

（4）要素貢獻法（三分法：3大要素，管理、技術、資本）

2.無形資產(chǎn)中的折現(xiàn)率的確定

折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率

73

3.無形資產(chǎn)收益期限的確定

（1）法律或合同、企業(yè)申請書分別規(guī)定有效期限和受益年限的，可

按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定

（2）法律未規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請書中規(guī)定有受益年限

的，可按照規(guī)定的受益年限確定

（3）均未有規(guī)定的，預計受益期限可采用統(tǒng)計分析與同類資產(chǎn)比較

得出

（二）成本法（注意扣除實際的功能性貶值和經(jīng)濟性貶值）

（1-貶值率）無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置成本？

1.無形資產(chǎn)重置成本核算（2種：自創(chuàng)和外購）

（1）自創(chuàng)無形資產(chǎn)成本核算（2種）

A.核算法

無形資產(chǎn)重置成本=成本+合理利潤+管理費用+財務費用+銷售費用

B.倍加系數(shù)法（對于投入智力比較多的技術型）

無形資產(chǎn)物化勞動消耗+創(chuàng)造性倍加系數(shù)?活勞動消耗？（1無形資產(chǎn)重置成本=+投資報酬率）

____________________________________________________1?平均風險系數(shù)

（2）外購無形資產(chǎn)成本核算（2種）

?因素調(diào)整+購置費用市場類比法：A.參照物價值B.物價指數(shù)法：

評估時物價指數(shù)?=無形資產(chǎn)賬面價值無形資產(chǎn)重置成本購置時物價指數(shù)

2.無形資產(chǎn)貶值率的估算（2種）

（1）專家鑒定法（有關技術領域?qū)＜易龀雠袛啵?/p>

（2）剩余經(jīng)濟壽命預測法（貶值率=折舊率）

83

已使用年限?=100%貶值率已使用年限+剩余使用年限

（三）市場法

由于無形資產(chǎn)具有的非標準性和唯一性限制了市場法的應用，無形資

產(chǎn)市場法在我國應用條件較少

三、專利資產(chǎn)和專有技術評估

（一）專利資產(chǎn)

1.專利資產(chǎn)的自身特征（4個）

（1）時間性特征：專利的權(quán)利時限與專利的法律保護期相適應

（2）地域性特征：專利法是國內(nèi)法，專利資產(chǎn)只在國內(nèi)受保護

（3）排他性特征：排他性是指法律賦予專利所有人對專利資產(chǎn)一段

時間的壟斷，這是專利獲得超額經(jīng)濟收益的保證

（4）共享性特征：專利權(quán)人可許可多家在同一時間，同時使用專利

2.收益法（無形資產(chǎn)采用收益法情形較多）

“”K?R無形資產(chǎn)分成率?i年收益無形資產(chǎn)第??尸?無形資產(chǎn)評估值11）（l+r（1+r）-g

專利資產(chǎn)折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率

無風險報酬率：一般選取當年的國債利率，換算成復利計算的年利率

風險報酬率=技術風險系數(shù)+市場風險系數(shù)+資金風險系數(shù)+管理風險系數(shù)

法律因素影響度+技術因素影響度+經(jīng)濟因素影響度=專利資產(chǎn)分成率各因素權(quán)重

3.成本法

?因素調(diào)整)1()外購專利資產(chǎn)(市場同類參照物(2)自創(chuàng)專利資

產(chǎn)

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重置成本=研制成本+交易成本+專利費交易成本=技術服務費+交易中的差旅費和管理費+手續(xù)費

+稅金專利費=專利代理費+專利申請費+維護費+證書費+年費

間接成本直接成本+研制成本=其他費用+培訓費+差旅費資料費++咨詢費+協(xié)助費+直接成本=材

料費+工資費+設備費非專用設備折舊費+間接成本=管理費

????貶值率?1+價格變動指數(shù)1?自創(chuàng)無形資產(chǎn)價值=無形資產(chǎn)重置成本？

(二)專有技術(專有技術價值高低取決于其技術水平在同類技術中

的領先程度)

1.專有技術的特點

(1)實用性：專有技術的價值取決于能否在生產(chǎn)實踐過程中操作

(2)獲利性：能為企業(yè)帶來超額利潤

(3)保密性：保密性是專有技術最主要特征

2.專有技術與專利技術的區(qū)別(3種)

(1)專有技術具有保密性，而專利技術則在專利法規(guī)定范圍內(nèi)公開

(2)專有技術的內(nèi)容范圍很廣

(3)專利技術有明顯的法律保護期限，專有技術沒有法律保護期限

(4)專利技術受《中華人民共和國專利法》的保護，對專有技術進

行保護的法律主要有《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國反

不正當競爭法》等

四、版權(quán)評估(著作權(quán))

(-)版權(quán)保護期

1.版權(quán)中作者的署名權(quán)、修改權(quán)、保護作品完整權(quán)的保護期不受限制,

永遠歸作者所有

04

2.公民作品的發(fā)表權(quán)、使用權(quán)和獲得報酬權(quán)的保護期為作者終生至死

亡后50年，若為合作作品至最后死亡的作者死亡后50年

3.單位作品的發(fā)表權(quán)、使用權(quán)和獲得報酬權(quán)的保護期為首次發(fā)行后的

50年

4.電影、電視、錄像和攝影作品的發(fā)表權(quán)、使用權(quán)和獲得報酬權(quán)的保

護期為首次發(fā)表后的50年

5.自然人的軟件版權(quán)，保護期為為自然人終生至死亡后第50年的12

月31日，若為合作至最后死亡的自然人死亡后第50年的12月31

H

6.法人或者其他組織的軟件版權(quán)，保護期為50年，截止于軟件首次

發(fā)表后的第50年的12月31日

7.軟件自開發(fā)完成之日50年內(nèi)未發(fā)表的，本條例不再保護

（二）版權(quán)的特征

1.自動保護原則：作品一旦產(chǎn)生，作者便享有版權(quán)，無論是否登記

2.權(quán)利的多樣性：法律明確規(guī)定的權(quán)利就享有12項，并彼此獨立

3.法律特性：版權(quán)是有時間性和地域性，受法律時間和地域保護

（三）計算機軟件評估方法（計算機版權(quán)受到著作法和專利法的保護）

1.市場法

計算機軟件的價值=參照物價值?生產(chǎn)率調(diào)整系數(shù)?價值調(diào)整系數(shù)

2.成本法（國際上一般使用成本法進行軟件評估）

（1）無形資產(chǎn)評估價值=重置全價一貶值

（2）對于自用軟件、大型專業(yè)軟件、系統(tǒng)軟件，剛開發(fā)還沒有進入

市場的軟件（參數(shù)成本法模型）

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計算機軟件的成本評估值=開發(fā)成本+維護成本開發(fā)成本=每人每月工作量?單位工作量

成本

收益法（適用于已經(jīng)生產(chǎn)并投放市場的通用軟件）3.強無形資產(chǎn)的銷售

收益或購入收益??戶無形資產(chǎn)評估值=（1+r）

w五、商標資產(chǎn)評估（注冊商標專用權(quán)評估）

（-）商標的經(jīng)濟權(quán)利

1.排他專用權(quán)（獨占權(quán)）：未經(jīng)允許禁止他人使用

2.轉(zhuǎn)讓權(quán)：將商標轉(zhuǎn)讓給他人

3.許可使用權(quán)：通過合同允許他人使用

4.繼承權(quán)：交給指定的繼承人繼承

（二）商標的法律狀態(tài)

1.只有注冊的商標才具有經(jīng)濟價值

2.商標的失效條件（5種）

A.在我國，注冊商標的有限期是10年，10年屆滿如果沒有申請延續(xù)，

則商標的注冊將被注銷，商標權(quán)失效

B.自行改變注冊商標的

C自行改變注冊商標的注冊人名義、地址或者其他注冊事項的

D.自行轉(zhuǎn)讓注冊商標的

E.連續(xù)3年停止使用的

3.商標的地域性：地域范圍對商標權(quán)的價值有很大影響

（三）商標評估主要是運用收益法（歷史上的經(jīng)營業(yè)績是采用收益法

評估商標資產(chǎn)價值的基礎依據(jù)）

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商標評估可分為商標資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估和商標許可價值評估

六、商譽評估

（-）商譽在資產(chǎn)評估中的含義

商譽是指企業(yè)所有無形資產(chǎn)扣除各單項可確指無形資產(chǎn)以后的剩

余部分，商譽的評估方法有兩種：

（二）商譽的特性（4點）

1.商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開出售

2.商譽是多項因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽的個別因素，不能以

任何方法單獨計價

3.商譽本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企

業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值

4.商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值

（三）商譽