房地產界首東城路項目行銷整合推廣方案樣本

界首東城路項目行銷整合推廣方案序言：房地產市場競爭日趨白熱化，主觀開發(fā)模式、自然銷售方法已不能適應市場，同時盲目標項目開發(fā)性定位，無疑帶來巨大市場經營風險；當今房地產開發(fā)企業(yè)，更愿意借用“外腦”，在猛烈市場競爭環(huán)境下，經過[專業(yè)地產行銷機構]對項目進行全方位整合、定位、包裝，充足把握消費趨向，透悉消費心理，基于實際、實施創(chuàng)新行銷理念，使您開發(fā)項目勝戰(zhàn)定江山！[善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前]全程行銷整合推廣是從房地產項目開發(fā)前期入手，其成效直接影響到投資項目標市場成敗，市場價值實現。我們經過對界首市經濟、文化、房地產市場特征充足分析，和項目現實狀況細致考究，周圍樓盤縝密調查，目標用戶行為特征正確把握基礎之上，并努力從最大程度縮短銷售周期和盡可能實現項目市場價值最優(yōu)化標準出發(fā)，制訂出[開源節(jié)流、品牌銷售、整合推廣、過程致勝]整體【行銷整合推廣方案】，快速完成本案銷售工作。本方案要旨第一部分：市場分析篇

一、界首市房地產市場綜述

（一）、界首市綜述

界首市在安徽省西北部，地處黃淮平原，總面積667.3平方公里，人口72萬，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，是皖西北關鍵商埠和門戶，安徽省綜合經濟十強縣市之一。

[界首歷史]

界首1947年解放設市，1953年撤市建縣，1989年撤縣復市。

[界首交通]

市區(qū)距大京九鐵路樞紐之一阜陽站和阜陽機場僅60公里，漯阜鐵路穿境而過，公路和104、105、106國道相連，水路由潁河入淮河匯入長江。市內電力、道路、通訊事業(yè)發(fā)達，人民路、中原路兩條貫穿市區(qū)交通主干線。

。[功效配套]

環(huán)境優(yōu)美。寶蘭商城、貴源商城、招商大廈、購物中心、華聯超市等商業(yè)網點。光武小百貨市場、陶廟鎮(zhèn)山羊市場、鴨王尼龍繩市場、廢舊塑料市場名揚全國。

[經濟發(fā)展]

據統計整年實現中國生產總值29.4億元。完成農業(yè)總產值14.6億元。農業(yè)結構調整力度加大，畜牧業(yè)產值占農業(yè)總產值比重達36.6%，比上年提升5.6個百分點，水產品產量同比增加2.3%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)增加6.9%。年勞務輸出收入3億多元。國有及規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產值7.22億元，產品銷售率較上年提升1.6個百分點，完成技改投入1.18億元，實施技術改造項目8個，開發(fā)新產品26個。財政收入1.018億元，比上年略有下降，財政支出2.12億元，增加4.8%。完成社會消費品零售總額14.7億元。年末金融機構存款余額25.8億元，貸款余額18.25億元，分別增加18.4%和6.9%。

[生活水平]

全市城鎮(zhèn)職員年平均工資7225元，增加1.2%。農民人均純收入2171元，下降5.8%。社會保障體系深入完善，全市共有12400人參與養(yǎng)老保險，支付離退休人員養(yǎng)老金1560萬元，社會化發(fā)放率達成100%，發(fā)放失業(yè)救助金18.9萬元，已登記失業(yè)人員按時足額領取了失業(yè)保障金。

（二）、界首市房地產市場綜合分析

[市場概論]

界首市伴隨市場經濟不停發(fā)展，帶動了房地產業(yè)、文化教育事業(yè)、市政配套設施建設等方面進步；但因為近幾年市內各大支撐型企業(yè)經濟調控出現不一樣程度問題，造成界首市和其它相關城市比較處于欠發(fā)展階段。

[市場特征]

房地產市場發(fā)展遲緩，據敝司最新調查數據表明：界首市還未有相對較為正規(guī)商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，現有市場商業(yè)體系比較混雜，居住環(huán)境落后，物業(yè)價格反差很大，物業(yè)市場價值表現不客觀、不顯著，從很多原因能夠反應出該市房地產市場價格組成和客觀市場不相吻合，產品價值表現還占據著相當主觀能動性——市場還不是唯一衡量該地域物業(yè)價值砝碼。[物業(yè)分布]

老城區(qū)仍然是眾多項目開發(fā)選址關鍵，界首市因為還沒有形成規(guī)模型城市，城區(qū)覆蓋范圍有限，物業(yè)較集中于市中心，以人民路、中原兩條東西市區(qū)交通要道為中軸，其中人民路道路兩側物業(yè)居多，商業(yè)較為密集，物業(yè)價格位居市區(qū)榜首。市中心集聚了太平街服裝市場、貴源商貿服裝市場、新世紀商城（建設中）、金全部商城等一批商用一體物業(yè)。

[市場建設]

，界首市將深入完善太平街服裝市場、東城農貿市場、南方家俱廣場等專業(yè)市場配套設施建設，加緊實施東城路商業(yè)街、東太平街商城、新世紀商城、金全部商城等一批商業(yè)設施建設。加緊小型超市、連鎖店發(fā)展并逐步向農村延伸。從大建市場轉向建大市場，對全市商業(yè)網點和專業(yè)市場進行合理計劃布局，做到歸行就市。關鍵發(fā)展?jié)}南農副產品交易市場，西城糧油、服裝、家電市場，東城建材、家俱、農機具市場，城北醫(yī)藥批發(fā)、配送市場，逐步形成優(yōu)勢互補、相互帶動市場群體。

二、界首市住宅市場分析

據此次市場調查，現在界首市住宅情況相對低下，多數為早期建筑，在整體物業(yè)計劃、設計合理性實施上，基礎處于空白；住宅物業(yè)仍停留在“滿足居住者有其屋狀態(tài)”，對現代居民居住生活性和舒適度等方面考慮嚴重不足。

[住宅現實狀況]

該市住宅市場和其它城市有著顯著區(qū)分。截止現在，除在建[寶蘭小區(qū)]外，純居住型物業(yè)近乎于零；現有住宅和商業(yè)鋪面合為一體占據相當份額，如金太陽商城、新世紀商城、金全部商城等均為集居住、商業(yè)市場為一身綜合性物業(yè)。顯然這對于居家所追求舒適、安寧生活環(huán)境和享受生活欲望是相違反。某種程度上反應了該市房地產市場不成熟、不完善。

[住宅價格]

物業(yè)價格是一個地域房地產市場發(fā)展情況反應，同時也是衡量當地居民消費能力尺度。從市場數據得出結論，現階段該市住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。關鍵分為三個層次：[1]、一級地段——市中心關鍵位置——住宅銷售均價：950元/㎡-1200元/㎡

[1]、二級地段——市中心邊緣位置——住宅銷售均價：850元/㎡-1000元/㎡

[1]、三級地段——和城市接壤位置——住宅銷售均價：750元/㎡-900元/㎡。

[住宅品質]

對于次級商業(yè)城市經濟發(fā)展、經濟收入提升，標志著消費水平將有所上升，住房做為一次大消費支出，有別于通常商品投入關注度，她們愈加重視居住產品品質，其內容包含：小區(qū)計劃、交通、建筑質量、產品布局分配和物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而界首市現在居民住宅基礎無小區(qū)計劃人性化可尋，對居住環(huán)境考究甚少，包含到產品本身缺乏功效合理，采光、通風等細微原因也不能有效實現。

三、界首市商業(yè)地產市場分析

[商業(yè)市場總體特征]

商業(yè)地產關鍵從專業(yè)商業(yè)市場和混合商業(yè)市場兩個方面展開，界首市當下商業(yè)地產市場較為淡薄，，關鍵表現在兩個方面：

第一、缺乏規(guī)模型、專業(yè)型大型商業(yè)市場支撐市中心區(qū)域（老城區(qū)）內已成型僅有貴源商貿中心（服裝市場）和在建金全部商城、新世紀商城；除華聯超市外，無成規(guī)模百貨商場、大賣場、批發(fā)市場和品牌專營市場。

第二、以零碎型商業(yè)鋪面為主，商業(yè)熱度無法提升因為沒有專業(yè)、大型商業(yè)市場，不能聚集一定人氣，市場價值就極難表現，加之市場壓力大，不能形成商業(yè)氣氛，從而造成很多沿街門面出現滯銷或空置尷尬商業(yè)局面。

[商業(yè)市場綜合分析]

市場類別項目名稱地理位置銷售價格

集中市場貴源商貿中心人民路和大橋北路交叉口東北租賃：40元/㎡/月（兩層，早建）

金太陽商城人民路和解放路交叉口西南銷售均價：6000元/㎡（單層）

金全部商城人民路和健康路售價：10000元/㎡（雙層）

新世紀商城人民路中段未開盤

零碎市場市府廣場周圍門面租賃：10元/㎡/月（單層，早建）租賃：20元/㎡/月（單層，新建）

人民路和解放路交叉租賃：60元/㎡/月

人民路和文昌路交叉租賃：10元/㎡/月

中原路和健康路交叉租賃：14元/㎡/月（雙層）

中原路和解放路交叉租賃：10元/㎡/月（單層）

從統計表中能夠顯著看出，市中心區(qū)域價格要遠高和市邊緣區(qū)域，零碎市場和集中型市場也形成差距，這也就是人氣價值是商業(yè)價值最直觀表現；市民消費駐足重心仍在中心區(qū)域，要經過相當程度上市場引導方能逐步轉移其消費觀念；其次良好路段，交通網絡發(fā)達，也是提升商業(yè)價值關鍵。

四、界首市房地產市場前景估計析

基于宏觀環(huán)境影響，中國房地產業(yè)發(fā)展迅猛，關鍵表現在房地產整體素質提升及對應市場價格不停上揚，必將帶動地方經濟、房地產業(yè)。就界首市現實狀況，經濟發(fā)展緩慢，房地產市場發(fā)展還沒有達成城市建設應有空間，根據經濟建設正常軌道，伴隨建設步伐加緊，市民經濟收入不停增加，該市房地產市場將蘊藏著巨大發(fā)展廣度；但這必需依附于市計劃建設正常軌跡、對外經濟往來、招商引資力度加大。從界首市政府匯報會上得悉，該市各個方面均取得了顯著成效，將加大市政計劃建設、招商引資，形成對內對外快速同時市場發(fā)展戰(zhàn)略。對于界首這么次級城市來說，房地產業(yè)才真正開始起步。第二部分：地塊綜合素質分析一、項目概況項目暫定名[界首市東城路項目]。地處安徽省界首市東區(qū)，建設場地在人民路（東西方向）、東城路（計劃中）、中原路（東西方向）交匯?？傮w規(guī)模龐大，實施分期開發(fā)戰(zhàn)略，一期項目擬建住宅和商業(yè)鋪面。

中原路、人民路直接貫穿其中，道路寬廣，東城路準備冠名興建，地塊毗鄰界首市廣電大樓（在建），距界首市市政府約300米，周圍分布機關單位、金融系統（中國農業(yè)銀行）、市政府廣場，地段發(fā)展?jié)摿︼@著。二、項目地塊SWOT分析

（一）、優(yōu)勢（S）：1-地段發(fā)展契機顯著，新城關鍵版塊

依據界首市整體計劃布局，以人民路、中原路為關鍵發(fā)展趨勢是原因之一；且現在整個市區(qū)西面、東面和南面已經沒有充足發(fā)展空間，城市東拓已成肯定，當地塊無疑成為新城區(qū)關鍵，伴隨各類機關、企業(yè)、服務體系逐步落實和完善，必將帶動本案地塊價值和產品價值。

2-項目地塊規(guī)模優(yōu)勢

項目占地面積大，預建總面積位居界首現有物業(yè)前例，規(guī)模效應可有效引導和促進消費者對居住、投資經商欲望和能動性，同時也有利于品牌價值推進。

3-企業(yè)經營品牌優(yōu)勢

“法姬那”做為貴司優(yōu)勢企業(yè)經營品牌，能夠有效帶動關聯品牌經營業(yè)主進入，增強商業(yè)投資者投資欲望，輕易形成品牌連鎖，提升商業(yè)檔次。

4-道路寬廣、通暢

人民路、中原路是該市區(qū)關鍵主干道，均經過本案；另外，火車站、國道鄰近咫尺，道路闊達，對外出行方便。（二）、劣勢（W）：

1-市政配套不健全

項目周圍基礎無日常所需生活配套設施，如學校、醫(yī)院、菜市等，外部條件不足，將會干擾消費者購置欲。

2-無公交車輛通行市區(qū)

因為地方經濟發(fā)展緩慢原因，該市現在只有1路公交車通行，不經過本案，給本案一般消費居民、投資者進入市區(qū)帶來不便。3-周圍感觀不好，影響消費意識

項目東、南、北三個方向均為田地，對于一個發(fā)展較成熟城市來說，生活居住郊區(qū)化以逐步形成，是利好原因；而相對落后城市——界首，因她們擇居觀念依舊停留在以市中心、以最熱鬧氣氛為居住環(huán)境時候，顯然本項目不是她們理想安居場所。（三）、機會（O）：

1-城市缺乏高品質物業(yè)

據調查發(fā)覺，整個界首市基礎沒有大型規(guī)模小區(qū)、品質物業(yè)；且物業(yè)形象、配套落后，對本案新形象、新產品推出是一大利好原因。

2-行銷策劃之項目利器

猛烈房地產市場競爭決定了除了項目原有優(yōu)勢資源利用外，行銷策劃無疑已成為當今項目開發(fā)推廣營銷利器。所以，以超前決議意識，以科學態(tài)度研究“供給----需求”，便能夠搶占“先機”。

3-新城計劃建設帶動

本項目可依靠新城建設實施市場發(fā)展優(yōu)勢，如現有市府廣場美化，商業(yè)設施、生活配套完善等，以實現項目標連動價值。

4-項目本身價值提升

豐富和完備項目本身功效配套：如道路、學校、交通設施、醫(yī)院等，提升產品品質，就更能發(fā)揮優(yōu)勢，實現本項目物業(yè)潛在價值，最大化兌現產品價值。

（四）、威脅（T）：1-傳統消費心理障礙

項目周圍現在比較空曠，人氣較差，這對于久居市區(qū)居民和投資者——傳統居住觀念影響、選擇投資環(huán)境氣氛，有著不可逾越心理障礙，畢竟該區(qū)域還處于發(fā)展階段，她們關注很多是現實狀況。

2-市場競爭，客源分流

現在浙江、江蘇等地開發(fā)商已在該市掀起了圈地熱，“金太陽商城”、“新世紀商城”、“金全部商城”等新建物業(yè)分流了本案相當一部分目標用戶。

3-首期先建商業(yè)鋪面，極難吸引人氣

主因地塊偏離城市中心，市區(qū)居民消費意識不強，不能形成人流量，對商業(yè)部分現推勢必有一定難度。

4-首期產品定價過高，市場接收度低

很多大中型城市案例表明，大型項目標贏利關鍵是在中期或后期，前期關鍵以“中低價位、高姿態(tài)”入市，吸引消費，形成氣氛，樹立品牌。相反一味追求成本利潤回收，反而影響資金回籠和收益價值最大化，同時給項目去化造成風險。三、總結從市場調研分析結果、本項目標優(yōu)劣勢比較，即使本項目地段含有良好發(fā)展?jié)摿Γ隙ㄒ袝r間和過程制約，項目匱乏對應生活氣氛和商業(yè)氣氛，生活配套、基礎設施微弱，無疑是本案最大阻力；反之，本項目若能在產品創(chuàng)新、小區(qū)品質提升、宏觀條件配合和價格策略上取勝話，將會有效降低銷售風險性和困難度。所以本案關鍵就是尊重市場、豐富本身功效，整合和項目相關多種要素。追求產品供給----需求完善性，使項目達成預期市場期望值。

第三部分項目開發(fā)戰(zhàn)略性思索

一、項目開發(fā)戰(zhàn)略和城市計劃發(fā)展

房地產開發(fā)和城市建設計劃緊密關聯，因為本案在界首市計劃中新城區(qū)，地塊尚處于未開發(fā)狀態(tài)，怎樣協調好城市計劃和房地產開發(fā)關系，對本案有著主動而關鍵意義。

（一）總體指導思緒：1、東城路地塊開發(fā)需要緊密結合界首未來城市發(fā)展計劃

2、經過對東城路地塊開發(fā)加速和帶動界首城市化進程

（二）界首市未來城市計劃方向：

在界首市未來版圖計劃中，圍繞市政府為關鍵城市計劃已初步定型，以東升路為城市中心主干道新城區(qū)計劃將逐步替換以人民西路為中心老城區(qū)計劃?，F在老城區(qū)人口密度過高，交通、環(huán)境壓力過大，致使城市品位一直難以提升。城市東移是界首市未來發(fā)展關鍵方向，怎樣做到老城區(qū)到新城區(qū)過渡將是一項長久而艱巨任務。

東城路緊鄰新城區(qū)中心地帶，作為未來新城區(qū)關鍵干道之一，在地理位置上有著主動而顯著戰(zhàn)略意義，所以東城路地塊開發(fā)戰(zhàn)略應做到“高屋建瓴”,在城市計劃大方向中尋求更合理發(fā)展定位。

（三）項目開發(fā)需要城市建設加以配合：

1-統一計劃、統籌安排，促進住宅和公用設施建設同時發(fā)展。

[1]交通及基礎設施。調整完善交通體系，改善基礎設施條件，避免建設和管理滯后。

[2]生態(tài)環(huán)境保護計劃。綜合計劃綠化隔離地域、水系、限建區(qū)、林帶等生態(tài)保護區(qū)域。居住生活區(qū)應該加強生態(tài)建設，保持生態(tài)平衡；對現有地形、地物要進行合理地利用和改造，同時要建設足夠綠地。

2-新城區(qū)建設不僅要重視塑造界首現代化城市形象，更要提升新城區(qū)生活質量和環(huán)境質量。

新城區(qū)建設必需突出人居環(huán)境營造，以其優(yōu)美環(huán)境、完善基礎設施、便捷交通和價格優(yōu)勢，吸引成城市區(qū)人流。另外確立一套高標準建設指標，如人均住房建筑面積、人均公共綠地面積、人均醫(yī)療配套設施面積等等，并依據此指標體系對新城建設嚴格控制，使新城區(qū)城市環(huán)境和生活質量得到提升。

（四）項目開發(fā)戰(zhàn)略思索：

1、針對地塊現實狀況，有效利用內外部資源，為項目標運作積聚人氣。

2、經過東城路物業(yè)形象改觀和地塊人氣聚集，有效提升地塊市場競爭力；

3、必需對現有地塊開發(fā)進行合理布局計劃，確定計劃實施方案，最大化提升項目標市場價值；二、資源有效整合和項目價值提升

基于本案戰(zhàn)略性思索，地塊價值提升應做到資源高度整合：

（一）市政府文化廣場對本案影響尚不容忽略。

離本案較近市政府廣場是界首市已成型文化休閑廣場，其功效還未得到有效發(fā)揮，現在人流量不大、人氣不足，景觀、功效計劃設置有待完善。市政府廣場作為娛樂休閑重場場所，含有聚積人氣優(yōu)勢，在后期經過政府行為加以推廣，擴大廣場影響力，在良好形象帶動下，以點輻射面，帶動周圍發(fā)展和形象價值提升。

（二）“法姬那”品牌優(yōu)勢有效利用

現在貴司有意將東城路路名命名為“法姬那大道”，基于此，敝司認為能夠以此為契機，發(fā)揮“法姬那”品牌連鎖效應，計劃建設以“法姬那”品牌命名商業(yè)廣場、“法姬那”品牌旗艦店等。結合后期市場運作，經過政府行為推廣和媒體宣傳，從而達成以較強品牌優(yōu)勢和影響力帶動當地塊開發(fā)。

（三）有效利用政府資源，優(yōu)化投資環(huán)境，增強市民對新城區(qū)認同

政府相關部門需要確定“界首新城區(qū)”發(fā)展計劃方向并適時加大宣傳力度。對于新城區(qū)計劃，政府應出臺對應優(yōu)惠政策和具體方法，來吸引商客投資；堅持計劃先行，不停強化規(guī)范調控引導作用。通對對新城區(qū)進行科學功效劃分和風格設計，增強了新城區(qū)吸納功效和承載能力。同時，引導廣大市民主動參與城市計劃，經過媒體公告、計劃展覽等方法，使市民廣泛關注新城區(qū)，提升受眾關注度。

三、本案開啟成功關鍵原因

因為現在項目地塊周圍市場氣氛不濃，市場價值不顯著，地塊不成熟性造成城市東西發(fā)展顯著差異化。現在在此基礎上，開發(fā)居住區(qū)和商業(yè)物業(yè)存在著較大市場風險，同時也應看出，項目地塊市場潛力仍有著較大培育空間。

所以，怎樣有效聚積人氣和合理計劃開發(fā)地塊，將是本案開啟成功關鍵。

第四部分：本案目標消費群體鎖定及其分析一、目標消費群體定位從項目本身出發(fā)，結合界首市經濟收入、政治文化、消費特征；并經過對整個界首市房地產市場綜合分析，物業(yè)認真、謹慎調查研究，敝司認為本案主流目標消費群定位為：

【界首市中高級收入群體和中高級投資人士】

二、目標消費群體細分

產品A—住宅目標用戶

[1]-一類目標用戶：國家公務員、金融、IT、新聞媒介工作者

這類消費群體多為界首市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，她們有固定經濟收入起源、工作相對穩(wěn)定。因界首市區(qū)現在沒有上檔次或生活質量很好住宅，尋求愈加好生活空間群體。

[2]-二類目標用戶：二次置業(yè)者或私營業(yè)主

這類用戶有一定經濟收入，多為私營業(yè)主，分布在離本案道路較通暢、便捷區(qū)域；二次置業(yè)者也是本案消費群體之一，她們現多居于市內，但對現在住房不是很滿意，有想經過現有房屋租賃或出售來換取新房欲望。

[3]-三類目標用戶：一般工薪階層

關鍵為市內通常工薪階層，以工資為關鍵收入，工作相對穩(wěn)定，現代化生活小區(qū)是她們所向往理想生活方法。

產品B—商業(yè)鋪面目標用戶

[1]-一類目標用戶：實力型投資企業(yè)或個人

1、重視本案規(guī)模所帶來巨大人氣，消費量大且比較集中；

2、物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿Γ休^高升值空間和投資回報率，這類投資者多為當地或少許外地投資客商，經營含有品牌趨向和檔次標準。

3、這部分消費群經濟實力較強，收入相對豐盈，資金周轉比較靈活，依據本身情況自己經營或是以高價租賃方法進行運作。

[2]-二類目標用戶：品牌連鎖店

界首市現有品牌連鎖店甚少，對于一個城市來說顯然是微不足道，本項目標確立，勢必吸引省內外品牌連鎖店投資者，這部分消費群體更重視物業(yè)所帶來商業(yè)氣氛，眼光長遠，選擇正規(guī)店面，面積通常在100-200㎡左右商業(yè)鋪面。

[3]-三類目標用戶：零碎性投資業(yè)主

多為本市區(qū)原有小商販，有自己店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別，關鍵經營小百貨、零售、美容美發(fā)、干洗店之類，旺市區(qū)經濟投入比較高，有足夠人流量大中型小區(qū)是她們最適合選擇。

【小結：】

鑒于項目標現實狀況，須有效地弱化產品劣勢、強化延伸優(yōu)勢，在整體營銷策略制訂上，以迎合目標消費者需求，將成為我們網羅本案目標消費群體關鍵手段。

第五部分：項目開發(fā)專題定位及地塊計劃提議一、項目開發(fā)專題定位

經過開發(fā)專題定位，明確項目地塊開發(fā)方向和思緒，為項目標實質性運作提供策略性指導。在深入分析地塊特征和正確把握界首市房地產市場基礎上，敝司將項目地塊開發(fā)專題定位為：

【界首市東部“造城運動”】

在上述開發(fā)思緒引導下，圍繞以“新城市主義”為開發(fā)根本確定項目地塊整體計劃提議。

二、項目市場定位

每一個成功占領市場產品，其正確市場定位是發(fā)明銷售佳績關鍵之所在。

（一）住宅部分：

本案住宅部分市場定位應針對現在界首市住宅市場發(fā)展滯后，有效需求不足現實狀況，以刺激廣大市民購房需求，聚集人氣、提升地塊價值為目標。鑒于此，敝司經過深入研究和分析，確定以下含有市場可行性定位：

【界首市首座大型高品質健康生活小區(qū)】

（開創(chuàng)城市住宅開發(fā)之先河，表現開發(fā)規(guī)模、品質，為居者提供舒適人居環(huán)境）（二）商鋪部分：

商鋪部分是當地塊開發(fā)關鍵部分，它開發(fā)成功，將是本案開發(fā)贏利關鍵之所在。因為區(qū)域版塊不成熟性，城市東西發(fā)展存在較大差異化，針對本案商鋪部分定位，敝司認為要在正確把握市場前提下，最大化提升商鋪市場價值，挖掘商鋪發(fā)展?jié)摿?，將進行以下定位方向：

【界首市首座高級商業(yè)步行街】

（商業(yè)人氣聚集地，城市新城區(qū)商業(yè)物業(yè)典范）三、項目地塊計劃提議

項目地塊為東城路全段，北以新陽路為界，南以順河街為界，全長1600余米。前期確定開發(fā)中原路至翠園路一段，總長700余米，沿街東西商鋪進深各22米。

（一）地塊分布：

●A地塊

位置：人民路和東城路交叉口東南角，

占地150畝

●B地塊

位置：人民路和東城路交叉口西南角

●C地塊

位置：人民路和東城路交叉口西北角，

占地10余畝

●D地塊

位置：人民路和東城路交叉口東北角

●東城路兩側沿街商鋪

（二）地塊計劃提議：

●A地塊

計劃建設大型純居住小區(qū)

●B地塊

計劃建設住宅相關生活配套設施

包含：購物及服務區(qū)、綜合服務功效區(qū)、家政服務功效區(qū)、裝修建材服務功效區(qū)

●C地塊

計劃建設大型購物廣場，引入著名品牌百貨連鎖企業(yè)；

●D地塊

計劃建設三星級標準灑店

●C地塊、D地塊——中原路沿街商鋪

計劃建設界首市（法姬那）商業(yè)步行街

其中C地塊——中原路沿街商鋪，擬計劃建設服裝、鞋帽專區(qū)

其中D地塊——中原路沿街商鋪，擬計劃餐飲、娛樂專區(qū)

四、項目開發(fā)思緒和風險分析

鑒于地塊現實狀況和區(qū)域經濟不發(fā)達性，考慮到項目投入資金及市場開發(fā)風險性，敝司認為對本案現有地塊開發(fā)思緒應遵照以下標準：

[1]在發(fā)掘潛力基礎上，最大化提升項目價值

[2]避免盲目開發(fā)，降低開發(fā)成本和市場風險

[3]堅持策略致勝，有計劃、有次序地進行開發(fā)

就此，針對本案提出以下開發(fā)思緒，供貴司參考：

（一）開發(fā)思緒1——住宅先行（二）開發(fā)思緒2：——商鋪先行（三）開發(fā)思緒比較和風險分析

結合地塊發(fā)展滯后、暫無人氣現實狀況，本案開發(fā)思緒要切實落實“有效聚積人氣和合理計劃開發(fā)地塊”開發(fā)戰(zhàn)略。綜合分析兩種開發(fā)思緒：

開發(fā)思緒1，講究開發(fā)整體策略性，有效地落實了開發(fā)戰(zhàn)略，強調以住宅先行來帶感人氣快速提升，輔以開發(fā)部分商鋪，以規(guī)模型小區(qū)、大型購物廣場、高級酒店來整體改觀地塊物業(yè)形象，最終整體開發(fā)商鋪，從而達成吸引商客投資，做到商業(yè)銷售價值最大化目標。

開發(fā)思緒2，主張先計劃建設大型購物廣場、商業(yè)街、酒店，再行開發(fā)住宅，經過商業(yè)大范圍建設全方面帶動地塊升值。

【風險比較】

1、因為本案商業(yè)體量大，商業(yè)開發(fā)成功于否，直接關系到本案開發(fā)贏利。商業(yè)物業(yè)成功開啟需要足夠人氣帶動，所以，在開發(fā)過程中切不可急于冒進，回避市場現在發(fā)展現實狀況。

2、針對商鋪存在較大風險性，開發(fā)思緒1做到了有效聚集人氣，弱化了項目開發(fā)風險目標。

3、思緒2在后期實施中無法做到風險有效分散，投放市場后商業(yè)鋪面銷售難度十分巨大。

【結論】

敝司認為項目標開發(fā)應確定以思緒1為主體開發(fā)思緒，進而制訂項目標具體實施方案，確保項目投入市場可實施性。

第六部分：項目運作實施提議

此部分關鍵是針對地塊現有住宅和商鋪兩種產品提出具體實施提議。

一、住宅開發(fā)實施提議

本案住宅開發(fā)關鍵應放在A地塊上，在明確住宅市場定位前提下，敝司認為住宅開發(fā)事項包含：

（一）處理交通體系瓶頸

住宅區(qū)發(fā)展關鍵條件是良好交通體系，這種交通體系應該是多個交通方法組合。針對本案現實狀況，將依靠城市公交體系、周圍高速公路網來帶動地塊住宅開發(fā)。

（二）處理社會服務體系瓶頸

現在區(qū)域內社會服務設施并不完善，如商業(yè)、教育、文化、醫(yī)療等服務設施顯著欠缺。這些服務設施顯然不是開發(fā)商經過努力能夠處理。本案住宅大片開發(fā)離不開政府支持。

（三）重視小區(qū)開發(fā)品質

1、重視住宅低密度性；

2、重視小區(qū)景觀空間營造；

3、重視住宅建設均好性；

4、重視住宅建設多樣性；

5、重視住宅建設協調性；

6、整體建筑外觀設計要求含有現代風格。

（四）重視房型設計合理性：

依據界首市購房群體消費偏好，房型以2室、3室為主，提議房型面積配比為：

面積70-90㎡占20%

面積90-120㎡占60%

面積120-150㎡占20%（五）促進居住生活區(qū)配套化

1、為了確保小區(qū)純居住性，在B地塊計劃建設住宅相關生活配套，如中小型醫(yī)療單位、中小型便利店、洗衣房、酒店等。

2、小區(qū)內增設教育機構：設置幼稚園，中小學（也可利用政府資源，在片區(qū)內設置中小學），處理業(yè)主兒女教育問題。

3、設置小區(qū)會所：會所是住戶作為休閑活動、公共交往場所。會所設施包含：健身房、兒童游戲室、器械室、圖書室、美容中心等。

4、智能配套設施：包含可視對講系統、周界防越報警系統、車輛出入管理系統、出入口門禁系統、消防報警系統、電子公告、背景音樂系統等。

（六）聘用著名物業(yè)管理企業(yè)

以聘用著名物管企業(yè)，為業(yè)主提供更全方面而專業(yè)服務，并以此提升小區(qū)品質，增強消費購置信心。二、商業(yè)開發(fā)實施提議

商鋪開發(fā)建設要能做到引導市場，要有超前開發(fā)意識，惟有如此，才能做到開發(fā)、投資和經營者三方共同利潤最大化。

商鋪愈加重視項目入市后經營情況和物業(yè)升值，所以在實施過程中應該對所經營業(yè)態(tài)業(yè)種和經營環(huán)境、經營檔次有所選擇，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提升項目標市場認知度，從而提升項目標商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者和經營者共同投資熱情。結合本案開發(fā)思緒，商業(yè)鋪面開發(fā)應做到：

[1]分階段分批量開發(fā)，嚴格控制開發(fā)成本

[2]對沿街商鋪實施關鍵開發(fā)，確定商鋪開發(fā)重心

[3]注意開發(fā)時機選擇

[3]做好商業(yè)街具體計劃工作具體實施階段：

第1階段，

1、以B地塊商鋪開發(fā)為主，成功開啟前提是需要住宅來帶感人氣提升。關鍵計劃經營小區(qū)商鋪，具體計劃見下表。

功效區(qū)功效劃分

購物及服務區(qū)速食外賣店、鮮花店、報刊雜志店、戶外用具店、彩擴/攝影店、面包房、水果店、文具店/辦公用具店、時尚物品店、化妝品店、品牌服裝店、孕嬰用具店、干洗店、美容店、音像店、藥店、米面等食品店

綜合服務功效區(qū)快餐連鎖或中餐、便利店、便利店、郵政

家政服務功效區(qū)寵物店、電器維修店、網吧、老年服務社、寵物店、二手房交易、漁具店、縫紉店、小區(qū)醫(yī)療服務點

裝修建材服務功效區(qū)汽車美容、洗車、水泥、沙、玻璃店、板材、五金、瓷磚、燈飾、瓷磚、衛(wèi)浴、窗簾、鐵藝、板材、五金、品牌櫥柜、石材、地板超市、地板超市、油漆超市

2、大型購物廣場開發(fā)建設，在開發(fā)時機選擇上，需要綜合考慮住宅小區(qū)和購物廣場工程進度，以期二者同期完工及交付使用，此階段同時對著名品牌百貨連鎖企業(yè)進行招商。

第2階段，

C地塊、D地塊——中原路沿街商是鋪東城路段商鋪開發(fā)關鍵，該地段開發(fā)，需要在第1階段完成基礎上進行開發(fā)，計劃建設界首市首座（法姬那）商業(yè)步行街，其功效劃分為：

1、C地塊——中原路沿街商鋪

擬計劃建設服裝、鞋帽專區(qū)，以零售經營為主，關鍵引進這類著名品牌，尤其是吸引部分服裝、鞋業(yè)旗艦店進駐，以此來提升商業(yè)步行街形象；其次是部分商家零碎經營。

2、D地塊——中原路沿街商鋪

擬計劃餐飲、娛樂專區(qū)，經營種類包含特色中餐、咖啡店、連鎖快餐、茶座、特色中餐、酒吧等。此地塊開發(fā)，需要以三星級酒店著名度來帶動商鋪開發(fā)。第七部分：營銷策略篇

房地產銷售是整個項目營銷過程中關鍵一環(huán)，策略制訂實施又是左右銷售成功是否重量級砝碼，[策略為先、實施為后]，充足把握市場、分析整合項目各個要素，[以務實、以智勝]，勝戰(zhàn)于市場。

一、總體銷售策略

本案有別于通常型物業(yè)，[目標經過樹立界首市第一物業(yè)品牌效應，以高品質、高形象為主導推廣、傳輸，達成資金快速回籠，產品價值最大化兌現]。所以，本案營銷策略關鍵應放在行銷方法創(chuàng)新、市場廣告宣傳廣度和深度把握和銷售時機掌控，充足挖掘和延伸項目價值，以中端價格、高端格調傳輸、引導市場，以至達成開盤后快速去化產品，并為后期產品“高價位、高姿態(tài)”市場價值提升做有力促進。

[1]、重視銷售推廣賣點輸出層次性、邏輯性和動態(tài)性；

[2]、以“造城運動”浩大聲勢，刺激需求，激發(fā)關注度和購置欲，延伸傳輸拋物線。

[2]、重視從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術各子系統步驟合理銜接和協調一致，努力爭取實施過程趨于零缺點，方便使整個銷售推廣步入良性循環(huán)；

[3]、營銷力度上要深入淺出，自然形成“高產品價值和低實際價格”強烈心理感應；

[4]、銷售推廣必需是建立在相對合理目標期望值上給予實施。

二、銷售方法確立

依據我們行銷經驗和對當地市場了解，確定以[案場銷售]為主，其它方法為輔形式作為本案銷售方法。

據案場銷售實際情況，增加或降低銷售隊伍，敝司并派遣專案策劃人員直接進入案場，視目標用戶實際反應和市場行情改變適時調整或改變營銷策略，以最短時間貫入實際操作步驟，從而有效避免了遠程市場信息傳輸偏差和間接性。同時委派敝司專業(yè)銷售骨干進場駐點銷售，輔以當地銷售人員（意在愈加好掌握當地目標用戶消費行為）促進銷售。

三、銷售時機把握

因為項目現仍處于前期計劃階段，具體工程安排還有待進步探討落實，但整體上應把握住以下幾點：

[1]、以項目本身絕對優(yōu)勢做為貫穿整個銷售過程；

[2]、抓住對本案有競爭威脅樓盤空擋時機加強宣傳、銷售力度；

[3]、節(jié)假日、休息日和相關社會公眾活動場所展開攻勢，促進銷售；

[4]、洞悉市場，實施新奇、獨特銷售舉措。

第八部分：項目市場推廣方案

房地產宣傳和推廣是整個房地產開發(fā)過程中最為關鍵工作之一。假如因為宣傳策略失調或營銷戰(zhàn)略缺點而造成營銷工作停滯，就會造成整個項目標失敗。所以，宣傳策略和營銷策略應該作為項目開發(fā)關鍵原因。

一、廣告推廣策略

本案屬大型房地產項目，分期開發(fā)銷售，一期是樹立整個項目品質和品牌形象關鍵，所以在廣告策略上應注意利用以下策略：廣告階段策略：

依據廣告緊緊圍繞銷售推廣服務這一宗旨，并結合廣告專題層面和開發(fā)節(jié)奏，我們提議將廣告階段排為以下多個階段：

[1]、導入期：

以軟性新聞為主，配合大篇幅硬廣告進行形象推廣，以城市中心未來發(fā)展方向和打造界首一流品質物業(yè)為宣傳關鍵。

內部認購時，針對地段發(fā)展、物業(yè)形象、產品等方面進行全方面訴求，以硬廣告介紹物業(yè)產品及認購方法，配適宜量介紹內部認購情況軟廣告。

[2]、開盤期：

以電視媒體、廣播、報紙、新聞報道等形式，實施立體投放。廣告?zhèn)鬏斎矫?，突出項目本身?yōu)勢和配套優(yōu)勢，同時結合開盤銷售情況，立即調整策略，

傳達給受眾銷售火爆信息。

[3]、強銷期：

著重對物業(yè)品質等方面做關鍵宣傳，同時針對產品本身存在不足或銷售步驟碰到問題，立即調整策略。

[4]、清盤期：

視前一階段廣告效果及銷售情況而制訂尾盤廣告投入，同時依據工程進度兼顧二期開啟通知性宣傳，為二期面市做準備。

二、案名提議

基于項目標品牌宣傳和該項目市場定位思索，我們經過深入討論和思維發(fā)散，從中提煉出兩個含有代表性案名：

案名一：現代城

案名釋義：

[時代感]：以時代氣息領會現代居住、投資；

[震撼力]：聲勢浩大，氣勢磅礴，含有較強震撼感召力；

[規(guī)模性]：突出“城”概念，示意規(guī)模宏大、品質高；

[差異化]：突破通常物業(yè)“**花園、小區(qū)、商城”命名單薄性，增強吸引力、關注度；

[易記性]：案名簡練有力，便于記憶；

[延伸度]：案名