房地產(chǎn)界首東城路項(xiàng)目行銷(xiāo)整合推廣方案樣本

界首東城路項(xiàng)目行銷(xiāo)整合推廣方案序言：房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，主觀開(kāi)發(fā)模式、自然銷(xiāo)售方法已不能適應(yīng)市場(chǎng)，同時(shí)盲目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)性定位，無(wú)疑帶來(lái)巨大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，更愿意借用“外腦”，在猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，經(jīng)過(guò)[專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)行銷(xiāo)機(jī)構(gòu)]對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位整合、定位、包裝，充足把握消費(fèi)趨向，透悉消費(fèi)心理，基于實(shí)際、實(shí)施創(chuàng)新行銷(xiāo)理念，使您開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勝戰(zhàn)定江山！[善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前]全程行銷(xiāo)整合推廣是從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期入手，其成效直接影響到投資項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)成敗，市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)。我們經(jīng)過(guò)對(duì)界首市經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征充足分析，和項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況細(xì)致考究，周?chē)鷺潜P(pán)縝密調(diào)查，目標(biāo)用戶行為特征正確把握基礎(chǔ)之上，并努力從最大程度縮短銷(xiāo)售周期和盡可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，制訂出[開(kāi)源節(jié)流、品牌銷(xiāo)售、整合推廣、過(guò)程致勝]整體【行銷(xiāo)整合推廣方案】，快速完成本案銷(xiāo)售工作。本方案要旨第一部分：市場(chǎng)分析篇

一、界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述

（一）、界首市綜述

界首市在安徽省西北部，地處黃淮平原，總面積667.3平方公里，人口72萬(wàn)，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，是皖西北關(guān)鍵商埠和門(mén)戶，安徽省綜合經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣市之一。

[界首歷史]

界首1947年解放設(shè)市，1953年撤市建縣，1989年撤縣復(fù)市。

[界首交通]

市區(qū)距大京九鐵路樞紐之一阜陽(yáng)站和阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)僅60公里，漯阜鐵路穿境而過(guò)，公路和104、105、106國(guó)道相連，水路由潁河入淮河匯入長(zhǎng)江。市內(nèi)電力、道路、通訊事業(yè)發(fā)達(dá)，人民路、中原路兩條貫穿市區(qū)交通主干線。

。[功效配套]

環(huán)境優(yōu)美。寶蘭商城、貴源商城、招商大廈、購(gòu)物中心、華聯(lián)超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。光武小百貨市場(chǎng)、陶廟鎮(zhèn)山羊市場(chǎng)、鴨王尼龍繩市場(chǎng)、廢舊塑料市場(chǎng)名揚(yáng)全國(guó)。

[經(jīng)濟(jì)發(fā)展]

據(jù)統(tǒng)計(jì)整年實(shí)現(xiàn)中國(guó)生產(chǎn)總值29.4億元。完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值14.6億元。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)36.6%，比上年提升5.6個(gè)百分點(diǎn)，水產(chǎn)品產(chǎn)量同比增加2.3%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)增加6.9%。年勞務(wù)輸出收入3億多元。國(guó)有及規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值7.22億元，產(chǎn)品銷(xiāo)售率較上年提升1.6個(gè)百分點(diǎn)，完成技改投入1.18億元，實(shí)施技術(shù)改造項(xiàng)目8個(gè)，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品26個(gè)。財(cái)政收入1.018億元，比上年略有下降，財(cái)政支出2.12億元，增加4.8%。完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額14.7億元。年末金融機(jī)構(gòu)存款余額25.8億元，貸款余額18.25億元，分別增加18.4%和6.9%。

[生活水平]

全市城鎮(zhèn)職員年平均工資7225元，增加1.2%。農(nóng)民人均純收入2171元，下降5.8%。社會(huì)保障體系深入完善，全市共有12400人參與養(yǎng)老保險(xiǎn)，支付離退休人員養(yǎng)老金1560萬(wàn)元，社會(huì)化發(fā)放率達(dá)成100%，發(fā)放失業(yè)救助金18.9萬(wàn)元，已登記失業(yè)人員按時(shí)足額領(lǐng)取了失業(yè)保障金。

（二）、界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析

[市場(chǎng)概論]

界首市伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不停發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)、文化教育事業(yè)、市政配套設(shè)施建設(shè)等方面進(jìn)步；但因?yàn)榻鼛啄晔袃?nèi)各大支撐型企業(yè)經(jīng)濟(jì)調(diào)控出現(xiàn)不一樣程度問(wèn)題，造成界首市和其它相關(guān)城市比較處于欠發(fā)展階段。

[市場(chǎng)特征]

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展遲緩，據(jù)敝司最新調(diào)查數(shù)據(jù)表明：界首市還未有相對(duì)較為正規(guī)商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，現(xiàn)有市場(chǎng)商業(yè)體系比較混雜，居住環(huán)境落后，物業(yè)價(jià)格反差很大，物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值表現(xiàn)不客觀、不顯著，從很多原因能夠反應(yīng)出該市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格組成和客觀市場(chǎng)不相吻合，產(chǎn)品價(jià)值表現(xiàn)還占據(jù)著相當(dāng)主觀能動(dòng)性——市場(chǎng)還不是唯一衡量該地域物業(yè)價(jià)值砝碼。[物業(yè)分布]

老城區(qū)仍然是眾多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)選址關(guān)鍵，界首市因?yàn)檫€沒(méi)有形成規(guī)模型城市，城區(qū)覆蓋范圍有限，物業(yè)較集中于市中心，以人民路、中原兩條東西市區(qū)交通要道為中軸，其中人民路道路兩側(cè)物業(yè)居多，商業(yè)較為密集，物業(yè)價(jià)格位居市區(qū)榜首。市中心集聚了太平街服裝市場(chǎng)、貴源商貿(mào)服裝市場(chǎng)、新世紀(jì)商城（建設(shè)中）、金全部商城等一批商用一體物業(yè)。

[市場(chǎng)建設(shè)]

，界首市將深入完善太平街服裝市場(chǎng)、東城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、南方家俱廣場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)配套設(shè)施建設(shè)，加緊實(shí)施東城路商業(yè)街、東太平街商城、新世紀(jì)商城、金全部商城等一批商業(yè)設(shè)施建設(shè)。加緊小型超市、連鎖店發(fā)展并逐步向農(nóng)村延伸。從大建市場(chǎng)轉(zhuǎn)向建大市場(chǎng)，對(duì)全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行合理計(jì)劃布局，做到歸行就市。關(guān)鍵發(fā)展?jié)}南農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，西城糧油、服裝、家電市場(chǎng)，東城建材、家俱、農(nóng)機(jī)具市場(chǎng)，城北醫(yī)藥批發(fā)、配送市場(chǎng)，逐步形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互帶動(dòng)市場(chǎng)群體。

二、界首市住宅市場(chǎng)分析

據(jù)此次市場(chǎng)調(diào)查，現(xiàn)在界首市住宅情況相對(duì)低下，多數(shù)為早期建筑，在整體物業(yè)計(jì)劃、設(shè)計(jì)合理性實(shí)施上，基礎(chǔ)處于空白；住宅物業(yè)仍停留在“滿足居住者有其屋狀態(tài)”，對(duì)現(xiàn)代居民居住生活性和舒適度等方面考慮嚴(yán)重不足。

[住宅現(xiàn)實(shí)狀況]

該市住宅市場(chǎng)和其它城市有著顯著區(qū)分。截止現(xiàn)在，除在建[寶蘭小區(qū)]外，純居住型物業(yè)近乎于零；現(xiàn)有住宅和商業(yè)鋪面合為一體占據(jù)相當(dāng)份額，如金太陽(yáng)商城、新世紀(jì)商城、金全部商城等均為集居住、商業(yè)市場(chǎng)為一身綜合性物業(yè)。顯然這對(duì)于居家所追求舒適、安寧生活環(huán)境和享受生活欲望是相違反。某種程度上反應(yīng)了該市房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟、不完善。

[住宅價(jià)格]

物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況反應(yīng)，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力尺度。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市住宅市場(chǎng)價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。關(guān)鍵分為三個(gè)層次：[1]、一級(jí)地段——市中心關(guān)鍵位置——住宅銷(xiāo)售均價(jià)：950元/㎡-1200元/㎡

[1]、二級(jí)地段——市中心邊緣位置——住宅銷(xiāo)售均價(jià)：850元/㎡-1000元/㎡

[1]、三級(jí)地段——和城市接壤位置——住宅銷(xiāo)售均價(jià)：750元/㎡-900元/㎡。

[住宅品質(zhì)]

對(duì)于次級(jí)商業(yè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)收入提升，標(biāo)志著消費(fèi)水平將有所上升，住房做為一次大消費(fèi)支出，有別于通常商品投入關(guān)注度，她們愈加重視居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包含：小區(qū)計(jì)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配和物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而界首市現(xiàn)在居民住宅基礎(chǔ)無(wú)小區(qū)計(jì)劃人性化可尋，對(duì)居住環(huán)境考究甚少，包含到產(chǎn)品本身缺乏功效合理，采光、通風(fēng)等細(xì)微原因也不能有效實(shí)現(xiàn)。

三、界首市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析

[商業(yè)市場(chǎng)總體特征]

商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵從專(zhuān)業(yè)商業(yè)市場(chǎng)和混合商業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面展開(kāi)，界首市當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較為淡薄，，關(guān)鍵表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

第一、缺乏規(guī)模型、專(zhuān)業(yè)型大型商業(yè)市場(chǎng)支撐市中心區(qū)域（老城區(qū)）內(nèi)已成型僅有貴源商貿(mào)中心（服裝市場(chǎng)）和在建金全部商城、新世紀(jì)商城；除華聯(lián)超市外，無(wú)成規(guī)模百貨商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和品牌專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)。

第二、以零碎型商業(yè)鋪面為主，商業(yè)熱度無(wú)法提升因?yàn)闆](méi)有專(zhuān)業(yè)、大型商業(yè)市場(chǎng)，不能聚集一定人氣，市場(chǎng)價(jià)值就極難表現(xiàn)，加之市場(chǎng)壓力大，不能形成商業(yè)氣氛，從而造成很多沿街門(mén)面出現(xiàn)滯銷(xiāo)或空置尷尬商業(yè)局面。

[商業(yè)市場(chǎng)綜合分析]

市場(chǎng)類(lèi)別項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置銷(xiāo)售價(jià)格

集中市場(chǎng)貴源商貿(mào)中心人民路和大橋北路交叉口東北租賃：40元/㎡/月（兩層，早建）

金太陽(yáng)商城人民路和解放路交叉口西南銷(xiāo)售均價(jià)：6000元/㎡（單層）

金全部商城人民路和健康路售價(jià)：10000元/㎡（雙層）

新世紀(jì)商城人民路中段未開(kāi)盤(pán)

零碎市場(chǎng)市府廣場(chǎng)周?chē)T(mén)面租賃：10元/㎡/月（單層，早建）租賃：20元/㎡/月（單層，新建）

人民路和解放路交叉租賃：60元/㎡/月

人民路和文昌路交叉租賃：10元/㎡/月

中原路和健康路交叉租賃：14元/㎡/月（雙層）

中原路和解放路交叉租賃：10元/㎡/月（單層）

從統(tǒng)計(jì)表中能夠顯著看出，市中心區(qū)域價(jià)格要遠(yuǎn)高和市邊緣區(qū)域，零碎市場(chǎng)和集中型市場(chǎng)也形成差距，這也就是人氣價(jià)值是商業(yè)價(jià)值最直觀表現(xiàn)；市民消費(fèi)駐足重心仍在中心區(qū)域，要經(jīng)過(guò)相當(dāng)程度上市場(chǎng)引導(dǎo)方能逐步轉(zhuǎn)移其消費(fèi)觀念；其次良好路段，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，也是提升商業(yè)價(jià)值關(guān)鍵。

四、界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景估計(jì)析

基于宏觀環(huán)境影響，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，關(guān)鍵表現(xiàn)在房地產(chǎn)整體素質(zhì)提升及對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格不停上揚(yáng)，必將帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)。就界首市現(xiàn)實(shí)狀況，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還沒(méi)有達(dá)成城市建設(shè)應(yīng)有空間，根據(jù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)正常軌道，伴隨建設(shè)步伐加緊，市民經(jīng)濟(jì)收入不停增加，該市房地產(chǎn)市場(chǎng)將蘊(yùn)藏著巨大發(fā)展廣度；但這必需依附于市計(jì)劃建設(shè)正常軌跡、對(duì)外經(jīng)濟(jì)往來(lái)、招商引資力度加大。從界首市政府匯報(bào)會(huì)上得悉，該市各個(gè)方面均取得了顯著成效，將加大市政計(jì)劃建設(shè)、招商引資，形成對(duì)內(nèi)對(duì)外快速同時(shí)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)于界首這么次級(jí)城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)才真正開(kāi)始起步。第二部分：地塊綜合素質(zhì)分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目暫定名[界首市東城路項(xiàng)目]。地處安徽省界首市東區(qū)，建設(shè)場(chǎng)地在人民路（東西方向）、東城路（計(jì)劃中）、中原路（東西方向）交匯。總體規(guī)模龐大，實(shí)施分期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，一期項(xiàng)目擬建住宅和商業(yè)鋪面。

中原路、人民路直接貫穿其中，道路寬廣，東城路準(zhǔn)備冠名興建，地塊毗鄰界首市廣電大樓（在建），距界首市市政府約300米，周?chē)植紮C(jī)關(guān)單位、金融系統(tǒng)（中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行）、市政府廣場(chǎng)，地段發(fā)展?jié)摿︼@著。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析

（一）、優(yōu)勢(shì)（S）：1-地段發(fā)展契機(jī)顯著，新城關(guān)鍵版塊

依據(jù)界首市整體計(jì)劃布局，以人民路、中原路為關(guān)鍵發(fā)展趨勢(shì)是原因之一；且現(xiàn)在整個(gè)市區(qū)西面、東面和南面已經(jīng)沒(méi)有充足發(fā)展空間，城市東拓已成肯定，當(dāng)?shù)貕K無(wú)疑成為新城區(qū)關(guān)鍵，伴隨各類(lèi)機(jī)關(guān)、企業(yè)、服務(wù)體系逐步落實(shí)和完善，必將帶動(dòng)本案地塊價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值。

2-項(xiàng)目地塊規(guī)模優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目占地面積大，預(yù)建總面積位居界首現(xiàn)有物業(yè)前例，規(guī)模效應(yīng)可有效引導(dǎo)和促進(jìn)消費(fèi)者對(duì)居住、投資經(jīng)商欲望和能動(dòng)性，同時(shí)也有利于品牌價(jià)值推進(jìn)。

3-企業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌優(yōu)勢(shì)

“法姬那”做為貴司優(yōu)勢(shì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌，能夠有效帶動(dòng)關(guān)聯(lián)品牌經(jīng)營(yíng)業(yè)主進(jìn)入，增強(qiáng)商業(yè)投資者投資欲望，輕易形成品牌連鎖，提升商業(yè)檔次。

4-道路寬廣、通暢

人民路、中原路是該市區(qū)關(guān)鍵主干道，均經(jīng)過(guò)本案；另外，火車(chē)站、國(guó)道鄰近咫尺，道路闊達(dá)，對(duì)外出行方便。（二）、劣勢(shì)（W）：

1-市政配套不健全

項(xiàng)目周?chē)A(chǔ)無(wú)日常所需生活配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、菜市等，外部條件不足，將會(huì)干擾消費(fèi)者購(gòu)置欲。

2-無(wú)公交車(chē)輛通行市區(qū)

因?yàn)榈胤浇?jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢原因，該市現(xiàn)在只有1路公交車(chē)通行，不經(jīng)過(guò)本案，給本案一般消費(fèi)居民、投資者進(jìn)入市區(qū)帶來(lái)不便。3-周?chē)杏^不好，影響消費(fèi)意識(shí)

項(xiàng)目東、南、北三個(gè)方向均為田地，對(duì)于一個(gè)發(fā)展較成熟城市來(lái)說(shuō)，生活居住郊區(qū)化以逐步形成，是利好原因；而相對(duì)落后城市——界首，因她們擇居觀念依舊停留在以市中心、以最熱鬧氣氛為居住環(huán)境時(shí)候，顯然本項(xiàng)目不是她們理想安居場(chǎng)所。（三）、機(jī)會(huì)（O）：

1-城市缺乏高品質(zhì)物業(yè)

據(jù)調(diào)查發(fā)覺(jué)，整個(gè)界首市基礎(chǔ)沒(méi)有大型規(guī)模小區(qū)、品質(zhì)物業(yè)；且物業(yè)形象、配套落后，對(duì)本案新形象、新產(chǎn)品推出是一大利好原因。

2-行銷(xiāo)策劃之項(xiàng)目利器

猛烈房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定了除了項(xiàng)目原有優(yōu)勢(shì)資源利用外，行銷(xiāo)策劃無(wú)疑已成為當(dāng)今項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推廣營(yíng)銷(xiāo)利器。所以，以超前決議意識(shí)，以科學(xué)態(tài)度研究“供給----需求”，便能夠搶占“先機(jī)”。

3-新城計(jì)劃建設(shè)帶動(dòng)

本項(xiàng)目可依靠新城建設(shè)實(shí)施市場(chǎng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，如現(xiàn)有市府廣場(chǎng)美化，商業(yè)設(shè)施、生活配套完善等，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目標(biāo)連動(dòng)價(jià)值。

4-項(xiàng)目本身價(jià)值提升

豐富和完備項(xiàng)目本身功效配套：如道路、學(xué)校、交通設(shè)施、醫(yī)院等，提升產(chǎn)品品質(zhì)，就更能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值，最大化兌現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。

（四）、威脅（T）：1-傳統(tǒng)消費(fèi)心理障礙

項(xiàng)目周?chē)F(xiàn)在比較空曠，人氣較差，這對(duì)于久居市區(qū)居民和投資者——傳統(tǒng)居住觀念影響、選擇投資環(huán)境氣氛，有著不可逾越心理障礙，畢竟該區(qū)域還處于發(fā)展階段，她們關(guān)注很多是現(xiàn)實(shí)狀況。

2-市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，客源分流

現(xiàn)在浙江、江蘇等地開(kāi)發(fā)商已在該市掀起了圈地?zé)?，“金太?yáng)商城”、“新世紀(jì)商城”、“金全部商城”等新建物業(yè)分流了本案相當(dāng)一部分目標(biāo)用戶。

3-首期先建商業(yè)鋪面，極難吸引人氣

主因地塊偏離城市中心，市區(qū)居民消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，不能形成人流量，對(duì)商業(yè)部分現(xiàn)推勢(shì)必有一定難度。

4-首期產(chǎn)品定價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)接收度低

很多大中型城市案例表明，大型項(xiàng)目標(biāo)贏利關(guān)鍵是在中期或后期，前期關(guān)鍵以“中低價(jià)位、高姿態(tài)”入市，吸引消費(fèi)，形成氣氛，樹(shù)立品牌。相反一味追求成本利潤(rùn)回收，反而影響資金回籠和收益價(jià)值最大化，同時(shí)給項(xiàng)目去化造成風(fēng)險(xiǎn)。三、總結(jié)從市場(chǎng)調(diào)研分析結(jié)果、本項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)劣勢(shì)比較，即使本項(xiàng)目地段含有良好發(fā)展?jié)摿?，但肯定要有時(shí)間和過(guò)程制約，項(xiàng)目匱乏對(duì)應(yīng)生活氣氛和商業(yè)氣氛，生活配套、基礎(chǔ)設(shè)施微弱，無(wú)疑是本案最大阻力；反之，本項(xiàng)目若能在產(chǎn)品創(chuàng)新、小區(qū)品質(zhì)提升、宏觀條件配合和價(jià)格策略上取勝話，將會(huì)有效降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)性和困難度。所以本案關(guān)鍵就是尊重市場(chǎng)、豐富本身功效，整合和項(xiàng)目相關(guān)多種要素。追求產(chǎn)品供給----需求完善性，使項(xiàng)目達(dá)成預(yù)期市場(chǎng)期望值。

第三部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略性思索

一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和城市計(jì)劃發(fā)展

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)計(jì)劃緊密關(guān)聯(lián)，因?yàn)楸景冈诮缡资杏?jì)劃中新城區(qū)，地塊尚處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，怎樣協(xié)調(diào)好城市計(jì)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系，對(duì)本案有著主動(dòng)而關(guān)鍵意義。

（一）總體指導(dǎo)思緒：1、東城路地塊開(kāi)發(fā)需要緊密結(jié)合界首未來(lái)城市發(fā)展計(jì)劃

2、經(jīng)過(guò)對(duì)東城路地塊開(kāi)發(fā)加速和帶動(dòng)界首城市化進(jìn)程

（二）界首市未來(lái)城市計(jì)劃方向：

在界首市未來(lái)版圖計(jì)劃中，圍繞市政府為關(guān)鍵城市計(jì)劃已初步定型，以東升路為城市中心主干道新城區(qū)計(jì)劃將逐步替換以人民西路為中心老城區(qū)計(jì)劃?，F(xiàn)在老城區(qū)人口密度過(guò)高，交通、環(huán)境壓力過(guò)大，致使城市品位一直難以提升。城市東移是界首市未來(lái)發(fā)展關(guān)鍵方向，怎樣做到老城區(qū)到新城區(qū)過(guò)渡將是一項(xiàng)長(zhǎng)久而艱巨任務(wù)。

東城路緊鄰新城區(qū)中心地帶，作為未來(lái)新城區(qū)關(guān)鍵干道之一，在地理位置上有著主動(dòng)而顯著戰(zhàn)略意義，所以東城路地塊開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)做到“高屋建瓴”,在城市計(jì)劃大方向中尋求更合理發(fā)展定位。

（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要城市建設(shè)加以配合：

1-統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)籌安排，促進(jìn)住宅和公用設(shè)施建設(shè)同時(shí)發(fā)展。

[1]交通及基礎(chǔ)設(shè)施。調(diào)整完善交通體系，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，避免建設(shè)和管理滯后。

[2]生態(tài)環(huán)境保護(hù)計(jì)劃。綜合計(jì)劃綠化隔離地域、水系、限建區(qū)、林帶等生態(tài)保護(hù)區(qū)域。居住生活區(qū)應(yīng)該加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)，保持生態(tài)平衡；對(duì)現(xiàn)有地形、地物要進(jìn)行合理地利用和改造，同時(shí)要建設(shè)足夠綠地。

2-新城區(qū)建設(shè)不僅要重視塑造界首現(xiàn)代化城市形象，更要提升新城區(qū)生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。

新城區(qū)建設(shè)必需突出人居環(huán)境營(yíng)造，以其優(yōu)美環(huán)境、完善基礎(chǔ)設(shè)施、便捷交通和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引成城市區(qū)人流。另外確立一套高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)指標(biāo)，如人均住房建筑面積、人均公共綠地面積、人均醫(yī)療配套設(shè)施面積等等，并依據(jù)此指標(biāo)體系對(duì)新城建設(shè)嚴(yán)格控制，使新城區(qū)城市環(huán)境和生活質(zhì)量得到提升。

（四）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思索：

1、針對(duì)地塊現(xiàn)實(shí)狀況，有效利用內(nèi)外部資源，為項(xiàng)目標(biāo)運(yùn)作積聚人氣。

2、經(jīng)過(guò)東城路物業(yè)形象改觀和地塊人氣聚集，有效提升地塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；

3、必需對(duì)現(xiàn)有地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理布局計(jì)劃，確定計(jì)劃實(shí)施方案，最大化提升項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)值；二、資源有效整合和項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升

基于本案戰(zhàn)略性思索，地塊價(jià)值提升應(yīng)做到資源高度整合：

（一）市政府文化廣場(chǎng)對(duì)本案影響尚不容忽略。

離本案較近市政府廣場(chǎng)是界首市已成型文化休閑廣場(chǎng)，其功效還未得到有效發(fā)揮，現(xiàn)在人流量不大、人氣不足，景觀、功效計(jì)劃設(shè)置有待完善。市政府廣場(chǎng)作為娛樂(lè)休閑重場(chǎng)場(chǎng)所，含有聚積人氣優(yōu)勢(shì)，在后期經(jīng)過(guò)政府行為加以推廣，擴(kuò)大廣場(chǎng)影響力，在良好形象帶動(dòng)下，以點(diǎn)輻射面，帶動(dòng)周?chē)l(fā)展和形象價(jià)值提升。

（二）“法姬那”品牌優(yōu)勢(shì)有效利用

現(xiàn)在貴司有意將東城路路名命名為“法姬那大道”，基于此，敝司認(rèn)為能夠以此為契機(jī)，發(fā)揮“法姬那”品牌連鎖效應(yīng)，計(jì)劃建設(shè)以“法姬那”品牌命名商業(yè)廣場(chǎng)、“法姬那”品牌旗艦店等。結(jié)合后期市場(chǎng)運(yùn)作，經(jīng)過(guò)政府行為推廣和媒體宣傳，從而達(dá)成以較強(qiáng)品牌優(yōu)勢(shì)和影響力帶動(dòng)當(dāng)?shù)貕K開(kāi)發(fā)。

（三）有效利用政府資源，優(yōu)化投資環(huán)境，增強(qiáng)市民對(duì)新城區(qū)認(rèn)同

政府相關(guān)部門(mén)需要確定“界首新城區(qū)”發(fā)展計(jì)劃方向并適時(shí)加大宣傳力度。對(duì)于新城區(qū)計(jì)劃，政府應(yīng)出臺(tái)對(duì)應(yīng)優(yōu)惠政策和具體方法，來(lái)吸引商客投資；堅(jiān)持計(jì)劃先行，不停強(qiáng)化規(guī)范調(diào)控引導(dǎo)作用。通對(duì)對(duì)新城區(qū)進(jìn)行科學(xué)功效劃分和風(fēng)格設(shè)計(jì)，增強(qiáng)了新城區(qū)吸納功效和承載能力。同時(shí)，引導(dǎo)廣大市民主動(dòng)參與城市計(jì)劃，經(jīng)過(guò)媒體公告、計(jì)劃展覽等方法，使市民廣泛關(guān)注新城區(qū)，提升受眾關(guān)注度。

三、本案開(kāi)啟成功關(guān)鍵原因

因?yàn)楝F(xiàn)在項(xiàng)目地塊周?chē)袌?chǎng)氣氛不濃，市場(chǎng)價(jià)值不顯著，地塊不成熟性造成城市東西發(fā)展顯著差異化?，F(xiàn)在在此基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)居住區(qū)和商業(yè)物業(yè)存在著較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也應(yīng)看出，項(xiàng)目地塊市場(chǎng)潛力仍有著較大培育空間。

所以，怎樣有效聚積人氣和合理計(jì)劃開(kāi)發(fā)地塊，將是本案開(kāi)啟成功關(guān)鍵。

第四部分：本案目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定及其分析一、目標(biāo)消費(fèi)群體定位從項(xiàng)目本身出發(fā)，結(jié)合界首市經(jīng)濟(jì)收入、政治文化、消費(fèi)特征；并經(jīng)過(guò)對(duì)整個(gè)界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析，物業(yè)認(rèn)真、謹(jǐn)慎調(diào)查研究，敝司認(rèn)為本案主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為：

【界首市中高級(jí)收入群體和中高級(jí)投資人士】

二、目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分

產(chǎn)品A—住宅目標(biāo)用戶

[1]-一類(lèi)目標(biāo)用戶：國(guó)家公務(wù)員、金融、IT、新聞媒介工作者

這類(lèi)消費(fèi)群體多為界首市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，她們有固定經(jīng)濟(jì)收入起源、工作相對(duì)穩(wěn)定。因界首市區(qū)現(xiàn)在沒(méi)有上檔次或生活質(zhì)量很好住宅，尋求愈加好生活空間群體。

[2]-二類(lèi)目標(biāo)用戶：二次置業(yè)者或私營(yíng)業(yè)主

這類(lèi)用戶有一定經(jīng)濟(jì)收入，多為私營(yíng)業(yè)主，分布在離本案道路較通暢、便捷區(qū)域；二次置業(yè)者也是本案消費(fèi)群體之一，她們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對(duì)現(xiàn)在住房不是很滿意，有想經(jīng)過(guò)現(xiàn)有房屋租賃或出售來(lái)?yè)Q取新房欲望。

[3]-三類(lèi)目標(biāo)用戶：一般工薪階層

關(guān)鍵為市內(nèi)通常工薪階層，以工資為關(guān)鍵收入，工作相對(duì)穩(wěn)定，現(xiàn)代化生活小區(qū)是她們所向往理想生活方法。

產(chǎn)品B—商業(yè)鋪面目標(biāo)用戶

[1]-一類(lèi)目標(biāo)用戶：實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人

1、重視本案規(guī)模所帶來(lái)巨大人氣，消費(fèi)量大且比較集中；

2、物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿Γ休^高升值空間和投資回報(bào)率，這類(lèi)投資者多為當(dāng)?shù)鼗蛏僭S外地投資客商，經(jīng)營(yíng)含有品牌趨向和檔次標(biāo)準(zhǔn)。

3、這部分消費(fèi)群經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，收入相對(duì)豐盈，資金周轉(zhuǎn)比較靈活，依據(jù)本身情況自己經(jīng)營(yíng)或是以高價(jià)租賃方法進(jìn)行運(yùn)作。

[2]-二類(lèi)目標(biāo)用戶：品牌連鎖店

界首市現(xiàn)有品牌連鎖店甚少，對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)顯然是微不足道，本項(xiàng)目標(biāo)確立，勢(shì)必吸引省內(nèi)外品牌連鎖店投資者，這部分消費(fèi)群體更重視物業(yè)所帶來(lái)商業(yè)氣氛，眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，選擇正規(guī)店面，面積通常在100-200㎡左右商業(yè)鋪面。

[3]-三類(lèi)目標(biāo)用戶：零碎性投資業(yè)主

多為本市區(qū)原有小商販，有自己店面，規(guī)模很小，屬小本生意類(lèi)別，關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)小百貨、零售、美容美發(fā)、干洗店之類(lèi)，旺市區(qū)經(jīng)濟(jì)投入比較高，有足夠人流量大中型小區(qū)是她們最適合選擇。

【小結(jié)：】

鑒于項(xiàng)目標(biāo)現(xiàn)實(shí)狀況，須有效地弱化產(chǎn)品劣勢(shì)、強(qiáng)化延伸優(yōu)勢(shì)，在整體營(yíng)銷(xiāo)策略制訂上，以迎合目標(biāo)消費(fèi)者需求，將成為我們網(wǎng)羅本案目標(biāo)消費(fèi)群體關(guān)鍵手段。

第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)專(zhuān)題定位及地塊計(jì)劃提議一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)專(zhuān)題定位

經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)專(zhuān)題定位，明確項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)方向和思緒，為項(xiàng)目標(biāo)實(shí)質(zhì)性運(yùn)作提供策略性指導(dǎo)。在深入分析地塊特征和正確把握界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)上，敝司將項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)專(zhuān)題定位為：

【界首市東部“造城運(yùn)動(dòng)”】

在上述開(kāi)發(fā)思緒引導(dǎo)下，圍繞以“新城市主義”為開(kāi)發(fā)根本確定項(xiàng)目地塊整體計(jì)劃提議。

二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

每一個(gè)成功占領(lǐng)市場(chǎng)產(chǎn)品，其正確市場(chǎng)定位是發(fā)明銷(xiāo)售佳績(jī)關(guān)鍵之所在。

（一）住宅部分：

本案住宅部分市場(chǎng)定位應(yīng)針對(duì)現(xiàn)在界首市住宅市場(chǎng)發(fā)展滯后，有效需求不足現(xiàn)實(shí)狀況，以刺激廣大市民購(gòu)房需求，聚集人氣、提升地塊價(jià)值為目標(biāo)。鑒于此，敝司經(jīng)過(guò)深入研究和分析，確定以下含有市場(chǎng)可行性定位：

【界首市首座大型高品質(zhì)健康生活小區(qū)】

（開(kāi)創(chuàng)城市住宅開(kāi)發(fā)之先河，表現(xiàn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、品質(zhì)，為居者提供舒適人居環(huán)境）（二）商鋪部分：

商鋪部分是當(dāng)?shù)貕K開(kāi)發(fā)關(guān)鍵部分，它開(kāi)發(fā)成功，將是本案開(kāi)發(fā)贏利關(guān)鍵之所在。因?yàn)閰^(qū)域版塊不成熟性，城市東西發(fā)展存在較大差異化，針對(duì)本案商鋪部分定位，敝司認(rèn)為要在正確把握市場(chǎng)前提下，最大化提升商鋪市場(chǎng)價(jià)值，挖掘商鋪發(fā)展?jié)摿?，將進(jìn)行以下定位方向：

【界首市首座高級(jí)商業(yè)步行街】

（商業(yè)人氣聚集地，城市新城區(qū)商業(yè)物業(yè)典范）三、項(xiàng)目地塊計(jì)劃提議

項(xiàng)目地塊為東城路全段，北以新陽(yáng)路為界，南以順河街為界，全長(zhǎng)1600余米。前期確定開(kāi)發(fā)中原路至翠園路一段，總長(zhǎng)700余米，沿街東西商鋪進(jìn)深各22米。

（一）地塊分布：

●A地塊

位置：人民路和東城路交叉口東南角，

占地150畝

●B地塊

位置：人民路和東城路交叉口西南角

●C地塊

位置：人民路和東城路交叉口西北角，

占地10余畝

●D地塊

位置：人民路和東城路交叉口東北角

●東城路兩側(cè)沿街商鋪

（二）地塊計(jì)劃提議：

●A地塊

計(jì)劃建設(shè)大型純居住小區(qū)

●B地塊

計(jì)劃建設(shè)住宅相關(guān)生活配套設(shè)施

包含：購(gòu)物及服務(wù)區(qū)、綜合服務(wù)功效區(qū)、家政服務(wù)功效區(qū)、裝修建材服務(wù)功效區(qū)

●C地塊

計(jì)劃建設(shè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)，引入著名品牌百貨連鎖企業(yè)；

●D地塊

計(jì)劃建設(shè)三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)灑店

●C地塊、D地塊——中原路沿街商鋪

計(jì)劃建設(shè)界首市（法姬那）商業(yè)步行街

其中C地塊——中原路沿街商鋪，擬計(jì)劃建設(shè)服裝、鞋帽專(zhuān)區(qū)

其中D地塊——中原路沿街商鋪，擬計(jì)劃餐飲、娛樂(lè)專(zhuān)區(qū)

四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思緒和風(fēng)險(xiǎn)分析

鑒于地塊現(xiàn)實(shí)狀況和區(qū)域經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)性，考慮到項(xiàng)目投入資金及市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性，敝司認(rèn)為對(duì)本案現(xiàn)有地塊開(kāi)發(fā)思緒應(yīng)遵照以下標(biāo)準(zhǔn)：

[1]在發(fā)掘潛力基礎(chǔ)上，最大化提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值

[2]避免盲目開(kāi)發(fā)，降低開(kāi)發(fā)成本和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

[3]堅(jiān)持策略致勝，有計(jì)劃、有次序地進(jìn)行開(kāi)發(fā)

就此，針對(duì)本案提出以下開(kāi)發(fā)思緒，供貴司參考：

（一）開(kāi)發(fā)思緒1——住宅先行（二）開(kāi)發(fā)思緒2：——商鋪先行（三）開(kāi)發(fā)思緒比較和風(fēng)險(xiǎn)分析

結(jié)合地塊發(fā)展滯后、暫無(wú)人氣現(xiàn)實(shí)狀況，本案開(kāi)發(fā)思緒要切實(shí)落實(shí)“有效聚積人氣和合理計(jì)劃開(kāi)發(fā)地塊”開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。綜合分析兩種開(kāi)發(fā)思緒：

開(kāi)發(fā)思緒1，講究開(kāi)發(fā)整體策略性，有效地落實(shí)了開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)以住宅先行來(lái)帶感人氣快速提升，輔以開(kāi)發(fā)部分商鋪，以規(guī)模型小區(qū)、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、高級(jí)酒店來(lái)整體改觀地塊物業(yè)形象，最終整體開(kāi)發(fā)商鋪，從而達(dá)成吸引商客投資，做到商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)值最大化目標(biāo)。

開(kāi)發(fā)思緒2，主張先計(jì)劃建設(shè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)街、酒店，再行開(kāi)發(fā)住宅，經(jīng)過(guò)商業(yè)大范圍建設(shè)全方面帶動(dòng)地塊升值。

【風(fēng)險(xiǎn)比較】

1、因?yàn)楸景干虡I(yè)體量大，商業(yè)開(kāi)發(fā)成功于否，直接關(guān)系到本案開(kāi)發(fā)贏利。商業(yè)物業(yè)成功開(kāi)啟需要足夠人氣帶動(dòng)，所以，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中切不可急于冒進(jìn)，回避市場(chǎng)現(xiàn)在發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況。

2、針對(duì)商鋪存在較大風(fēng)險(xiǎn)性，開(kāi)發(fā)思緒1做到了有效聚集人氣，弱化了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)。

3、思緒2在后期實(shí)施中無(wú)法做到風(fēng)險(xiǎn)有效分散，投放市場(chǎng)后商業(yè)鋪面銷(xiāo)售難度十分巨大。

【結(jié)論】

敝司認(rèn)為項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)應(yīng)確定以思緒1為主體開(kāi)發(fā)思緒，進(jìn)而制訂項(xiàng)目標(biāo)具體實(shí)施方案，確保項(xiàng)目投入市場(chǎng)可實(shí)施性。

第六部分：項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施提議

此部分關(guān)鍵是針對(duì)地塊現(xiàn)有住宅和商鋪兩種產(chǎn)品提出具體實(shí)施提議。

一、住宅開(kāi)發(fā)實(shí)施提議

本案住宅開(kāi)發(fā)關(guān)鍵應(yīng)放在A地塊上，在明確住宅市場(chǎng)定位前提下，敝司認(rèn)為住宅開(kāi)發(fā)事項(xiàng)包含：

（一）處理交通體系瓶頸

住宅區(qū)發(fā)展關(guān)鍵條件是良好交通體系，這種交通體系應(yīng)該是多個(gè)交通方法組合。針對(duì)本案現(xiàn)實(shí)狀況，將依靠城市公交體系、周?chē)咚俟肪W(wǎng)來(lái)帶動(dòng)地塊住宅開(kāi)發(fā)。

（二）處理社會(huì)服務(wù)體系瓶頸

現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)社會(huì)服務(wù)設(shè)施并不完善，如商業(yè)、教育、文化、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施顯著欠缺。這些服務(wù)設(shè)施顯然不是開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)努力能夠處理。本案住宅大片開(kāi)發(fā)離不開(kāi)政府支持。

（三）重視小區(qū)開(kāi)發(fā)品質(zhì)

1、重視住宅低密度性；

2、重視小區(qū)景觀空間營(yíng)造；

3、重視住宅建設(shè)均好性；

4、重視住宅建設(shè)多樣性；

5、重視住宅建設(shè)協(xié)調(diào)性；

6、整體建筑外觀設(shè)計(jì)要求含有現(xiàn)代風(fēng)格。

（四）重視房型設(shè)計(jì)合理性：

依據(jù)界首市購(gòu)房群體消費(fèi)偏好，房型以2室、3室為主，提議房型面積配比為：

面積70-90㎡占20%

面積90-120㎡占60%

面積120-150㎡占20%（五）促進(jìn)居住生活區(qū)配套化

1、為了確保小區(qū)純居住性，在B地塊計(jì)劃建設(shè)住宅相關(guān)生活配套，如中小型醫(yī)療單位、中小型便利店、洗衣房、酒店等。

2、小區(qū)內(nèi)增設(shè)教育機(jī)構(gòu)：設(shè)置幼稚園，中小學(xué)（也可利用政府資源，在片區(qū)內(nèi)設(shè)置中小學(xué)），處理業(yè)主兒女教育問(wèn)題。

3、設(shè)置小區(qū)會(huì)所：會(huì)所是住戶作為休閑活動(dòng)、公共交往場(chǎng)所。會(huì)所設(shè)施包含：健身房、兒童游戲室、器械室、圖書(shū)室、美容中心等。

4、智能配套設(shè)施：包含可視對(duì)講系統(tǒng)、周界防越報(bào)警系統(tǒng)、車(chē)輛出入管理系統(tǒng)、出入口門(mén)禁系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電子公告、背景音樂(lè)系統(tǒng)等。

（六）聘用著名物業(yè)管理企業(yè)

以聘用著名物管企業(yè)，為業(yè)主提供更全方面而專(zhuān)業(yè)服務(wù)，并以此提升小區(qū)品質(zhì)，增強(qiáng)消費(fèi)購(gòu)置信心。二、商業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)施提議

商鋪開(kāi)發(fā)建設(shè)要能做到引導(dǎo)市場(chǎng)，要有超前開(kāi)發(fā)意識(shí)，惟有如此，才能做到開(kāi)發(fā)、投資和經(jīng)營(yíng)者三方共同利潤(rùn)最大化。

商鋪愈加重視項(xiàng)目入市后經(jīng)營(yíng)情況和物業(yè)升值，所以在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)該對(duì)所經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種和經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)檔次有所選擇，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提升項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者和經(jīng)營(yíng)者共同投資熱情。結(jié)合本案開(kāi)發(fā)思緒，商業(yè)鋪面開(kāi)發(fā)應(yīng)做到：

[1]分階段分批量開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本

[2]對(duì)沿街商鋪實(shí)施關(guān)鍵開(kāi)發(fā)，確定商鋪開(kāi)發(fā)重心

[3]注意開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇

[3]做好商業(yè)街具體計(jì)劃工作具體實(shí)施階段：

第1階段，

1、以B地塊商鋪開(kāi)發(fā)為主，成功開(kāi)啟前提是需要住宅來(lái)帶感人氣提升。關(guān)鍵計(jì)劃經(jīng)營(yíng)小區(qū)商鋪，具體計(jì)劃見(jiàn)下表。

功效區(qū)功效劃分

購(gòu)物及服務(wù)區(qū)速食外賣(mài)店、鮮花店、報(bào)刊雜志店、戶外用具店、彩擴(kuò)/攝影店、面包房、水果店、文具店/辦公用具店、時(shí)尚物品店、化妝品店、品牌服裝店、孕嬰用具店、干洗店、美容店、音像店、藥店、米面等食品店

綜合服務(wù)功效區(qū)快餐連鎖或中餐、便利店、便利店、郵政

家政服務(wù)功效區(qū)寵物店、電器維修店、網(wǎng)吧、老年服務(wù)社、寵物店、二手房交易、漁具店、縫紉店、小區(qū)醫(yī)療服務(wù)點(diǎn)

裝修建材服務(wù)功效區(qū)汽車(chē)美容、洗車(chē)、水泥、沙、玻璃店、板材、五金、瓷磚、燈飾、瓷磚、衛(wèi)浴、窗簾、鐵藝、板材、五金、品牌櫥柜、石材、地板超市、地板超市、油漆超市

2、大型購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，在開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇上，需要綜合考慮住宅小區(qū)和購(gòu)物廣場(chǎng)工程進(jìn)度，以期二者同期完工及交付使用，此階段同時(shí)對(duì)著名品牌百貨連鎖企業(yè)進(jìn)行招商。

第2階段，

C地塊、D地塊——中原路沿街商是鋪東城路段商鋪開(kāi)發(fā)關(guān)鍵，該地段開(kāi)發(fā)，需要在第1階段完成基礎(chǔ)上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，計(jì)劃建設(shè)界首市首座（法姬那）商業(yè)步行街，其功效劃分為：

1、C地塊——中原路沿街商鋪

擬計(jì)劃建設(shè)服裝、鞋帽專(zhuān)區(qū)，以零售經(jīng)營(yíng)為主，關(guān)鍵引進(jìn)這類(lèi)著名品牌，尤其是吸引部分服裝、鞋業(yè)旗艦店進(jìn)駐，以此來(lái)提升商業(yè)步行街形象；其次是部分商家零碎經(jīng)營(yíng)。

2、D地塊——中原路沿街商鋪

擬計(jì)劃餐飲、娛樂(lè)專(zhuān)區(qū)，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)包含特色中餐、咖啡店、連鎖快餐、茶座、特色中餐、酒吧等。此地塊開(kāi)發(fā)，需要以三星級(jí)酒店著名度來(lái)帶動(dòng)商鋪開(kāi)發(fā)。第七部分：營(yíng)銷(xiāo)策略篇

房地產(chǎn)銷(xiāo)售是整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中關(guān)鍵一環(huán)，策略制訂實(shí)施又是左右銷(xiāo)售成功是否重量級(jí)砝碼，[策略為先、實(shí)施為后]，充足把握市場(chǎng)、分析整合項(xiàng)目各個(gè)要素，[以務(wù)實(shí)、以智勝]，勝戰(zhàn)于市場(chǎng)。

一、總體銷(xiāo)售策略

本案有別于通常型物業(yè)，[目標(biāo)經(jīng)過(guò)樹(shù)立界首市第一物業(yè)品牌效應(yīng)，以高品質(zhì)、高形象為主導(dǎo)推廣、傳輸，達(dá)成資金快速回籠，產(chǎn)品價(jià)值最大化兌現(xiàn)]。所以，本案營(yíng)銷(xiāo)策略關(guān)鍵應(yīng)放在行銷(xiāo)方法創(chuàng)新、市場(chǎng)廣告宣傳廣度和深度把握和銷(xiāo)售時(shí)機(jī)掌控，充足挖掘和延伸項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以中端價(jià)格、高端格調(diào)傳輸、引導(dǎo)市場(chǎng)，以至達(dá)成開(kāi)盤(pán)后快速去化產(chǎn)品，并為后期產(chǎn)品“高價(jià)位、高姿態(tài)”市場(chǎng)價(jià)值提升做有力促進(jìn)。

[1]、重視銷(xiāo)售推廣賣(mài)點(diǎn)輸出層次性、邏輯性和動(dòng)態(tài)性；

[2]、以“造城運(yùn)動(dòng)”浩大聲勢(shì)，刺激需求，激發(fā)關(guān)注度和購(gòu)置欲，延伸傳輸拋物線。

[2]、重視從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)各子系統(tǒng)步驟合理銜接和協(xié)調(diào)一致，努力爭(zhēng)取實(shí)施過(guò)程趨于零缺點(diǎn)，方便使整個(gè)銷(xiāo)售推廣步入良性循環(huán)；

[3]、營(yíng)銷(xiāo)力度上要深入淺出，自然形成“高產(chǎn)品價(jià)值和低實(shí)際價(jià)格”強(qiáng)烈心理感應(yīng)；

[4]、銷(xiāo)售推廣必需是建立在相對(duì)合理目標(biāo)期望值上給予實(shí)施。

二、銷(xiāo)售方法確立

依據(jù)我們行銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了解，確定以[案場(chǎng)銷(xiāo)售]為主，其它方法為輔形式作為本案銷(xiāo)售方法。

據(jù)案場(chǎng)銷(xiāo)售實(shí)際情況，增加或降低銷(xiāo)售隊(duì)伍，敝司并派遣專(zhuān)案策劃人員直接進(jìn)入案場(chǎng)，視目標(biāo)用戶實(shí)際反應(yīng)和市場(chǎng)行情改變適時(shí)調(diào)整或改變營(yíng)銷(xiāo)策略，以最短時(shí)間貫入實(shí)際操作步驟，從而有效避免了遠(yuǎn)程市場(chǎng)信息傳輸偏差和間接性。同時(shí)委派敝司專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售骨干進(jìn)場(chǎng)駐點(diǎn)銷(xiāo)售，輔以當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售人員（意在愈加好掌握當(dāng)?shù)啬繕?biāo)用戶消費(fèi)行為）促進(jìn)銷(xiāo)售。

三、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)把握

因?yàn)轫?xiàng)目現(xiàn)仍處于前期計(jì)劃階段，具體工程安排還有待進(jìn)步探討落實(shí)，但整體上應(yīng)把握住以下幾點(diǎn)：

[1]、以項(xiàng)目本身絕對(duì)優(yōu)勢(shì)做為貫穿整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程；

[2]、抓住對(duì)本案有競(jìng)爭(zhēng)威脅樓盤(pán)空擋時(shí)機(jī)加強(qiáng)宣傳、銷(xiāo)售力度；

[3]、節(jié)假日、休息日和相關(guān)社會(huì)公眾活動(dòng)場(chǎng)所展開(kāi)攻勢(shì)，促進(jìn)銷(xiāo)售；

[4]、洞悉市場(chǎng)，實(shí)施新奇、獨(dú)特銷(xiāo)售舉措。

第八部分：項(xiàng)目市場(chǎng)推廣方案

房地產(chǎn)宣傳和推廣是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為關(guān)鍵工作之一。假如因?yàn)樾麄鞑呗允д{(diào)或營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略缺點(diǎn)而造成營(yíng)銷(xiāo)工作停滯，就會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)失敗。所以，宣傳策略和營(yíng)銷(xiāo)策略應(yīng)該作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵原因。

一、廣告推廣策略

本案屬大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，分期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，一期是樹(shù)立整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)和品牌形象關(guān)鍵，所以在廣告策略上應(yīng)注意利用以下策略：廣告階段策略：

依據(jù)廣告緊緊圍繞銷(xiāo)售推廣服務(wù)這一宗旨，并結(jié)合廣告專(zhuān)題層面和開(kāi)發(fā)節(jié)奏，我們提議將廣告階段排為以下多個(gè)階段：

[1]、導(dǎo)入期：

以軟性新聞為主，配合大篇幅硬廣告進(jìn)行形象推廣，以城市中心未來(lái)發(fā)展方向和打造界首一流品質(zhì)物業(yè)為宣傳關(guān)鍵。

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，針對(duì)地段發(fā)展、物業(yè)形象、產(chǎn)品等方面進(jìn)行全方面訴求，以硬廣告介紹物業(yè)產(chǎn)品及認(rèn)購(gòu)方法，配適宜量介紹內(nèi)部認(rèn)購(gòu)情況軟廣告。

[2]、開(kāi)盤(pán)期：

以電視媒體、廣播、報(bào)紙、新聞報(bào)道等形式，實(shí)施立體投放。廣告?zhèn)鬏斎矫?，突出?xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)，同時(shí)結(jié)合開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況，立即調(diào)整策略，

傳達(dá)給受眾銷(xiāo)售火爆信息。

[3]、強(qiáng)銷(xiāo)期：

著重對(duì)物業(yè)品質(zhì)等方面做關(guān)鍵宣傳，同時(shí)針對(duì)產(chǎn)品本身存在不足或銷(xiāo)售步驟碰到問(wèn)題，立即調(diào)整策略。

[4]、清盤(pán)期：

視前一階段廣告效果及銷(xiāo)售情況而制訂尾盤(pán)廣告投入，同時(shí)依據(jù)工程進(jìn)度兼顧二期開(kāi)啟通知性宣傳，為二期面市做準(zhǔn)備。

二、案名提議

基于項(xiàng)目標(biāo)品牌宣傳和該項(xiàng)目市場(chǎng)定位思索，我們經(jīng)過(guò)深入討論和思維發(fā)散，從中提煉出兩個(gè)含有代表性案名：

案名一：現(xiàn)代城

案名釋義：

[時(shí)代感]：以時(shí)代氣息領(lǐng)會(huì)現(xiàn)代居住、投資；

[震撼力]：聲勢(shì)浩大，氣勢(shì)磅礴，含有較強(qiáng)震撼感召力；

[規(guī)模性]：突出“城”概念，示意規(guī)模宏大、品質(zhì)高；

[差異化]：突破通常物業(yè)“**花園、小區(qū)、商城”命名單薄性，增強(qiáng)吸引力、關(guān)注度；

[易記性]：案名簡(jiǎn)練有力，便于記憶；

[延伸度]：案名