房地產可行性研究實戰(zhàn)操作手冊樣本

房地產可行性研究匯報第1操作步驟：成功邁出投資第一步第2操作步驟：可行性研究誤區(qū)及對應對策第3操作步驟：房地產可行性研究戰(zhàn)略分析第4操作步驟：設計成功可行性研究步驟第5操作步驟：撰寫出色可行性研究匯報書第6操作步驟：怎樣協調可行性研究投資預算第7操作步驟：從全局出發(fā)進行可行性研究使用指南可行性研究通常是一個打哪兒指哪兒游戲，先射出箭，然后畫出靶心。中國房地產發(fā)展階段性局限，造成市場不確定原因較多，項目成敗回旋余地也較大．如此也罷，最危險是可行性研究僅僅成為一紙說辭?！斗康禺a可行性研究實戰(zhàn)操作手冊》從實用角度總結了房地產可行性研究關鍵點和程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設計。第1操作步驟：成功近出投資第一步1．透視民地產可行性研究房地產開發(fā)項目標可行性研究是在投資決議之前對擬開發(fā)項目進行全方面、系統調查研究和分析，利用科學技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行綜合研究。通常來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為程度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面問題：第一是要確定項目在技術上能否實施；第二是怎樣才能取得最好效益（關鍵是經濟效益）。從房地產項目開發(fā)實際情況來看，單從建筑施工技術上講，通常不存在一時無法突破重大難點，不管是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市楊浦、南浦大橋，及高達420米、88層金茂大廈和高達468米東方明珠塔就是很好佐證。可見，關鍵在于投資回報，即能否取得最好經濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。2、項目投資制勝第一法寶一個房地產項目在實施之前，全部必需進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要處理波特定項目成功可能性問題。當然，一個投資方案有成功可能性，或說其是可行，也并不意味著該項目是適宜。－般情況下，可行性分析要研究不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時多個方案全部可能是可行，而且全部很可能含有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)異方案，研究人員只能在可行性分析基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面問題，綜合評價合理取舍?？尚行匝芯?，最少要能正確地回復這么三個問題：a、這項目是可行還是不可行b、假如可行，可行到什么程度c、假如投資，可能碰到最壞情況是什么，對此應作什么計劃第二操作步驟可行性研究誤區(qū)及對應對策1、項目精度標準項目內容時間（月）費用許可誤差投資機會研究階段1~30.2%~0.8%30%~20%初步可行性研究階段60.25%~7.5%20%~10%具體可行性研究階段8~160.2%~1.0%<10%2、常見誤區(qū)誤區(qū)一：一個標準效益分析假如你項目可行性研究匯報十分肯定地告訴你未來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是匯報。一份專業(yè)而嚴厲項目可行性研究匯報不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，我們碰到太多不確定原因。這些不確定原因使項目未來價格及銷售進程處于一個相正確不確定之中。所以，可行性研究“效益分析”也不可能是十分確定，只能是一個合理估計，而這些估計需要假定前提，那就是期望值?？尚行匝芯恳罁灰粯悠谕到o出不一樣期望效益估計。誤區(qū)二：先入為主可行性研究筆者曾考察過十多項失敗大型地產投資，發(fā)覺其中大部分項目標失敗全部是由部分可預見原因造成。這些原因包含：高等級墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津：在一個離市區(qū)測多公里鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結果也是無人問津；準備在一個計劃失控農民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結果在廉價“集資房”沖擊下中途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供給量過大致使需求短缺；建設成本遠遠超出預算造成資金不繼；一條新建高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優(yōu)勢失效；原先商業(yè)旺地因地鐵建設而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望角落”等等。在和這些項目標發(fā)展商交流時，她們對所碰到困難通常全部感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到。再看一看這些項目標“可行性研窮匯報”，幾乎全部是同一個調子：引經據典，從各個角度描繪這個項目投資美好前景，卻偏偏不提項目投資不利原因。這么“可行性研究”，自始至終全部是為7證實該項目是可行，犯了“先入為主”大忌。先入為主可行性研究通常是由以下原因造成房地產投資企業(yè)領導主觀意志在起作用。往往因為“長官意志”對課題影響，課題研究人員擔心挑項目標毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領導意思去論證。所以，為避免這種情況發(fā)展，企業(yè)領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學路子去調查、分析。課題組人員業(yè)務水平不過關。有些項目標可行性研究沒有交給真正在行教授去做，而是隨便找部分高校老師或在本企業(yè)里人去完成。這么做，使課題組智力及能力結構很不合理，要指望她們拿出一個真正可信可行性研究匯報是不可能。有發(fā)展商將可行性研究課題交給部分建筑咨詢機構去做，這些單位科研實力過得硬，但因為項目對她們來說就意味著有生意可做，所以也不太可能保持中立研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究單位不能承攬本項目標工程咨詢業(yè)務。有發(fā)展商圖省事，讓和她合作另一方提供可行性研究匯報。這在意向接觸時候是。必需，但要清楚是，合作另一方所作可行性研究只是針對自己投資行為而做，并不適合于現在發(fā)展商；有時合作另一方為了爭取她人來投資，可能會片面地夸大該項目標投資價值，這么可行性研究是不可能做到中立外。3．對應對策a加緊專業(yè)化及市場培育工作，推進行業(yè)規(guī)?；蛯I(yè)化，是提升可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差根本確保。目前市場逐步走向規(guī)范和成熟，日益猛烈市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究外在動力。b提升從業(yè)人員素質。這是控制可行性誤差基礎保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必需含有相當工程技術、經濟、房地產開發(fā)經營、法規(guī)、稅務、金融等專業(yè)知識。c建立可行性研究數據庫。目前中國房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以搜集到完整和正確市場信息（在香港，測量師在分析時，能夠從香港土地注冊處—一相當于內地國土房管局，查閱最近成交個案和以往物業(yè)相關資料）。信息缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息搜集、整理工作：經過去粗取精，去偽存真過程，將市場上分散信息整理為可用數據。另外，有條件企業(yè)還可加強項目后評價工作，經過分析比較，提取有用信息，深入提升可行性研究實用性。第3操作步驟：房地產可行性研究戰(zhàn)略分析分析角度一：社會經濟環(huán)免對房地產市場影響房地產業(yè)不是個孤立行業(yè)，本書多處強調，將房地產業(yè)看成國民經濟‘噴頭產業(yè)”來看待是錯誤，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基礎認識問題：到底是房地產業(yè)帶動國民經濟發(fā)展還是國民經濟成長帶動房地產業(yè)發(fā)展？假如把這個問題搞顛倒了，在形勢判定上就會出現根本性失誤。不管政府還是企業(yè)全部會造成“先人為主”決議傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業(yè)畸形膨脹，大起大落，全部是無視當地國民經濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業(yè)位置所帶來后果。分析角度二：當地政府行政行為對市場影響部分地方政府城市計劃及計劃控制水平對當地房地產開發(fā)有著直接影響。眾所周知，在城市計劃管理比很好張家港市及江陰市，房地產開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)狀態(tài)。超前而科學計劃、有效規(guī)?？刂?、嚴格計劃管理，使這兩個城市房地產開發(fā)避免7盲目標、一窩蜂現象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片標準，這里小區(qū)住宅市場基礎上沒有出現供大于求情況，全部樓盤預售成績全部很好。和此形成對比是，不少城市土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供給量過大，市場價格起落過劇，地方政府計劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大風險。分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產營銷影響古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)第一個上海外貿區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，伴隨愈來愈多外商人駐辦公，鄰近古北新區(qū)自然成為外商購置或租賃住宅關鍵目標。區(qū)內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享受很高著名度，并自然形成了一個獨特社交圈及生活小區(qū)，區(qū)內樓宇質素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進入1996年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是中國最貴地方。從古北新區(qū)例子能夠看出，房地產價值似乎并不完全取決于樓盤本身檔次和質量，還和周圍街區(qū)環(huán)境相關。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)發(fā)展，才產生了對古北新區(qū)高尚住宅需求，虹橋開發(fā)區(qū)和古北新區(qū)之間顯著存在著功效上互補關系。街區(qū)功效是使房地產實現其市場價值外在動因。投資商本身條件考察1、考察你經驗隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家企業(yè)全部不可能對自己完全不了解領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業(yè)內有一定資歷企業(yè)，假如該企業(yè)以前是開發(fā)市內寫字樓，現在目標投資對象是郊區(qū)分墅，那么能不能考慮呢？那要看企業(yè)經理層里是否有含有別墅開發(fā)經驗人才，不然還是慎重為好。當然，事情并不是絕正確，當你認為“經驗”這一風險也值得冒時候，就無須在這個問題上多思量了。2、考察你投資方法因為企業(yè)背景和實力不一樣，各房地產投資企業(yè)項目投資方法也不一樣?？赡苣闫髽I(yè)歷來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長久回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)項目和適于長錢投資地域，你就要三思以后行了。有時候一個好項目，到了一些房地產企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。3、考察你融資能力每一個房地產項目標開發(fā)全部會碰到借貸和融資問題。問題是你借貸渠道和融資渠道是否可靠，假如項目建到二分之一而你后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這么事情：一個建了二分之一項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經上升了二分之一，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是賠本生意。分析角度四：投資商本身條件對營銷影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對本身條件進行分析。一家企業(yè)不可能什么樣項目全部能開發(fā)，也不可能什么樣風險全部敢去冒，所以在考察一個地域、一個項目值不值得去投資時，還必需有針對性地權衡：本企業(yè)適不適合于那個地域去投資，適不適合于投資那樣項目。第四操作步驟設計成功可行性研究步驟步驟A人員安排組合項目內容人數負責項目費用時間注冊房地產估價師造價工程師市場調查和分析人員經濟分析教授制作人員社會學，環(huán)境等教授步驟B：市場分析a、宏觀原因分析房地產開發(fā)商在一個國家某個地域擬進行房地產投資時，首先要考慮是該國宏觀原因如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有沒有地域沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生可能性。b、區(qū)域性原因分析通常來講，項目所在中國部地域之間發(fā)展是不平衡，差異總是不一樣程度地存在，僅研究其宏觀原因還不夠、還必需對項目所在區(qū)域進行原因分析，這是因為：首先宏觀經濟對區(qū)域經濟影響程度不一樣，對有區(qū)域影響大，有區(qū)域影響??；其次區(qū)域經濟發(fā)展受宏觀經濟影響存在著“時滯’現象，宏觀經濟現實狀況往往要經過一段長時間以后才能對區(qū)域經濟發(fā)展產生影響，有地域反應快，有地域則滯后性較為顯著，投資時必需加以考慮；其三國家特定地域經濟使得一些區(qū)域經濟或多或少受宏觀經濟波動影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反逆向走勢。中國經濟特區(qū)、自由貿易娶、保稅區(qū)對國際資本依靠程度相對較低，即使在中國宏觀經濟調整期間，中國資金擔心情況下，其國際資本所受影響較小，這些地域項目受到沖擊也較小。c、微觀市場分析對擬投資項目所在地域房地產微觀市場分析能夠分成以下兩個部分，其一是對擬投資房地產市場分析，其二是對和投資項目同類型物業(yè)市場分析。步驟C:市場估計a需求估計需求估計就是以房地產市場調查信息、數據和資料為依據，利用科學方法，對某類物業(yè)市場需求規(guī)律和改變趨勢進行分析和估計，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)需求。b供給估計供給估計就是以房地產市場調查信息資料和數據為依據，利用科學方法，對某類物業(yè)市場供給規(guī)律和改變趨勢進行分析，從而估計為了市場上該類物業(yè)供給情況c估計方法通常能夠分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。步驟D:成本測算在房地產開發(fā)項目標可行性研究中，項目標成本測算是關鍵一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算正確是否，如同對租售市場估計一樣，對項目標經濟效益有重大影響，但相對而言，成本測算較易把握。通常來講成本組成包含以下四個部分：A土地前期費：指取得合理土地權證，完成土地上現有建筑物拆遷，開通施工用水、用電、道路和完成場地平整為止所要費用。依據取得上地方法不一樣，又可分為新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型。B設計和建筑安裝工程費：指完成場地三通一平以后，從計劃設計到土建工程、設備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結束所包含費用。C市政配套費：指項目開發(fā)時必需向城市市政建設所交付配套費，關鍵是因為新增房地產項目所引發(fā)水電費。步驟E：財務評價項目投資方案評價指標通常分為兩類：一類是考慮7貼現原因動態(tài)指標，即考慮7貨幣時間價值原因指標，包含凈現值、贏利指數、動態(tài)回收期、內含酬勞事等指標。另一類是非貼現靜態(tài)指標，即設有考慮貨幣時間價值原因指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產開發(fā)項目標評價中通常以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。以下簡單介紹三種常見靜態(tài)評價指標。步驟F：盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定市場生產能力條件下，經過分析擬建項目標產出（量）、成本（本）和收益（利）之間關系，來判定項目優(yōu)劣及盈利能力一個方法。盈虧分析關鍵是找到盈虧平衡點（BPe0K－evenP0iDt）即項目達成盈虧平衡狀態(tài)利潤為零點。通常來講，在項目產出能力一定前提下，盈虧平衡點越低，項目標盈利可能性就越大，經營安全性越好。在房地產項目標可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定項目而言，要找出估計銷售收入恰好能填補成本時銷售量又稱保本銷售量。步驟G：動磁性分析敏感性分析是研究一些原因發(fā)生改變時，項目經濟效益發(fā)生對應改變，并判定這些原因對項目經濟目標影響程度。敏感性分析不僅能夠使開發(fā)商了解原因變動對項目財務評價指標影響程度，還能夠使她們對那些較為敏感原因進行認真和仔細再研究，以提升項目可行性研究正確性。反應敏感程度指標是敏感系數：敏感系數=目標值改變百分比／參數值變動百分比比如：以售價為參數值，以項目標凈現金流量現值作為目標值，已知售價增加10％，凈現金流量現值增加20％，則售價敏感系數=20％/10%=2。敏感系數可正可負。若敏感系數為負，說明目標值改變和參數值改變方向相反，敏感系數越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量確實定須越謹慎。步驟H：風險分析風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究多種不一樣確定原因發(fā)生不一樣幅度變動概率分布及對方案經濟效果影響，對方案經濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案風險情況作出比較正確判定。第5操作步驟：撰寫出色可行性研究匯報書A、可行性研究匯報主事內容通常來講，專業(yè)機構編寫一個項目標可行性研究匯報應包含封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。1、封面：通常要反應可行性匯報名稱，專業(yè)研究編寫機構名稱及編寫匯報時間三個內容。2、摘要：它是用簡練明7語言概要介紹項目標概況、市場情況可行性研究結論及相關說明或假設條件，要突出關鍵，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全匯報精要。也有教授主張不寫摘要，因為可行性研究匯報事關重大，閱讀者理應仔細全方面閱讀。3、目錄：因為一份可行性匯報少則十余頁，多則數十頁，為了便于寫作和閱讀人員將匯報前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必需編寫目錄。4、正文：它是可行性匯報主體，通常來講，應包含以下內容：a、概況（包含：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究目標、可行性研究編寫入員、編寫依據、編寫假設和說明）；b、市場調查和分析；C、計劃設計方案；d、建設方法和建設進度；e、投資估算及資金籌措；f、項目財務評價；g、風險分析；h、可行性研究結論；i、研究人員對項目標提議；j、對應附表。5、附件：它包含可行性研究關鍵依據，是可行性研究匯報必不可少部分。通常來講，一個項目在做正式可行性研究時，必需有政府相關部門同意文件（如計劃選址意見書、土地批租協議、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必需依據委托書和上述文件和對應法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究匯報。6、附圖：一份完整可行性匯報應包含以下附圖：項目標位置圖、地形圖、計劃紅線圖、設計方案平面圖，有時也包含：項目所在地域或城市總體計劃圖等等。B、可行性研究匯報正文部分編寫正文部分是可行性研究匯報關鍵部分。內容多，較復雜。1、概況：（1）進行可行性研究背景；（2）所研究項目標名稱、性質、地址、周圍市政配套和基礎設施現實狀況，交通及周圍環(huán)境等；（3）委托方名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯絡人；（4）受托方名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯絡人；（5）可行性研究目標；（6）可行性研究編寫人員名單；（7）可行性研究編寫依據；（8）研究匯報假設和說明。2、市場調查分析：要求對項目進行宏觀、區(qū)域和微觀市場分析和調查，及對未來供給、需求和價格估計，不僅要有定性分析，還要有定量推導。3、計劃設計方案：要求寫出項目所含有計劃設計方案及建設過程中市政條件是否含有。市政條件包含水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地域）及道路等配套情況，在匯報中必需有這些市政條件是否含有書面文件。4、建設方法和建設進度：專業(yè)人員可對項目標建設方法委托提出提議或由委托方提供建設方法和進度安排，她們一旦確定則為其后進行投資估算作了準備。5、投資預算和資金籌措要求寫出項目建設過程中必需發(fā)生各項費用并逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和對應支付時間作出融資安排。比如：自有資金、貸款和預售收入這三種關鍵資金起源安排等。6、項目標財務評價：要求寫出關鍵財務評價指標計算結果，如凈現值、現值指數、內含酬勞率和動態(tài)回收期等。7、風險分析：通常要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對關鍵敏感原因在有利和不利情況下敏感分析并計算出對應財務評價指標。8、結論：要求寫出該項目可行性研究結論，明確說明該項目是否可行，是否含有較強抗風險能力。9、相關提議：是專業(yè)機構專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)覺部分有利于項目取得更佳經濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面提議，供委托方參考。附表：是可行性研究匯報中包含很多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現金流量表、敏感性分析計算表等。第6操作步驟：怎樣協調可行性研究投資預算部分不大規(guī)范房地產項目可行性研究匯報，其中項目投資概算只包含7項目建設工程概算。這么算帳不好。一個房地產項目不等于一個簡單建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設實際投資。在被證實星可行前提下，邊回收資金邊追加投入滾動式投資開發(fā)方法也是能夠采取，這么一來發(fā)展商在工程建設上實際總投入就會小得多。以工程概算替換項目投資概算是極不嚴厲。房地產項目標投資概算應包含以下內容營銷開支概算，包含：項現在研究及可行性研究開支項目策劃開支銷售策劃開支廣告開支項目企業(yè)日常運作開支項目及企業(yè)公關開支工程開支概算，包含：用于工程勘探開支用于吹沙填土、平整土地開支用于工程設計開支用于建筑施工開支用于設施配套開支用于工程監(jiān)理開支土地征用開支概算，包含：政府一次性收取標準地價用于拆遷賠償或青苗賠償開支影響公共設施而出現賠償開支金融成本開支，包含：外匯資金進入中國貨幣系統產生銀行擔保及管理費用支出貸款引發(fā)利息支出各項保險開支稅收和行政性收費不可預見開支第7操作步驟：從全局出發(fā)進行可行性研究現實化可行性研究前握實際上，一個好市場營銷者才是一個最好利潤發(fā)明者和挖掘者，她們致力于分析多種營銷機會利潤潛力，捕捉贏利機會。這么房屋是有目標、有針對性地建造。優(yōu)異房地產企業(yè)應從機構內外來縱觀其業(yè)務，監(jiān)視改變中環(huán)境并抓住最好機會。企業(yè)營銷人員關鍵職責是分辨外界環(huán)境中關鍵改變，經過設置早期預警系統，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中新挑戰(zhàn)和新機會。消費者市場分析和營銷環(huán)境分析相同關鍵。消費者市場包含個人和家庭、消費者在年紀、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及愛好等方面差異極大，營銷者區(qū)分不一樣消費者群體和細小市場，并根據她們需要來開發(fā)產品和服務是很有用處。我們應在分析消費