武漢沌口項目市場調研報告樣本

武漢沌口項目市場調研匯報一、城市概況1.

武漢城市2.

武漢新區(qū)3.

漢陽城區(qū)4.

沌口（武漢經濟技術開發(fā)區(qū)）二、

武漢市、漢陽、沌口房地產業(yè)情況1.

武漢房地產情況2.

漢陽房地產情況3.

沌口板塊情況4.

區(qū)域內經典樓盤情況三、

沌口用戶分析四、

提議

一、

城市概況1.

武漢城市了解武漢市是湖北省省會，全省政治、經濟、文化中心，華中地域最大城市，是中國中部關鍵工業(yè)基地和交通樞紐，素有“九省通衢”美稱。世界第三大河長江及其最大支流漢水橫貫市區(qū)，將武漢一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立格局，一城三鎮(zhèn)、各成體系地理格局形成了市民各自生活習慣。盡管現(xiàn)在長江、漢江上已經有６座跨江大橋將三鎮(zhèn)連為一體，但即使是很便利交通，也無法縮短這個城市居民多年來不愿跨江而居心理距離。武漢現(xiàn)轄9個城區(qū)、4個郊區(qū)，人口約831萬人，其中市區(qū)人口481萬，土地面積8467平方公里。武漢處于平原向低山丘陵過渡地域，中部低平，南部丘陵、崗地密集，北部低山林立，80%以上面積為崗壟平原和平坦平原地域。武漢有“百湖之市”之稱，共有湖泊147個，其中主城區(qū)38個，總面積近90000畝。經過50多年建設，武漢已成為我們祖國腹地一座多功效綜合型特大城市。城市綜合實力保持全國第六位，在華中地域，經濟發(fā)展相對較快，經濟總量位次居前，成為了中部地域經濟發(fā)展領頭羊。在西部大開發(fā)戰(zhàn)略推進下，中國新經濟發(fā)展將形成東-中-西“H”型格局，武漢將成為關鍵戰(zhàn)略大支點。這種經濟發(fā)展強輻射效應肯定帶動武漢城市超規(guī)模發(fā)展。作為華中中心城市，武漢含有獨特發(fā)展優(yōu)勢，以武漢為中心長江中游經濟區(qū)將發(fā)展成為繼長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域以后中國二十一世紀經濟社會發(fā)展第四期。經國務院同意武漢城市總體計劃將武漢城市發(fā)展總體目標界定為到左右，把武漢建設成為經濟勢力雄厚、教育發(fā)達、城市布局合理、基礎設施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會高度文明，并含有濱江濱湖特色現(xiàn)代城市。當然同時也應該看到，伴隨市場經濟體制建立和全球經濟一體化進程加緊，武漢在計劃經濟和短缺經濟條件下很多優(yōu)勢已日漸消失，如過去“九省通衢”，區(qū)位優(yōu)勢顯著；現(xiàn)在交通發(fā)達，武漢僅成過往驛站，難以留住客人。如武漢國有經濟比重大，過去關鍵依靠政策支持發(fā)展壯大；現(xiàn)在則面臨人員精簡、重新上崗多重困難，遠不如非國有經濟包袱輕、機制靈活?？偲饋砜?，武漢在發(fā)展中，現(xiàn)有優(yōu)勢，也有不利原因，機遇和挑戰(zhàn)并存。表一：～經濟情況關鍵指標

單位：億元

增幅：％

年份指標

增幅

增幅

增幅

增幅國民生產總值1206.84

12.01347.8

12.01492.74

11.81662.4

12.1

其中：第一產業(yè)81.36

4.4

85.03

5.389.53

3.9

95.13

4.3

第二產業(yè)533.31

12.5

594.84

12.9660.46

12.2

741.8

12.8

第三產業(yè)592.17

12.6

667.93

12.1742.75

12.3

825.47

12.5固定資產投資額461.93

7.1

508.44

10.0570.43

12.1

645.06

13.1消費品零售總額

606.1

12.3

685.82

13.0

770.08

12.3

853.99

12進出口總額（億美元）6.84

12.9

21.56

6.0

22.02

2.0

31.36

42.3城鎮(zhèn)居民儲蓄存款659.44

14.7

802

21.61079.96

29.71285.53

19城鎮(zhèn)居民平均工資（元）7268

7.59080

10039

11719

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）6761

8.0

7305.05

8.1

7820

7.1

8524.52

9城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）6075

11.4

6342.29

4.4

6833

7.7

7251.32

6.1注：城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)分別為38.5％、38.1％、38.45、40.6%

2.武漢新區(qū)經過十二個月多時間醞釀，“武漢新區(qū)”開發(fā)建設項目，正式進入操作階段?！拔錆h新區(qū)”由長江、漢江、京珠高速公路圍合而成，（包含現(xiàn)在漢陽區(qū)、武漢經濟技術開發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)一部分，相當于武漢現(xiàn)在主城區(qū)建成面積）計劃用地面積368平方公里，計劃人口到為100萬人。武漢市期望，經過投入巨款和注入優(yōu)異理念，用高標準計劃設計建設，在漢陽這片靈秀之地崛起一座現(xiàn)代化新城。今年將首先開啟“一線（漢江南岸線）一片（漢陽四新地域）兩路（梅子路和四新大道）”基礎設施和公益性項目標開發(fā)建設，共包含基建項目４３項，總投資４２億元；將漢江南岸沿線、長江沿線、梅子路兩側、３１８國道沿線、四新片等５個片區(qū)作為土地貯備供給工作關鍵，貯備土地６２３０畝，占全市土地貯備計劃５１％，拆遷房屋面積７３萬平方米，動遷居民５０８０戶。計劃供給土地２７００畝，占全市土地供給計劃３３％。計劃投入資金４０億元，加上其它景觀建設先期投資，今年需總投入１００億元左右資金。新區(qū)計劃關鍵突出以“三大特色功效組團、四湖連通水系生態(tài)網絡、五縱五橫道路骨架”為特點發(fā)展框架，三大特色功效組團包含漢江組團、沌口組團和四新組團；“四湖連通”包含墨水湖、南太子湖、龍陽湖、三角湖；“五縱五橫”是指縱向十升路、芳草路、梅子路、攔江堤路、濱江大道，橫向琴臺路、漢陽大道、二環(huán)線、三環(huán)線、沌陽大道。武漢市政府計劃用4年左右時間，完成關鍵地域和關鍵組團關鍵基礎設施和關鍵功效性、公益性項目建設，基礎形成“武漢新區(qū)”城市框架。到時，武漢新區(qū)將建成輻射武漢乃至華中地域現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產服務中心、市級文化旅游中心和風貌獨特商住新城區(qū)，其中，現(xiàn)代制造業(yè)基地（沌口組團，94平方公里）關鍵立足武漢經濟技術開發(fā)區(qū)，形成產業(yè)相對集聚、功效互補工業(yè)片區(qū)，打造高起點、高水準現(xiàn)代制造業(yè)基地，使之成為武漢新區(qū)經濟發(fā)展增加點和動力源。強化現(xiàn)代制造業(yè)功效，推進產業(yè)升級，極大地提升城市就業(yè)商品，提升武漢經濟實力；生產性服務中心（四新組團，46平方公里）以發(fā)展四新地域為關鍵，計劃以梅子路、四新大道為軸，培植新城市功效，發(fā)展生產性服務業(yè)，為武漢新區(qū)發(fā)展注入活力，也是武漢新區(qū)新形象、新特色、新功效集中展示區(qū)，同時服務于沌口組團和漢江組團；市級文化旅游中心（漢江組團，59平方公里）關鍵是對漢陽中心城區(qū)用地進行整合，完善其文化旅游、居住功效，以兩江開發(fā)帶動文化旅游設施建設和濱江城市景觀形成，建成文化旅游區(qū)，并結合漢江、長江沿岸開發(fā)和舊工業(yè)區(qū)搬遷、改造和置換，提升區(qū)域整體生活品質，凸顯新區(qū)文化底蘊。3.漢陽城區(qū)漢陽地處武漢西南部,瀕臨兩江、內涵九湖，和漢口、武昌隔江鼎立組成武漢三鎮(zhèn)。獨居一鎮(zhèn)漢陽區(qū)，東瀕長江，北依漢水，是京廣鐵路大動脈和長江黃金水道十字交匯中心。全區(qū)轄9個行政街道，2個鄉(xiāng)，總面積108平方公里，常住人口51萬。

漢陽歷史悠久，在武漢三鎮(zhèn)城邑建制中名位最早，自漢末以來就是歷代風景勝地。區(qū)內有著稱于佛教叢林歸元禪寺、楚天名樓晴川閣、高山流水古琴臺、漢陽古樹、石榴花塔等。1985年，經武漢市人民政府同意為風景旅游城區(qū)，1998年又被同意為山水園林城試驗區(qū)。現(xiàn)在月湖、蓮花湖、晴川閣等8大風景區(qū)已初具雛形。

漢陽交通發(fā)達，基礎設施完善。全區(qū)沿江岸線32公里，擁有大小碼頭42個。楊泗港吊裝碼頭可常年?？?000噸級貨輪。從漢陽中心區(qū)到武漢最大鐵路客運、貨運站僅5公里，距武漢天河機場、王家墩機場僅28公里和10公里。區(qū)內318國道、漢陽大道、鸚鵡大道、琴臺路和正在動工興建墨水湖北路形成了縱橫交錯、四通八達、方便快捷交通網絡。漢陽經濟基礎雄厚，巨大發(fā)展?jié)摿φ鸩酵宫F(xiàn)。武漢健民制藥廠、武煙集團、百威企業(yè)、神龍汽車等130余家大中型企業(yè)已坐落區(qū)內。區(qū)屬工業(yè)快速發(fā)展，共有機械、電子、建材、化工、紡織、輕工、汽車改裝、生物工程等十多個門類，已形成綜合性工業(yè)基地。依據初具雛形區(qū)域特色，漢陽市政府正著力建設三大工業(yè)園，分別是依靠漢陽開發(fā)區(qū)建設汽車產業(yè)園：計劃3平方公里，建成一座集“汽車和配件生產、汽車展示博覽、汽車貿易和營銷、汽車倉儲和現(xiàn)代物流、汽車信息和服務”等多功效于一體現(xiàn)代汽車產業(yè)工園區(qū)。依靠黃金口工業(yè)園：計劃1000畝，建設以國棉一廠為龍頭紡織工業(yè)板塊；計劃3000畝，建設以百威為龍頭飲料食品工業(yè)板塊；計劃3000畝，建設以蘇泊爾集團企業(yè)為龍頭廚具制造工業(yè)板塊；建設以健民集團為龍頭藥品制造工業(yè)板塊；建設以誠成文化、雅全部彩印為龍頭包裝、彩印制造工業(yè)板塊，形成畝園區(qū)規(guī)模。依靠南太子湖：興建信息、生物、機電現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)。計劃園區(qū)面積3500畝，和武漢經濟技術開發(fā)區(qū)聯(lián)動共建，發(fā)展以信息、生物、機電產品為主現(xiàn)代制造業(yè)。1～5月份武漢各城區(qū)關鍵經濟統(tǒng)計參數(shù)

漢陽科教文化事業(yè)發(fā)展快速。全區(qū)有科研機構53家，科技人員6305人，其中含有高級專業(yè)技術職稱535人，含有中級專業(yè)技術職稱2172人，含有初級專業(yè)技術職稱3598人。區(qū)內共有中小學校84所，幼稚園75所，職業(yè)中專、職業(yè)高中3所。有醫(yī)院18所，防疫保健機構5家，形成了完善醫(yī)療衛(wèi)生網絡。

漢陽市政府城市計劃思緒：文化旅游城：打造南岸嘴景觀區(qū)、月湖文化藝術區(qū)、歸元寺文化旅游區(qū)、武漢動物園觀賞區(qū)、蓮花湖渡假區(qū)等五大景區(qū)和長江、漢江景觀帶，構筑競相輝映文化旅游群落。武漢汽車城：現(xiàn)有經銷商700余家，經營汽車品牌達40余種，年銷售額近40億元。在未來，汽車城將計劃50平方公里，建成華中地域最大整車制造中心、貿易中心、零配件加工中心、博覽中心、運動休閑中心和信息服務中心?，F(xiàn)代商住城：漢陽108平方公里土地，建成區(qū)僅32平方公里，這為現(xiàn)代商住城建設提供了寬廣空間。商住城建設將堅持“整體計劃、連片開發(fā)、突出特色、塑造品牌”構想，以四新住宅新區(qū)建設為龍頭，以內興“兩道”（漢陽大道、鸚鵡大道）、外活“兩江”（長江、漢江）為關鍵，以濱湖、臨江開發(fā)為特色，實施住宅開發(fā)戰(zhàn)略。在四新地域計劃22.2平方公里，開發(fā)居住規(guī)模將達30萬人示范新區(qū)；計劃好漢陽大道、鸚鵡大道沿線，結合舊城改造，搞好臨街房屋開發(fā)和建設；利用親江臨湖優(yōu)勢，圍繞兩江、墨水湖、蓮花湖等，實施滾動開發(fā)。4.沌口（武漢經濟技術開發(fā)區(qū)）武漢經濟技術開發(fā)區(qū)在漢陽區(qū)西南部，市區(qū)中環(huán)線和外環(huán)線之間，毗鄰長江，離市中心15公里，水、陸交通便捷，發(fā)展腹地寬廣，含有良好區(qū)位優(yōu)勢。開發(fā)區(qū)于1991年5月動工興建，1993年4月經國務院同意為國家級開發(fā)區(qū)，有美好發(fā)展前景。發(fā)區(qū)計劃面積31平方公里，現(xiàn)在已開發(fā)15平方公里，已建成5條形象路、3個特色公園、5個住宅小區(qū)，全區(qū)綠色面積達293個平方厘米，人均占有綠地105平方米。開發(fā)區(qū)以汽車產業(yè)和高新技術產業(yè)為龍頭，同時發(fā)展機械、電子、食品、建材、輕工等產業(yè)。截止現(xiàn)在，開發(fā)區(qū)內已經有30多個跨國企業(yè)、著名企業(yè)入駐，引進項目611個，注冊企業(yè)累計700多家。因為開發(fā)區(qū)以國家產業(yè)政策為導向，以興辦三資企業(yè)為主，實施沿海開放城市開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策和新型管理體制，伴隨產業(yè)結構日趨完善，社會經濟環(huán)境好轉，開發(fā)區(qū)前景會愈加好。(1)開發(fā)區(qū)經濟發(fā)展情況伴隨開發(fā)區(qū)快速發(fā)展，汽車制造業(yè)“一花獨放”產業(yè)結構格局將被打破，汽車制造業(yè)，高新技術產業(yè)，出口加工業(yè)三足鼎立之勢已在開發(fā)區(qū)內形成。在今年全方面開啟20個建設項目中，信息技術，生物工程，新能源，新材料，環(huán)境保護等產業(yè)組成支撐開發(fā)區(qū)快速發(fā)展新支柱。長征火箭企業(yè)投資1億元建設研發(fā)中心，長城寬帶企業(yè)投資5000萬元建設寬帶網絡系統(tǒng)，武塑集團投資1.53億元建設工業(yè)園。計劃1000畝，首期開發(fā)583畝高科技產業(yè)園基礎設施已完成，1.4萬平方米綜合科技樓將在今年5月完工?，F(xiàn)在，產業(yè)園已引進電子信息，新醫(yī)藥等7個高新科技項目，總投資達3億多元。

去年5月動工興建武漢出口加工，將于今年5月10前封關運作，封關后立即進入出口加工區(qū)企業(yè)達30家，投資額達20多億元。出口加蔚藍色將為中部各省出口加工企業(yè)聚集中心，成為發(fā)展外向型經濟關鍵支撐。

三足鼎立之勢，使武漢開發(fā)區(qū)經濟結構深入優(yōu)化。據悉，20個建設項目投產后，今年全區(qū)將新增產值130多億元。(2)區(qū)內環(huán)境開發(fā)區(qū)在武漢市區(qū)西南、市區(qū)中環(huán)線和外環(huán)線之間，是經國務院同意國家級開發(fā)區(qū)，它四面湖泊圍繞，景色秀美。三角湖、后官湖等七個湖泊如“眾星捧月”將開發(fā)區(qū)鑲嵌在湖光水色之中。區(qū)內自然社會人文環(huán)境俱佳。

開發(fā)區(qū)計劃面積為31平方公里，遠期控制面積為90.7平方公里，已開發(fā)面積31平方公里。開發(fā)區(qū)分為四個功效區(qū)：工業(yè)區(qū)、旅游別墅區(qū)、管理服務金融區(qū)和生活居住外著名企業(yè)進駐，如神龍、百事可樂、頂益食品等。區(qū)內人口關鍵為新興工業(yè)人口，素質較高。另外，占地達88萬平方米武漢市體育中心正在區(qū)內興建，它包含一座6萬人體育場，一座8千人體育館及海灣館等大型體育設施；由江漢大學、華中科技大學漢口分校、武漢市職員醫(yī)學院合并新江漢大學已全方面開啟。(3)交通情況開發(fā)區(qū)距漢陽王家灣7公里，車程7分鐘，現(xiàn)在有585、70等四條公交線路連接武漢三鎮(zhèn)，318國道和京珠高速公路縱貫開發(fā)區(qū)。區(qū)內道路井然有序，兩條寬50米大道在區(qū)內交叉（橫向龍陽大道，縱向沌陽大街）基于這兩條大街平行神龍街寬40米、漢強街寬30米。和龍陽大道平行建業(yè)路、創(chuàng)業(yè)路、興業(yè)道、旺業(yè)道寬30米。(4)配套設施現(xiàn)在區(qū)供水、供電、供熱、通訊、排水和污水處理等各各項配套設施齊全，現(xiàn)有同濟醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院，另有神龍醫(yī)院等四所醫(yī)院、一所衛(wèi)生防疫站。有漢陽一中、武漢試驗外國語學校等全日制中小學校21所，新江漢大學業(yè)已遷至區(qū)內。中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、交通銀行均在開發(fā)區(qū)建立了支行，可為了區(qū)企業(yè)提供各類金融服務。另外，一期占地865畝，包含一座萬人體育場、一座8千人體育館和游泳館等大型體育設施武漢市體育中心正在區(qū)內興建。

開發(fā)區(qū)在基礎設施方面共投入近30億元，實現(xiàn)了“八通一平”。從開發(fā)區(qū)本身條件來分析，開發(fā)區(qū)內極具房地產發(fā)展?jié)摿Γ顿Y什么樣項目則要具體分析市場行情及走勢，正確把握消費者需求，依據消費者需求生產適銷對路產品，才能達成項目開發(fā)目標，取得良好經濟效益和社會效益。

二、

武漢市、漢陽、沌口房地產情況1、武漢市房地產市場環(huán)境分析武漢房地產在很多政策實施中悄然而過，從年初停止別墅類用地到央行121號文件和國務院18號文件，從獲取土地質優(yōu)者得標準到預售門檻提升；很多政策出臺保障了全市房地產業(yè)健康、有序地發(fā)展。從投資情況看，今年一季度本市房地產開發(fā)投資呈強勁增加勢頭，完成房地產開發(fā)投資28.41億元，同比增加72.7%，高出全社會固定資產投資同期增幅20.2個百分點，房屋開復工面積、商品房銷售面積、銷售額等幾項關鍵指標均出現(xiàn)多年來單月最高增幅。本篇經過對上六個月發(fā)展基礎情況描述和分析，展望和估計下六個月房地產發(fā)展趨勢和前景?！耖_發(fā)投資再創(chuàng)新高,住宅投資仍然是本市房地產開發(fā)投資高速增加關鍵動力今年一季度住宅完成投資19.57億元，同比增加54.4%，占全部房地產開發(fā)投資比重為68.9%，住宅投資仍然占本市房地產開發(fā)投資主導地位。受寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房投資回報高于住宅影響，開發(fā)商加大投資力度，今年一季度寫字樓開發(fā)投資0.69億元，同比增加112.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資1.49億元，同比增加113.5%。寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房投資增幅分別比住宅開發(fā)投資增幅高出58.5和59個百分點。●施工面積穩(wěn)步增加開發(fā)規(guī)模不停擴大今年一季度房屋開復面積900.63萬平方米，靠近去年整年開復工總面積5成，同比增加36.0%。其中新開工面積180.99萬平方米，同比增加18.7%。●完工面積略有上升商品房屋完工面積33.89萬平方米，同比增加18.7%，其中商品住宅完工面積31.13萬平方米，同比增加19.4%?！裆唐贩肯M需求旺盛市民受預期房價會繼續(xù)上漲影響，商品房銷售連續(xù)火爆。今年一季度全市商品房銷售面積68.97萬平方米，同比增加88.2%；商品房銷售額15.75億元，同比增加135.3%。其中，銷售給個人14.71億元，同比增加138.3%，占全部銷售額比重為93.4%。今年一季度全市商品房平均銷售價格為2283元/平方米，同比上漲25%。其中，商品住宅平均銷售價格為2244元/平方米，上漲24.7%?！裢恋刭A備深入加大，為房地產開發(fā)提供了深入發(fā)展空間。今年一季度房地產開發(fā)企業(yè)用于土地購置費用共4.07億元，同比增加93.5%；完成土地購置面積150.33萬平方米，同比增加41.1%。土地購置高增加，為房地產開發(fā)后續(xù)發(fā)展奠定了對應基礎。

●房地產開發(fā)到位資金增加伴隨本市房地產市場逐步升溫，今年一季度房地產開發(fā)投資到位資金78.09億元，同比增加262.6%，其中，中國貸款20.92億元，同比增加484.4%；利用外資0.55億元，同比增加232.9%；房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金27.86億元，同比增加184.2%；收受購房者定金及預收款22.84億元，同比增加285.8%。

2、漢陽樓市綜述漢陽樓市板塊分析●鐘家村板塊依靠比較發(fā)達商業(yè)和交通優(yōu)勢，該板塊住宅產業(yè)發(fā)展快速。金橋嘉園、鸚鵡花園玫瑰、芳卉園、東方江景園、康泰苑、藍江家園、嘉怡苑等樓盤在沒有什么宣傳前提下，銷售奇好；上海復地集團斥資11億在黃金地段歸元寺旁打造建筑面積35萬平方米“復地翠微新城”，業(yè)內有些人估計，該項目標崛起可能樹立鐘家村板塊新地標。鐘家村板塊置業(yè)優(yōu)勢比較顯著：商業(yè)配套成熟，各新建小區(qū)也已將商業(yè)納入了計劃建設范圍；交通便利，輻射武漢三鎮(zhèn)，到漢口、武昌不足10分鐘車程，晴川橋取消收費，琴臺路通車，使得在這一帶樓盤銷售量有所上漲；房價適中，多層平均價格在2800元／平方米左右，小高層通常為3000元／平方米，復地翠微新城推出可能會帶動周圍樓盤售價，但相比于隔江漢口、武昌來說，該板塊房價仍然較低；風景秀美，臨江臨湖，能充足滿足臨水居住需求；文化氣氛濃厚?！駶h陽大道板塊扎堆經營居住氣候形成該板塊房地產開發(fā)勢頭一直比較強盛。荷塘月色、花前樹下、繽紛四季、金龍花園、東方華爾茲、麗水花園、、潤帝嘉園、雅麗佳園、陽城景園等樓盤全部聚集在該板塊。正在銷售樓盤如花前樹下、東方華爾茲等銷售業(yè)績保持良好而繽紛四季、桃花島城市花園等項目后期也在主動籌備當中。該板塊樓盤關鍵以多層為主，價格也徘徊在2200元／平方米左右（除了東方華爾茲等小高層項目外）。該板塊置業(yè)優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，交通便利；市政配套設施齊全；商業(yè)網點多，生活購物方便；教育配套好?！穸虬鍓K地段優(yōu)越和漢口一衣帶水月湖路通車和知音橋取消收費改善了該板塊交通環(huán)境，知音小區(qū)成熟為該板塊旺盛人氣提供了保障。因為以上原因，該區(qū)域樓盤銷售量已經上漲。碧水晴天、國信新城、統(tǒng)建玫瑰新苑、楓橋苑等樓盤也全部保持了良好銷售紀錄。二橋板塊置業(yè)優(yōu)勢：和漢口中心一衣帶水；借助知音小區(qū)優(yōu)勢，該片區(qū)比較成熟，人氣旺盛；地處王家灣商圈，商業(yè)配套好，生活方便；一面臨江，風景宜人，環(huán)境清靜，適合居住。●龍陽大道板塊南國明珠扛鼎之作該板塊長久以來在居住方面沒有顯著進展，而商業(yè)方面如汽車銷售一直占據主角。澳門新億勝到來和總建面70萬平方米南國明珠崛起將改變這一“傳統(tǒng)”。由澳門新億勝投資發(fā)展投資15億、新億勝（武漢）置業(yè)發(fā)展開發(fā)“南國明珠”于5月閃亮登場。該項目以多層為主、輔以部分小高層，總建筑面積70多萬平方米，一共分四期開發(fā)、現(xiàn)在一期小高層銷售良好。業(yè)內人士認為，該項目將成為漢陽近兩年扛鼎之作，同時也代表房地產以后發(fā)展方向。龍陽大道板塊置業(yè)優(yōu)勢：除了交通、商業(yè)、自然環(huán)境等原因外，該板塊升值潛力則是在此置業(yè)一個理由，拆遷改造、汽車銷售長廊建成等將給該板塊新機遇，三鎮(zhèn)有識之士自會領悟?！胥缈诎鍓K相互競爭相互添彩，在漢陽區(qū)地產發(fā)展相對緩慢情況下，曾是一片荒涼沌口經濟開發(fā)區(qū)異軍突起，開發(fā)燒潮急劇升溫，眾多住宅項目破土而出，成為現(xiàn)在武漢市最為矚目標房地產開發(fā)燒點區(qū)域之一。由美好愿景在后官湖開發(fā)1600畝東方夏威夷以其獨特美式夏威夷結合日本之簡練建筑風格再次吸引了大家對沌口片區(qū)關注。沌口自然環(huán)境優(yōu)美，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之勢，且水質優(yōu)良、污染程度低；交通情況好，南靠長江，西交京珠高速公路，北倚后官湖，318國道、滬蓉高速公路縱貫全境；大型企業(yè)現(xiàn)在該區(qū)域房價偏低，但后發(fā)優(yōu)勢顯著，既適合居住也適合投資?？偠灾?，漢陽多年房地產可謂遍地開花，各有特色。消費者可依據本身需要，選擇自己最適合安居樂業(yè)之所。

漢陽樓市特點：●區(qū)域逐步成熟以旅游、商業(yè)、環(huán)境、工業(yè)作支撐，漢陽居住新區(qū)氣候日漸形成，武漢三鎮(zhèn)進入了均衡發(fā)展時期。以南岸嘴標志性建筑為關鍵國際性文化中心區(qū)、以知音藝術中心為關鍵月湖文化展示區(qū)、以歸元寺擴建工程為關鍵宗教文化旅游區(qū)、以墨水湖整改改造為關鍵武漢動物園觀賞區(qū)、以龍陽湖、蓮花湖為關鍵休閑度假區(qū)和龜山開發(fā)建設相繼開啟。區(qū)域人氣逐步旺盛，區(qū)域價值逐步提升。商業(yè)配套比較成熟。為適應市民需求和城市輻射需要，一批特色市場已建成。漢商、家樂福、華聯(lián)超市等一批骨干商貿企業(yè)品牌效應，其規(guī)模逐步擴大，商業(yè)新優(yōu)勢形成。十里裝飾、琴臺鋼材、五里水泵等30多個專業(yè)市場建成，正大、好美家、豫園等中國外著名商家爭相到漢陽投資建店?！翊蟊P引領時尚一批有實力開發(fā)企業(yè)相繼進駐漢陽，漢陽樓市開發(fā)進入大盤開發(fā)時代。建面72萬平方米東方夏威夷、70萬平方米南國明珠，67萬平米大洋彼岸、50萬平方米金色港灣、30萬平方米奧林花園、35萬平方米復地翠微新城、20萬平方米水木清華、等大盤將引領漢陽樓市時尚。●親水住宅受青睞山水之美，古來共談，可要想在大城市里同時感受到山靈性和水神韻卻是一件奢侈事。然而在武漢山水園林試驗區(qū)漢陽，“魚”和“熊掌”卻能兼得。漢陽兩江相擁，有十山六湖，山江對應，城水相依，湖水相伴，這在全國中心城區(qū)中是罕見。開發(fā)商熱衷臨湖開發(fā)，購房者熱衷臨水而居。所以，親水住宅開發(fā)成為該區(qū)樓市一大亮點?！駜r格逐步上漲銷售穩(wěn)步上升銷售價格上，今年該區(qū)域將連續(xù)上漲。多層項目均價將突破2400元／平方米甚至3000元／平方米，而小高層、高層均價超出2700元／平方米。聯(lián)排別墅均價在2500元至3000元，獨體別墅均價賣到3500元至4000元。

3、區(qū)域內經典樓盤分析●東方夏威夷（一期）（1）關鍵統(tǒng)計資料開發(fā)商：湖北嘉信臣置業(yè)投資商：武漢美好愿景房地產開發(fā)建筑計劃：海斯蘭德建筑計劃設計景觀設計：美國泛亞易道景觀設計企業(yè)地理位置：蔡甸區(qū)南湖生態(tài)旅游區(qū)建筑用地：1600畝建筑面積：70㎡容積率：0.67綠化率：41.2％車位：1：11、產品：126戶多層洋房，面積89.4㎡～129.7㎡

170戶聯(lián)排別墅，面積150.8㎡～228.5㎡熱賣戶型：120平米三房、200平米聯(lián)排別墅一期售價：花園洋房起價：1740元/㎡，均價：1900元/㎡

聯(lián)排別墅起價2400元/㎡，均價：2850元/㎡（2）賣點a、南臨一萬七千畝后官湖、北依二萬七千畝小南湖；b、集東南亞之豐富華美、日本之簡練、夏威夷之熱情水邊風情建筑c、72萬平方米東方夏威夷擁有自己酒店和渡假村、形成以旅游資源為依靠產業(yè)鏈；（3）我們見解東方夏威夷是我們在沌口調研接觸全部項目中，最為高級、綜合競爭力最強一個經典項目，。它借助“南臨后官湖、北依小南湖”獨特景觀優(yōu)勢，誠邀世界景觀設計界排名前十美國泛亞易道企業(yè)擔綱設計，傾力打造美式夏威夷風情。在其現(xiàn)場售樓部，我們觀看了小區(qū)沙盤和樓書，這次調研中，東方夏威夷現(xiàn)場售樓部部署是最有特點，營造出夏威夷風情，使用戶很輕易對其產生好感。東方夏威夷業(yè)主關鍵來自于，尤其是人民南路商戶，和政府機關和學校老師和領導。從東方夏威夷熱銷我們看到：自然景觀好、大規(guī)模、產品新奇項目能夠吸引到區(qū)域外用戶。

●大洋彼岸（1）關鍵統(tǒng)計資料開發(fā)商：武漢鴻亞假日置業(yè)計劃設計：上海同濟計劃設計研究院園林設計：新景觀地理位置：蔡甸區(qū)南湖生態(tài)旅游區(qū)占地面積：畝總建筑面積：666700平方米容積率：0.51綠化率：60％總戶數(shù)：一期800戶產品：多層為主、小高層并重，輔之以一定量別墅。多層、小高層以板式一梯兩戶設計。售價：多層均價1800元/㎡，聯(lián)排別墅均價2650元/㎡，臨湖獨體

別墅4180元/㎡，非臨湖獨立別墅3060元物業(yè)：別墅1元/㎡，多層0.7元車位：1：1（2）賣點a、第一座群島生活形態(tài)親水親水概念樓盤；b、營造“戶戶臨水，家家碼頭”親水效果，水道彎廷，移步換景，其“唯我水路十八彎”獨特景致辭已形成品牌，深入人心。（3）我們見解大洋彼岸是以水為賣點，。它廣告語“唯我水路18彎”已深入人心，但就我們到了現(xiàn)場感覺到它水文化做并不到位，并沒有突出臨湖優(yōu)勢，建筑整個設計風格也相對落后。就銷售情況來看，它一期差不多快賣完了，但銷售周期較長，說明它產品和市場定位在前期沒有做到位。

●水木清華（1）關鍵統(tǒng)計資料開發(fā)商：武漢新城置業(yè)建筑設計：景觀設計：地理位置：武漢經濟技術開發(fā)區(qū)總用地面積：200畝總建筑面積：20萬平方米總戶數(shù)：440戶綠化率：45％容積率：1.5（2）關鍵賣點a、中式園林建筑（3）我們見解水木清華是以中式園林建筑為賣點，但聽說很多用戶全部會把它看成日式建筑風格，說明它中式風格特點不突出。到我們調查為止，水木清華只剩下最終兩套，且全部是150平米一樓。它70%用戶群是來自東風、神龍、江漢大學，其中又以東風為主，

●南國明珠：（1）關鍵統(tǒng)計資料開發(fā)商：（澳門）新億勝（武漢）置業(yè)發(fā)展建筑商：浙江中天、武建集團景觀設計：英國奇利建設園林景觀計劃設計：美國WY國際設計顧問企業(yè)營銷代理：廣州TUT本日市場策略設計企業(yè)物業(yè)管理：澳雅物業(yè)物管費：多層0.7元；小高層：1元項目地址：漢陽龍陽大道陶家?guī)X總占地：466900平米總建筑面積：70萬平米容積率：1.5總戶數(shù)：5000綠化率：40％開發(fā)分期：4期建筑形式：多層、小高層、聯(lián)排別墅、獨立別墅現(xiàn)況：現(xiàn)在正在開發(fā)是一期，一期共有7個組團。現(xiàn)正推出是2組團：為5棟小高層，基礎上是3房大戸型，面積在133～140㎡，也有少許2房和4房（145㎡）。銷售率90％，估計3組團年底才能發(fā)售。價格區(qū)間：2380～2980，均價2500左右（2）關鍵賣點大盤，地中海風情景觀、教育（3）我們見解南國明珠是漢陽區(qū)域內少有大盤，地址介于漢陽城區(qū)樓盤和沌口板塊之間。其開發(fā)商是澳門企業(yè)，樓盤檔次較高，建筑形式多樣，尤其是利用地塊臨墨水湖，在湖邊緣線做別墅，靠外圍道路做小高層。不過因為地塊較大，被計劃中3條市政路劃為4部分，使小區(qū)沒有整體統(tǒng)一感。樓盤地處陶家?guī)X，即使不在漢陽城區(qū)，但相對于沌口板塊樓盤，顯著有地段、交通、市政配套優(yōu)勢。

●金色港灣（1）統(tǒng)計資料開發(fā)商：新港房地產（武漢）開發(fā)營銷代理：深圳新業(yè)房地產投資顧問物業(yè)管理：新港物業(yè)管理景觀設計：香港奧雅園境師事務所物管費：多層0.8元項目地址：漢陽經濟技術開發(fā)區(qū)總占地：50萬平米總建筑面積：50萬平米容積率：1總戶數(shù)：3000戶綠化率：45％分期：4期建筑形式：多層、別墅，小高層現(xiàn)況：現(xiàn)在1、2期已基礎售完，正在主推是3期，銷售率70％多。余下第4期戶，月底出計劃和戸型圖紙。3期中，戸型面積多偏大，其中180～200錯中錯占了近40％，中央是兩棟小高，其它為通常標準多層公寓。價格：錯中錯均價2700，3期均價2300多（2）關鍵賣點：

臨水，較長水岸線，造就“威尼斯水岸”居住區(qū)（3）我們見解：

本樓盤檔次感覺不如南國明珠，建筑形式多別墅，但沒有突出別墅高級品質。在近距離內沒有其它別墅群出現(xiàn)，地理位置相對其它別墅群離城區(qū)近，所以周圍配套較全。賣點和區(qū)域內其它樓盤雷同，關鍵是營造“水岸”生活，價格也較具競爭力。

●泰合百花公園（1）關鍵統(tǒng)計資料開發(fā)商：武漢泰合房地產開發(fā)景觀設計：ACLA景觀設計國際建筑設計：香港何弢設計國際營銷代理：武漢德思勤房地產顧問廣告策動：深圳青銅騎士廣告物業(yè)管理：泰合物業(yè)物管費：多層：0.55元/平米/月，高層：0.8元/平米/月項目地址：武漢經濟技術開發(fā)區(qū)江大路5號（新江漢大學正對面）總占地：20萬平方米總建筑面積：23萬平方米容積率：1.22綠化率：46％建筑形式：多層戸型面積：2期，60～70㎡單身公寓186套；130㎡以上多層洋房262套；約150間商鋪，12800㎡?，F(xiàn)況：1期早已售完，2期（6萬平米）現(xiàn)在銷售率達90％以上，基礎無住宅可賣。3期13萬平米估計今秋發(fā)售。（2）關鍵賣點

自然全生態(tài)公園住宅，沌口區(qū)域中心，人文，商業(yè)（3）我們見解

該樓盤在沌口板塊中央位置，江漢大學正對面，緊鄰東風總部，