房地產(chǎn)銷售員的專題培訓(xùn)手冊樣本

創(chuàng)建新營銷在當(dāng)今，房產(chǎn)企業(yè)面前擺著三大挑戰(zhàn)。以互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)、知識經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)為代表新住宅經(jīng)濟(jì)運(yùn)動興起，給房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和企業(yè)競爭帶來了深刻改變，正在改變過去市場游戲規(guī)則；中國加入WTO以后，伴隨開發(fā)西部深入深入，成全部和全國、全球市場聯(lián)絡(luò)愈加緊密，還未完成市場化進(jìn)程成全部房地產(chǎn)企業(yè)將面對已經(jīng)有市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)沿海及國際跨國企業(yè)直接競爭；消費(fèi)者需求日趨個性化和多樣化，市場細(xì)分日趨深化，規(guī)?；笊a(chǎn)和消費(fèi)者個性化需求矛盾日漸突出。和這些挑戰(zhàn)形成對照是，成全部房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷現(xiàn)在基礎(chǔ)上仍處于相對初級階段，營銷手法基礎(chǔ)上是“拿來”，較少考慮消費(fèi)者實(shí)際需求，甚至很多業(yè)內(nèi)人士對營銷了解全部很片面。且房產(chǎn)銷售專業(yè)化程度較低，沒有形成系統(tǒng)專業(yè)化制度、專業(yè)培訓(xùn)綱領(lǐng)和運(yùn)作步驟，缺乏含有專業(yè)化和富有經(jīng)驗(yàn)銷售人才。表現(xiàn)在實(shí)戰(zhàn)中，銷售代表（置業(yè)顧問）等于“現(xiàn)場導(dǎo)游”，因缺乏金融、法規(guī)、工程、城市計劃等專業(yè)知識而無法引導(dǎo)用戶消費(fèi)，切實(shí)為用戶當(dāng)家理財，置業(yè)顧問。除了銷售物業(yè)以外缺乏對用戶資料系統(tǒng)科學(xué)管理，從而對企業(yè)下一步推廣策略未能提出第一手較為客觀市場論據(jù)。為銷售物業(yè)而銷售物業(yè)對企業(yè)推廣策略、主力競品改變漠不關(guān)心，未能適時調(diào)整銷售模式，造成面對消費(fèi)者缺乏應(yīng)變能力。前期考慮不周，沒有制訂處理現(xiàn)場問題方案及備用應(yīng)急方案，造成用戶投訴量上升直至媒體曝光，給企業(yè)、項(xiàng)目帶來較大負(fù)面影響等。創(chuàng)建新營銷怎樣突破房產(chǎn)銷售瓶頸，塑造企業(yè)市場優(yōu)勢以應(yīng)對新競爭呢？正是在這種背景和問題下，策劃部編寫了《房產(chǎn)銷售培訓(xùn)綱領(lǐng)》。在編寫本綱領(lǐng)期間查閱參考多個資料，一并向辦公室、工程部等部門查詢了相關(guān)事宜，值此一并表示感謝?！靶聽I銷”是傳統(tǒng)房產(chǎn)銷售模式變革和升華，追求價值和效率最大化，實(shí)現(xiàn)零距離互動式直接溝通。企業(yè)大量觸網(wǎng)、銷售思維改變將是“房產(chǎn)新營銷”真正內(nèi)涵。相對而言“房產(chǎn)新營銷是一個包含知識銷售、科學(xué)銷售在內(nèi)全新銷售模式。最終，本人想用中國營銷傳輸網(wǎng)CEO杜健君先生一句話來概括本人及本綱領(lǐng)編寫動機(jī)：假如沒有和世界同時全新本土化商業(yè)模式和營銷模式，我們生存能力將受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。Y．H．K于成全部公元二0十二月八日

銷售員培訓(xùn)內(nèi)容序言………………?TOC\o"1-3"銷售員培訓(xùn)內(nèi)容 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。1.企業(yè)情況介紹 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。1.1 企業(yè)背景 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。1.2 企業(yè)產(chǎn)業(yè)情況 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。1.3 企業(yè)目標(biāo) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。1.4 企業(yè)制度 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.形式、政策、和企業(yè)應(yīng)對 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形式 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.1.1. 1999年商品房供求情況和價格走勢 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.1.2. 機(jī)遇和期望 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.1.3. 挑戰(zhàn)和困難 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.1.4. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于大轉(zhuǎn)變時期 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.2 政策選擇 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.2.1. 開啟個人住房消費(fèi)(一個中心) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.2.2. 兩個創(chuàng)新 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.2.3. 四個輪子 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.2.4. 工作關(guān)鍵 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.3 企業(yè)應(yīng)對 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.4 加入WTO對房產(chǎn)業(yè)沖擊 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.4.1. 房地產(chǎn)業(yè)高峰期有望提前 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.4.2. 非住宅類物業(yè)將成搶手貨 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.4.3. 房價中地價比重加大，總體房價看漲 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.4.4. 金融業(yè)開放 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.4.5. 外貿(mào)業(yè)發(fā)展 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.4.6. 城市化進(jìn)程加緊 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.4.7. 居住郊區(qū)化 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.5 西部大開發(fā)和房產(chǎn)業(yè)發(fā)展 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。2.6房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險?3.銷售部工作步驟及行為規(guī)范 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。3.1 銷售部組織機(jī)構(gòu)及崗位職責(zé) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。營銷部機(jī)構(gòu)和人員配置 13.1.2. 各崗位職責(zé) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。3.2 銷售職員作細(xì)則 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。3.2.1. 企業(yè)基礎(chǔ)要求 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。3.2.2. 銷售職員作細(xì)則 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。3.3 接待、簽約步驟 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。3.4 銷售及回款控制 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。4.項(xiàng)目介紹 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。4.1 項(xiàng)目背景介紹 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。4.1.1. 成城市發(fā)展計劃 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。4.1.2. 成城市房產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)情況及趨勢 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。4.1.3. 相鄰房產(chǎn)企業(yè)或競爭對手基礎(chǔ)情況介紹、優(yōu)劣勢分析 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。4.2 本企業(yè)項(xiàng)目基礎(chǔ)情況 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。4.2.1. 項(xiàng)目定格、定調(diào)、定位 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。4.2.2. 項(xiàng)目設(shè)計、計劃內(nèi)容特點(diǎn)，多種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、價格表、售樓細(xì)則等 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。4.2.3. 該項(xiàng)目周圍環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學(xué)校、市場及多種關(guān)鍵市政設(shè)施及配套 4.2.4. 戶型特點(diǎn)分析、優(yōu)劣勢分析 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。4.2.5. 物管介紹 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。4.2.6. 綜述本項(xiàng)目性價比最優(yōu) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。5.民用建筑通常知識 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。5.1 民用建筑結(jié)構(gòu)組成 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。5.2 民用建筑分類 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。5.3 民用建筑結(jié)構(gòu)類型 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。5.3.1. 結(jié)構(gòu)用材 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。5.3.2. 結(jié)構(gòu)受力和結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。5.4 民用建筑等級 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。5.5 房屋建筑抗震設(shè)防 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。5.6.住宅配套 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。5.7.住宅裝修標(biāo)準(zhǔn) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。5.8.住房品質(zhì)綜合評價 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.住宅設(shè)計規(guī)范及計量技術(shù)規(guī)范 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.1. 《商品房銷售面積測量和計算》（中國國家計量技術(shù)規(guī)范JJF1058—1998）摘要 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.1.1. 定義 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.1.2. 商品房建筑面積計算 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.1.3. 計算全部建筑面積范圍 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.1.4. 計算二分之一建筑面積范圍 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.1.5. 不計算建筑面積范圍 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.1.6. 共有建筑面積分?jǐn)傆嬎?錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.2 《住宅設(shè)計規(guī)范》中國國家標(biāo)準(zhǔn)GB50096——1999 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.2.1. 術(shù)語 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.2.2. 套內(nèi)使用面積計算 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.2.3. 層高和室內(nèi)凈高要求 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。6.2.4. 電梯設(shè)置 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。7.物業(yè)管理 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。7.1.物管企業(yè)介紹、管理架構(gòu)、管理?xiàng)l約解釋 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。7.2.服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范裝修等 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。7.3.物管對應(yīng)法律、法規(guī)條款 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。8.銷售員基礎(chǔ)素質(zhì) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。8.1.現(xiàn)代推銷觀念 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。8.2.高度責(zé)任感 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。8.3.含有良好心理素質(zhì) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。8.4.含有良好業(yè)務(wù)素質(zhì) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。8.5.通曉法律知識 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。8.6.含有良好個性 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。8.7.怎樣注意儀表、儀態(tài) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。8.8.怎樣作好售后服務(wù) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。9.銷售技術(shù) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。9.1.真誠和信心 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。9.1.1. 相信“推銷”潛力 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。9.1.2. 相信自己魅力 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。9.1.3. 相信本企業(yè)本小區(qū)房屋實(shí)力 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。9.2.推銷員說話標(biāo)準(zhǔn) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。9.3.對不一樣類型購房投資者談判 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。9.4.怎樣處理用戶所提出反對意見 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。9.4.1. 處理反對意見策略及態(tài)度 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。9.4.2現(xiàn)場應(yīng)急方案？9.5.怎樣把握用戶購置心理，促成用戶預(yù)訂或簽協(xié)議 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。9.5.1. 提議購置策略 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。9.5.2. 簽預(yù)訂書或協(xié)議時要注意幾點(diǎn) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。9.6.接聽電話時應(yīng)注意事項(xiàng) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。10.房地產(chǎn)法規(guī)及制度 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。10.1. 土地管理法 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。10.2. 房地產(chǎn)條例（城市房屋權(quán)屬登記管理措施） 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。10.3. 成城市城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行措施 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。10.4. 協(xié)議法 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.銷售人員須知 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.1. 房屋和土地 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。A.國家全部土和集體全部土地 3231B.兩種土地全部權(quán)和商品房出售 323111.2. 八種國家限制買賣房屋 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.3. 四種不應(yīng)購置房屋 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.4. 國家對土地使用權(quán)出讓年限要求 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.5. 建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)含有什幺條件 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.6. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)劃分 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。A.資質(zhì)一級企業(yè) 3332B.資質(zhì)二級企業(yè) 3433C.資質(zhì)三級企業(yè) 3433D.資質(zhì)四級企業(yè) 343311.7. 商品房保修要求 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.8. 房屋頂層平面使用權(quán)可否出售 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.9. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本組成 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.10. 商品房銷售必備“五證” 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11. 貸款 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.1. 個人住房貸款 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.2. 個人住房貸款種類 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.3. 住房按揭貸款 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.4. 辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)銀行 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.5. 個人住房貸款發(fā)放對象 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.6. 申請個人住房貸款需含有條件 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.7. 個人住房貸款期限和利率 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.8. 申請個人住房貸款大致程序 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.9. 申請個人住房貸款需提供材料 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.10. 個人住房貸款發(fā)放數(shù)量 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.11. 個人住房貸款擔(dān)保方法 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.12. 可作為個人住房貸款抵押物 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.13. 個人住房貸款確保 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.14. 申請個人住房貸款需辦理手續(xù) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.15. 個人住房貸款提取 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.16. 個人住房貸款償還 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.17. 辦理個人住房貸款注意事項(xiàng) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11.11.18. 各銀行辦理個人住房貸款具體手續(xù) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。11．12．公積金支取程序？11．13．購房稅率怎樣界定？12.協(xié)議、住宅使用說明書和質(zhì)量確保書 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。12.1. 購房協(xié)議 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。12.2. 住宅使用說明書 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。12.3. 住宅質(zhì)量確保書 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.現(xiàn)代建筑觀念介紹 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.1. 智能住宅功效及發(fā)展 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.1.1. 智能住宅產(chǎn)生背景 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.1.2. 智能住宅功效 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.1.3. 發(fā)展前景 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.2. 二十一世紀(jì)居住小區(qū) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.2.1. 優(yōu)美環(huán)境 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.2.2. 建筑功效要齊全。 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.2.3. 配套設(shè)施要到位 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.2.4. 科技先導(dǎo)要落實(shí) 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.2.5. 物業(yè)管理要規(guī)范 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.3. 住宅性能認(rèn)定制度 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.3.1. 認(rèn)定內(nèi)容 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.3.2. 認(rèn)定程序 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。13.3.3. 認(rèn)定變更和撤銷 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。14.名詞解釋及用戶關(guān)心問題參考材料 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。14.1. 常見名詞解釋 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。14.2. 用戶關(guān)心問題參考材料 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。15．現(xiàn)場模擬訓(xùn)練？15．1銷售代表現(xiàn)場互動訓(xùn)練15．2企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場抽查訓(xùn)練15．3培訓(xùn)總結(jié)16.房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語（中英對照）16．1住宅物業(yè)類（Residentialflat）16．2樓花（propertyunderconstruction）16．3商鋪（retailshop）16．4條件磋商（termnegotiation）16．5法定協(xié)議16．6按揭（mortgateloan）16．7約見律師（appointmentwiththesolicitor）企業(yè)情況介紹企業(yè)背景企業(yè)產(chǎn)業(yè)情況企業(yè)目標(biāo)企業(yè)制度形式、政策、和企業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形式上六個月商品房供求情況和價格走勢據(jù)中房指數(shù)，全國在房地產(chǎn)行業(yè)情況：投資總額4010億元，比上年增加11%，其中住宅建設(shè)投資2430億元，增加24．5%；完工面積1．97億m2，增加28%，其中住宅完工面積1．62億m2，增加29．76%；銷售面積1．34億m2，增加25．2%，其中住宅銷售面積1．19億m2，增加24．9%；銷售金額增加23．9%，其中住宅增加24．77%；全國房價穩(wěn)中有降，但各地域情況差異較大。估計明年成全部地域GDP增加為8%機(jī)遇和期望住房需求作為中國經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)，拉動經(jīng)濟(jì)增加；消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級換代：恩格爾系數(shù)：一個國家家庭收入59%以上用于吃，該國處于窮困階段；50—59%用于吃，該國生活渡過了溫飽線；40—50%用于吃，小康水平；少于30%用于吃，國家極富；中國1997年統(tǒng)計，用于吃家庭收入占總收入46．4%，中國已經(jīng)進(jìn)入了小康階段。 人需求：吃住行；現(xiàn)在中國正處于由處理溫飽問題向追求舒適居住方面轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)型期，大家對居住需求提到上升日程。城市化進(jìn)程加緊：中國城市人口30%，發(fā)達(dá)國家城市人口占全國人口70%--90%。在中國城市中生活著大量“盲流”，極不正常，應(yīng)讓在城市中生活無戶口人員成為正當(dāng)城市居住者。一個城市人消費(fèi)=3個農(nóng)村人消費(fèi)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間和空間：開發(fā)物管、中介、策劃、律師、租賃等。臺灣將房地產(chǎn)業(yè)分為：建筑投資業(yè)、營造業(yè)、房屋銷售業(yè)、房地產(chǎn)廣告業(yè)、土地登記代理業(yè)（代書業(yè)）、土地估價業(yè)、土地重劃業(yè)（較少）、不動產(chǎn)計劃研究業(yè)（較少）、地政補(bǔ)習(xí)業(yè)。美國將房地產(chǎn)事業(yè)劃分為：房地產(chǎn)代理(Agency)：經(jīng)紀(jì)業(yè)(Brokerage)、房地產(chǎn)管理(Management)、房地產(chǎn)估價(Appraising)、房地產(chǎn)顧問(Advisory)、房地產(chǎn)保險(PropertyInsurance)。房地產(chǎn)投資(Investment)：通常投資(Equity)、抵押投資(Mortgage)、租賃投資(Leasehold)、其它形態(tài)投資。房地產(chǎn)經(jīng)營(Operations)：通常經(jīng)營、抵押、租賃和其它。建筑業(yè)(Construction)：承包(Contracting)、建造(Building)、開發(fā)(Developing)、改造和裝璜(AlteringandModernizing)。政府服務(wù)：地產(chǎn)評定(Taxation)；公地取得、賣出、管理和租賃；房地產(chǎn)金融(Financing)、建筑物和土地使用立法；土地經(jīng)濟(jì)使用和資源維護(hù)(EconomiclandConservationanduse)。挑戰(zhàn)和困難投資和建設(shè)規(guī)模已超前：1999年按90m2/套作為平均面積計算，中國建成14套住房/1000人（據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，發(fā)展快國家住宅建設(shè)10套/1000人）；在房地產(chǎn)業(yè)投資占GDP7．8%（據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，發(fā)展快國家在房地產(chǎn)業(yè)投資占GDP2-7%）。商品房空置房量逐年上升：96年空置6200萬m2；98年空置8700萬m2，其中住宅空置6100萬m2。新舊住房體制交替，政策不到位、不完善：國家計劃在、間完成住房體制改革。將公房房租成倍提升，如北京老房月租將從1．3元/m2提升到3．5元/m2。住宅產(chǎn)業(yè)化水平不高：產(chǎn)業(yè)質(zhì)量差、投訴多（99年建設(shè)部接到投訴增加50%，用戶自我保護(hù)意識增強(qiáng)）、企業(yè)素質(zhì)低、競爭能力差。產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于大轉(zhuǎn)變時期轉(zhuǎn)制：住房體制從實(shí)物分配全方面轉(zhuǎn)向貨幣分配。轉(zhuǎn)軌：市場形態(tài)由賣方市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向買方市場。轉(zhuǎn)型：產(chǎn)品質(zhì)量和檔次從安居逐步轉(zhuǎn)向康居。政策選擇開啟個人住房消費(fèi)(一個中心)國家政策：住房由個人購置（“讓人民群眾自己買房子”）開啟買房第三級火箭：購房動力第一級“國家購房”和第二級“企業(yè)購房”已經(jīng)完成其歷史使命，現(xiàn)在是開啟第三級“個人購房”時候了。確定合適房價收入比和租售比：在房地產(chǎn)業(yè)成熟國家，中等房價=（3—6）中等家庭年收入水平；中國建設(shè)部房改辦多年研究認(rèn)為，中國房價水平計劃定為：中等房價=4年中等家庭年收入。即每十二個月將家庭收入20%用于購房，20—25年付清房款。國家計劃使用住房補(bǔ)助方法將原有實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙?。兩個創(chuàng)新制度創(chuàng)新：決定產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。技術(shù)創(chuàng)新：決定市場開拓能力。四個輪子改革住房分配體制：個人購房、實(shí)施住房補(bǔ)助、開展換房。建立住房供給體制：高收入家庭，自由購房；中等收入家庭，建立康居房和經(jīng)濟(jì)房；針對低收入家庭由社保系統(tǒng)建立社保房處理住房困難戶住房。健全住房市場體系：建立完善房地產(chǎn)二級市場和租賃市場?，F(xiàn)在中國除上海市建立了比較完善二級市場和租賃市場外，其它城市還處于草創(chuàng)階段，究其原因關(guān)鍵是二級市場房產(chǎn)交易和租賃門檻太高。上海二級市場和租賃市場建立得利于上海市政府將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)由3%降為1．5%，最終降到0．75%，房產(chǎn)交易二級市場才開始繁榮。發(fā)展住房金融體系：住房金融貸款是國家房地產(chǎn)業(yè)動力，在房地產(chǎn)業(yè)成熟國家，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供貸款通常占全社會總貸款額60-80%。1999年中國金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)貸款總額為3500億元，占社會總貸款額6%，相當(dāng)于國外發(fā)達(dá)國家1/10。其中金融機(jī)構(gòu)向個人提供住房款占社會總貸款額20%左右，而在中國少于2%，一樣相當(dāng)于國外發(fā)達(dá)國家1/10左右。中國要加強(qiáng)金融介入力度。工作關(guān)鍵增加需求改善供給激活市場搞好金融企業(yè)應(yīng)對認(rèn)清形勢，面對市場競爭加劇，風(fēng)險加大，趨于微力市場三個差異營造買方市場下賣方市場適銷對路，提升質(zhì)量個人買房特點(diǎn)四種質(zhì)量整合（工程、功效、環(huán)境和服務(wù)）套套全部好銷，方方全部有用（住宅“均好性”）重視營銷，品牌戰(zhàn)略營銷三要素（定位、包裝和銷售）CIS戰(zhàn)略：企業(yè)形象設(shè)計機(jī)會利潤、管理利潤、創(chuàng)新利潤加入WTO對房產(chǎn)業(yè)沖擊1999年11月15日，中美兩國就中國“入世”問題達(dá)成了協(xié)議，為中國正式加入世界貿(mào)易組織鋪平了道路。加入WTO后，中國將全方面降低關(guān)稅；愈加開放中國市場；有利于擴(kuò)大對外出口和吸引外商直接投資；房地產(chǎn)業(yè)高峰期有望提前周期性：房地產(chǎn)業(yè)含有周期波動性，通常8～出現(xiàn)一次峰值。前兩次蜂值：中國房地產(chǎn)業(yè)最近兩次蜂值分別出現(xiàn)在1986年和l993年。加入WTO后，國際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變動影響將會越來越顯著。國家計委l998年估計，中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整期有望在結(jié)束。房地產(chǎn)業(yè)下一個峰值有望在底到初出現(xiàn)。非住宅類物業(yè)將成搶手貨目前房市場：寫字樓積壓最為嚴(yán)重、空置率最高。全國十大城市寫字樓平均空置率在20％以上，部分城市甚至達(dá)成30%～40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際公認(rèn)10％警戒線。加入WTO，情況可能根本改變：“入世”城市經(jīng)濟(jì)活動趨于頻繁房地產(chǎn)投資增加寫字樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋需求增加住宅類房屋需求增加。交通改善：“入世”汽車關(guān)稅逐年大幅降低+大中城市道路交通系統(tǒng)日趨完善汽車擁有量快速增加停車位需求擔(dān)心。收入增加：“入世”經(jīng)濟(jì)活動頻繁職員收入增加+就業(yè)率提升。消費(fèi)開支降低：“入世”關(guān)稅全方面下調(diào)居民日常開支降低居民購房資金積累住宅類房地產(chǎn)需求對應(yīng)增加。房價中地價比重加大，總體房價看漲房價組成：①地價；②建筑成本；③稅費(fèi)；建造成本下降：加入WTO關(guān)稅下降+國外競爭對于進(jìn)入短期內(nèi)均會使房地產(chǎn)建造成本顯著下降（如進(jìn)口建材、設(shè)備等關(guān)稅，將從現(xiàn)在30％降至百分之十幾）；稅費(fèi)下降：加入WTO行業(yè)管理向國際通例靠攏規(guī)范化+費(fèi)改稅房地產(chǎn)開發(fā)過程中總體稅費(fèi)將會有較大幅度下降；地價全方面攀升；房價：地價比重增加，建筑費(fèi)用和開發(fā)稅費(fèi)比重降低。對于上海、廣州等沿海大城市：短期內(nèi)：土地相對稀缺，在建筑費(fèi)用和開發(fā)稅費(fèi)降低同時，土地價格將上升，房價組成變動較顯著，房價組成中上升下降原因基礎(chǔ)能夠沖抵，總體房價維持穩(wěn)定；中長久：建筑費(fèi)用和開發(fā)稅費(fèi)不會連續(xù)下降，土地需求則是長遠(yuǎn)，它是房地產(chǎn)價格尤其是土地價格中長久利好一個關(guān)鍵原因。金融業(yè)開放國外信貸資金進(jìn)入：房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展，資金投入量加大，提前消費(fèi)趨勢明朗并被越來越多消費(fèi)者接收。外國銀行介入：許可外國銀行在一定時限后經(jīng)營人民幣乃至私人銀行業(yè)務(wù)行業(yè)對寫字樓需求量增大中國關(guān)鍵大中城市非住宅類房屋需求將得到增加。有利于空置樓盤消化?，F(xiàn)金流量增加：房地產(chǎn)項(xiàng)目資金規(guī)模大、工期長，假如整個市場現(xiàn)金流量不足，將嚴(yán)重影響其順利發(fā)展。對開發(fā)商提供貸款增加向購房著提供抵押貸款增加結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)融資多元化。外貿(mào)業(yè)發(fā)展進(jìn)出口關(guān)鍵品種：紡織品和農(nóng)產(chǎn)品一向是中國進(jìn)出口關(guān)鍵品種。紡織和服務(wù)業(yè)：美國逐步取消對華紡織品配額極大地刺激現(xiàn)在還未完全從金融危機(jī)中緩過勁來紡織和服務(wù)業(yè)產(chǎn)品出口量將有較大增加。農(nóng)產(chǎn)品：進(jìn)口障礙逐步取消進(jìn)口業(yè)務(wù)增加。港口運(yùn)輸量增加，保稅區(qū)業(yè)務(wù)增加。中國外貿(mào)運(yùn)輸量九成以上由海運(yùn)負(fù)擔(dān)，中國外貿(mào)海運(yùn)量將會由1998年3．83億噸，增加到6．56億噸。伴隨外貿(mào)增加，中國港口貨物吞吐量和船舶進(jìn)出艘次、運(yùn)量全部會增加，中國海運(yùn)市場、碼頭和船舶代理業(yè)務(wù)擴(kuò)大。有利于該類地域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。外商投資增加。城市化進(jìn)程加緊農(nóng)業(yè)人口涌入城市，促進(jìn)中國城市化進(jìn)程，擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求。農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口：中國現(xiàn)在農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅高達(dá)45％，在之前依據(jù)農(nóng)產(chǎn)品不一樣品種，多種農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅將降至10％～20%，平均關(guān)稅要降至17%，關(guān)鍵農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅則要降至14．5%。農(nóng)民收入受到?jīng)_擊：進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品擠掉中國農(nóng)業(yè)產(chǎn)品部分市場更多農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市。農(nóng)民進(jìn)城：各大城市中外來勞動力尤其是來自農(nóng)村地域打工者很多，加入關(guān)貿(mào)后這些城市將取得源源不停廉價勞動力（建筑業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)），人工成本降低有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。同時，城市人口增加、城市規(guī)模擴(kuò)大又增加了房地產(chǎn)潛在需求。居住郊區(qū)化進(jìn)口汽車增多：在未來幾年內(nèi)越來越多國外汽車將以較低價格進(jìn)入中國市場。國產(chǎn)汽車降價：中國品牌汽車采取降價策略保持市場份額。購置家用轎車人會越來越多。城市中心區(qū)土地降低。居住郊區(qū)化：擁有私人轎車家庭數(shù)量增加，大家在購樓時對交通要求將有所改變，所以生活小區(qū)將深入朝郊區(qū)發(fā)展。西部大開發(fā)和房產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃要先行基礎(chǔ)設(shè)施要合適超前發(fā)展小城鎮(zhèn)新思緒、新機(jī)制·2.6.房地產(chǎn)基礎(chǔ)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險又稱拖欠風(fēng)險或信用風(fēng)險。因?yàn)橘徶谜哓攧?wù)情況不妙而使房地產(chǎn)投資及其回報無法全部收回可能性。購置力風(fēng)險包含價格風(fēng)險和市場風(fēng)險。價格風(fēng)險指是因?yàn)榉课輧r格引發(fā)銷售不暢或按原價銷售而沖減收益。市場風(fēng)險指供求形式發(fā)生改變，出現(xiàn)供過于求局面而對房屋銷售和售價方面造成壓力。工程建設(shè)風(fēng)險關(guān)鍵指抗力造成風(fēng)險，即建設(shè)前期工程項(xiàng)目標(biāo)設(shè)計方案存在問題和層層轉(zhuǎn)包工程造成質(zhì)量問題?；I資融資風(fēng)險指因?yàn)殂y行緊縮銀根造成貸款困難，和籌資成本增加引發(fā)多種風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險指房地產(chǎn)投資在一段時間內(nèi)要把投資變成現(xiàn)資而為此付出代價和承受損失。外匯匯率變動風(fēng)險是因?yàn)橥鈪R較大幅度波動從不一樣側(cè)面對開發(fā)商造成風(fēng)險。

營銷部工作步驟及行為規(guī)范營銷部組織機(jī)構(gòu)及崗位職責(zé)營銷部機(jī)構(gòu)和人員配置經(jīng)理經(jīng)理1名銷售廣告和市場開拓人員1名清潔工2名保安3名銷售員7名出納1名內(nèi)勤1名銷售廣告和市場開拓人員1名清潔工2名保安3名銷售員7名出納1名內(nèi)勤1名各崗位職責(zé)A．營銷部職責(zé)營銷工作以企業(yè)方針、計劃為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格組織實(shí)施。落實(shí)實(shí)施企業(yè)各項(xiàng)要求，實(shí)施營銷計劃。負(fù)責(zé)銷售人員招聘、培訓(xùn)、管理，提升銷售人員素質(zhì)，貯備優(yōu)異人才，為企業(yè)發(fā)展打好基礎(chǔ)。負(fù)責(zé)市場調(diào)研、搜集、整理，分析同類房產(chǎn)企業(yè)相關(guān)資料，立即反應(yīng)市場動態(tài)，為企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展市場定位提供可靠依據(jù)。制訂銷售計劃并具體實(shí)施，確保企業(yè)所開發(fā)商品房能立即銷售。負(fù)責(zé)銷售協(xié)議、印簽監(jiān)管及使用，對已簽協(xié)議需進(jìn)行認(rèn)真核定。配合財務(wù)人員按時、正確、無誤收回銷售資金。幫助其它部門工作，并協(xié)同相關(guān)部門共同做好售后服務(wù)。建立市場信息檔案，主動開拓集團(tuán)購置渠道，做好集團(tuán)購房市場摸底、先期談判工作。維護(hù)企業(yè)品牌形象，在企業(yè)統(tǒng)一指導(dǎo)下做好廣告宣傳工作。B．首席銷售職責(zé)C．銷售內(nèi)勤職責(zé)D．銷售員職責(zé)遵守企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度。按企業(yè)統(tǒng)一要求，實(shí)事求是地介紹本企業(yè)樓盤。認(rèn)真熱情接待每一位用戶，耐心細(xì)致地作好每一位用戶引導(dǎo)解釋工作。作好銷售統(tǒng)計，總結(jié)并將用戶意見及提議立即向主管領(lǐng)導(dǎo)反應(yīng)。正確處理好個人利益和企業(yè)利益關(guān)系。親密配協(xié)議事工作。保質(zhì)、保量、立即完成企業(yè)交給各項(xiàng)臨時任務(wù)。主動配合財務(wù)搞好用戶按揭辦理及資金回籠工作。E．保安職責(zé)F．出納職責(zé)G.保潔員職責(zé)銷售職員作細(xì)則企業(yè)基礎(chǔ)要求銷售職員作細(xì)則上班時間為9：00——18：00，中午12：00——13：00為午餐時間。晚上值班時間暫定為18：00——19：00；中午值班時間為12：00——13：00天天各組安排一人輪番值班。值班時間所來用戶依舊輪班接待天天嚴(yán)格按輪次接待用戶，因事錯過一概不補(bǔ)接用戶。凡進(jìn)入售樓處問詢房子用戶，全部算輪次。用戶是否有誠意，銷售員全部必需認(rèn)真接待，不得敷衍了事。在接待用戶過程中，銷售員不得夸大其詞，應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)統(tǒng)一口徑和指標(biāo)往返復(fù)用戶。每位銷售員全部應(yīng)主動、熱情地接聽電話。電話用戶標(biāo)準(zhǔn)上還是按輪次接待。但假如用戶指名道姓，則視為該銷售員老用戶，但一銷售員不能同時接待兩波用戶（先接新用戶，老用戶以后除外）。老用戶標(biāo)準(zhǔn)上由原銷售員接待。如該銷售員不在場，其它人員應(yīng)主動、熱情接待。如接待較長時間后原銷售員才認(rèn)出是自己用戶，則視為新用戶。老用戶不算輪次。如出現(xiàn)一個用戶多個銷售員交叉接待過，則銷售員間相互協(xié)商，如協(xié)商達(dá)不成一致意見造成不好影響，則業(yè)績收交營銷部。每個組天天確保5-6人上班，其中一人值班。每位銷售員一星期可休息1天。接待用戶須認(rèn)真、細(xì)致、耐心，不得和用戶發(fā)生爭吵，如遇用戶投訴，投訴一次扣傭金200元，投訴三次以上，企業(yè)將做除名處理。銷售員不得在售樓處代賣其它企業(yè)房屋。協(xié)議條款需熟練，解釋正確，簽署協(xié)議不得涂改、有誤。交秘書及出納審核后，確保無誤再交企業(yè)存檔。銷售人員無權(quán)收取定金，每分錢需上交企業(yè)財務(wù)（下班時間除外）。銷售部每七天一次例會，時間暫定為每七天三下午6：00點(diǎn)開始，方便對工作中碰到問題及銷售中體會作一次交流?？偨Y(jié)一周銷售情況，作好下一周工作安排。每個月銷售第一名設(shè)尤其獎300～500元，連續(xù)3個月業(yè)績最低則自動解聘。接待、簽約步驟銷售及回款控制

項(xiàng)目介紹項(xiàng)目背景介紹成城市發(fā)展計劃為加緊城市化進(jìn)程，成城市將拆銷郫縣、新全部縣、溫江縣和雙流縣，而改設(shè)市轄區(qū)。11月23日，成城市政府成立了“拆縣建區(qū)”工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開啟階段。國務(wù)院去年6月同意成城市（1995—）城市總體計劃方案中，市區(qū)計劃面積為3260平方公里，覆蓋7區(qū)四縣，而現(xiàn)在成城市市轄區(qū)總面積僅為422平方公里。據(jù)悉，依據(jù)國家民政部對行政區(qū)劃調(diào)整要求，結(jié)合實(shí)際情況，相關(guān)部門提出了分步、分批“拆縣設(shè)區(qū)計劃。首先，拆銷郫縣，設(shè)置蜀全部區(qū)（暫名）；拆銷溫江縣，設(shè)置柳城區(qū)（暫名）；拆銷新全部縣，設(shè)置桂湖區(qū)（暫名），底開啟相關(guān)文字材料準(zhǔn)備工作，上六個月上報省政府審核并報國務(wù)院審批。第二步拆銷雙流縣，將雙流縣一分為二，設(shè)置兩個行政區(qū)：北部地域以東升鎮(zhèn)為中心，設(shè)置東升區(qū)（暫名）；南部地域以華陽鎮(zhèn)為中心，設(shè)置華陽區(qū)（暫名）。開啟相關(guān)文字材料和圖標(biāo)資料，上報省政府審核并報國務(wù)院審批。成城市房產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)情況及趨勢相鄰房產(chǎn)企業(yè)或競爭對手基礎(chǔ)情況介紹、優(yōu)劣勢分析本企業(yè)項(xiàng)目基礎(chǔ)情況項(xiàng)目定格、定調(diào)、定位項(xiàng)目設(shè)計、計劃內(nèi)容特點(diǎn)，多種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、價格表、售樓細(xì)則等該項(xiàng)目周圍環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學(xué)校、市場及多種關(guān)鍵市政設(shè)施及配套戶型特點(diǎn)分析、優(yōu)劣勢分析物管介紹綜述本項(xiàng)目性價比最優(yōu)

民用建筑通常知識建筑物，通常又稱“建筑”，是指大家從事工作、生活和活動用房屋和場所，其中，關(guān)鍵是房屋。建筑物是工程技術(shù)和文化藝術(shù)綜合體，在一定程度上反應(yīng)出時代政治經(jīng)濟(jì)背景和文化藝術(shù)傳統(tǒng)。自從人類能夠進(jìn)行發(fā)明性生產(chǎn)勞動以來，大家一直全部在努力為自己發(fā)明一個舒適生活場所和空間，以滿足生存需要，并獲精神上滿足。民用建筑結(jié)構(gòu)組成通常民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓地面、樓梯、門窗、屋蓋等關(guān)鍵構(gòu)件組成。這些構(gòu)件作用和功效不盡相同，從構(gòu)件所起關(guān)鍵作用上看，它們大致分為以下三類：第一類：承重構(gòu)件。如基礎(chǔ)、梁、柱、承重墻、樓地面等。這類構(gòu)件在房屋建筑中相互支承，直接或間接地承受建筑物上多種荷載，所以也稱之為“主體結(jié)構(gòu)”。第二類：圍護(hù)分隔構(gòu)件。如部分內(nèi)外墻體、門窗等。這類構(gòu)件關(guān)鍵作用是抵御大自然中多種不良原因?qū)Ψ课輧?nèi)部干擾。和采光、通風(fēng)、分隔房屋內(nèi)部空間等。第三類：裝飾構(gòu)件。如吊頂，多種線條、門窗套等能滿足感觀需求構(gòu)件。它能美化房屋建筑，填補(bǔ)建筑物存在缺點(diǎn)。民用建筑分類以住宅層數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)分為：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）、高層住宅（10層以上）。以住宅平面布局為標(biāo)準(zhǔn)可分為：點(diǎn)式（塔式、墩式）、條式（板式）住宅。以住宅設(shè)計特點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、退臺式住宅、躍復(fù)式住宅、錯層（躍復(fù)）式住宅、復(fù)式住宅。以住宅承重結(jié)構(gòu)所選擇關(guān)鍵材料為標(biāo)準(zhǔn)可分為：磚混結(jié)構(gòu)住宅、大模板結(jié)構(gòu)住宅、框架輕板結(jié)構(gòu)住宅、簡單結(jié)構(gòu)住宅。以住宅用途和功效為標(biāo)準(zhǔn)可分為：一般住宅、青老年住宅、別墅式住宅。民用建筑結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)用材依據(jù)結(jié)構(gòu)用材不一樣，民用建筑結(jié)構(gòu)可劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。通常多層宅多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件則用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)按施工方法分成現(xiàn)澆和預(yù)制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強(qiáng)，防水防滲性能好，但施工速度較漫。結(jié)構(gòu)受力和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)依據(jù)結(jié)構(gòu)受力和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)不一樣，民用建筑結(jié)構(gòu)可劃分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻式結(jié)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空間結(jié)構(gòu)五種基礎(chǔ)類型。通常多層住宅用承重墻結(jié)構(gòu)，高層住宅（電梯公寓）用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)。民用建筑等級建筑物等級是從關(guān)鍵性、防火、耐久年限等不一樣角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類。高級居住建筑為甲等，中級居住建筑為乙等。依據(jù)耐久年限不一樣可分為一級（1以上，關(guān)鍵建筑），二級（50~1，通常性建筑），三級（25~50年，次要建筑），四級（以下，臨時性建筑）。通常住宅設(shè)計使用年限為50年，但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。房屋建筑抗震設(shè)防某一地域按可能所受地震影響而確定設(shè)防烈度，設(shè)防烈度由國家頒布法規(guī)性文件確定。設(shè)防烈度分成1°~12°，6°以上地域?yàn)榈卣饏^(qū)，成全部為7°設(shè)防地域，建筑物全部應(yīng)進(jìn)行抗震設(shè)計?？蚣芙Y(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及筒式結(jié)構(gòu)抗震性能很好，磚混結(jié)構(gòu)抗震性能較差。對于磚混結(jié)構(gòu)，通常是從房屋體型、平面部署及結(jié)構(gòu)方法等幾方面來考慮抗震，具體結(jié)構(gòu)方法有設(shè)置圈梁、結(jié)構(gòu)柱，限制橫墻間距和墻體一些局部尺寸等，現(xiàn)在多層住宅樓除按抗震規(guī)范設(shè)計外，還需報建委抗震辦審批。住宅配套除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋使用性能。這些配套包含以下多個系統(tǒng)：上下水系統(tǒng)。包含廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，另外還包含熱水供給。排水系統(tǒng)和防水問題緊密相關(guān)，部分新排水方法可有效處理衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域漏水、滲水問題。配電系統(tǒng)。包含照明及多種電器配電，常見三回路：空調(diào)、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包含每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，開關(guān)、插座品質(zhì)及是否到位、充足。防盜系統(tǒng)。包含防盜報警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進(jìn)戶防盜門。通訊電視及智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。燃?xì)庀到y(tǒng)。住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)按以下幾方面考慮：外墻：色彩及材質(zhì)。樓梯間：地面、墻面、扶手全部材料，式樣及色彩搭配。門窗：單元門、進(jìn)戶門、內(nèi)門及外窗尺寸、材料。衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，臺面和墻鏡位置及用材。廚房：墻地面和天棚全部材料及施工工藝，油煙機(jī)、排煙管道情況，廚具櫥柜位置和用材。其它房間：墻地面、天棚全部材料、色彩、施工工藝。按現(xiàn)在市場情況，裝修標(biāo)準(zhǔn)在100~400元/M2屬低級裝修，400~800元/M2屬中等裝修，800元/M2以上屬中高級和高級裝修。住房品質(zhì)綜合評價區(qū)位條件；小區(qū)環(huán)境和視野；房屋朝向和面寬大??；房屋布局（套型）、面積和所居層次；結(jié)構(gòu)型式和建筑材料；配套設(shè)施（包含水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車庫、車位）及裝修標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理。

住宅設(shè)計規(guī)范及計量技術(shù)規(guī)范《商品房銷售面積測量和計算》（中國國家計量技術(shù)規(guī)范JJF1058—1998）摘要定義商品房銷售面積：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房建筑面積（地下室作為人防工程，應(yīng)從整幢商品房建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購心者所購置套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e之和。整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層外圍小平投影面積之和，包含陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且含有有上蓋，結(jié)構(gòu)牢靠，層高2.20m以上（含2.20m）永久性建筑。套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用空間面積，按房屋內(nèi)墻線小平投影計算。陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在小平面投影面積。套內(nèi)陽臺建筑面積：指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：指整幢建筑物共有建筑面積和整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和比值。應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e：指套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。商品房建筑面積計算指層高在2.20m以上（含2.20m）房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面（不包含隔熱層）垂直高度。計算全部建筑面積范圍永久性結(jié)構(gòu)單層房屋，不管其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計算建筑面積；多層房屋建筑面積總和計算。自然層內(nèi)附層、技術(shù)層，按其層高在2.20m以上部位上口外圍小平投影面積計算。穿過房屋信道，房屋內(nèi)門廳、大廳，不管其高度，均按一層計算。門廳、大廳內(nèi)回廊部分，層高在2.20m以上，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然計算。突出房屋屋面，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在2.20m以上方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。建筑物墻外有頂蓋和柱走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計算。房屋間永久性、封閉架空通廊，按外圍水平投影面積計算。凈高在2.05m以上地下室或半地下室，按其外墻（不包含采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計算。有柱雨蓬或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。在自然層以上假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超出2.20m以上部位水平投影面積計算（應(yīng)含有通風(fēng)、采光條件）。計算二分之一建筑面積范圍和房屋相連有上蓋、未封閉架空通廊和無柱走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積二分之一計算。獨(dú)立柱，單排柱門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積二分之一計算。未封閉陽臺、挑廊按其水平投影面積二分之一計算。無上蓋室外樓梯，按各層水平投影面積總和二分之一計算。不計算建筑面積范圍層高在2.20m以下房屋，凈高在2.05m以下地下室和半地下室。突出房屋墻面構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。房屋之間無上蓋架空通廊。無柱雨蓬。建筑物內(nèi)操作平臺、上料平臺及利用建筑物空間安置箱、罐平臺。騎樓、過街樓用作街巷通行部分，和房屋層用作街頭巷通行部分。房屋天面，挑臺，天面上花園、泳池。消防、檢修等用途室外爬梯。構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪，煙道，水塔，儲油（水）池、罐，地下人防干、支線等。共有建筑面積分?jǐn)傆嬎恪蹲≌O(shè)計規(guī)范》中國國家標(biāo)準(zhǔn)GB50096——1999術(shù)語地下室(basement)：房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1/2半地下室(semi-basement)：房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1/3，且不超出1/2者。套內(nèi)使用面積計算套內(nèi)使用面積包含臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等使用面積總和。躍層住宅中套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)使用面積總和計入使用面積。利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下表面和樓面凈高低于1.20m空間不計算使用面積；凈高在1.20-2.10m空間按1/2計算使用面積；凈高超出2.10空間全部計入使用面積。坡屋頂內(nèi)使用面積應(yīng)單獨(dú)計算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計算建筑總面積時，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨(dú)計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。層高和室內(nèi)凈高要求一般住宅層高不宜高于2.80m。臥室、起居室（廳）室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部凈高不應(yīng)低于2.10m，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積1/3。利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10m。廚房、衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面和樓面、地面凈高不得低于1.90m，且不得影響門、窗扇開啟。電梯設(shè)置7層以上住宅或住戶入口層樓面距外設(shè)計地面高度超出16米以上住宅必需設(shè)置電梯。

物業(yè)管理物管企業(yè)介紹、管理架構(gòu)、管理?xiàng)l約解釋服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范裝修等物管對應(yīng)法律、法規(guī)條款

銷售員基礎(chǔ)素質(zhì)現(xiàn)代推銷觀念高度責(zé)任感含有良好心理素質(zhì)含有良好業(yè)務(wù)素質(zhì)通曉法律知識含有良好個性怎樣注意儀表、儀態(tài)怎樣作好售后服務(wù)

銷售技術(shù)真誠和信心相信“推銷”潛力相信自己魅力相信本企業(yè)本小區(qū)房屋實(shí)力推銷員說話標(biāo)準(zhǔn)對不一樣類型購房投資者談判怎樣處理用戶所提出反對意見處理反對意見策略怎樣把握用戶購置心理，促成用戶預(yù)訂或簽協(xié)議提議購置策略簽預(yù)訂書或協(xié)議時要注意幾點(diǎn)接聽電話時應(yīng)注意事項(xiàng)房地產(chǎn)法規(guī)及制度土地管理法房地產(chǎn)條例（城市房屋權(quán)屬登記管理措施）成城市城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行措施協(xié)議法

銷售人員須知房屋和土地房屋屬于不動產(chǎn)，是附著于土地之上。因?yàn)橹袊恋胤謩e屬于不一樣全部者，所以住房能否出售、購置就和土地屬于哪個全部者有直接關(guān)系了。我們在了解怎樣購置住房、欲購置房屋是否能夠用于出售、購房后能否一定取得全部權(quán)這么部分問題之前，應(yīng)該首先了解中國土地全部權(quán)制度。A.國家全部土和集體全部土地現(xiàn)在，中國土地只有兩面三刀類全部者：一類是國家全部，另一類是集體全部。國家全部土地，其全部權(quán)人含有唯一性，而集體全部土地，則分別屬于眾多不一樣集體。屬于國家全部土地是：城市土地、農(nóng)村和城市郊區(qū)中由法律要求屬于國家全部土地。屬于集體全部土地是：農(nóng)村和城市郊區(qū)土地、宅基地、自留地、自留山。對于集體全部土地，國家能夠依法征用。B.兩種土地全部權(quán)和商品房出售在兩種土地全部權(quán)中，只有屬于國家全部土地才能被依法用于商品房開發(fā)經(jīng)營。屬于集體全部土地是不能被用于商品房開發(fā)經(jīng)營。當(dāng)然，集體全部土地被國家依法征用后，還是能夠用于商品房開發(fā)。國家全部土地被用于商品房開發(fā)經(jīng)營是有條件，即開發(fā)商必需向國家支付土地使用出讓金，才能從國家取得該片土地在一定時限內(nèi)使用權(quán)。現(xiàn)在，中國從事住宅開發(fā)單位，能夠經(jīng)過兩種路徑從國家取得土地使用許可權(quán)：一是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。兩種路徑關(guān)鍵區(qū)分在于，取得土地使用權(quán)是有償還是無償。房地產(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)土地全部必需是有償，即必需是向國家交付了土地使用權(quán)出讓金土地。不然，建設(shè)單位對在該土地上建造房屋不能取得全部權(quán)，而購房者即使支付了房價款，也不能取得全部權(quán)。八種國家限制買賣房屋違法或違章建筑；房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確；學(xué)校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或文物古跡等須加以保護(hù)房屋；因?yàn)閲医ㄔO(shè)需要，征用或確定為拆遷范圍內(nèi)房屋；單位不得私自購置城市私房；出租人、共有權(quán)人、出典人房屋能夠出售，在相同條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購置權(quán)；出賣享受國家或單位補(bǔ)助廉價購置或建造房屋。四種不應(yīng)購置房屋在集體全部土地上興建房屋。有地域比如北京市嚴(yán)禁利用集體全部土地進(jìn)行土地和商品房屋開發(fā)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)商只有取得了國有土地權(quán)才能夠按要求開發(fā)經(jīng)營土地和商品房。假如開發(fā)商沒有取得有效國有土地使用證，購房者就不應(yīng)考慮買其出售房屋。非房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)銷售房屋。只有同意有房地產(chǎn)開發(fā)資格、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)開發(fā)商，才能夠開發(fā)建設(shè)和銷售商品房。只有使用權(quán)房屋。有地域，對明知其建設(shè)房屋不能買賣，無法辦理正當(dāng)房地產(chǎn)買賣手續(xù)，非法倒賣公房使用權(quán)行為，將嚴(yán)厲查處。所以，這種只有使用權(quán)房屋也不應(yīng)購置。房屋產(chǎn)權(quán)受到限制房屋，也不能購置。這包含經(jīng)人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以入房屋已經(jīng)設(shè)定抵押情形等。國家對土地使用權(quán)出讓年限要求居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年。建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)含有什幺條件有自己名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定經(jīng)營場所；有符合國務(wù)院要求注冊資金；有足夠技術(shù)人員；法律，行政法規(guī)要求其它條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。各級企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)以下：A.資質(zhì)一級企業(yè)自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。有職稱建筑。土木工程。財務(wù)管理。建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱管理人員不得少于20人。設(shè)有高級工程師職稱總工程師。高級會計師職稱總會計師。經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱總經(jīng)濟(jì)師。工程技術(shù)。經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計，財務(wù)等業(yè)務(wù)責(zé)任人含有對應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。含有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷。近3年累計完工30萬平方米以上房屋建筑面積，或和此相當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)20％以上。B.資質(zhì)二級企業(yè)自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。②有職稱建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類專業(yè)管理人員不得少于20人，其中含有中級以上職稱管理人員不得少于10人。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)責(zé)任人含有對應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。含有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷。近3年累計完工15萬平方米以上房屋建筑面積，或和此相當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)10％以上。C.資質(zhì)三級企業(yè)自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。有職稱建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類專業(yè)管理人員不得少于10人，其中含有中級以上職稱管理人員不得少于5人。工程技術(shù)。財務(wù)責(zé)任人含有對應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其它業(yè)務(wù)責(zé)任人含有對應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱專業(yè)統(tǒng)計人員。含有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷。累計完工5萬平方米以上房屋建筑面積，或累計完成和之相當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％。D.資質(zhì)四級企業(yè)自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。有職稱建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類專業(yè)管理人員不得少于5人。工程技術(shù)責(zé)任人含有對應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)責(zé)任人含有對應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。資質(zhì)五級企業(yè)。自有流動資金不低于100萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)。直轄市建設(shè)行政主管部門制訂。商品房保修要求建設(shè)部在1998年公布《商品住宅實(shí)施質(zhì)量確保書和住宅使用說明書制度要求》中明確要求，正常使用情況下商品住宅各部位。部件保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面。廚房和衛(wèi)生間地面、地下室。管道滲漏：年；墻面。頂棚抹灰層脫落：年；地面空鼓開裂。大面積起砂1年；門窗翹裂。五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱。供冷系統(tǒng)和設(shè)備：個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具、年；燈具。電器開關(guān)6個月。其它部位、部件保修期限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。房屋頂層平面使用權(quán)可否出售有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房屋面出售或出租給頂層購房戶，這是不符合相關(guān)法律，法規(guī)行為。依據(jù)建設(shè)部1989年11月21日公布《城市異產(chǎn)毗連房屋管理要求》第六條要求：“（異產(chǎn)毗連房屋）全部些人和使用人對共有共享門廳。陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所，和院落。上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并負(fù)擔(dān)對應(yīng)義務(wù)，除另有約定外、任何一方不得多占。獨(dú)占”?！叭啃┤撕褪褂萌嗽诜课莨灿?、共享部位。不得有損害她方利益行為”。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將屋面使用權(quán)向頂層住戶出售是侵犯其它樓層購房戶即第三人正當(dāng)權(quán)益行為，而歸于無效。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)假如已和其它樓層購房戶達(dá)成協(xié)議則另當(dāng)別論。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一定價格出售屋面使用權(quán)，并稱此舉乃收口成本，亦屬不正當(dāng)。因?yàn)橐罁?jù)國家物價局、建設(shè)部等四部門于1992年7月28日公布《商品住宅價格管理暫行措施》第五條要求精神，商品房屋面建造成本已包含于建筑總成本之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)物價部門同意再行收取價款，沒有法律依據(jù)，亦不符合物價政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本組成A.土地成本土地賠償費(fèi)用：合作方條件，或轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地出讓收益金：國家按土地類別收取土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。B.建筑安裝成本通常磚混結(jié)構(gòu)為600~700元／m2，框架結(jié)構(gòu)為900～1000元／m2，裝修費(fèi)用按實(shí)際情況另計。C.企業(yè)管理費(fèi)：通常占銷售回收金額2％。D.銷售廣告費(fèi)：通常占銷售回收金額2％~3％。E.前期費(fèi)用勘測費(fèi)：按建筑面積3元／m2收取。設(shè)計費(fèi)＝按設(shè)計單位資質(zhì)及建筑面積收取。F.前期稅費(fèi)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅。依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)不一樣按總投資百分比0.5％、10％、15％、30％收取，中外合資可免征，通常為5％。城市設(shè)施有償使用費(fèi)：按10元/m2收取。城市計劃管理費(fèi)：按勘測設(shè)計費(fèi)，建安成本3%收取。新型墻體確保金：按4．5元／m2收取，完工驗(yàn)收合格后退回。工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按勘測設(shè)計費(fèi)。建安成本2．5收取。學(xué)校修建費(fèi)；按2元／m2收取。人防異地建設(shè)費(fèi)：按10元／m2收取。房屋拆遷管理費(fèi)：按土地賠償費(fèi)用0．5％收取，不包含房屋拆遷免收。供水增容費(fèi)：按所需水管粗細(xì)劃分，每100mm管需增容費(fèi)50000元。電增容費(fèi)：計算所需用電量，按650元／kW收取。F.營業(yè)稅：按銷售收入3．3％計算。G.所得稅：企業(yè)所得稅：按毛利潤24％計算。地方所得稅：按毛利潤3％計算。H.其它費(fèi)用：包含不可預(yù)見費(fèi)用，鑒證費(fèi)等，按銷售收入1。5％計算。*以上所列數(shù)字，視時間性和各地具體情況不一樣會有所差異。商品房銷售必備“五證”一是該項(xiàng)物業(yè)計委立項(xiàng)，可行性研究批件不能少，二是計劃局計劃許可證不能少，三是土地使用證不能少，四是建設(shè)部門頒發(fā)開工建設(shè)許可證不能少，五是房管局商品房預(yù)售許可證不能少。貸款個人住房貸款個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放用于購置自用一般住房貸款。借款人申請個人住房貸款時必需提供擔(dān)保。個人住房貸款種類現(xiàn)在，個人住房貸款通常有委托貸款。自營貸款和組合貸款三種。個人住房委托貸款指銀行依據(jù)公積金管理部門委托，以公積金存款為資金起源，按要求要求向購置一般住房個人發(fā)放貸款。個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為起源向購房者個人發(fā)放貸款。個人住房組合貸款指以公積金存款和信貸資金為起源向同一借款人發(fā)放用于購置自用一般怯房貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款組合。住房按揭貸款按揭貸款是住房擔(dān)保貸款一個。是指購房者以所購住房做抵押并由其所購置往房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保個人住房貸款。辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)銀行經(jīng)中國人民銀行同意設(shè)置商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行全部能夠辦理。個人住房貸款發(fā)放對象個人住房貸款發(fā)放對象是含有完全民事行為能力自然人，即年滿18歲公民。申請個人住房貸款需含有條件申請個人住房貸款需含有以下條件：含有城鎮(zhèn)常住戶口或有效屠留身份；有穩(wěn)定職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息能力；含有購置往房協(xié)議或協(xié)議；不享受住房補(bǔ)助以不低于所購住房全部價款30％作為購房首期付款；享受住房補(bǔ)助以個人負(fù)擔(dān)部分30％作為購房首期付款；有貸款辦認(rèn)可資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力單位或個人作為確保人；貸款人要求其它條件。個人住房貸款期限和利率期限：最長不得超出20年。利率如表1所表示。貸款期限1年以上遇利率調(diào)整，從下年開始按新利率對應(yīng)檔次實(shí)施。表1個人住房貸款利率期限種類1年以下(含1年)1至3年(含3年)3至5年(含5年）5至(含)至(含)至20年(含20年）個人住房委托貸款4.68%5.04%5.22%5.76%6.30%個人住房自營貸款7.02%7.92%9.00%9.72%1在3至5年貸款利率基礎(chǔ)上合適上浮，上浮幅度最高不得超出5%申請個人住房貸款大致程序大致程序?yàn)椋合蜚y行提出貸款申請，銀行審查同意后簽署貸款協(xié)議和擔(dān)保協(xié)議，按要求到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門，保險企業(yè)。公證等部門辦理抵押登記、保險和公證手續(xù)，再到銀行辦理貸款手續(xù)。申請個人住房貸款需提供材料申請個人住房貸款應(yīng)向銀行提供下列材料：身份證件（指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件）；相關(guān)借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證實(shí)，符合要求購置住房協(xié)議意向書、協(xié)議或其它同意文件；抵押物或質(zhì)物清單。權(quán)屬證實(shí)和有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押證實(shí)；相關(guān)部門出具抵押物估價證實(shí)；確保人同意提供擔(dān)保書面文件和確保人資信證實(shí)；申請住房公積金貸款，需持有住房公積金管理部門出具證實(shí)；貸款人要求提供其它文件或資料。個人住房貸款發(fā)放數(shù)量個人住房貸款發(fā)放數(shù)額，不享受住房補(bǔ)助，通常按擬購住房價值扣除其不低于房款30％首期付款后數(shù)量確定；享受住房補(bǔ)助通常按個人負(fù)擔(dān)部分刀％確定。住房公積金貸款額度不超出借款家庭組員退休年紀(jì)內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額2倍。個人住房貸款擔(dān)保方法個人住房貸款采取抵押、質(zhì)押、確保和抵押（質(zhì)押）加確保四種擔(dān)保方法。抵押貸款方法是指貸款銀行以借款或第三人提供符合要求條件財產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款方法。質(zhì)押貸款是指借款人或第三人將符合要求條件權(quán)利憑證交由貸款銀行占有，貸款銀行以該權(quán)利作為貸款擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款方法。確保貸款方法是指貸款銀行以借款人提供含有代為清償能力法人或個人作為確保人而向其發(fā)放貸款方法。抵押（質(zhì)押）加確保貸款方法是指貸款銀行在借款人或第三人提供抵押（質(zhì)押）基礎(chǔ)上，同時要求借款人提供符合要求條件確保人作為貸款擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款方法。可作為個人住房貸款抵押物抵押人全部房屋和其它地上定著物。抵押人依法取得國有土地使用權(quán)。貸款銀行認(rèn)可其它符正當(dāng)律要求財產(chǎn)。憑證式國庫券。國家關(guān)鍵建設(shè)債券。金融債券。AAA級企業(yè)債券。存單等有價證券。個人住房貸款確保法人和個人均可為個人住房貸款提供確保。確保人是法人，必需含有代為償還全部貸款本息能力，且在銀行開立有存款帳戶。確保人是個人，必需有固定經(jīng)濟(jì)起源，含有足夠代償還能力，而且在銀行存有一定數(shù)額確保金。申請個人住房貸款需辦理手續(xù)申請個人住房貸款還需在保險企業(yè)。公證部門和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理保險。公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。個人住房貸款提取貸款提取關(guān)鍵有以下兩種方法：A.直接提款。借款協(xié)議生效后，借款人根據(jù)協(xié)議約定用款計劃，將所借款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入其在貸款行開立存款戶。B.專題提款。借款協(xié)議生效后，由借款人委托貸款行按借款協(xié)議約定時間，將借款一次或分次轉(zhuǎn)入售房單位或開發(fā)商在相關(guān)銀行開立存款戶內(nèi)。采取專題提款方法借款人，在提取貸款時，必需向貸款行提供相關(guān)協(xié)議。協(xié)議付款通知等憑證。用住房公積金發(fā)放貸款，采取專題提款方法。個人住房貸款償還償還貸款本息方法由借貸雙方約定，并在借款協(xié)議中載明，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年），實(shí)施到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上，按月歸還貸款本息，通常有：月均還款法。貸款期內(nèi)每個月以相等額度平均償還貸款本金和利息。累進(jìn)還款法，貸款期內(nèi)，逐年或每隔兒年按一、定比率遞增還款額，但每十二個月或某幾年內(nèi)各月均以相等額度償還貸款本金和利息。辦理個人住房貸款注意事項(xiàng)按期歸還貸款本息。不提供虛假文件或資料未經(jīng)貸款銀行同意，不將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓贈和或反復(fù)抵押。不私自改變貸款用途，挪用貸款。配合貸款銀行對貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢驗(yàn)。不和其它法人或經(jīng)濟(jì)組織簽署有損貸款銀行權(quán)益協(xié)議或協(xié)議。確保人違反確保協(xié)議或喪失負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物顯著降低影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)時，借款人要按貸款銀行要求落實(shí)新確保或新抵押（質(zhì)押）。各銀行辦理個人住房貸款具體手續(xù)各銀行辦理個人住房貸款時，可依據(jù)《個人住房貸款管理措施》制訂具體實(shí)施細(xì)則，具體手續(xù)能夠有所不一樣。比如中國工商銀行廣西區(qū)分行個人住房貸款操作程序以下：開發(fā)商和銀行簽署個人住房貸款協(xié)議；購房者向開發(fā)商提交借款申請；開發(fā)商列出借款人名單及相關(guān)資料交中國工商銀行；中國工商銀行依據(jù)清單及相關(guān)材料進(jìn)行貸款前調(diào)查核實(shí)；銀行認(rèn)可借款人先將不低于刀％購房款交到工行指定開發(fā)商帳戶；借款人將和開發(fā)商簽署購房協(xié)議及繳款收據(jù)辦理評定。保險、登記手續(xù)；借款人和銀行簽署借款協(xié)議，銀行將貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商存款帳戶。開發(fā)商將借款人房產(chǎn)證及她項(xiàng)權(quán)證交工行抵押保管；借款人逐月歸還貸款本息，貸款還清后，銀行退回房產(chǎn)證并注銷抵押登記。11．12

協(xié)議、住宅使用說明書和質(zhì)量確保書購房協(xié)議住宅使用說明書住宅質(zhì)量確保書

現(xiàn)代建筑觀念介紹智能住宅功效及發(fā)展智能住宅產(chǎn)生背景智能住宅是在信息技術(shù)革命浪潮推進(jìn)下產(chǎn)主。信息技術(shù)革命以信息高速公路（包含空問信息高速公路）和多媒體信息技術(shù)作用為其騰飛兩翼。信息高速公路是指區(qū)域性、全國性乃至全球性數(shù)字光纜高速通訊網(wǎng)絡(luò)，而空間信息高速公路則是以通訊衛(wèi)星、光纖輔之以其它手段形成區(qū)域性乃至全國性通訊網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)信息傳輸高速化、信息資源共享及信息雙向交流，可聯(lián)絡(luò)千家萬戶，使得“天涯若比鄰”變?yōu)椤暗厍虼濉?。多媒體信息技術(shù)是將聲音、文本、視頻、動、畫及通訊融為一體信息處理和表現(xiàn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)信息交互多元化、同時化和實(shí)對化，可進(jìn)”行環(huán)境和空間造型場景動態(tài)仿真。信息高”速公路和多媒體信息技術(shù)相結(jié)合，極大地改變、了大家生產(chǎn)、生活和相互交往方法，大家：追求更高效、快捷、安全生活工作方法，渴望有更舒適、安全、便捷、衛(wèi)生生活工作環(huán)境。在這種背景下，智能住宅應(yīng)運(yùn)而生。90年代、未，“智能住宅”一詞已成為中國建筑界時髦用語。在當(dāng)今猛烈市場競爭中，“智能”更是房屋銷售一大賣點(diǎn)。所謂智能住宅，就是經(jīng)過其結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服、務(wù)和管理四個基礎(chǔ)要素進(jìn)行最優(yōu)化設(shè)計，從而、為用戶提供一個高效和安全生活工作環(huán)境。智能住宅功效智能住宅功效是多方面，關(guān)鍵應(yīng)包含以下功效：（一）小區(qū)管理方面1、安全自動化--AA（SafetyAutomation），包含遙控監(jiān)視、樓字管理、自動報答、自動滅火、地震、漏電預(yù)防、停電對策、停車場管理等。2、消防自動化--FA（FireAutomation）。3、停車管理自動化--PA（ParkAutomation）。4、信息管理自動化--MA（MaintenanceAutomation），包含水電氣三表統(tǒng)計、維修申報。住戶投訴、人員車輛進(jìn)出、保安巡視、住戶及房屋相關(guān)信息等。（二）辦公方面。1、辦公自動化--OA（OfficeAutomation）。2、通訊自動化一CA（CommunicationAutomation）。（三）生活、娛樂方面。總而言之，信息技術(shù)革命將打破集中化生產(chǎn)方法，使勞動重新分化，出現(xiàn)以電子科學(xué)為基礎(chǔ)家庭工業(yè)時代。家庭將作為集工作、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、休息及娛樂等功效為一體社會細(xì)胞，大家能夠足不出戶，經(jīng)過計算機(jī)通訊網(wǎng)絡(luò)和企業(yè)、機(jī)關(guān)、學(xué)校、銀行、商店、圖書館、鄰居及親友聯(lián)絡(luò)，能夠在家辦公、設(shè)計）講課、學(xué)習(xí)、采購商品、存取貨幣、炒股、放錄像節(jié)目、“出席”多種會議、接收職業(yè)培訓(xùn)、醫(yī)療咨詢和監(jiān)護(hù)照料外地老人、控制家庭電子設(shè)備等，實(shí)現(xiàn)工作生活高度自動化、智能比和遙控化。發(fā)展前景智能住宅是信息技術(shù)利用于建筑業(yè)結(jié)晶?！八鼘殡S信息技術(shù)革命發(fā)展而不停完善和發(fā)展，同時將給傳統(tǒng)建筑業(yè)帶來巨變，使得原先固有建筑類型改變、萎縮甚至消失，嶄新建筑類型將逐步產(chǎn)主、發(fā)展和完善。智能住宅作為新型建筑類型代表，因?yàn)槠浜懈呖萍己?，適應(yīng)時代發(fā)展要求，必將含有寬廣發(fā)展前景，紅外線防盜保安系統(tǒng)小區(qū)第一道安全系統(tǒng)，在小區(qū)圍墻和出入口等地方，我們設(shè)置紅外線對射和電視監(jiān)控系統(tǒng)，全天候運(yùn)作，任何人翻越圍墻全部會立即報警并進(jìn)行錄象，同時將有情況地域畫面切換為主畫面。保安巡更電子監(jiān)測系統(tǒng)為了確保小區(qū)每一個角落全部處于保安人員監(jiān)控之中。保安人員定時到巡更點(diǎn)用遙控器報到，任何巡更信息全部能立即而又正確無誤地傳送到保安中心控制室。確保小區(qū)各個段落二十四小時得到巡視和保衛(wèi)。室內(nèi)安全防范系統(tǒng)報警器主機(jī)門磁開關(guān)樓字對講主機(jī)設(shè)／撤防鍵盤磁控門窗安全監(jiān)控系統(tǒng)當(dāng)您睡眠和外出時候，她會二十四小時默默注視你家中每一個角落，任何從外面強(qiáng)行闖進(jìn)者，她將主刻報警并通知保安人員前來支拐。樓宇對講保安系統(tǒng)：每戶均設(shè)有可和樓房單元門訪客對講電話，方便分辨訪客身份，一切其它人員均會被拒之門外。主人經(jīng)過對話后了解來訪者身份后，才能許可其進(jìn)入單元大門。您家里每一扇窗戶全部被她時刻緊緊盯著，假如外人破損玻璃全部會激發(fā)警報并通知保安中心。即使你外出時也不用擔(dān)心。室內(nèi)智能緊急求援系統(tǒng)：在家里假如遇上緊急情況，住戶可按動此按扭直接指示保安員救援。此警寸民器安裝在隱蔽順手位置。災(zāi)難自動報警系統(tǒng)：在你家中一旦出現(xiàn)異?；鹈缁蛎簹鉂舛瘸瑯?biāo)，系統(tǒng)將自動報警并通知保安監(jiān)控中心，將一切可能危險消亡在萌芽之中，居家智能小區(qū)絕不會發(fā)生因煤氣泄漏或失火而造成人身和貝才產(chǎn)損失。二十一世紀(jì)居住小區(qū)國家科委、建設(shè)部《小康型城鎮(zhèn)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程》提出：科學(xué)合理地確定中國小康住宅水平。綜合采取新技術(shù)和新產(chǎn)品，建設(shè)一批表現(xiàn)小康居住水平城鎮(zhèn)住宅區(qū)。引導(dǎo)中國居民二十一世紀(jì)初居住生活水準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)。對小康住宅居住小區(qū)基礎(chǔ)要求：以科技為先導(dǎo)。立足于目前人民經(jīng)濟(jì)承受能力。含有前瞻性。在前不落后。在以后可改造。功效齊全、設(shè)備良好、環(huán)境優(yōu)美、配套完善。達(dá)成現(xiàn)在國際通用文明居住小區(qū)水平。二十一世紀(jì)文明居住小區(qū)宗旨：“以人為本”。優(yōu)美環(huán)境環(huán)境質(zhì)量包含：住區(qū)大氣、水源、視野、綠化質(zhì)量；和城市中心關(guān)系和交通方便程度；小區(qū)居民生活舒適、心理安全、活動方便。確保居住小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，從選點(diǎn)定位上考慮：將住宅區(qū)建在城市近郊區(qū)，既可避免鬧市區(qū)暄囂和濁氣，又可減輕市區(qū)“人滿為患”壓力。交通必需通暢，和城市干道相連，車程最好在半小時以內(nèi)，以確保在市內(nèi)上班人群不致過多地把時間和精力消耗在路途上。住區(qū)內(nèi)及其周圍不宜有產(chǎn)生污染源工廠或其它設(shè)施。最好是在城市上風(fēng)上水位置，以確保住區(qū)水質(zhì)純凈和空氣清新。住區(qū)內(nèi)小環(huán)境塑造：控制好住區(qū)建筑密度；考慮通風(fēng)、采光、日照建筑間距；留有足夠綠化、美化地帶，營造人工景色，使住區(qū)成為綠茵遍地，樹木成行，視野開闊，景物協(xié)調(diào)，既方便鄰里交往，又適合休閑娛樂公園式居住小區(qū)。建筑功效要齊全。功效齊全，關(guān)鍵表現(xiàn)在戶型設(shè)計上。（1）戶型設(shè)計表現(xiàn)“以人為本”：使生活在這個空間人舒適方便。方便生活起居方便工作學(xué)習(xí)方便會客交往，又確保私密性。每戶進(jìn)門考慮門斗，方便更衣、整裝和置物，同時可避免將室外灰塵帶人室內(nèi)?？蛷d和餐廳應(yīng)分設(shè)，但可連為一體，作合適穿透分隔，既區(qū)分功效不一樣，又?jǐn)U大室內(nèi)空間。適應(yīng)該代生活需要，并尊重國人節(jié)儉傳統(tǒng)，每戶應(yīng)有足夠儲藏空間。衣帽問和雜物間要分開設(shè)置。住宅心臟是廚房、衛(wèi)生間。廚房衛(wèi)生間必需方便使用和操作、整齊衛(wèi)生、潔污分離、通風(fēng)良好、便于排除氣體和異味，確保室內(nèi)其它部位不受影響。衛(wèi)生間中洗浴、便溺和梳樁、盥洗、洗衣最好加以分隔，深入確保潔污分離，同時也提升使用效率。（2）戶型設(shè)計考慮購房者經(jīng)濟(jì)情況：作到經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。廚房、衛(wèi)生間裝修應(yīng)一次到位，既能選擇系列產(chǎn)品，確保格調(diào)一致。又可降低費(fèi)用、降低造價。裝修一次到位，采取適宜標(biāo)準(zhǔn)和可靠設(shè)備材料，良好施工安裝。不能脫離購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力，無限制地采取“高級設(shè)備”，不能追求價格廉價，采取廉價產(chǎn)品，最終形成人住后“打掉重來”浪費(fèi)。做到標(biāo)準(zhǔn)適宜、安裝可靠、使用方便、質(zhì)量確保。吸收住戶參與設(shè)計，讓住戶選擇部分可改設(shè)備，以確保住戶喜好。（3）戶型設(shè)計考慮購房者使用情況：作到維護(hù)方便。便于清掃：確保衛(wèi)生，住宅管、線宜暗設(shè)。對不宜暗設(shè)煤氣管道，要設(shè)法使其隱蔽。設(shè)置生活陽臺，便于洗滌、晾曬衣物并放置現(xiàn)在生活中難于避免雜物，使其不影響室內(nèi)關(guān)鍵房間整齊。對于目前通用生活器具，如電冰箱、微波爐、空調(diào)器、洗衣機(jī)等電器用具要有合式安置，日常應(yīng)用熱水系統(tǒng)要作統(tǒng)一安排。使其位置合理，使用方便，運(yùn)作安全。設(shè)備良好，不僅考慮生活設(shè)施要滿足人生活需要，更關(guān)鍵是考慮“在家里辦公”問題，而且要有其不出故障或少出故障保全方法，還要考慮在不影響房屋結(jié)構(gòu)前提下，能順應(yīng)科技飛速發(fā)展而出現(xiàn)新設(shè)備安裝需要。這些問題不僅含有前瞻原因，而且有其現(xiàn)實(shí)性、實(shí)用性和迫切性?，F(xiàn)在多種專業(yè)信息網(wǎng)和公眾信息網(wǎng)紛紛開通，對于高要求專業(yè)人員在家中立即取得最新信息已可實(shí)現(xiàn)。對于通常公眾，實(shí)現(xiàn)在家中購物、炒股、購車船飛機(jī)票。信息高速公路接通到每一家，和國