寫字樓運(yùn)營(yíng)管理

寫字樓運(yùn)營(yíng)管理

1資產(chǎn)管理目標(biāo)資產(chǎn)保值&增值寫字樓運(yùn)營(yíng)管理2提高租金收入服務(wù)品質(zhì)不斷提升優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)設(shè)備設(shè)施提升改造樹立品牌形象保值增值寫字樓運(yùn)營(yíng)管理3寫字樓運(yùn)營(yíng)管理集團(tuán)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位開業(yè)前的籌備年度商業(yè)計(jì)劃客戶維護(hù)租賃管理固定資產(chǎn)投資管理工程管理物業(yè)服務(wù)管理安全&消防管理權(quán)限管理財(cái)務(wù)管理檔案管理行政管理4租賃管理15租賃管理6全面了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、競(jìng)品分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、建立數(shù)據(jù)庫123準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息將幫助我們確定項(xiàng)目的租金定位實(shí)時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及趨勢(shì)，以便及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的營(yíng)銷策略租賃管理—市場(chǎng)調(diào)研7租賃管理—市場(chǎng)調(diào)研8租賃管理—市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)成交信息9租賃管理—市場(chǎng)調(diào)研10年份

2014F2015F2016F2017F2018F2019F2020F可租賃新增供給(平方米)63,000-89,000278,000169,000464,000272,000凈吸納量(平方米)90,00017,00016,00074,000102,000240,000246,000空置率

6%5%7%14%15%20%19%全市租金(人民幣/平方米/月)350~370350~370340~360330-350320-340310-330300-320租金增長(zhǎng)率

0%~-2%0%~-4%-3%~-1%-5%~-3%-4%~-2%-4%~-2%-3%~-1%租賃管理—市場(chǎng)調(diào)研11租賃管理—市場(chǎng)推廣121銷售展廳

樣板間位置布局2銷售工具

內(nèi)部外部3市場(chǎng)活動(dòng)

面向客戶面向代理租賃管理—市場(chǎng)推廣13租賃管理—租賃策略租賃策略控制銷售節(jié)奏價(jià)格體系制定新租/續(xù)租策略租區(qū)分配客戶定位代理公司的管理14租賃策略—新租15租賃策略—新租制表日期：客戶進(jìn)度月報(bào)表16租賃策略—續(xù)租續(xù)租不續(xù)租17如何識(shí)別“主力”客戶，主力租戶能更好的為企業(yè)帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。租賃策略—續(xù)租策略18租賃策略—續(xù)租策略19正確認(rèn)識(shí)代理公司（客戶資源、專業(yè)服務(wù)、市調(diào)分析等）1選擇正確的代理公司（口碑、品質(zhì)）2公平對(duì)待，明確傭金支付規(guī)則3

銷控管理4不同級(jí)層的溝通和聯(lián)系5租賃策略—代理公司的管理20單一租戶承租面積傭金比例2000㎡以下（Gross)金融類公司/知名跨國(guó)公司1.7個(gè)月其他公司1.5個(gè)月2000㎡-整層金融類公司/知名跨國(guó)公司1.8個(gè)月其他公司1.6個(gè)月1層-2層（不含1層）金融類公司/知名跨國(guó)公司1.9個(gè)月其他公司1.7個(gè)月2層以上金融類公司/知名跨國(guó)公司2個(gè)月其他公司1.8個(gè)月有效期自*年*月*日-*年*月*日租賃策略—代理公司的傭金政策21Q：上述傭金政策反應(yīng)的信息？A:Q：在制定傭金方案時(shí)，業(yè)主應(yīng)考慮哪些要素？A:租賃策略—代理公司的傭金政策22租約到期狀態(tài)

數(shù)據(jù)總出租面積34561.32空置面積155.43已出租面積34405.89空置面積百分比0.04%已出租面積百分比99.96%租賃管理—租約管理23六個(gè)月以上到期客戶三個(gè)月內(nèi)到期客戶六個(gè)月內(nèi)到期客戶空置六個(gè)月內(nèi)到期客戶狀態(tài)租賃管理—租約管理24租賃管理—租約管理25行業(yè)類別

租戶數(shù)量（個(gè)）租賃面積（㎡）占比（%）平均有效租金（元/月/㎡）金融類1510380.832%500IT類45007.6619%400高端服務(wù)類84003.212%480貿(mào)易類52979.959%500能源類22481.388%400建筑類31851.116%450傳媒類31406.744%400其他2751.972%400租賃管理—租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化261關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及經(jīng)濟(jì)因素、政府部門的各種政策（如營(yíng)業(yè)稅改增值稅）2租戶資質(zhì)的審核3高押金4嚴(yán)格把控合同拆分&名稱變更，降低違約風(fēng)險(xiǎn)5重點(diǎn)關(guān)注租金支付異常的租戶租賃管理—風(fēng)險(xiǎn)防范27客戶維護(hù)228客戶維護(hù)滿意度目的忠誠度各職能部門全程全方位服務(wù)29客戶維護(hù)30客戶維護(hù)—客戶拜訪客戶拜訪對(duì)象目的跟進(jìn)時(shí)間/頻次31客戶維護(hù)—滿意度調(diào)查32客戶維護(hù)—滿意度調(diào)查市場(chǎng)阻力系數(shù)6%x1061%x30.33忠誠度TRI*M市場(chǎng)阻力指數(shù)高低代表的意義口碑好

<1口碑中立 =1口碑不好 >1被動(dòng)的忠誠3%叛離6%唯利是圖30%滿意度滿意但不忠誠經(jīng)常關(guān)注市場(chǎng)上有沒有其它的替代產(chǎn)品,價(jià)格敏感度高高度滿意而且忠誠市場(chǎng)運(yùn)作的目標(biāo)不滿意也不忠誠，可能會(huì)傳播不良的口碑被動(dòng)的忠誠不滿意,但基于被動(dòng)的原因沒有轉(zhuǎn)換到其它的品牌忠實(shí)追隨61%2012:60%2012:31%2012:8%2012:1%2012:0.5亞洲區(qū)標(biāo)準(zhǔn)：42%基數(shù)90亞洲區(qū)標(biāo)準(zhǔn)：20%亞洲區(qū)標(biāo)準(zhǔn)：22%亞洲區(qū)標(biāo)準(zhǔn)：16%33大堂及電梯廳等公共區(qū)域空調(diào)電梯保潔安保工程部提供的服務(wù)樓宇外部環(huán)境停車場(chǎng)公關(guān)工作客戶服務(wù)客戶維護(hù)—滿意度調(diào)查34依據(jù)調(diào)查結(jié)果，盡最大可能去完成。若所做的工作超出了客戶的預(yù)

期，則忠誠度將大幅提升。客戶維護(hù)—滿意度調(diào)查35客戶維護(hù)—投訴處理專業(yè)的、反應(yīng)迅速的團(tuán)隊(duì)時(shí)效性36舉辦活動(dòng)的原則及要點(diǎn)明確目的面對(duì)群體年度預(yù)算123客戶維護(hù)—客戶活動(dòng)37經(jīng)營(yíng)的最佳實(shí)踐338經(jīng)營(yíng)的最佳實(shí)踐—提升樓宇品質(zhì)39植樹活動(dòng)相親活動(dòng)一紙回收

節(jié)電垃圾分類減量意見采集爬樓比賽行政下午茶綠樓行動(dòng)高端客戶答謝經(jīng)營(yíng)的最佳實(shí)踐