以不動(dòng)產(chǎn)投資房地產(chǎn)公司的涉稅問(wèn)題小結(jié)

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公司以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)其控股的房地產(chǎn)公司增資，根據(jù)現(xiàn)行的國(guó)家稅法規(guī)定，一般會(huì)涉及的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、契稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

現(xiàn)根據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定總結(jié)如下：

一、營(yíng)業(yè)稅

集團(tuán)將該物業(yè)投資入股川新房產(chǎn)，不需繳納營(yíng)業(yè)稅。政策依據(jù)如下：

根據(jù)我國(guó)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目的營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所有者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為，或單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為發(fā)生時(shí)，進(jìn)行征收。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤(rùn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1997]37號(hào)）規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收入固定利潤(rùn)的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按服務(wù)業(yè)稅目中租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文件規(guī)定：自2003年1月1日起以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。

二、印花稅

在該增資入股過(guò)程中投資企業(yè)和被投資企業(yè)雙方均需繳納印花稅。具體依據(jù)如下：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、土地使用權(quán)出讓合同、出的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的立據(jù)人應(yīng)按合同或協(xié)議所載金額萬(wàn)分之五貼花完稅。所稱產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所書立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第二條規(guī)定，以土地使用權(quán)、房屋、機(jī)器設(shè)備作價(jià)投資，應(yīng)按應(yīng)稅憑證產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

三、契稅

在該投資入股過(guò)程中被投資企業(yè)需繳納契稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字[1997]052號(hào)）及《四川省契稅實(shí)施辦法》規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以作價(jià)投資、入股方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅。根據(jù)這一規(guī)定，以房屋投資涉及到契稅，契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。

另根據(jù)《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅2008]175號(hào)）規(guī)定，企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。

有進(jìn)行稅收籌劃的空間。

四、土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

另?yè)?jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條規(guī)定：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定（自2006年3月2日起執(zhí)行）。即：對(duì)于房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不能免征土地增值稅。

五、所得稅

企業(yè)所得稅：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)）規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個(gè)納稅年度確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過(guò)５個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納稅所得中。

公允價(jià)值按《國(guó)家