房地產(chǎn)行業(yè)基本制度與政策總結(jié)樣本

房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度和政策總結(jié)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)概念:房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是含有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)包含房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。房地產(chǎn)制度改革1998年7月3日《國(guó)務(wù)院相關(guān)深入深化城鎮(zhèn)住房制度改革加緊住房建設(shè)通知》公布，停止住房實(shí)物分配，實(shí)施住房分配貨幣化。1.征收土地使用費(fèi)。1982年深圳特區(qū)開(kāi)始根據(jù)城市土地不相同級(jí)向土地使用者收取不一樣標(biāo)準(zhǔn)使用費(fèi)。2.開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓。1987年下六個(gè)月,深圳特區(qū)。房地產(chǎn)法制建設(shè)房地產(chǎn)法制建設(shè)體系構(gòu)架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范，法律有三部《城市房地產(chǎn)管理法》、《中國(guó)土地管理法》、《中國(guó)城市計(jì)劃法》。行政法規(guī)有《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理措施》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等。部門(mén)規(guī)章是由部長(zhǎng)令頒布，《暫行要求》，《實(shí)施措施》，《通知》規(guī)范性文件，技術(shù)法規(guī)。建設(shè)用地制度和政策中國(guó)現(xiàn)行土地制度概述1公有制，“中國(guó)實(shí)施土地社會(huì)主義公有制”。2《土地管理法》第二條要求：“中國(guó)實(shí)施土地社會(huì)主義公有制，即全民全部制和勞動(dòng)群眾集體全部制”。3土地全民全部制由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。5城市市區(qū)土地全部屬于國(guó)家全部。6宅基地和自留地、自留山，也屬于集體全部。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，全部有屬于國(guó)家全部，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體全部。7國(guó)有土地范圍，以下：（1）城市市區(qū)土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有土地；（3）國(guó)家依法征用土地；（4）依法不屬于集體全部林地、草地、荒地、灘涂及其它土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部組員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原屬于其組員集體全部土地；（6）因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)難等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用原屬于遷移農(nóng)民集體全部土地。國(guó)家實(shí)施土地用途管制制度。依據(jù)土地利用總體計(jì)劃，將土地用途分為1農(nóng)用地、2建3設(shè)用地和未利用土地。根據(jù)國(guó)家相關(guān)要求，取得土地使用權(quán)路徑關(guān)鍵有下列4種：（1）經(jīng)過(guò)行政劃撥方法（含征用集體土地）取得；（2）經(jīng)過(guò)國(guó)家出讓方法取得；（3）經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方法取得（如買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)和或其它正當(dāng)方法）；（4）經(jīng)過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方法取得。本章介紹經(jīng)過(guò)征用和出讓方法取得建設(shè)用地土地使用權(quán)相關(guān)制度、政策和對(duì)應(yīng)要求。征用集體土地制度和政策一、征用集體土地應(yīng)遵守標(biāo)準(zhǔn)在征用土地時(shí)，土地管理部門(mén)和用地單位必需嚴(yán)格遵守下列標(biāo)準(zhǔn)：（1）珍愛(ài)耕地，合理利用土地標(biāo)準(zhǔn)；（2）確保國(guó)家建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)；（3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民標(biāo)準(zhǔn)；（4）有償使用土地標(biāo)準(zhǔn)；（5）依法征地標(biāo)準(zhǔn)。（四）有償使用土地標(biāo)準(zhǔn)土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度長(zhǎng)久并存(取得土地二種方法)。（五）依法征地標(biāo)準(zhǔn)征地行為是政府行為.。建設(shè)單位征用土地，持有國(guó)家主管部門(mén)或縣級(jí)以上人民政府同意證書(shū)或文件，依法辦理了征用手續(xù)后。二、征用集體土地政策要求（二）征用土地同意權(quán)限要求1征用土地實(shí)施兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府。2征用農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)；3基礎(chǔ)農(nóng)田，基礎(chǔ)農(nóng)田以外耕地超出35公頃，基她土地超出70公頃，由國(guó)務(wù)院審批；4其它用地和已經(jīng)同意農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國(guó)務(wù)院立案。（四）對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、賠償和補(bǔ)助征用土地，由用地單位支付（1）土地賠償費(fèi)、（2）安置補(bǔ)助費(fèi)、（3）地上附著物和（4）青苗賠償費(fèi)。（五）臨時(shí)使用土地期限，最多不得超出兩年，（1）并不得改變同意用途，（2）不得從事生產(chǎn)性、營(yíng)業(yè)性或其它經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，（3）不得修建永久性建筑。三、土地賠償范圍和標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《土地管理法》要求，征用耕地賠償費(fèi)用包含（1）土地賠償費(fèi)、（2）安置補(bǔ)助費(fèi)和（3）地上附著物和青苗賠償費(fèi)。土地賠償費(fèi)和標(biāo)準(zhǔn)1征用耕地賠償費(fèi)，為該耕地補(bǔ)征用前三年平均年產(chǎn)值6至10倍。安置補(bǔ)助費(fèi)被征用前3年平均年產(chǎn)值4至6倍。但每公頃被征用耕地安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超出被征用前3年平均年產(chǎn)值15倍。但土地賠償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超出土地被征用前3年平均年產(chǎn)值30倍。地上附著物和青苗賠償費(fèi)等被征用土地上附著物和青苗賠償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市要求。國(guó)有土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓概念土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金行為。1土地使用權(quán)出讓?zhuān)卜Q(chēng)批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。2經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)單位和個(gè)人，在土地使用期內(nèi)沒(méi)有全部權(quán)，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)能夠進(jìn)入市場(chǎng)，能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家全部。3土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。4集體土地不經(jīng)征用不得出讓。5土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地全部者身份和土地使用者之前相關(guān)權(quán)利義務(wù)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，含有平等、自愿、有償、有限期特點(diǎn)。二土地使用權(quán)出讓政策出讓計(jì)劃確實(shí)定由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市計(jì)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同確定，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施。（二）土地使用權(quán)出讓方法商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件必需采取拍賣(mài)、招標(biāo)方法。（三）土地使用權(quán)出讓年限《出讓條例》要求了出讓最高年限以下：1居住用地70年；2工業(yè)用地50年；3教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；4商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；5綜合或其它用地50年。土地使用權(quán)收回1土地使用權(quán)屆滿(mǎn)收回。2國(guó)家依據(jù)社會(huì)公共利益需要。3因土地使用者不推行土地使用權(quán)出讓協(xié)議而收回土地使用權(quán)。60日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款。4司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。三.（二）土地使用權(quán)出讓協(xié)議推行1用地單位必需按協(xié)議約定開(kāi)發(fā)使用土地，超出開(kāi)工滿(mǎn)十二個(gè)月未動(dòng)工，按地價(jià)款20%以下征收土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)二年未動(dòng)工，可無(wú)償收回土地使用權(quán)。第五節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥一土地使用權(quán)劃撥含義土地使用權(quán)劃撥是指有同意權(quán)人民政府依法同意，在用地者繳納賠償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交給土地使用者使用行為。1劃撥土地使用權(quán)包含土地使用者繳納拆遷安置、賠償費(fèi)用。2劃撥土地沒(méi)有使用期限限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3．取得劃撥土地使用權(quán)，必需經(jīng)有同意權(quán)人民政府核準(zhǔn)并按法定工作程序辦理手續(xù)。4在城市范圍內(nèi)土地和城市范圍以外國(guó)有土地。二劃撥土地使用權(quán)范圍1國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)用地；3國(guó)家關(guān)鍵扶持能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4法律、行政法規(guī)要求其它用地。三劃撥土地管理1劃撥土地能夠轉(zhuǎn)讓。劃撥土地轉(zhuǎn)讓有兩種要求：一是報(bào)有同意權(quán)人民政府審?fù)庥柁D(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)該由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依據(jù)國(guó)家相關(guān)要求繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所取得收益中土地收益上繳國(guó)家。2劃撥土地使用權(quán)能夠出租。（1）房產(chǎn)全部些人以營(yíng)利為目標(biāo)，將劃撥土地使用權(quán)地上建筑物出租，應(yīng)該將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。（2）用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不適辦理土地出讓?zhuān)蓪?shí)施租賃。（3）租賃時(shí)間超出6個(gè)月，應(yīng)辦理租賃協(xié)議，協(xié)議期限不得超出出讓年限。3劃撥土地使用權(quán)能夠抵押。應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國(guó)家繳納地價(jià)款才能變更土地權(quán)屬.7劃撥土地使用權(quán)收回。（1）土地使用權(quán)者因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或其它原所以停止使用土地；（2）國(guó)家依據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市計(jì)劃要求收回土地使用權(quán)。（3）各級(jí)司法部門(mén)沒(méi)收其全部財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)；（4）土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)；（5）未經(jīng)原同意機(jī)關(guān)同意，連續(xù)二年未使用；（6）不按同意用途使用土地；（7）鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢土地。國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其它附著物，依據(jù)實(shí)際情況應(yīng)給原土地使用權(quán)者合適賠償。第六節(jié)閑置土地處理三征收土地閑置費(fèi)閑置十二個(gè)月以上按出讓金20%以下征收土地閑置費(fèi)。連續(xù)兩年以上未使用，經(jīng)原同意機(jī)關(guān)同意，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)并給予公告。城市房屋拆遷管理制度和政策城市房屋拆遷管理概述一城市房屋拆遷概念國(guó)有土地拆遷人是指取得房屋拆遷許可證單位。二國(guó)家城市房屋拆遷主管機(jī)構(gòu)是指國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)。地方城市房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)是指縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作部門(mén)。三《拆遷條例》修改關(guān)鍵內(nèi)容（二）修改關(guān)鍵1拆遷賠償對(duì)象定義為被拆遷房屋全部些人。2賠償方法能夠?qū)嵤┴泿刨r償，也能夠?qū)嵤┓课莓a(chǎn)權(quán)調(diào)換。3貨幣賠償金額，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)定價(jià)格確定。4合理確定租賃房屋拆遷賠償安置。對(duì)于出租房屋“被拆遷人和房屋承租人解除租賃關(guān)系，或被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置，拆遷人對(duì)補(bǔ)拆遷人給賠償。”“被拆遷人和房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議，拆遷人應(yīng)該對(duì)被拆遷人實(shí)施房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)該和房屋承租人重新簽訂房屋租賃協(xié)議?！钡诙?jié)城市房屋拆遷管理一《拆遷條例》要求申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證。二房屋拆遷管理部門(mén)發(fā)放《拆遷許可證》。三拆遷協(xié)議拆遷人和被拆遷人應(yīng)該就拆遷賠償和安置簽署書(shū)面協(xié)議。協(xié)議簽署后是否公證，由雙方當(dāng)事人自主選擇。但《拆遷條例》要求，拆除代管房屋，必需經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)辦理公證。四自行拆遷和委托拆遷是兩種方法。第三節(jié)拆遷賠償和安置一賠償對(duì)象房屋拆遷賠償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益，依據(jù)中國(guó)《憲法》要求。賠償對(duì)象是被拆遷房屋全部些人,而不是使用人,全部些人包含公民,也包含法人.二賠償方法1貨幣賠償------以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)定價(jià)格確定。2房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換--------按拆遷房屋評(píng)定價(jià)和調(diào)換房屋市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)行為。(價(jià)格相當(dāng))三賠償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)是—等價(jià)有償，采取措施是依據(jù)被拆遷房屋區(qū)位、用途、建筑面積等原因，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)定措施確定?！皡^(qū)位”是指某一房屋地理位置?！坝猛尽笔侵副徊疬w房屋全部權(quán)證書(shū)上標(biāo)明用途。“等原因”應(yīng)該包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益情況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。四產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)結(jié)算。(非拆1平方米還1平方米)被拆遷房屋評(píng)定價(jià)和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)。即等價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。五拆遷安置(出租房拆遷)拆遷賠償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人對(duì)承租人進(jìn)行了安置，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于非租賃房屋賠償、安置，依據(jù)《拆遷條例》要求，對(duì)全部些人進(jìn)行賠償、安置；出租人和承租人達(dá)不成協(xié)議時(shí)，為了保障承租人權(quán)益不受損害，《拆遷條例》要求實(shí)施產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人和原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽署租賃協(xié)議。第四節(jié)特殊情況拆遷賠償、安置一產(chǎn)權(quán)不明確房屋賠償、安置產(chǎn)權(quán)不明確房屋在拆除前，拆遷人還應(yīng)該就拆遷房屋相關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。按公證機(jī)關(guān)要求程序和要求辦理公證。二抵押房屋賠償、安置一是要認(rèn)定抵押有效性。未進(jìn)行抵押登記，示為無(wú)效抵押。二是應(yīng)該立即通知抵押權(quán)人，三是能解除抵押協(xié)議，賠償款付給被拆遷人，付款前必需經(jīng)抵押人認(rèn)可;四是不能解除抵押關(guān)系，根據(jù)法律要求清償次序進(jìn)行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人,向抵押人進(jìn)行追償。三公益事業(yè)房屋及其隸屬物賠償公益事業(yè)、公共福利性非生產(chǎn)性事業(yè).非營(yíng)利性是公享性還是排她性；二是考慮這類(lèi)房屋是否有經(jīng)營(yíng)、是否有收益。如學(xué)校大多數(shù)應(yīng)認(rèn)定為公益事業(yè)，但經(jīng)營(yíng)性私立學(xué)校則不在此列。對(duì)拆除公益事業(yè)用房貨幣賠償，經(jīng)過(guò)評(píng)定確定其價(jià)格，用成本法評(píng)定。四違章建筑、臨時(shí)建筑賠償、安置是否屬于違章建筑必需由房屋所在地計(jì)劃行政主管部門(mén)出具證實(shí)。拆遷人對(duì)拆除必需拆除違章建筑，不予賠償。對(duì)經(jīng)計(jì)劃部門(mén)處罰，許可保留，待補(bǔ)辦手續(xù)后按正當(dāng)建筑給賠償。未超出同意期限臨時(shí)建筑，也是正當(dāng)建筑。拆除未到期限臨時(shí)建筑，也應(yīng)該按使用期限殘余價(jià)值參考剩下期限給合適賠償。城市房屋拆遷糾紛處理二房屋拆遷糾紛處理方法（一）達(dá)不成拆遷賠償安置協(xié)議拆遷糾紛處理方法(行政糾紛)1行政裁決《拆遷條例》要求了拆遷人和被拆遷人或拆遷人和被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷賠償安置協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。實(shí)施裁決房屋拆遷管理部門(mén)是縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門(mén)。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人，由同級(jí)人民政府裁決。裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。2依法起訴若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服，能夠在接到裁決書(shū)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。訴訟期間不停止拆遷實(shí)施3強(qiáng)制拆遷《拆遷條例》要求了對(duì)在裁決要求搬遷期限內(nèi)未搬遷被拆遷人或房屋承租人，能夠?qū)嵤?qiáng)制拆遷。強(qiáng)制拆遷有三個(gè)關(guān)鍵區(qū)分：一是實(shí)施強(qiáng)制拆遷必需以裁決為前提；二是對(duì)在裁決要求搬遷期限內(nèi)未搬遷，能夠直接進(jìn)入強(qiáng)制拆遷程序，而無(wú)須經(jīng)過(guò)責(zé)令限期拆遷程序；三是實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷時(shí)候，應(yīng)由房屋所在地市、縣人民政府責(zé)成相關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷。（二）達(dá)成拆遷賠償安置協(xié)議后，拆遷糾紛處理方法(民事糾紛)—拆遷人和被拆遷人訴訟；房屋拆遷賠償安置協(xié)議是約定房屋拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系協(xié)議。仲裁必需有仲裁協(xié)議或仲裁或訴訟第四章計(jì)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)管理制度和政策第一節(jié)城市計(jì)劃管理制度和政策一城市計(jì)劃概述城市計(jì)劃基礎(chǔ)概念城市計(jì)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。城市計(jì)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)和城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)施計(jì)劃控制區(qū)域。城市計(jì)劃區(qū)具體范圍，由城市人民政府在編制城市總體計(jì)劃中劃定。房地產(chǎn)法調(diào)整是計(jì)劃區(qū)中國(guó)有土地,而不是集體土地城市計(jì)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有國(guó)有土地也有集體土地.城市計(jì)劃基礎(chǔ)內(nèi)容編制城市計(jì)劃通常分為總體計(jì)劃和具體計(jì)劃兩個(gè)階段。1城市總體計(jì)劃城市總體計(jì)劃期限通常為20年。近期建設(shè)計(jì)劃期限通常為5年。3城市具體計(jì)劃。城市具體計(jì)劃分為控制性具體計(jì)劃和修建性具體計(jì)劃?？刂菩跃唧w計(jì)劃關(guān)鍵任務(wù)是：以總體計(jì)劃或分區(qū)計(jì)劃為依據(jù)，具體要求建設(shè)用地各項(xiàng)控制指標(biāo)和其它計(jì)劃管理要求，控制和引導(dǎo)各項(xiàng)用地開(kāi)發(fā)和投資建設(shè)。修建性具體計(jì)劃關(guān)鍵任務(wù)是：以總體計(jì)劃、分區(qū)計(jì)劃或控制性具體計(jì)劃為依據(jù)，直接對(duì)建設(shè)作出具體修建安排及其計(jì)劃設(shè)計(jì)，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和工程施工圖設(shè)計(jì)。二城市計(jì)劃編制和審批城市計(jì)劃編制，由對(duì)應(yīng)等級(jí)人民政府負(fù)責(zé)編制。城市計(jì)劃審批；城市計(jì)劃實(shí)施分級(jí)審批制度。上級(jí)審下級(jí)。（三）城市總體計(jì)劃調(diào)查和修改（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托計(jì)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行（1）修建性具體計(jì)劃編制、（2）市政工程計(jì)劃設(shè)計(jì)及（3）建筑設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者委托編制修建性具體計(jì)劃和建筑設(shè)計(jì)、市政工程設(shè)計(jì)等必需符合計(jì)劃設(shè)計(jì)條件。如遇有重大問(wèn)題需要調(diào)整計(jì)劃設(shè)計(jì)條件時(shí)，必需向城市計(jì)劃主管部門(mén)申請(qǐng)，經(jīng)城市計(jì)劃主管部門(mén)批復(fù)獲準(zhǔn)后，方可按新計(jì)劃設(shè)計(jì)條件調(diào)整計(jì)劃設(shè)計(jì)。三城市計(jì)劃實(shí)施城市總體計(jì)劃經(jīng)審批頒布后，含有法律效力。城市計(jì)劃區(qū)內(nèi)土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必需符合城市計(jì)劃，服從計(jì)劃管理。城市計(jì)劃實(shí)施管理關(guān)鍵是（1）報(bào)建審批管理和（2）批后管理兩部分內(nèi)容。報(bào)前（1）報(bào)建審批管理關(guān)鍵包含對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，（2）對(duì)城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地計(jì)劃許可證，（3）對(duì)建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程計(jì)劃許可證。批后管理關(guān)鍵是根據(jù)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督檢驗(yàn)體系對(duì)違章占地和違章建設(shè)查禁工作。（二）建設(shè)用地計(jì)劃管理1核發(fā)建設(shè)用地計(jì)劃許可證。在城市計(jì)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地，必需a持國(guó)家同意建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)相關(guān)文件，b向城市計(jì)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)。c城市計(jì)劃行政主管部門(mén)核定其用地，核發(fā)建設(shè)用地計(jì)劃許可證。d方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地，e由土地管理部門(mén)依據(jù)土地管理相關(guān)要求供給土地。2臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地管理。通常均不超出二年。城市計(jì)劃區(qū)內(nèi)臨時(shí)使用土地或進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)全部有應(yīng)該取得城市計(jì)劃行政主管部門(mén)同意。建設(shè)工程計(jì)劃管理1建設(shè)工程計(jì)劃管理關(guān)鍵內(nèi)容建筑管理。1道路管理。2管線管理。3審定設(shè)計(jì)方案。4核發(fā)建設(shè)工程計(jì)劃許可證。核發(fā)建設(shè)工程計(jì)劃許可證1必需持相關(guān)同意文件向城市計(jì)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，2由城市計(jì)劃行政主管部門(mén)核發(fā)建設(shè)工程計(jì)劃許可證。3建設(shè)單位或個(gè)人在取得建設(shè)工程計(jì)劃許可證件和其它相關(guān)同意文件后，方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)。放線、驗(yàn)線制度。2建設(shè)工程計(jì)劃審批程序建設(shè)申請(qǐng)。向城市計(jì)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)建設(shè)要求。4完工資料保送----建設(shè)單位應(yīng)該在完工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城市計(jì)劃行政主管部門(mén)報(bào)送相關(guān)完工資料?？辈煸O(shè)計(jì)7月公布了《建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)單位資質(zhì)管理要求》。五注冊(cè)建筑師制度和注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師制度不一樣招投標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)范圍包含項(xiàng)目標(biāo)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和和工程建設(shè)相關(guān)關(guān)鍵設(shè)備、材料等采購(gòu)，必需進(jìn)行招標(biāo)：1大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全項(xiàng)目。2全部或部分使用國(guó)有資金投資或國(guó)家融資項(xiàng)目。3使用國(guó)際組織或外國(guó)政府貸款、援助資金項(xiàng)目。4法律或國(guó)務(wù)院對(duì)必需進(jìn)行招標(biāo)其它項(xiàng)目標(biāo)范圍有要求，依據(jù)其要求。（三）對(duì)建設(shè)工程招標(biāo)管理1招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方法，應(yīng)該向三個(gè)以上。2國(guó)家對(duì)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實(shí)施資格認(rèn)定制度。（五）對(duì)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)管理1開(kāi)標(biāo)時(shí)間應(yīng)該在招標(biāo)文件確定提交投標(biāo)文件截止時(shí)間以后同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行。2評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。3中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)該向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，二建設(shè)監(jiān)理管理制度建設(shè)監(jiān)理制度（三）工程建設(shè)監(jiān)理關(guān)鍵工作任務(wù)和內(nèi)容監(jiān)理基礎(chǔ)方法就是控制，基礎(chǔ)工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”?！叭亍笔侵副O(jiān)理（1）工程進(jìn)度控制（2）工程質(zhì)量控制（3）工程投資控制（4）協(xié)議管理（5）信息管理（6）協(xié)調(diào)是建設(shè)監(jiān)理能否成功關(guān)鍵四、建設(shè)工程監(jiān)理2建設(shè)工程監(jiān)理單位質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)工程監(jiān)理單位應(yīng)該依法取得對(duì)應(yīng)等級(jí)資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。第二，工程監(jiān)理單位和被監(jiān)理工程施工不得負(fù)擔(dān)該項(xiàng)建設(shè)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。第三，工程監(jiān)理單位應(yīng)該a依據(jù)法律、b法規(guī)和c相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、d設(shè)計(jì)文件和e建設(shè)工程承包協(xié)議，代表建設(shè)單位對(duì)施工質(zhì)量實(shí)施監(jiān)理，并對(duì)施工質(zhì)量負(fù)擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。第四，總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不得第五，監(jiān)理工程師a采取旁站、b巡視和c平行檢驗(yàn)等形式。（五）建設(shè)監(jiān)理程序和管理：監(jiān)理企業(yè)實(shí)施資質(zhì)審批制度。第四節(jié)建設(shè)工程施工和質(zhì)量管理二施工許可制度（一）縣級(jí)以上申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證，一律不得開(kāi)工。（三）建設(shè)單位應(yīng)該自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。四建設(shè)部于6月公布了《房屋建筑工程質(zhì)量保修措施》。（一）2屋面防水工程、有防水要求衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；4電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；5裝修工程為2年。其它項(xiàng)目標(biāo)保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程完工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。（二）1質(zhì)量缺點(diǎn)向施工單位約定時(shí)間內(nèi)應(yīng)該立即抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。2包含結(jié)構(gòu)安全質(zhì)量缺點(diǎn)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)匯報(bào)。3由建設(shè)單位或房屋建筑全部些人組織驗(yàn)收。應(yīng)該報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)立案。4由原施工單位負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任。6因房屋建筑工程質(zhì)量缺點(diǎn)造成向建設(shè)單位提出賠償要求。由造成拖延責(zé)任方負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。五凡未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格建設(shè)工程和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不準(zhǔn)交付使用。（一）建設(shè)工程完工驗(yàn)收監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)工程完工驗(yàn)收監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程完工驗(yàn)收監(jiān)督管理工作。工程完工驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施。六建筑施工企業(yè)資質(zhì)管理和項(xiàng)目經(jīng)理管理制度（一）新設(shè)置建筑業(yè)企業(yè)，到工商行政管理部門(mén)辦理登記注冊(cè)手續(xù)并取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可到建設(shè)行政主管部門(mén)辦理資質(zhì)申請(qǐng)手續(xù)。第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度和政策第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理一確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1應(yīng)該符合土地利用總體計(jì)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市計(jì)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃要求；根據(jù)國(guó)家相關(guān)要求需要經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)同意，還應(yīng)該報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)同意，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。二（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)該以出讓方法取得。但法律和國(guó)務(wù)院要求能夠采取劃撥方法除外。1軍事用地、公益事業(yè)用地、能源、交通、水利確屬必需，能夠由縣級(jí)以上人民政府依法同意劃撥。2經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體計(jì)劃和城市總體計(jì)劃，并采取行政劃撥方法供給。三（一）投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不負(fù)擔(dān)這部分資金任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資百分比依法享受全部者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方法抽出。（二）項(xiàng)目資本金出資方法以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)作價(jià)出資百分比不得超出投資項(xiàng)目資本金總額20%，（三）項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資百分比不得低于20%。四動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，能夠無(wú)償收回土地使用權(quán)。三通一平，即視為開(kāi)啟。1因不可抗拒力造成開(kāi)工延期。不可抗拒力是指依靠人能力不能抗拒原因。如地震、洪澇等自然災(zāi)難。2因政府或政府相關(guān)部門(mén)行為而不能準(zhǔn)期開(kāi)工或中止建設(shè)十二個(gè)月以上。3因動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)情況而延期動(dòng)工開(kāi)發(fā)。如發(fā)覺(jué)地下文物、拆遷中發(fā)覺(jué)不是開(kāi)發(fā)商努力能處理問(wèn)題等。五質(zhì)量責(zé)任制度勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)該依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)要求或協(xié)議約定，負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任。購(gòu)置房屋出現(xiàn)質(zhì)量責(zé)任也應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)對(duì)購(gòu)房者責(zé)任。（二）商品房交付使用后，購(gòu)置人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，能夠向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購(gòu)置人有權(quán)退房，給購(gòu)置人造成損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該依法負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。房屋完工后，必需驗(yàn)收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購(gòu)置人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，能夠向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購(gòu)置人有權(quán)退房，給購(gòu)置人造成損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該依法負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。應(yīng)該注意以下多個(gè)問(wèn)題：一是購(gòu)房人在商品房交付使用以后發(fā)覺(jué)質(zhì)量問(wèn)題，這里交付使用以后，是指辦理了交付使用手續(xù)以后，能夠是房屋全部權(quán)證辦理之前，也能夠是房屋全部權(quán)證辦理完備以后。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題和使用時(shí)間關(guān)系不大，關(guān)鍵是設(shè)計(jì)和施工原因造成，所以，合理使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，全部能夠申請(qǐng)質(zhì)量部門(mén)認(rèn)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，均可申請(qǐng)退房。二是通常性質(zhì)量問(wèn)題關(guān)鍵經(jīng)過(guò)質(zhì)量保修處理，而不是退房。三是必需向工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)結(jié)論為依據(jù)。其它單位核驗(yàn)結(jié)果不能作為退房依據(jù)。四是對(duì)給購(gòu)房人造成損失應(yīng)該有合理界定，只應(yīng)包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。消費(fèi)者有權(quán)要求退房，終止房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。也有權(quán)采取其它措施，如雙方協(xié)商換房等，選擇退房還是換房，權(quán)利在消費(fèi)者。六完工驗(yàn)收制度（一）《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收合格，不得交付使用。（二）住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工，還應(yīng)該根據(jù)下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收1城市計(jì)劃和設(shè)計(jì)條件落實(shí)情況；2城市計(jì)劃要求配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)情況；3單項(xiàng)工程工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；4拆遷安置方案落實(shí)情況；5物業(yè)管理落實(shí)情況。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理一房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓條件1《房地產(chǎn)管理法》第三十八條要求了以出讓方法取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)條件。1要根據(jù)出讓協(xié)議約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓協(xié)議成立必需條伯，也只有出讓協(xié)議成立，才許可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?60天支付)2要根據(jù)出讓協(xié)議約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才許可轉(zhuǎn)讓?zhuān)@里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設(shè)，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額25%以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地，應(yīng)形成工業(yè)或其它建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。這兩項(xiàng)條件必需同時(shí)含有，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。2以劃撥方法取得土地使用權(quán)對(duì)于以劃撥方法取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓前提是必需經(jīng)有同意權(quán)人民政府審批。經(jīng)審查除不許可轉(zhuǎn)讓外，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓有兩種處理方法，一由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依據(jù)國(guó)有相關(guān)要求繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢悄軌虿晦k理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中土地收益上繳國(guó)家或作其它處理。對(duì)以劃撥方法取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一，經(jīng)有同意權(quán)人民政府同意，能夠不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。A以城市計(jì)劃行政主管部門(mén)同意，轉(zhuǎn)讓土地用《城市記工員管理法》第二十三條要求項(xiàng)目，即用于國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家關(guān)鍵扶持能源、交通、水利等項(xiàng)目用地和法律、行政法夫要求其它用地。經(jīng)濟(jì)適用住房采取行政草擬和方法進(jìn)行。所以，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適適用于住房，經(jīng)有同意權(quán)限人民政府同意，也能夠不補(bǔ)辦出讓手續(xù)。B私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住；C根據(jù)國(guó)務(wù)院住房制度改革相關(guān)要求出售公有信宅；D同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)籈轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限其它條件；F依據(jù)城市計(jì)劃土地使用權(quán)權(quán)不宜出讓?zhuān)籊縣級(jí)以上人民政府要求臨時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方法其它情形。（二）轉(zhuǎn)讓程序30日內(nèi)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)立案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，還未完成拆遷安軒賠償，原拆遷安軒賠償協(xié)議中相關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)該局面通知被拆遷人。二商品房銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售條件(現(xiàn)房)1出售商品房記工員開(kāi)發(fā)企業(yè)界應(yīng)該含有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。2取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地同意文件。3持有提議工程計(jì)劃許可證和施工許可證。4已經(jīng)過(guò)完工驗(yàn)收。5拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。6供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用權(quán)條件，其它配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備設(shè)備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度交付日期。7物業(yè)管理體制方案已經(jīng)落實(shí)。商品房銷(xiāo)售代理委托專(zhuān)門(mén)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷(xiāo)售。1實(shí)施銷(xiāo)售代理人必需簽署委托協(xié)議。出示商品房相關(guān)證實(shí)文件和商品房銷(xiāo)委托書(shū)。3房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員資格有一定要求。商品房銷(xiāo)售中嚴(yán)禁行為1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議前，將作為協(xié)議標(biāo)物商品詞語(yǔ)財(cái)行銷(xiāo)售給她人。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售方法銷(xiāo)售商品房。3不符合商品房是銷(xiāo)售條件,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房,不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。(內(nèi)部認(rèn)購(gòu)不正當(dāng))4商品住宅必需按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議(非強(qiáng)制性使用，雙方能夠約定)。2計(jì)價(jià)方法：商品房銷(xiāo)售能夠a按套（單元）計(jì)價(jià)，也能夠b按套內(nèi)建筑面積或c按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方法進(jìn)行。不過(guò)，產(chǎn)權(quán)登記方法需要按建筑面積方法進(jìn)行，按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)產(chǎn)權(quán)登記。3誤差處理方法：按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)，當(dāng)事人應(yīng)該在協(xié)議中載明協(xié)議工約定面積和產(chǎn)權(quán)登記處面積發(fā)生誤差處理方法。按建筑面積計(jì)價(jià)，當(dāng)事人應(yīng)該在協(xié)議中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，并約定面積無(wú)發(fā)生誤差時(shí)處理方法。4中途變更計(jì)劃、設(shè)計(jì)：商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得私自變更計(jì)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)計(jì)劃部門(mén)同意計(jì)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意設(shè)計(jì)院變更造成商品房結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向改變，和出現(xiàn)協(xié)議當(dāng)事人約定其它影響商品房質(zhì)量或使用功效情形,房地產(chǎn)開(kāi)法企業(yè)應(yīng)該在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)賣(mài)人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知抵達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房書(shū)面回復(fù)。買(mǎi)受人在通知抵達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書(shū)面回復(fù)，視同接收計(jì)劃、設(shè)計(jì)變更和由此引發(fā)房?jī)r(jià)款變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在要求時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。5保修責(zé)任：保修期從交付之日起計(jì)算。交付使用1逾期交付：未能按期交付，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗拒力或當(dāng)事人在協(xié)議約定其它原因，需延期交付，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該立即通知買(mǎi)受人。2實(shí)施《住宅質(zhì)量確保書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量確保書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。在保修期限內(nèi)發(fā)生屬于保修范圍質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該推行保修義務(wù)，并對(duì)造成損失負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任，因不可抗拒?chē)?guó)或使用不妥造成損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不負(fù)擔(dān)責(zé)任。最低保修項(xiàng)目標(biāo)保修和期限以下：A地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)負(fù)擔(dān)保修。B屋面防水3年；C墻面、頂棚抹灰層脫落1年。D地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年。E門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年。F管道堵塞2個(gè)月；G供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期限或供冷期；H衛(wèi)生潔具1年；I燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；使用說(shuō)明書(shū)內(nèi)容。A開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理應(yīng)注明監(jiān)理單位；B結(jié)構(gòu)類(lèi)型；C裝修、裝飾注意事項(xiàng)；D上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等到設(shè)施配置說(shuō)明；E相關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置說(shuō)明和安裝注意民事項(xiàng)；F門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)；G配電負(fù)荷；H承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)說(shuō)明；I其它需說(shuō)明問(wèn)題。住宅中配置設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。三房地產(chǎn)廣告房地產(chǎn)廣告必需真實(shí)、正當(dāng)、科學(xué)、正確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等到封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。嚴(yán)禁公布房地產(chǎn)廣告多個(gè)情形1在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)；2在未經(jīng)國(guó)家征用集體全部制土地上建設(shè)；3司法機(jī)關(guān)報(bào)和行政機(jī)關(guān)依法要求、決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；4預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證；5權(quán)屬有爭(zhēng)議；6違反國(guó)家相關(guān)要求建設(shè)；7不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格；8法律、行政法規(guī)要求嚴(yán)禁其它情形。公布房地產(chǎn)廣告應(yīng)該提供文件對(duì)應(yīng)真實(shí)、正當(dāng)、有效證實(shí)文件。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或其它主體資格證實(shí)；2建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；3土地主管部門(mén)頒發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)證實(shí)；4工程完工驗(yàn)收合格證實(shí)；5公布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售，主管部門(mén)頒發(fā)預(yù)售、銷(xiāo)售許可證證實(shí)。轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)該含有對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)證實(shí)；6中介機(jī)構(gòu)公布所代理房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)該提供業(yè)主委托證實(shí)；7工商行政管理機(jī)關(guān)要求其它證實(shí)。房地產(chǎn)廣告內(nèi)容1開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)；2中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售，載明該機(jī)構(gòu)名稱(chēng)；3預(yù)售或銷(xiāo)售許可證書(shū)號(hào)。第六章房地產(chǎn)交易管理制度和政策第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述一房地產(chǎn)交易包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房抵押和房屋租賃三種形式。二房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該以申報(bào)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)依據(jù)。成交價(jià)格顯著低于正常市場(chǎng)價(jià)格，以評(píng)格價(jià)格作為繳納稅費(fèi)依據(jù)。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法拍賣(mài)房地產(chǎn)，應(yīng)該向房屋所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。假如雙方對(duì)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定評(píng)定價(jià)格有異議，能夠要求重新評(píng)定。重新評(píng)定通常應(yīng)由交易雙方和房地產(chǎn)管理部門(mén)共同認(rèn)定房地產(chǎn)評(píng)定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定制度以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋重置價(jià)格為基礎(chǔ)，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋重置價(jià)格應(yīng)該定時(shí)確定并公布。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定人員資格認(rèn)證制度第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)和或其它正當(dāng)方法將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給她人行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是房權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋全部權(quán)和該房屋所占范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。依據(jù)土地使用權(quán)取得方法，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為出讓方法取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和劃撥方法取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。依據(jù)轉(zhuǎn)讓方法，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方法，有償轉(zhuǎn)讓關(guān)鍵包含房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)入服等到行為，無(wú)償轉(zhuǎn)讓關(guān)鍵包含房地產(chǎn)贈(zèng)和、房地產(chǎn)繼承等行為。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)屬于雙務(wù)行為，房地產(chǎn)贈(zèng)和屬于單務(wù)行為。二房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件達(dá)不到下列條件房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。1完成開(kāi)發(fā)投資總額25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)，形成工業(yè)用地或其它建設(shè)用地條件。4共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其它共有些人書(shū)面同意。6未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。三房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽署書(shū)面轉(zhuǎn)讓協(xié)議；2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署后90日內(nèi)。3房地產(chǎn)管理部門(mén)結(jié)提供相關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)書(shū)面回復(fù)。4房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人根據(jù)要求繳納相關(guān)稅費(fèi)；6房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。另外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更，先到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變理登記，然后憑變更后房屋全部權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。五以出讓方法取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出讓協(xié)議約定年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用權(quán)年限后剩下年限。以出讓方法取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓協(xié)議約定土地用途，必需取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市計(jì)劃行政主管部門(mén)同意，簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議變更協(xié)議或重新簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議，對(duì)應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。六、以劃撥方法取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)此，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確要求，對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理要求了兩種不現(xiàn)四處理方法，一個(gè)是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金，另一個(gè)是不改變?cè)型恋貏潛苄再|(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。對(duì)于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，應(yīng)該將土地收益上繳國(guó)家或作其它處理，并在協(xié)議中注明。第三節(jié)商品房預(yù)售二商品房預(yù)售條件1已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2持有建設(shè)工程計(jì)劃許可證和施工許可證；3按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)成工程建設(shè)總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和完工交付日期；4開(kāi)發(fā)企業(yè)抽城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。四商品房預(yù)售協(xié)議登記立案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就能夠向社會(huì)預(yù)售其商品房，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該和承購(gòu)人簽署書(shū)面預(yù)售協(xié)議。商呂房預(yù)售人應(yīng)該在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售協(xié)議到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)輸?shù)怯浟甘掷m(xù)。五商品房預(yù)售中違法行為及處罰第四節(jié)房屋租賃管理一（一）房屋租賃概念房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中關(guān)鍵一個(gè)交易形式。房屋租賃，是指房屋全部權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金行為。（二）房屋租賃分類(lèi)房屋租賃分為公有房屋租賃和私有房屋租賃。二房屋租賃政策1公有房屋租賃，出租人必需持有《房屋全部權(quán)證》和城市人民政府要求其它證實(shí)文件，承租人必需持有房屋所在地城市人民政府要求租房證實(shí)和身份證實(shí)，私有房屋出租人必需持有《房屋全部權(quán)證》，承租人必需持有身份證實(shí)。2承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系，出租人應(yīng)該繼續(xù)推行原租賃協(xié)議。3共有房屋出租時(shí)，在相同條件下，其它共有些人有優(yōu)先承租權(quán)。4租賃期限內(nèi)，房屋全部權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋全部權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)推行。三、房屋租賃條件但有下列情形之一房屋不得出租：1未依法取得《房屋全部權(quán)證》2司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；3共有房屋未取得共有些人同意；4權(quán)屬有爭(zhēng)議；5屬于違章建筑；6不符合安全標(biāo)準(zhǔn)；7抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意；8不符合公安、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生等主管部門(mén)相關(guān)要求。四房屋租賃協(xié)議出租人和承租人應(yīng)該簽署書(shū)面租賃協(xié)議，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記立案。《協(xié)議法》要求，租賃期限不得超出二十年，超出二十年，超出部分無(wú)效。承租人應(yīng)該根據(jù)租賃協(xié)議要求使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途。租賃協(xié)議應(yīng)該明確約定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方法。房屋修繕責(zé)任。出租住宅用房自然損壞或協(xié)議約定有出租人修繕，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。（二）租賃協(xié)議終止一是協(xié)議自然終止，二是人為終止。自然終止關(guān)鍵包含：1租賃協(xié)議到期。2符正當(dāng)律要求或協(xié)議約定能夠解除協(xié)議條款；3因不可抗力致使協(xié)議不能繼續(xù)推行。人為終止：1將承租房屋私自轉(zhuǎn)租；2將承租房屋私自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借她人或私自調(diào)換使用；3將承租房屋私自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途；4無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上；5公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上；6承租人利用承租房屋從事非法活動(dòng)；7有意損壞房屋；8法律、法規(guī)要求其它可收回。五房屋租賃登記立案房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)該在租賃協(xié)議簽署后30日內(nèi)，持相關(guān)部門(mén)證實(shí)文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理立案手續(xù)。申請(qǐng)房屋租賃登記立案應(yīng)該提交證實(shí)文件包含：1書(shū)面租賃協(xié)議2《房屋全部權(quán)證書(shū)》3當(dāng)事人正當(dāng)身份證件4市、縣人民政府要求其它文件。出租共有房屋，還須提交其它共有權(quán)人同意出租證實(shí)。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租書(shū)面證實(shí)。六房屋租金：房屋租金包含成本租金、商業(yè)租金和市場(chǎng)租金。成本租金包含折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金。商業(yè)租金還要加上保險(xiǎn)費(fèi)，地租和利潤(rùn)等八項(xiàng)原因。七轉(zhuǎn)租承租人經(jīng)出租人同意，能夠依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。出租人能夠從轉(zhuǎn)租中取得收益。轉(zhuǎn)租協(xié)議也必需根據(jù)相關(guān)部門(mén)要求辦理登記立案手續(xù)。轉(zhuǎn)租期間，原租賃協(xié)議變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租協(xié)議也隨之變更、解除或終止。第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理一房地產(chǎn)抵押概念房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其正當(dāng)房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方法向抵押人提供債務(wù)推行擔(dān)保行為。抵押人是將依法取得房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或第三人推行債務(wù)擔(dān)保公民、法人或其它組織。二作為抵押物條件兩個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)方面：一是依法取得房屋全部權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)對(duì)于這類(lèi)抵押，不管土地使用權(quán)起源于出讓不是劃定抵押權(quán)。二是以單純土地使用權(quán)抵押，也就是在地面上還未建成建筑物或其它地上附著物時(shí)，以取得土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這種抵押，設(shè)定抵押前提條件是，要求土地必需是以出讓方法取得。下列房地產(chǎn)不能設(shè)定抵押權(quán)：1權(quán)屬有爭(zhēng)議房地產(chǎn)；2用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)房地產(chǎn)；3列入文物保護(hù)建筑物和相關(guān)鍵紀(jì)念意義其它建筑物；4已依法公告列入拆遷范圍房地產(chǎn)；5被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其它形式限制房地產(chǎn)。6依法不得抵押其它房地產(chǎn)。四抵押協(xié)議是伴隨債權(quán)債務(wù)協(xié)議從協(xié)議。五抵押登記《城市房地產(chǎn)管理法》要求房地產(chǎn)抵押應(yīng)該簽署書(shū)面抵押協(xié)議并辦理抵押登記，《擔(dān)保法》要求房地產(chǎn)抵押協(xié)議自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記，抵押權(quán)人不能對(duì)抗第三人，抵押物不含有優(yōu)先受償權(quán)。以房、地合一房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)管理部門(mén)這抵押登記機(jī)關(guān)；以地上無(wú)附著物出讓土地使用權(quán)抵押，由核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)土地管理部門(mén)辦理抵押登記。六抵押效力抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記房地產(chǎn)，應(yīng)該通知抵押權(quán)人并通知受讓人轉(zhuǎn)達(dá)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或未通知受讓人，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。七房地產(chǎn)抵押受償同一財(cái)產(chǎn)多個(gè)債權(quán)人抵押，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物所得價(jià)款根據(jù)抵押物登記前后次序清償。對(duì)于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)土地使用權(quán)是以劃撥方法取得，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)該從拍賣(mài)所得價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押協(xié)議簽署后，土地上新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。第六節(jié)住房置業(yè)擔(dān)保管理制度一住房置業(yè)擔(dān)保是指依據(jù)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行措施》設(shè)置住房置業(yè)擔(dān)保企業(yè)，在借款人無(wú)法滿(mǎn)足貸款人要求提供擔(dān)保情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而和貸款人簽署確保協(xié)議，提供連帶責(zé)任確保擔(dān)保行為。1貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必需提供擔(dān)保，借款人致電期限未能償還貸款本息，貸款人有權(quán)依法處理品其抵押物或質(zhì)物，或由確保人負(fù)擔(dān)償還本息連帶責(zé)任。除了住房置業(yè)擔(dān)保外,還有抵押,質(zhì)押,及其它確保擔(dān)保等擔(dān)保方法.3它要求了確保方法和反擔(dān)保方法，進(jìn)行抵押反擔(dān)保。住房置業(yè)企業(yè)反擔(dān)保后,就是抵押權(quán)人.擔(dān)保企業(yè)組織形式為有限責(zé)任企業(yè)或股份。擔(dān)保企業(yè)實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥和房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。擔(dān)保企業(yè)應(yīng)該從其資產(chǎn)中根據(jù)借款人借款余額一定百分比提留擔(dān)保確保金，并存入借款人貸款銀行。擔(dān)保企業(yè)未按要求或協(xié)議約定推行擔(dān)保義務(wù)時(shí)貸款人有權(quán)從確保金賬戶(hù)中給予扣收。4最大擔(dān)保額度要求：擔(dān)保企業(yè)擔(dān)保貸款余額總額，不得超出其實(shí)有資本三十倍；超出三十倍，應(yīng)該追加實(shí)有資本。抵押房屋處理，能夠由抵押當(dāng)事人協(xié)議以該抵押房屋折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)房抵押房屋方法進(jìn)行；協(xié)議不成，抵押權(quán)人能夠向人民法院提起訴訟。第七章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度和政策第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述一房地產(chǎn)權(quán)屬登記概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記是土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋登記發(fā)證制度總稱(chēng)。權(quán)利產(chǎn)生1抵押權(quán)、2典權(quán)等房屋3她項(xiàng)權(quán)利進(jìn)登記。四（一）房屋全部權(quán)和該房屋所占用土地使用權(quán)實(shí)施權(quán)利主體一致標(biāo)準(zhǔn)在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，如發(fā)覺(jué)房屋全部權(quán)人和該房屋所占用土地使用權(quán)人不屬同一人時(shí)，應(yīng)查明原因，暫不予辦理登記。（二）房地產(chǎn)屬登記屬地管理標(biāo)準(zhǔn)第二節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理一國(guó)家實(shí)施土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)登記發(fā)證制度。二、中國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度特點(diǎn)分別登記三、市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)是房屋全部權(quán)登記發(fā)證法定機(jī)關(guān)四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理機(jī)構(gòu)分工和工作程序（一）在房、地分管體制下(“在依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋，應(yīng)該憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋全部權(quán)證書(shū)。”“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)該向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后房屋全部權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同能人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同能人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書(shū)。”五城市計(jì)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)人（自然人及法人）全部要進(jìn)行權(quán)屬登記。六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記種類(lèi)房地產(chǎn)權(quán)屬登記分總登記、土地使用權(quán)初始登記、房屋全部權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、她項(xiàng)權(quán)利登記、注銷(xiāo)登記七種。（一）總登記總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行房屋權(quán)屬登記。不管是否進(jìn)行初使登記全部能夠進(jìn)行總登記總登記應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府（三）房屋全部權(quán)初始登記初始登記是指新建房屋申請(qǐng)人，或原有但未進(jìn)行過(guò)登記房屋申請(qǐng)人原始取得全部權(quán)而進(jìn)行登記。在依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上新建成房屋和集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地上房屋，權(quán)利人應(yīng)該自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)報(bào)申請(qǐng)辦理房屋全部權(quán)初始登記。在開(kāi)發(fā)用地上新建成房屋登記，權(quán)利人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交建設(shè)用地計(jì)劃許可證、建設(shè)工程計(jì)劃許可證及土地使用權(quán)證書(shū)等證實(shí)文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房應(yīng)在銷(xiāo)售前到登記機(jī)關(guān)報(bào)辦理立案登記手續(xù)。（四）轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記地指房屋因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)和、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行登記，權(quán)利人應(yīng)該自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。（五）變更登記(房屋自然情況,或相關(guān)信息發(fā)生改變)變更登記是指房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱(chēng)改變，或是房屋情況發(fā)生改變而進(jìn)行登記。房地產(chǎn)權(quán)利人均應(yīng)自事實(shí)發(fā)生之日起30天內(nèi)申請(qǐng)變更登記。（六）她項(xiàng)權(quán)利登記她項(xiàng)權(quán)利是指設(shè)定抵押、典權(quán)等她項(xiàng)權(quán)利而進(jìn)行登記。（七）注銷(xiāo)登記(權(quán)利滅失,土地滅失)注銷(xiāo)登記是指房屋權(quán)利因房屋、土地滅失、她項(xiàng)權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失等而進(jìn)行登記。七、申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記條件及當(dāng)事人申請(qǐng)登記時(shí)限當(dāng)事人申請(qǐng)登記時(shí)限初始登記：申請(qǐng)人應(yīng)該在房屋完工后3個(gè)月內(nèi)，集體土地，申請(qǐng)人應(yīng)該自這一事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。轉(zhuǎn)移登記應(yīng)該在事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)提出申請(qǐng)，變更銷(xiāo)登記和她項(xiàng)權(quán)利登記，全部應(yīng)該在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)。八、房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序受理登記申請(qǐng)房屋她項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)由房屋全部些人和她項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。（三）公告公告并不是房屋權(quán)屬登記必經(jīng)程序，登記機(jī)關(guān)報(bào)認(rèn)為有必需進(jìn)行公告。但房屋權(quán)屬證書(shū)遺失，權(quán)利人應(yīng)該立即登報(bào)申明作廢，并向登記機(jī)關(guān)報(bào)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，登記處機(jī)關(guān)應(yīng)該作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無(wú)異議方可給予補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。房屋權(quán)屬證書(shū)附圖中是否按要求注明施測(cè)房產(chǎn)測(cè)繪單位名稱(chēng)，房屋套內(nèi)建筑面積、房屋分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，附圖上尺寸是否標(biāo)注清楚正確，相關(guān)房屋全部權(quán)證、房屋她項(xiàng)權(quán)證和共有權(quán)保持證記載是否完全一致。九、登記機(jī)關(guān)報(bào)核準(zhǔn)登記發(fā)證時(shí)限初始登記、登記轉(zhuǎn)移、變更登記、她項(xiàng)權(quán)利登記：30日注銷(xiāo)登記：15日十、多個(gè)特殊情況下權(quán)屬登記1職員以成本價(jià)購(gòu)置住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人全部，經(jīng)登記核實(shí)后，發(fā)給《房屋全部權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)”，注記。以成本價(jià)購(gòu)置,這單位無(wú)優(yōu)先購(gòu)置權(quán)2職員以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)置住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。經(jīng)登記核實(shí)后，也發(fā)給《房屋全部權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)（部分產(chǎn)權(quán)）”以部分產(chǎn)權(quán)購(gòu)置,這單位有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)（二）直接代為登記2代管房屋、無(wú)人主張權(quán)利房屋和法律、法規(guī)要求其它情形，可直接代為登記，不予頒發(fā)房屋全部權(quán)證。第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理一、歸檔范圍（一）房地產(chǎn)平面圖房地產(chǎn)平面圖包含房屋及其所占用土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖、房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶(hù)平面圖。二、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案特點(diǎn)（一）專(zhuān)業(yè)性（二）動(dòng)態(tài)性權(quán)屬檔案動(dòng)態(tài)性是權(quán)屬檔案最顯著特點(diǎn)（三）真實(shí)性（四）完整性（五）價(jià)值性（六）法律性第四節(jié)房地產(chǎn)測(cè)繪一（一）3房地產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果4房地產(chǎn)測(cè)量基礎(chǔ)內(nèi)容房地產(chǎn)測(cè)量基礎(chǔ)內(nèi)容包含：房平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測(cè)算、房地產(chǎn)變更測(cè)量、房地產(chǎn)結(jié)果資料檢驗(yàn)和驗(yàn)收。二、房地產(chǎn)面積測(cè)算2房地產(chǎn)面積測(cè)算內(nèi)容房地產(chǎn)面積測(cè)算，包含房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。房屋面積測(cè)算包含房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積測(cè)算。用地面積測(cè)算包含房屋占地面積測(cè)算、丘面積測(cè)算、各項(xiàng)地類(lèi)面積測(cè)算和共用土地面積和測(cè)算、分?jǐn)偂＃ǘ┓康禺a(chǎn)面積測(cè)算通常要求和方法1房地產(chǎn)面積測(cè)算通常要求邊長(zhǎng)以米為單位，取至0.01m；面積以平方米為單位，取至0.01m2*（四）房屋面積測(cè)算通常要求1建筑面積定義房屋建筑面積是指房屋處墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積，包含陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且含有有1上蓋，2結(jié)構(gòu)牢靠，3層高2.20m以上（含2.20m）永久性建筑,4必需供人居住和使用。2房屋使用面積和房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋使用面積是指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用權(quán)空間面積，按房屋內(nèi)墻水平投影計(jì)算。房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋全部權(quán)房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。3計(jì)算建筑面積相關(guān)要求(看書(shū)p192)2成套房屋建筑面積測(cè)算（1）套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。。第八章房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度和政策房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理一（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)概念房地產(chǎn)中介服務(wù)是指含有專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格人員在房投資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、交易等各個(gè)步驟中，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)總稱(chēng)。中介服務(wù)人員資格管理現(xiàn)在，中國(guó)已初步建立了和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度。1房地產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)藛T。2房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定人員。3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包含房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活感人員，必需取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和提議設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必備條件。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)基礎(chǔ)條件。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度由人事部、建設(shè)部共同負(fù)責(zé)。（二）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理關(guān)鍵從市場(chǎng)準(zhǔn)入抓起，采取資格認(rèn)證、資格分級(jí)、資格年檢和日常監(jiān)督相結(jié)合管理方法。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該由含有專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格人員提議設(shè)置，機(jī)構(gòu)關(guān)鍵有以下組成方法：（1）合作制。由2名。（2）有限責(zé)任制。由5以上含有專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格人員共同出資提議設(shè)置。（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)管理1承接業(yè)務(wù)管理和委托人簽署書(shū)面協(xié)議。2中介服務(wù)行為管理因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)能夠?qū)ο嚓P(guān)人員追賠。在中介服務(wù)活動(dòng)中，中介服務(wù)人員不得有下列行為：1索取、收受委托協(xié)議以外酬金或其它財(cái)物，或利用工作之便，牟取其它不正當(dāng)利益；2許可她人以自己名義從事房地產(chǎn)中介服務(wù)；3同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施業(yè)務(wù)；4和一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；5法律、法規(guī)嚴(yán)禁其它行為三、房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)1房地產(chǎn)咨詢(xún)收費(fèi)分為口頭咨詢(xún)費(fèi)和書(shū)面咨詢(xún)費(fèi)。口頭咨詢(xún)費(fèi)根據(jù)雙方協(xié)商議定標(biāo)準(zhǔn)。書(shū)面咨詢(xún)每份收費(fèi)300~1000元；技術(shù)難度大提升收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但通常不超出咨詢(xún)標(biāo)準(zhǔn)0.5%。2房地產(chǎn)評(píng)定收費(fèi)房地產(chǎn)評(píng)定采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)。3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)依據(jù)代理項(xiàng)目標(biāo)不一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)實(shí)施不一樣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(并非依據(jù)時(shí)間長(zhǎng)短)房屋租賃代理收費(fèi)，不管成交租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。房屋買(mǎi)賣(mài)代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額0.5~2.5%計(jì)收。實(shí)施獨(dú)家代理，由雙方協(xié)商，但最高不超出成交價(jià)格3%。（二）資格考試報(bào)名條件在以前（包含），報(bào)名參與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試人員，能夠不需要先取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。《中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》在所在行政區(qū)域內(nèi)有效。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)（一）注冊(cè)管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)使用期通常為三年，使用期滿(mǎn)前三個(gè)月，持證者應(yīng)到原注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)輸再次注冊(cè)手續(xù)。經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有下列情況之一，由原注冊(cè)機(jī)構(gòu)注銷(xiāo)注冊(cè)：不含有完全民事行為能力。受刑事處罰。脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上。同時(shí)在2個(gè)及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。嚴(yán)重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀(jì)待業(yè)管理要求。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員技術(shù)能力職責(zé)（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員權(quán)利和義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享受以下權(quán)利：1依法提議設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；2加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位；3指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行多種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；4經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合相同關(guān)鍵文件；5要求委托人提供和交易相關(guān)資料；6有權(quán)拒絕實(shí)施委托人發(fā)出違法指令；7實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并取得合理傭金。第九章物業(yè)管理制度和政策一、物業(yè)管理概述二、物業(yè)管理性質(zhì)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化三、物業(yè)管理基礎(chǔ)內(nèi)容基礎(chǔ)內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方法可分為：常規(guī)性公共服務(wù)、針對(duì)性專(zhuān)題服務(wù)和委托性特約服務(wù)三大類(lèi)。（四、物業(yè)管理關(guān)鍵步驟（一）物業(yè)管理策劃階段這一階段工作包含物業(yè)管理早期介入；制訂物業(yè)管理方案；先聘或級(jí)建物業(yè)管理企業(yè)3個(gè)基礎(chǔ)步驟。首次選聘物業(yè)管理企業(yè)界由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全方面完工交付使用之前進(jìn)行。物業(yè)管理全方面正式開(kāi)啟以物業(yè)接管驗(yàn)收為標(biāo)志。第二節(jié)物業(yè)管理實(shí)施和運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)（二）業(yè)主大會(huì)首次業(yè)主大會(huì)，在物業(yè)交付業(yè)主使用建筑面積住用率達(dá)成50%以上時(shí)。經(jīng)擁有本物業(yè)30%及以上投票權(quán)數(shù)和業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，稱(chēng)為尤其會(huì)議。（四）業(yè)主條約業(yè)主條約是對(duì)全體業(yè)主約束力行為守則。屬于協(xié)議、合約性質(zhì)。2物業(yè)管理委托方法。物業(yè)管理委托有實(shí)施招投標(biāo)和不實(shí)施招投標(biāo)兩種方法。3（2）物業(yè)管理招標(biāo)方法物業(yè)管理招標(biāo)有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方法。（二）物業(yè)管理協(xié)議2（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或公房出售單位和物業(yè)管理企業(yè)簽署《物業(yè)管理委托協(xié)議》該協(xié)議至業(yè)主委員會(huì)和其選聘物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)管理協(xié)議生效時(shí)止。第三節(jié)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)起源及其測(cè)算（二）收益性物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用組成1人工費(fèi)。2公共部位、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)作、維修及保養(yǎng)費(fèi)。3綠化管理費(fèi)。4清潔衛(wèi)生費(fèi)。5保安費(fèi)用。6辦公費(fèi)。7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。9法定稅費(fèi)。10企業(yè)管理費(fèi)及利潤(rùn)。11保險(xiǎn)費(fèi)。12房產(chǎn)稅。五維修基金（一）維修基金屬全體業(yè)主全部，專(zhuān)題用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿(mǎn)后大中修各更新、改造。（二）1商品住房在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者和售房單位應(yīng)該簽定相關(guān)維修基金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)該按購(gòu)房款2%百分比向售房單位繳交維修基金。業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金使用權(quán)由售房單位或售房單位委托管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃撥。業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金使用權(quán)由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。第十章房地產(chǎn)稅收制度和政策稅收概述1納稅人納稅人是國(guó)家行使課稅權(quán)所指向單位和個(gè)人，是直接負(fù)有納稅義務(wù)單位和個(gè)人。2課稅對(duì)象課稅對(duì)象又稱(chēng)征稅對(duì)象。分為5大類(lèi)：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅務(wù)局和行為目標(biāo)稅。4稅率稅率是據(jù)以計(jì)算應(yīng)納稅額比率，即征稅對(duì)象和征收百分比。按稅率和稅基關(guān)系劃分，稅率關(guān)鍵有百分比稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率三類(lèi)。二中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關(guān)稅有因定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外國(guó)投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、印花稅。第二節(jié)房產(chǎn)稅一、納稅人通常中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)單位和個(gè)人全部是房產(chǎn)稅納稅人。二、課稅對(duì)象征稅范圍房產(chǎn)稅課稅對(duì)象是房產(chǎn)。不包含農(nóng)村。四稅率房產(chǎn)稅采取百分比稅率。按房產(chǎn)余值計(jì)征，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征，稅率為12%。五（二）納稅期限：房產(chǎn)稅按年計(jì)征。六、減稅、免稅1國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用房產(chǎn)。不過(guò)，上述單位出租房產(chǎn)和非本身業(yè)務(wù)使用生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房，不屬于免稅范圍。4個(gè)人全部非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)。（6）中、小學(xué)校及高等學(xué)校用于教學(xué)及科研等本身業(yè)務(wù)房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但學(xué)校興辦校辦校辦工校辦企業(yè)、商店、招待所等房產(chǎn)應(yīng)按要求征收房產(chǎn)稅。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一土地使用稅納稅人是擁有土地使用權(quán)單位和個(gè)人。二、課稅對(duì)象和征稅范圍三、計(jì)稅依據(jù)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用土地面積。1以測(cè)定土地面積為準(zhǔn)；2以證書(shū)確定面積為準(zhǔn)；3申報(bào)土地面積。四，適用稅額和應(yīng)納稅額計(jì)算（1）大城市0.5至10元;(2)中等城市0.4至8元;(3)小城市0.3至6元;(4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2至4元。降低額不得超出最低稅額30%。年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅土地面積（m2）*適用稅率五（一）納稅地點(diǎn)（二）納稅期限土地使用稅按年計(jì)算六、減稅、免稅政策性免稅由地方確定免稅困難性及臨時(shí)性減免稅第四節(jié)耕地占用稅耕地占用稅是對(duì)占用耕地從事非家業(yè)生產(chǎn)建設(shè)單位和個(gè)人征收一個(gè)稅。納稅人凡占用耕地建房或從事其它非家業(yè)建設(shè)單位和個(gè)人，全部有是耕地占用稅納稅人。除未成年人和沒(méi)有待業(yè)能力人外，全部可為耕地地占用稅納稅人。二、課稅對(duì)象和征稅范圍占用前3年內(nèi)用于種植農(nóng)作物土地，也視為耕地。三、稅率和適用稅額各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在要求稅額范圍內(nèi)，依據(jù)當(dāng)?shù)赜蚯闆r具體核定。計(jì)稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，根據(jù)要求稅率一次性計(jì)算征收。五、加成征稅1經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均耕地尤其少地域，適用稅額能夠合適提升警惕，但最高不得超出要求稅額50%。2對(duì)單位或個(gè)人獲準(zhǔn)征用或占用耕地超出兩年不使用加征按要求稅額2倍以下耕地占用稅。六、減稅、免稅第五節(jié)土地增值稅土地增值稅是結(jié)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其它附著物單位和個(gè)人征收一個(gè)稅。一、納稅人凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并取得收入單位和個(gè)人為土地增值稅納稅人。二、征稅范圍土地增值稅征稅范圍包含國(guó)有土地、地上建筑物及其它附著物。不包含經(jīng)過(guò)繼承、贈(zèng)和等方法無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為。三、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)土地增值稅課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得土地增值額。土地增值稅以納稅人有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除要求扣除金額后余額。率和應(yīng)納稅額計(jì)算土地增值稅實(shí)施四級(jí)超額累進(jìn)稅率。五、扣除項(xiàng)目1取得土地使用權(quán)時(shí)所支付金額；2土地開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用；3建房及配套設(shè)施成本、費(fèi)用，或舊房及建筑物評(píng)定價(jià)格；4和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)稅金；5財(cái)政部要求其它扣除項(xiàng)目。六、減稅、免稅1納稅人建造一般標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超出扣除金額20%。2因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用房地產(chǎn)。是指因城市實(shí)施計(jì)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷、由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)，免征土地增值銳。第六節(jié)契稅契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收一個(gè)稅。一、納稅人承受單位和個(gè)人為納稅人。轉(zhuǎn)移土地、房層權(quán)屬是指下列行為：1國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鍪邸①?zèng)和和交換；3房屋買(mǎi)賣(mài)；4房屋贈(zèng)和；5房屋交換。下列方法視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，給予征稅：1以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；2以土地、房屋權(quán)屬抵債；3以獲獎(jiǎng)方法承受土地、房屋權(quán)屬；4以預(yù)購(gòu)方法或預(yù)付集資建房款方法承受土地、房屋權(quán)屬。二、課稅對(duì)象契稅征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)土地、房屋。三、稅率契稅稅率為3%~5%。四、計(jì)稅依據(jù)以評(píng)定價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。五、辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。由承受人自轉(zhuǎn)移協(xié)議簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報(bào)手續(xù)。六、減稅、免稅2城鎮(zhèn)職員，按要求第一次購(gòu)置公有住房，免征；3因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)置住房，免征；4土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或免征；第七節(jié)相關(guān)稅收一、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅二、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。城建稅實(shí)施是地域差異稅率，稅率分別要求為7%、5%