酒店-項目可行性研究報告

如家項目可行性研究報告PAGE1PAGE4如家酒店連鎖公司可行性研究報告可行性研究報告項目如家酒店連鎖公司HomeInns&HotelsManagementCo.關(guān)于可行性研究報告為了尋求項目業(yè)主和如家酒店連鎖公司雙方之間的合作意向，如家酒店連鎖公司特此對項目改造經(jīng)營進行了研究和預(yù)測。（一）項目概述：1、項目名稱：項目2、地址：3、項目形式：按“如家便捷酒店”的市場定位改造裝修“項目”,品牌形象全國一致,定名為“如家便捷連鎖酒店”店。4、項目規(guī)模：暫定間客房5、項目定位：干凈、方便、溫馨6、平均房價定位：150元（門市定價為雙標(biāo)房、大床房188元，單人房148元，鑒于該物業(yè)樓體徑身過窄，估計改建后單人房所占比例將超過40%，造成總體平均房價下滑）7、客房平均出租率預(yù)估：85%7、改建投資匡算：600萬元人民幣8、總面積：3735平方米9、租金價格：元/平方米.天，年租金：萬10、承租時間：15年11、改建投資回收：約八年二、管理方（如家酒店連鎖公司）介紹：如家酒店連鎖公司注冊于中國北京，由中國旅游業(yè)兩大巨頭（攜程旅行網(wǎng)和首都旅游集團）合資成立，公司是從高端切入中國經(jīng)濟型酒店市場的戰(zhàn)略投資者。我們通過品牌經(jīng)營的方式投資酒店、出售特許經(jīng)營權(quán)、發(fā)展市場營銷聯(lián)盟店，并為加盟酒店提供品牌、銷售、管理、培訓(xùn)、技術(shù)等支持及服務(wù)，以增強其競爭力和盈利能力，共同為中國酒店業(yè)創(chuàng)造一個消費者信賴和忠誠的連鎖國際品牌。股東公司介紹攜程旅行服務(wù)公司國內(nèi)著名的旅行服務(wù)企業(yè)和最大的酒店賓館分銷商，創(chuàng)立于1999年初，公司吸收著名國際風(fēng)險融資公司softbank（軟銀），IDG，orchid（蘭花基金）。2000年10月，攜程并購了北京運通商務(wù)旅行服務(wù)公司，攜程總公司在上海，旅在酒店管理上的經(jīng)驗會為如家酒店連鎖提供廣泛的支持。如家酒店連鎖的技術(shù)優(yōu)勢如家酒店連鎖在攜程全國客源網(wǎng)絡(luò)、call－center的基礎(chǔ)上，形成了中國唯一的中央預(yù)訂系統(tǒng)的雛形，這也是國外酒店集團的核心網(wǎng)絡(luò)；如家酒店連鎖適應(yīng)經(jīng)濟性酒店的需要，在國內(nèi)外優(yōu)秀管理軟件的基礎(chǔ)上，集中了酒店軟件方面的精英，開發(fā)了自己的PMS酒店管理軟件，該軟件集穩(wěn)定、快捷、全面、靈活于一身，與中央預(yù)定系統(tǒng)連接后，可以實現(xiàn)客史共享、網(wǎng)上訂房，從而提高酒店管理服務(wù)水平，穩(wěn)定忠誠客戶，降低酒店銷售成本。如家酒店連鎖的人才優(yōu)勢酒店品牌的競爭就是人才的競爭，香格里拉酒店集團得到迅速的發(fā)展除了集團具有的營銷服務(wù)特色外，人才的集聚形成的優(yōu)勢也是至關(guān)重要的，如家連鎖公司聚集了攜程旅行網(wǎng)與首旅集團的精英人才，他們具有風(fēng)險融資、企業(yè)運營、酒店管理上的豐富經(jīng)驗。也為企業(yè)的發(fā)展提供了堅強的保證。項目分析項目現(xiàn)狀項目為一幢7層路的物業(yè),建筑面積為3735平方米。租賃物業(yè)每層面積約為534平方米，預(yù)計2-7層每層可改客房16間，一樓可改客房8間，一樓剩余部分用于改建為接待大廳及簡易的早餐廳。酒店改造分析由我方對酒店進行全方位改造，總體投資預(yù)計600萬元左右。原建筑原本定位為辦公大樓，建成后未經(jīng)使用。目前該大樓水、電的容量基本能滿足酒店要求，煤氣可能需要增容。建筑原有電梯一部，在現(xiàn)有客房數(shù)量基礎(chǔ)上預(yù)計無需在改建過程中增設(shè)電梯。大樓布局規(guī)劃與客房排布設(shè)置基本相符，原有分割需重新設(shè)計，重新分割主要以客房為主，盡可能的開發(fā)房間，預(yù)計改建客房108間，在租賃物業(yè)小院內(nèi)設(shè)置一些綠化景觀，一樓將設(shè)為簡單餐飲，提供自助早餐和中餐。市場定位分析酒店裝修改造完成后，酒店以商務(wù)客人為主體，酒店主要功能為客房和部分餐飲，其他營業(yè)項目改造為客房，最終改造客房108間，價格定位應(yīng)以提高平均房價為出發(fā)點，將酒店的門市價格定位在188元左右。同時降低折扣比率，實施實價銷售，與周邊酒店差異化經(jīng)營。借助中央預(yù)訂等網(wǎng)絡(luò)銷售平臺和強大的市場營銷手段，優(yōu)化客源結(jié)構(gòu)，以商務(wù)散客和旅游散客為主，平均房價經(jīng)預(yù)算可定為150元，然后隨著出租率的提升逐步調(diào)整平均房價，提高營收。合作方式分析基于以上分析，我們認(rèn)為合作方式為租賃物業(yè)，改造成如家直營店－如家快捷酒店店，由于目前該物業(yè)尚未投入使用，酒店所需經(jīng)營設(shè)備均需重新購置，需要投入很大資金改造經(jīng)營，該酒店改造成商務(wù)酒店后，必將產(chǎn)生良好的經(jīng)營業(yè)績及很強的品牌影響，清新的風(fēng)格必然對該房產(chǎn)的項目增值產(chǎn)生較大的影響，也能為業(yè)主提供穩(wěn)定的租金收入。三、經(jīng)營數(shù)據(jù)分析平均房價：150元平均出租率：85%客房數(shù)：108間年營業(yè)收入：502萬元客房經(jīng)營利潤：261萬營業(yè)稅、投資利息：28萬租金：157萬所得稅前利潤：約76萬投資金額：600萬回收期：約8年通過項目的市場銷售分析，我們初步設(shè)定賓館的平均房價為150元，平均出租率是根據(jù)周邊相類似的酒店的近幾年平均出租率推算出來的，為75％。由于金橋路上的中低檔酒店的競爭相當(dāng)激烈，多半以旅游團隊為主，房價競爭相當(dāng)激烈。為了避免此類情況的出現(xiàn)，如家酒店連鎖將客源市場的定位重點放在商務(wù)散客。而如家酒店連鎖的主要優(yōu)勢就是商務(wù)散客的客源。根據(jù)攜程旅行網(wǎng)在同類市場的商務(wù)散客的銷售經(jīng)驗，做到75％的年平均出租率是有一定把握的。通過以上基本數(shù)據(jù)測算出來的全年的客房營業(yè)收入為402萬左右，所得稅前利潤34萬，投資回收期限約9年。五、合作展望如測算表所示，由于原建筑改建工程量較大，實際可用于改建的建筑面積有限。以1.15元/天/平方米將是如家快捷酒店所能承擔(dān)的最高房租，維護較好的酒店在經(jīng)營六至七年后就需要重新裝修，而以1.15元/天/平方米(157萬/年)的價格租賃該項目后的回收期為八年，則表示如家快捷酒店在租賃該建筑經(jīng)營后幾乎無利潤可言。但考慮到該建筑在，目前發(fā)展勢頭明顯,整個城市的商業(yè)運營氛圍十分濃厚,對擅長經(jīng)營商務(wù)酒店,有效吸納商務(wù)客人的如家酒店而言,在該城市設(shè)立自營酒店是勢在必行的。且如家涉足市場已有相當(dāng)長的時間但始終未在該城市開發(fā)酒店，對如家擴大在華東區(qū)域的影響力是十分不利的。該物業(yè)雖處于小路中，但屬鬧中取靜之處，且樓高超過前面門面房，仍較醒目。綜合以上因素，我司認(rèn)為在該處成立如家酒店直營店，對于如家快捷酒店的發(fā)展能起到一定的推動作用，達(dá)到不錯的廣告效應(yīng)，提高如家酒店在上海乃至全國的品牌知名度。顧?quán)嵵叵驑I(yè)主提出租賃合作要求，希望與業(yè)主進行合作，共同利用相互資源，發(fā)揮雙方的優(yōu)勢資源，實現(xiàn)“雙贏”的目標(biāo)。如家連鎖酒店公司商務(wù)部如家加盟條件1、城市選擇：●省會城市、直轄市及全國主要經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城市；●經(jīng)濟發(fā)達(dá)的二、三線商旅城市；●如家尚未布點的經(jīng)濟發(fā)達(dá)商旅城市；●其他有成長潛力的城市。2、地理位置：●靠近大型商業(yè)中心、CBD、展覽中心、游樂中心、交通中心、交易中心，有充足的客源支持；●具有良好的可視性及廣告效果；●交通方便快捷；●周邊有完善的餐飲、商業(yè)配套。3、物業(yè)條件：●建筑面積要求：和頤酒店7000-20000m2、如家/莫泰快捷3000-6000m2；●房間數(shù)要求：和頤酒店120-280間、如家/莫泰快捷80-130間；●租賃年限：和頤酒店10年以上、如家/莫泰要求8年以上。●周邊進出通暢并有一定的停車位；●系統(tǒng)配套（可改造）：用水