舵落口廣場承接漢正街市場可行性調(diào)研報(bào)告(毛總)

20舵落口廣場承接漢正街市場產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移可行性調(diào)研報(bào)告202346202311對漢正街市場進(jìn)展了三次實(shí)地調(diào)研，分別形成了市場專題調(diào)研報(bào)告，匯總后，現(xiàn)形成如下可行性調(diào)研報(bào)告：一、漢正街市場搬遷改造根本狀況1、漢正街搬遷改造緣由20231179001443為徹底消退漢正街區(qū)域安全隱患，2023214將打造成漢正街文化旅游商務(wù)區(qū)。2、搬遷改造區(qū)域2.56建及建成區(qū)。法整治、全面改造、轉(zhuǎn)型升級。拆遷區(qū)為：長江食品廠、漢正街東片、三特片、九如片、銀豐安片、寶善紅燕片65143拆遷片區(qū)摘牌單位建設(shè)工程2長江食品廠片武漢華通置業(yè)進(jìn)展拆遷片區(qū)摘牌單位建設(shè)工程2長江食品廠片武漢華通置業(yè)進(jìn)展31復(fù)星漢正街東片上海復(fù)星集團(tuán)金融島——三特片整體拆遷〔塑料日雜市場已遷入既濟(jì)電力商城〕金正茂九如片武漢徐東房地產(chǎn)開發(fā)中國服裝商貿(mào)城55.6銀豐安片上海復(fù)星集團(tuán)23.6已列入硚口區(qū)2023〔棚戶區(qū)〕寶善紅燕片——改造工程征收打算，尚未啟動拆遷3、搬遷改造狀況拆遷區(qū)域以服裝、鞋帽、塑料日雜行業(yè)為主，其它為廚具、副食等行業(yè)。服裝、鞋帽、塑料主要就近遷入漢正街已建成工程，局部自產(chǎn)服裝商戶遷往黃陂、漢川設(shè)廠；廚具、副食有局部商戶遷往漢口北，局部就近遷往漢正街周邊區(qū)域。具體搬遷去向如下：經(jīng)營品類經(jīng)營品類搬遷去向塑料日雜利濟(jì)南路既濟(jì)電力商城副食調(diào)料漢口北四季豐華食品城沿河大道江山如畫小區(qū)富利康副食品市場鞋帽行業(yè)大興路沿江一號華中國際鞋城服裝漢正廣場、金正茂中國服裝商貿(mào)城、漢正國際中心、東西湖區(qū)將軍路工業(yè)園、黃陂區(qū)佳海工業(yè)園、漢川漢正街服裝工業(yè)城廚具漢口北酒店用品城白沙洲增益華中廚具設(shè)備酒店用品市場4、搬遷改造效果18650136商城、漢正街第一大道、多福路商城、老三鎮(zhèn)精品靚仔城、金正茂中國服裝商貿(mào)城、國華漢正廣場、既濟(jì)電力商城、世紀(jì)銀河品牌鞋業(yè)交11已亮相漢正街，總營業(yè)面積約123301535、目前搬遷改造政策漢正街市場治理委員會有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，其實(shí)，當(dāng)年所宣傳的“漢正政府的核心要求是消退安全隱患和升級改造。二、調(diào)研狀況此次共對漢正街市場服裝類〔含鞋帽、輔料、軟裝類〔床上用品、窗簾布藝等、小商品類三大板塊、13〔服裝、鞋帽、輔料、窗簾布藝、工藝禮品、床上用品、玩具、電子產(chǎn)品、飾品、文體用品、塑料日雜、日化、廚具烘焙用品〕進(jìn)展了實(shí)地調(diào)研。1、調(diào)研數(shù)據(jù)133716259136〔明細(xì)及布局詳見附件。12市場和賣場，營業(yè)面積約1101232880%以上。2、根本現(xiàn)狀244商戶經(jīng)營狀況普遍下滑。24470%以上商戶銷量下滑。批發(fā)大戶一般下滑30—4050%—6070%—80%。除少數(shù)經(jīng)營為主。30/1/天；目前，頂峰期大戶日銷售額約10/5000/天。玩具商戶表示，玩具行業(yè)都由廣東汕頭、澄海廠家進(jìn)貨，以往全3000/1000/天?，F(xiàn)有商戶多以租賃經(jīng)營為主。據(jù)漢正街市場管委會有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，漢正街早期商鋪大多被“第一代漢正街商戶”購得，這些商戶，或做大做強(qiáng)，或轉(zhuǎn)做其它行業(yè)，商鋪主要用于出租，收取租金?，F(xiàn)有商戶中，85%以上為租賃經(jīng)營。〔3〕60%以上商戶已在其它市場購鋪。受前期“漢正街整體搬遷”政策宣傳影響，漢正街60%以上商戶在漢口北、舵落口等其它市場購鋪。但因經(jīng)營狀況普遍較差，除廚具漢正街市場經(jīng)營，在其它市場的商鋪根本改為倉庫使用或?qū)ν獬鲎?。?〕漢口北與漢正街對商戶爭奪特別劇烈。為吸引漢正街商戶，漢口北市場提出“三年免租、購鋪送倉庫、9—10/平方米/優(yōu)待政策，為留住商戶，漢正街很多專業(yè)市場給商戶加大優(yōu)待，如：30%”的優(yōu)待政策，金正茂賜予商戶“一年免租僅收物業(yè)費(fèi)”的優(yōu)待政策；對商戶的爭奪特別劇烈。三、商戶意見1、60%以上商戶傾向租賃經(jīng)營。24460如下：前期購鋪未到達(dá)預(yù)期，對購鋪心存顧慮。受“漢正街搬遷改造”政策宣傳影響，漢正街60%以上商戶在漢口北、自貿(mào)城、舵落口等市場購有商鋪。但實(shí)際上，所購商鋪經(jīng)營狀況普遍較差，出租回報(bào)也格外有限，因此，商戶對購鋪心存顧慮。租賃經(jīng)營敏捷度較高，不擠占流淌資金。因租賃經(jīng)營，一次性投資不大，不擠占商戶大量流淌資金，且租賃經(jīng)營，敏捷度較高，市場不景氣可隨時撤離，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對較小。賃經(jīng)營。2、80%以上商戶對入駐舵落口廣場根本無意向。抽樣走訪的2443815.6%。該局部商戶根本為中小商戶，主要集中在電子、塑料日雜、文體、玩具、日化、床上用品、窗簾布藝、工藝禮品等漢正街向以及招商優(yōu)待政策綜合考慮。84.4%商戶對舵落口廣場根本無意向，主要緣由如下：配。業(yè)根底，行業(yè)上不太匹配。經(jīng)受，讓商戶信念缺乏。1016、26缺乏、入駐規(guī)模小、宣傳力度弱、遠(yuǎn)離選購人群等多重因素影響，經(jīng)營狀況較差，后又無奈重返漢正街，所購商鋪大多閑置或改為倉庫。前期搬遷失敗經(jīng)受，導(dǎo)致商戶對進(jìn)駐舵落口廣場信念缺乏。3、商戶大多更情愿留在漢正街經(jīng)營。營影響最小。為降低經(jīng)營本錢，渡過眼下難關(guān)，商戶普遍更情愿留在漢正街經(jīng)營，對搬遷和入駐市場普遍缺乏動力。四、漢正街市場與舵落口廣場優(yōu)劣勢分析1、與舵落口廣場相比，漢正街市場的優(yōu)劣勢：〔1〕優(yōu)勢①擁有較高知名度與影響力。30部六省。②市場人氣較旺。1620③產(chǎn)業(yè)根底雄厚，配套產(chǎn)業(yè)齊全。30全套選購需要。④區(qū)域交通便利利濟(jì)南路、多福路、友情南路、民族路、大興路、民權(quán)路等完備路網(wǎng)1622450333⑤將來進(jìn)展前景寬闊20232〔2〕劣勢①拆遷改造對經(jīng)營有影響。6514造，對正常經(jīng)營會造成影響。②限貨增加物流本錢。為推動漢正街市場搬遷改造工作，2023815區(qū)域?qū)嵤敖浟睢埠瑤截涇?、長途營運(yùn)775〔5〕的客車〔公交車除外，按車牌尾數(shù)分單雙號通行必需通過小型貨車轉(zhuǎn)運(yùn)發(fā)貨，增加了物流本錢。③運(yùn)營本錢相對較高。120—300/平方米/10014.4—365/件，按每天101.8費(fèi)，無形中增加了商戶的經(jīng)營本錢。2、與漢正街市場相比，舵落口廣場的優(yōu)劣勢：優(yōu)勢①經(jīng)營本錢相對較低。50—150/平方米/100618同等面積商鋪?zhàn)饨饍H為漢正街市場42%—50%，且不存在任何物流轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)用，商戶經(jīng)營本錢較低。②物流運(yùn)輸便利。武漢四大物流基地龍頭。2054000300103201000流配送。劣勢①缺乏相關(guān)行業(yè)產(chǎn)業(yè)根底和配套體系。正街市場服裝鞋帽、小商品、軟裝等相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營歷史、產(chǎn)業(yè)根底和配套體系，難以滿足相關(guān)行業(yè)搬遷后的進(jìn)展需要。②相關(guān)行業(yè)影響力和知名度較低。業(yè)而著名。相對而言，缺乏漢正街市場服裝鞋帽、小商品、軟裝等相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營根底，因此，在上述行業(yè)中的影響力和知名度較低，商戶認(rèn)可度較低。③生活、商業(yè)配套設(shè)施不完善。與漢正街市場相比，舵落口廣場周邊商業(yè)、住宅、學(xué)校、消遣等日常需求。五、舵落口廣場承接漢正街市場行業(yè)轉(zhuǎn)移的可行性分析較小，主要緣由如下：1、客觀上，商戶無需遷往外市場。漢正街涉及市場經(jīng)營的拆遷區(qū)域已根本拆遷完畢。域中涉及市場經(jīng)營的已根本拆遷完畢〔待拆遷的寶善紅燕片剩余約5000。已建和在建工程完全可滿足漢正街商戶搬遷需要。136〔含倉庫和空置商鋪11123平方米；另外，在建的工程有復(fù)地漢正街活力薈和綠地漢口一號等，30153要。2、主觀上，商戶不愿搬遷。漢正街在市場根底和商業(yè)影響力方面遠(yuǎn)勝其它市場。近年來，雖然漢正街整體經(jīng)營狀況消滅下滑；但相比其它市場，漢正街在市場根底、知名度、影響力、輻射范圍和人流量上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝出。為降低經(jīng)營本錢，渡過短期難關(guān)，商戶更情愿留守漢正街。事實(shí)造工程，只有少局部遷往外市場。商戶期盼隨著漢正街的升級改造，更好進(jìn)展。隨著《關(guān)于加快推動漢正街文化商務(wù)區(qū)建設(shè)的意見》和“漢正街中心效勞區(qū)”概念提出，商戶普遍對漢正街市場將來進(jìn)展布滿信念，期盼隨著漢正街的升級改造，自身能有更好進(jìn)展。〔二〕從行業(yè)板塊來看，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移可行性分析。132443815.6553251161206口廣場。1、承接服裝類行業(yè)轉(zhuǎn)移的可行性較小。漢正街以服裝商戶為主，總體可分為兩類州廠家進(jìn)貨，通過漢正街中轉(zhuǎn)后，批發(fā)給省內(nèi)其它區(qū)域的商戶。裝商貿(mào)城等。①局部“自產(chǎn)”商戶已遷往市郊建工程。前些年，受“搬遷政策”影響，局部“自產(chǎn)”商戶已將工廠和店工業(yè)城。②局部“自產(chǎn)”商戶已遷往漢口北市場。9/平方米/產(chǎn)”商戶搬至漢口北。③漢正街竭力挽留“自產(chǎn)”商戶。30%的優(yōu)待政策?！岸鄙虘舭徇w至舵落口廣場可行性也不大，主要緣由如下：①受拆遷影響的“二批”商戶根本遷入漢正街升級改造工程。心商城、漢正街第一大道、多福路商城、老三鎮(zhèn)精品靚仔城、金正茂中國服裝商貿(mào)城、國華漢正廣場、漢正國際中心等大量集中式賣場。受搬遷影響的“二批”商戶，根本選擇就近遷入上述工程。②局部“二批”商戶期盼進(jìn)入復(fù)地漢正街工程。納了漢正街各大服裝賣場高管，與各大賣場“二批”商戶均有良好聯(lián)系。2023121會、武漢市服裝商會、武漢市漢派靚仔服裝商會、武漢市漢派女裝商認(rèn)可，據(jù)了解，眾多商戶對該工程很是期盼。要招商對象。目前，漢正街服裝賣場中，除漢正街品牌服飾廣場滿租外，漢正50%商鋪空置；金正茂中國服裝商貿(mào)城在免租一年的20232023漢正街現(xiàn)有商戶都是其主要招商對象。④舵落口廣場周邊配套設(shè)施缺乏。5周邊，較為便利；另外，大量商戶子女需要就近入學(xué)；這些配套在舵落口廣場周邊都顯得缺乏。營方式的要求。“二批”商戶經(jīng)營時間根本為上午，下午，商戶老板則前往周邊20區(qū)較遠(yuǎn)，對于商戶老板和商戶營業(yè)員，均存在諸多不便。性，但也存在諸多問題。具有肯定可行性的因素：①有局部商戶并不拒絕舵落口廣場。2443855325116114.7730.86%。②漢正街軟裝類行業(yè)與舵落口廣場的建材在行業(yè)上較為匹配。舵落口廣場以建材經(jīng)營為主業(yè)，擁有陶瓷、門業(yè)、地板、涂料、客戶資源共享，在滿足客戶“一站式購齊”的選購需求同時，也提升自身銷量。③漢正街的軟裝類行業(yè)曾考慮過入駐舵落口廣場。2023年，風(fēng)傳漢正街市場馬上整體拆遷，拆遷重點(diǎn)是窗簾行業(yè)落腳點(diǎn)，迫切期望進(jìn)駐舵落口廣場。當(dāng)時,華中窗簾布藝行業(yè)協(xié)會很14400會員商戶盡快簽約入駐。④舵落口廣場物流配送較為便利。與漢正街市場相比，舵落口廣場不限貨，也不存在二次轉(zhuǎn)運(yùn)，可口廣場進(jìn)展物流配送，入駐舵落口廣場可便于商戶日常收發(fā)貨物。⑤局部小商品市場面臨拆遷。2023已于當(dāng)會啟動拆遷。⑥舵落口廣場運(yùn)營本錢相對較低。170—300/平方米/月。由于現(xiàn)有賣場租金價格較高，另外，上述行業(yè)物流多由舵落口廣場發(fā)送，遷至舵落口廣場后，可降低其經(jīng)營本錢。存在的諸多問題：①主力商戶搬遷意愿不強(qiáng)。受整體經(jīng)濟(jì)形勢下行、電商沖擊等綜合因素影響，軟裝、小商品德業(yè)商戶銷量普遍下滑30%—40%，面對低迷市場形勢，上述行業(yè)大并不強(qiáng)。②軟裝類行業(yè)目前不存在搬遷壓力。2023年，風(fēng)傳威凱窗簾批發(fā)城將整體拆遷，大量窗簾布藝商戶拆遷問題。窗簾商戶表示，老市場未拆遷前，不考慮進(jìn)駐市場。床上用品、工藝禮品德業(yè)所處源強(qiáng)禮品城、華貿(mào)市場、天地床問題。③小商品德業(yè)體量有限。9083%，難以滿足舵落口廣場承接漢正街行業(yè)轉(zhuǎn)移需求。④商戶大局部傾向租賃經(jīng)營。營敏捷度較高，市場不景氣可隨時撤離，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對較小。在目前經(jīng)營普遍下滑的形勢下，大局部商戶更愿選擇租賃經(jīng)營。⑤舵落口廣場缺乏配套倉庫。內(nèi)，以便調(diào)貨發(fā)貨，目前來看，舵落口廣場難以滿足商戶這一需求。六、舵落口廣場承接漢正街市場行業(yè)轉(zhuǎn)移的必備條件1、具有足夠吸引力的招商優(yōu)待政策。商政策，因此，足夠優(yōu)待的招商政策是招商的前提條件。2、足夠的招商規(guī)模，方可成市。漢口北市場引入漢正街玩具行業(yè)時，僅引入約一半商戶進(jìn)駐，未能成市，絕大局部入駐商戶又重返漢正街。因此，招商需到達(dá)優(yōu)勢比例，假設(shè)留一局部，引入一局部，簡潔造成兩敗俱傷的局面。很多商戶表示，市場假設(shè)想成市，招商引入漢80%以上。3、充分的配套倉庫。一。如：文具類一般要求100—2001000平方米左右倉庫，玩具類一般要求800—1000庫位置最好在市場內(nèi)，假設(shè)跨越市場外部交通主干道，商戶調(diào)貨、發(fā)貨存在不便。4、完善的長遠(yuǎn)進(jìn)展規(guī)劃。舵落口廣場布滿信念。5、引入配套產(chǎn)業(yè)融合，并合理規(guī)劃行業(yè)布局。假設(shè)引入服裝，服裝為主業(yè)，需引入與之配套的輔料等產(chǎn)業(yè)；假設(shè)引入工藝禮品、輔料、玩具、文體、塑料日雜、日化、飾品、電子等小商品，多為非主力行業(yè)，需扎堆經(jīng)營。招商引入行業(yè)時，應(yīng)留意將配一條龍選購。6、較為合理的商鋪面積設(shè)計(jì)。商鋪面積需求各有不同，大致如下：行業(yè)商戶類別標(biāo)準(zhǔn)商鋪面積〔平方米/間〕備注服裝批發(fā)零售20—3050—100//鞋帽/2