房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)章指南1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段出時(shí)間，根本上就可以推斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日長(zhǎng)久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的標(biāo)準(zhǔn)這個(gè)問(wèn)題。恩，簡(jiǎn)潔的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明白土地用途及使用期限〔只是載明法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車(chē)位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里表達(dá)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶(hù)型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里表達(dá)出來(lái)?！惨浴持?，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這確定應(yīng)當(dāng)是必需的程序。由于國(guó)土部土地證上載明土地用途及年限。地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門(mén)得給我搞定。我不是批判這種土地出讓模式簡(jiǎn)潔滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是1997而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2023問(wèn)題上缺乏閱歷，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。由于我國(guó)的房地產(chǎn)治理體系那確定是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90規(guī)劃這個(gè)概念始終到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式供給國(guó)有土地使用權(quán)的，在提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成局部。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。土地使用權(quán)出讓合同組成局部的規(guī)劃條件。2、工程公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)工程要開(kāi)頭的時(shí)候必需要搞的東西。格外的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很好玩，與法律的關(guān)系也比較大，比方設(shè)立工程公司。這里要留意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的工程公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，格外的經(jīng)濟(jì)有用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是特別任憑的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)進(jìn)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就反正到目前為止，建設(shè)工程都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己假設(shè)操辦這些事情，根本上都是直接去這些部門(mén)，譬如去打算部門(mén)，就讓他們給我推舉可行性爭(zhēng)論報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推舉環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。現(xiàn)在構(gòu)造類(lèi)的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。3、總平面審查階段是符合消防標(biāo)準(zhǔn)，等等等等，這些東西都是格外的專(zhuān)業(yè)啊專(zhuān)業(yè)。在這里我要舉例說(shuō)明一下，比方建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)潔是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1300030002023停車(chē)位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2023筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化2023這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以?xún)粲玫孛娣e。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)潔。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，始終到周邊道路的道路中線(xiàn)去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必需設(shè)立環(huán)形消防車(chē)道。但是這么一就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車(chē)道的載重量那是有格外嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車(chē)。23往都要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車(chē)道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。4、管線(xiàn)綜合審查、排水許可證管線(xiàn)綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專(zhuān)業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在特地拿出來(lái)講，由于這個(gè)東西實(shí)在是格外，格外的專(zhuān)業(yè)啊。搞得不好的話(huà)，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類(lèi)的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。話(huà)，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶(hù)。這些線(xiàn)路啊什么的，必需要合理的安排好，不能處處亂走。作為非專(zhuān)業(yè)人士，要推斷一1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里2、沙井蓋是不是根本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到處處都是。假設(shè)什么沙井蓋搞得滿(mǎn)地都是，簡(jiǎn)直看不出走始終的，根本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線(xiàn)綜合呢？假設(shè)它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)成天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)成天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，由于只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)供給優(yōu)質(zhì)效勞都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線(xiàn)路壞就是那里壞，成天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開(kāi)?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就管線(xiàn)綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的爭(zhēng)論，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？由于全部的線(xiàn)，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線(xiàn)突然就重施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水由于傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家確定常常看到市政管線(xiàn)施工，把路多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。就不多說(shuō)了。總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較簡(jiǎn)潔通過(guò)一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的根底上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車(chē)位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車(chē)位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶(hù)住宅配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車(chē)位。大體固然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車(chē)位，不過(guò)那個(gè)階段主要是閱歷值，按3545部門(mén)不會(huì)很在意車(chē)位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比方所謂的子母車(chē)位啦，根本停不進(jìn)去車(chē)的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車(chē)位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有方法，就是宣稱(chēng)我這里要做立體機(jī)械停車(chē)位。立體機(jī)械停車(chē)位我信任很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意格外的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是格外正常的事情。不過(guò)很多開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車(chē)裝置那是確定不會(huì)安裝的。那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不情愿建大點(diǎn)地下室？由于建地下室是賠本的。買(mǎi)的人也少。我知道這個(gè)話(huà)一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買(mǎi)一巴掌大的停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商還賠本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車(chē)，確實(shí)只需要10把這部車(chē)停進(jìn)去，你另外還需要303545降的。這就是客觀(guān)規(guī)律。固然我這個(gè)是或許閱歷，在有些城市，停車(chē)位還是能賺錢(qián)的，比方廣州、深圳和上海的40審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了。強(qiáng)調(diào)。我個(gè)人還沒(méi)鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。6、消防和人防專(zhuān)項(xiàng)審查沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是全部專(zhuān)業(yè)報(bào)建中最困難的，但是假設(shè)說(shuō)簡(jiǎn)潔，也可以很簡(jiǎn)潔。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存反感。先從消防說(shuō)起。消防部門(mén)是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是格外扯淡的，格外官僚的。另外呢，我們的開(kāi)發(fā)商，也確實(shí)是格外的不象話(huà)，要滿(mǎn)足消防標(biāo)準(zhǔn)的話(huà)，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意1火門(mén)，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，是格外不便利的。根本上來(lái)講，消防設(shè)計(jì)確定不行能?chē)?yán)格按標(biāo)準(zhǔn)做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō)，各進(jìn)展商都是托付消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？由于這些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門(mén)打交道，跟消防部門(mén)之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說(shuō)句公正12能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如削減一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是根本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。人防工程是格外神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我地下室里確定活埋掉。固然這只是我的個(gè)人觀(guān)感，大家不必介意。但是這局部要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這局部停車(chē)位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車(chē)位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議格外大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告知你們，全部的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家全部。國(guó)家為了鼓舞大家搞人防工程，就允許你臨時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不行能歸屬于什么全體業(yè)主。知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么7、節(jié)能審查、施工圖審查書(shū)，就可以開(kāi)頭這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查，在我的個(gè)人閱歷里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)進(jìn)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么360無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面確定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都寵愛(ài)這種穎東西。恩，在這里南北差異格外明顯：北方一般在東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有猛烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要6，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90不錯(cuò)的三居室的戶(hù)型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候全都的：空氣枯燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡?！参艺f(shuō)明，我這不是地域卑視啊，我這完全是就事論事?！车谀戏?，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶(hù)，90三居室，就幾乎是不行能完成的任務(wù)。這個(gè)略微在圖上畫(huà)一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)工程，為了在滿(mǎn)足這個(gè)90703過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^(guān)規(guī)律就是如此。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱(chēng)為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。不知道。工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專(zhuān)家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可了對(duì)這兩樣?xùn)|西的治理。運(yùn)輸施工余泥的車(chē)輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不行能這么標(biāo)準(zhǔn)。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)方法，只能打通各路神仙。余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很簡(jiǎn)潔污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車(chē)，從天河一路撒到槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用標(biāo)準(zhǔn)的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門(mén)管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)制止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我*，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，其次天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。固然用錘擊樁，那確定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商確定用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)治理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的治理，就管得格外好，比方廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。假設(shè)竟然膽敢唉，那處于幾乎沒(méi)有治理的地步。噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的贊揚(yáng)過(guò)好幾回。嘎嘎，我相9、質(zhì)量監(jiān)視、安全監(jiān)視我為了把施工許可證這一節(jié)抓緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫(xiě)得不耐煩了。但是沒(méi)法子。程序是這么*，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線(xiàn)、白蟻防治、防雷、推測(cè)繪、預(yù)售、各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收、工程備案驗(yàn)收，始終到交樓。這得寫(xiě)死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫(xiě)