醫(yī)院物業(yè)服務(wù)綜合管理方案技術(shù)投標(biāo)方案

醫(yī)院物業(yè)服務(wù)綜合管理方案

第一節(jié)設(shè)備設(shè)施運(yùn)維與管理方案

一、設(shè)備設(shè)施服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及制度

(一)設(shè)備設(shè)施服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)

1、維修員熟悉工作區(qū)域結(jié)構(gòu)，了解電梯、空調(diào)、制冷、制熱、

電器等設(shè)施設(shè)備的種類、分布和安全要求，掌握各類管線的分布、位

置、走向和使用情況，研究科學(xué)的養(yǎng)護(hù)方法，在“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、

合理”的前提下，使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，保證其正常用行。

2、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的管理

設(shè)施，設(shè)備管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的關(guān)鍵，熟練的掌握設(shè)備管理技

術(shù)保證所有設(shè)備的正常運(yùn)行，保持設(shè)備、設(shè)施的最佳狀態(tài)，延長設(shè)備

的使用年限；加強(qiáng)對機(jī)器的保養(yǎng)，防止故障、事故的發(fā)生，努力節(jié)省

能源，降低運(yùn)行成本。具體檢修保養(yǎng)如下：

(1)自控系統(tǒng)的管理：

消防報(bào)警系統(tǒng)：

①煙感探頭測試每年檢查一次；

②報(bào)警盤每年清潔不少于2次；

③探頭檢查每年一次；

④蓄電池檢查每年不少于一次；

⑤消防門警鎖、電池每年檢查一次。

消防系統(tǒng)：

①每天對大樓、地下室、非樓層CJ控制機(jī)檢查一次；

②每月對消防火閥水源開關(guān)、煙感頭警鈴等檢查一次；

③每半年對加壓風(fēng)機(jī)，火幕控制閥，卷簾門的聯(lián)動檢查一遍。

(2)供水、排水設(shè)施的管理：值班人員要對其進(jìn)行日常保養(yǎng)、

安全操作，檢查其運(yùn)行情況是否正常，自動控制是否良好，每周末檢

查和保養(yǎng)閘閥、逆流網(wǎng)、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油；每季度對泵

體進(jìn)行檢查，更換易損部件，對排水系統(tǒng)每月進(jìn)行一次清理檢查井，

確保排水暢通。地下室的污水池要隨時(shí)排凈。消防水系統(tǒng)閥門管道檢

修每年不少于2次；外網(wǎng)地溝管理閥門每年檢查保養(yǎng)不少于1次；以

上的檢查維修、保養(yǎng)內(nèi)容要做好記錄，并由主管部門檢查驗(yàn)收并簽字

入檔。

(3)供電設(shè)備的管理；值班人員要日常檢查，無缺陷，各連接

處無跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號燈是否齊全，計(jì)量表是否

準(zhǔn)確，配電室溫度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，確保其正常運(yùn)行，對突然停電原因

應(yīng)盡快查找，及時(shí)報(bào)告主管部門領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)檢查各線路的開關(guān)安全情

況，并記錄好配電盤運(yùn)行情況和停電原因。對各類電機(jī)每半年保養(yǎng)檢

修一次，各樓層的配電室及電閘設(shè)備每月檢查保養(yǎng)一次，高壓開關(guān)柜

安全工具集避雷器每年一次耐壓測試，低壓開關(guān)柜每年清潔除塵一次。

(二)設(shè)備綜合管理規(guī)程

1、機(jī)電設(shè)備的編號按公司統(tǒng)一編號進(jìn)行；

(1)以設(shè)備的機(jī)組整體為編號對象，不含機(jī)電設(shè)備的主要部件和

配套部件。

(2)對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行I、n、m分類編號方式：

□nx-(X)…?x?-x?/x??x?x”

‘.……LJ……1.11……總編號，

............................卜I:同類設(shè)備由編號關(guān)系"

.............................1—備分類(口、1口，

,.........................設(shè)魯安案稗層「

..............1------------------設(shè)備安裝樓層號.

....--------------------------設(shè)備安裝樓號，

..............................設(shè)備名稱,??

注：口代表名稱拼音字母簡寫

X：代表數(shù)字

Y：代表數(shù)字

(3)機(jī)電設(shè)備一經(jīng)編號，須掛牌標(biāo)示，并應(yīng)保持相對穩(wěn)定.

(4)所有機(jī)電設(shè)備的值班、檢查、維修保養(yǎng)在填寫相關(guān)記錄時(shí)，

必須統(tǒng)一使用機(jī)電設(shè)備的確定編號。

2、設(shè)備卡

(1)設(shè)備卡具體要求：

a、字體的大小由設(shè)備名稱字?jǐn)?shù)多少而確定；

b、設(shè)備名稱，編號應(yīng)與設(shè)備臺帳一致；

c、設(shè)備卡用白紙黑字外套塑封；

d、公司司標(biāo)一般用原色，也可用黑色；

f、設(shè)備卡可由公司企發(fā)部統(tǒng)一制作。

(2)設(shè)備卡圖樣(略)

設(shè)備名稱

設(shè)備編號

(3)設(shè)備卡應(yīng)張貼與設(shè)備上便于識別的固定部位，卡片如有污損

則應(yīng)更換。

3、設(shè)備臺帳

(1)物業(yè)服務(wù)中心工程部對轄區(qū)的設(shè)備設(shè)施按系統(tǒng)登記填寫《設(shè)

備清單》

(2)依據(jù)《設(shè)備清單》逐臺建立《設(shè)備臺帳》。

(3)每份《設(shè)備臺帳》背面的空格表應(yīng)記錄該設(shè)備的重大事故，

重要部位的維保中大修及零配件更換等相關(guān)內(nèi)容，并寫明日期，維修

單位或維修人。

(4)每臺(套)設(shè)備的帳、卡、物應(yīng)保持一致。

4、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識

(1)工程部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識，以防止因設(shè)備誤操作造成人

員傷害和設(shè)備損壞。

(2)設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及不同

情況的警示牌等(如嚴(yán)禁合閘)。

(3)正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識。

(4)設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)將設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識置于

設(shè)備明顯處。

(5)設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識應(yīng)隨之改變。

(6)采用的標(biāo)識牌由公司統(tǒng)一購置。

5、設(shè)備保養(yǎng)制度。

(1)日常維修保養(yǎng)。

指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，包括日常巡視檢查、清潔、防腐、緊固和

潤滑，對不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車。(如正壓風(fēng)機(jī)、消防泵、

排水泵等)發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，做好日常巡視檢查記錄。

(2)一級保養(yǎng)

對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查，檢測、根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗，

調(diào)整，維修更換：對電科函方酶搖測：對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、

電器開關(guān)接線端；對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換、功能檢查；對

管道、風(fēng)道局部除銹、防腐、刷漆：對各種主要閥門滲漏，故障進(jìn)行

處理。

(3)二級保養(yǎng)

對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整、部分解體檢查和局部修理更換

易損件等；對電機(jī)進(jìn)行絕緣檢測，抽芯檢查、清理、軸承上油；對電

氣設(shè)備全面清掃；母線、導(dǎo)線，電器端子除氧化、緊固、校驗(yàn)儀表；

搖測絕緣電阻

對電子設(shè)備除塵，插接件接口清洗，系統(tǒng)功能參數(shù)測試；各管道、

風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門滲漏，故障處理或更換。

6、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作程序

(1)工程部根據(jù)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施的使用年限、使用頻度、年故障

率、隱患、腐蝕、噪音等綜合運(yùn)行情況，每年12月20日前制定下年

度《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》。

(2)由物業(yè)服務(wù)中心報(bào)請公司領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主單位審批。

(3)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)由公司出資的計(jì)劃項(xiàng)目。

(4)業(yè)主單位批準(zhǔn)由業(yè)主出資的計(jì)劃項(xiàng)目。

(5)對于需要外委測試/維修保養(yǎng)項(xiàng)目要填寫外委申請。

(6)項(xiàng)目審批后，工程部負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)目的備品、備件，填寫

《物品采購計(jì)劃表》并按計(jì)劃項(xiàng)目組織實(shí)施。

(7)工程部主管和有關(guān)技術(shù)人員共同監(jiān)督驗(yàn)收將維保實(shí)施情況

填入《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄》。

7、設(shè)備故障、事故處理程序

(1)設(shè)備故障：指設(shè)備設(shè)施因部件損壞、失效、超載、超電壓

電流、短路、潤滑不良、違章操作等因素不能正常工作，或造成停機(jī)

停電，經(jīng)事后維修而可恢復(fù)正常工作。

(2)設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障，工程維修人員及時(shí)排除或通知有關(guān)單

位維修，盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。

(3)工程維修人員必須將故障處理情況認(rèn)真填入《設(shè)備維修記

錄》，不得疏漏隱瞞。

(4)設(shè)備事故：凡是發(fā)轄區(qū)較大范圍、較長時(shí)間有關(guān)系統(tǒng)不能

正常工作，造成的停電、停水、停梯嚴(yán)重影響辦公活動，或設(shè)備損壞

嚴(yán)重修復(fù)費(fèi)用在2000元以上者。

(5)發(fā)生設(shè)備事故物業(yè)服務(wù)中心必須及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)

組織人員或有關(guān)單位按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。

（6）設(shè)備事故處理后，由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人召集工程部有關(guān)

人員和單位參加事故分析會，工程部主管寫出分析意見、防范措施由

物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人簽閱上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

8、設(shè)備技術(shù)資料管理

（1）物業(yè)接管機(jī)電設(shè)備的資料應(yīng)包括：

a、機(jī)電設(shè)備出廠合格證；

b、機(jī)電設(shè)備使用說明書；

c、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；

d、設(shè)備保修卡，維保協(xié)議。

（2）設(shè)備資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由物業(yè)接管驗(yàn)收小組向發(fā)展

商收取并辦理接收手續(xù)，填寫《物業(yè)接管資料移交清單》。

（3）對于發(fā)展商尚未移交的資料或資料不全、不真實(shí)等問題，

物業(yè)接管驗(yàn)收小組應(yīng)該將問題逐項(xiàng)記入《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記

表》。

（4）機(jī)電設(shè)備的臺帳、運(yùn)行、維修保養(yǎng)記錄，與隨機(jī)資料圖冊

構(gòu)成設(shè)備的全部檔案內(nèi)容。

（5）設(shè)備的檔案資料應(yīng)整理裝訂，物業(yè)服務(wù)中心專人專柜保存。

9、設(shè)備管理值班制度

（1）工程部維修值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因

工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人員替崗，并交代離崗的時(shí)間

和去向。

(2)根據(jù)操作規(guī)程和崗位職責(zé)的要求，密切注視所管設(shè)備的運(yùn)

行情況，按規(guī)定巡視檢查，及時(shí)排除設(shè)備故障，按計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備設(shè)施

的維修保養(yǎng)并做好相關(guān)記錄。

(3)維修值班人員必須隨身攜帶對講機(jī)，調(diào)到規(guī)定頻道，隨時(shí)

接收客服部報(bào)修指令。

(4)維修值班人員接到報(bào)修后，應(yīng)攜帶有關(guān)工具迅速前往維修，

按業(yè)主報(bào)修流程序進(jìn)行、認(rèn)真填寫《業(yè)主報(bào)修單》和《業(yè)主報(bào)修回執(zhí)

單》，等工作內(nèi)容詳細(xì)記入《工作記錄本》。

(5)維修值班人員，交接班人員應(yīng)提前做好交接班準(zhǔn)備工作。

(6)交班人員應(yīng)主動、簡要的向接班人員介紹值班和設(shè)備運(yùn)行

情況，重點(diǎn)講明接班后有連續(xù)性的工作內(nèi)容。

(7)接班人員應(yīng)查看記錄，檢查儀器、工具、對講機(jī)等是否齊

全。無誤后共同在《工作記錄本》上簽字。

(8)有下列情況之一不能交接班：

a、接班人員未到崗，交班人員不準(zhǔn)下班；

b、交接班準(zhǔn)備工作未完成；

c、在設(shè)備故障、事故處理未完成時(shí)，由交班人員負(fù)責(zé)處理接班

人員協(xié)助；

d、接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人

10、各類記錄

(1)《設(shè)備清單》。

(2)《設(shè)備臺帳》。

(3)《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》。

(4)《設(shè)備外委維修保養(yǎng)申請表》。

(5)《物品采購計(jì)劃表》。

(6)《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。

(7)《設(shè)備維修記錄》。

(8)《設(shè)備事故報(bào)告單》。

(10)《物業(yè)接管資料移交清單》。

(11)《接管驗(yàn)收遺留問題登記表》。

(12)《工作記錄本》。

(13)《業(yè)主報(bào)修單》。

(14)《業(yè)主報(bào)修回執(zhí)單》。

二、工程維護(hù)人員內(nèi)部考核內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及方法

類別檢查考核項(xiàng)目分值

一、自律情況：

嚴(yán)禁在工作期間飲酒（含午休期間）2

嚴(yán)禁在工作期間打游戲1

利用職權(quán)挪用、侵占、私吞公司、員工及工作有關(guān)方的財(cái)物5

違反公司有關(guān)規(guī)定，私自收受、支配業(yè)主（甲方）及有關(guān)方饋贈的財(cái)物5

二、執(zhí)行力情況：

不服從正常工作安排2

不按時(shí)完成交辦的工作任務(wù)1

綜合三、晨會執(zhí)行情況：

不按規(guī)定每天組織召開晨會2

單位負(fù)責(zé)人不主持召開晨會1

晨會記錄不全（含事后補(bǔ)記）1

四、突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案建立、管理情況：

未建立應(yīng)急處置預(yù)案3

發(fā)生突發(fā)事件（含演練），負(fù)責(zé)人、相關(guān)人員不及時(shí)到場處理4

五、考勤和勞動紀(jì)律情況：

單位不按規(guī)定實(shí)行考勤制度2

遲到、早退1

考勤、請（休）假無人監(jiān)管，或監(jiān)管不力1

綜合

超權(quán)限范圍批準(zhǔn)請（休）假，或請（休）假手續(xù)不全1

曠工（指未請假，并未經(jīng)批準(zhǔn)，按規(guī)定的工作時(shí)間不到崗）一天2分，連

續(xù)三天（含）除扣分外，另按公司規(guī)定做辭退處理

類別檢查考核項(xiàng)目分值

六、員工著裝（工作標(biāo)牌、標(biāo)識、帽、鞋、襪）情況：

工作期間不按規(guī)定著司服，或各單位人員來司辦事未按規(guī)定著司服1

未佩戴工作標(biāo)牌、標(biāo)識，或佩戴其他非工作標(biāo)牌、標(biāo)識1

七、工作（值班）臺帳、表單記錄情況：

未按規(guī)定健全工作（值班）臺帳、表單2

工作（值班）臺帳不能全面、清楚、完整反映工作（值班）及交接班情況1

直接負(fù)責(zé)人未對工作（值班））臺帳、表單記錄情況進(jìn)行監(jiān)督檢查1

管理人員未按要求每天做好工作筆記1

八、單位總值班落實(shí)情況：

未按規(guī)定要求安排人員總值班，或未建立值班記錄臺帳2

值班期間脫崗，或總值班電話無人接聽1

節(jié)假日、雙休日值班期間發(fā)生較大的事件及事故，單位總值班人未向公司

3

和甲方總值班人報(bào)告

九、交接班、換崗管理情況：

對遺留工作未交接清楚1

上級領(lǐng)導(dǎo)交代的事項(xiàng)未交接清楚1

委托保管、代收的業(yè)主財(cái)產(chǎn)未交接清楚1

交接班人不簽字1

一、維修管理情況：

未建立業(yè)主報(bào)修、維修、特約服務(wù)、回訪等管理制度2

工程未按規(guī)定（約定）時(shí)間及時(shí)處理并完成業(yè)主報(bào)修、維修、特約服務(wù)和回訪3

未建立業(yè)主報(bào)修、維修、特約服務(wù)、回訪等臺帳記錄1

二、設(shè)備運(yùn)行管理情況：

類別檢查考核項(xiàng)目分值

未按要求對設(shè)備進(jìn)行日常檢查和維護(hù)2

檢查維護(hù)記錄不全1

無設(shè)備標(biāo)識、標(biāo)牌懸掛或懸掛不全，或標(biāo)牌標(biāo)識陳舊破損，模糊不清1

三、對重要設(shè)備場所管理情況：（配電房、電梯機(jī)房、水泵房、雌室等）

設(shè)備房無人情況下，未進(jìn)行上鎖管理5

無關(guān)人員進(jìn)入重要設(shè)備場所聚集、活動、吸煙、喝酒、娛樂、吃飯、乘涼、休息5

在設(shè)備房里燒食物或未經(jīng)批準(zhǔn)使用大功率電器10

允許進(jìn)入重要設(shè)備場所人員未進(jìn)行登記5

設(shè)備房內(nèi)無消防設(shè)備器材配備或失效10

值班人員不會使用消防設(shè)備設(shè)施5

值班電工夜間不得私藏休息，檢查時(shí)開門超過5分鐘3

值班人員被褥未疊放整齊1

工具未擺放整齊1

三、設(shè)備服務(wù)作業(yè)規(guī)程及服務(wù)方案

（一）設(shè)備設(shè)施運(yùn)營維護(hù)

XX物業(yè)在多年服務(wù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的服務(wù)要求，主要專

用設(shè)備分包管理等特點(diǎn)，進(jìn)行綜合技術(shù)分析，制定嚴(yán)格的管理制度、

嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ饕?guī)范、周密的維保計(jì)劃，為設(shè)備系統(tǒng)提供安全、可靠、優(yōu)

質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)保障。

1、供水系統(tǒng)

（1）總體供水設(shè)施每月檢查一次。

（2）泵、管道每兩年進(jìn)行除銹、油漆一次。

（3）水泵和飲用水水池（箱）每季度保養(yǎng)一次，。

（4）水箱蓄水池應(yīng)蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng)，每年

冬季對外露水管包扎、防凍。水泵房實(shí)施封閉管理。

（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次測壓并做好記錄。

2、供配電系統(tǒng)

（1）建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、

安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交

接班制度；值班人員具備變配電運(yùn)行知識和技能，具備上崗資格，持

有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，

要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；

（2）每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、

高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定

時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理；

(3)定期委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測試、

試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清

潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主(使

用人)；每年檢測1次保安接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器

設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完

好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次；

(4)潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器

設(shè)備干燥。

(5)每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬

上采取措施杜絕；每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。

3、公共照明系統(tǒng)

公共照明系統(tǒng)覆蓋廣，主要分布于外立面、大廳、走廊、通道、

機(jī)房、消防樓梯、電梯過道以及室外的廣場、車道等處。公共照明系

統(tǒng)的使用率高、故障頻繁，因此，管理的重點(diǎn)在于平時(shí)做好各照明系

統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)工作，加強(qiáng)日常巡視，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損，

無松落，光源完好，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。此外，公共照明系統(tǒng)的節(jié)能

問題也是物業(yè)服務(wù)中關(guān)注業(yè)主滿意的重點(diǎn)。

(1)樓道燈、道路燈、亮化燈完好率為100%左右。

(2)室內(nèi)、室外公共電氣柜每日巡查一次。

(3)限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主或使用人。

4、暖通系統(tǒng)

空調(diào)系統(tǒng)是中央空調(diào)機(jī)組、變風(fēng)量風(fēng)機(jī)、盤管風(fēng)機(jī)未端組成，日

常的管理過程中，保持空氣的清新和良好的暖熱效果成為管理的重點(diǎn)。

每日巡檢管路，截門有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；保證空調(diào)設(shè)備運(yùn)

行正常，中、小修無特殊情況當(dāng)天完成。

定期清洗空調(diào)過濾網(wǎng)，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)及空氣潔凈度。

發(fā)生空調(diào)系統(tǒng)跑、漏水時(shí)，應(yīng)確定其位置，然后迅速關(guān)閉相應(yīng)的

控制截門，做到不慌不亂，注意人身安全。

每月清洗一次新風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)；空調(diào)機(jī)過濾網(wǎng)，每季度清洗一次。

每年9月份對新風(fēng)機(jī)組進(jìn)行一次徹底保養(yǎng)，包括電機(jī)，皮帶，軸

承，翅片，過濾器。

協(xié)助業(yè)主做好空調(diào)設(shè)備的日常計(jì)劃維護(hù)保養(yǎng)。

5、音像及其配套設(shè)備設(shè)施等

工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對異常情況能及時(shí)識別；發(fā)現(xiàn)異常，

及時(shí)處理；

有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；

對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工

作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有

效保護(hù)；

分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定

期對各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。

6、電梯系統(tǒng)

電梯使用頻率高，故障率也相對較高；出故障后影響面較大，將

直接影響樓內(nèi)業(yè)主的使用；維護(hù)管理的要求較高，處理故障的難度較

大，安全性要求極高的設(shè)備，是今后辦公樓設(shè)備管理的一個(gè)重點(diǎn)和難

點(diǎn)。我們在做好日常運(yùn)行保養(yǎng)和安全的前提下，積極配合監(jiān)督專業(yè)外

包單位提供專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作，以滿足設(shè)備的運(yùn)行需要。

7、乘客電梯維修保養(yǎng)規(guī)程

常規(guī)保養(yǎng)：分為月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)，一年保養(yǎng)。三個(gè)等級：月保

養(yǎng)，每部電梯每月二次，每次不少于4小時(shí)；半年保養(yǎng)，每部電梯每

次不少于8小時(shí)，側(cè)重于重點(diǎn)部位的保養(yǎng)。一年保養(yǎng)，每部電梯每年

不少于每次不少于16小時(shí)，做全面的檢查保養(yǎng)。

零維修：小修，故障停梯接到報(bào)修后應(yīng)在10分鐘內(nèi)迅速到達(dá)現(xiàn)

場立即搶修。

中修：周期定為3年，做全面檢修保養(yǎng)。

大修：電梯中修后繼續(xù)運(yùn)行3年時(shí)間，因設(shè)備部件磨損嚴(yán)重，需

更換主機(jī)或更換較多的機(jī)電配套件，以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進(jìn)行的全

面徹底的維修。

8、消防系統(tǒng)

消防系統(tǒng)主要包括如下設(shè)備:

消防報(bào)警系統(tǒng)組成

消防系統(tǒng)是辦公樓一個(gè)不可或缺的系統(tǒng)，是防范和處理消防事故

的安全保障，是設(shè)備管理當(dāng)中一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)，因此必須確保其

設(shè)備的正常運(yùn)行。消防系統(tǒng)的管理重點(diǎn)在于做好日常運(yùn)行、維護(hù)、保

養(yǎng)和定期的試驗(yàn)工作，氣體滅火裝置壓力巡查、檢測，保證消防控制

主機(jī)系統(tǒng)和各消防系統(tǒng)設(shè)備隨時(shí)可以啟用，同時(shí)，按規(guī)定每年對消防

系統(tǒng)聯(lián)動試驗(yàn)、檢測。

9、弱電系統(tǒng)

弱電系統(tǒng)由安全防范系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)兩部分組成。

安全防范系統(tǒng)的作用是車輛進(jìn)行監(jiān)控，保障辦公樓的安全，保證

的正常運(yùn)行。它包括門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、

電子巡更系統(tǒng)和停車場管理系統(tǒng)。門禁系統(tǒng)主要用于人員進(jìn)出的授權(quán)

控制；電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用的圖像的實(shí)施監(jiān)控和事后檢查；紅外報(bào)警

系統(tǒng)則主要用于重點(diǎn)部位無人情況下的防范。

信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的作用是內(nèi)外的信息交流，樓宇智能化控制包括綜

合布線系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和會議音像系統(tǒng)。其

特點(diǎn)是安全性、保密性、可靠性要求較高。

（二）維護(hù)維修服務(wù)注意事項(xiàng)

1、維護(hù)保養(yǎng)對妨礙工作的，一律安排在上班時(shí)間以外。

2、在維護(hù)保養(yǎng)工作中，維護(hù)人員必須事先做好維修區(qū)域防護(hù)及

警示措施后，方可進(jìn)行工作。

3、維修完畢，立即清理現(xiàn)場。

（三）設(shè)備設(shè)施管理運(yùn)作模式

1、設(shè)備管理模式

由于設(shè)備設(shè)施齊全、數(shù)量繁多、分布廣的特點(diǎn)，結(jié)合設(shè)備管理實(shí)

施“點(diǎn)陣統(tǒng)一，重點(diǎn)控制”的設(shè)備管理模式。

設(shè)備管理控制點(diǎn)，如：電力供應(yīng)系統(tǒng)的高壓柜、變壓器、低壓柜

等各個(gè)設(shè)備點(diǎn)；弱電系統(tǒng)的秩序維護(hù)監(jiān)控的監(jiān)控中心主機(jī)和各個(gè)末端

設(shè)備；消防系統(tǒng)的報(bào)警主機(jī)、火災(zāi)探測器、消火栓泵、噴淋泵、濕式

報(bào)警閥等；電梯的門、轎廂、安全裝置、機(jī)房控制柜等；建筑、道路

等設(shè)施；照明系統(tǒng)的燈具、燈泡、燈管、鎮(zhèn)流器等；給排水的閥、水

龍頭、排水口等都是單獨(dú)的每一個(gè)“點(diǎn)”，所有這些點(diǎn)綜合在一起，

就形成設(shè)備控制的“陣”。

以工程部為管理樞紐，統(tǒng)一制定設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和日常

巡視檢查方案，提供統(tǒng)一的維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，操作規(guī)程，對機(jī)電設(shè)備進(jìn)

行精心地運(yùn)行管理和科學(xué)細(xì)致地維修保養(yǎng)，達(dá)到設(shè)備管理的統(tǒng)一完美。

重點(diǎn)控制：對重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)部位，制定專門的措施，重點(diǎn)控制,

從而保證設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

項(xiàng)目管理重點(diǎn)管理措施要點(diǎn)

電梯系統(tǒng)安全運(yùn)行日常巡檢記錄、委外維保、按時(shí)年檢

消防系統(tǒng)可靠運(yùn)行、隨時(shí)可啟動定期試驗(yàn)、巡查

加強(qiáng)日常的維護(hù)檢查，定期試驗(yàn)、檢

供配電系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行

修

水箱定期消毒、水質(zhì)定期檢驗(yàn)，排水

給排水系統(tǒng)水質(zhì)良好，排水正常

系統(tǒng)定期清理、疏通

空調(diào)系統(tǒng)空氣清新、制冷、暖效果好設(shè)備定期維護(hù)、檢修、清洗

對分布各區(qū)域的電梯、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)實(shí)行

24小時(shí)運(yùn)行值班的管理辦法，對集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、

消防系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)集中值班運(yùn)行，通過嚴(yán)密的工作計(jì)劃，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?/p>

工作流程，嚴(yán)格的質(zhì)量管理和完善的應(yīng)急處理預(yù)案，達(dá)到統(tǒng)一監(jiān)管，

提高服務(wù)質(zhì)量的效果；對日常維保、業(yè)主報(bào)修、緊急情況處理等實(shí)行

統(tǒng)一控制。

2、管理措施

針對設(shè)備管理的關(guān)鍵點(diǎn)，我們提出與之配套的管理措施，對重要

設(shè)施設(shè)備實(shí)行專項(xiàng)管理。

（1）設(shè)備檔案資料管理:

①設(shè)備原始資料檔案管理

將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括：驗(yàn)收記錄、測試記

錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建

筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明，遺留問題處理協(xié)議和會議記要等。制作設(shè)

施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。

②重要設(shè)備維修資料檔案管理

a、維修單管理：每一次維修都要填寫維修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，

每季度裝訂一次，由工程部負(fù)責(zé)保管以備查驗(yàn)。

b、設(shè)備巡查記錄表：值班人員填寫的設(shè)備巡查記錄表每月一冊，

每月統(tǒng)計(jì)一次，每年裝訂一次，由物業(yè)服務(wù)中心保管以備存查。

c、是技術(shù)革新資料：設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措

施等資料，由工程部匯總存查。

(2)人員管理

人員管理有兩層含義：

①人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、技能

證書的管理；人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。

②設(shè)備責(zé)任人管理：實(shí)行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任

到人，建立設(shè)備臺賬制度記錄設(shè)備運(yùn)行情況。

(3)制度管理

建立交接班制度、日常巡視檢查制度、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)制度、

日常保養(yǎng)制度、設(shè)備運(yùn)行手冊、設(shè)備檔案管理制度、設(shè)備管理臺賬、

安全運(yùn)行操作規(guī)范、值班管理制度等一系列管理制度，對人員和設(shè)備

進(jìn)行統(tǒng)一的監(jiān)管并規(guī)范化管理。

(4)計(jì)劃管理

計(jì)劃管理就是根據(jù)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況和相關(guān)的規(guī)程，制訂行之

有效的設(shè)施設(shè)備日常和年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)戈J,保證設(shè)施設(shè)備處于良好的

運(yùn)行狀態(tài)

(5)檢查考核管理

檢查就是制定一系列的管理考核制度，通過檢查和考核，去發(fā)現(xiàn)

問題，并針對問題去解決，從而使設(shè)備設(shè)施管理達(dá)到更高的一個(gè)層次。

四、設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案

(一)突發(fā)事件處理原則

處理問題應(yīng)遵循依法辦事的原則.執(zhí)行物業(yè)公司各項(xiàng)規(guī)章，不徇

私，以理服人。

1、各應(yīng)急預(yù)案張貼上墻，每年至少一次應(yīng)急演習(xí)。

2、遇特殊情況和重大問題時(shí)，要沉著冷靜，膽大心細(xì)，機(jī)智靈

活，高度警惕，正確分析和判斷情況，根據(jù)問題性質(zhì)按應(yīng)急方案處置。

3、堅(jiān)持以人為本，最大限度地保護(hù)人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

4、應(yīng)急工作堅(jiān)持預(yù)防為主、快速反應(yīng)的原則。

5、應(yīng)急工作實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一指揮，各有關(guān)崗位密切

配合、分工協(xié)作，形成應(yīng)急合力。

6、遇特殊情況和重大問題時(shí)，要沉著冷靜，膽大心細(xì)，機(jī)智靈

活，高度警惕，正確分析和判斷情況，根據(jù)問題性質(zhì)按應(yīng)急方案處置。

(二)設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案

1、電梯困人情況處置預(yù)案

(1)目的：及時(shí)解困乘客、保證乘客的安全。

(2)適用范圍：適用于電梯的解困工作。

(3)組織結(jié)構(gòu)：

成立電梯困人處置小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長，小組成員由水電工、

保安和保潔等所有物業(yè)人員組成。電梯困人處置辦公室設(shè)在項(xiàng)目經(jīng)理

辦公室，日常工作由項(xiàng)目經(jīng)理兼管。

(4)職責(zé)

①電梯維修工負(fù)責(zé)電梯困人解救和故障報(bào)告。

②監(jiān)控室值班員負(fù)責(zé)監(jiān)控電梯的運(yùn)行狀況。

（5）工作程序

電梯困人應(yīng)急處理規(guī)程

①監(jiān)控室值班員發(fā)現(xiàn)或接到困人信號后，在接報(bào)后1分鐘內(nèi)通知

電梯維修工，電梯工接報(bào)后必須立即趕赴現(xiàn)場。

②轎廂停于接近電梯口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米

時(shí)：

確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看；）

關(guān)閉電源點(diǎn)掣；

用專用外門鑰匙開啟外門，用人力開啟轎廂門，協(xié)助乘客離開轎廂。

③轎廂停于遠(yuǎn)離電梯口的位置時(shí)，應(yīng)首先將電梯轎廂移動至就近

的電梯外門口（以高于或低于樓面不超過0.5米為適合）；然后救出

乘客，移動轎廂的方法如下：

利用電話或其他方式通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可

能移動，不可將身體任何部分伸出轎廂外，以免發(fā)生危險(xiǎn)；同時(shí)如轎

廂門處于半關(guān)閉或開啟狀態(tài)，則應(yīng)先將其安全關(guān)閉或開啟。

進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉故障電梯的電源，打開引機(jī)軸的后盤安上盤車搖柄,

一人持住搖柄，一人手持掣動釋桿輕輕松開制動，轎廂將會由于自重

而移動，為避免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險(xiǎn)，操作時(shí)，將繼續(xù)動作，

使轎廂慢慢移動，直到最接近電梯廳門口為止，操作時(shí)，應(yīng)注意，如

果轎廂停于最高層電梯門口以上位置或最底層電梯門口以下位置時(shí)，

可只撬開掣動，使轎廂自動移動，而應(yīng)在松開掣動的同時(shí)，所至緊搖

柄并用力盤絞，使轎廂向正確的方向移動。

④遇到其他復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯公司及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，填寫《電

梯困人處理情況登記表》。

⑤工程部對困人的原因需電梯公司提交電梯故障分析報(bào)告，并將

故障原因登記在《電梯困人處理情況登記表》(附后)上。

(6)維修工作完畢后認(rèn)真填寫維修質(zhì)量記錄。

電梯困人處理情況登記表

日期事故原因及情況發(fā)生地點(diǎn)處理結(jié)果處理人備注

2、動力設(shè)備應(yīng)急處理預(yù)案

(1)組織結(jié)構(gòu)

成立動力設(shè)備應(yīng)急處理小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長，小組成員由所

有物業(yè)人員組成。動力設(shè)備應(yīng)急處理辦公室設(shè)在項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，日

常工作由項(xiàng)目經(jīng)理兼管。

(2)處理流程

本著為業(yè)主利益著想，發(fā)揮自身的維修技術(shù)優(yōu)勢采取靈活有效的措

施，密切和專業(yè)公司配合，作好動力設(shè)備的應(yīng)急處理。

3、大面積浸水處理預(yù)案

(1)組織結(jié)構(gòu)

成立大面積浸水處理小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長，成員由水電工、保

安和保潔等所有物業(yè)人員組成。大面積浸水處理辦公室設(shè)在項(xiàng)目經(jīng)理辦

公室，日常工作由項(xiàng)目經(jīng)理兼管。

(2)工作細(xì)則

①當(dāng)接到業(yè)主投訴或監(jiān)控中心報(bào)告后，工程人員必須迅速趕赴現(xiàn)

場，確定漏水點(diǎn)位置。

②抵達(dá)現(xiàn)場后，立刻查找出水的來源，檢查出水閥位，并立即關(guān)閉

有關(guān)的水閥,下水道堵塞，應(yīng)立即疏通。

③觀察現(xiàn)場附近的電器開關(guān)。如有浸水或危險(xiǎn)應(yīng)立刻切斷電源，以

防水浸漏電傷人。

④向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，清理現(xiàn)場、協(xié)調(diào)各部門工作，在漏水點(diǎn)停止漏水

后，向上級領(lǐng)導(dǎo)做進(jìn)一步匯報(bào)并請示搶修方案。

4、消防水管爆裂處置預(yù)案

(1)組織結(jié)構(gòu)

成立消防水管爆裂處置小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長，成員由消防監(jiān)

控、水電工、保安和保潔等所有物業(yè)人員組成。消防水管爆裂處置辦

公室設(shè)在項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，日常工作由項(xiàng)目經(jīng)理兼管。

(2)工作細(xì)則

①工程人員必須迅速趕赴現(xiàn)場，確定漏水點(diǎn)位置。

②迅速關(guān)閉消防總閥、水管總閥以及備用消防水箱總出水閥。

③向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，清理現(xiàn)場、協(xié)調(diào)各部門工作，在漏水點(diǎn)停止漏水

后，向上級領(lǐng)導(dǎo)做進(jìn)一步匯報(bào)并請示搶修方案。

5、智能安防系統(tǒng)癱瘓(故障)處置預(yù)案

(1)組織結(jié)構(gòu)

成立智能安防系統(tǒng)癱瘓(故障)處置小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長，

小組成員由所有物業(yè)人員組成。智能安防系統(tǒng)癱瘓(故障)處置辦公

室設(shè)在項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，日常工作由項(xiàng)目經(jīng)理兼管。

(2)工作細(xì)則

①物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人命令各點(diǎn)當(dāng)值秩序維護(hù)員及其他人員堅(jiān)

守崗位、嚴(yán)加防范，向相關(guān)負(fù)責(zé)人匯報(bào)，組織非當(dāng)值人員組成機(jī)動隊(duì),

加強(qiáng)巡邏；工程部緊急通知工程專業(yè)人員及設(shè)備分包專業(yè)公司人員到

場排除故障，必要時(shí)向供應(yīng)商和公司總部求援。

②事件處理完畢，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人召集工程技術(shù)人員分析事

件發(fā)生的原因、吸取的教訓(xùn)及應(yīng)采取的糾正預(yù)防措施，并向負(fù)責(zé)人和

公司總部匯報(bào)處理情況。

6、停電應(yīng)急預(yù)案

(1)計(jì)劃停電

①物業(yè)服務(wù)中心在接到停電通知后，要立即報(bào)告工作區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)，

并在大樓大廳及樓外醒目位置張貼通知。通知內(nèi)容應(yīng)說明停電時(shí)間、

恢復(fù)供電時(shí)間，并提醒在停電期間關(guān)閉所有開關(guān)及用電設(shè)備；

②安排電工進(jìn)行設(shè)備看護(hù)并準(zhǔn)備排除突發(fā)故障；

③檢查備用電源接入情況；

④電力恢復(fù)時(shí)，檢查有關(guān)用電設(shè)備是否正常運(yùn)行。

(2)突然停電

①如局部停電，應(yīng)分析故障原因，及時(shí)排除；如整個(gè)大樓停電，

物業(yè)服務(wù)中心要立即向供電部門取得聯(lián)系，請求派出技術(shù)人員幫助查

明原因，快速組織搶修，并立即報(bào)告工作區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)；

②當(dāng)發(fā)生低壓瞬時(shí)跳閘時(shí)，要盡快查明故障原因和恢復(fù)供電，并

做好值班記錄；

③查明有關(guān)停電原因，以書面形式記錄停電原因，并將全部經(jīng)過

報(bào)送分管領(lǐng)導(dǎo)，并做好備案。

7、停水應(yīng)急預(yù)案

(1)計(jì)劃停水

①物業(yè)服務(wù)中心在接到供水部門的停水通知后，要立即報(bào)告工作

區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)，并在大樓外樓醒目位置張貼通知。通知內(nèi)容應(yīng)說明停水時(shí)

間、恢復(fù)供水時(shí)間；

②供水恢復(fù)時(shí)，檢查所有供水管道是否有斷水或漏水現(xiàn)象；

(2)突然停水

①局部停水，要立即報(bào)告工作區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)，并分析故障原因，排除

一般問題。如問題不是水工能解決的，應(yīng)及時(shí)與供水部門聯(lián)系處理。

整個(gè)大樓停水，物業(yè)服務(wù)中心要立即請求供水部門派人查巡。如屬大

樓內(nèi)部供水系統(tǒng)出現(xiàn)問題，物業(yè)服務(wù)中心要組織水工進(jìn)行搶修；如無

能力解決的，要及時(shí)與供水部門聯(lián)系處理，并報(bào)告工作區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)；

②停水時(shí)間過長，要采取相應(yīng)措施如外面送水等措施，確保大樓

基本辦公用水；

③供水恢復(fù)后，檢查供水是否正常，同時(shí)派人詳細(xì)巡檢供水設(shè)備

是否恢復(fù)正常；

④查明有關(guān)停水原因，以書面形式記錄停水原因，并將全部經(jīng)過

報(bào)送工作區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)，并做好備案。

8、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案

(1)冷水機(jī)組

①巡查技工發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并開

啟備用機(jī)組。

②發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報(bào)告工程部主管并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維

修。

③設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間4小時(shí)內(nèi)到場維修，非辦公時(shí)

間12小時(shí)內(nèi)到場維修，并在事后作維修報(bào)告。

（2）水泵

①巡查人員發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)馬上停止該泵并開啟備用

水泵。

②發(fā)現(xiàn)故障的技工馬上進(jìn)行檢查維修，可當(dāng)場解決的問題馬上修

復(fù)并記錄在當(dāng)值日記上。

③水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)馬上報(bào)告工程部主管，由其安排組織人員

維修，并在事后作維修報(bào)告。

（3）冷卻水塔

①水塔電機(jī)故障

1）巡查人員發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，轉(zhuǎn)

開備用電機(jī)。

2）發(fā)現(xiàn)故障的技工馬上進(jìn)行檢修，可當(dāng)場解決的問題馬上修復(fù)，

并記錄在當(dāng)值日記上。

3）屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)馬上報(bào)告工程部主管，由其組織人員維修。

并在事后作維修報(bào)告。

②水塔穿底漏水

1）巡查技工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)馬上開啟備用水塔，并將漏

水水塔平衡管閥關(guān)閉。

2）發(fā)現(xiàn)故障人員馬上將情況報(bào)告工程部主管，由其組織人員修

補(bǔ)水塔，并在事后作維修報(bào)告。

③水塔溢漏

1）巡查人員發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場

解決的馬上修復(fù)。

2）浮球開關(guān)損壞則馬上停止該塔，關(guān)閉對應(yīng)的進(jìn)水閥，并開啟

備用水塔。

3）發(fā)現(xiàn)故障的人員將情況報(bào)告工程部主管，由其組織人員維修

并在事后作維修報(bào)告。

（4）管網(wǎng)系統(tǒng)

①主豎管道

1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)馬上關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。

2）現(xiàn)場用沙包攔住電纜引穿口、走廊口，以防水浸入二樓電房、

用戶單元，并將水引入地漏，如地漏排水量不夠則將漫出的水導(dǎo)入走

火梯。

3）用薄鐵皮將裂口圍住并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。

4）將空調(diào)機(jī)房內(nèi)管道底部排水口打開排水，但要留意水泵房污

水泵抽水情況，一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。

5）馬上報(bào)告工程部主管，由其安排人員搶修并在事后作維修報(bào)

告。

②水平管網(wǎng)

1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)馬上將事故樓層

風(fēng)機(jī)房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。

2）現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和走廊口以防水漫入用戶單元，

將水導(dǎo)入地漏。

3）用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。

4）馬上報(bào)工程部主管，由其安排人員搶修并在事后作維修報(bào)告。

③空調(diào)機(jī)房內(nèi)的伸縮節(jié)

1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)機(jī)房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷

水機(jī)組，并按急停掣停止水泵。

2）將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水

機(jī)組。

3）報(bào)告工程部主管，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。

注：如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則馬上將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板

用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機(jī)組和備用泵。

④空調(diào)機(jī)房內(nèi)的管道

1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房內(nèi)管道漏水，應(yīng)馬上停止機(jī)組

水泵并將電房內(nèi)的機(jī)組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。

2）用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。

3）用沙包攔住機(jī)房門口以防水浸入內(nèi)。

4）開啟機(jī)房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水。

5）報(bào)告工程部主管，由其組織人員搶修。

（5）知會受影響用戶

事件發(fā)生后，工程部主管認(rèn)為4小時(shí)內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)馬上通過緊急

知會受影響用戶，超過4小時(shí)才能修復(fù)的應(yīng)由管理處書面通知客戶單

位辦事處，辦事處轉(zhuǎn)給受影響用戶。

9、環(huán)保事故應(yīng)急預(yù)案

(1)目的

為了加強(qiáng)對涉突發(fā)環(huán)境事件的能力，建立健全突發(fā)環(huán)境事件應(yīng)

急機(jī)制，提高應(yīng)對突發(fā)環(huán)境事件的能力，保障人員和財(cái)產(chǎn)安全。

(2)應(yīng)急組織及職責(zé)

①組織結(jié)構(gòu)：

成立環(huán)境污染事故應(yīng)急處理小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長，成員由保

安、保潔等所有物業(yè)人員組成。應(yīng)急救援辦公室設(shè)在項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，

日常工作由項(xiàng)目經(jīng)理兼管。

②主要職責(zé)：

a、組織制訂環(huán)保事故應(yīng)急預(yù)案應(yīng)急救援預(yù)案；

b、負(fù)責(zé)人員、資源配置、應(yīng)急隊(duì)伍的調(diào)動；

c、確定現(xiàn)場指揮人員；

d、協(xié)調(diào)事故現(xiàn)場有關(guān)工作；

e、批準(zhǔn)本預(yù)案的啟動與終止；

f、明確事故狀態(tài)下各級人員的職責(zé)；

g、事故信息的上報(bào)工作；

h、接受甲方領(lǐng)導(dǎo)指令和調(diào)動，接受安全部門的監(jiān)督和指導(dǎo)；

i、組織應(yīng)急預(yù)案的演練；

j、負(fù)責(zé)保護(hù)事故現(xiàn)場及相關(guān)數(shù)據(jù)。

(3)、工作程序

環(huán)境污染事故應(yīng)急處理小組在接到污染事故發(fā)生的警報(bào)后，應(yīng)立

即通知工作區(qū)域內(nèi)外所有人員，應(yīng)急處理小組應(yīng)有一名以上成員到現(xiàn)

場指揮應(yīng)急救援工作。

立即采取有效措施，與相關(guān)部門配合，切斷污染源，隔離污染區(qū)，

防止污染擴(kuò)散；及時(shí)通報(bào)或疏散可能受到污染危害的單位和居民；

參與對受危害人員的救治。

(4)應(yīng)急培訓(xùn)計(jì)劃

①應(yīng)急救援人員的培訓(xùn)：

本預(yù)案制訂后實(shí)施后，環(huán)境污染事故應(yīng)急處理小組應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)本

預(yù)案內(nèi)容，明確在救援現(xiàn)場所擔(dān)負(fù)的責(zé)任和義務(wù)。

由應(yīng)急處理小組成員每年進(jìn)行兩次應(yīng)急培訓(xùn)，學(xué)習(xí)救援專業(yè)知識

和有可能出現(xiàn)的新情況的處理辦法。每個(gè)人都應(yīng)做到熟知救援內(nèi)容，

明確自己的分工，業(yè)務(wù)熟練，成為環(huán)境污染事故應(yīng)急救援的骨干力量。

②員工應(yīng)急響應(yīng)的培訓(xùn)

由應(yīng)急救援領(lǐng)導(dǎo)小組對所有員工每年進(jìn)行一次應(yīng)急響應(yīng)培訓(xùn)，了

解事故應(yīng)急預(yù)案響應(yīng)條件，能夠在現(xiàn)場第一時(shí)間做出判斷事故大小，

是否符合事故應(yīng)急預(yù)案響應(yīng)條件，以便下步工作的順利進(jìn)行。

③員工應(yīng)急響應(yīng)知識的宣傳

根據(jù)環(huán)境污染有可能出現(xiàn)的事故情況，印制宣傳材料，向員工發(fā)

放，了解相關(guān)的應(yīng)急響應(yīng)知識。

第二節(jié)公共部位的維修養(yǎng)護(hù)

一、維修養(yǎng)護(hù)范圍

公共部位是指主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、

梁、樓板等)、外墻、屋面、樓梯間、通道等。

二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理

1.房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案

面日常維修

序號項(xiàng)目維修類別

計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果

(1)由于使用

不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)

局部受損較

輕，由工程部

房按房屋修繕規(guī)

屋日常每周巡定實(shí)施維修；

承⑴局部受損；查一次，特別如局部受損較⑴安全、

重正常使

(2)施工質(zhì)量原是在前期階重，應(yīng)請公司《XX市城鎮(zhèn)

1結(jié)段要每天巡專業(yè)工程技術(shù)房屋修繕范用；

因造成的結(jié)構(gòu)問

構(gòu)視，發(fā)現(xiàn)問人員提出方圍和標(biāo)準(zhǔn)》(2)功能

部題。

題，立即處案，委托專業(yè)完好。

位理、維修。公司實(shí)施；⑵

如因施工質(zhì)量

原因造成結(jié)構(gòu)

問題，應(yīng)報(bào)請

建設(shè)單位處

理。

(l)xx市

(1)外墻面磚起《城、鎮(zhèn)房

鼓脫落的修補(bǔ)；屋修繕范圍

每周檢查一無鼓無

外(2)外墻面局部和標(biāo)準(zhǔn)》；

遍，發(fā)現(xiàn)問由工程部有關(guān)脫、無滲

2墻滲漏；⑶外墻面(2)《房屋滲

題，及時(shí)維修繕規(guī)程實(shí)施水、美觀

面大面積滲漏；⑷漏修繕技術(shù)

修。

外墻面及裝飾面規(guī)》整潔。

的翻新(CJJ62-95

)

屋每月檢查一由工程部按相(l)xx市1、無積

3

遍，雨季每周應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)《城、鎮(zhèn)房水，無滲

檢查，發(fā)現(xiàn)問施維修，按照屋修繕范圍漏；2、

題，及時(shí)維修年度普查計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)》；隔熱層完

維修。⑵《房屋滲好無損；

漏修繕技術(shù)3、雨落

規(guī)》管暢通、

(CJJ62-95安裝牢

固。

⑴整潔，

公

(1)公用地面的無缺損，

共

維修改造；(2)無霉跡。

通

公共信道、門廳每周檢查一⑵扶手

道由工程部按相

的墻、天棚維護(hù)；次，發(fā)現(xiàn)問完好，無

4門應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)

(3)樓間墻面、扶題，及時(shí)維張?zhí)?/p>

廳程實(shí)施維修。

手、踏步的維護(hù)。修。跡。⑶

樓

⑷公共門窗的門窗開閉

梯

維護(hù)。自如無破

間

損。

上(1)接口及砂眼