房地產策劃面臨的危機

文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考站在站在21世紀門前的深思 ———房地產籌劃面臨的危機反而是表層下面隱蔽的危機“出位”的代價圓滿的是我們的營銷籌劃人員把這個神話簡潔地移植到房地產上面來了。于是在房地產市場中我們可以看到以下驚世駭俗之舉：●終身免治理費；●110●電梯廳與公共走廊用進口雀眼楓木裝修。種種的“出位”動作加上愚味的高價政策和廣告轟炸，使得房地產市場“熱市不斷，精彩紛呈”。目前樓盤進展明顯在向兩個方向連續(xù)深化：了。而給進展商帶來無盡的苦惱？70上物業(yè)入伙兩年后，進展商就可以把物業(yè)治理的決策權全部交給業(yè)主委員會，完全可以脫得了干系；單就說這170年里如何不變成滋養(yǎng)蚊蟲的臭水塘已經是一個值得好好計算本錢的大事了；還有我們都知道電梯廳和走廊是業(yè)主們的公共空間，在那些地方使用完全私人化的裝修材料〔如楓木裝飾板〕，真不知如何能夠保證使用五年以上而不損壞？損壞了之后，又讓誰出錢去修復？這些事情籌劃營銷部門可以不去理睬，可我們的消費者怎么辦？“規(guī)模”的反證趨勢之一。假設說1997、199810199930人員也總是對大的工程情有獨鐘，想必緣由主要有：●只有小區(qū)規(guī)模夠大，才可以營造大環(huán)境和大創(chuàng)意；大規(guī)模小區(qū)不能單肯定位，因此可將市場中的客戶一網打盡；●最關鍵的還有，由于有足夠的規(guī)模，營銷推廣費用和廣告宣傳費〔由于分擔到每平方米的數(shù)量少〕，可以盡情瀟灑；●規(guī)模大也是誘發(fā)客戶心動的主要緣由，由于規(guī)模大可使得配套設如：祈福村、碧桂園等等……總之規(guī)模一大，問題就好辦了。但事實是否這樣呢？就珠江三角洲來言，大規(guī)模工程進展的成功率遠低于小規(guī)模進展的成功率，就全國來說就更是如此?，F(xiàn)今除政府安居房外，大規(guī)模進展的境況慘不忍睹，舉例來言：北京的玫瑰園、珠海西住宅要有一個糊涂的生疏，那就是籌劃大型工程成功的必要條件是什么？這個問題不清楚將導致比小型工程更加沉痛的失敗。這也是前期籌劃的關鍵，否則一時的吵鬧將不行收場地成為空談和畫餅。的反思大家都認為“郊區(qū)化”是一個進展方向，由于國際上有這樣的趨勢郊在中國則正好相反。這是為什么呢？國外住宅郊區(qū)化是水泥廠商和汽車石油大王們聯(lián)合施壓的結果，由于有了更好的高速路和小汽車，人們可以在可忍受時間段內跑得更遠，去躲避不斷惡化的居住環(huán)境，而國內則是城市的高地價和高房價把中低收入水平的人擠到城外。這也就使得我們的郊區(qū)住宅無不以低價作為主打賣點，比方“每天供款21一些大手筆的配套，比方：穿梭巴士、菜場和學校等等?？傊瞬簧馘X，只是在做與城中低檔樓宇相類似的環(huán)境，這就是城市簡潔自然的外延膨脹———將最需要便利的中下階層被迫要到最不便利的地點居住，更增加了開發(fā)商和城市的負擔。郊區(qū)化住宅真正做出點味道的是萬科“四季花城”，它以歐洲小鎮(zhèn)的很圓滿，從城里往那里轉移的中上層人士還是太少了。下一篇標題總覽《工藝材料》培訓綱要〔二〕一、木材〔一〕樹木：依據(jù)樹葉的外形可分為：針葉、闊葉；針葉：俗稱軟木、軟材；`特點：紋理直、木質軟、易加工、變形??；例如：北方：紅松、落葉松南方：冷杉、柏杉、云杉闊葉：俗稱硬木、硬材；〔全部飾面板都利用其紋理的優(yōu)點制成〕硬木又分為：硬雜木：即硬木中的雜木，其硬度相對硬木??；例如：水曲柳、椴木〔注：真正的櫻桃木不成材，也不能用于裝修〕材率低、造價高、屬于高檔類；明清代一般用硬木居多；〔二〕木制品1〔俗稱：三厘板、五厘板或三合板、五合板〕〔mm〕制成：從原木上旋切成幾層的皮，再將切下的幾層疊合而成；〔1〕特點：A、 在使用上節(jié)約木材；B、 薄板，則破壞了其內應力，再經過疊壓工序，使內應力變小，故不易彎曲；2〔裝修中較少使用〕3〔極少使用〕特點：保溫、吸塵已淘汰〕4〔大芯板〕制成：用不成材的木料加膠、疊壓、貼面而成的人造板材；其木芯用軟木板的木皮厚厚度：均勻；18mm為最正確；2mm；AA3mm;我們保證更換;外觀：平滑、厚度均勻、光滑度好；5板材的斷面特別怕水。6木材的廢料、樹枝打成碎渣，經加膠、壓制而成；工藝相對簡潔；將其打成〔公司不使用〕7〕3mm,表皮很3.6mm，但其價位高；不同的飾面板，其顏色、紋理也不同，所表現(xiàn)的效果也不同；注：一般木材〔高檔木材其棕眼小白櫸等，結子與紋理的重疊點易造成臟點的效果，所以在使用時應與深色的木材比照使用；越是高檔的其棕眼越大，上色越簡潔。〔三〕柚木〔分花紋、直紋、黑線直紋〕美柚木：紋理呆板、慎用；金絲柚木：慎用；櫸木：胡桃木：〔樺木，南方、北方都有但飾面板里不知是什么東西?；ɡ婺荆河址Q酸枝木；在飾面行業(yè)里用得不是很多；告知客戶尋常所購置的不如樣板好；〔四〕木地板12收縮、易變形；但手感好，顯貴重；通常上面都承受淋漆。3裂，不能保證質量；4差；〔五〕木材的指標15%；30%；3降低木材的含水率；變形；枯燥：承受烘干手法；A、相對烘干：土窯法；利用煙的熱量從而提高室內的溫度，降低木材的含水率；缺點：假設溫度不高，其細胞仍存在，不能做到完全烘干；完全20—30天；B、真正烘干：蒸氣、紅外線烘干；份，但其成材率低，故造價極高；418%時，木腐菌不易生存；通風；二、油漆1〔漆膜厚，泛黃〕酯膠清漆〔俗稱耐水清漆〕特點：耐水性好，光澤不長久，枯燥慢；多用于室外；酚醛清漆〔俗稱永明清漆〕特點：耐久性好，光澤好，耐熱、耐酸堿；醇酸清漆〔較低檔、公司少用〕優(yōu)點：附著力強、耐久性好、光澤好、施工簡潔、漆膜厚；硝基清漆：缺點：漆膜薄、需屢次打磨、毒性大、氣味大、環(huán)保性最差；產生低檔效果—低檔漆；優(yōu)點：溜平性能好；漆膜厚〔兩底、兩面即可〕施工工藝簡潔；易于打磨；光亮度好、韌性好；缺點：假設用于裝修中，其枯燥慢〔403—4小時且要求現(xiàn)場保持干凈；注：硝基清漆硬度大，怕燙，聚氨酯漆不怕燙；〔化白水作用是將水霧去掉〕２、瓷漆〔清漆中加顏料；清漆與瓷漆相對應；〔清漆中加顏料〔又稱蟲膠清漆外形類似蝦片，但比其略小；固體時稱漆片、液體時稱蟲膠清漆；三、工藝１、油漆工藝：膩子：膠膩子〔披灰膩子：白乳膠漆＋石膏粉〔嚴禁滾漆油膩子：清漆＋石膏粉注：裝修質量的好壞有時取決于油漆的工藝；２、磨褪工藝：返修時，須把蠟除掉才可修補；３、擦漆〔中高檔工藝〕〔背心〕裹上干凈的棉球蘸油漆以打圓圈的形式進展擦漆〔一般先打底。每擦一遍，要對一些稀料。一般要先刷三、四遍，15—20遍，打圓圈。注：混油工藝比清油工藝報價要稍低；４、噴漆工藝：不到效果；進口的噴槍價位極高，但噴出的手感好、均勻、視覺效果好；但費工費料。５、噴擦工藝〔中高檔工藝〕四、其他材料１、石膏板：又稱紙面石膏板〔吊頂厚度為９mm,２、防水紙面石膏板：其防水性能，可作外墻的墻面；利用其耐擦的性能、可作內墻的墻面。３、防火板：角不靈；４、鋁塑板：用于街面上的門臉，其優(yōu)點不怕水、不怕曬、在拐角時可折角；有雙面、單面之分〔雙面造價高且易于加工；５、磨砂玻璃：有光面、磨砂兩面；光面易擦洗、但磨砂面易花；面。假設中間起霧，可承受〔１〕〔２〕留空隙；此清潔方法既表達公司的一種工藝，又表達出公司對客戶的關愛、一種效勞。６、地磚：〔１〕拋光通體