文庫(kù)發(fā)布：20220225厚街道

謹(jǐn)呈：廣東XXX有限公司厚街、道滘市場(chǎng)分析市場(chǎng)提綱區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析2區(qū)域經(jīng)濟(jì)1區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析

1.道滘經(jīng)濟(jì)分析

2.厚街經(jīng)濟(jì)分析3道滘鎮(zhèn)：港口大道及廣深高速穿過(guò)邊緣、未來(lái)東莞大道延長(zhǎng)線利好位于東莞市西部,地處穗深經(jīng)濟(jì)走廊間,北距廣州36公里,南距香港90公里,東距莞城9公里；交通便利：廣深高速公路橫穿鎮(zhèn)區(qū),并設(shè)有大型的互通立交出入口,另外有4條標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)主干公路連接107國(guó)道及莞城和其它鎮(zhèn)區(qū)；全鎮(zhèn)土地總面積63平方公里,下轄13個(gè)村民委員會(huì)和1個(gè)社區(qū)居委會(huì),戶籍人員5.4萬(wàn)人,外來(lái)暫住人口8.7萬(wàn)人。區(qū)位分析道滘厚街厚街鎮(zhèn)：S256省道和廣深高速公路縱貫全境，扼廣深、虎門要道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯厚街地處穗港經(jīng)濟(jì)走廊中段，北連東莞市區(qū)，南鄰虎門港；交通便利：S256省道和廣深高速公路縱貫全境，至深圳寶安機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程，水、陸、空交通十分便利，1小時(shí)車程可抵達(dá)珠江三角洲各主要城市；全鎮(zhèn)總面積126.15平方公里，下轄22個(gè)村委會(huì)和1個(gè)居委會(huì)，121個(gè)村民小組，截止06年底，本地人口93800多人，外來(lái)人口近40萬(wàn)人。東莞大道東莞大道延長(zhǎng)線廣深高速S256國(guó)道港口大道4生產(chǎn)總值：道滘排名僅排26名，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱。厚街連續(xù)4年排名前三甲；發(fā)展速度：道滘經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比其他鎮(zhèn)區(qū)緩慢，整體競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。厚街從05年開始發(fā)展速度在鎮(zhèn)區(qū)中保持最快。2009年年鑒數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展道滘經(jīng)濟(jì)實(shí)力在東莞比較落后，發(fā)展緩慢；厚街是東莞經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)。5道滘居民富裕程度在各鎮(zhèn)區(qū)中處中下水平;

厚街排名第4名，居民比較富裕人均純收入排名：道滘僅24名，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在東莞屬于落后地區(qū)，居民富裕程度不高；居民儲(chǔ)蓄存款余額：道滘排名僅25名；厚街排名第4名，居民購(gòu)買能力強(qiáng)。2009年年鑒數(shù)據(jù)2009年年鑒數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展6道滘第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)，人口遷入率逐漸平穩(wěn)2009年年鑒數(shù)據(jù)2009年年鑒數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：道滘在總體經(jīng)濟(jì)較弱的情況下，工業(yè)產(chǎn)值占較大比例，第三產(chǎn)業(yè)主要以家具業(yè)增值；產(chǎn)業(yè)人口：道滘人口主要以農(nóng)業(yè)人口為主，每年凈遷入率平穩(wěn)，從05年至今人口遷入人數(shù)逐年減少。7區(qū)域經(jīng)濟(jì)小結(jié)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，發(fā)展緩慢人口較少，遷移比率穩(wěn)定人均收入水平不高經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，發(fā)展迅速人均收入高道滘居民購(gòu)房力有限，厚街經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，購(gòu)買力強(qiáng)厚街道滘82區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、道滘房地產(chǎn)分析2、厚街房地產(chǎn)分析9——房地產(chǎn)初級(jí)階段，市場(chǎng)容量比較小銷售低迷，全鎮(zhèn)全年簽約住宅約300套；在售樓盤僅有沿海麗水佳園、新世紀(jì)上河居兩個(gè)項(xiàng)目，并且均位于東江邊，以江景為主要賣點(diǎn)的社區(qū)；土地市場(chǎng)：近幾年，幾乎沒有任何商住性質(zhì)的土地成交。道滘房地產(chǎn)概況110全鎮(zhèn)分為鎮(zhèn)中心區(qū)和（蔡白/南城）水岸片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析□鎮(zhèn)中心區(qū):主要為集資房，以本地客戶和外來(lái)偏低收入者為主要購(gòu)房群體□（蔡白/南城）片區(qū)：依靠東江豐富水系資源,且靠近厚街鎮(zhèn)區(qū),主要銷售別墅、類別墅高端產(chǎn)品道滘樓盤分布老鎮(zhèn)中心區(qū)沿?！愃褕@蔡白區(qū)新世紀(jì)·上河居

耀盈城市廣場(chǎng)

11整體規(guī)劃較混亂,以低端集資房為主

以道滘鎮(zhèn)中心為原點(diǎn),在區(qū)域成熟的地方建有項(xiàng)目,但多屬于農(nóng)民公寓或政府立項(xiàng)產(chǎn)品的低端產(chǎn)品片區(qū)整體規(guī)劃較混亂,目前只有在鎮(zhèn)中心輻射片區(qū)有樓盤新推。未來(lái)2-3年片區(qū)供應(yīng)缺乏。鎮(zhèn)中心市場(chǎng)耀盈城市廣場(chǎng)老鎮(zhèn)中心區(qū)鎮(zhèn)中心市場(chǎng)12水景資源豐富，以中高端商品房為主沿海麗水佳園該區(qū)域水系發(fā)達(dá)，多以別墅項(xiàng)目為主。目前在售項(xiàng)目為沿海麗水佳園、上河居項(xiàng)目，同時(shí)也是道滘品質(zhì)和價(jià)格的最高點(diǎn)該片區(qū)由于受到東江支流阻隔,原是道滘較偏遠(yuǎn)地區(qū);由于該片區(qū)臨近厚街,且“道厚路”與新開的“港口大道”連接厚街與東莞城區(qū),使得該區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)開始升溫。新世紀(jì)上河居蔡白區(qū)蔡白南城區(qū)1310年產(chǎn)品供應(yīng)沿海麗水佳園

——09年在售貨量?jī)H別墅尾盤約80套，10月份銷售均價(jià)約9000元/平一、二期別墅已售罄三期聯(lián)排+雙拼項(xiàng)目特點(diǎn)：東江畔·原生態(tài)·別墅灣道滘鎮(zhèn)港口大道旁（上接?xùn)|莞城區(qū)，下接厚街）；項(xiàng)目總建筑面積38萬(wàn)平方米，總戶數(shù)1500戶，停車位1800個(gè)；內(nèi)部配套:豪華會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳場(chǎng)、幼兒園；項(xiàng)目分四期開發(fā)，一二期總建筑面積為178800平方米。產(chǎn)品為獨(dú)立別墅，townhouse及疊加公寓。三期為聯(lián)排及雙拼別墅，共約5萬(wàn)平，四期小高層約4萬(wàn)平。產(chǎn)品類型套數(shù)總建面聯(lián)排、雙拼別墅152套5.2萬(wàn)平高層洋房306套4萬(wàn)平合計(jì)約10萬(wàn)平在售個(gè)案分析四期小高層14沿海麗水家園

——產(chǎn)品：別墅、類別墅產(chǎn)品雙水景觀園林：外看1.2公里東江生態(tài)水景,同時(shí)規(guī)劃將東江地下水系引進(jìn)社區(qū)內(nèi)河風(fēng)景帶，實(shí)現(xiàn)景觀資源集中與分散的錯(cuò)落和均好。

別墅產(chǎn)品融入新元素：聯(lián)排別墅加設(shè)內(nèi)天井自然通風(fēng)；帶有空中花園走廊和底層架空景觀層的疊加別墅，實(shí)現(xiàn)了別墅的立體綠化在售個(gè)案分析15區(qū)域內(nèi)購(gòu)房數(shù)量不多

——商品房客戶以外來(lái)區(qū)域?yàn)橹麂N售回顧：沿?！愃褕@05年9月開始銷售，因工程原因被停工；而后近一年時(shí)間苦練內(nèi)功，在07年港口大道通車后，銷售迎來(lái)質(zhì)的飛躍09年9月2日推出58套聯(lián)排別墅，實(shí)現(xiàn)均價(jià)10955元/平方米，相對(duì)一期均價(jià)實(shí)現(xiàn)了66%的提升09年9月22日推出20套聯(lián)排別墅同樣熱銷，均價(jià)12000元/㎡09年10月26日根據(jù)房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)顯示,沿?！愃褕@主要剩余產(chǎn)品為疊加別墅產(chǎn)品,剩余25套三期別墅預(yù)計(jì)10年4月開盤主要客群比例（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于世聯(lián)08-09年6月明源系統(tǒng)）厚街17%（私企業(yè)主及企業(yè)高管）南城18%（企業(yè)主）鎮(zhèn)區(qū)及其他10%（南城、洪梅、深圳）個(gè)案分析道滘11%（道滘本地人）在售個(gè)案分析東城18%（企業(yè)主）16初期片區(qū)落后冷清，05年開盤后苦守了一年多,港口大道通車后,銷售情況得到有效好轉(zhuǎn).上半年南城和厚街大量缺乏別墅產(chǎn)品的斷檔期，麗水佳園別墅銷售極好。1個(gè)案分析交通便利性、高性價(jià)比1.2公里私家江灣，330畝養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)場(chǎng)；580畝超低密度濃郁威尼斯風(fēng)情水城；6.7公里內(nèi)河水岸線。2東江稀缺景觀資源競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)三期別墅預(yù)計(jì)在2010年4月推出，建面約5萬(wàn)㎡，約150戶。3交通便利性、東江稀缺景觀資源、別墅圈層在售個(gè)案分析“大規(guī)模別墅社區(qū)，江景資源優(yōu)異”17新世紀(jì)上河居-——產(chǎn)品中式別墅，洋房項(xiàng)目情況：概況：建筑面積35萬(wàn)平米，分為兩期，一期240棟獨(dú)棟別墅。二期為高層；首推貨量：08年6月推第一批戶型：106平米兩房變?nèi)浚?66平米三房（復(fù)式）特點(diǎn)：大規(guī)模中國(guó)庭院式社區(qū)，三面環(huán)水，優(yōu)良江景資源無(wú)任何形象包裝，連銷售中心也很難找到。一期都是以整棟多少錢一口價(jià)，單價(jià)12000元/㎡。典型項(xiàng)目分析

在售個(gè)案分析二期洋房均價(jià)：4400（底復(fù)：3500；頂復(fù)：5200）別墅10月價(jià)格：8000-1200018個(gè)案分析個(gè)案總結(jié)在售個(gè)案分析新世紀(jì)上河居：09年全年簽約143套，周均2-4套，整體營(yíng)銷較弱。目前剩余貨量雙拼16套、500-791平米獨(dú)棟182套；洋房106平米240套、166平米110套19項(xiàng)目進(jìn)度該項(xiàng)目開發(fā)商為新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，自98年成立以來(lái)，在東莞市各鎮(zhèn)區(qū)成功開發(fā)數(shù)十個(gè)具影響力樓盤，項(xiàng)目景觀三面環(huán)水，資源非常優(yōu)異，自建大橋，產(chǎn)品打造力度大一期產(chǎn)品14萬(wàn)㎡，別墅產(chǎn)品基本售完，在售貨量主要為高層洋房。在售的是別墅、高層洋房，成為項(xiàng)目強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，后期仍有大量洋房產(chǎn)品面市123個(gè)案分析個(gè)案總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)實(shí)力開發(fā)，大盤在塑在售個(gè)案分析占據(jù)稀缺江景資源，但營(yíng)銷水平弱20項(xiàng)目特征鎮(zhèn)區(qū)陌生區(qū)域大盤地塊內(nèi)外部均有可利用的資源（主要是江景）生活配套不成熟目前產(chǎn)品以別墅為主，有部分洋房客戶特征厚街中高層管理厚街私企業(yè)主道滘企業(yè)主南城、東城、莞城企業(yè)主部分其他區(qū)域及深圳投資客道滘在售項(xiàng)目總結(jié)在售項(xiàng)目成交客戶主要以厚街、南城、東城、道滘等跨區(qū)域客戶為主。

21區(qū)域土地供應(yīng)較少，但存在部分不確定競(jìng)爭(zhēng)因素名稱華方地塊總體狀況項(xiàng)目位于南城碧潭洲，占地19993.47平方米；建面87147.91平方米規(guī)劃產(chǎn)品不受90/70建筑規(guī)范容積率3.8地塊特點(diǎn)項(xiàng)目周邊農(nóng)田、魚塘、500米外沿河有自建房和小規(guī)模工廠道滘鎮(zhèn)許多土地都是幾年前轉(zhuǎn)讓出去，但不受政策限時(shí)開發(fā)約束，未來(lái)不確定因素影響較多。華方地塊潛在市場(chǎng)分析水岸麗城

22——09年產(chǎn)品從別墅到洋房產(chǎn)品過(guò)渡以別墅產(chǎn)品供應(yīng)為主以別墅供應(yīng)為主，同時(shí)有部分高層洋房放量新世紀(jì)上河居單體別墅35棟近2萬(wàn)平方米、雙拼別墅1萬(wàn)多平方米；別墅約200套2008聯(lián)排100套，獨(dú)棟9套新世紀(jì)上河居酒店式公寓2萬(wàn)平方米、小高層1萬(wàn)多平方米1季度2季度3季度1季度2季度3季度4季度20094季度沿海麗水佳園聯(lián)排250套、小高層1000套1季度2季度3季度4季度2010整體供應(yīng)較小，區(qū)域內(nèi)基本不存在太大競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)供應(yīng)分析23道滘房地產(chǎn)小結(jié)

房地產(chǎn)發(fā)展階段：起步階段

高端產(chǎn)品銷售特征：

外銷型明顯

區(qū)域內(nèi)供應(yīng)較少，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)——蔡白/南城區(qū)域，從港口大道通車和東莞大道延長(zhǎng)線的通車，有較大發(fā)展?jié)摿?409年厚街房地產(chǎn)進(jìn)入飛躍期，新盤頻推，市場(chǎng)旺盛厚街鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，房地產(chǎn)銷售量隨著推出量的變化而變化，09年全年簽約面積約為29萬(wàn)平方米，約2900套；厚街樓市一直來(lái)呈供需兩旺態(tài)勢(shì)，需求強(qiáng)勁，價(jià)格增長(zhǎng)異常迅猛；從07年開始，厚街樓價(jià)開始在一陣狂漲后接近南城水平，個(gè)別樓盤已經(jīng)邁過(guò)5000大關(guān)。時(shí)間2007年2008年2009年簽約面積14萬(wàn)平米15萬(wàn)平米29萬(wàn)平米簽約套數(shù)1120套1386套2913套近3年厚街市場(chǎng)年銷售量厚街房地產(chǎn)概況225君匯豪庭頤和居幸福里富怡名居匯景豪庭鹿港小鎮(zhèn)厚街樓盤分布湖景壹號(hào)豐泰觀山碧水26鹿港小鎮(zhèn)：09年銷售近1000套，均價(jià)從09年初3600元/平到目前4500元/平。目前剩余最后50-160平樓王單位約250套位置：鹿港小鎮(zhèn)位于厚街大道與港口大道交匯占地:60000平方米；總建面:

約16平方米；總戶數(shù):

約1400戶；戶型：49㎡一房、70-80㎡的二房、97-130㎡左右的三房以及152㎡四房；項(xiàng)目特征：圍合型布局，營(yíng)造了大尺度的園林，同時(shí)設(shè)置了近1000平米的游泳池。在售個(gè)案分析27富怡名居：09年銷售約200套，均價(jià)從09年初4500元/平降至目前4100元/平，兩房基本售罄。剩余約400套107-155平3-4房余貨戶型統(tǒng)計(jì)戶型面積區(qū)間余貨三房125-128㎡約180套8~11、16、17棟四房148~155㎡約170套9~11、16、17棟優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1.產(chǎn)品線豐富，從兩房至四房戶型2.社區(qū)規(guī)模大，園林規(guī)模大1.地塊批地時(shí)間久，比鹿港早約10年2.因面積較大，因而導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高131291011141516178預(yù)計(jì)2010年中下旬推出在售在售個(gè)案分析28頤和居：具備地段優(yōu)勢(shì)，成熟配套，09年銷售約300套，均價(jià)保持5500元/平左右。目前剩余約40套164平三房及35套公寓，另外保留約200套團(tuán)購(gòu)單位戶型總貨量余貨一房912套約75套二房三房?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)1.周邊配套更成熟2.產(chǎn)品創(chuàng)新度高，擁有厚街首創(chuàng)小復(fù)式，超高層厚街首創(chuàng)小復(fù)式，超高層高1.剩余單位少，客戶選擇性很小2.無(wú)社區(qū)，規(guī)模小樓王三房剩余單身公寓及小復(fù)式約35套6棟團(tuán)購(gòu)保留單位136套在售個(gè)案分析29幸福里：09年12月開盤至今成交約20套，銷售情況差；成交均價(jià)3600元/平米項(xiàng)目房型樓棟層數(shù)貨量?jī)煞?1.734-5棟12層25套三房109-1371-2-3棟12層150套四房1844-5棟12層25套優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1.靠近專業(yè)市場(chǎng)，周邊的客戶群龐大；2.商鋪資源優(yōu)勢(shì)集中；1.環(huán)境較差，市場(chǎng)配套差；2.無(wú)社區(qū)，無(wú)園林；１２３４５籌建公寓1-5棟各推出25套在售個(gè)案分析30君匯華庭：園林打造具備優(yōu)勢(shì)，09年銷售約400套，均價(jià)約5500元/平。剩余貨量不足60套，主力戶型為110~134平3房及140平以上4房樓棟君蘭閣1、2、3座；君威閣1、2座；君誠(chéng)閣1、2座；君信閣1、2座；君皇閣1、2、3座；總剩余套數(shù)約60套未簽約套數(shù)約75套優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)交通便捷，近康樂(lè)南路、周邊配套齊全、樓盤檔次較高尾盤，客戶選擇面少君皇閣

1~3棟主推樓王剩約40套剩余約20套售罄在售個(gè)案分析31情況一：君匯華庭價(jià)格接連上揚(yáng)君匯華庭一個(gè)月內(nèi)價(jià)格增長(zhǎng)近400元/平方，且取得良好的銷售業(yè)績(jī)；原因歸結(jié)如下：厚街“凰宮”豪宅，處康樂(lè)南，配套好，市場(chǎng)印象高；情況二：富怡名居（大戶型）價(jià)格連續(xù)回落，滯銷明顯富怡名居時(shí)銷5年，戶型單一，價(jià)格從07年5000元/平，降至今4500元/平；原因歸結(jié)如下：厚街中心板塊的差地段，戶型大且單一，總價(jià)過(guò)高；情況四：頤和居自身價(jià)值高+相對(duì)總價(jià)低，輕松出貨

憑借樓盤自身的優(yōu)越條件（厚街中心，近唯一的體育公園，配套好),項(xiàng)目?jī)r(jià)值遠(yuǎn)高于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；品牌發(fā)展商新世紀(jì)“四字頭”，厚街唯一小復(fù)式（93平方），精裝修主題銷公寓（33平方），總貨量不足100套！情況三：幸福里“不再幸福”，兩周認(rèn)籌量不破20幸福里商鋪加檔口認(rèn)籌量達(dá)214個(gè)，住宅籌量不破20，前景堪憂！原因歸結(jié)如下：質(zhì)素低，無(wú)社區(qū)無(wú)園林，與對(duì)面別墅共用園林，價(jià)格預(yù)計(jì)不過(guò)4200元/平方米；情況五：湖景一號(hào)橫崗水庫(kù)資源產(chǎn)品，09年貨量少，10年銷售力度將會(huì)加大厚街高端樓盤較少，目前基本售罄。10年推售樓盤以中低端為主，主要為富怡名居、幸福里，主力戶型三房、四房，價(jià)格在5000元/平以下厚街在售項(xiàng)目總結(jié)3210年3~5月厚街市場(chǎng)供應(yīng)量較大，兩房比較稀缺，約100套左右；三房約550套，是市場(chǎng)供應(yīng)的主力；中小戶型及大戶型在厚街市場(chǎng)表現(xiàn)失衡。10年市場(chǎng)供應(yīng)頤和居1~5棟57套復(fù)式2009年-2010年12月1月虹橋幸福里鹿港小鎮(zhèn)2月3月君匯