世紀(jì)龍城項(xiàng)目-整體定位

《世紀(jì)龍城項(xiàng)目整體定位報(bào)告》謹(jǐn)呈：中貿(mào)世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)有限公司本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2009-04-29推薦背景說明：項(xiàng)目關(guān)鍵詞綜合體項(xiàng)目報(bào)告推薦點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)的綜合體項(xiàng)目，各種物業(yè)市場(chǎng)體系全面，包括住宅、商業(yè)、商務(wù)、公寓等；各類物業(yè)市場(chǎng)資料詳實(shí)。項(xiàng)目組成員張喆、朱自略、李淑文操作時(shí)間2009年報(bào)告大綱開發(fā)環(huán)境回顧案例研究項(xiàng)目定位總體規(guī)劃建議開發(fā)環(huán)境回顧開發(fā)環(huán)境回顧主要內(nèi)容宏觀層面——城市與規(guī)律研究城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)律，對(duì)西安市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)中觀層面——區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)著眼區(qū)域發(fā)展，關(guān)注區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目的影響微觀層面——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響著眼區(qū)域發(fā)展，關(guān)注區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目的影響宏觀層面微觀層面中觀層面城市消費(fèi)水平——城市消費(fèi)水平和總體消費(fèi)規(guī)模的快速提高，是商業(yè)整體發(fā)展的基礎(chǔ)截止到2008年，西安市常住總?cè)丝?37.52萬(wàn)，根據(jù)西安市總體發(fā)展規(guī)劃，到2010年，總?cè)丝趯⑦_(dá)到955萬(wàn)人，市區(qū)人口695萬(wàn)人；2008年西安GDP2190.04億元，增長(zhǎng)率15.6%；人均GDP26259

元（3714美元），增長(zhǎng)率14.5%2008年，西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15207元，增長(zhǎng)13.3%。2008年，西安社會(huì)社會(huì)零售總額1154.30億元，比上年增長(zhǎng)25.3%。數(shù)據(jù)來源：西安市政府《關(guān)于“十一五”規(guī)劃實(shí)施情況的中期評(píng)估報(bào)告》、政府公報(bào)、西安統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)西安2001-2008年城鎮(zhèn)人均可支配收入西安市2000-2008年GDP增長(zhǎng)變化圖西安2001-2008年社會(huì)零售總額西安市2000-2008年人口及增長(zhǎng)宏觀層面—消費(fèi)水平西安商業(yè)市場(chǎng)——西安商業(yè)處于都市shopingmall向主題性、綜合性一站式shopingmall的過渡階段，消費(fèi)者對(duì)商品的需求逐漸從低價(jià)格向高品質(zhì)，進(jìn)而向文化情感需求轉(zhuǎn)變集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&零售購(gòu)物業(yè)態(tài)綜合的一站式Mall主題MALL都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場(chǎng)$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價(jià)格品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門類的專業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展伴隨生活資料相對(duì)過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，出現(xiàn)針對(duì)細(xì)分客戶群體的主題型商業(yè)，強(qiáng)調(diào)以客戶為導(dǎo)向的品牌聚集，獨(dú)特的空間體驗(yàn)，同時(shí)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力文化、情感需求經(jīng)濟(jì)敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)北京世聯(lián)模型：城市經(jīng)濟(jì)與商業(yè)形態(tài)模型宏觀層面—世聯(lián)模型縱觀西安市各大區(qū)域功能，各類商業(yè)中心云集，但多以同質(zhì)化的購(gòu)物功能為主，缺乏一個(gè)商業(yè)結(jié)合休閑娛樂的復(fù)合商業(yè)新區(qū)政務(wù)新區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)生態(tài)新區(qū)曲江文化、旅游區(qū)高新CBD

張家堡商業(yè)區(qū)中檔區(qū)域級(jí)商業(yè)中心依托西安行政中心、文化體育中心、北客站交通中心，未來張家堡將成為又一核心城市商圈土門商業(yè)區(qū)中、低檔區(qū)域級(jí)商業(yè)中心以區(qū)域居民為主的，傳統(tǒng)百貨、臨街商鋪為主要形態(tài)，相對(duì)低端的傳統(tǒng)商圈高新商業(yè)區(qū)中檔區(qū)域級(jí)商業(yè)中心以區(qū)域居民、企業(yè)人員為主的，購(gòu)物中心、超市為主要業(yè)態(tài)的新興商圈康復(fù)路商業(yè)區(qū)西北批發(fā)市場(chǎng)輻射西北區(qū)域的輕紡、小百貨等綜合及專業(yè)市場(chǎng)商圈李家村——雁塔商業(yè)區(qū)中檔專業(yè)市場(chǎng)紡織、IT為主的專業(yè)商圈，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)提升了對(duì)周邊居民生活的影響小寨商業(yè)區(qū)中檔城市級(jí)商業(yè)中心以區(qū)域機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及院校學(xué)生為主的，傳統(tǒng)百貨、服裝城為主要業(yè)態(tài)的區(qū)域商圈內(nèi)城商業(yè)區(qū)中、高檔城市級(jí)商業(yè)中心以皇城為特色的商業(yè)中心，以全市居民、城市周邊消費(fèi)者及旅游消費(fèi)者為主的綜合性商圈RBD依托現(xiàn)狀，放眼未來

區(qū)域站位——“RBD：休閑商業(yè)區(qū)”中觀層面—區(qū)域研究廣州天河城中觀層面—案例研究天河城RBD的主要功能設(shè)施：文化氛圍濃重的廣州最大的購(gòu)書中心三大體育場(chǎng)館大面積綠地廣場(chǎng)開闊空間的天河體育中心以室內(nèi)步行街構(gòu)成的宏城商業(yè)廣場(chǎng)，以及多功能集于一身的天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施天河城RBD的發(fā)展：1986年,天河體育中心建成。體育中心所蘊(yùn)含的商業(yè)契機(jī)和不斷完善的交通設(shè)施,引來眾多居住地產(chǎn)開發(fā)，1990年，體育中心附近建成3個(gè)住宅小區(qū)。1994年,全國(guó)第一座大型書城廣州市購(gòu)書中心作為天河研究區(qū)域內(nèi)第一家大型零售商業(yè)設(shè)施被投入使用。1996年天河城開業(yè)，1997年,宏城廣場(chǎng)毗鄰而建,強(qiáng)調(diào)休閑氛圍的設(shè)計(jì)理念贏得了眾多購(gòu)物游憩者的青睞。隨后,維多利亞廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)等一批大型零售商業(yè)設(shè)施紛紛涌入,帶動(dòng)大型百貨店、超市以及大量餐飲、娛樂店鋪的入駐,最終促使了天河游憩商業(yè)區(qū)的形成。天河城RBD主要零售商業(yè)設(shè)施天河城購(gòu)物中心10萬(wàn)正佳廣場(chǎng)購(gòu)物中心30萬(wàn)購(gòu)書中心文教1.5萬(wàn)廣百百貨服飾5萬(wàn)維多利廣場(chǎng)服飾2.9萬(wàn)宏城廣場(chǎng)服飾5萬(wàn)潮流站服飾1.1萬(wàn)南京湖南路RBD中觀層面—案例研究南京湖南路RBD的發(fā)展：民國(guó)時(shí)期,由于首都規(guī)劃的制定與實(shí)施,使城市重心逐漸北移,直至新街口地區(qū)。由于城北、城東城建和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,中心商業(yè)區(qū)繼續(xù)向北、向東方向發(fā)展。湖南路一帶本為區(qū)級(jí)商業(yè)中心,逐漸成長(zhǎng)為具有舉足輕重影響的，集餐飲、娛樂、購(gòu)物、觀光、休閑于一體的綜合商貿(mào)街區(qū)，成為南京市民和外來游客都市觀光、購(gòu)物的主要場(chǎng)所之一。1999年南京市旅游局命名為“旅游觀光購(gòu)物街”。商業(yè)的繁榮吸引了更多的商家進(jìn)駐湖南路,并帶動(dòng)金融、酒店、餐飲、文化、娛樂、休閑等產(chǎn)業(yè)的興起,商業(yè)游憩設(shè)施在湖南路兩端和兩側(cè)沿道路、巷子等“通道”呈點(diǎn)狀、線狀甚至面狀延展。繼而形成了獅子橋美食一條街、湖北路休閑街、山西路觀光休閑廣場(chǎng)等新的商業(yè)游憩街區(qū)。這些商業(yè)游憩街區(qū)和主干湖南路一起整合成湖南路商業(yè)游憩區(qū)。湖南路RBD的主要功能設(shè)施：西流灣公園山西路觀光休閑廣場(chǎng)青少年宮圖書城獅子橋美食一條街湖北路休閑街蘇寧環(huán)球購(gòu)物中心、蘇寧銀河購(gòu)物中心、南京國(guó)際商城、山百、太平洋百貨、北京華聯(lián)等湖南路RBD主要零售商業(yè)設(shè)施蘇寧環(huán)球購(gòu)物中心購(gòu)物中心5萬(wàn)蘇寧銀河購(gòu)物中心購(gòu)物中心4萬(wàn)南京國(guó)際商城購(gòu)物中心8.5萬(wàn)山百百貨1萬(wàn)太平洋百貨百貨2萬(wàn)北京華聯(lián)超市2萬(wàn)圖書城圖書文化1.5萬(wàn)上海城隍廟中觀層面—案例研究上海城隍廟RBD的發(fā)展：上海城隍廟商業(yè)區(qū)源于140年前的老城隍廟市場(chǎng)；80年代豫園商城掛牌成立；1994年豫園商城通過大規(guī)模改擴(kuò)建，商業(yè)設(shè)施從1.8萬(wàn)平方米增至10萬(wàn)平方米，形成了外古內(nèi)洋的建筑群落，成為上海十大新景觀和十大夜景之一；1999年上海老街改造完成；2007年“精致豫園”的16個(gè)項(xiàng)目全面竣工，豫園商城總規(guī)模達(dá)到13萬(wàn)平方米。上海城隍廟區(qū)域逐漸發(fā)展成為集邑廟、園林、建筑、商鋪、美食、旅游等為一體的著名的游憩商業(yè)區(qū)。RBD的主要功能設(shè)施：豫園城隍廟沉香閣湖心亭九曲橋豫園商城上海老街鄂爾多斯休閑廣場(chǎng)等湖南路RBD主要零售商業(yè)設(shè)施豫園商城綜合13萬(wàn)上海老街商業(yè)街3.2萬(wàn)時(shí)代城隍鄂爾多斯休閑廣場(chǎng)珠寶1萬(wàn)悅園商場(chǎng)小商品1.7萬(wàn)福佑門商廈小商品3萬(wàn)福源商廈小商品2萬(wàn)成熟的城市RBD在三個(gè)主要的方面擁有相對(duì)完善的體系RBD功能體系RBD產(chǎn)品體系RBD空間體系零售商業(yè)功能游憩觀賞功能餐飲住宿功能資訊窗口作用交通集散功能管理基地功能觀光類購(gòu)物類康體健身類娛樂類少年兒童類餐飲類文化資訊類科普類工藝類交際空間建筑空間街道空間廣場(chǎng)空間（鄰里交際空間、游憩者與工作人員互動(dòng)空間、游憩者之間的交往空間等）（商場(chǎng)、健身、文化、娛樂、餐飲等場(chǎng)所營(yíng)業(yè)空間）（商業(yè)街區(qū)、景觀道路等）（城市廣場(chǎng)、城市綠地、公園、水面等）主要資源項(xiàng)目RBD建設(shè)方向珠江時(shí)代打造空間體系：通過項(xiàng)目空間規(guī)劃將區(qū)域內(nèi)游憩空間進(jìn)行整合、完善：建設(shè)塑造新的廣場(chǎng)空間、有情調(diào)的街道空間、商業(yè)建筑景觀空間、餐飲娛樂體驗(yàn)空間等完善功能體系：通過本項(xiàng)目商業(yè)功能部分的業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)置，完善區(qū)域內(nèi)商業(yè)服務(wù)功能本區(qū)域擁有良好的城市游憩資源和商業(yè)資源，通過本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)區(qū)域整合，并在爭(zhēng)取政府支持的基礎(chǔ)上，有成為西安城市RBD的巨大潛力豐富產(chǎn)品體系：通過業(yè)態(tài)、、業(yè)種、品牌、服務(wù)等設(shè)置豐富商業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，通過廣場(chǎng)、商街、建筑等豐富游憩服務(wù)產(chǎn)品小雁塔歷史文化公園博物館古城墻體育中心音樂廳長(zhǎng)安國(guó)際碑林德福巷商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)小結(jié)商業(yè)市場(chǎng)主要結(jié)論:集中商業(yè)——現(xiàn)有百貨業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式類似，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，中高端商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較??；區(qū)域服飾市場(chǎng)——區(qū)域周邊主要的時(shí)尚服飾市場(chǎng)在小寨、東大街相對(duì)聚集，但商業(yè)面貌相對(duì)落后，同時(shí)功能相對(duì)單一，品牌聚集度不足，存在一定的升級(jí)空間；區(qū)域休閑娛樂——西安娛樂市場(chǎng)發(fā)展成熟，主要分布于城市中部、南部，以演藝、KTV、迪廳為主，經(jīng)營(yíng)良好；項(xiàng)目所在區(qū)域具備一定的高端會(huì)所氛圍。區(qū)域餐飲市場(chǎng)——西安餐飲業(yè)市場(chǎng)規(guī)模大，發(fā)展迅速，但總體上分布較為散亂；聚集程度、環(huán)境氛圍、硬件配套等均有較大的提升空間。微觀層面—商業(yè)市場(chǎng)附件：各業(yè)態(tài)市場(chǎng)特征小結(jié)發(fā)展機(jī)會(huì)小結(jié)1.從城市發(fā)展趨勢(shì)與商業(yè)現(xiàn)狀來看，一站式的shoppingmall商業(yè)形態(tài)未來是大勢(shì)所趨。依托區(qū)域周邊現(xiàn)有資源，打造完善的RBD功能與空間體系，形成區(qū)域新名片。3.商業(yè)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，但存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目必須形成特色化、差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力。宏觀層面中觀層面微觀層面項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略基于城市發(fā)展軌跡之上，以RBD為導(dǎo)向，整合利用周邊現(xiàn)有資源，形成西安首個(gè)集購(gòu)物、休憩、餐飲、娛樂、文化、居住于一體的復(fù)合商業(yè)區(qū)。以特色化、差異化的核心商業(yè)為驅(qū)動(dòng)力，形成項(xiàng)目形象與價(jià)值標(biāo)竿，帶動(dòng)其他物業(yè)協(xié)同發(fā)展。案例研究研究目的——通過研究先進(jìn)案例的發(fā)展歷程，總結(jié)類似綜合體項(xiàng)目的關(guān)鍵成功要素，指導(dǎo)本項(xiàng)目發(fā)展策略制定區(qū)域中心城市的城市中心以商業(yè)作為重要功能乃至核心功能的綜合體以主題化、景觀化為特色的大型商業(yè)案例研究案例選擇標(biāo)準(zhǔn)案例選擇標(biāo)準(zhǔn)選擇案例深圳華潤(rùn)中心北京金融街中心廣場(chǎng)北京西單大悅城長(zhǎng)春新天地購(gòu)物公園深圳cocopark購(gòu)物公園借鑒要點(diǎn)綜合體發(fā)展成功關(guān)鍵要素在競(jìng)爭(zhēng)激烈的成熟商業(yè)市場(chǎng)中，新建集中商業(yè)如何突破重圍、獲得成功區(qū)位與交通——位于深圳兩大核心商圈之間，深南大道中心地段，緊鄰深圳標(biāo)志性建筑地王大廈，交通十分便利地王大廈華強(qiáng)北商圈東門及華強(qiáng)南商圈案例研究深圳華潤(rùn)中心地王大廈地王大廈大劇院深發(fā)銀行核心區(qū)位成熟商圈邊緣——兩大核心商圈之間，距離東門商圈數(shù)百米金融中心核心——位于羅湖金融商業(yè)中心區(qū)，緊鄰深圳的標(biāo)志性建筑地王大廈、深圳主要金融機(jī)構(gòu)深發(fā)銀行總行緊鄰深南大道——城市觀禮大道便利交通公交系統(tǒng)——北部深南大道是城市東西向主要交通通道；周邊有31條公交線路經(jīng)過。地鐵系統(tǒng)——項(xiàng)目與深圳地鐵1號(hào)線深圳大劇院站相鄰，該站在政府支持下與項(xiàng)目貫通，大大增加了客流定位與功能組合——以萬(wàn)象城大型購(gòu)物中心為主力品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的“都市綜合體”，多種物業(yè)類型和諧共生案例研究深圳華潤(rùn)中心定位：以萬(wàn)象城大型購(gòu)物中心為主力品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的“都市綜合體”時(shí)尚購(gòu)物中心（19萬(wàn)平）＋5A甲級(jí)寫字樓（

8萬(wàn)平）+商業(yè)步行街（2萬(wàn)平）+超五星級(jí)酒店+酒店式公寓＋高尚住宅（11萬(wàn)），總量共計(jì)55萬(wàn)平購(gòu)物中心酒店式公寓高尚住宅5A寫字樓商業(yè)步行街超五星級(jí)酒店功能分區(qū)——項(xiàng)目分為兩個(gè)“亦分亦合”的區(qū)域，北區(qū)布置相對(duì)喧鬧的物業(yè)，南區(qū)布置相對(duì)靜謐的物業(yè)；案例研究深圳華潤(rùn)中心北區(qū)南區(qū)北區(qū)南區(qū)五星甲級(jí)寫字樓萬(wàn)象城集中商業(yè)交通便利/昭示性好相對(duì)靜謐/有一定景觀華潤(rùn)大廈：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓，深圳第四代寫字樓先鋒典范，為世界500強(qiáng)及國(guó)內(nèi)成功商業(yè)機(jī)構(gòu)量身打造深圳頂級(jí)寫字；建筑面積為平米萬(wàn)象城：開發(fā)與運(yùn)營(yíng)始終堅(jiān)持“全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”的理念君悅酒店：超五星級(jí)酒店是“君悅酒店”，深圳也因此成為繼北京、上海、香港、臺(tái)北之后，中國(guó)第五個(gè)擁有“君悅酒店”的城市公寓：酒店頂部是酒店式公寓，享受超五星級(jí)的酒店服務(wù)。住宅：城市中心的頂級(jí)豪宅商業(yè)街：被譽(yù)為未來深圳“新天地”規(guī)劃特色——商業(yè)自北向南逐漸從室內(nèi)購(gòu)物的單一模式，逐漸發(fā)展成南區(qū)的開敞購(gòu)物空間；住宅客戶擁有通向公建區(qū)的私家通道，可以獲得酒店、商業(yè)的貴賓權(quán)益案例研究深圳華潤(rùn)中心商業(yè)規(guī)劃特色住宅規(guī)劃特色商業(yè)自北向南從室內(nèi)購(gòu)物的單一形式，發(fā)展為南區(qū)的開敞購(gòu)物空間。與北、中區(qū)的溝通廊橋相同，中、南區(qū)以廊橋，溝通了室內(nèi)、室外的二層購(gòu)物空間高端公寓周邊飾以廣場(chǎng)、公園、噴水池、林蔭步行街等，為住戶提供優(yōu)美舒適、親近自然的居住環(huán)境。華潤(rùn)幸福里高端住宅君悅酒店區(qū)高端商業(yè)街區(qū)居住客戶私家專用道居住客戶私家購(gòu)物通道發(fā)展策略——利用高檔次辦公、商業(yè)的集中入市，為二期物業(yè)發(fā)展奠定了良好的形象及基礎(chǔ)；二期通過超五星級(jí)酒店、高端商業(yè)街的逐步鋪墊，使得住宅部分實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)頂級(jí)價(jià)格案例研究深圳華潤(rùn)中心一期二期2004.12華潤(rùn)大廈及購(gòu)物中心同時(shí)面市2005二期開始啟動(dòng)20062001華潤(rùn)中心項(xiàng)目開始啟動(dòng)酒店協(xié)議簽訂商業(yè)街區(qū)招商工作進(jìn)行中幸福里擬售價(jià)4萬(wàn)左右20072009北區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)組合——萬(wàn)象城整體定位中高端，但品牌覆蓋相對(duì)寬泛，以適應(yīng)更多人群的需求；1/3的品牌在當(dāng)時(shí)首次登陸中國(guó)，全部為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)模式，其中個(gè)性化品牌占比相對(duì)較高案例研究深圳華潤(rùn)中心萬(wàn)象城定位——深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合方式：打破百貨店依據(jù)樓層設(shè)置不同類型產(chǎn)品的傳統(tǒng)方式，通過300多個(gè)獨(dú)立的品牌專賣店個(gè)性化組合而成；1/3的品牌首次登陸中國(guó)，個(gè)性化品牌組合占比較高檔次定位：購(gòu)物環(huán)境高檔，整體定位中高檔，品牌覆蓋面廣，世界一線品牌如

Zegna

，中高品牌如AZONA，中端品牌如ONLY特色主力店2——RéEL時(shí)尚生活百貨，這是一家以18－35歲的都市白領(lǐng)時(shí)尚女性為主要目標(biāo)消費(fèi)者的百貨公司。特色主力店1——Esprit，共有三層樓，1800平方米的營(yíng)業(yè)面積，在三樓還開設(shè)了一個(gè)美發(fā)沙龍，專為時(shí)尚男女設(shè)計(jì)最新的發(fā)型特色主力店3——NOVO，經(jīng)營(yíng)面積約1940平方米，特設(shè)了一些公共休閑場(chǎng)地，例如NOVO咖啡屋、NOVO影視區(qū)南區(qū)商業(yè)定位——南區(qū)定位為高端旗艦街區(qū)，作為北區(qū)萬(wàn)象城的補(bǔ)充、延續(xù)、升華案例研究深圳華潤(rùn)中心南區(qū)——商業(yè)街北區(qū)——萬(wàn)象城地塊屬性：外向、城市主干道、接駁地鐵地塊屬性：私密、五星級(jí)酒店、頂級(jí)豪宅商業(yè)形態(tài)：兩層商業(yè)街商業(yè)形態(tài)：六層集中商業(yè)商業(yè)定位：萬(wàn)象城的補(bǔ)充、延續(xù)、升華，名品旗艦街區(qū)商業(yè)定位：深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心檔次定位：中高端檔次定位：高端規(guī)模：建筑面積19萬(wàn)平規(guī)模：建筑面積2萬(wàn)平商業(yè)內(nèi)部規(guī)劃——內(nèi)部空間規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，共享空間設(shè)計(jì)寬綽，購(gòu)物環(huán)境十分舒適案例研究深圳華潤(rùn)中心寬綽的景觀中庭，成為整個(gè)MALL的視覺焦點(diǎn)大型滑冰場(chǎng)地設(shè)于高樓層，帶動(dòng)客流上行的同時(shí)延長(zhǎng)消費(fèi)者在商業(yè)內(nèi)部逗留時(shí)間立體停車庫(kù)的設(shè)計(jì)將人流均勻引入各個(gè)樓層多個(gè)扶梯的交錯(cuò)設(shè)置，打破了傳統(tǒng)百貨規(guī)劃的沉悶氛圍區(qū)位與交通——項(xiàng)目位于北京金融中心，“金融街”區(qū)域中心，金融大街中段，是大量商務(wù)人流聚集的區(qū)域案例研究金融街中心廣場(chǎng)1號(hào)線2號(hào)線金融街區(qū)域4號(hào)線項(xiàng)目位于北京金融中心——金融街及周邊地區(qū)擁有530多家知名企業(yè)和機(jī)構(gòu)，其中包括9家全國(guó)性商業(yè)銀行總部、58家中央直屬企業(yè)、19家上市公司、4大通信公司總部，另外還有38個(gè)中央部委機(jī)關(guān)及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，以及大量的金融業(yè)、通信業(yè)上下游企業(yè)。項(xiàng)目交通便利——周邊環(huán)繞3條地鐵線路金融街中心廣場(chǎng)太平橋大街西二環(huán)武定侯街廣寧柏街金融大街項(xiàng)目定位及功能組合——圍繞三萬(wàn)平米的中心公園，設(shè)置多種功能，成為金融街區(qū)域的絕對(duì)中心；寫字樓是核心功能、購(gòu)物中心是重要功能案例研究金融街中心廣場(chǎng)金融街中心廣場(chǎng)金融街區(qū)域中心總建筑面積160萬(wàn)平米金融街購(gòu)物中心建筑面積：9萬(wàn)平定位：回歸自然為設(shè)計(jì)主題，打造自然的、國(guó)際的高端購(gòu)物中心酒店麗思卡爾頓酒店、威斯汀酒店、洲際等，總建面約20萬(wàn)甲級(jí)寫字樓總體規(guī)模約130萬(wàn)平金融街酒店式公寓規(guī)模：245間客房，總面積約2萬(wàn)平定位：自然的、國(guó)際的高端購(gòu)物中心金融家俱樂部建筑面積：6000平功能：健身中心，包含泳池、地?zé)釡厝?、室?nèi)網(wǎng)球等金樹街——餐飲酒吧街規(guī)模：建筑面積10000平，長(zhǎng)度300余米，二十余家店面定位：知性、風(fēng)情、優(yōu)雅，全天候餐飲酒吧街中心花園占地面積約3萬(wàn)平金融街會(huì)展中心總體規(guī)模約1萬(wàn)平項(xiàng)目發(fā)展主題：自然的、國(guó)際的、便利的多業(yè)態(tài)綜合體項(xiàng)目規(guī)劃——通過大面積中心公園串聯(lián)多種功能，突出項(xiàng)目整體自然的、國(guó)際的、休閑的意向案例研究金融街中心廣場(chǎng)整體規(guī)劃——商業(yè)區(qū)及公園區(qū)設(shè)置于地塊內(nèi)部，串聯(lián)起其他功能，突出自然、休閑意向立體交通體系——中心公園車行、人行系統(tǒng)，方便的將各個(gè)項(xiàng)目聯(lián)系在一起寫字樓區(qū)酒店區(qū)公寓區(qū)喧鬧安靜公園及商業(yè)區(qū)開發(fā)時(shí)序及發(fā)展策略案例研究金融街中心廣場(chǎng)07年9月購(gòu)物中心開業(yè)04年6月麗思卡爾頓酒店簽約06年下半年1麗思卡爾頓酒店、威斯汀酒店?duì)I業(yè)、中心公園開放購(gòu)物中心招商啟動(dòng)05年底路易·威登、古琦合作06年3月2002年寫字樓開始施工綜合體發(fā)展策略項(xiàng)目整體的高端定位與其所處的金融街中心區(qū)定位相對(duì)契合。首先以風(fēng)險(xiǎn)最小的寫字樓物業(yè)入市，而后通過兩家五星級(jí)酒店的簽約鞏固區(qū)域高端形象；借勢(shì)高端區(qū)位形象，開展購(gòu)物中心招商工作；在中心公園開放后，項(xiàng)目各個(gè)物業(yè)組成合力實(shí)現(xiàn)綜合體價(jià)值峰點(diǎn)之時(shí)，購(gòu)物中心開業(yè)，成為城市西部的時(shí)尚新地標(biāo)。商業(yè)發(fā)展策略

主力店招商先行，在與路易威登、古琦達(dá)成意向后，其他品牌順利推進(jìn)。商業(yè)定位——為白領(lǐng)階層提供一站式中高檔消費(fèi)體驗(yàn)，適度引入部分中檔品牌，實(shí)現(xiàn)商業(yè)內(nèi)部的品牌分級(jí)，以擴(kuò)大消費(fèi)群體受眾面案例研究金融街中心廣場(chǎng)定位——為白領(lǐng)階層提供一站式中高檔消費(fèi)體驗(yàn)，包括時(shí)尚服飾、餐飲、娛樂及休閑項(xiàng)目目標(biāo)——竭力成為北京乃至全中國(guó)最高檔的國(guó)際級(jí)購(gòu)物中心品牌定位——國(guó)際一線品牌占1/3路易·威登、古琦、迪奧、Ferragamo、Zegna、Chloe、HugoBoss；品牌線從高端延續(xù)至中端品牌，如NIKE、ESPRIT、ADIDAS、ONLY，增加客群范圍業(yè)態(tài)布局——主力店面積占比約25%，分散布置于各個(gè)樓層；項(xiàng)目整體以購(gòu)物功能為主，少量餐飲功能案例研究金融街中心廣場(chǎng)樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)種主力店B1華潤(rùn)OLE高檔超市、新加坡福將坊美食街、主題童裝館和運(yùn)動(dòng)休閑館。古奇F1國(guó)際一線知名品牌旗艦店路易·威登、古琦、迪奧連卡佛百貨F2時(shí)尚男女裝和白領(lǐng)階層連卡佛百貨F3休閑品牌連卡佛百貨F4生活家居、SPA和美容美發(fā)Subu餐廳主力店經(jīng)營(yíng)面積約10000平，占比約25%非主力店總面積約28000平，占比約75%店鋪面積個(gè)數(shù)構(gòu)成主力店構(gòu)成400~2600平占比10%150~400平占比50%30~50平占比40%金融街購(gòu)物中心外觀——以“回歸自然”為設(shè)計(jì)主題；獨(dú)一無(wú)二的透明穹頂宛如一彎明月，時(shí)尚、現(xiàn)代、高貴，即使在購(gòu)物過程中也能夠感受到人與自然的和諧統(tǒng)一案例研究金融街中心廣場(chǎng)金融街購(gòu)物中心外觀——如同一彎明月，典雅而現(xiàn)代。由美國(guó)SOM公司精心設(shè)計(jì)的在中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的透明穹頂，將陽(yáng)光與四季的變化融入日常的購(gòu)物環(huán)境中。案例研究金融街中心廣場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃空間——5層超高挑空空間、大型回廊設(shè)計(jì)，透亮寬廣的氛圍，給予客戶前所未有的購(gòu)物感受購(gòu)物中心建筑面積為9萬(wàn)平，經(jīng)營(yíng)面積僅為4萬(wàn)平，即商業(yè)使用效率為44%，低于同類商業(yè)50%-60%的平臺(tái)水平大量面積由挑空中庭、休閑空間占據(jù)，透亮寬廣的氛圍給予客戶前所未有的購(gòu)物感受開發(fā)背景——2007年，西單商圈已經(jīng)聚集了9家百商場(chǎng)，大悅城的籌備必然加劇商圈內(nèi)部的激烈競(jìng)爭(zhēng)案例研究西單大悅城2007年以來，西單商圈商業(yè)面積放量已超過百萬(wàn)平方米，且都定位于中高端客群，這必然使原本就聚集了9家商場(chǎng)的區(qū)域內(nèi)形成更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。從體量上看，建筑面積最大的西單大悅城的試營(yíng)業(yè)能否成功面臨著巨大挑戰(zhàn)……面對(duì)市場(chǎng)殘酷競(jìng)爭(zhēng)，被迫走上細(xì)分市場(chǎng)、差異化定位的道路功能組合——以大悅城商業(yè)為核心功能，集購(gòu)物、寫字樓、酒店、公寓、電影院為一體的綜合體；酒店、寫字樓通過與商業(yè)局部連通增強(qiáng)了配套能力案例研究西單大悅城購(gòu)物：76400平方米寫字樓：15000平方米餐飲：25700平方米酒店/公寓：33200平方米電影院：10400平方米停車場(chǎng)：31700平方米(共982個(gè)泊位)

商業(yè)酒店/公寓寫字樓寫字樓酒店/公寓電影院酒店、寫字樓通過與商業(yè)局部連通增強(qiáng)了配套能力共用入口、局部連同的方式即取得了較好的溝通的效果、又能保持相對(duì)獨(dú)立商業(yè)定位——突出時(shí)尚、青年元素，定位“國(guó)際化的青年城”，以購(gòu)物中心模式經(jīng)營(yíng)案例研究西單大悅城定位——“國(guó)際化的青年城”shoppingmall特色一：青年人群定位

北京首個(gè)聚焦于青年人群的shoppingmall，捕捉市場(chǎng)消費(fèi)力強(qiáng)勁的主流人群特色二：購(gòu)物中心式消費(fèi)體驗(yàn)西單大悅城的面市改變了這一區(qū)域原有的以百貨類為主、服裝類商品批發(fā)零售業(yè)為輔的舊格局，成為西單北大街唯一一座真正意義上的購(gòu)物中心特色三：提高娛樂、餐飲比例

在大悅城中餐飲功能、娛樂功能分別占到30%、20%的比重，購(gòu)成商業(yè)新的體驗(yàn)點(diǎn)特色四：提高“新品牌”、時(shí)尚品牌、潮流品牌的比例

在招商過程關(guān)注“首次登陸中國(guó)/北京”的知名品牌引入；針對(duì)青年人消費(fèi)特征，時(shí)尚品牌、潮流品牌的占比大大提高特色五：震撼人心的空間規(guī)劃

大面積挑空、公共空間的錯(cuò)落交織、飛天梯、絢爛的內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)，讓購(gòu)物成為愉悅的體驗(yàn)從高處俯瞰商場(chǎng)的“環(huán)島”案例研究西單大悅城商業(yè)內(nèi)部景觀——絢爛多彩大悅城里有很多這樣可以停下來觀景的地方，透過這一重重珠簾，別有味道。案例研究西單大悅城商業(yè)內(nèi)部景觀——綠植小景案例研究西單大悅城商業(yè)內(nèi)部景觀——世界最大的跨度懸梯，大大提高了六層以上的商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目定位——長(zhǎng)春新天地購(gòu)物廣場(chǎng)以兒童娛樂為亮點(diǎn)，將餐飲、休閑等與傳統(tǒng)購(gòu)物有機(jī)結(jié)合，打造一站式公園購(gòu)物新理念長(zhǎng)春新天地購(gòu)物公園是中東集團(tuán)斥資10億元人民幣打造的東北第一家真正意義上將休閑與購(gòu)物完美結(jié)合的多元生活體驗(yàn)之都區(qū)位：地處長(zhǎng)春市中心，北望長(zhǎng)春火車站，交通條件四通八達(dá)，20多條公交線路直達(dá)門前規(guī)模：經(jīng)營(yíng)面積高達(dá)20萬(wàn)平方米，雄居?xùn)|北商業(yè)之首，輻射整個(gè)長(zhǎng)春人口特色：傳統(tǒng)的購(gòu)物中加入兒童娛樂中心的元素，呈現(xiàn)室內(nèi)威尼斯水街，傾力打造一站式公園購(gòu)物，將娛樂與購(gòu)物完美結(jié)合定位：將娛樂、餐飲、休閑、社會(huì)服務(wù)與傳統(tǒng)的購(gòu)物有機(jī)結(jié)合，充分體現(xiàn)了在公園中購(gòu)物，在購(gòu)物中休閑這一理念，能滿足時(shí)尚一族與工薪一族追求潮流、享受生活的購(gòu)物樂趣經(jīng)營(yíng)狀況：堪稱東北第一摩爾的中東新天地購(gòu)物公園開業(yè)首日顧客超過49萬(wàn)，這是空前的，可見其對(duì)長(zhǎng)春人有著巨大的吸引力，開業(yè)至今一直經(jīng)營(yíng)狀況良好案例研究長(zhǎng)春新天地功能組合——新天地購(gòu)物廣場(chǎng)以全業(yè)態(tài)、全客群、全服務(wù)的模式傾力打造全新一站式購(gòu)物方式主力百貨店下沉式廣場(chǎng)3F：生活天地2F：服飾天地4F：娛樂天地1-3F：中央商街時(shí)間天地主力超市店·美食天地五大賣場(chǎng)及主力超市分布情況及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)層數(shù)名稱業(yè)態(tài)規(guī)模（平米）G層家樂福超市、美食街超市、中華美食街組成3萬(wàn)1層時(shí)尚天地淑女裝、少淑裝、箱包皮具、流行飾品、女士?jī)?nèi)衣、針織世界、名店廣場(chǎng)、男人世界、羊毛羊絨店、休閑餐飲等為一體3.3萬(wàn)2層服飾天地淑女裝、少淑裝、箱包皮具、流行飾品、女士?jī)?nèi)衣、針織世界、名店廣場(chǎng)、男人世界、羊毛羊絨店、休閑餐飲等為一體3.3萬(wàn)3層生活天地廚具、小家電、手機(jī)、兒童世界、布藝、床品、書店、迪士尼夢(mèng)幻星城、羽絨皮草城3.3萬(wàn)4層娛樂天地輪滑場(chǎng)、幽靈谷、運(yùn)動(dòng)營(yíng)、水世界、快樂森林、科技樂園、影城、美食街、美食城3.3萬(wàn)主力百貨店業(yè)態(tài)分布及規(guī)模名稱業(yè)態(tài)規(guī)模（平米）主力百貨由運(yùn)動(dòng)365、休閑聯(lián)邦、四季羽絨服、雪域皮草城等十幾個(gè)品類店組成3萬(wàn)案例研究長(zhǎng)春新天地功能特色1——內(nèi)設(shè)的娛樂天地是目前國(guó)內(nèi)最大的四季室內(nèi)主題娛樂公園，也是新天地的核心特色構(gòu)成：商場(chǎng)中娛樂天地由輪滑場(chǎng)、幽靈谷、運(yùn)動(dòng)營(yíng)、歡樂水世界、快樂森林、科技樂園、時(shí)代今典影城、環(huán)球風(fēng)情美食街、天天美食城九大主題板塊構(gòu)成，是目前國(guó)內(nèi)最大的四季室內(nèi)主題娛樂公園亮點(diǎn)：商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置的娛樂中心與200米長(zhǎng)的中央威尼斯水街，成為商場(chǎng)的核心亮點(diǎn)，置身其中，歐洲風(fēng)情的街景及亞熱帶風(fēng)光令人心曠神怡，為人們提供了不可多得的休閑、娛樂空間。吸引著大批青年及帶孩子的中高端消費(fèi)者的到來。案例研究長(zhǎng)春新天地功能特色1——娛樂天地項(xiàng)目設(shè)計(jì)以兒童為中心，全面考慮了各年齡層人群，創(chuàng)造全年齡段消費(fèi)環(huán)境特點(diǎn)：每一板塊都有自己明確的主題與特色，各版塊之間互不沖突，避免單調(diào)，娛樂內(nèi)容涵蓋從兒童到青年的多種項(xiàng)目中央威尼斯水街、歐式建筑環(huán)抱的圣馬可廣場(chǎng)等以豐富的故事話元素展現(xiàn)景觀，一掃通常單調(diào)的購(gòu)物方式，成為城市購(gòu)物的新寵全年齡段消費(fèi)人群：兒童及青年：娛樂城里游樂項(xiàng)目花樣繁多，釣魚、劃船、恐怖城、愛情島…刺激、驚奇、愜意、浪漫各種視覺感官?zèng)_擊，令人流連忘返中青年：8個(gè)道保齡球館、乒乓球、健身房以及長(zhǎng)春市最繁華的5星級(jí)影城，是吸引中青年人的重要手段老年人：；陪孩子來的同時(shí)可賞花看鳥，200多平方米的花壇以熱帶和亞熱帶稀有花為主，鳥林經(jīng)常會(huì)有各種鳥的表演案例研究長(zhǎng)春新天地功能特色2——同時(shí)加強(qiáng)餐飲、娛樂功能，實(shí)現(xiàn)真正的吃、購(gòu)、玩一站式消費(fèi)新天地購(gòu)物廣場(chǎng)充分考慮人流及業(yè)態(tài)分布的特點(diǎn)，加強(qiáng)餐飲功能，分別在購(gòu)物中心的G層和4層設(shè)置兩個(gè)餐飲區(qū)，為消費(fèi)者提供最大方便4層的餐飲區(qū)包括天天美食城和環(huán)球風(fēng)情美食街，其中天天美食城以地方菜為主，而環(huán)球風(fēng)情美食街則以品牌餐飲連鎖店為主商場(chǎng)以?shī)蕵窞榱咙c(diǎn)，借以吸引客流，實(shí)現(xiàn)1-3層的全面購(gòu)物功能，加上便捷的餐飲配套，使消費(fèi)者真正的集吃、購(gòu)、玩于一體，實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)4層娛樂天地餐飲規(guī)模及業(yè)態(tài)名稱建筑面積（平方米）營(yíng)業(yè)面積（平方米）業(yè)態(tài)天天美食城21061929東北風(fēng)味、四川風(fēng)味等幾十種地方風(fēng)味環(huán)球風(fēng)情美食街21101930引入了國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌餐飲的加盟案例研究長(zhǎng)春新天地寬敞的購(gòu)物空間內(nèi)設(shè)置舒適的休憩區(qū)，讓人隨時(shí)體會(huì)到購(gòu)物的輕松與假日的閑適室內(nèi)景觀精心設(shè)計(jì)，巧妙運(yùn)用了石與水的元素，配以大量綠植，呼應(yīng)公園化購(gòu)物主題，實(shí)現(xiàn)了室外景觀室內(nèi)化室內(nèi)景觀——在內(nèi)部裝修上不僅強(qiáng)調(diào)歐式元素以及水景主題，且動(dòng)線敘事性強(qiáng)，極具特色與風(fēng)情巧妙營(yíng)造敘事性的動(dòng)線空間，加入小品、故事等元素，使動(dòng)線空間故事化，喚起獵奇心，引導(dǎo)人群一路尋找下一個(gè)故事，讓購(gòu)物充滿樂趣。案例研究長(zhǎng)春新天地威尼斯主題景觀設(shè)置將水的元素賦予文化的韻味，購(gòu)物中充滿了異域風(fēng)情。購(gòu)物中心充分運(yùn)用主題化設(shè)計(jì)理念，故事化的景觀貫穿始終，使人仿佛置身童話世界，體會(huì)難得的童話購(gòu)物感覺。室內(nèi)景觀——在內(nèi)部裝修上不僅強(qiáng)調(diào)歐式元素以及水景主題，且動(dòng)線敘事性強(qiáng)，極具特色與風(fēng)情案例研究長(zhǎng)春新天地綜合體項(xiàng)目成功關(guān)鍵因素小結(jié)案例研究案例借鑒要點(diǎn)中心區(qū)位、具備交通優(yōu)勢(shì)——位于城市中心區(qū)域，具備一定的商業(yè)、商務(wù)基礎(chǔ)氛圍；緊鄰或接近城市主要交通道路，具有一定的車流人流基礎(chǔ)；運(yùn)用連通地鐵等方式積極接駁外部交通，提高人流引入能力高水準(zhǔn)外部形象、具備形象標(biāo)桿、視覺焦點(diǎn)——高水平、高品質(zhì)建筑形象；項(xiàng)目整體或核心物業(yè)能夠成為城市的形象標(biāo)桿、視覺焦點(diǎn)復(fù)合、互補(bǔ)、分級(jí)的多功能關(guān)系——對(duì)外，多功能復(fù)合形成競(jìng)爭(zhēng)合力；對(duì)內(nèi)，各功能部分之間形成互惠優(yōu)勢(shì)；分功能內(nèi)部通過建立分級(jí)定位機(jī)制，減少整體的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；核心物業(yè)高形象高起步——對(duì)于資金實(shí)力強(qiáng)的客戶，通常首期物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的核心物業(yè)、形象物業(yè)，迅速為項(xiàng)目確立良好的市場(chǎng)形象，以推動(dòng)后期順利發(fā)展；成熟商業(yè)市場(chǎng)中升級(jí)大型商業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)小結(jié)案例研究案例借鑒要點(diǎn)極致差異化——通過商業(yè)建筑、內(nèi)外部購(gòu)物環(huán)境、業(yè)態(tài)與品牌創(chuàng)新等途徑形成極致的差異化、特色化優(yōu)勢(shì)，以突破成熟商業(yè)市場(chǎng)的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。業(yè)態(tài)多元，檔次復(fù)合——在購(gòu)物基礎(chǔ)上增加餐飲、休閑娛樂比例，內(nèi)部業(yè)態(tài)豐富，且檔次復(fù)合，迎合各類客戶不同消費(fèi)需求。強(qiáng)化商業(yè)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境——提高共享空間比例，增加商業(yè)內(nèi)部的體驗(yàn)性、景觀性與趣味性。專業(yè)招商、管理團(tuán)隊(duì)介入——聘請(qǐng)或組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商和管理運(yùn)營(yíng)工作。整體定位項(xiàng)目發(fā)展策略基于RBD的發(fā)展理念，項(xiàng)目物業(yè)功能橫向要保證復(fù)合、多元，主次分明；縱向做到檔次、子功能細(xì)分，通過全面覆蓋各類主流需求，以降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)RBD領(lǐng)頭羊的示范作用。對(duì)于大型集中商業(yè)物業(yè)，通過建筑形象、商業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的全面升級(jí)，以及品牌與業(yè)態(tài)的創(chuàng)新形成極致的差異化特色，成為整個(gè)區(qū)域的形象與價(jià)值標(biāo)桿。充分發(fā)揮綜合體項(xiàng)目的合力優(yōu)勢(shì)，尤其對(duì)公寓、住宅物業(yè)，除共享完善、便利配套設(shè)施，可通過各種優(yōu)惠手段，實(shí)現(xiàn)物業(yè)間互惠互利。分區(qū)分級(jí)極致亮點(diǎn)協(xié)同合作城市中心

RBD首席示范區(qū)

整體定位追隨時(shí)尚潮流引領(lǐng)時(shí)代步伐我們?cè)O(shè)想的休閑商業(yè)區(qū)應(yīng)該是……RBD體系功能設(shè)施{購(gòu)物游憩居住商務(wù)交往……購(gòu)物中心開放街區(qū)休閑娛樂設(shè)施精品公寓休閑廣場(chǎng)酒店高尚居住……休閑聚會(huì)餐飲商務(wù)辦公RBD首席示范區(qū)“”Recreational

Business

District

形象定位復(fù)合的（composite）時(shí)尚的（Fashion）現(xiàn)代的（Modern）開放的（Open）休閑的（Recreational）多元的（DIVERS）——以商業(yè)、休閑娛樂功能為核心集居住、酒店、商務(wù)為一體的復(fù)合商業(yè)區(qū)復(fù)合的FASHION功能豐富，滿足各類人群不同需求時(shí)尚的FASHION突破現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)，將現(xiàn)代時(shí)尚中融入傳統(tǒng)元素現(xiàn)代的MODERN在物業(yè)形態(tài)、商業(yè)內(nèi)容上突出現(xiàn)代感關(guān)鍵詞：采光天幕、櫥窗、玻璃、廣告牌、噴泉關(guān)鍵詞：廣場(chǎng)、街區(qū)開放廣場(chǎng)與特色商業(yè)街通常相連共同構(gòu)成了核心區(qū)的活動(dòng)中心OPEN保證城市中人的進(jìn)入性關(guān)鍵詞：休憩、交往、健康休閑Recreational

休閑、健身、娛樂設(shè)施為主多元化DIVERS多元有兩層含義：文化的多元功能的多元文化的多元產(chǎn)生交流功能的多元產(chǎn)生活力傳統(tǒng)與時(shí)尚的對(duì)比，民俗與國(guó)際的交融項(xiàng)目分物業(yè)定位商業(yè)定位住宅定位公寓定位商業(yè)定位技術(shù)思路與策略思路1策略1抓住城市商業(yè)及消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)，適度超前，對(duì)城市商業(yè)進(jìn)行升級(jí)，建立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位與形象通過商業(yè)建筑創(chuàng)新、商業(yè)環(huán)境創(chuàng)新、商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新、商品品牌創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)升級(jí)思路2策略2整合區(qū)域周邊其他文化、休閑、商業(yè)等設(shè)施，打造區(qū)域游憩商業(yè)區(qū)（RBD）通過項(xiàng)目建筑、街區(qū)、廣場(chǎng)等空間設(shè)計(jì)以及業(yè)態(tài)、業(yè)種、服務(wù)等產(chǎn)品規(guī)劃，完善并使得區(qū)域成為西安城市游憩商業(yè)（RBD）目的地思路3策略3與長(zhǎng)安國(guó)際、珠江時(shí)代竟合，建設(shè)西安的時(shí)尚消費(fèi)中心區(qū)以時(shí)尚為主題進(jìn)行特色化、差異化定位，與長(zhǎng)安國(guó)際、珠江時(shí)代在檔次、業(yè)態(tài)上進(jìn)行錯(cuò)位，共同形成時(shí)尚中心區(qū)的商圈形象思路4策略4根據(jù)市場(chǎng)和地塊技術(shù)條件，對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行分區(qū)分級(jí)規(guī)劃核心商業(yè)以中端偏高、面向主流群體為主，北區(qū)商業(yè)以中低端、面向年輕群體為主，商街及南側(cè)商業(yè)則建設(shè)西安餐飲休閑文化新地標(biāo)商業(yè)部分整體定位西安休閑商業(yè)核心區(qū)——集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂于一體的國(guó)際時(shí)尚休閑商業(yè)中心基于項(xiàng)目本體及發(fā)展目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分區(qū)分級(jí)，不同區(qū)域承擔(dān)不同功能、塑造不同空間，不同層級(jí)商業(yè)面向不同消費(fèi)市場(chǎng)，以完善區(qū)域商圈，打造RBD分區(qū)分級(jí)

北區(qū)南區(qū)基于項(xiàng)目本體：體量大規(guī)劃限制較嚴(yán)區(qū)位商業(yè)價(jià)值有差異需要對(duì)不同區(qū)域的商業(yè)進(jìn)行有差異的考慮基于商業(yè)市場(chǎng)：項(xiàng)目要對(duì)城市商業(yè)升級(jí)項(xiàng)目要向綜合化、體驗(yàn)化發(fā)展項(xiàng)目要向特色化（主題化）發(fā)展項(xiàng)目要面對(duì)不同的消費(fèi)市場(chǎng)需要區(qū)域商業(yè)綜合化、主題化發(fā)展的前提下，對(duì)商業(yè)進(jìn)行分級(jí)，滿足不同目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)需求基于RBD發(fā)展：需要設(shè)置不同的功能需要規(guī)劃不同的空間需要提供不同的產(chǎn)品通過本項(xiàng)目打造RBD，需要完善區(qū)域功能、營(yíng)造區(qū)域空間、豐富產(chǎn)品服務(wù)，這要求本項(xiàng)目在不同區(qū)域規(guī)劃差異化空間和功能內(nèi)部商業(yè)定位結(jié)構(gòu)化分級(jí)，功能互補(bǔ)，形態(tài)差異精品服飾——潮流橋頭堡，個(gè)性新天地總規(guī)模：3萬(wàn)平米市場(chǎng)定位：以中低消費(fèi)、年輕潮流的消費(fèi)需求為主Shopingmall——都市時(shí)尚主題購(gòu)物中心總規(guī)模：6.6萬(wàn)平米市場(chǎng)定位：整體中檔偏高、城市時(shí)尚主流消費(fèi)需求為主商業(yè)街——西安時(shí)尚文化新地標(biāo)總規(guī)模：0.5萬(wàn)平米市場(chǎng)定位：以中檔偏高、城市旅游/外籍/小資等餐飲休閑娛樂需求為主會(huì)所——藝術(shù)主題商務(wù)休閑會(huì)所總規(guī)模：1萬(wàn)平米檔次定位：中檔偏高、商務(wù)/游憩/聚會(huì)約會(huì)休閑需求為主總面積約12萬(wàn)平米分區(qū)分級(jí)超市——新鄰里中心總規(guī)模：1萬(wàn)平米市場(chǎng)定位：以區(qū)域中端日常生活消費(fèi)需求為主提高餐飲休閑功能比例，迎合消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)；重視各功能在項(xiàng)目?jī)?nèi)部各區(qū)之間的檔次差異，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)功能流行新干線超市歡樂城西安72th街西桂坊合計(jì)比例購(gòu)物檔次中低-中端中端中端-高端--中低-高端-面積1.7萬(wàn)1萬(wàn)3.6萬(wàn)--6.3萬(wàn)55%餐飲檔次中低-中端-中端-中高（正餐）中檔偏高中檔偏高中低-中檔偏高-面積0.1萬(wàn)-1.5萬(wàn)0.3萬(wàn)0.5萬(wàn)2.4萬(wàn)21%休閑檔次中端（ＫＴＶ、游藝廳）-中端（兒童游樂城、電玩城等）中端-中高（餐飲、酒吧等）中檔偏高（SPA、酒吧等）中端-中檔偏高-面積0.5萬(wàn)-1.5萬(wàn)0.2萬(wàn)0.5萬(wàn)2.7萬(wàn)24%分區(qū)分級(jí)注：此表不含延規(guī)劃路零散銷售底商南區(qū)北區(qū)精品服飾shoppingmall商業(yè)街商務(wù)會(huì)所商業(yè)定位Shoppingmall市場(chǎng)定位分區(qū)定位歡樂城都市時(shí)尚主題購(gòu)物中心西安商業(yè)升級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者Shoppingmall的角色及發(fā)展策略shoppingmall

之于城市商業(yè)發(fā)展——成為城市商業(yè)升級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)者

之于RBD定位——承擔(dān)RBD零售、餐飲、休閑功能，豐富RBD建筑、街道、廣場(chǎng)空間

之于項(xiàng)目定位——作為項(xiàng)目的核心商業(yè)，代表整體商業(yè)形象，奠定整體商業(yè)檔次，統(tǒng)領(lǐng)整體商業(yè)定位基調(diào)。

形象升級(jí)——外部形象設(shè)計(jì)現(xiàn)代、時(shí)尚，與傳統(tǒng)百貨呆板形象形成差異，構(gòu)建城市形象名片，成為市民必去的城市級(jí)核心商業(yè)。

環(huán)境升級(jí)——內(nèi)部共享空間的放大與豐富，主題景觀化設(shè)計(jì)，給予客戶前所未有的感受。

業(yè)態(tài)升級(jí)——集合時(shí)尚人群的主要消費(fèi)，增加餐飲、娛樂比例，提供一站式消費(fèi)體驗(yàn)。

品牌升級(jí)——通過一定比例的市場(chǎng)新進(jìn)品牌引入，提升項(xiàng)目聚客能力。Shoppingmall在項(xiàng)目中的角色：Shoppingmall發(fā)展策略：Shoppingmall客戶定位領(lǐng)袖客戶——

城市各行業(yè)的精英、管理者，即講求工作的卓越、又強(qiáng)調(diào)生活的從容，他們視野開闊，時(shí)尚敏銳度高，往往成為周圍人群的時(shí)尚導(dǎo)師核心客戶——

城市主流消費(fèi)群體，中等以上收入的各類人群，或是單身小資、或是中產(chǎn)家庭；消費(fèi)講求品質(zhì)和時(shí)尚，偶爾也同領(lǐng)袖客戶一樣享受購(gòu)置奢侈品的歡愉shoppingmall形象升級(jí)——通過具有標(biāo)志性、創(chuàng)意感的建筑形象設(shè)計(jì)，形成城市形象名片；玻璃材料的適度使用，使室內(nèi)公共空間與戶外形成互動(dòng)商業(yè)形象現(xiàn)代、時(shí)尚、有創(chuàng)意，形成城市的形象名片，在形象上獲得客戶的認(rèn)同大尺度公共空間靠近建筑外邊布置，通過通透的建筑外立面與室外空間形成互動(dòng)shoppingmall環(huán)境升級(jí)——公共空間開闊豐富，綠植景觀與休憩空間緊密結(jié)合，讓購(gòu)物成為愉悅的體驗(yàn)環(huán)境升級(jí)關(guān)鍵手法：一個(gè)城市之最（最長(zhǎng)/最高）創(chuàng)新的空間構(gòu)成方式（不對(duì)稱中庭，扶梯變化布置）室內(nèi)景觀室外化（綠植/水景的極致使用）shoppingmall

業(yè)態(tài)升級(jí)——緊跟消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化，增加餐飲、娛樂比例，提供一站式消費(fèi)體驗(yàn)功能主體布置樓層規(guī)模占比購(gòu)物F1–F43.6萬(wàn)平47%娛樂F51.5萬(wàn)平20%餐飲F61.5萬(wàn)平20%超市B2、B11萬(wàn)平13%合計(jì)7.6萬(wàn)平100%Shoppingmall基礎(chǔ)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層面積約1萬(wàn)平；首層面積約0.8萬(wàn)平;總面積：7.6萬(wàn)平樓層數(shù)B2-F6功能組合定位shoppingmall西安最大的室內(nèi)餐飲聚集區(qū)西安最大的室內(nèi)游樂城業(yè)態(tài)升級(jí)——娛樂、餐飲、購(gòu)物功能在不同主題樓層穿插設(shè)置，延長(zhǎng)不同類型的消費(fèi)者在商業(yè)內(nèi)部的逗留時(shí)間樓層主題業(yè)種檔次購(gòu)物休閑娛樂餐飲6F聚會(huì)電玩城、健身房品牌餐飲中檔-高檔5F童真/家庭童嬰用品、家居家紡兒童游樂城/簡(jiǎn)餐水吧/美食廣場(chǎng)中檔-高檔4F運(yùn)動(dòng)/動(dòng)感運(yùn)動(dòng)、戶外用品、數(shù)碼產(chǎn)品運(yùn)動(dòng)主題餐廳/簡(jiǎn)餐水吧中檔-中高檔3F成熟/優(yōu)雅正裝、經(jīng)典品牌服飾等特色主題百貨主力店--中檔-中高檔2F活力/休閑休閑服飾、時(shí)尚產(chǎn)品、流行個(gè)性產(chǎn)品--中檔-中高檔1F旗艦/標(biāo)簽名品旗艦店（服飾、手表、首飾）--高檔B1超市生活超市、生活類--中檔B2超市生活超市、生活類--中檔shoppingmall品牌升級(jí)——提高城市新品牌、時(shí)尚品牌、潮流品牌的比例，改變傳統(tǒng)百貨千店一面的形象品牌定位——

以定位于中端消費(fèi)的時(shí)尚、高品質(zhì)、高知名度的國(guó)內(nèi)外一線品牌為主，拓寬招商渠道，給予主力品牌優(yōu)惠政策，提高城市新品牌、時(shí)尚品牌、潮流品牌的入駐率，改變傳統(tǒng)百貨千店一面的形象檔次定位——

整體檔次定位中端偏高；以國(guó)內(nèi)外知名品牌的聚集奠定shoppingmall的時(shí)尚中心形象，品牌線覆蓋中端至高端，以擴(kuò)大客戶范圍。其中高端品牌占比約10%、中高端品牌占比30%，中端品牌占比60%。規(guī)模定位——

總體面積約7-8萬(wàn)平，與北區(qū)商業(yè)一同形成10萬(wàn)平米左右的城市商業(yè)新一級(jí)。shoppingmallShoppingmall管理模式建議

管理模式——

作為項(xiàng)目核心物業(yè)，建議全部持有。方案一：組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)自己招商、自己經(jīng)營(yíng)。方案二：引入實(shí)力經(jīng)營(yíng)管理公司，整體出租，由管理公司經(jīng)營(yíng)。

shoppingmall商業(yè)街市場(chǎng)定位西安72th街——西安休閑文化新地標(biāo)慵懶午后，鬧中取靜中的一段閑適斜陽(yáng)灑落，沉香氤氳中的一縷愜意分區(qū)定位商業(yè)街的角色及策略商業(yè)街

之于RBD定位——西安城市游憩空間中的亮點(diǎn)和精品，承擔(dān)RBD休閑功能，豐富RBD的休憩空間

之于項(xiàng)目定位——成為shoppingmall餐飲休閑功能在外部的延伸和補(bǔ)充；作為項(xiàng)目公建區(qū)和住宅區(qū)之間的過渡空間商業(yè)街在項(xiàng)目中的角色：商業(yè)街發(fā)展策略：

街區(qū)空間——建筑形象以及街區(qū)空間具有強(qiáng)烈的設(shè)計(jì)感、藝術(shù)感

功能聚集——RBD中休閑業(yè)態(tài)的聚集地，餐飲、酒吧、咖啡、茶室類業(yè)態(tài)為主，輔以水吧、甜品、咖啡書店、紀(jì)念品商店等業(yè)態(tài)

業(yè)態(tài)特色——異國(guó)風(fēng)味、異域品牌為主，形成國(guó)際化時(shí)尚休閑標(biāo)志地街區(qū)空間——以設(shè)計(jì)感、藝術(shù)感強(qiáng)烈的街區(qū)空間氛圍，給予客戶全新的環(huán)境感受商業(yè)街區(qū)空間打造關(guān)鍵：以強(qiáng)烈的設(shè)計(jì)感、藝術(shù)感塑造極致的情調(diào)，以環(huán)境打動(dòng)客戶。創(chuàng)新建筑形象建立商業(yè)街區(qū)新概念、新標(biāo)準(zhǔn)，使建筑本身成為城市的風(fēng)景。規(guī)模定位：總體面積5000平左右，單鋪面積30-500平，空間可靈活組合；兩層鋪面為主，局部3層，形成一定的空間錯(cuò)落。商業(yè)街業(yè)態(tài)特色——以異國(guó)風(fēng)味、異域品牌為主，形成國(guó)際化時(shí)尚休閑標(biāo)志地業(yè)態(tài)構(gòu)成：餐飲、酒吧、咖啡、茶室等為主，輔以水吧、甜品、咖啡書店、紀(jì)念品商店等業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)特色：50%左右的異域風(fēng)味餐飲，形成一定的國(guó)際化氛圍商業(yè)街南區(qū)商業(yè)街客戶定位城市白領(lǐng)、小資——

他們?cè)谶@里聚會(huì)、交友、交流、戀愛、發(fā)呆、宣泄；成功人士、商務(wù)人士——

他們?cè)谶@里洽談、獨(dú)坐、請(qǐng)客戶、找機(jī)會(huì)、放松；旅游者、外籍人士——

全新的城市地標(biāo)，透著新鮮勁兒，來西安必看必玩的新地方商業(yè)街商業(yè)街管理模式建議

管理模式——

從保持商業(yè)街區(qū)形象和定位來考慮，建議整體經(jīng)營(yíng)。方案一：全部持有，組建團(tuán)隊(duì)招商經(jīng)營(yíng)方案二：全部出售，返租整體經(jīng)營(yíng)

方案三：持有關(guān)鍵鋪位，其余銷售返租，整體經(jīng)營(yíng)商業(yè)街商務(wù)會(huì)所市場(chǎng)定位西桂坊TopclubToplife精品SPA高端餐飲藝術(shù)主題商務(wù)休閑會(huì)所分區(qū)定位突出主題化——對(duì)商務(wù)會(huì)所賦予人文、藝術(shù)等特色主題?？赏ㄟ^建筑元素、布局、活動(dòng)等手段傳達(dá)項(xiàng)目商務(wù)會(huì)所的主題文化，與其他會(huì)所形成鮮明差異化。

通過特色品牌，盡量營(yíng)造市場(chǎng)稀缺性——精品SPA、品牌餐飲業(yè)態(tài)可引入特色、稀缺品牌，以增強(qiáng)會(huì)所目的性消費(fèi)。強(qiáng)調(diào)品味、品質(zhì)、格調(diào)——從軟、硬件兩個(gè)方面強(qiáng)化會(huì)所的高品質(zhì)格調(diào)，如高品質(zhì)的服務(wù)、內(nèi)部空間的藝術(shù)氛圍等。商務(wù)會(huì)所商務(wù)會(huì)所角色及發(fā)展策略商務(wù)會(huì)所發(fā)展策略：商務(wù)會(huì)所在項(xiàng)目中的角色：

之于RBD定位——承擔(dān)RBD休閑功能，豐富RBD的休憩空間、人文藝術(shù)空間

之于項(xiàng)目定位——餐飲休閑功能部分的主力店，商業(yè)街的高潮節(jié)點(diǎn)；通過VIP權(quán)利設(shè)置，承擔(dān)住宅部分社區(qū)會(huì)所的部分功能商務(wù)、公務(wù)宴請(qǐng)為主的消費(fèi)群體——

商務(wù)、公務(wù)宴請(qǐng)，主要來自于市域范圍內(nèi)的企業(yè)、政府機(jī)關(guān)等。吃什么往往不是關(guān)鍵，層次、環(huán)境、服務(wù)才是最重要的。在RBD游憩、購(gòu)物、觀光旅游的消費(fèi)群體——

主要來自于在區(qū)域周邊觀光旅游、購(gòu)物的市內(nèi)外消費(fèi)者，滿足他們?cè)趨^(qū)域內(nèi)吃、喝、玩、樂的多方位、多層次需求。以朋友約會(huì)、家庭聚會(huì)為主的消費(fèi)群體——

可能是成功人士的歡樂家宴，也可能是親密朋友的節(jié)日小奢，也可能是情侶的浪漫約會(huì)，共同的是歡愉、雅致的氛圍。商務(wù)會(huì)所客戶定位商務(wù)會(huì)所商務(wù)會(huì)所形象空間——展示高雅情調(diào)氛圍，強(qiáng)調(diào)藝術(shù)、人文氣質(zhì)商務(wù)會(huì)所會(huì)所形象打造關(guān)鍵：內(nèi)部裝修和陳設(shè)的選擇，除展示高雅情調(diào)氛圍外，應(yīng)強(qiáng)調(diào)整體的藝術(shù)、人文氣質(zhì)在陳設(shè)方面有1-2兩個(gè)稀有的、故事性強(qiáng)的物件，可以是古董、字畫、甚至是名人物件商務(wù)會(huì)所業(yè)態(tài)定位引賓處輕音樂酒吧輕音樂酒吧品牌餐飲品牌餐飲雪茄坊/貴賓室精品SPA1F2F3F4F規(guī)模定位——單層面積2500平米，4層，共10000平米。業(yè)態(tài)定位——高端餐飲、特色SPA，輔以休閑、商務(wù)洽談功。商務(wù)會(huì)所高端商務(wù)會(huì)所管理模式建議管理模式——

方案一：定制建設(shè)，合作或整體出售?？紤]到高端會(huì)所的經(jīng)營(yíng)難度、資金投入、社會(huì)資源，建議為實(shí)力餐飲、休閑商家“量身定做”，如俏江南蘭會(huì)所、凈雅海鮮酒樓、真愛等。方案二：全部持有、出租經(jīng)營(yíng)。招租2-3個(gè)商家。商務(wù)會(huì)所南區(qū)北區(qū)精品服飾shoppingmall商業(yè)街商務(wù)會(huì)所北區(qū)商業(yè)市場(chǎng)定位流行新干線個(gè)性新天地潮流橋頭堡分區(qū)定位流行新干線在項(xiàng)目中的角色：

之于RBD定位——為RBD提供不同的產(chǎn)品和服務(wù)，南門新商圈的檔次補(bǔ)充

之于項(xiàng)目定位——強(qiáng)化項(xiàng)目整體的時(shí)尚主題；吸引中低端消費(fèi)，避免客戶屏蔽，擴(kuò)大商圈市場(chǎng)覆蓋，培育商圈人氣；吸引周邊學(xué)生消費(fèi)，培養(yǎng)商圈潛在客戶北區(qū)商業(yè)北區(qū)商業(yè)的角色及策略流行新干線發(fā)展策略：全新淘寶體驗(yàn)空間——小而緊湊的主題化、個(gè)性化鋪面構(gòu)成，內(nèi)部裝修符合年輕人張揚(yáng)、個(gè)性、創(chuàng)意的群體特征

業(yè)態(tài)復(fù)合多元——青年人時(shí)尚消費(fèi)一網(wǎng)打盡

準(zhǔn)確把握流行脈搏——通過制度鼓勵(lì)，加快貨品的淘換速度保持各類貨品緊跟流行風(fēng)潮北區(qū)客戶定位北區(qū)商業(yè)年輕一代——15-25歲，學(xué)生為主、兼有“小白”，花的錢雖然不多，但時(shí)尚嗅覺敏銳；潮流商品堆里淘寶是周末最開心的事情，K歌、吃飯、吹牛是聚會(huì)時(shí)最常見的活動(dòng);

吃、穿、用，牌子不牌子無(wú)所謂，一定要夠潮、夠in，當(dāng)然不能太貴；偶爾也會(huì)奢侈一把、招搖一回，希望有一天成功了、發(fā)達(dá)了，讓這些行為統(tǒng)統(tǒng)變成常態(tài)有中低端時(shí)尚消費(fèi)需求的主流消費(fèi)者——

她們成熟、有實(shí)力，她們雖然對(duì)稚嫩不屑一顧，但是卻向往年輕，她們會(huì)在年輕的天地里徜徉一下，尋找一些埋藏在心底的驚喜內(nèi)部空間——內(nèi)部裝修符合年輕人張揚(yáng)、個(gè)性、創(chuàng)意的群體特征北區(qū)商業(yè)流行新干線形象打造關(guān)鍵：店鋪設(shè)計(jì)小而緊湊，突出主題化、個(gè)性化內(nèi)部裝修符合年輕人張揚(yáng)、個(gè)性、創(chuàng)意的群體特征KTV、游藝廳1F2F3F4F5F時(shí)尚服裝、飾品、潮流商品時(shí)尚服裝、飾品、潮流商品餐飲廣場(chǎng)、時(shí)尚飾（禮）品品牌服裝旗艦店/電器電訊店/品牌快餐折扣店（一拖二）服裝旗艦店/電器電訊店/品牌快餐/運(yùn)動(dòng)專業(yè)店北區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)復(fù)合多元——為實(shí)現(xiàn)北區(qū)快速回現(xiàn)目標(biāo)，低樓層區(qū)域建議設(shè)置坪效高、租金承受能力高的零售業(yè)態(tài)，高樓層區(qū)域建議選擇市場(chǎng)承租面積大、對(duì)樓層要求寬松的業(yè)態(tài)

考慮到北區(qū)先行入市的具體情況，建議補(bǔ)充聚客效應(yīng)較強(qiáng)的主力店，以實(shí)現(xiàn)北區(qū)人流的自我聚集主力店定位及品牌建議：種類品牌建議樓層建議品牌服飾專業(yè)店時(shí)尚服飾類：邦威、KAPPA等一至二層，一拖二形式運(yùn)動(dòng)專業(yè)店迪卡儂、運(yùn)動(dòng)100二層、三層電器、電訊星蜂、國(guó)美等一至二層

，一拖二形式品牌折扣店五環(huán)NOVO、上品折扣四層娛樂錢柜、麥樂迪五層餐飲必勝客、肯德基、西安本地品牌餐飲少量一至二層，一拖二形式以折扣店或?qū)I(yè)店為主力店，以餐飲娛樂為次主力店北區(qū)商業(yè)時(shí)尚賣場(chǎng)部分散鋪銷售返租、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以知名經(jīng)營(yíng)管理公司或賣場(chǎng)長(zhǎng)期租約促進(jìn)銷售租售關(guān)鍵步驟1.引入零售管理品牌公司或招聘管理經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；2.組建賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司,可以開發(fā)商獨(dú)立組建、也可以與管理公司合作組建；3.劃鋪銷售，小業(yè)主與經(jīng)營(yíng)公司簽訂租約合同，約定租期與返租年限租售關(guān)鍵策略1.經(jīng)營(yíng)管理公司知名度相對(duì)較高，給投資客基本信心保障；2.建議經(jīng)營(yíng)管理公司與開發(fā)商公司不產(chǎn)生隸屬關(guān)系，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；3.合理的返租比例及返租形式制定4.鋪位盡量劃小，降低投資門檻時(shí)尚賣場(chǎng)返租銷售北區(qū)商業(yè)主力店部分招商先行，帶動(dòng)其他商鋪銷售1-2層商業(yè)價(jià)值最大，以一拖二，大單銷售為主；可引入品牌1-2家主力店，帶動(dòng)其他商鋪銷售。四層可通過優(yōu)惠措施，引入品牌折扣主力店，與1、2層主力店形成聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)活力。5層商業(yè)價(jià)值最小，以品牌KTV為主，建議配合優(yōu)惠措施促進(jìn)銷售，若銷售有難度，可先期持有以租賃方式引入品牌KTV，待整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)正規(guī)后，再做銷售。引入1-2家主力店引入1家折扣店引入KTV次主力店北區(qū)商業(yè)項(xiàng)目分物業(yè)定位商業(yè)定位住宅定位公寓定位市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析：相比其他物業(yè)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小住宅定位——市場(chǎng)回顧區(qū)域未來供應(yīng)主要為周邊中小規(guī)模的城中村改造項(xiàng)目，大規(guī)模項(xiàng)目供應(yīng)稀缺。從總體供應(yīng)來看，近兩年項(xiàng)目周邊土地成交較少，未來以城中村改造項(xiàng)目為主。城內(nèi)基本無(wú)住宅項(xiàng)目供應(yīng)，區(qū)域周邊多數(shù)為中小規(guī)模項(xiàng)目，大規(guī)模項(xiàng)目供應(yīng)稀缺。首次換房與首次置業(yè)是區(qū)域主流需求。從需求角度來看，該板塊客戶主要以周邊以及大城南區(qū)域的中高收入人群為主，包括周邊原住民、教師、企事業(yè)單位員工、政府公務(wù)員，部分周邊生意人與城內(nèi)置業(yè)者。從他們的置業(yè)目的來看，首次換房與首次置業(yè)是主流需求。區(qū)域中高端板塊認(rèn)知明確，面積超大的豪宅定位項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。市場(chǎng)在售的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以中高端為主，九錦臺(tái)項(xiàng)目以豪宅定位，130平兩居，170平米三居為主力，在本區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)較差。地段是區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要賣點(diǎn)。在售項(xiàng)目除萬(wàn)科外，其他項(xiàng)目產(chǎn)品力水平一般，可為空間大。從市場(chǎng)的產(chǎn)品力水平來看，隨著萬(wàn)科進(jìn)入，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品力水平有所提高，贈(zèng)送面積，突出園林景觀等手段市場(chǎng)接受度較高，本項(xiàng)目仍然擁有可為空間。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：未來區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量不大，多以小規(guī)模的住宅項(xiàng)目為主。本項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模的綜合體項(xiàng)目，復(fù)合優(yōu)勢(shì)顯著。區(qū)域周邊中高收入人群聚集，主流需求成交活躍，為項(xiàng)目提供有力市場(chǎng)支撐。項(xiàng)目住宅物業(yè)核心價(jià)值主張建議

本項(xiàng)目資源分析：1、緊臨城市兩大商圈，未來城市RBD，交通便利，占有豐富的城市資源。2、項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)少有大規(guī)模項(xiàng)目，且公建物業(yè)有一定比例，物業(yè)類型復(fù)合。3、項(xiàng)目自身容積率較高，住宅物業(yè)規(guī)劃受限，無(wú)法集中形成大規(guī)模居住社區(qū)1、營(yíng)造都市主題，以我們的都市模式打市場(chǎng)上普遍的住區(qū)模式2、將“都市模式”主題貫穿到規(guī)劃中，形成項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目獨(dú)有特色我們代表城市住宅定位—發(fā)展戰(zhàn)略城市模式與社區(qū)模式比較城市模式社區(qū)模式典型代表上海古北聯(lián)洋社區(qū)開放指數(shù)公共空間是對(duì)外開放的封閉的，對(duì)于外界是排斥的目的性不強(qiáng)很強(qiáng)商業(yè)外向型商業(yè)內(nèi)向型商業(yè)便利性便利不太方便繁榮指數(shù)熱鬧的，繁華的孤獨(dú)的，單調(diào)的彈性指數(shù)物業(yè)是可變的是不變的多元性包容的唯一的我們應(yīng)順應(yīng)城市發(fā)展潮流，加入未來的暢想，打造社區(qū)主題。聯(lián)洋新社區(qū)是上海市目前最大的中高檔住宅規(guī)劃區(qū)，住區(qū)模式代表。上海古北，真正的上海國(guó)際化社區(qū)。目前為上海的富人區(qū)，是繁華的，高租金的。

本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手VS住宅定位—發(fā)展戰(zhàn)略城市模式的意向城市模式的空間組成，一定有開放空間，共享空間的重視遠(yuǎn)大于私密空間。商業(yè)的組成，鄰里商業(yè)+休閑商業(yè)+streetmall的復(fù)合。城市一定有對(duì)于邊界的界定，DIS形成鮮明的區(qū)域意向。便利的，夜晚街區(qū)也是明亮的，安全的，可以步行的，可逗留的…城市的物業(yè)價(jià)值是多元的。滿足產(chǎn)品平臺(tái)要求基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮本體城市綜合體優(yōu)勢(shì)，突出都市化的發(fā)展理念，與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力。發(fā)展策略：住宅物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略1+1>2”住宅定位—發(fā)展戰(zhàn)略住宅物業(yè)市場(chǎng)定位RBD中心都市生活范本

Keyword:城市的、豐富的、便利的、高尚的住宅定位坐擁城市繁華尊享優(yōu)品生活

區(qū)域客戶小結(jié)回顧——目前區(qū)域內(nèi)客戶可分為五類，其中以剛性需求為主流分類特征來源置業(yè)目的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)需求面積承受總價(jià)安居樂業(yè)的成長(zhǎng)型家庭30-40歲左右，有一套公房或居住在老房子里，孩子較小，想換一個(gè)稍大點(diǎn)或更舒適的房子城南為主，少量來自城內(nèi)首次改善，改善目前的居住現(xiàn)狀社區(qū)環(huán)境、地段、周邊配套100-120平三居、80-100平兩居50-80萬(wàn)衣食無(wú)憂的準(zhǔn)婚青年25-30歲，學(xué)歷較高的年輕白領(lǐng)，

正值適婚年齡，事業(yè)發(fā)展期，收入較高，家里人付首付后有能力自付按揭款城南為主，少量來自城內(nèi)首次置業(yè)，解決基本居住需求總價(jià)、區(qū)位、完善的生活配套80-90平兩居30-50萬(wàn)改善需求的成熟家庭40-45歲左右，二次以上置業(yè)，有一定的財(cái)富積累，注重產(chǎn)品的品質(zhì)感，通常會(huì)考慮面積較大的戶型城南為主，少量來自城內(nèi)二次置業(yè)，居所的改善升級(jí)，提升目前的居住環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、地段120-140平三居70萬(wàn)以上周邊生意人30-40歲，外地人或西安郊縣生意人，在西安市內(nèi)做生意多年，想在西安定居，選擇離市場(chǎng)近的房子城南生意人，文藝路、電子城的小業(yè)主首次置業(yè)，解決基本居住需求；總價(jià)、與生意地點(diǎn)的距離80-100平兩居30-50萬(wàn)陜北客戶40-50歲左右的，給在西安上學(xué)或剛工作的孩子買的，也考慮以后過來住或投資，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，具有較強(qiáng)投資意識(shí)陜北縣市首次在西安市置業(yè)，為子女買，自住兼投資產(chǎn)品地段、升值潛力120-140平三居70萬(wàn)以上客戶定位結(jié)合各區(qū)目標(biāo)與資源條件，建議北區(qū)以市場(chǎng)主流需求為主，以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)保證前期快速回現(xiàn)，后期南區(qū)住宅考慮客戶升級(jí)與價(jià)值提升住宅定位—北區(qū)與南區(qū)北區(qū)客戶定位南區(qū)客戶定位核心客戶安居樂業(yè)的成長(zhǎng)型家庭安居樂業(yè)的成長(zhǎng)型家庭重要客戶衣食無(wú)憂的準(zhǔn)婚青年改善需求的成熟家庭衣食無(wú)憂的準(zhǔn)婚青年邊緣客戶改善需求的成熟家庭周邊生意人陜北客戶周邊生意人陜北客戶來源:城南為主，少量城內(nèi)客戶，周邊原住民、教師、公務(wù)員、企事業(yè)單位中層等；30-40歲的三口之家，孩子較小；事業(yè)處于穩(wěn)定期，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但對(duì)購(gòu)房有總價(jià)上限；居住在單位分的公房、宿舍里，或年代較久的老居民樓里；目前想換一個(gè)戶型格局、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境都好一點(diǎn)的的小區(qū)；關(guān)注家庭生活、朋友交流、大眾化的娛樂休閑活動(dòng)。受過較好的教育，對(duì)新的事物有自己的主見，也有一定的適應(yīng)和接受度。目的：改善原有居住品質(zhì)與居住環(huán)境置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境、地段、生活配套需求面積：100-120平三居，80-100平兩居，承受總價(jià)：50-80萬(wàn)行為及生活特征置業(yè)特征對(duì)本項(xiàng)目的看法Keyword:社區(qū)環(huán)境地段周邊配套非常認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)位以及周邊配套設(shè)施認(rèn)可地段價(jià)值，但是比較務(wù)實(shí)，對(duì)總價(jià)有控制，追求高性價(jià)比對(duì)項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境有要求安居樂業(yè)的成長(zhǎng)型家庭客戶特征目標(biāo)客戶特征來源:城南為主，少量城內(nèi)，周邊原住民，銀行、學(xué)校、公務(wù)員其他企事業(yè)單位年輕人；25-30歲左右，高學(xué)歷，事業(yè)剛起步或成長(zhǎng)期，家庭條件優(yōu)越，自己工作單位較同齡人優(yōu)越，有穩(wěn)定的工作收入；正值適婚年齡，有組織家庭的愿望，準(zhǔn)婚族，目前租房居住或是和父母一起居住；有知識(shí)、樂于接受新鮮事物，對(duì)未來充滿憧憬；目的：解決基本居住需求置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：總價(jià)、區(qū)位、完善生活配套需求面積：80-90平米左右二居承受總價(jià)：對(duì)總價(jià)較敏感，首付多為父母支付，能承受適當(dāng)總價(jià)40-50萬(wàn)行為及生活特征置業(yè)特征對(duì)本項(xiàng)目的看法Keyword:總價(jià)區(qū)位配套資源認(rèn)可項(xiàng)目?jī)?yōu)越地段和周邊齊全的配套對(duì)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)的合理性和休閑配套有要求衣食無(wú)憂的準(zhǔn)婚青年客戶特征目標(biāo)客戶特征來源:城南為主，少量城內(nèi)客戶，周邊學(xué)校高校副教授級(jí)以上、企事業(yè)單位中高層、政府中高級(jí)職稱公務(wù)員，現(xiàn)有社區(qū)內(nèi)中高收入人群等；40-50歲左右，有一定的財(cái)富積累，置業(yè)不僅是居所的舒適享受，同時(shí)需要通過置業(yè)來體現(xiàn)身份感與界定圈層，注重產(chǎn)品的品質(zhì)感；有一個(gè)成年/快成年子女，家中有車；至少有一套商品房或條件相對(duì)較好的公房，二次置業(yè)或以上；事業(yè)有成，人生經(jīng)歷豐富；目的：居所的升級(jí)改善置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、區(qū)位、配套設(shè)施、物業(yè)管理需求面積：120-140平三居、140平米以上四居承受總價(jià)：70萬(wàn)以上行為及生活特征置業(yè)特征對(duì)本項(xiàng)目的看法認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)位以及周邊完善的城市生活配套對(duì)項(xiàng)目社區(qū)環(huán)境、健身會(huì)所等配套有要求注重產(chǎn)品品質(zhì)感和身份象征改善需求的成熟家庭客戶特征Keyword:產(chǎn)品品質(zhì)社區(qū)環(huán)境區(qū)位目標(biāo)客戶特征項(xiàng)目分物業(yè)定位商業(yè)定位住宅定位公寓定位公寓定位——市場(chǎng)回顧市場(chǎng)機(jī)會(huì)：區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品終端需求使用用途多元，但供應(yīng)層面尚未出現(xiàn)產(chǎn)品細(xì)分，本項(xiàng)目公寓規(guī)模較大，產(chǎn)品分級(jí)有市場(chǎng)需求，可降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。未來供應(yīng)主要集中在長(zhǎng)安路沿線，多為單棟高容積率項(xiàng)目。09年春公寓呈現(xiàn)回暖跡象，較08年下半年，銷售速度有所提升。投資客依然是市場(chǎng)主力，他們較為關(guān)注地段與投資回報(bào)。區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品終端使用用途多元，尚未出現(xiàn)產(chǎn)品細(xì)分，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)顯著。從終端使用者來看，區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品使用客戶多元，包括個(gè)人租賃、企業(yè)辦公、家庭酒店三類。目前市場(chǎng)公寓項(xiàng)目推廣以私人精裝公寓為主。地段是各項(xiàng)目主要賣點(diǎn)，缺乏對(duì)終端使用者需求的深入挖掘。從公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析公寓定位公寓物業(yè)發(fā)展策略在整個(gè)項(xiàng)目中，公寓物業(yè)是項(xiàng)目極致提升容積率的重要途徑，也是后期主要的現(xiàn)金流產(chǎn)品，其定位應(yīng)盡量避免內(nèi)部同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。從產(chǎn)品本身來看，該類產(chǎn)品單體本身差異化局限性較大，必須以從功能、檔次、配套設(shè)施等方面實(shí)現(xiàn)差異化定位，以控制風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。從終端使用者來看，存在以下三種需求：公寓市場(chǎng)的終端使用者主要有觀光客、周邊公司白領(lǐng)和小型企業(yè)三類；項(xiàng)目周邊區(qū)域40-50平的小面積精裝帶家電戶型租金能達(dá)到1500-1800元/月；項(xiàng)目周邊的公寓：摩登主場(chǎng)，50平的精裝修一居，月租金1500-1800元，多租給在周邊上班的白領(lǐng)；驪馬豪城中主要有三類租戶：家庭酒店：一個(gè)人包下十幾套房做家庭酒店，出租給觀光客，日租金100元。個(gè)人租賃：老外、周邊公司的白領(lǐng)、企業(yè)高管的長(zhǎng)包房；企業(yè)租賃：旅行社、個(gè)人工作室等小型成長(zhǎng)型公司。公寓定位——終端使用者投資形式運(yùn)作方式終端使用者租金出租家庭酒店一般租賃幾十套公寓，統(tǒng)一提供酒店式管理，采用短租形式觀光旅游客約100元/天個(gè)人租賃精裝后直接租給個(gè)人，采用長(zhǎng)租形式城南工作白領(lǐng)、高管1500-1800元/月企業(yè)租賃類似于SOHO形式，可作為小型辦公場(chǎng)所小型成長(zhǎng)型企業(yè)，如旅行社、個(gè)人工作室1500-1800元/月訪談紀(jì)要：我們現(xiàn)在正與三亞的一家酒店談，打算簽5年協(xié)議，統(tǒng)一裝修，每個(gè)月返租金1600元，每年遞增5%，客戶反映不錯(cuò)。很多來西安旅游的人都喜歡住在市里，現(xiàn)在周邊有很多家庭式酒店，在網(wǎng)上發(fā)個(gè)出租信息的帖子，就有到西安旅游的人聯(lián)系租住，日租金大約在100元，因?yàn)楸染频暌阋撕芏啵月每投紩?huì)選擇這種方式?！偃諊?guó)際銷售代表鞠坤訪談紀(jì)要：宏府一期有100來套房子租給了成都凱賓酒店，酒店經(jīng)營(yíng)按350元/平的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一裝修，30-40平的每月返租金1160元，40-50平的每月返租金1260；——南門國(guó)際銷售代表王鵬飛公寓物業(yè)功能分類公寓市場(chǎng)——功能定位酒店式公寓商務(wù)公寓私人公寓通過多元功能定位，保證拔高容積率的同時(shí)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。各類公寓產(chǎn)品差異化解析類型特色化/差異化酒店式公寓酒店補(bǔ)充產(chǎn)品，可考慮整體銷售酒店式服務(wù)：結(jié)合南區(qū)酒店物業(yè)，享受酒店式管理服務(wù)。全裝修：便于統(tǒng)一出租管理商務(wù)公寓商務(wù)配套設(shè)施：會(huì)議室、打印、訂票等商務(wù)功能產(chǎn)品保持彈性：在產(chǎn)品上以soho需求為主，同時(shí)保持彈性，滿足不同單位需求。增強(qiáng)共享空間：局部設(shè)置城市客廳、空中會(huì)館等，舒緩內(nèi)部高密壓力私人公寓精裝修：達(dá)到市場(chǎng)公寓產(chǎn)品基本平臺(tái)。

高品質(zhì)物業(yè)管理：專業(yè)物管團(tuán)隊(duì)，管家服務(wù)增強(qiáng)共享空間：局部設(shè)置空中花園等共享空間，舒緩內(nèi)部高密壓力公寓市場(chǎng)——功能定位公寓物業(yè)除共享項(xiàng)目自身完善配套設(shè)施外，各類功能不同的公寓產(chǎn)品，還應(yīng)突出其差異化優(yōu)勢(shì)。內(nèi)部共享空間示意核心客戶重要客戶1重要客戶2目前公寓市場(chǎng)置業(yè)客戶以投資客為主，以及部分以解決過渡需求的年輕白領(lǐng)、商務(wù)辦公客戶核心客戶——投資客來源：城市中高收入人群、周邊縣市私企業(yè)主、政府官員等重要客戶——過渡性居住需求來源：區(qū)域內(nèi)年輕白領(lǐng)重要客戶——草創(chuàng)型、