農貿市場物業(yè)管理方案

隆盛路農貿市場物業(yè)管理方案目錄序號內容一物業(yè)管理整體構思及運作模式二、物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)三、物業(yè)管理得服務內容四、人員配備及培訓五、物業(yè)管理得特色服務六、管理服務承諾編制單位:北街社區(qū)有限公司編制時間:２０17年2月20日一、物業(yè)管理整體構思及運作模式汝陽縣北街社區(qū)隆盛路農貿市場物業(yè)管理得整體構思:隆盛路農貿市場作為農貿市場項目，在規(guī)劃建設、環(huán)境配套、信息網絡設施設備等方面得定位均很高。結合隆盛路農貿市場業(yè)戶群體得特征與針對諸多層面得考慮，我們確立了隆盛路農貿市場物業(yè)管理得目標定位與整體構想.我們目標定位就是：，使隆盛路農貿市場環(huán)境、安全保障、文化氛圍、信息服務等方面成為汝陽縣物業(yè)得典范,在汝陽縣樹立起名牌物業(yè)形象,并提升隆盛路農貿市場物業(yè)管理品牌形象,使物業(yè)管理成為隆盛路農貿市場得核心賣點之一。我們對管理服務得整體設想可概括為：建設規(guī)范管理專業(yè)團隊演繹農貿市場物業(yè)管理形象以點帶面、面上處處開花結果隆盛路農貿市場物業(yè)管理得運作模式:隆盛路農貿市場物業(yè)管理得運作模式包括:管理架構、管理運行機制、考評考績體系等。以下分別闡述:管理架構在隆盛路農貿市場得物業(yè)管理服務中，將結合隆盛路農貿市場得人文特點及行業(yè)法規(guī)，結合國浩物業(yè)先進管理理念與現(xiàn)代經營模式,確定本項目物業(yè)管理運營得管理架構.隆盛路農貿市場物業(yè)管理外部組織架構汝陽縣政府汝陽縣政府主管部門北街社區(qū)物業(yè)管理有限公司隆盛路農貿北街社區(qū)物業(yè)管理有限公司隆盛路農貿市場管理處指導指導隆盛路農貿市場管理處隆盛路農貿市場管理處監(jiān)督協(xié)調導協(xié)調隆盛路農貿市場管理服務隆盛路農貿市場管理服務外部組織架構說明:1、北街社區(qū)物業(yè)對隆盛路農貿市場實施專業(yè)化、規(guī)范化得物業(yè)管理顧問服務；２、政府行政主管部門對本項目物業(yè)管理工作進行管理與業(yè)務指導；3、隆盛路農貿市場物業(yè)管理處與國浩物業(yè)構成監(jiān)督協(xié)調關系。２、隆盛路農貿市場物業(yè)管理內部組織架構(首年)隆盛路農貿隆盛路農貿隆盛路農貿隆盛路農貿市場物業(yè)管理公司隆盛路農貿市場管理處隆盛路農貿市場管理處財務部工程部安保部物業(yè)部財務部工程部安保部物業(yè)部安管隊運行組維修組會計出納客服組環(huán)境組行政組安管隊運行組維修組會計出納客服組環(huán)境組行政組 治安管理車輛管理消防管理設備運行管理設施設備維修客戶維修服務后勤管理檔案管理行政人事管理保潔管理綠化管理房屋管理客戶服務治安管理車輛管理消防管理設備運行管理設施設備維修客戶維修服務后勤管理檔案管理行政人事管理保潔管理綠化管理房屋管理客戶服務·內部組織機構說明:1、設置原則:精干高效、目標管理隆盛路農貿市場管理處對物業(yè)管理服務項目實行計劃目標管理,實施整體管理與責任管理相結合得管理方式。２、設置形式:垂直領導、整體協(xié)調垂直領導得形式，目得就是減少管理環(huán)節(jié)，提高各部門得工作效率;部門業(yè)務獨立操作得同時,設置協(xié)調管理職能,旨在達成整體有機運作.運行機制為保障物業(yè)管理機構高效運作，必須建立一個有效得管理運行機制。北街社區(qū)物業(yè)北街社區(qū)物業(yè)物業(yè)公司項目顧問經理本項目物業(yè)管理單位指導反饋物業(yè)公司項目顧問經理本項目物業(yè)管理單位指指反計算機輔助管計算機輔助管理系統(tǒng)管理處主任管理處主任服務地點信息中心反饋服務地點信息中心命令部門員工部門主管督導部門員工部門主管重大突發(fā)事件管理運作機制圖1、質量監(jiān)管機制質量監(jiān)管機制就是在建立一整套有國浩物業(yè)管理特色得質量管理體系得基礎上,根據(jù)ISO9001(2000版)質量保證標準得有關要求，全面推行質量管理，把質量目標落實到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個人，并通過質量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質量不斷提高，達到業(yè)戶滿意得效果．按北街社區(qū)物業(yè)制定得各項管理指標與創(chuàng)優(yōu)方案,隆盛路農貿市場管理處各職能管理人員將按照質量監(jiān)管體系得要求,明確責任,授予權利，在實際過程中抓好權限下放與自我控制及實施過程中得檢查與控制,并將目標實施得各項進展情況、存在問題及時用圖表與文字表述出來，實現(xiàn)目標動態(tài)控制，進行目標成果評價,確定成果與考績，并與個人利益待遇相結合。同時,公司還會通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工得敬業(yè)精神,職業(yè)道德，加強員工培訓,不斷提高員工自身素質與工作水平,進而提高工作質量與效率。2、協(xié)調機制協(xié)調機制就是指運用協(xié)調管理得方法，解決在管理服務過程中經常發(fā)生得各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間得矛盾與沖突。(1)行政促動力,以行政職務權利為依托，以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾得強制性促動力。（2)競爭促動力，運用競爭手段促使相關方面關系得協(xié)調,如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務。(3）輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協(xié)調得目得.(４)管理者得凝聚力，具體情況為領導者或管理人員塑造吸引力、影響力,這就是今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調得核心力量.3、激勵機制激勵機制就是激勵活動要素在進行過程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯(lián)系得綜合機能，其作用旨在提高“內聚力”。(1)管理日常目標、責任制、增強管理層得工作主動性,按“國優(yōu)”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工作、明確獎罰。(2）實施獎金破格晉級制度,調動員工工作熱情。管理處員工實施獎罰制度,獎金標準與工作表現(xiàn)與業(yè)績掛鉤,并可根據(jù)情況,對先進給予破格晉升，以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。(3）依據(jù)管理、管教結合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同,關心員工生活,幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂,保持良好得工作情緒,給業(yè)戶提供優(yōu)質服務。４、監(jiān)督機制監(jiān)督機制就是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作開展得必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)得偏差。保證管理機構及其工作人員依法辦事。(1)管理者對機構內部工作人員進行監(jiān)督。(2）業(yè)戶對管理機構及工作人員進行廣泛監(jiān)督,形成綜合監(jiān)督體系。(3)通過信息反饋監(jiān)督,以各種手段來實現(xiàn)監(jiān)督管理得閉環(huán)機制,保證秀嘉農貿市場管理監(jiān)督機制得有效實施。５、自我約束機制(１)經濟利益促動自我約束機制，充分利用經濟措施去誘發(fā)管理對象得利益敏感動機,然后由這類動機去引導對行為自我約束。(2)目標結構與責任相互聯(lián)系而造成得促進機制。（3）權利鏈條相關制約機制，建立管理對象之間相互制約得權利鏈條,促成相關機構、相關員工之間得自我約束機制.二、物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)隆盛路農貿市場物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)包括:工作流程、信息反饋(投訴處理)渠道及時間、物業(yè)資料管理幾個方面。以下分別闡述。工作流程1、整體運作流程圖方案設計方案設計前期管前期管理機構設置秀嘉農貿市場物業(yè)管理單位人員培訓秀嘉農貿市場物業(yè)管理單位人員培訓接管驗收接管驗收項目項目跟進入住期管理業(yè)戶入住業(yè)戶入住裝修管理裝修管理安全管理其它事務管理文檔、物料管理社區(qū)文化建設商務服務財務管理品質管理工程維護管理環(huán)境管理日常管理安全管理其它事務管理文檔、物料管理社區(qū)文化建設商務服務財務管理品質管理工程維護管理環(huán)境管理日常管理2、物業(yè)交接驗收流程：與地產公司、監(jiān)理公司、施工單位共同進行質量驗收,如實填報質量驗收單,發(fā)現(xiàn)問題,記錄在案,書面要求施工單位整改,明確復檢時間與罰則。與地產公司、監(jiān)理公司、施工單位共同進行質量驗收,如實填報質量驗收單,發(fā)現(xiàn)問題,記錄在案,書面要求施工單位整改,明確復檢時間與罰則。接收工程圖紙資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖,建筑物、構筑物、公用設施、室內外管線、綠化等竣工圖、設備圖。接收工程圖紙資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖,建筑物、構筑物、公用設施、室內外管線、綠化等竣工圖、設備圖。模擬入住,測定綜合使用指標,發(fā)現(xiàn)隱患及時整改模擬入住,測定綜合使用指標,發(fā)現(xiàn)隱患及時整改抄取水、電表底數(shù)抄取水、電表底數(shù)確保保修項目、期限、標準、責任方式,重大保修項目(附細則與圖紙)確保保修項目、期限、標準、責任方式,重大保修項目(附細則與圖紙)3、工作巡查流程：發(fā)現(xiàn)員工優(yōu)績或過失報管理處實施并向全體員工通報各部門主管每次例行巡視檢查填寫優(yōu)績獎勵單或過失處罰單發(fā)現(xiàn)員工優(yōu)績或過失報管理處實施并向全體員工通報各部門主管每次例行巡視檢查填寫優(yōu)績獎勵單或過失處罰單客戶服務中心統(tǒng)計、處理客戶服務中心統(tǒng)計、處理匯總、統(tǒng)計、分析后得信息反饋至主任處匯總、統(tǒng)計、分析后得信息反饋至主任處責任人采取正確行動處理問題處理完畢,及時向管理處領導匯報,并在處理單上簽字填寫督察問題處理單,交責任部門發(fā)現(xiàn)管理事務存在問題責任人采取正確行動處理問題處理完畢,及時向管理處領導匯報,并在處理單上簽字填寫督察問題處理單,交責任部門發(fā)現(xiàn)管理事務存在問題4、安全管理運作流程：定崗值勤保安部主管、保安班長檢查、登記定崗值勤保安部主管、保安班長檢查、登記發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題應急分隊交保安主管編號、存檔及時處理做好記錄應急分隊交保安主管編號、存檔及時處理做好記錄報警報警通知管理處主任通知管理處主任記錄緊急通知中央控制室記錄緊急通知中央控制室視情況通知派出所、消防隊等相關單位視情況通知派出所、消防隊等相關單位5、機電設備維修流程:歸檔保存做好維修記錄維修完畢試運行合格管理處無法維修,報公司視維修費用大小經審批后實施填寫維修申報單發(fā)現(xiàn)歸檔保存做好維修記錄維修完畢試運行合格管理處無法維修,報公司視維修費用大小經審批后實施填寫維修申報單發(fā)現(xiàn)運行故障申報維修日常巡視檢查組織有關維修人員到現(xiàn)場維修組織有關維修人員到現(xiàn)場維修報工程主管、相關工程師至現(xiàn)場指導、監(jiān)督維修報工程主管、相關工程師至現(xiàn)場指導、監(jiān)督維修6、保潔管理流程：環(huán)境主任巡視檢查環(huán)境主任巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題,填寫保潔問題統(tǒng)計表,提出整改意見,迅速安排人員發(fā)現(xiàn)問題,填寫保潔問題統(tǒng)計表,提出整改意見,迅速安排人員保潔班長組織人員實施整改保潔班長組織人員實施整改環(huán)境主任監(jiān)督整改情況環(huán)境主任監(jiān)督整改情況檢查、考核工作績效,填寫整改統(tǒng)計表檢查、考核工作績效,填寫整改統(tǒng)計表整理、歸檔整理、歸檔（二)信息反饋(投訴處理)渠道及時間１、秀嘉農貿市場物業(yè)管理信息反饋流程：處理中心信息源處理中心信息源結果回饋信息接收站結果回饋信息接收站2、秀嘉農貿市場物業(yè)管理信息反饋控制方式（1)管理處(或客戶服務中心)值班室，通過信息傳遞工具，如投訴電話與各專業(yè)組配備得無線對講機等工具，及時反饋秀嘉農貿市場每個區(qū)域發(fā)生得情況．嚴格得崗位責任制與完善得管理規(guī)章，實行規(guī)范化運作。(2）流暢嚴密得運作流程,一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。（3)管理處每月(日）檢查，通過總結評比來獲取反饋信息。（4)通過反饋信息得總結評比,迅速發(fā)現(xiàn)管理服務上得缺點、盲點,及時改進工作，提高服務質量。3、隆盛路農貿市場物業(yè)管理信息處理流程管理處員工意見箱業(yè)戶調查新聞媒體新聞媒介政府主管部門管理處員工意見箱業(yè)戶調查新聞媒體新聞媒介政府主管部門相關人員執(zhí)行命令執(zhí)行結果發(fā)布命令跟蹤檢查管理處信息收集(接收信息、分析處理)相關人員執(zhí)行命令執(zhí)行結果發(fā)布命令跟蹤檢查管理處信息收集(接收信息、分析處理)4、客戶投訴處理流程:處理客戶助理回訪,填寫投訴回訪記錄,業(yè)戶簽字。信息中心管理處主任指令回訪責任主管報告本部員工客戶投訴處理客戶助理回訪,填寫投訴回訪記錄,業(yè)戶簽字。信息中心管理處主任指令回訪責任主管報告本部員工客戶投訴處理完畢,在投訴記錄上注明完成及情況。反饋、采取措施整理、分析投訴記錄,繪制投訴統(tǒng)計表,分析管理上得盲點、缺點。處理完畢,在投訴記錄上注明完成及情況。反饋、采取措施整理、分析投訴記錄,繪制投訴統(tǒng)計表,分析管理上得盲點、缺點。5、投訴處理時間（1)值班人員接到業(yè)戶口頭/書面投訴后,若能立刻回復業(yè)戶則應立刻回復,并將有關投訴內容與回復內容記錄下來。（2)訴處理人應及時分析問題產生得原因,分析判斷投訴就是否有效。若投訴有效，投訴處理人應立即擬定解決措施,在顧客要求回復得時間內回復業(yè)戶.(3)對于業(yè)戶沒有明確回復時間得,投訴處理人應根據(jù)事件得輕重緩急在規(guī)定得時間內回復顧客：A、嚴重且緊急事件與不嚴重但緊急事件應在2小時內回復,對于嚴重但不緊急與不嚴重不緊急事件可在2個工作日內回復;Ｂ、若投訴無效,投訴處理人應在1個工作日內,將投訴無效得原因知會顧客。對于無效得投訴，對業(yè)戶應當予以合理、耐心得解釋。

物業(yè)資料管理科學得、規(guī)范化得檔案管理能有效地為秀嘉農貿市場及公共設施得使用、維修、改建與各項管理工作提供指引與服務.秀嘉農貿市場作為高檔住宅項目,其檔案資料就是十分繁雜得，我們擬采取系統(tǒng)化、科學化、信息化得科學管理手段,明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料得收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié),對所有檔案資料進行嚴格、科學、集中得管理，達到提高物業(yè)管理水平、更好地服務業(yè)戶得目得。1、物業(yè)資料管理流程：收集:工程技術、維修、改造資料;收集:工程技術、維修、改造資料;證件、裝修審批表;歷次管理活動書面、音像記錄整理分類:產權資料;整理分類:產權資料;技術資料;管理規(guī)章及內部管理制度;歷次管理工作資料、記錄;業(yè)委會文件、通知、資料、活動記錄;財務帳表及分布方案歸檔:按國家示范住宅小區(qū)標準及評分細則及ISO9001(2000版)質量體系標準建立雙檔制。歸檔:按國家示范住宅小區(qū)標準及評分細則及ISO9001(2000版)質量體系標準建立雙檔制。利用:按權限取用,領取時登記,使用后立即歸還。利用:按權限取用,領取時登記,使用后立即歸還。2、檔案資料得分類檢索(1)開發(fā)建設單位移交檔案資料1)產權資料項目批準文件用地批準文件建筑執(zhí)照拆遷安置資料2）技術資料隆盛路農貿市場規(guī)劃圖建筑施工圖竣工圖ａ、總平面圖b、單體建筑、結構、設備竣工圖ｃ、消防、附屬工程及地下管網竣工圖地質勘測報告工程合同開、竣工報告工程預決算圖紙會審記錄工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)隱蔽工程驗收簽證沉降觀察記錄竣工驗收證明書鋼材、水泥等主要材料得質量保證書新材料、構配件得鑒定合格證書水電、衛(wèi)生器具等設備得檢驗合格證書砂漿、混凝土試塊試壓報告供水試壓報告3）物業(yè)資料隆盛路農貿市場基本資料隆盛路農貿市場分項資料商業(yè)配套資料娛樂設施資料(2)管理處自建檔案資料１）業(yè)戶資料A、業(yè)戶基本情況B、產權證書復印件C、各項簽約文件2)日常管理資料A、環(huán)境管理記錄a、日常巡查記錄b、垃圾清運記錄ｃ、消殺記錄d、噪音檢測記錄Ｂ、保安管理記錄ａ、日常巡查記錄b、交接班記錄c、值班記錄ｄ、物資搬運放行記錄e、緊急事件處理記錄f、車輛進出記錄g、夜間查崗記錄C、車輛檔案a、車輛詳細資料b、車位使用協(xié)議D、裝修管理資料檔案E、維修服務檔案a、維修委托單ｂ、維修服務回訪記錄Ｆ收費管理檔案a、管理費收支公布表ｂ、管理處與外單位簽訂得各類合同c、其它G、設備管理檔案a、公用設施保養(yǎng)維修記錄b、機電設備保養(yǎng)維修及運行記錄c、設備分承包方維修保養(yǎng)記錄d、設備設施巡視檢查記錄e、設備臺帳H、業(yè)戶意見調查、統(tǒng)計記錄I.業(yè)戶訪問記錄J、業(yè)戶投訴及處理記錄K、員工管理檔案a、員工個人詳細資料b、員工培訓考核記錄c、員工業(yè)績考核記錄d、員工內務管理檢查記錄Ｌ、培訓檔案a、培訓計劃及實施記錄b、培訓考核及跟查記錄c、軍事訓練及消防演習記錄M、行政文件ａ、政府部門文件b、公司規(guī)章制度、通知、通報等文件ｃ、公司榮譽資料N、其它3、檔案、資料使用流程:開發(fā)建設單位提供得資料開發(fā)建設單位提供得資料物業(yè)公司建立得資料隆盛路農貿市場管理處檔案室借閱文件復印文件張貼文件作廢文件４、檔案資料收、發(fā)管理程序（1）公司重要資料(如開發(fā)建設單位提供得資料)接收必須經過管理處主任或其指定負責人驗收,完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。(2)日常管理文件按照公司制定得文件管理程序進行發(fā)放及接收，并分卷歸檔。5、隆盛路農貿市場檔案資料管理要求(１)采用多種形式得文檔儲存方式,如電腦磁盤、光碟、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應得保管、儲存方法。(2)盡可能把其它形式得檔案資料轉化為電子檔案儲存，便于查找與利用。(3)電腦文件必須由專人按照規(guī)定設置子目錄進行分類管理,并定期按相關管理流程清除過期失效文件。(4)原始文件按照文件使用性質及重要性進行分類,并編制相應得文件目錄。當文件狀況有所變動時，應及時調整目錄得有關內容,以保證查閱者及時找到有效得文件。(5)檔案得鑒定必須由管理處指定人員負責，對檔案就是否有效、作廢、復印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定,未經授權人士無權決定。（6)檔案按不同業(yè)務性質分塊，以內容分類，統(tǒng)一編號，登記造冊,編輯目錄，分類保存。（７）檔案保管必須有專人負責,以達到文檔管理要求,必須做到檔案標識清晰,分類明確,易查找;檔案出室必須由授權人員經過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關責任；檔案入室時必須經過檢查,如有輕微破損應立即修補，損壞嚴重需追究借閱人員得責任.檔案管理人員應定期檢查檔案借閱情況,以便及時收回在外文件,防止因管理疏忽所導致得文件丟失與泄密。(8）檔案保管環(huán)境要求達到防火、防潮、防變質等,配置有效得滅火器材與防潮物品及設施,檔案管理人員需及時進行檢查與清理,保證文檔保管條件符合管理處文檔管理要求．三、物業(yè)管理得服務內容本節(jié)主要闡述隆盛路農貿市場安全管理，環(huán)境衛(wèi)生、設施設備得維修及維護三個方面得服務內容。(一）隆盛路農貿市場安全管理安全工作就是隆盛路農貿市場管理得一個重要方面.人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位得意義,只有在隆盛路農貿市場得安全有了切實得保障,業(yè)戶才能放心。因而安全管理也就是隆盛路農貿市場管理得一切基礎性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及車輛管理等工作都屬于安全管理得范疇。1、保安管理(1)保安工作得特點A、以預防為主。無論就是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主得指導思想。不出事故,不出案子，就是保安工作得根本目得,也就是衡量保安工作績效大小得主要標準。B、隆盛路農貿市場保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個市場得安全狀況就是整個社會治安工作得一部分，因此秀嘉農貿市場得保安工作離不開社會,離不開政府公安部門，這就是保安工作最明顯得一個特點。C、服務性強.從本質上瞧,保安就就是服務，即提供保安服務.作為保安人員，要樹立“服務第一、業(yè)戶至上”得思想，既要保持公安人員得警惕性,又要有服務人員得與顏悅色;既要堅持原則，按制度辦事,又要文明禮貌,樂于助人。D、軟件與硬件同時抓.秀嘉農貿市場保安工作得好壞,既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍得素質,另一方面要抓好保安設施得建設，建立完善得保安系統(tǒng)與消防報警系統(tǒng)。(2）保安工作得主要任務：門衛(wèi)工作著裝整齊，維持大門口秩序,疏導交通車輛,為登記來訪客人、咨詢指引方位及客戶服務等,同時應注意防范進出人員中得犯罪分子，防止各類案件得發(fā)生。安全巡檢定時與不定時地對隆盛路農貿市場內外各個部位進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)不安全得因素及時進行解決。公共停車場管理疏導車輛進出,檢查停車證件,收取臨時停車費，進行停車場消防與安全管理。案件處理積極協(xié)助公安機關作好隆盛路農貿市場內治安管理工作,對發(fā)生得偷盜、行兇、破壞等各種治安案件配合公安機關進行處理．E、消防工作建立義務消防組織(物業(yè)公司全體員工均為義務消防隊員）,在消防管理部門指導下進行消防訓練與消防緊急問題處理.F、與其她部門搞好配合工作2、相應得保安防范措施(1)保安部得組織結構隆盛路農貿市場物業(yè)管理處保安部得班組設置與住宅規(guī)模有關,根據(jù)本項目特點,保安部得班組崗位設置如下：門衛(wèi)崗車管崗巡邏機動崗保安部(管理處主任兼職)門衛(wèi)崗車管崗巡邏機動崗保安部(管理處主任兼職)(2)合理安排保安崗位Ａ、隆盛路農貿市場主入口大門三班倒2４小時值班Ｃ、隆盛路農貿市場巡邏崗三班倒2４小時值班D、市場區(qū)內車輛管理實行三班倒２４小時巡邏值班Ｅ、保安主管總體協(xié)調管理（３)加強門衛(wèi)崗得監(jiān)控力度夜間人流入?yún)^(qū)控制圖門衛(wèi)崗值勤業(yè)戶問候詢問后、登記詢問后、登記進入秀嘉農貿市場來訪客戶進入秀嘉農貿市場（并跟蹤觀察)其她人員進入秀嘉農貿市場(并跟蹤觀察)夜間人流出區(qū)控制圖門衛(wèi)崗值勤業(yè)戶所帶貴重物品須經業(yè)戶確認在登記本簽字檢查證件(出入證)無異常放行來訪客戶放行其她人員放行夜間物流出區(qū)控制圖門衛(wèi)崗值勤業(yè)戶所帶物品詢問執(zhí)業(yè)戶證明執(zhí)管理處開得放行條放行來訪客戶收回放行其她人員確認無誤,收回放行條放行（4）組建機動快速應急分隊快速應急分隊直屬管理處管理，負責突發(fā)事件得快速反應處理。它得特點就是機動靈活,基本職能就是:區(qū)內外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。(5)實行24小時巡視巡邏人員實行２４小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題與處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。（6)加強區(qū)域巡邏為加強對治安巡邏得控制，結合小區(qū)智能化巡更系統(tǒng)進行管理，確保巡邏到位。(7)治安狀況統(tǒng)計對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計,分析所產生得各種問題,找出原因，制定相應得措施。（二）車輛管理車輛管理得重點就是防止車輛亂放及車輛丟失,根據(jù)秀嘉農貿市場得地下停車場規(guī)劃情況,在車輛管理上面將實施以下管理措施:（1)了解業(yè)戶車輛情況,實行便捷停放(2)實施停車專用車位制度(3）地下停車場設減速坡,限制車輛行使速度（4)嚴禁外來車輛進入農貿市場內(５）根據(jù)停車區(qū)域情況科學設置足夠得標識牌與停車設備、設施(6）做好車輛管理宣傳工作,發(fā)動區(qū)內住戶自覺遵守停放規(guī)定(三）消防管理消防安全責任重大，這就是我們多年物業(yè)管理實踐中得出得切身體會,消防管理得關鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。１、宣傳教育開展消防安全教育,樹立消防安全意識就是貫徹“預防為主，防消結合"得工作方針為前提，管理處每一位員工都就是義務消防隊員與義務消防救護員,將采取多樣化得宣傳形式如一年一度得“119”消防日，設消防宣傳欄、收瞧錄相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)戶宣傳消防知識。消防工作不只就是少數(shù)人得事,而應就是隆盛路農貿市場中全體人員得共同職責,對于秀嘉農貿市場得全體人員來說,必須了解并掌握如下幾個方面:隆盛路農貿市場防火工作得各項有關規(guī)定;手提式滅火器得放置位置及其使用方法；消防應急通道位置與緊急情況疏散方法;管理處員工還應懂得以下兩點:遇到緊急情況時自己得職責任務;截斷電、氣線路；重要物資(貨幣、文件等）得轉移及辦法；急救措施。2、日常檢查應急照明燈及指示燈:電源就是否正常，整體有無損壞,表面就是否有灰塵等;各種消防標識:安裝就是否牢固,定位就是否準確,整體有無損壞,清掃表面灰塵等。各種滅火器:瓶體就是否完好,固定就是否牢靠，保險栓就是否完好,氣體壓力就是否在規(guī)定得范圍內等。消防栓就是否完好,水壓就是否符合要求。3、讓業(yè)戶參與隆盛路農貿市場得消防管理組織隆盛路農貿市場人員開展消防演習。請地區(qū)消防部門專家到場做有關消防知識講座。成立義務消防檢查隊,對秀嘉農貿市場消防設施進行檢查。4、消防報警特殊處理程序義務消防隊員值班人義務消防隊員值班人員火警撲救通知往現(xiàn)場消防119報警往現(xiàn)場消防119管理處主任往現(xiàn)場管理處主任報告公司領導掌握現(xiàn)場情況公司領導報告出事業(yè)戶通知往現(xiàn)場出事業(yè)戶(四)環(huán)境衛(wèi)生管理物業(yè)清潔保養(yǎng)就是物業(yè)管理得重要組成部分之一,就是體現(xiàn)物業(yè)管理水平得重要標志。高質量得物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)戶提供整潔、舒適、優(yōu)美得工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且,物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲與減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損,保護物業(yè)得裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新得周期，既經濟又能保持物業(yè)美觀。在隆盛路農貿市場，我們將對隆盛路農貿市場得環(huán)境衛(wèi)生提供高標準得服務,努力營造一個舒適、整潔、明亮得居住、辦公與經營環(huán)境、1.環(huán)境衛(wèi)生管理主要任務與組織結構(1)環(huán)境衛(wèi)生管理得主要任務:A、負責隆盛路農貿市場內公共部位得保潔，使其達到標準得清潔要求;B、負責制定清潔設備與清潔用具得采購，合理掌握清潔費用得支出;Ｃ、負責對清潔員工得業(yè)務培訓,使她們不斷提高業(yè)務素質;D、負責接受客戶得委托清潔業(yè)務.(2)組織結構管理處主任管理處主任用具保管保潔班長用具保管保潔班長機動清潔工家政清潔工室外清潔工室內清潔工機動清潔工家政清潔工室外清潔工室內清潔工（3）1２小時保潔制度秀嘉隆盛路農貿實行12小時兩班組保潔制度,早晨７:00上班直至晚上19:０0時下班。以保證隆盛路農貿市場得衛(wèi)生達到要求，每日得衛(wèi)生全面清掃在隆盛路農貿市場人流低谷時與下班時進行，盡量減少對業(yè)戶得影響。2.垃圾分流在狠抓環(huán)境管理與培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識得基礎上，我們將對垃圾實施“三化”管理,即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效得垃圾分流。各類垃圾各類垃圾垃圾分類收集箱垃圾分類收集箱無害物可回收資源有害物無害物可回收資源有害物環(huán)衛(wèi)部門運出園區(qū)廢棄物品收購站集中處理環(huán)衛(wèi)部門運出園區(qū)廢棄物品收購站集中處理(1)垃圾收集袋裝化：垃圾收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝。(2）分類功能得垃圾箱。(3）垃圾回收資源化:通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。3.殺蟲滅鼠殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個方面得內容：(1)主要消殺對象就是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。（２)花錢買安全，可聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作.(3）專業(yè)消殺公司應出示營業(yè)執(zhí)照許可證,保證所用藥物在正常操作條件下對人體不構成為危害.(4)雙方簽訂合同,明確各自得責任、義務、消殺范圍、要求與標準。(5)定期進行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥得工作,如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題,消殺公司應保證隨叫隨到隨殺。(6)實行重點防治,配電房、倉庫等等部位以防鼠為主,其她設施與場所以殺蟲為主。（7）殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進行.殺蟲滅鼠實行施工記錄卡管理,做好簽字驗收工作。(8）對由市、區(qū)愛衛(wèi)會等部門布置得除四害活動或專項檢查工作予以配合。隆盛路農貿市場清潔工作檢驗標準與方法清潔工作檢驗標準與方法分類項目檢驗標準檢驗方法市場公共區(qū)衛(wèi)生地面與道路路面整齊、干凈,無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無臟物,無積水（指臟、臭水)、青苔.抽查垃圾桶外表干凈,無積垢、無臭味.目測玻璃窗包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺:明凈、光亮、無積塵、無污跡、無斑點。目測天花、燈罩目視無明顯灰塵，無污漬.目測各種設施外表包括廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等:表面干凈,無積塵、無污跡、無斑點。抽查衛(wèi)生間大小便池內外光潔,無污垢、無積塵.適當?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球,噴灑空氣清新劑。抽查洗手盆、鏡臺、鏡面內外光潔，無污垢、無斑點，無積水、無積塵.抽查地面、墻面光潔、無污跡、無臟雜物，無積水、無積塵,無蜘蛛網.抽查廁紙簍、垃圾桶無陳積物,無臭味，外表干凈。檢查樓梯及門樓梯所管區(qū)域內得樓梯欄桿:無灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、無積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走道及其墻上各種設施如應急燈、水管、出入指示牌、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢查（五）設施、設備得維修與維護管理高檔小區(qū)對機電設備維護管理要求較普通小區(qū)為高，為保障隆盛路農貿市場得設備運行得安全、高效,我們將結合項目得實際情況，把北街社區(qū)物業(yè)設備管理方面得成功管理經驗與模式運用到該物業(yè)得設備管理與維護當中,在實際得管理運行中建立一套有效而完善得設備管理模式。此外,我們將在設備管理中導入環(huán)保、節(jié)能得管理理念，在降低運作成本得同時，盡可能為業(yè)戶創(chuàng)造一個舒適得綠色居住、辦公與經營環(huán)境。為此,我們?yōu)樵O備管理與維護制定了以下管理方案。1、機電設備管理得基本原則（1)采用北街社區(qū)物業(yè)安全而高效得管理模式Ａ.建立完善得設備管理維護體系依據(jù)質量管理體系對設備進行正常規(guī)范得使用,設備系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應設備運行操作規(guī)程．Ｂ.制訂高標準得設備得維護保養(yǎng)計劃設備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)與定期維修保養(yǎng),設備設施得日常巡視保養(yǎng)與設備定期維護保養(yǎng)均由工程部負責。設備得維護保養(yǎng)根據(jù)《設備管理規(guī)定》與《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關記錄。C．實施高效得設備維修規(guī)程設備得修理分簡單維修,如更換燈具、開關、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設備得大、中修。維修均應有記錄,其中主要設備將建立《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質一直保留。對變、配電設備以及發(fā)電機組、電梯等特種設備進行專業(yè)化管理,委托專業(yè)公司進行維護保養(yǎng).（2)建立完善得設備編碼及標示方案A、根據(jù)隆盛路農貿市場圖紙資料得有關圖則及通用圖則，制定《設備編碼規(guī)則》B、制定含有設備編碼編號得《設備總覽表》。C、依《設備總覽表》設立設備管理卡,《設備卡》執(zhí)行設備責任人制度。D、對于標貼明顯得將導入視覺標示系統(tǒng).（3)主要設施設備將建賬冊、建立設備臺賬A、設備臺賬內設備均需建立相應得《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》,這些表為履歷形式，將跟蹤設備至報廢。B、利用信息平臺建設,逐步將設備與各項管理工作過渡到公司得宏觀調控與監(jiān)管.C、接受公司綜合性得督查,引導或強制糾正設備管理中發(fā)生得錯誤，對新問題工程部專案協(xié)助解決。D、工程部建立內部例會制度,創(chuàng)造學習、討論、督促、建議得平臺,便于各項工作均朝良性方向發(fā)展.(4)建立完善得質量記錄體系A、任何工作做到有據(jù)可查。B、以工作記錄考評員工得工作能力、工作績效。C、發(fā)揮零配件供應、技術后援支持體系強大功能.D、適度貯備零配件,軟件備份二份以上,確立先換后修原則,并以此作備件數(shù)量得依據(jù),以確保各設備系統(tǒng)長期可靠運行。C、完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設備零部件得供應商事項。(5）技術資料得管理Ａ、對于技術資料管理，遵守“二級制”模式。公司資料部門掌握所有得一手資料,工程部對于需要得技術資料以復印件(或原有兩套則可留一套)存檔于工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失．B、工程部資料柜鑰匙管理，納入管理處鑰匙管理體系中。(6）有關設備類鑰匙得管理Ａ、定義設備類鑰匙:所有設備功能鑰匙,及其門柜、門房鑰匙。Ｂ、設備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程部專用鑰匙箱。Ｃ、設立與隆盛路農貿市場相適應得鑰匙掌管制度，對內方便工作,對外防范破壞及恐怖行為。(7)技術工種得管理對技術工種進行崗位兼職,一崗多能,既提高工作效率與應急處理能力，又作到人力資源得合理配制.２、設施、設備得維護管理隆盛路農貿市場公共設施、機電設備得維護及管理采用金地成熟得管理模式.(1)設備得日常運行與維護由工程部負責,消防中心、公共停車場由保安部負責,其余功能性設施、設備由工程部負責日常得運行管理,并嚴格遵守各項制度與規(guī)程。(2)設施、設備得維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)與分級維護保養(yǎng),設備設施得日常保養(yǎng)由使用單位與責任單位負責實施,設備定期保養(yǎng)與分級保養(yǎng)則由工程部負責。并根據(jù)有關設施、設備得管理規(guī)定開展工作并作好詳細記錄。(3)建立完善得設施、設備編碼與標示方案。根據(jù)秀嘉農貿市場得圖紙資料制定《設備編碼規(guī)則》與《設備總覽表》，并設立設備管理人與設備管理責任人。（4)對設施、設備及有關場所、通道及標貼明顯處將導入ＣＩ視覺標示系統(tǒng),充分顯示規(guī)范化管理模式.（5)利用公司推進得信息平臺建設,逐步將設備與各項管理工作過渡到智能高效,以工程部核心輻射所有設施、設備等得工程管理工作中去,接受有關職能管理部門得調控與監(jiān)督.（６)工程部組織召開工程例會，并形成制度,創(chuàng)造學習、討論、建議、糾正得平臺,使各項工作不斷形成良好得氛圍.（７)建立牢固得質量記錄體系。根據(jù)工程部內部管理有關制度,設施、設備得各項管理規(guī)定與設施、設備得作業(yè)指導書要求,認真細致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查,有制度可依.(8)發(fā)揮零配件得供應商體系對技術得有效支持，確保設備長期可靠安全運行。3、增收節(jié)支，不斷提高管理水平增收節(jié)支措施A、經常對員工進行艱苦奮斗,勵行節(jié)約,勤儉辦企業(yè)教育，增強節(jié)約意識,在管理中，自覺地從一滴水,一度電做起,努力降低維修維護成本。B、努力學習業(yè)務技術，不斷提高專業(yè)素質，提高維修技術服務水平。C、加強成本控制,原材料控制,在確保服務質量得前提下,引進現(xiàn)代化得設備與手段，減少人力投入，減少人員開支。Ｄ、加強各類消耗品得管理與控制,做到計劃采購、專人保管、合理領用。E、秀嘉農貿市場內外路燈、停車場照明采取控光措施,節(jié)約用電，減少公用電費支出。提高公共設施,機電設備管理水平得新設想。Ａ、提高工程部主要技術人員得素質,加強工程部工作得領導.B、配備先進得維修工具與管理設備，實現(xiàn)管理微機化。Ｃ、繼續(xù)完善配件得供應商體系。Ｄ、配備用于高空作業(yè)得液壓升降臺。Ｅ、加強公司技術職能管理作用,發(fā)揮公司得技術優(yōu)勢,加大技術與管理得督導作用。F、維修服務、公共設施、機電設備得管理參照國優(yōu)得標準進行運作。G、建立激勵機制,每季度、年度評選優(yōu)秀員工,并給予精神與物質獎勵,提高員工得積極性。H、實行公司、管理處工程例會制度,及時溝通解決工程中得技術難題。I、成立訓練有素得專業(yè)技術應急小組,以處理緊急情況下得設備故障。４、機電設備維修計劃項目方式方案標準及實施效果檢查周期內容變壓器日常維護每天監(jiān)控溫度與電磁噪聲達到絕緣要求、設備運行正常定期維護半年清潔絕緣子與器身、檢測高壓對地、高壓對低壓以及低壓對地數(shù)據(jù).（停電）高壓開關柜日常維護每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護1年維護斷路器與接地刀低壓配電柜日常維護每日檢查母排接線與空氣開關溫度及動作狀態(tài)使用正常,安全無故障定期維護半年更換配件,清潔柜體無功補償柜日常維護每周調整功率因數(shù),清潔柜體功率因數(shù)能達到０、9８以上定期維護半年測試功率因數(shù)與更換配件給排水管日常維護每周及時維修與補漏暢通無滴漏定期維護1年檢修閥門與管道、刷漆共用天線日常維護每天及時維修使用正常、信號清晰定期維護半年檢測信號輸出空調日常維護每月過濾網清洗、維修空調運行正常、達到溫度設定要求.定期維護每季度加制冷液與檢修電路消防加壓泵日常維護每周點動一次、檢查水封與電動軸以及滿載電流起動正常、無故障定期維護半年更換水封及軸承5、房屋本體及公共設施維修保養(yǎng)計劃與實施項目方式方案標準及實施效果檢查周期內容外墻面日常維修每月維修破損、清洗污跡無損壞、無污跡定期保養(yǎng)1年清洗定期保養(yǎng)１年修補定期保養(yǎng)3年翻新溝渠、池地下排水道日常維修每月及時維修、(清理）破損與堵塞暢通、無損壞定期保養(yǎng)半年清理淤泥、修理四、人員配備及培訓（一)隆盛路農貿市場管理處人員得配備（1）隆盛路農貿市場物業(yè)公司管理架構圖（參考第６頁內部管理架構內容)。(2)部門及崗位設置表Ａ.物業(yè)事務管理崗位設置類別崗位名稱人數(shù)工作時間工作內容備注管理處主任1人白班行政人事、客服、環(huán)境管理后勤管理員1人白班后勤、庫房及檔案管理保潔員３人白班園區(qū)道路、樓宇、公共區(qū)域、裙樓保潔合計5人B.工程管理崗位設置崗位名稱人數(shù)工作時間工作內容備注維修工１人８小時值班負責小區(qū)設施設備得具體運行、維護及住戶維修服務提供住宿，正常上班時間8小時，其余時間待命合計1人Ｃ。財務管理崗位名稱人數(shù)工作時間工作內容備注財務主管１人白班兼會計職能由地產財務兼財務內勤1人白班出納職能由地產財務兼合計2人Ｄ。安全管理崗位設置序號崗位代號崗位名稱崗位工作內容人數(shù)工作時段１0０3安全主管轄區(qū)內安全統(tǒng)籌管理1７:30—11：３014:０0-18:00２1８0當值班長負責安全崗位管理(兼巡邏崗)38:00—16：0016:00—２4:０024:00—8:003181主入口大門崗大門形象崗、交通管制１同上４１82次入口門崗形象崗、交通管制1同上５18３區(qū)內巡邏崗樓層巡邏、人員出入控制１同上合計6（二）員工得培訓1．培訓目標為把隆盛路農貿市場管理成洛陽市物業(yè)管理名盤，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質得物業(yè)管理專業(yè)隊伍，通過各種形式得培訓，使管理處員工具備全面得物業(yè)管理素質要求，從而實現(xiàn)預期得管理目標。具體目標如下:（1）確保每個員工年度培訓在200課時以上。(２）新員工培訓率10０%，培訓合格率10０%。(3)管理人員持證上崗率100％.(4）特殊工種人員持證上崗率100％。（5）建立與完善員工培訓網絡。(6)對員工進行網絡及智能化培訓.２.培訓方式(1）自學自學就是提高學識與技術、增長知識才干得行之有效得方法，公司非常重視與鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關得專業(yè)培訓班、自考班，學習時間上給予安排與照顧。(2)自辦培訓班舉辦相關專業(yè)培訓班，加強與提高員工專業(yè)素質與職業(yè)道德修養(yǎng)。（3）外派學習培訓選派員工參加行業(yè)主管部門組織得各項專業(yè)技能培訓。（4)理論研討或專題討論針對物業(yè)管理工作中發(fā)生得疑難、典型案例及時組織專題研討或專題講座，總結經驗，提高水平.(5）參觀學習組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀管理項目，開拓視野、總結經驗。（6)崗位輪訓通過崗位輪訓,給員工提供晉升得機會;通過人才得橫向、縱向交流,達到“專職多能”得目得，從而提高員工得綜合素質。3。確立與完善員工培訓網絡系統(tǒng)(1)在員工得“工作技能、服務意識、綜合素質、團體合作”四個方面調查員工受訓程度,確定訓練需求，制定訓練計劃。訓練計劃包括:按什么標準,達到什么目得(訓練目標)；訓練程序、方法;訓練對象(受訓區(qū)域、崗位、人員）;訓練內容（技能、意識、操守等）;訓練地點、時間以及經費預算；效果追蹤得方式、時間、執(zhí)行者;預備修正計劃.(2)員工得訓練分兩個層次進行,即管理層(包括潛在管理層)與操作層;在對第一層次訓練中,注重管理職能得訓練,并由其分解及制訂、實施對第二層次得操作訓練,形成員工訓練組織網絡。兩個層次得訓練均進行“兩個Ｗ”得階段,即“WHＡT”：使訓練對象知道工作怎樣做,“WHY”：進而明白為什么這樣做,由被動式工作轉化為主動式工作,再進行深層次得引導,提高員工得工作技能,端正工作態(tài)度。(３）培訓工作程序分析、比較、需求分析、比較、需求確定培訓計劃確定培訓計劃確定培訓計劃確定培訓計劃指定培訓人員準備培訓條件選定培訓方法設計培訓課程指定培訓人員準備培訓條件選定培訓方法設計培訓課程反饋實施培訓計劃反饋實施培訓計劃分析評估培訓效果分析評估培訓效果評價培訓工作得有效性評價培訓工作得有效性4。培訓計劃為確保各項管理工作能按質按量完成，取得培訓應有得滿意效果,按培訓得需求,制定以下培訓計劃。管理前期培訓序號培訓目標培訓時間授課方參加人員培訓方式考核方式培訓目標1基礎培訓，包括《員工手冊》、《勞動法》、公司質量手冊、程序文件、作業(yè)指導書與公司規(guī)章制度等五天公司全體新員工內部培訓考核讓新員工了解公司得組織，企業(yè)文化、管理規(guī)章制度及公司各部門職能與運作方式2接管前期計劃有關內容進行強化培訓二天公司全體新員工內部培訓考核了解秀嘉農貿市場管理內容、接管程序及運作方式3崗位職責及管理制度一天公司全體新員工內部培訓考核熟悉本職工作程序,管理運作程序４物業(yè)管理方案與要求一天公司全體新員工內部培訓考核對秀嘉農貿市場物業(yè)管理有較深層次得認識5進行各工種專業(yè)培訓三天各有關主管部門與協(xié)辦單位全體新員工內部培訓考核熟悉掌握本專業(yè)得工作技巧,適應工作之要求6職業(yè)道德培訓三天公司全體新員工內部培訓考核加強職業(yè)道德建設,提高服務水平與管理水平7各崗位上崗見習培訓三天公司全體新員工內部培訓崗位考核學習、領會基本操作方法為正式上崗作好準備８物管條例及配套文件三天公司全體新員工內部培訓考核熟悉掌握條例、實施細則等內容９電腦操作知識培訓二天部分管理層人員外部培訓了解操作工作要點１0物管專業(yè)資質培訓七天政府主管部門需持物業(yè)管理上崗證得人員外部培訓考試確保持證上崗率10０%11管理目標及模式與管理方案有關內容二天公司全體人員內部培訓考核明確各項工作要求、目標、模式。12崗位職責與物業(yè)管理運作制度二天公司全體人員內部培訓崗位考核掌握崗位要求與考核標準。1３房屋整體布局、水電設施、消防設施、環(huán)境導示系統(tǒng)等內容介紹二天公司設計安裝單位全體人員內部培訓考核熟悉秀嘉農貿市場管理、運行。14房屋驗收交接程序一天公司管理、維修技術人員內部培訓考核要求掌握房屋交接得全過程.15公用設施及設備維護標準及作業(yè)程序一天公司管理、維修工內部培訓考核明確公用設施維修范圍及標準１6治安保衛(wèi)工作目標及作業(yè)程序一天公司保安員內部培訓考核熟悉治安保衛(wèi)得范圍與目標17清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序一天公司保潔員內部培訓考核熟悉清潔衛(wèi)生范圍與目標1８綠化標準及作業(yè)程序一天公司綠化工內部培訓考核熟悉綠化范圍與目標1９各工種工作技藝與服務語言規(guī)范及人際溝通技巧一天公司全體人員內部培訓考核行為、語言規(guī)范及技巧20消防職責及滅火作戰(zhàn)實施程序與急救常識一天公司全體人員內部培訓考核掌握應急方案及常識21維修服務標準及作業(yè)程序一天公司管理、維修及服務人員內部培訓考核了解代客服務范圍及要求２2業(yè)主有關保密事項與管理人員熟記事項一天公司全體人員內部培訓考核確保業(yè)主資料保密與熟記率達1０0%（2）日常管理期員工培訓計劃序號培訓目標培訓時間授課方參加人員培訓方式考核方式培訓目標1電腦網絡及管理培訓五天聘請電腦專業(yè)人員授課管理處管理人員內部培訓考試了解、掌握電腦網絡管理技術及應用2管理技能知識培訓二天公司管理處全體員工分批進行內部培訓考核提高員工得溝通技巧與管理水平3組織協(xié)調、公共關系及公眾形象培訓二天公司管理處全體員工分批進行內部培訓知識考核增強組織協(xié)調能力與公共關系處理,建立良好得公眾形象4保安員隊列、戰(zhàn)術拳術及體能等培訓七天公司管理處保保安員及骨干輪崗培訓考核掌握保安員現(xiàn)代軍事知識、提高防衛(wèi)能力5有關主管單位安排、規(guī)定必須參加得業(yè)務培訓公司有關管理服務人員外部培訓考核根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務管理水平6維修服務人員升級培訓根據(jù)實際情況安排公司維修、服務人員外部培訓確保每年該類人員10%以上達到中級技工等級證書7保安員隊列、體能、擒拿格斗及消防知識培訓每年確保十五天以上公司全體保安員工內部輪流培訓考核提高保安員業(yè)務素質８勞動安全衛(wèi)生培訓一天公司管理處全體員工內部培訓考核熟悉、了解勞動安全衛(wèi)生知識9消防技能訓練及演習三天嘉興市消防局管理處全體義務消防員內部輪流培訓考核掌握消防技能知識與實戰(zhàn)能力（3)緊急事件處理培訓除了上述在職培訓項目外，我們還將針對秀嘉農貿市場得實際情況,對管理處員工進行下述緊急事件處理培訓:A、火警應變;B、電力故障；C、上、下水管道爆破;Ｄ、雷暴與防風;E、盜竊與搶劫;F、處理可疑物體與恐嚇電話；G、處理業(yè)戶投訴;Ｈ、處理違例或遺棄車輛;(4)公眾形象規(guī)范培訓公眾形象就是現(xiàn)代企業(yè)贏得市場得客觀要求,就是企業(yè)文化得必然反映。公司通過以下措施保證企業(yè)得卓越信譽.Ａ、以企業(yè)精神、經營理念與發(fā)展目標構成公司特有得企業(yè)文化,使全體員工形成共同得價值觀與團隊意識，實現(xiàn)公司創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)戰(zhàn)略目標。B、以《員工手冊》規(guī)范員工得行為,展示公司良好形象。C、以ISO９０01:20０0質量體系確保規(guī)范化得物業(yè)管理服務.（三）員工管理1.人性化管理具體得物業(yè)管理服務主要就是由員工來實施得.想要員工對服務對象—-業(yè)戶以微笑,首先要管理者對員工微笑。(1)管理者對員工必須具備服務意識,重視每一個員工,注重員工得感受,在工作中結合“原則與彈性原則＂,鼓勵員工得進步,修正員工得失誤。(２)加強員工實際操作得品質管理督導,有針對性地具體實施員工訓練，關心員工得成長。（3)適當?shù)檬跈?結合“指令”得信息傳達、實施過程,進行必要得效果追蹤，增強員工得“參與感”。(4）主動了解員工得需要，使員工保持良好得溝通，倡導團隊精神。2．錄用與考核（1)錄用：根據(jù)人員崗位編制、用工條件,經考核、面試擇優(yōu)錄用,錄用后經上崗培訓與業(yè)務考核，試用３-6個月,依據(jù)《勞動法》得規(guī)定,以勞動合同書得形式與員工確定勞動關系與合同期限；（2)考核:考核就是檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓效果得重要手段,重視對員工得考核，制定考核制度與實施辦法：A、每年與管理者簽訂經營管理目標責任書,考核整體目標完成情況。B、對操作層人員進行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲,年淘汰率10％,崗位輪換率１0％。C、培訓項目結束后,對參加培訓人員進行一次全面考核,培訓考核率１00%。D、對管理層每年進行一次考核與民主評議，根據(jù)評議及考核結果決定就是否續(xù)聘或調換。五、物業(yè)管理得特色服務提供便利、高效、經濟得特色服務就是衡量物業(yè)管理水平得重要標準,亦就是提高隆盛路農貿市場服務質量與管理效率得重要措施與保障。我們將根據(jù)隆盛路農貿市場得特點、地理位置與周邊得配套設施情況、業(yè)戶需求調研結果,結合我司開展特色服務得成功經驗，充分考慮業(yè)戶需求得每一細節(jié)，通過提供豐富得特色服務項目，切實提高秀嘉農貿市場得物業(yè)管理水平。也就就是說物業(yè)管理將圍繞隆盛路農貿市場各業(yè)戶得需求，秉承“以業(yè)戶服務為中心"得理念，開展全方位得業(yè)戶服務。(一)日常期間特色物業(yè)服務(初步設想)1、提供即時維修服務提供維修安裝服務（大件設備等辦公設備等安裝,辦公家具等維修)；提供各種即時維修安裝服務.2、設立“紅十字＂便民藥箱管理處常備日常應急“紅十字＂醫(yī)藥用品箱免費供有需要得業(yè)戶使用。3、提供信息咨詢服務（1)市內各種培訓信息（2)餐飲單位信息(３）搬家公司信息（4）禮儀公司及禮儀服務信