金地集團工程管理策劃書模板

__________項目

工程管理策劃書

編制：項目部

年月

《工程管理策劃書》適用于金地集團深圳區(qū)域公司所有待建項目，旨在幫助項目工程管

理人員在開工前對工程管理進行全局策劃，明確工程定位及管理目標，理順工程管理思路，

對管理過程可能出現(xiàn)的難點及風險進行分析與預控，并綜合考慮銷售配合及采購招標等相關(guān)

工作，使項目的工程管理具有科學性與前瞻性。

工程策劃書應該在工程準備階段完成，具體時間為方案設(shè)計結(jié)束之后，土方工程開工之

前。

工程管理策劃書由各項目部負責編制，項目總經(jīng)理為第一責任人，項目主管工程副總或

由其授權(quán)項目工程經(jīng)理負責組織相關(guān)人員進行編制，策劃書須經(jīng)深圳公司評審通過后方能實

施，評審工作由深圳公司項目管理中心負責組織，集團技術(shù)管理部視必要性可對評審進行聽

證。

策劃書經(jīng)評審通過后，項目部應組織工程組全體成員對策劃書內(nèi)容進行培訓學習。

其他要求詳見作業(yè)指導書《工程管理策劃制度》（GFI-GC-5）及模板中的注釋。

目錄

第1章項目工程概況...........................................................1

1.1工程概況...............................................................1

1.1.1項目位置........................................................1

1.1.2場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境..............................................1

1.1.3項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標............................................1

1.2平面圖.................................................................2

1.2.1原始地貌圖......................................................2

1.2.2用地紅線圖......................................................2

1.2.3地塊周邊詳圖....................................................2

1.2.4規(guī)劃總平面圖....................................................2

第2章管理愿景及項目組織....................................................3

2.1項目產(chǎn)品定位..........................................................3

2.2管理愿景...............................................................3

2.2.1工程管理愿景....................................................3

2.2.2團隊管理愿景....................................................3

2.3項目組織...............................................................4

2.3.1項目部組織架構(gòu)圖................................................4

2.3.2項目部工程組崗位職責............................................4

第3章施工范圍劃分...........................................................5

3.1標段劃分...............................................................5

3.1.1標段劃分原則....................................................5

3.1.2標段劃分圖......................................................5

3.1.3各標段概況......................................................5

3.2分包工程...............................................................7

3.2.1工程分包原則....................................................7

3.2.2分包工程清單....................................................7

3.3施工總平面布置........................................................8

3.3.1布置原則........................................................8

3.3.2施工總平面布置圖................................................8

第4章項目工程管理特點及管理思路............................................9

4.1本項目工程管理特點及其影響............................................9

4.2工程管理整體思路和管理重點...........................................10

4.3對監(jiān)理單位的管理思路.................................................10

4.3.1本項目監(jiān)理職責.................................................10

4.3.2對監(jiān)理單位的管理要點...........................................10

433考核與激勵制度.................................................11

4.4對總包單位的管理要點.................................................11

4.5對分包單位的管理要點.................................................11

第5章銷售配合及施工總平面布置圖...........................................12

5.1銷售展示要求..........................................................12

5.1.1銷售展示范圍及時間節(jié)點.........................................12

5.1.2銷售展示區(qū)平面圖...............................................12

編制:審核:簽發(fā):

5.1.3銷售展示區(qū)看樓路線圖...........................................12

5.1.4其他需求........................................................12

5.2銷售展示的工程配合...................................................12

5.2.1施工節(jié)點進度配合...............................................12

5.2.2管理協(xié)調(diào).......................................................13

5.2.3展示區(qū)域的完工移交.............................................13

5.2.4展示期間的協(xié)調(diào)與維護...........................................14

5.3銷售展示期間的施工總平面布置調(diào)整.....................................14

5.3.1平面布置調(diào)整原則...............................................14

5.3.2銷售展示期間的施工總平面布置圖................................14

第6章采購與招標............................................................15

6.1監(jiān)理招標..............................................................15

6.1.1監(jiān)理招標計劃...................................................15

6.1.2入圍資格.......................................................15

6.1.3監(jiān)理人員的要求.................................................15

6.1.4必備的辦公設(shè)備清單.............................................16

6.1.5其它要求.......................................................16

6.2總包招標..............................................................17

6.2.1總包招標計劃...................................................17

6.2.2入圍資格.......................................................17

6.2.3其它要求.......................................................17

6.3分包工程與部品招標...................................................17

6.3.1分包工程招標計劃...............................................17

6.3.2集團戰(zhàn)略化采購物品清單.........................................18

6.3.3甲購、甲定乙購材料設(shè)備清單.....................................18

第7章工程管理目標及過程控制...............................................20

7.1工程管理目標.........................................................20

7.1.1施工節(jié)點進度計劃目標..........................................20

7.1.2工程質(zhì)量目標...................................................20

7.1.3成本控制目標...................................................20

7.1.4安全文明施工管理目標...........................................21

7.2施工過程各單位配合流程...............................................22

7.2.1進度控制配合流程...............................................22

7.2.2質(zhì)量控制配合流程...............................................23

7.2.3材料進場驗收控制流程..........................................24

7.2.4竣工驗收配合流程...............................................25

7.2.5現(xiàn)場簽證配合流程...............................................26

7.2.6進度款支付配合流程.............................................27

7.3過程管理的制度及措施.................................................28

7.4工程管理獎罰措施.....................................................28

7.4.1總包施工進度獎罰規(guī)定...........................................28

7.4.2總包施工質(zhì)量獎罰規(guī)定...........................................28

7.4.3總包安全文明施工獎罰規(guī)定......................................28

7.4.4其他獎罰措施...................................................29

編制:審核:簽發(fā):

第8章工程控制難點及對策...................................................30

8.1難點控制的指導原則...................................................30

8.1.1加強事前分析與預控.............................................30

8.1.2做好對監(jiān)理單位、各施工單位及材料供應商的源頭控制.............30

8.1.3強化項目部的制度管理與內(nèi)部溝通................................30

8.2公司管理模式和人力資源配置方面的難點和措施..........................31

8.3合作單位管理的難點和措施............................................31

8.4建筑市場波動（如原材料等）帶來的管理難點和措施.....................31

8.5本工程各施工階段工程控制難點及對策..................................31

8.5.1土方支護及樁基工程難點控制....................................31

8.5.2地下室工程難點控制.............................................32

8.5.3上部主體工程難點控制...........................................32

8.5.4裝修工程難點控制...............................................33

8.5.5樣板房工程難點控制.............................................33

8.5.6設(shè)備工程難點控制...............................................34

8.5.7環(huán)境施工難點控制...............................................34

8.6其他難點及風險預控...................................................34

8.6.1外部協(xié)調(diào)難點預控...............................................35

8.6.2銷售配合難點預控...............................................35

8.6.3天氣影響預控...................................................35

8.6.4新材料、新工藝使用的風險預控..................................35

8.6.5其他............................................................35

8.7工程質(zhì)量通病的防治...................................................36

第9章項目的溝通管理........................................................37

9.1進場知會.............................................................37

9.2例會制度.............................................................37

9.3工程月報.............................................................37

9.4其他..................................................................37

第10章建議..................................................................38

10.1對報批報建的建議...................................................38

10.2對設(shè)計的建議.......................................................38

10.3對營銷的建議.......................................................38

10.4對成本的建議.......................................................39

10.5對公司的建議.......................................................39

附件1過程管理的制度及措施.................................................40

1施工單位質(zhì)量保證體系的審查.............................................40

2監(jiān)理單位考核用表.......................................................40

3施工進度計劃審核措施...................................................40

4圖紙審查制度............................................................45

5技術(shù)方案先行制度.......................................................47

6戰(zhàn)前培訓制度............................................................48

7IS09000體系相關(guān)程序文件與作業(yè)指導書...................................49

附件2工程質(zhì)量通病的防治...................................................51

1潛在失效模式及效果分析（PFMEA）......................................51

編制:審核:簽發(fā):III

2工程質(zhì)量通病的建議防治措施.............................................51

附件3文件的收發(fā)、傳閱及歸檔...............................................56

1洽商單編號統(tǒng)一要求.....................................................56

2文件歸檔分類............................................................56

編制:審核:簽發(fā):IV

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第1章項目工程概況

1.1工程概況

1.1.1項目位置

注—一本節(jié)要表述清地塊的區(qū)域定位以及與周邊主要地標、交通樞紐的地理關(guān)系。

L1.2場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境

注一一該節(jié)要表述清楚以下幾方面內(nèi)容：

1）地塊原有地貌及構(gòu)筑物情況；

2）地塊周邊建筑物；

3）地塊周邊道路交通情況；

4）地塊內(nèi)外的市政配套情況（包括強弱電管網(wǎng)、給排水管網(wǎng)鋪設(shè)、民用和公共文體

配套等）；

5）其他需說明的情況。

1.1.3項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標

注一一包括占地面積、建筑面積及分配情況、容積率、覆蓋率、綠地率、小區(qū)道路占有

率、總戶數(shù)、車位等主要指標，可以直接引用規(guī)劃說明書內(nèi)的對應內(nèi)容。

可以下表形式進行表達，各項目可根據(jù)自身情況進行補充說明。

規(guī)劃指標名稱單位指標數(shù)值備注

占地面積平方米

總建筑面積平方米

地下一層面積平方米

三層平臺綠化面積平方米

計容積率面積平方米

住宅面積平方米

商務(wù)公寓面積平方米

商業(yè)面積平方米

會所面積平方米

幼兒園平方米

綜合容積率

建筑覆蓋率%

小區(qū)道路占有率%

編制:審核:簽發(fā):1

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綠地率%

建筑高度米

建筑棟數(shù)棟

總戶數(shù)戶

總停車位輛

車位比停車位/戶

1.2平面圖

1.2.1原始地貌圖

注一一展示我司接手地塊時的最原始地形地貌。

1.2.2用地紅線圖

注一一簽訂土地合同后的法定用地紅線圖。

1.2.3地塊周邊詳圖

注一一詳細展示地塊周邊交通、主要生活與商業(yè)配套、主要公建及民建情況。

1.2.4規(guī)劃總平面圖

注一一引用項目規(guī)劃設(shè)計成果，展示地塊平面規(guī)劃結(jié)果，對立體功能規(guī)劃情況作簡要說

明。

編制:審核:簽發(fā):2

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第2章管理愿景及項目組織

2.1項目產(chǎn)品定位

注一一要求在此節(jié)明確該項目產(chǎn)品的整體形象和品牌定位（可以以國家、城市、地區(qū)或

公司樓盤為參照，如地標性建筑、創(chuàng)魯班獎、超越金海灣和香蜜山的某集團又一個里程

碑式建筑），以決定公司資源投入和配置，定位產(chǎn)品對公司品牌的貢獻。

舉例（漁農(nóng)村項目）：

漁農(nóng)村項目要成為中國城市化進程中城中村改造的樣板工程，成為皇崗口岸一個高品質(zhì)

的地標性建筑群，同時成為某集團繼金海灣、香蜜山之后又一個對公司品牌提升有巨大

貢獻的里程碑式產(chǎn)品。

2.2管理愿景

2.2.1工程管理愿景

注—工程管理愿景即在工程質(zhì)量、進度、成本、安全文明、對銷售支撐方面的追求和

理想。

舉例（漁農(nóng)村項目）：

工程管理水平比歷史開發(fā)樓盤有明顯提升（困難預見與防范、計劃與組織、行為規(guī)范化

和制度化等），除達成公司的各項工程建設(shè)挑戰(zhàn)目標外，在配合項目銷售的工程管理方

面更加主動、規(guī)范和高效，工程質(zhì)量要達到深圳市優(yōu)質(zhì)工程標準，達到廣東省五無標準

（無死亡、無重傷、無火災、無中毒、無坍塌），達到“雙優(yōu)”文明工地標準。

2.2.2團隊管理愿景

注一一“樹人勝于樹樓”，在此節(jié)要明確，通過本項目運作達成的人員培養(yǎng)、制度建設(shè)

及文化建設(shè)目標，評估為公司持續(xù)發(fā)展所作的貢獻。

舉例（漁農(nóng)村項目）：

通過漁農(nóng)村項目工程管理實踐,探索并提煉出一套某集團特色的監(jiān)理管理制度及舊村改

造項目開發(fā)與管理模式，進一步優(yōu)化項目制框架下的業(yè)務(wù)流程及程序文件；使工程組逐

步展示出一種富于激情、勇于進取、樂于奉獻、團結(jié)協(xié)作、注重管理、主動學習的高貴

氣質(zhì)；工程組各成員全面掌握高層商住項目開發(fā)建設(shè)流程及質(zhì)量控制要點、進度控制措

施,掌握精裝修工程控制要點和管理技巧，培養(yǎng)出兩到三個能獨當一面的工程管理人員，

帶出倒兩個素質(zhì)好、認同公司價值觀、懂技術(shù)并有管理愿望的應屆畢業(yè)生。

編制:審核:簽發(fā):3

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2.3項目組織

2.3.1項目部組織架構(gòu)圖

注一一該節(jié)以框圖形式明確表示出項目組織設(shè)置結(jié)構(gòu)及管理關(guān)系，以及各組織模塊的人

員配置情況，包括緊密參與項目開發(fā)業(yè)務(wù)工作的職能部門（如項目開發(fā)部、營銷部、設(shè)

計部、成本部）在該項目的人員分配情況。

舉例（漁農(nóng)村項目）：

漁農(nóng)村項目部組織架構(gòu)圖

工程經(jīng)理設(shè)計經(jīng)理成本經(jīng)理|營銷經(jīng)理|報批報建

姚杰李江龍朱治宇陳曉潔郭嘉

一

一

一

結(jié)

土

土

景

建

報

土

營

土

電

給

暖

招

營

計

工

室

造

建

筑

建

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批

構(gòu)

銷

建

建

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通

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程

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內(nèi)

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工

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人

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工

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程

員

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程

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程

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師

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師

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師

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師

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師

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師

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組

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黃

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黃

楊

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陶

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兼

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鳴

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晶

慧

璐

師

毅

偉

天

斕

浩

華

峰

成

棟)

注：虛線下端人員可能同時參與若干項目，非本項目專屬成員

2.3.2項目部工程組崗位職責

注一一該節(jié)詳細界定工程組在該項目開發(fā)過程中所擔當?shù)慕巧?、承擔的責任，以及工?/p>

經(jīng)理、各成員在組織中的角色定位和崗位職責。（工程組內(nèi)成員間的管理和業(yè)務(wù)層級關(guān)

系宜明確，如土建工程師A為土建助理B、C的直接上級，三人一小組負責標段A的施

工管理。）

編制:審核:簽發(fā):4

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第3章施工范圍劃分

3.1標段劃分

3.1.1標段劃分原則

注一一從工程量大小、物業(yè)類型、施工難度、營銷展示需求、各標段重要程度等方面闡

述標段劃分的思路。

3.1.2標段劃分圖

注一一此處插入標段劃分圖，要求在圖上能用不同顏色或不同線條形式明顯區(qū)分出各標

段的范圍。

3.1.3各標段概況

注一一可參考下表格式，列明各標段概況，并對標段特點作分析，表格形式可作適當優(yōu)

化。

編制:審核:簽發(fā):5

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標段概況對比表

標段樓號層數(shù)地下室層數(shù)結(jié)構(gòu)形式建筑面積環(huán)境工程范圍標段特點備注

標段1

棟數(shù)總計建筑面積總計(M2)

標段2

棟數(shù)總計建筑面積總計(M2)

標段3

棟數(shù)總計建筑面積總計(M2)

編制:審核:簽發(fā):6

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3.2分包工程

3.2.1工程分包原則

在保證工程質(zhì)量、進度及設(shè)計效果的前提下，能由總包單位施工的工程盡量不采用分包形式。

專業(yè)性較強，且總包不具備相應資質(zhì)的工程應由專業(yè)分包商承包，如防水施工、電梯施工等。

3.2.2分包工程清單

舉例（香蜜山項目）:

專業(yè)分包工程清單

序號分包工程序號分包工程

土建分包工程25臨時電梯安裝工程

1施工圍墻工程26前廣場'會所及網(wǎng)球館景觀照明安裝工程

2土石方測量工程27樣板房空調(diào)設(shè)備供貨與安裝工程

3基巖爆破工程28有線電視綜合信息網(wǎng)入網(wǎng)工程

室內(nèi)網(wǎng)球館及大堂空調(diào)機供貨與安裝工

4土石方工程29

程

5擋土支護工程30屋頂泛光照明工程

6樁基工程31智能化設(shè)備采購及安裝工程

7甲方臨建辦公室工程32發(fā)電機環(huán)保降噪安裝工程

8人防地下室防護設(shè)備制作安裝工程裝修裝飾分包工程

9防水工程33幕墻和鋼結(jié)構(gòu)工程

10白蚊防治施工工程34廣告牌鋼結(jié)構(gòu)施工合同

11網(wǎng)球館專業(yè)施工工程35會所及網(wǎng)球館室內(nèi)裝飾工程

12水池防護涂料工程36網(wǎng)球館室內(nèi)裝修施工合同

13瀝青混凝土路面及道牙37樣板房裝飾

14室內(nèi)網(wǎng)球場及中心賽場彈性面層施工工程38室外環(huán)境欄桿制作安裝工程

15邊坡支護工程39陽臺欄桿制作安裝工程施工合同

設(shè)備安裝分包工程40不銹鋼信報箱制作安裝工程施工合同

16廣播音響設(shè)備安裝工程41會所窗簾制作安裝合同

17變配電所及外線高壓電纜安裝工程42停車場標識及劃線施工

18會所觀光電梯及自動扶梯采購、安裝工程43落地窗防護欄制作安裝工程

19施工用變壓器安裝工程環(huán)境施工分包工程

20燃氣安裝工程44水景工程

21電梯招標工程45綠化工程

22燃氣安全及智能化管理系統(tǒng)工程46市政綠化帶臨時圍欄工程

編制:審核:簽發(fā):7

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23水泵房設(shè)備供貨及安裝工程合同（甲分包）47景觀假山塑石工程

24室外給水及室外消防管網(wǎng)工程承包合同

3.3施工總平面布置

3.3.1布置原則

施工總平面布置應滿足以下要求：

1）根據(jù)設(shè)計要求及房屋構(gòu)造特點合理安排布置；

2）根據(jù)現(xiàn)場實際地形，最大限度利用施工場地；

3）與總包單位協(xié)調(diào)，確保機械擺放、材料堆放及材料加工廠位置滿足施工要求，同時不阻

礙施工通道，不影響銷售展示；

4）現(xiàn)場辦公室區(qū)域應與施工區(qū)域有一定的隔離；

5）水電接口應靠近施工區(qū)域，合理布置水電管線，采用較短路線，同時應盡量避免管線交

叉；

6）應滿足文明施工及消防要求；

7）對分期銷售、分期入伙的項目，要根據(jù)其不同階段銷售及住戶對未完工部分的要求確定其

分期的施工總平面布置。

3.3.2施工總平面布置圖

注一一此處插入施工總平面布置圖

編制:審核:簽發(fā):8

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第4章項目工程管理特點及管理思路

4.1本項目工程管理特點及其影響

注一一工程管理特點要從工程管理模式變化、合作單位情況、工程口人員配置、地塊周邊環(huán)境

和地質(zhì)特點、產(chǎn)品特點、配合銷售要求等方面來考慮。

舉例（漁農(nóng)村項目）：

1）多項目運作及項目制管理模式：公司剛開始按項目制管理思想來運作項目，并且是深圳

公司歷史上首次同期運作項目數(shù)量最多、類型最多的一次（05年在建、將開工的項目共

有6個，6個項目規(guī)模和物業(yè)類型各異），一方面我們的管理制度還沒有成型、處于探索

和優(yōu)化的過程中，另一方面公司資源嚴重稀釋、整體水平不夠穩(wěn)定，公司領(lǐng)導對具體項

目的參與深度較以往會降低。這樣，要求參與項目開發(fā)的各專業(yè)塊員工都能有更強的專

業(yè)把控能力、管理協(xié)調(diào)和資源統(tǒng)籌能力，要求大家要有更強的主人翁意識和積極投入工

作的心態(tài)，但實際情況是我們有更多的新員工加入、有更多員工被拔高一截在用，犯錯

的幾率加大，工作質(zhì)量可能也會降低。

2）社會監(jiān)理：漁農(nóng)村項目是公司第一次真正引進社會監(jiān)理、委托社會監(jiān)理代表甲方管理工

程的項目之一（同期的還有梅龍鎮(zhèn)項目），對社會監(jiān)理如何管理才能達成我司的管理目標、

繼續(xù)保持或提升我司產(chǎn)品在市場的良好口碑，仍然是一個在實踐中不斷摸索和總結(jié)的過

程，第一次合作的沖突和結(jié)果偏差可能發(fā)生。

3）工程組人力資源配置：漁農(nóng)村工程組人力資源配置整體實力偏弱（與以往項目比較），±

建方面專業(yè)能力強、經(jīng)驗豐富的工程師很少，設(shè)備方面幾個工程師都是入司時間不久，

并且大家都沒有管理社會監(jiān)理的經(jīng)驗，這樣一個新整合的年青團隊面臨著前所未有的挑

戰(zhàn)和壓力，可能會在過程控制中出現(xiàn)一些與期望目標之間的偏差。

4）城中村改造：本項目屬于城中村改造項目，它是深圳市第一個引入開發(fā)商對原有城中村

進行全面改造的項目，目標是成為深圳市乃至全國城中村改造的樣板工程，同時希望成

為皇崗口岸的一個地標性建筑。因而，本項目在形象