房地產(chǎn)投資教案

第一次課教學(xué)整體安排

授課時(shí)間第一周周一第7、8節(jié)課時(shí)安排2

授課題目（教學(xué)章、節(jié)或主題）：

第一講房地產(chǎn)投資概述

—

教學(xué)目的、要求（分掌握、理解、了解三個(gè)層次）：

（1）能夠正確理解和掌握房地產(chǎn)投資的概念、類型及其特點(diǎn)；

（2）能夠正確理解和掌握房地產(chǎn)投資分析的過程；

（3）能夠正確理解和掌握有關(guān)房地產(chǎn)投資價(jià)值、投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)及其應(yīng)用;

（4）能夠正確理解和掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資和開發(fā)投資的異同點(diǎn)。

教學(xué)內(nèi)容（包括基本內(nèi)容、重點(diǎn)、難點(diǎn)）：

【重點(diǎn)】

（1）房地產(chǎn)投資價(jià)值、投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)及其應(yīng)用

（2）房地產(chǎn)投資分析的過程

【難點(diǎn)】

房地產(chǎn)投資價(jià)值、投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)及其應(yīng)用

討論、思考題、作業(yè)：

1.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性體現(xiàn)了哪些特點(diǎn)或規(guī)律？

2.作為一名房地產(chǎn)投資者應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性問題?

參考資料（含參考書、文獻(xiàn)等）：

1.《房地產(chǎn)投資分析》劉秋燕北京：北京大學(xué)出版社，2004年

2.《房地產(chǎn)投資分析》俞明軒，豐雷編著北京：中國人民大學(xué)出版社2002年

3.《房地產(chǎn)投資分析教程》蔣先玲編著北京：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)2005年

4.《商業(yè)地產(chǎn)策劃與投資運(yùn)營》王學(xué)東編北京：清華大學(xué)出版社2004年

5.《房價(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》徐滇慶編北京：機(jī)械工業(yè)出版社2006年

6.《房地產(chǎn)投資分析》劉正山大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社2009年

實(shí)施情況及分析

基本概念較為抽象，學(xué)生理解起來較為困難。

教學(xué)過程設(shè)計(jì)：復(fù)習(xí)分鐘，授新課分鐘，安排討論80分鐘，布置作業(yè)10

分鐘

授課類型（請(qǐng)打J）：理論課口討論課口實(shí)驗(yàn)課口練習(xí)課口其他口

教學(xué)方式（請(qǐng)打J）：講授口討論口指導(dǎo)口其他口

教學(xué)資源（請(qǐng)打J）：多媒體口模型口實(shí)物口掛圖口音像口其他口

填表說明：1.每項(xiàng)頁面大小可自行添減;

2.教學(xué)內(nèi)容與討論、思考題、作業(yè)部分可合二為一。

第一講房地產(chǎn)投資概述

1.1房地產(chǎn)投資的概念和類型

1.1.1房地產(chǎn)投資的概念

1.房地產(chǎn)的資產(chǎn)特性

房地產(chǎn)與普通的消費(fèi)品是不同的，其中表現(xiàn)之一就是它具有明顯的

資產(chǎn)特性。房地產(chǎn)的資產(chǎn)特性是跟其本身具有的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性是

分不開的。

2.房地產(chǎn)投資的含義

（1）房地產(chǎn)投資的含義

（2）房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機(jī)的區(qū)別

1.1.2房地產(chǎn)投資的類型

1.從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資

兩類。

（1）直接投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資

(2)間接投資

購買房地產(chǎn)企業(yè)的股票或債券

房地產(chǎn)投資信托基金

住房抵押貸款證券

2.從房地產(chǎn)投資的對(duì)象來說，房地產(chǎn)投資可分為土地開發(fā)投資、

住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。

(1)土地開發(fā)投資

(2)住宅房地產(chǎn)投資

(3)商業(yè)房地產(chǎn)投資

(4)工業(yè)房地產(chǎn)投資

專題1-1

巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力

中國人口的增加造成商品房資源的稀缺

大陸31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和現(xiàn)役軍人的人口，同第五次全國

人口普查2000年11月1日零時(shí)的12.66億人相比，十年共增加0.74

億人，增長5.8%,年平均增長率為0.57%。大陸31個(gè)省、自治區(qū)、

直轄市共有家庭戶4.02億戶，家庭戶人口為12.45億人，平均每個(gè)家

庭戶的人口為3.10人，比2000年第五次全國人口普查的3.44人減少

0.34人。

從6次人口普查的結(jié)果分析，中國人口在計(jì)劃生育政策影響下，目

前增幅已經(jīng)大幅減少。但是由于基數(shù)較高，增加量仍然非常高。中國糧

食最大可能生產(chǎn)能力為8.3億噸，以人均500—550公斤計(jì)，最大人口

承載量為16.6億和15.1億。這樣，“16.6億”這個(gè)數(shù)字被一些專家相對(duì)

地理解為中國資源最大承載力。順理成章地，中國人口增長的極限值也

就定在了“16億”這個(gè)數(shù)值上。而隨著受到沙塵，荒廢，建筑等因素，

土地資源不斷的減少，所以中國政府近年不停的要求堅(jiān)守18億畝的土

地紅線?？梢钥闯觯瑸榱似胶庵袊鴥?nèi)需，用來建造商品房的土地將在逐

漸未來變得稀缺。進(jìn)一步提高商品房土地的成交價(jià)格。

中國在解放戰(zhàn)爭后，在政府鼓勵(lì)下，出現(xiàn)了50-60年代一波嬰兒潮,

而隨著這些人的結(jié)婚生子，80年代出現(xiàn)了第二次嬰兒潮，而接下來的

兒波將會(huì)出現(xiàn)在2010年后以及2025年左右。隨著中國計(jì)劃生育政策

的效力不斷展現(xiàn)，2025年左右，中國人口將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)頂峰，隨后開

始慢慢回落，到時(shí)候由于資源稀缺性所帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值增加幅度

才會(huì)開始出現(xiàn)回落。

中國城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段

大陸31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和現(xiàn)役軍人的人口中，居住在城鎮(zhèn)

的人口為6.66億人，占49.7%；居住在鄉(xiāng)村的人口為6.74億人，占

50.3%。同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加2.07億人,

鄉(xiāng)村人口減少1.33億人，城鎮(zhèn)人口比重上升13.46個(gè)百分點(diǎn)。

截止至2010年11月，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到了49.7%,而年均增長

率在1.35個(gè)百分點(diǎn)左右，可以估算出，目前中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過

了50%。從此以后中國的城鎮(zhèn)化增長幅度將逐漸減少，其代表的意義

也是非常重要的。一個(gè)國家城鎮(zhèn)化率在30%-70%左右是高速發(fā)展期。

而到了50%,中國發(fā)展中心從一二線城市轉(zhuǎn)移到三四線城市。

對(duì)一二線城市而言，這些城市的城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了一個(gè)較高的水平。

這段時(shí)間里，新房已經(jīng)不多，市場(chǎng)上房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主要對(duì)象從一手

房逐漸轉(zhuǎn)化為二手房，人員的不斷流入使得城市密集度不斷增加，不斷

增加的商機(jī)使得商業(yè)辦公地產(chǎn)得到了各類人群的青睞。隨著交通的發(fā)

展，一二線城市郊縣及附近城市也慢慢的聚集起人氣，都市圈概念將逐

漸形成。

對(duì)于三四線城市而言，一二線城市已經(jīng)沒有多少城鎮(zhèn)化發(fā)展空間，

而都市圈的形成使得中國發(fā)展重點(diǎn)集中到了三四線城市，三四線城市進(jìn)

入一個(gè)發(fā)展高速期。在三四線城市，一手住宅市場(chǎng)所占經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比重

越來越高。而作為商業(yè)辦公地產(chǎn)可能才剛剛起步，當(dāng)城市第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)

業(yè)新增產(chǎn)值占比超過50%時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)較高的增長幅度。

房地產(chǎn)價(jià)格依然擁有長期上漲動(dòng)力

大陸31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和現(xiàn)役軍人的人口中，0-14歲人口

為2.22億人，占16.6%；15-59歲人口為9.40億人，占70.1%；60

歲及以上人口為1.78人，占13.3%,其中65歲及以上人口為1.19億

人，占8.9%。同2000年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比

重下降6.29個(gè)百分點(diǎn)，15-59歲人口的比重上升3.36個(gè)百分點(diǎn)，60歲

及以上人口的比重上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升

1.91個(gè)百分點(diǎn)。

目前隨著中國50-60年代嬰兒潮人群的退休，65歲以上老年人口

的增長速度開始增加，而過了2010年后的小撥嬰兒潮后，中國兒童的

出生將開始減少，15歲以上80、90后的全面進(jìn)入社會(huì)使得中國勞動(dòng)人

口增加幅度開始降低。撫養(yǎng)比已經(jīng)過了劉易斯拐點(diǎn)，現(xiàn)在為34.0%左

右，出現(xiàn)逐漸上升的狀態(tài)。

勞動(dòng)人口增幅出現(xiàn)下降，將導(dǎo)致未來崗位競爭人數(shù)的減少，十二五

規(guī)劃中很多城市都出了5年工資倍增計(jì)劃也是基于此。家庭收入的提升

以及平均每個(gè)家庭的人數(shù)減少，老人養(yǎng)老、小孩上學(xué)、異地工作，投資

防通脹等各方面因素使得房屋需求量仍然處于高位，而房價(jià)在戶均收入

的提升支持下，也將保持堅(jiān)挺。

目前而言，中國撫養(yǎng)比依然不平衡，勞動(dòng)人口過多，產(chǎn)能過剩。過

剩的產(chǎn)能無法在中國國內(nèi)消化掉，所以中國非常依賴出口，導(dǎo)致外匯儲(chǔ)

備的不斷增加，中國是全球外匯儲(chǔ)備第一的國家。不斷增加的外匯儲(chǔ)備

使得中國人民銀行不斷增發(fā)相應(yīng)面額的人民幣，導(dǎo)致中國通脹越來越嚴(yán)

重。而房地產(chǎn)的防通脹作用也越來越明顯。目前跑贏CPI的有黃金，各

類基金股票，房地產(chǎn)等等，而房地產(chǎn)作為一個(gè)穩(wěn)定安全收益又高的投資

方式是擁有少量空余資金人群的首選。

從中國和日本的城市化和撫養(yǎng)比發(fā)展來看，目前中國處于日本的

1970左右的水準(zhǔn)，而日本房地產(chǎn)崩盤時(shí)間在1990年，相當(dāng)于中國的

2030年，而中國受到嬰兒潮的影響可能會(huì)略微提前些達(dá)到日本崩盤時(shí)

的水準(zhǔn)。也就是說，從悲觀點(diǎn)來考慮，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有20年的

發(fā)展空間。而中國依然有與日本的重要區(qū)別，如中國房地產(chǎn)信貸比例不

高，中國地域問題等等，當(dāng)撫養(yǎng)比相對(duì)和諧的時(shí)候，中國內(nèi)需平衡，通

脹減緩，房屋投資價(jià)值減弱，至U此時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格才會(huì)較為平穩(wěn)。

問題思考：

1、通過閱讀以上材料，結(jié)合目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，請(qǐng)你談

談關(guān)于房地產(chǎn)投資（置業(yè)投資或開發(fā)投資）的看法。

2、你能否通過更多的證據(jù)和材料支持這位作者的觀點(diǎn)？

1.2房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及其分析過程

1.2.1房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)投資的巨額性和投資回收的長期性

2.房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性

3.房地產(chǎn)投資的政策影響性

4.房地產(chǎn)投資的保值和增值性

5.房地產(chǎn)投資需要具備專業(yè)知識(shí)

6.房地產(chǎn)投資周期性波動(dòng)明顯

1.2.2房地產(chǎn)投資分析的作用

房地產(chǎn)投資分析就是研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資或置業(yè)投資的可行

性、并對(duì)可能的項(xiàng)目進(jìn)行收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而為最終選擇合適的

投資項(xiàng)目提供決策依據(jù)。

1.可以為房地產(chǎn)投資者確定投資方向提供論證

2.可以為投資者提供投資方案并預(yù)測(cè)投資收益

3.可以為房地產(chǎn)投資者描述及提供規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法

1.2.3房地產(chǎn)投資分析的過程

房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析

財(cái)務(wù)分析

不確定性分析

風(fēng)險(xiǎn)分析

決策分析(即方案比選分析)

第二次課教學(xué)整體安排

授課時(shí)間第一周周三第1,2節(jié)課時(shí)安排2

授課題目(教學(xué)章、節(jié)或主題)：

房地產(chǎn)投資概述，房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

教學(xué)目的、要求(分掌握、理解、了解三個(gè)層次)：

通過本次課的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)投資的兒個(gè)基本問題，掌握房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的

基本概念。

(1)房地產(chǎn)投資的幾個(gè)基本問題；

(2)理解和掌握房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的主要內(nèi)容;

(3)理解和掌握房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容。

教學(xué)內(nèi)容（包括基本內(nèi)容、重點(diǎn)、難點(diǎn)）：

【重點(diǎn)】

房地產(chǎn)投資分析的價(jià)值、目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)。

【難點(diǎn)】

房地產(chǎn)投資分析的價(jià)值、目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)。

討論、思考題、作業(yè)：

閱讀案例分析并回答一下問題：

1、北京市工商局為什么要出臺(tái)“住宅禁商”政策，這一政策的執(zhí)行將對(duì)北京市的

房地產(chǎn)市場(chǎng)各方將產(chǎn)生何種影響？

2、三個(gè)多月后，北京市工商局為何又對(duì)一些商住項(xiàng)目進(jìn)行了“特赦”，這一措施將

對(duì)市場(chǎng)各方又將產(chǎn)生何種影響？

3、結(jié)合本材料專題一和專題二的內(nèi)容，對(duì)于“房地產(chǎn)市場(chǎng)也是政策市”這句話，

你是怎么理解的？

參考資料（含參考書、文獻(xiàn)等）：

1.《房地產(chǎn)投資分析》劉秋燕北京：北京大學(xué)出版社，2004年

2.《房地產(chǎn)投資分析》俞明軒，豐雷編著北京：中國人民大學(xué)出版社2002年

3.《房地產(chǎn)投資分析教程》蔣先玲編著北京：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)2005年

4.《商業(yè)地產(chǎn)策劃與投資運(yùn)營》王學(xué)東編北京：清華大學(xué)出版社2004年

5.《房價(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》徐滇慶編北京：機(jī)械工業(yè)出版社2006年

6.《房地產(chǎn)投資分析》劉正山大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社2009年

實(shí)施情況及分析

基本概念較為抽象，學(xué)生理解起來較為困難。

教學(xué)過程設(shè)計(jì)：復(fù)習(xí)分鐘，授新課一分鐘，安排討論80分鐘,布置作業(yè)」Q

分鐘

授課類型（請(qǐng)打J）：理論課口討論課口實(shí)驗(yàn)課口練習(xí)課口其他口

教學(xué)方式（請(qǐng)打J）:講授口討論口指導(dǎo)口其他口

教學(xué)資源（請(qǐng)打J）:多媒體口模型口實(shí)物口掛圖口音像口其他口

填表說明：1.每項(xiàng)頁面大小可自行添減;

2.教學(xué)內(nèi)容與討論、思考題、作業(yè)部分可合二為一。

第二講房地產(chǎn)投資概述，房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

1.3房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問題

1.3.1關(guān)于投資價(jià)值

1.投資價(jià)值的涵義

交易價(jià)格

最可能銷售價(jià)格

市場(chǎng)價(jià)值

交易區(qū)間

投資價(jià)值

投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的不同

(500.000X---------------------1

580,000元

565,000元-----------%

550.000元

圖1.1賣方觀點(diǎn)圖1.2買方觀點(diǎn)

1.3.2關(guān)于投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)

圖L3風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型投資人對(duì)于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)的關(guān)系

賣家心理受政策影響，“超低價(jià)”二手房頻現(xiàn)杭城

專題1-3

問題思考：

1、請(qǐng)用投資價(jià)值、最可能銷售價(jià)格、交易區(qū)間等概念分析以上材

料，并指出對(duì)于置業(yè)投資而言，有何啟發(fā)？

2、你能否舉出其他的例子用以說明投資價(jià)值、最可能銷售價(jià)格和

交易區(qū)間之間的關(guān)系？

2.1房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

2.1.1房地產(chǎn)投資環(huán)境的含義

房地產(chǎn)投資環(huán)境，是指投資所在的地域（國家、地區(qū)、城市、街區(qū)

或區(qū)塊）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和收益的

各種外部境況和條件的總和。從這一概念出發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所

必須依賴的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、習(xí)俗、科技等都將是房地產(chǎn)投資

環(huán)境的重要構(gòu)成部分。

2.1.2房地產(chǎn)投資環(huán)境要素及其分析

房地產(chǎn)投資環(huán)境是一個(gè)多層次、多因素，并且是動(dòng)態(tài)發(fā)展的復(fù)雜系

統(tǒng)，每個(gè)因素都是互相聯(lián)系、相互影響的。例如，對(duì)于房地產(chǎn)投資來說,

幾乎包括一個(gè)城市（或區(qū)塊）的所有情況，有政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化、

基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施、法律等。

1.硬投資環(huán)境要素

基礎(chǔ)設(shè)施

自然環(huán)境

配套設(shè)施

2.軟投資環(huán)境要素

社會(huì)文化

政治

經(jīng)濟(jì)

法律

專題2T課本P25

當(dāng)?shù)罔F與房產(chǎn)相遇

問題思考：

1、地鐵是如何影響房地產(chǎn)價(jià)值的？

2、當(dāng)?shù)厝绻袟l件發(fā)展地鐵，將對(duì)整個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎

樣的影響，你是如何評(píng)價(jià)的？

3、能不能提供更多地有關(guān)地鐵與房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)信息？

專題2-2

“住宅禁商”專題之一：禁止民宅辦公司為商住樓敲響“喪鐘”

6月19日，北京市工商局下文，開始暫停為登記地址是民用住宅的企

業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照。

據(jù)悉，目前工商營業(yè)廳內(nèi)已有明示，登記注冊(cè)時(shí)凡提交的《房屋所

有權(quán)證》寫明房屋用途為“住宅”的，購置的商品房購房合同中寫明房

屋用途為“住宅”（公寓、別墅）的，《房屋所有權(quán)證》和購房合同中房

屋用途的表述無法辨別為住宅或商用的（如商住、綜合等），均不予登記

注冊(cè)。

對(duì)這項(xiàng)禁令，房地產(chǎn)業(yè)界的反響很大，有開發(fā)商感嘆，雖然這項(xiàng)措

施目前只對(duì)新的注冊(cè)商戶叫停，但對(duì)已進(jìn)入住宅項(xiàng)目的老注冊(cè)企業(yè)也并

沒有做出可以繼續(xù)注冊(cè)的承諾，該政策具有''引而不發(fā)”的威懾作用，

這是“國十五條”后“最狠一招”。

中原華北區(qū)副總經(jīng)理殷則環(huán)稱，由于這項(xiàng)措施沒有任何可以變通的

“出口”，出臺(tái)后即刻執(zhí)行，加上九部委“十五條”中剛剛做出的“90

平方米”、“70%”的限制性規(guī)定，其對(duì)房地產(chǎn)的影響在當(dāng)前政策中可

謂最直接并且最大。

世邦魏理仕的分析人士也認(rèn)為，此項(xiàng)政策對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中以住

宅立項(xiàng)的寫字樓和6000-8000元/平方米的住宅物業(yè)均有較大影響。

自SOHO現(xiàn)代城起，近幾年，北京出現(xiàn)了大量在住宅用地上，以住

宅立項(xiàng)但開發(fā)商業(yè)寫字樓及商住樓的項(xiàng)目，如集中于CBD區(qū)域的萬達(dá)廣

場(chǎng)、SOHO尚都、第三置業(yè)等許多項(xiàng)目。由于以住宅項(xiàng)目立項(xiàng)的寫字樓,

既可以比寫字樓立項(xiàng)的項(xiàng)目少交近一半土地出讓金，又可以比寫字樓立

項(xiàng)的物業(yè)多享有20年的土地使用權(quán)，同時(shí)，以住宅立項(xiàng)的房貸貸款成

數(shù)及年限比寫字樓要寬松的多，其入住后的用水用電成本也比商用寫字

樓要低大約一半。另外，目前商住兩用住宅及用于辦公的普通民宅租金

價(jià)格大約在1元/平方米/天，而寫字樓、商鋪等商用物業(yè)平均租金價(jià)

格約為3-4元/平方米/天。此次禁令將會(huì)直接導(dǎo)致中小企業(yè)租賃成本

增加。以租用200平方米辦公區(qū)域?yàn)槔喝绻皇亲庥闷胀裾?，?

年需要支付的租金約7萬元左右；如果租用寫字樓或者商鋪，則其一年

需要支付租金在21萬-28萬元之間，兩者相差甚遠(yuǎn)。因此商住房吸引了

大量企業(yè)入住，投資買家也很踴躍。

“住宅禁商”專題之二：住宅禁商遇“特赦”

問題思考：

1、北京市工商局為什么要出臺(tái)“住宅禁商”政策，這一政策的執(zhí)

行將對(duì)北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)各方將產(chǎn)生何種影響？

2、三個(gè)多月后，北京市工商局為何又對(duì)一些商住項(xiàng)目進(jìn)行了“特

赦”，這一措施將對(duì)市場(chǎng)各方又將產(chǎn)生何種影響？

3、結(jié)合本材料專題一和專題二的內(nèi)容，對(duì)于“房地產(chǎn)市場(chǎng)也是政

策市”這句話，你是怎么理解的？

第三次課教學(xué)整體安排

授課時(shí)間第三周周一第7、8節(jié)課時(shí)安排2

授課題目（教學(xué)章、節(jié)或主題）：

房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析

—

教學(xué)目的、要求（分掌握、理解、了解三個(gè)層次）:

（1）理解和掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容;

（2）能夠進(jìn)行簡單的房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析。

教學(xué)內(nèi)容（包括基本內(nèi)容、重點(diǎn)、難點(diǎn)）：

通過本次課的學(xué)習(xí)，學(xué)生主要掌握房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容，并能運(yùn)用所學(xué)理論

進(jìn)行簡單的房地產(chǎn)投資環(huán)境分析。

【重點(diǎn)】

能夠進(jìn)行簡單的房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析。

【難點(diǎn)】

理解和掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容。

討論、思考題、作業(yè)：

請(qǐng)完成教材P47的思考題

參考資料（含參考書、文獻(xiàn)等）：

1.《房地產(chǎn)投資分析》劉秋燕北京：北京大學(xué)出版社，2004年

2.《房地產(chǎn)投資分析》俞明軒，豐雷編著北京：中國人民大學(xué)出版社2002年

3.《房地產(chǎn)投資分析教程》蔣先玲編著北京：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)2005年

4.《商業(yè)地產(chǎn)策劃與投資運(yùn)營》王學(xué)東編北京：清華大學(xué)出版社2004年

5.《房價(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》徐滇慶編北京：機(jī)械工業(yè)出版社2006年

6.《房地產(chǎn)投資分析》劉正山大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社2009年

實(shí)施情況及分析

基本概念較為抽象，學(xué)生理解起來較為困難。

教學(xué)過程設(shè)計(jì)：復(fù)習(xí)一_____分鐘，授新課__分鐘，安排討論80分鐘,布置作業(yè)10

分鐘

授課類型（請(qǐng)打J）:理論課口討論課口實(shí)驗(yàn)課口練習(xí)課口其他口

教學(xué)方式（請(qǐng)打J）:講授口討論口指導(dǎo)口其他口

教學(xué)資源（請(qǐng)打J）:多媒體口模型口實(shí)物口掛圖口音像口其他口

填表說明：1.每項(xiàng)頁面大小可自行添減;

2.教學(xué)內(nèi)容與討論、思考題、作業(yè)部分可合二為一。

第三講房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析

2.2房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析

2.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)是信息不充分的市場(chǎng)

主要體現(xiàn)在：

買賣雙方對(duì)供求關(guān)系、產(chǎn)品質(zhì)量、心理價(jià)位等方面互相缺乏共同的

認(rèn)知和了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不充分還反映在買賣雙方對(duì)國家政策的

理解和對(duì)后市的預(yù)期上

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性強(qiáng)

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)不可能像其他普通商品--

樣可以在全國范圍內(nèi)調(diào)節(jié)余缺、互通有無。并且，由于不可移動(dòng)性，導(dǎo)

致了產(chǎn)品的特點(diǎn)、價(jià)格等也帶有明顯的地域性。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的異質(zhì)性

房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的異質(zhì)性表現(xiàn)在多個(gè)方面，例如地段的因素，兩種

房地產(chǎn)產(chǎn)品，由于地段的不同會(huì)產(chǎn)生巨大的差異；再有就是房地產(chǎn)本身

的因素，如房屋的結(jié)構(gòu)、建筑材料、朝向、樓層、通風(fēng)、采光等都會(huì)影

響房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值和使用特性

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性

房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性，源于土地的稀缺性、所有權(quán)形式和不可移動(dòng)

性，來源于房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)資本密集型活動(dòng)。

5.房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏

2.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率

市場(chǎng)效率是指市場(chǎng)傳遞產(chǎn)品和價(jià)格信息的功能。如果市場(chǎng)信息能夠

迅速而又低成本地傳遞，而且這些信息能夠及時(shí)反映在市場(chǎng)價(jià)格上，那

么這個(gè)市場(chǎng)就是一個(gè)高效的市場(chǎng)。市場(chǎng)價(jià)格反映最新信息所需要的時(shí)間

是衡量市場(chǎng)效率的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因

房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性

尋找交易伙伴存在較大難度

房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜

2.市場(chǎng)的低效率與投資機(jī)會(huì)

2.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資市場(chǎng)分析主要內(nèi)容

1.市場(chǎng)分析的三個(gè)層面

城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析

2.市場(chǎng)分析的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)租售情況分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭分析

2.2.4房地產(chǎn)置業(yè)投資市場(chǎng)分析主要內(nèi)容

由于房地產(chǎn)置業(yè)投資的主要目的一是可以獲得可觀的租金收益，二

是可以得到較高的增值收益，兩者兼而有之則為最佳，因此，從分析的

層面上來講，主要是兩個(gè)，一個(gè)是客戶的需求，二是這一項(xiàng)目今后在市

場(chǎng)中的表現(xiàn)即增值情況。

1、客戶需求分析

2、增值情況分析

課堂組織討論并提問：

通過本次課的學(xué)習(xí)，學(xué)生主要掌握房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的主要內(nèi)

容，并能運(yùn)用所學(xué)理論結(jié)合上學(xué)期部分實(shí)踐內(nèi)容對(duì)學(xué)校所在城市進(jìn)行簡

單的房地產(chǎn)投資環(huán)境分析。

第四次課教學(xué)整體安排

授課時(shí)間第二周周三第1、2節(jié)課時(shí)安排2

授課題目（教學(xué)章、節(jié)或主題）：

資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算及其應(yīng)用

教學(xué)目的、要求（分掌握、理解、了解三個(gè)層次）：

（1）能夠正確理解和掌握資金時(shí)間價(jià)值的含義及其在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用；

（2）能夠正確理解和掌握復(fù)利終值和復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算及其在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用;

（3）能夠正確理解和掌握年金終值和現(xiàn)值的計(jì)算及其在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用；

（4）能夠正確理解和掌握遞延年金與永續(xù)年金的計(jì)算及其在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用。

教學(xué)內(nèi)容（包括基本內(nèi)容、重點(diǎn)、難點(diǎn)）：

【重點(diǎn)】

（1）復(fù)利終值和復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算：

（2）年金終值和現(xiàn)值的計(jì)算；

（3）遞延年金與永續(xù)年金的計(jì)算。

【難點(diǎn)】

資金時(shí)間計(jì)算在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用。

討論、思考題、作業(yè)：

本章節(jié)課后作業(yè)全部完成

參考資料（含參考書、文獻(xiàn)等）：

1.《房地產(chǎn)投資分析》劉秋燕北京：北京大學(xué)出版社，2004年

2.《房地產(chǎn)投資分析》俞明軒，豐雷編著北京：中國人民大學(xué)出版社2002年

3.《房地產(chǎn)投資分析教程》蔣先玲編著北京：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)2005年

4.《商業(yè)地產(chǎn)策劃與投資運(yùn)營》王學(xué)東編北京：清華大學(xué)出版社2004年

5.《房價(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》徐滇慶編北京：機(jī)械工業(yè)出版社2006年

6.《房地產(chǎn)投資分析》劉正山大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社2009年

實(shí)施情況及分析

基本概念較為抽象，學(xué)生理解起來較為困難。

教學(xué)過程設(shè)計(jì)：復(fù)習(xí)分鐘，授新課分鐘，安排討論80分鐘，布置作業(yè)10

分鐘

授課類型（請(qǐng)打J）：理論課口討論課口實(shí)驗(yàn)課口練習(xí)課口其他口

教學(xué)方式（請(qǐng)打J）：講授口討論口指導(dǎo)口其他口

教學(xué)資源（請(qǐng)打J）：多媒體口模型口實(shí)物口掛圖口音像口其他口

填表說明：1.每項(xiàng)頁面大小可自行添減；

2.教學(xué)內(nèi)容與討論、思考題、作業(yè)部分可合二為?:

第四講資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算及其應(yīng)用

3.1資金的時(shí)間價(jià)值概述

3.1.1資金時(shí)間價(jià)值的概念

資金的時(shí)間價(jià)值是投資分析中的一個(gè)重要概念和理論依據(jù)。資金

的時(shí)間價(jià)值受多種因素的影響，即使在不考慮風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹因素的情

況下，資金在不同時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值也是不同的。

3.1.2資金時(shí)間價(jià)值在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用

依據(jù)是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值問題，我們把房地產(chǎn)投資分析的方

法分為兩種，一種是靜態(tài)分析方法，一種動(dòng)態(tài)分析方法。靜態(tài)分析方法

就是在計(jì)算房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，只是將

各期發(fā)生的支出和收入進(jìn)行直接的簡單加減乘除運(yùn)算，以獲得需要的靜

態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

而動(dòng)態(tài)分析方法就考慮了不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的資金的時(shí)間價(jià)值，在

計(jì)算項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，將不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的資金折算成同一時(shí)點(diǎn)

上的價(jià)值，從而不僅可以更加客觀真實(shí)的反映項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效果，并

且使不同的投資方案和不同項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果具有了可比性。

專題3-1

對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的再認(rèn)識(shí)

問題思考：

1、你是怎么理解資金時(shí)間價(jià)值的？資金的時(shí)間價(jià)值與哪些因素有

關(guān)？

2、現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，普通投資者（他們并沒有學(xué)過投資的相關(guān)知識(shí)）

在計(jì)算和衡量投資價(jià)值時(shí)，是怎么體現(xiàn)和考慮資金時(shí)間價(jià)值的？

3.2復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用

3.2.1利率與計(jì)息方式

1.利率

單位時(shí)間內(nèi)增加的利息與原金額之比，用百分比表示，稱為利率。

計(jì)算公式為：

利率=（單位時(shí)間內(nèi)增加的利息?原金額）X100%

2.單利計(jì)算與復(fù)利計(jì)算

（1）單利計(jì)息

單利計(jì)息是指對(duì)本金計(jì)利息，每一計(jì)息周期末的利息不再計(jì)利息。

其計(jì)算公式是：

例3-1

存入銀行10000元，定期三年，年利率為3.27%,三年后本利為：

（2）復(fù)利計(jì)息

復(fù)利法是把每一計(jì)息期的本利和都作為下一計(jì)息周期的本金，因

此不僅對(duì)本金計(jì)息，對(duì)利息也計(jì)息，也稱“利滾利”法。

例3-2

在上例中，如果是復(fù)利計(jì)息，則三年后的本利為：

3.實(shí)際利率與名義利率

實(shí)際利率和名義利率的關(guān)系：

例3-3

一筆資金為1000元，年利率為10%,試計(jì)算計(jì)息周期為一年、半

年、三個(gè)月、一個(gè)月的年末本利和實(shí)際利率。

（1）當(dāng)計(jì)息周期為一年時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是相等的；計(jì)息

周期短于一年時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；

（2）計(jì)息期越短，計(jì)息次數(shù)越多，實(shí)際利率越高；

（3）名義利率無法完全反映資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際利率才真實(shí)反

映資金的時(shí)間價(jià)值。

實(shí)際利率和名義利率的關(guān)系：

3.2.2復(fù)利終值計(jì)算及其應(yīng)用

1.復(fù)利終值的計(jì)算

復(fù)利終值（）也稱將來值、未來值。指發(fā)生在某一時(shí)間序列

終點(diǎn)的資金值（收益或費(fèi)用），或者把某一時(shí)間序列其他各時(shí)刻資金折

算到終點(diǎn)的資金值。

例3-6

某人在銀行存入10000元錢，存期3年，年利率為5%,按季計(jì)息

復(fù)利，計(jì)算第3年后的終值。

例3-7

對(duì)過去兒年里同類房地產(chǎn)的出售價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示，房地

產(chǎn)的價(jià)值平均每年遞增3%,如果這種趨勢(shì)持續(xù)下去，那么，一幢今天

價(jià)值750000元的房產(chǎn)10年后將賣多少錢？

例3-8

某投資者用100萬元投資某一項(xiàng)物業(yè)，假設(shè)該物業(yè)的年投資收益

率為8%,則1年和2年后該投資起始資金的終值為多少？

一年后，該投資起始資金終值為：

第二年后的資金終值為：

3.2.3復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用

1.復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算

發(fā)生在某一時(shí)間序列起點(diǎn)（零點(diǎn)）的資金值（收益或費(fèi)用），或

者把某?時(shí)間序列其他各時(shí)刻資金用折現(xiàn)辦法折算到起點(diǎn)的資金值，稱

作現(xiàn)值。

例3-9

某儲(chǔ)戶想在第5年年末的時(shí)候得到本息共10000元，年利率為12%,

問該儲(chǔ)戶應(yīng)該在年初存入多少錢？

例3-10

一筆投資預(yù)計(jì)8年后獲得本利共100萬元，如果該項(xiàng)投資的收益

率為10%,則最初應(yīng)投入多少資金？

2.復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算的應(yīng)用

例3-11

有一幢房產(chǎn)預(yù)計(jì)5年后其市場(chǎng)價(jià)值為60萬元，如果你希望得到

10%的回報(bào)，現(xiàn)在你愿意出多少價(jià)格購買？

例3-12

如果一項(xiàng)房地產(chǎn)投資貼現(xiàn)率為10%,并保證可以得到下面的一系

列租金收入（在每年年初得到租金，不計(jì)其他稅費(fèi)），而且，在第5年

末可以價(jià)格15萬元凈價(jià)售出，那么投資者現(xiàn)在愿意出多少價(jià)格購買

呢？

例3-13

某房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售房屋時(shí)，采用一次性付款和分期付款兩

種方式，客戶采用分期付款時(shí)，可以分三次付清，每隔一年支付一次（都

在年初支付），其中，第-一次支付房款的30%,第二次支付房款的50%,

第三次支付剩余房款部分。問：開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，當(dāng)客戶采用一次

性付款時(shí)，可以給與幾折優(yōu)惠？假設(shè)年利率為10%o

3.2.4現(xiàn)值和終值的影響因素

例3-14

某投資者在某項(xiàng)物業(yè)上投入資金80萬元，并希望這筆資金在3年

內(nèi)至少增長30%,問，理想的年投資收益率最低應(yīng)為多少？

某投資者在某項(xiàng)物業(yè)上投入資金80萬元，預(yù)期的投資收益率為

12%,|'d］：這位投資者需要多長的時(shí)間才能使這筆資金增長40%?

3.3年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用

3.3.1年金的概念

年金是指一定時(shí)期內(nèi)，以相同的時(shí)間間隔連續(xù)發(fā)生的等額收付款

項(xiàng)，如租金、折舊、等額支付的月供款等等。年金的種類大致可以有四

類：一類是后付年金，指的是每筆收付款項(xiàng)發(fā)生在每期的期末：一類是

先付年金，即每筆收付款項(xiàng)發(fā)生在每期的期初；第三類是遞延年金，即

第一次年金發(fā)生的時(shí)間距離“現(xiàn)在”還有較大距離。

3.3.2后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用

1.后付年金的終值計(jì)算及其應(yīng)用

例3-16

每年年末存入10000元，年利率為8%,求第5年末的本利和。

例3-17

需在5年后一次償還銀行貸款本息共100萬元，年利率為10%,

求從現(xiàn)在起的每年年末等額存儲(chǔ)多少資金以償還該項(xiàng)貸款？

后付年金現(xiàn)值即一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額的系列支付款項(xiàng)的現(xiàn)值

之和。

例3-18

某項(xiàng)目通過銀行貸款進(jìn)行投資，還貸期為10年，年利率為8%,

建成后每年獲得利潤120萬元，如年利潤全部用來還貸，問：貸款額度

應(yīng)控制在多少才能在10年內(nèi)還清貸款？

例3-19

某投資者投資一項(xiàng)物業(yè)，年凈租金收入為5萬元（租金為年末支

付），其要求的收益率水平為12%,求該投資者出租此物業(yè)10年后，

所得凈租金收入的現(xiàn)值總和。

例3-20

現(xiàn)在投資1000萬元，預(yù)計(jì)年收益率為15%,8年內(nèi)收回全部投資，

每年應(yīng)等額地回收多少資金？

3.3.3先付年金的計(jì)算及其應(yīng)用

先付年金指得就是在每期期初收付的年金，又稱預(yù)付年金。顯然,

先付年金與后付年金的區(qū)別在于款項(xiàng)發(fā)生的時(shí)間不同，兩者的款項(xiàng)發(fā)生

次數(shù)是相同的，因此，先付年金的現(xiàn)值和終值計(jì)算可以借助于后付年金

的計(jì)算求得。

1.先付年金的終值計(jì)算及其應(yīng)用

在收付款次數(shù)相同的前提下，由于每一期先付年金終值的計(jì)算比

后付年金多計(jì)算一期利息，如圖3-4所示。

例3-21

某房地產(chǎn)合伙企業(yè)預(yù)計(jì)，在接下來的5年里每年年初應(yīng)支付其合

伙人10萬元，假定合伙人欲得到6%的年收益率，那么，5年后合伙人

將得到多少資金？

2.先付年金的現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用

例3-22

某公司租用寫字樓，每年年初需支付租金15萬元，其預(yù)期租期

10年，年折現(xiàn)率為8%,則這些租金現(xiàn)值為多少？

例3-23

在［例3-12］中，我們也可以運(yùn)用公式（3-18）進(jìn)行計(jì)算，即：

3.3.4遞延年金的現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用

例3-24

某投資者花了50萬元購買了一套酒店式公寓，預(yù)計(jì)3年后可以對(duì)

外出租，年凈租金收入預(yù)計(jì)可達(dá)3.5萬元（年初支付），折現(xiàn)率為10%,

問：出租5年的租金凈收益折現(xiàn)到現(xiàn)在的總價(jià)值為多少（見圖3-6所

示）？

3.3.5永續(xù)年金現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用

例3-25

3.3年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用

3.3.5永續(xù)年金現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用

某項(xiàng)物業(yè)的年租金凈收入為6萬元，基準(zhǔn)收益率為12%,求該物

業(yè)的價(jià)值。

3.3.6資金時(shí)間價(jià)值基本計(jì)算公式匯總表及注意點(diǎn)

3.3年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用

第五次課教學(xué)整體安排

授課時(shí)間第三周周一第7、8節(jié)課時(shí)安排2

授課題目（教學(xué)章、節(jié)或主題）：

第四章房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析

教學(xué)目的、要求（分掌握、理解、了解三個(gè)層次）：

通過本次課的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)概述及房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析，能運(yùn)用傳統(tǒng)評(píng)價(jià)

指標(biāo)進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資分析。

（1）能夠正確理解和掌握房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的含義、內(nèi)容及其指標(biāo)體系；

（2）能夠正確理解和掌握幾個(gè)傳統(tǒng)評(píng)價(jià)指標(biāo)在房地產(chǎn)置業(yè)投資分析中的應(yīng)用。

教學(xué)內(nèi)容（包括基本內(nèi)容、重點(diǎn)、難點(diǎn)）：

［重點(diǎn)］:

靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用。

［難點(diǎn)］:

靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用。

討論、思考題、作業(yè):

本章練習(xí)246

參考資料（含參考書、文獻(xiàn)等）：

1.《房地產(chǎn)投資分析》劉秋燕北京：北京大學(xué)出版社，2004年

2.《房地產(chǎn)投資分析》俞明軒，豐雷編著北京：中國人民大學(xué)出版社2002年

3.《房地產(chǎn)投資分析教程》蔣先玲編著北京：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)2005年

4.《商業(yè)地產(chǎn)策劃與投資運(yùn)營》王學(xué)東編北京：清華大學(xué)出版社2004年

5.《房價(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》徐滇慶編北京：機(jī)械工業(yè)出版社2006年

6.《房地產(chǎn)投資分析》劉正山大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社2009年

實(shí)施情況及分析

基本概念較為抽象，學(xué)生理解起來較為困難。

教學(xué)過程設(shè)計(jì)：復(fù)習(xí)分鐘，授新課分鐘，安排討論80分鐘，布置作業(yè)10

分鐘

授課類型（請(qǐng)打J）：理論課口討論課口實(shí)驗(yàn)課口練習(xí)課口其他口

教學(xué)方式（請(qǐng)打J）：講授口討論口指導(dǎo)口其他口

教學(xué)資源（請(qǐng)打J）：多媒體口模型口實(shí)物口掛圖口音像口其他口

填表說明：1.每項(xiàng)頁面大小可自行添減;

2.教學(xué)內(nèi)容與討論、思考題、作業(yè)部分可合二為一。

第五講房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（一）

4.1房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述

4.1.1房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容

1.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的步驟

a評(píng)價(jià)依據(jù)、原則及方法的確定

b基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集、整理和計(jì)算

c有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制及指標(biāo)的計(jì)算

d經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論

2.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方法

靜態(tài)分析

動(dòng)態(tài)分析

4.1.2房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

評(píng)價(jià)內(nèi)

財(cái)務(wù)分析指標(biāo)備注

容

靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)

其中靜態(tài)指標(biāo)中

的傳統(tǒng)指標(biāo)一般

傳統(tǒng)指標(biāo)現(xiàn)代指標(biāo)內(nèi)部收益率

只適用于置業(yè)投

收益乘數(shù)靜態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值資分析，靜態(tài)指

盈利能標(biāo)中的現(xiàn)代指標(biāo)

力全面資本化率凈現(xiàn)金流量動(dòng)態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)指標(biāo)一般

情況下既適合于

股本化率投資利潤率凈現(xiàn)值率置業(yè)投資分析也

適合于開發(fā)投資

現(xiàn)金回報(bào)率投資利稅率—

分析。清償能力

經(jīng)紀(jì)人收益率資本金利潤率—分析指標(biāo)一般用

在開發(fā)投資分析

清償能中O

借款償還期（見第八章）—

力

4.1.3現(xiàn)金流量、現(xiàn)金流量表及現(xiàn)金流量圖

1、現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流表的含義

時(shí)間

時(shí)間

2…

項(xiàng)目13D

1現(xiàn)金注入(1J+1.2+-)

L1現(xiàn)金滂入項(xiàng)目1

L2現(xiàn)金流入項(xiàng)目2

2現(xiàn)金流出(2J+2.2+-)

2」現(xiàn)金流入項(xiàng)目1

2.2現(xiàn)金澹入項(xiàng)目2

3凈現(xiàn)金流量（1+2）

2現(xiàn)金流量圖的含義及其繪制

現(xiàn)金流量圖（CashFlowDiagram）則是把投資項(xiàng)目系統(tǒng)的現(xiàn)金流

量用時(shí)間坐標(biāo)表示出來的一種示意圖。時(shí)間可以以年、半年、季度或月

為單位。

r?AF-

!fTA7Tr;

i0123456年或季、JJi

iVi

i瑪i

ii

ii

圖47現(xiàn)金流圖示例j

i___________________________________________________________i

例4-1

2007年，某投資者計(jì)劃用三年時(shí)間，以800萬元的價(jià)格按照分期

付款的方式購買一寫字樓。已知前二年的付款比例分別為30樂50%,

余下在第三年付清，并在該年年末裝修完畢，第四年年初即出租，毛租

金為100萬元，經(jīng)營成本為25萬元，并假設(shè)今后兒年毛租金和年經(jīng)營

成本均保持不變。出租5年后，該投資者把摟轉(zhuǎn)售給別人，獲得1200

萬元的收入，其中還支付了100萬元的轉(zhuǎn)售費(fèi)用。如果裝修成本為25

萬元，并假設(shè)投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年末，要求：

(1)編制該寫字樓投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表；

(2)繪制該寫字樓投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量圖。

表33項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表單位：萬元

年份20072008200920102011201220132014

項(xiàng)目

1現(xiàn)金流入0001001001001G01300

1.1毛租金收入100100100100100

1.2轉(zhuǎn)售收入1200

2現(xiàn)金流出-240-400-185-25-25-25-25-125

2」購樓支出-240-400-160

2.2經(jīng)營成本-25-25-25-25-25

2.3裝修支出-25

2.4轉(zhuǎn)售費(fèi)用-100

3凈現(xiàn)金流量-240-400-185757575751175

4.2房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析

4.2.1投資利潤率

1含義與計(jì)算公式

投資利潤率乂稱投資收益率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后

正常年度的年利澗總額與項(xiàng)目總投資額的比率（對(duì)于置業(yè)投資項(xiàng)目來

說，則不包括開發(fā)建設(shè)期）。其計(jì)算公式為:

投資利潤率了利潤總器靠廿閏總%3

2投資利潤率的應(yīng)用及注意問題

在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，只要將本項(xiàng)目的投資利潤率與行業(yè)平均利潤率

或與事先確定好的可以接受的投資利潤率基準(zhǔn)進(jìn)行比較，就可以判斷該

項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效益或盈利能力是否達(dá)到預(yù)期水平。

顯然，關(guān)于基準(zhǔn)投資利潤率的確定并不是一件很容易的事情，因?yàn)?

它不僅與當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形式、銀行的貸款利率以及其它行業(yè)的投資利

潤率水平有關(guān)，同時(shí)也與具體的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目類型有關(guān)，并且還跟投

資者自身的投資個(gè)性有關(guān)等等。

特別對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，要準(zhǔn)確確定其正常年份的利潤額是

有困難的，所以，一般情況下都按幾年的平均值作為年利潤總額來計(jì)算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤率。而對(duì)于置業(yè)投資項(xiàng)目來說，由于其租金

收益可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)，因此，其年利潤總額計(jì)算相對(duì)簡單。

4.2.2投資利稅率

1含義與計(jì)算公式

投資利稅率是指項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值，一般只適用于房地

產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效果度量。其計(jì)算公式為：

資本金利潤率=利潤總額或年平均利潤總額xl00%

資本金

2投資利稅率的應(yīng)用

計(jì)算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)基準(zhǔn)投資利稅率或行

業(yè)平均投資利稅率或與事先確定好的可以接受的投資利稅率基準(zhǔn)進(jìn)行

比較，如果前者大于或等于后者，認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。

4.2.3資本金利潤率

1含義與計(jì)算公式

資本金利潤率是項(xiàng)目的利潤總額（或年平均利潤總額）與項(xiàng)目資本

金（即自有資金或權(quán)益資金）之比。其計(jì)算公式為：

資本金利潤率=利潤總額或年平均利潤總額xl00%

資本金

2資本金利潤率的應(yīng)用

計(jì)算出的資本金利潤率要與規(guī)定的行業(yè)基準(zhǔn)資本金利潤率或行業(yè)

平均資本金利潤率或與事先確定好的可以接受的資本金利潤率基準(zhǔn)比

較，如果前者大于或等于后者，認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。

例4-2

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資支出為120000萬元，從開發(fā)第二年起,

開始有建成房屋可售，每年可實(shí)現(xiàn)利潤總額為23000萬元，銷售稅金為

7800萬元，年所得稅率為33%,資本金為40000萬元。如果基準(zhǔn)收益率

為15除試計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率，并判

斷該項(xiàng)目是否可行。

4.2.4靜態(tài)投資回收期

1含義與計(jì)算公式

靜態(tài)投資回收期是指在不考慮時(shí)間價(jià)值的條件下，以房地產(chǎn)項(xiàng)目的

凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間。它是考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的資金回收

能力的主要靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

靜態(tài)投資回收期的具體計(jì)算方法有兩種：

(1)當(dāng)項(xiàng)目投入運(yùn)營后，每年的收益額大致相同時(shí)

項(xiàng)目總投資

投資回收期=

項(xiàng)目年平均收益額

(2)當(dāng)項(xiàng)目投入運(yùn)營后，每年的收益相差較大時(shí)

投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+上期累盤鷲鬟學(xué)對(duì)值

當(dāng)期凈現(xiàn)金流里

2靜態(tài)投資回收期的應(yīng)用

如果計(jì)算得出的投資回收期小于等于投資者所能承受的投資回收

期，則認(rèn)為該項(xiàng)目能在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)收回投資。

靜態(tài)投資回收期指標(biāo)計(jì)算簡單、容易理解、直觀，其缺點(diǎn)是沒有考

慮項(xiàng)目回收資金以后的情況，不能評(píng)價(jià)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)總收益和盈利能

力，并且其中沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素，因此通常不能僅僅根據(jù)投

資回收期的長短來評(píng)價(jià)項(xiàng)目的優(yōu)劣，而必須和其他指標(biāo)(如財(cái)務(wù)內(nèi)部收

益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值)結(jié)合使用，以免得出錯(cuò)誤結(jié)論。

4.2.4靜態(tài)投資回收期

例4-3

某投資者投資某項(xiàng)目，各年的凈現(xiàn)金流量狀況如下表4-4所示，試

計(jì)算項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。

表4-4單位：萬元

年末012345???

凈現(xiàn)金流量-50-502030353535

累計(jì)凈現(xiàn)金流量

依據(jù)表4-4中的凈現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)，計(jì)算各期的累計(jì)凈現(xiàn)金流量，如

下表4-5所示。

表“5單位：萬元

年末012345???

凈現(xiàn)金流量-50-502030353535

累計(jì)凈現(xiàn)金流量-50-100-80-50-152055

|-15|

投資回收期=5-1+^—^=1.42年

35

4.2.5靜態(tài)分析的幾個(gè)傳統(tǒng)指標(biāo)

1收益乘數(shù)

收益乘數(shù)指的是某一項(xiàng)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格與總收入或凈收入之間的

比值關(guān)系。收益乘數(shù)按計(jì)算基數(shù)的不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù),

其計(jì)算公式如下：

市場(chǎng)價(jià)格

總收益乘數(shù)=

總收入

市場(chǎng)價(jià)格

凈收益乘數(shù)=

凈經(jīng)營收益

2全面資本化率

全面資本化率表示預(yù)期凈經(jīng)營收益占市場(chǎng)價(jià)格的百分比大小，這一

指標(biāo)與凈收益乘數(shù)指標(biāo)成倒