【新黃浦房地產(chǎn)公司的稅收籌劃探究15000字（論文）】

新黃浦房地產(chǎn)公司的稅收籌劃研究摘要 1一、前言 2（一）研究背景 2（二）研究意義 2（三）文獻(xiàn)綜述 21.國外研究動(dòng)態(tài) 22.國內(nèi)研究動(dòng)態(tài) 3（四）研究內(nèi)容 3（五）研究方法 4二、稅收籌劃相關(guān)理論 4（一）稅收籌劃概念與方法 41.稅收籌劃概念 42.稅收籌劃方法 4（二）房地產(chǎn)主要稅種籌劃方法 4房地產(chǎn)主要稅種籌劃方法 4三、新黃浦房地產(chǎn)公司概況與稅收籌劃存在的問題 5（一）公司簡介 5（二）財(cái)務(wù)基本情況 5（三）涉稅情況 6（四）公司納稅籌劃管理現(xiàn)狀及存在的問題 81.納稅籌劃意識(shí)淡薄 82.企業(yè)納稅籌劃方法過于單一 83.與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通不暢 84.進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得與管理不規(guī)范 9四、新黃浦房地產(chǎn)公司稅收籌劃方案研究 9（一）稅收籌劃流程構(gòu)建 9（二）新黃浦房地產(chǎn)公司項(xiàng)目現(xiàn)狀 9（三）前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收籌劃 101.子、分公司選擇的籌劃 102.籌措資金的籌劃 113.土地使用權(quán)取得方式的籌劃 11（四）開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃 121．開發(fā)建房方式的籌劃 122.正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用 133.采購結(jié)算方式的籌劃 134.增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的籌劃 14（五）銷售交易環(huán)節(jié)的稅收籌劃 151.銷售價(jià)格的籌劃 152.銷售進(jìn)度與交房時(shí)間的籌劃 16（六）房屋持有環(huán)節(jié)的稅收籌劃 161.公共配套設(shè)施的籌劃 162.車庫的籌劃 173.房屋出租的稅收籌劃 18五、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃操作建議和相關(guān)保障措施 18（一）操作建議 181.前期準(zhǔn)備 182.開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié) 193.銷售環(huán)節(jié) 194.持有環(huán)節(jié) 19（二）保障措施 191.提高稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 192.加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn) 203.加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通 214.完善內(nèi)部資產(chǎn)管理制度 22總結(jié)與展望 23參考文獻(xiàn) 23摘要我國房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)隨著市場經(jīng)濟(jì)十幾年來發(fā)展十分迅速，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。國內(nèi)稅收政策的調(diào)整、國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動(dòng)對房地產(chǎn)企業(yè)許多方面都有較大影響。因此，在新的大環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的任務(wù)日益緊迫，如何合法降低稅收負(fù)擔(dān)成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的重要課題。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)；企業(yè)；納稅籌劃一、前言（一）研究背景房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，是壯大國民經(jīng)濟(jì)、提高人民生活水平的重要產(chǎn)業(yè)。由于我國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，已成為國民社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要技術(shù)產(chǎn)業(yè)。自1998年實(shí)行住房市場化改革和住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期，對經(jīng)濟(jì)快速增長的貢獻(xiàn)不斷增加。根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的《2019年財(cái)政收支報(bào)告》，截至2019年12月底，全國土地和房地產(chǎn)稅費(fèi)17056億元，同比增長率圖表如下，從下面的數(shù)據(jù)中可以知道稅收高增長數(shù)據(jù)意味著房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的增加?！盃I改增”對于房地產(chǎn)行業(yè)來說最大的改變就是解決了營業(yè)稅重復(fù)征稅的麻煩?！盃I改增”政策規(guī)定最主要的就是在計(jì)算銷售額可以扣除土地成本；實(shí)行了進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的政策，這樣一來既完善了增值稅抵扣鏈條，也降低了房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化也是十分有幫助。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身具有復(fù)雜性，涉及行業(yè)比較廣泛，對于“營改增”這個(gè)重大改革機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)怎么及時(shí)進(jìn)行對政策的理解與研究，根據(jù)可能的形勢制定出適合企業(yè)自身發(fā)展的稅收籌劃方案，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，是房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)踐中需要摸索的。（二）研究意義隨著2017年中央政治局會(huì)議提出“房住不炒”以來,各地不斷增加房地產(chǎn)調(diào)控措施，雖然房地產(chǎn)是我國發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，但是如此一來，房地產(chǎn)行業(yè)利潤被嚴(yán)重壓縮。納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中一項(xiàng)十分重點(diǎn)的工作，通過稅收籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收減負(fù),節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)成本,提升財(cái)務(wù)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益顯得更為重要。希望通過本文的分析可以為新黃浦這樣的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅后利潤最大化并提供參考、借鑒。本文從個(gè)體出發(fā)，希望可以尋找到適合新黃浦的稅收籌劃辦法，并且讓更多稅收籌劃尚未健全的房地產(chǎn)企業(yè)更加了解自己所存在的問題并加以改善，實(shí)現(xiàn)公司的長足發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)更進(jìn)一步的發(fā)展有重要意義。并且，通過本文的研究，可以提高本人的專業(yè)知識(shí)、分析能力等，對日后的工作也會(huì)有較深遠(yuǎn)的影響。（三）文獻(xiàn)綜述1.國外研究動(dòng)態(tài)烏克蘭學(xué)者IhorAlyeksyeyev,StepanParanchuk,OksanaChervinska[1]（2018）揭示了“稅負(fù)”的本質(zhì)，按照共同稅收制度納稅的企業(yè)的整體和特定稅務(wù)負(fù)擔(dān)的公式，提出了一些優(yōu)化稅收負(fù)擔(dān)的措施。?uni?Kova?evi?,Nata?a,Gad?o,Stjepan[2](2018)從實(shí)質(zhì)性和程序性的角度探索合法和濫用稅收籌劃之間的想象界限。MegaHumairoh，Waluyo[3]（2019）認(rèn)為在管理層存在的情況下，為了抑制稅收負(fù)擔(dān)并使其盡可能小，管理層傾向于將稅款降至最低、最小化。這種稅收負(fù)擔(dān)通常被稱為稅收籌劃。稅收籌劃是稅收管理的第一步，是正確履行納稅義務(wù)的手段，但只要仍在稅收監(jiān)管范圍內(nèi)，繳納的稅款就可以很少。使用Trr(稅收保留率)的代理中的稅收計(jì)劃對利潤管理有顯著影響。稅務(wù)規(guī)劃越高，公司進(jìn)行利潤管理的機(jī)會(huì)就越大，反之亦然。TinaWang[4](2019)揭示了競爭如何通過有效的稅收管理影響企業(yè)績效，稅收管理是競爭提高企業(yè)績效的一種特殊機(jī)制。韓國學(xué)者KangYoungLee,SungManYoon[5]（2020）認(rèn)為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效稅務(wù)規(guī)劃是同時(shí)考慮稅務(wù)和財(cái)務(wù)報(bào)告成本，并找到這兩種成本之間的最佳成本平衡。2.國內(nèi)研究動(dòng)態(tài)蓋地[6]（2012）的《稅務(wù)籌劃：目標(biāo)、原則與原理》將實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化作為稅收籌劃的基本目標(biāo)，提出了七大稅收籌劃原則：守法、不與稅法對立、自我保護(hù)、成本效益、適時(shí)調(diào)整、整體性、風(fēng)險(xiǎn)收益均衡。蔡昌[7]（2015）提出影響房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后稅負(fù)增減的重要因素是否能獲得充足的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。候迎新[8]（2015）指出納稅籌劃的根本目的不是逃避稅收和節(jié)省稅收，而是不斷地使房地產(chǎn)公司的利潤最大化。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，土地增值稅是稅收類型中比較重要的一種，公司需要著重關(guān)注該稅種的納稅籌劃。劉艷紅[9]（2016）認(rèn)為，“營改增”有利于減少房地產(chǎn)存在的重復(fù)征稅現(xiàn)象，因?yàn)榫哂幸欢ǖ臏p稅效應(yīng)。而房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅扣除受到外購項(xiàng)目內(nèi)容及來源的影響，在實(shí)踐中不一定得到降低稅負(fù)的結(jié)果。黃寶[10]（2020）對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃存在的問題進(jìn)行了研究分析,并結(jié)合“營改增”的推進(jìn)情況,制定了提升房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃質(zhì)量的具體策略。自己的見解查閱了大部分資料，也看過了許多相關(guān)文獻(xiàn)，在理清楚相關(guān)理論和發(fā)展脈絡(luò)以及房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性外，筆者發(fā)現(xiàn)西方的一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)形成適合其自身發(fā)展的稅收籌劃理論體系，因此深刻意識(shí)到我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的理論體系的發(fā)展完善是十分緊迫和必要的。（四）研究內(nèi)容本文以新黃浦房地產(chǎn)公司為研究案例，對其稅收籌劃進(jìn)行研究。本文首先介紹了相關(guān)的研究背景和意義，歸納總結(jié)了國內(nèi)外的研究動(dòng)態(tài)和研究方法；然后對稅收籌劃的相關(guān)概念和理論進(jìn)行闡述；在此基礎(chǔ)上簡單分析了新黃浦公司的財(cái)務(wù)和涉稅現(xiàn)狀，在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上提出了該公司稅收籌劃中存在的問題，對公司的新黃浦花園名都四象府（CD地塊）項(xiàng)目做了一個(gè)稅收籌劃方案設(shè)計(jì)，在文章的最后根據(jù)存在的問題提出了解決對策。（五）研究方法本文主要采用了文獻(xiàn)研究法、案例分析法、定性與定量分析相結(jié)合對企業(yè)進(jìn)行研究。首先通過“中國知網(wǎng)”的相關(guān)文獻(xiàn)的搜索和整理，對相關(guān)的理論有一定的認(rèn)識(shí)和了解。接著在新浪財(cái)經(jīng)上搜索新黃浦公司的經(jīng)營數(shù)據(jù)，通過分析該公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和納稅數(shù)據(jù)，并針對新黃浦花園名都四象府（CD地塊）項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)出納稅籌劃方案，運(yùn)用數(shù)據(jù)分析等資料，測算預(yù)期納稅籌劃效果并給出建議。二、稅收籌劃相關(guān)理論（一）稅收籌劃概念與方法1.稅收籌劃概念稅收籌劃是指在遵循稅法、符合稅法本意的前提下，通過規(guī)劃和安排納稅人的經(jīng)營、投資、融資、分配等財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，盡可能獲得涉稅收入，從而實(shí)現(xiàn)納稅人整體最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。合理有效地運(yùn)用各種稅收優(yōu)惠政策和合理的稅收管理安排，以獲得最大的稅后利益，是一種合法的經(jīng)濟(jì)發(fā)展行為。稅收規(guī)劃可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)合法權(quán)益，受法律環(huán)境保護(hù)，是納稅人的一項(xiàng)基本權(quán)利。2.稅收籌劃方法（1）利用稅收優(yōu)惠政策稅收優(yōu)惠政策是國家利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的具體手段，種類主要有免稅、減稅、稅收扣除稅收抵免等等（2）稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁包括市場調(diào)節(jié)法、商品成本轉(zhuǎn)嫁法和稅基寬窄運(yùn)用法，市場調(diào)節(jié)法是根據(jù)市場變化進(jìn)行；商品成本轉(zhuǎn)移的方法是根據(jù)商品成本轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)，稅基稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁法是根據(jù)課稅范圍大小、寬窄實(shí)施的不同稅負(fù)進(jìn)行。（3）延長納稅期間獲取貨幣時(shí)間價(jià)值在符合法律法規(guī)的情況下，將當(dāng)期應(yīng)納稅額延緩到一定時(shí)期進(jìn)行繳納，在延緩期間可以獲得稅額這部分資金的時(shí)間價(jià)值，但是繳納稅額不會(huì)變化。（4）稅率差異法在符合法律法規(guī)的情況下，對比稅率之間的差異，選擇較低的稅率進(jìn)而減少企業(yè)應(yīng)納稅額的籌劃方法。（二）房地產(chǎn)主要稅種籌劃方法房地產(chǎn)主要稅種籌劃方法（1）土地增值稅土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最高的稅率可達(dá)60%，從這四級(jí)稅率中發(fā)現(xiàn)，存在著比較大的稅率跳躍臨界點(diǎn)，所以對房地產(chǎn)行業(yè)的籌劃來說是一項(xiàng)十分重要的稅種?；I劃方法：增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值額或者根據(jù)國家政策分析具體臨界點(diǎn)，通過減少收入來降低增值額間接降低增值率后實(shí)現(xiàn)減少稅負(fù)的目的；企業(yè)要使用或盡量爭取國家優(yōu)惠政策；（2）增值稅營改增之后增值稅稅率調(diào)整幅度還是比較大的，最新是稅率是13%，9%，6%，0%這四種分類。其中和房地產(chǎn)相關(guān)的稅率就是銷售不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃9%，還有就是老舊項(xiàng)目的征收率選擇?；I劃方法：在2016年4月30號(hào)之前開工的項(xiàng)目屬于老項(xiàng)目，一般納稅人可以選擇簡易計(jì)稅征收。分為兩個(gè)階段，第一個(gè)預(yù)售預(yù)繳階段：應(yīng)預(yù)繳增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*3%，第二個(gè)階段申報(bào)階段：當(dāng)期應(yīng)納增值稅=當(dāng)期銷售額/（1+5%）*5%，當(dāng)期應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=當(dāng)期應(yīng)納增值稅-累計(jì)已預(yù)繳增值稅（3）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)最重的稅種之一，它針對企業(yè)的應(yīng)納稅所得額所征收的，稅率一般為25%（微利企業(yè)除外），通常情況下應(yīng)納稅所得額不等于企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤?；I劃方法：一般通過增加成本費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額；具體來說需要做好費(fèi)用項(xiàng)目開發(fā)票前策略規(guī)劃，盡量避免或降低調(diào)整增加風(fēng)險(xiǎn)；減少企業(yè)的收入，對應(yīng)的就可以減少應(yīng)納稅所得額；使用或爭取優(yōu)惠政策；三、新黃浦房地產(chǎn)公司概況與稅收籌劃存在的問題（一）公司簡介上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司成立于1992年12月2日，1993年3月26日在上海證券交易所上市(股票代碼:600638)。涉獵范圍較廣，如房地產(chǎn)、金融服務(wù)及金融科技、科技及創(chuàng)新投資等多種業(yè)務(wù)。截止2018年底，注冊資本86億元，總資產(chǎn)1399億元，凈資產(chǎn)336億元。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模、實(shí)力和質(zhì)量均處于行業(yè)前列。目前，已在全國30多個(gè)城市開發(fā)了住宅、商業(yè)和文化旅游項(xiàng)目，總開發(fā)面積超過3000萬平方米。近年來，公司逐步加大以上海內(nèi)環(huán)為核心的環(huán)上海城市帶布局，其中上海內(nèi)環(huán)開發(fā)面積約200萬平方米，增值潛力巨大。同時(shí)，長三角地區(qū)已投入1000多萬平方米一級(jí)土地開發(fā)，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的研究奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。（二）財(cái)務(wù)基本情況表3.1新黃浦(600638)財(cái)務(wù)分析2020-09-302020-06-302020-03-312019-12-312019-09-30凈資產(chǎn)收益率加權(quán)(%)12.108.512.1114.8611.33主營業(yè)務(wù)收入(萬元)10,959,3657,112,9013,354,14411,219,3407,877,010主營業(yè)務(wù)利潤(萬元)1,959,2691,308,403527,9871,926,4161,501,722營業(yè)利潤(萬元)797,417534,850144,182740,861563,595凈利潤(萬元)559,796376,15990,729579,651431,150由表3.1可以看出：從2020年開始，新黃浦的營業(yè)利潤一直是增長的，特別是在2020年六月份，有一個(gè)大幅度的增長，從原來的144182萬元直接增長到534850萬元。其他各項(xiàng)指標(biāo)都在2020年三月份有一個(gè)較大的變動(dòng)。通過查閱數(shù)據(jù)了解到，新黃浦過去三年平均銷售增長率為27.13%，在所有上市公司排名(547/1710)，在其所在的多樣化房地產(chǎn)活動(dòng)行業(yè)排名為24/60，外延式增長合理EPS成長性：新黃浦過去EPS增長率為60.15%，在所有上市公司排名(368/1710)，在其所在的多樣化房地產(chǎn)活動(dòng)行業(yè)排名為26/60，公司成長性合理盈利能力指標(biāo)：新黃浦過去三年平均盈利能力增長率為60.13%，在所有上市公司排名(431/1710)，在所在的多樣化房地產(chǎn)活動(dòng)行業(yè)排名為(25/60)。盈利能力合理EPS穩(wěn)定性：新黃浦過去EPS穩(wěn)定性在所有上市公司排名(633/1710)，在其所在的多樣化房地產(chǎn)活動(dòng)行業(yè)排名為13/60。公司經(jīng)營穩(wěn)定合理（三）涉稅情況表3.2新黃浦各環(huán)節(jié)主要稅種表3.3新黃浦(600638)各稅繳納情況表3.4新黃浦(600638)各稅繳納占比情況從表3.3和3.4的情況來看2016-2020年間企業(yè)所得稅占公司實(shí)際繳納稅款比例，最低占比40.86%，最高占比達(dá)到93.29%；土地增值稅在2016年-2019年占比例較低，2020年占比達(dá)到43.47%，稅額約為5657.04萬元；再是增值稅2016-2020年占比浮動(dòng)區(qū)間1.83%-8.8%，2020年增值稅占比8.8%，稅額約1145.42萬元，在2020年度繳納稅額排名第三；房產(chǎn)稅、土地使用稅主要是新黃浦公司經(jīng)營性用房及出租房產(chǎn)生且稅額占比較小，籌劃空間不大。表3.5近五年整體稅負(fù)率從上面的表格來看，新黃浦公司近五年整體稅負(fù)率最低是在2019年4%的稅負(fù)率，最高是在2018年達(dá)到19.31%的稅負(fù)率，經(jīng)查閱資料，萬科房地產(chǎn)年度整體稅負(fù)率在6%-7%之間波動(dòng)，從萬科房地產(chǎn)可預(yù)測整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)率大概水平；由此可見新黃浦稅負(fù)率整體偏高。圖3.4公司近五年整體稅負(fù)率變化由上表3.5計(jì)算新黃浦公司的稅負(fù)率，從圖3.4可以看出，新黃浦公司總體稅收負(fù)擔(dān)率都在10%-15%左右波動(dòng)，在2018年度有一個(gè)較大幅度的波動(dòng)，整體稅負(fù)率高也說明企業(yè)的納稅籌劃活動(dòng)沒有開展或者開展得沒有效果，因此企業(yè)需要進(jìn)行很好的納稅籌劃。（四）公司納稅籌劃管理現(xiàn)狀及存在的問題通過對新黃浦公司涉稅情況，可知企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅在總繳納額占比中比例較大，整體稅負(fù)率較高。筆者認(rèn)為可以歸集于以下幾點(diǎn)：1.納稅籌劃意識(shí)淡薄首先，新黃埔地產(chǎn)公司不少員工認(rèn)為不需要了解稅務(wù)籌劃的相關(guān)知識(shí)，這是財(cái)務(wù)人員的事，違背了稅務(wù)籌劃的全局性、長期性原則。問題的根源在于管理人員對稅收籌劃重視不夠，稅收籌劃的知識(shí)教育沒有被納入企業(yè)的社會(huì)文化和制度，由于我們的大多數(shù)員工仍然認(rèn)為我國的稅收籌劃與自身無關(guān)，管理者不重視稅收籌劃，導(dǎo)致稅收籌劃不能在實(shí)際工作中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性作用。2.企業(yè)納稅籌劃方法過于單一其次納稅籌劃對于專業(yè)知識(shí)和實(shí)際操作的要求比較高，那么就需要要求財(cái)務(wù)人員精通稅法、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)核算等基礎(chǔ)知識(shí)；具有豐富的一線工作經(jīng)驗(yàn)，能夠?qū)ζ髽I(yè)的發(fā)展前景做出準(zhǔn)確的預(yù)判；對國家政策和國家政策的動(dòng)向有準(zhǔn)確，及時(shí)，深入的研究，并且和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間有良好有效的溝通。但是在實(shí)際操作中，新黃浦公司的財(cái)務(wù)人員大多數(shù)是工作時(shí)間較長的會(huì)計(jì)，她們賬務(wù)處理簡單刻板，稅務(wù)條例掌握不清楚，在工作中過于依賴以前的工作方法，對新政策不夠了解，容易導(dǎo)致涉稅偏差，造成不必要的稅務(wù)支出。她們無法將稅收、財(cái)務(wù)、法律進(jìn)行整合，在實(shí)際中只是集中對單一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行籌劃，忽視了企業(yè)整體經(jīng)營活動(dòng)的連續(xù)性和綜合性。3.與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通不暢再是因?yàn)槎愂照叩膶I(yè)性和復(fù)雜性，稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間對稅收政策理解存在差異，企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間沒有形成有效的溝通導(dǎo)致稅務(wù)處理上的差錯(cuò)，進(jìn)而增加了不必要的成本支出；例如企業(yè)的稅收籌劃未經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，兩者之間產(chǎn)生爭議，便會(huì)造成企業(yè)的損失，企業(yè)甚至面臨處罰。4.進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得與管理不規(guī)范進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得不確定，建筑原材料市場報(bào)價(jià)和管理系統(tǒng)比較混亂，產(chǎn)品惡性競爭。在購買建筑材料時(shí)，中型、小型供應(yīng)商按照簡易方式征稅，成本低，價(jià)格也比較低，但是發(fā)票不能抵扣；而大型建筑原材料供應(yīng)商可以提供增值稅專用發(fā)票，但是報(bào)價(jià)就比較高，公司作為一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商，因建工項(xiàng)目在異地，異地項(xiàng)目的管理者缺乏高素質(zhì)的采購人員，因此在采購過程中不能把握價(jià)格表面而實(shí)際背后增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣力度，導(dǎo)致公司收益受到影響。發(fā)票管理不嚴(yán)格，營改增后法律法規(guī)完善了增值稅發(fā)票管理制度，對于取得、抵扣、申報(bào)、保管環(huán)節(jié)公司應(yīng)具有完善的系統(tǒng)的組織機(jī)構(gòu)來應(yīng)對政策變化，新黃浦公司沒有聘請專業(yè)的稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資料審查，存在一定稅收風(fēng)險(xiǎn)。四、新黃浦房地產(chǎn)公司稅收籌劃方案研究（一）稅收籌劃流程構(gòu)建（二）新黃浦房地產(chǎn)公司項(xiàng)目現(xiàn)狀公司的主營產(chǎn)品業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)資源開發(fā)與銷售，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理工作模式以自主進(jìn)行研究開發(fā)、銷售、出租為主。公司業(yè)務(wù)細(xì)分為商業(yè)辦公地產(chǎn)開發(fā)、住宅地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)建設(shè)和長期服務(wù)式公寓開發(fā)運(yùn)營。目前，公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要集中在上海、浙江、江蘇等地。公司可以進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)資源開發(fā)研究主要通過提高產(chǎn)品為高端辦公樓、普通城市商品房、酒店式公寓、科技發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性住宅、長租房、多層洋房和別墅等，到目前為止，企業(yè)在滬共有9個(gè)項(xiàng)目，其中在建項(xiàng)目4個(gè)；在浙共有3個(gè)項(xiàng)目，2個(gè)屬于在建項(xiàng)目；在蘇有1個(gè)項(xiàng)目，屬于在建項(xiàng)目。本文主要的研究對象是新黃浦花園名都四象府（CD地塊），已經(jīng)基本達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)，它的總占地面積84,454.00平方米，物業(yè)類型有普通住宅，非普通住宅，地下車庫，物業(yè)及公共配套設(shè)施等。具體如下：表4.1新黃浦項(xiàng)目基本情況表（三）前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收籌劃1.子、分公司選擇的籌劃房地產(chǎn)公司在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，通常會(huì)對這兩種組織形式兩者之間選擇其一，一種是子公司形式，另一種是分公司形式，它們在會(huì)計(jì)的核算和納稅的方式上有比較大的區(qū)別?，F(xiàn)在對比一下設(shè)立子公司和分公司機(jī)構(gòu)面臨的稅收和風(fēng)險(xiǎn)稅負(fù)，詳見下表3-1。表4.2子公司和分公司的比較比較項(xiàng)目比較項(xiàng)目子公司分公司稱呼項(xiàng)目公司項(xiàng)目經(jīng)理部或分公司是否具備獨(dú)立法人資格具備不具備可否獨(dú)立核算可以不可以稅負(fù)可否抵消不可以可以是否承擔(dān)納稅義務(wù)單獨(dú)承擔(dān)納稅義務(wù)經(jīng)營中不涉及所有權(quán)變動(dòng)，無納稅義務(wù)與母公司稅收風(fēng)險(xiǎn)是否相關(guān)獨(dú)立承擔(dān)稅收風(fēng)險(xiǎn)，不相關(guān)密切相關(guān)從上面的表格比較中可以發(fā)現(xiàn)，子公司是獨(dú)立法人，可以獨(dú)立地承擔(dān)稅收風(fēng)險(xiǎn)；而分公司是非獨(dú)立法人，風(fēng)險(xiǎn)和納稅義務(wù)與母公司息息相關(guān)。結(jié)合新黃浦公司自身的情況，公司發(fā)展較為成熟，設(shè)立子公司更為妥當(dāng)，相比于分公司，子公司更容易籌措資金，也更方便實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的個(gè)性化，在設(shè)立子公司后可以延展設(shè)立銷售公司，這樣就可以將項(xiàng)目的銷售拆成2個(gè)環(huán)節(jié)，對土地增值稅的繳納有一定的正向作用，不過延展設(shè)立銷售公司比較繁雜，新黃浦公司還是要慎重考慮。2.籌措資金的籌劃房地產(chǎn)公司融資渠道通常有2類，一種是債權(quán)融資，另一種是權(quán)益融資。債權(quán)融資是企業(yè)通過舉債的方式進(jìn)行融資，融資對象有2類：銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)，獲得資金之后，企業(yè)需要支付利息，在借款到期后還需要償還本金。根據(jù)規(guī)定屬于負(fù)債性質(zhì)的債權(quán)融資，允許扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用，符合政策要求還可以有加計(jì)扣除的優(yōu)惠。新黃浦公司目前的融資方式主要是企業(yè)自有資金，在融資方式中是屬于成本最低的，但是它也有缺陷，資金有限不能匹配公司發(fā)展的戰(zhàn)略定位，也沒有有效運(yùn)用到國家政策，在納稅籌劃上沒有實(shí)施的空間，所以不建議較大比例使用。非金融機(jī)構(gòu)或者同業(yè)拆放這兩種籌資方式，法律規(guī)定扣除金額要根據(jù)金融機(jī)構(gòu)的貸款利率進(jìn)行計(jì)算，若公司借款利率高于銀行借款利率，超出部分便不可以扣除，增加了不必要的利息支出。所以新黃浦公司應(yīng)該根據(jù)具體項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行自有資金的比例安排及更多地使用金融機(jī)構(gòu)籌資方式的借款，這樣便可以減輕土地增值稅稅額，達(dá)到稅收籌劃的預(yù)期效果。3.土地使用權(quán)取得方式的籌劃（1）取得土地使用權(quán)的選擇購買出讓一級(jí)市場獲得，從政府手中取得，成本可從營業(yè)收入中扣除；實(shí)際中，合同約定土地價(jià)款不含土地拆遷費(fèi)籌劃：根據(jù)財(cái)稅36號(hào)文規(guī)定，公司可以將土地拆遷費(fèi)直接支付給政府，那么就可以將土地拆遷費(fèi)納入土地出讓金，可直接扣除，反之不能扣除。轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場獲得籌劃：盡量取得增值稅專用發(fā)票，增值稅可扣除取得土地使用權(quán)成本的進(jìn)項(xiàng)合作建房一方出錢，一方出土地，適合中小型企業(yè)從上面的表格比較中，可以知道企業(yè)在獲得土地使用權(quán)時(shí)，為了讓土地成本最大限度扣除，可以選擇出讓或者轉(zhuǎn)讓方式，但是涉及土地拆遷費(fèi)盡量直接支付給政府，避免產(chǎn)生無法抵扣的情況；合作建房適用于資金實(shí)力不足，土地儲(chǔ)備不夠的中小企業(yè)，但也不是絕對的，如果項(xiàng)目建設(shè)周期過長，企業(yè)自身所需現(xiàn)金流較大的企業(yè)也可以考慮。在企業(yè)開發(fā)成本中，土地成本占大部分，土地取得的方式影響著企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)大小，所以土地取得是前期準(zhǔn)備中應(yīng)該考慮的一個(gè)問題。比如：新黃浦在浙江湖州想要購買一塊地皮建筑一個(gè)小區(qū)住宅，現(xiàn)在這塊地皮是甲公司擁有，新黃浦公司通過直接購買的方式取得，就會(huì)直接影響公司的現(xiàn)金流。假設(shè)公司現(xiàn)在有幾個(gè)項(xiàng)目都在建設(shè)期，過多的項(xiàng)目現(xiàn)金支出容易造成公司現(xiàn)金流短缺，甚至資金鏈斷裂，從而導(dǎo)致項(xiàng)目不能完工的風(fēng)險(xiǎn)。所以在取得土地的方式上，公司資金還沒有回籠時(shí)，為了不影響后續(xù)開發(fā)，可以選擇合作建房的方式。（2）土地證辦理的籌劃據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目的早期階段普遍急于收回資金，往往以成本價(jià)出售房地產(chǎn)，以便迅速抽回資金，降低其作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。鑒于這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況，同一個(gè)房地產(chǎn)公司企業(yè)管理項(xiàng)目，在其前期進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)的項(xiàng)目中增值額往往是最低的。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，項(xiàng)目的配套設(shè)施會(huì)越來越完善，項(xiàng)目的附加值也會(huì)越來越高。如果土地出讓成本平均分?jǐn)?，勢必?huì)增加項(xiàng)目后期土地增值稅的增值額，不利于降低其稅負(fù)。因此，在土地認(rèn)證過程中，與中華人民共和國國土資源部有針對性地溝通，按需分配我國的土地使用成本是十分重要的規(guī)劃（四）開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃1．開發(fā)建房方式的籌劃建房方式通常有自建房屋、代建房屋這兩種方式，不同的建房方式涉及的稅種、稅額也不盡一致，為了減少稅額的繳納，在方式選擇上要合理籌劃。自行建房即由公司自行建造，這種方式公司主要涉及購買土地產(chǎn)生的契稅，銷售房屋時(shí)產(chǎn)生的增值稅、土地增值稅等代建房屋是其他公司將項(xiàng)目委托本公司代建，公司提供建筑服務(wù)，在驗(yàn)收后收取委托方一定建筑費(fèi)用，這種方式主要涉及代建提供的勞務(wù)收取增值稅，不涉及轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的契稅和銷售環(huán)節(jié)的稅種。新黃浦在2019年5月以8000萬元購進(jìn)一片土地打算建設(shè)住宅，建筑成本105000萬元（不包括土地成本），同年10月與A公司簽訂合同，打算在完工后以123000萬元整體轉(zhuǎn)讓，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅約9000萬元。對于新黃浦公司來說有兩種方式進(jìn)行選擇，接下來將對這兩種方式進(jìn)行納稅測算，如下表：自行建造代建：新黃浦將土地以購進(jìn)價(jià)格8000萬元轉(zhuǎn)讓給B公司，B公司委托新黃浦進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并支付代建費(fèi)3568萬元?？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額約410.48萬元增值稅銷項(xiàng)稅額123000/(1+9%)*9%=10155.96萬元增值稅：10155.96-9000=1155.96萬元預(yù)繳土地增值稅稅額：123000/(1+9%)*2%=2256.88萬元契稅：123000/(1+9%)*5%=5642.2萬元合計(jì)：1155.96+2256.88+5642.2=9055.04萬元增值稅銷項(xiàng)稅額：8000/(1+9%)*9%=660.55萬元增值稅：660.55-410.48=250.07萬元代建增值稅：3568/(1+9%)*9%=294.61萬元土地增值稅：8000/(1+9%)*2%=146.79萬元契稅8000/(1+9%)*5%=366.97萬元合計(jì)：250.07+294.61+146.79+366.97=1058.44萬元通過以上表格的對比計(jì)算，可以知道自行建造下的稅額合計(jì)9055.04萬元，而代建的方式下稅額合計(jì)1058.44萬元，從籌劃成本最小化的角度，代建方式的方案更佳。2.正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用區(qū)分共同成本與直接成本是十分重要的。對于共同成本進(jìn)行適合度分?jǐn)?，有利于降低整個(gè)項(xiàng)目的稅負(fù)。共同成本調(diào)整可以通過簽訂協(xié)議來進(jìn)行轉(zhuǎn)換。例如，新黃浦房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目中有一棟超高層的商務(wù)樓，和十幾棟棟住宅同時(shí)修建。新黃浦打算保留商務(wù)樓自用，而所有的住宅進(jìn)行售出。那么可簽訂協(xié)議，通過增加住宅開發(fā)成本800萬，降低商務(wù)建筑開發(fā)成本800萬。詳見表3-5。表4.3共同成本稅收籌劃效果分析單位：萬元單位：萬元籌劃前后節(jié)約稅額籌劃金額房產(chǎn)稅土地增值稅可計(jì)算的影響金額籌劃前80000-246.72籌劃后8006.72240計(jì)算過程土地增值稅：800*30%=240萬元房產(chǎn)稅稅800*（1-30%）*1.2%=6.72萬元。（按余值計(jì)算）通過上表4.3可以看出，籌劃后比籌劃前少繳納稅金246.72萬元。同時(shí)，一方面，住房開發(fā)成本的上升可以降低土地增值稅的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，這也影響了企業(yè)所得稅。另一方面，商務(wù)樓成本的下降，可以降低之后持有房產(chǎn)期間繳納的房產(chǎn)稅。3.采購結(jié)算方式的籌劃企業(yè)在采購建筑原材料時(shí)可以選擇的結(jié)算方式有一次性付款、分期付款、賒購集中付款，那么企業(yè)一般是先付清款項(xiàng)后獲得發(fā)票，假設(shè)建筑原材料倉庫已經(jīng)驗(yàn)收但貨款還沒有支付完成的情況，供應(yīng)商將不能開具增值稅專用發(fā)票，這樣便會(huì)導(dǎo)致公司進(jìn)項(xiàng)稅額不能足額抵扣。2019年新黃浦公司在建設(shè)花園名都四象府（CD地塊）項(xiàng)目的期間，購買某電梯26部，每一部電梯銷售價(jià)格27萬（不含增值稅），合計(jì)702萬元。供貨商在合同中約定先支付10%的訂金，收貨成功后支付60%，安裝完成后支付剩余的款項(xiàng)并開具增值稅專用發(fā)票（增值稅稅率13%）表4.4籌劃情況表籌劃前籌劃方法籌劃后節(jié)稅金額簽訂合同：預(yù)付70.2萬元發(fā)貨時(shí)：付款421.2萬元電梯安裝后：付款210.6萬元將購銷合同改為分期付款采購合同，三次付款分別開具增值稅專用發(fā)票增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可分三次進(jìn)行抵扣，預(yù)付70.2萬元時(shí)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅9.126萬元發(fā)貨時(shí)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅54.756萬元安裝后可抵扣進(jìn)項(xiàng)27.378萬元收貨成功后完成兩期進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，提前抵扣了進(jìn)項(xiàng)稅，相當(dāng)于增值稅稅額節(jié)稅63.882萬元，而對應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加將節(jié)稅63.882*（7%+3%）=6.3882萬元根據(jù)上面表格的籌劃，類似的采購項(xiàng)目均可以類推。4.增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的籌劃為了實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)最小化，公司應(yīng)該歸集所有可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，實(shí)現(xiàn)抵扣稅額最大化。例如取得土地時(shí)，具體可以抵扣的情況如下表4.5新黃浦公司開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用表明細(xì)項(xiàng)目金額稅收政策可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅取得土地使用權(quán)支付的金額26784.56萬元（其中土地出讓金26045萬元）1.契稅及其他相關(guān)稅費(fèi)不可抵扣2.土地交易費(fèi)獲取增值稅發(fā)票可抵扣3.出讓方式獲得，差額計(jì)算增值稅(26784.56-26045)*9%=66.5604萬元前期工程費(fèi)2432.56萬元按6%稅率2432.56*6%=145.9536萬元建筑安裝工程費(fèi)用62726.06萬元按9%稅率62726.06*9%=5645.3454萬元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)13546.47萬元13546.47*9%=1219.1823萬元公共配套設(shè)施費(fèi)399.45萬元399.45*9%=35.9505萬元開發(fā)間接費(fèi)用1869.23萬元管理人員工資不能抵扣，少部分水電費(fèi)可以抵扣（假設(shè)比例為20%）稅率13%，綜合抵扣率2.6%1869.23*2.6%=48.59998萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用5433.26萬元按6%稅率5433.26*6%=325.9956萬元綜上所述，以該項(xiàng)目為例，開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的支出可以抵扣稅款約7487.58778萬元，為了可以使進(jìn)項(xiàng)稅順利抵扣，公司在購買貨物或者服務(wù)時(shí)要盡量取得增值稅專用發(fā)票，并做好相關(guān)發(fā)票處理工作，保證稅額最大化抵扣。（五）銷售交易環(huán)節(jié)的稅收籌劃1.銷售價(jià)格的籌劃表4.6土地增值稅稅率表4.7普通住宅優(yōu)惠政策銷售價(jià)格的籌劃方式：可以先用公式測土地增值稅之間的關(guān)系，再利用土地增值稅政策，最后確定銷售單價(jià)。普通住宅籌劃方法:努力將增值率控制在20%以下。如果增值率一旦超過20%將實(shí)行全額征收，房地產(chǎn)開發(fā)成本確定銷售價(jià)格是一般的籌劃。如何將增值率控制在20%以內(nèi)，可通過以下計(jì)算獲得。假設(shè)公司銷售總額為X（不含增），支付土地所有權(quán)的金額為T，開發(fā)成本為C可扣除項(xiàng)目金額=T+C+(T+C)*0.1+X*(7%+3%+2%)+(T+C)0.2=(T+C)*1.3+X*0.12則增值率=X?(T+C?1.3+X?0.12)T+C?1.3+X?0.12<20%根據(jù)結(jié)果可知當(dāng)銷售總額小于取得土地所有權(quán)和開發(fā)成本之和金額的1.8224倍的時(shí)候，就可以免征土地增值稅。2.銷售進(jìn)度與交房時(shí)間的籌劃公司應(yīng)該認(rèn)真規(guī)劃銷售房屋的進(jìn)度，以及交付房屋的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并且合理調(diào)節(jié)納稅時(shí)間點(diǎn)。根據(jù)規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目已完工驗(yàn)收或者轉(zhuǎn)讓（銷售、出租或者自用）面積已經(jīng)達(dá)到85%，稅務(wù)機(jī)關(guān)部門可以要求房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算?；I劃點(diǎn)：對于一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完工驗(yàn)收的來說，控制銷售進(jìn)度在85%之內(nèi)是關(guān)鍵點(diǎn)。房地產(chǎn)交付房之前一般要拿到完工驗(yàn)收的備案證。因?yàn)榻桓斗课莸臅r(shí)間會(huì)直接影響到納稅發(fā)生的時(shí)間。，所以銷售合同在簽訂的時(shí)候要注意交房時(shí)間節(jié)點(diǎn)的說明。比如新黃浦公司項(xiàng)目預(yù)測在2020年12月31日前交付，這期工程銷售的進(jìn)度預(yù)測在交付房屋之前達(dá)到80-90%?，F(xiàn)在有2種方案給新黃浦房地產(chǎn)公司進(jìn)行選擇。方案一：原定是2020年12月31日交房，那么可以把合同約在2020年底之后。如果因?yàn)楣拘枰Y(jié)算收益等因素，新黃浦公司需要根據(jù)自身實(shí)際的情況在權(quán)衡利弊后作出提前交房的決定。方案二：假如實(shí)際的情況不允許交付房屋時(shí)間發(fā)生變化，那么新黃浦公司可以通過合理控制銷售進(jìn)度，進(jìn)而控制納稅義務(wù)時(shí)間。第一個(gè)方案：對于2020年12月售出的房產(chǎn)，可以把合同線上簽約時(shí)間統(tǒng)一集中到2021年1月，就計(jì)入2021年銷售。第二個(gè)方案：在銷售進(jìn)度將近達(dá)到85%時(shí)，先不銷售，直接推送銷售其他期房屋。（六）房屋持有環(huán)節(jié)的稅收籌劃1.公共配套設(shè)施的籌劃對于公共配套基礎(chǔ)設(shè)施的稅收籌劃在于公司是不是自留產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)行業(yè)有一句不成文的話，地下車庫、幼兒園等公共設(shè)施是房地產(chǎn)稅收籌劃的工具。一般的做法是，在不算地下車位、幼兒園的情況下，如果沒有臨界點(diǎn)，土地增值率(普通商品房)剛剛開始超過20%，或者剛剛超過50%，100%，我國稅法將幼兒園、地下停車位等建筑物作為公共管理的配套設(shè)備和設(shè)施。其建設(shè)成本完全計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，還可以享受土地增值稅減免。表4.8公共配套設(shè)施優(yōu)惠政策公共配套設(shè)施的優(yōu)惠政策公共配套設(shè)施非盈利且產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主或者公辦機(jī)構(gòu)可計(jì)入開發(fā)成本加計(jì)扣除歸屬于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)建成成本據(jù)實(shí)扣除不列入公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移無需繳納土地增值稅土地增值稅的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)公司可以將購買的土地成本與開發(fā)成本相加之和扣除120%，就是說列入開發(fā)成本可以加計(jì)扣除，列入開發(fā)費(fèi)用就只能據(jù)實(shí)扣除，列入對象不同對可扣除項(xiàng)目金額有較大影響，進(jìn)而影響土地增值稅稅額。那么公司便可以通過增加公共配套設(shè)施來增加開發(fā)成本，既可以減少土地增值稅稅額，也可以增加住房的性價(jià)比和舒適度，對比與同一價(jià)位的房屋更具有競爭優(yōu)勢。物業(yè)成本2600萬元，現(xiàn)有2套方案可以選擇表4.9物業(yè)方案設(shè)計(jì)對比方案一:物業(yè)由所有的業(yè)主享有，新黃浦公司旗下的物業(yè)進(jìn)行管理，根據(jù)規(guī)定物業(yè)由業(yè)主所有，建成成本2600據(jù)實(shí)扣除方案二：將物業(yè)以3800萬元轉(zhuǎn)讓給其他物業(yè)公司土地增值稅扣除項(xiàng)目金額增加額：2600*1.3=3380萬元假設(shè)增值率不超過50%減少的土地增值稅3380*30%=1014萬元減少的企業(yè)所得稅2600*25%=650萬元減少的合計(jì)稅負(fù)1014+650=1884萬元土地增值稅扣除項(xiàng)目金額2600*1.3=3380萬元增值額=3800-2600=1200萬元增值率1200/3380=35.50%增加的土地增值稅1200*30%=360萬元增加的企業(yè)所得稅（3800-2600-360）*25%=210萬元增加的合計(jì)稅負(fù)360+210=570萬元從結(jié)果來看，答案不言而喻，物業(yè)歸于業(yè)主所有，然后公司物業(yè)進(jìn)行管理的方案更佳。2.車庫的籌劃按照清算規(guī)定普通住宅要單獨(dú)清算，其他的例如非普通住宅、車庫、商業(yè)中心等可以選擇獨(dú)立清算也可以選擇合并清算。如果非普通住宅出現(xiàn)負(fù)增值率，政策允許用其他項(xiàng)目抵消，普通和非普通住宅是按照先銷售后清算的順序，但車庫整體的銷售實(shí)際上晚于住宅的銷售，對于非普通住宅清算后銷售的車庫，形成的負(fù)增值額不可以抵消，因此在籌劃時(shí)就要安排好具體項(xiàng)目的銷售時(shí)間表。新黃浦花園名都四象府（CD地塊）項(xiàng)目按期完成了車庫銷售，抵消的負(fù)增值率稅收籌劃過程如下：為了讓車位的負(fù)增值額抵消，就要滿足車位的總收入剛好等于可扣除成本項(xiàng)目金額的條件，假設(shè)車位總收入為a，取得土地支付的金額為b，開發(fā)成本為c，就可以得出a=（b+c）*1.3+a*0.12，a=1.3（b+c）1?0.123.房屋出租的稅收籌劃對于出租業(yè)務(wù)，按租金收入全額繳納房產(chǎn)稅和增值稅，不可以扣除因出租產(chǎn)生的成本費(fèi)用，租賃收入一般包括支付給第三方的費(fèi)用，所以在簽訂合同時(shí)應(yīng)該合理分解出租收入，物業(yè)水電由客戶與物業(yè)公司簽訂，水電費(fèi)由物業(yè)公司代收。例如項(xiàng)目中將4237平方米的普通住宅以768萬元的價(jià)格進(jìn)行出租，其中物業(yè)水電燃?xì)赓M(fèi)102萬元?；I劃之前籌劃之后整體作為計(jì)稅依據(jù)簽訂租房合同和物業(yè)管理合同房產(chǎn)稅768*12%=92.16萬元不動(dòng)產(chǎn)租賃增值稅768*9%=69.12萬元城建稅69.12*7%=4.8384萬元教育費(fèi)附加69.12*3%=2.0736萬元合計(jì)92.16+69.12+4.8384+2.0736=168.192萬元房產(chǎn)稅（768-102）*12%=79.92萬元不動(dòng)產(chǎn)租賃增值稅（768-102）*9%=59.94萬元城建稅59.94*7%=4.1958萬元教育費(fèi)附加59.94*3%=1.7982萬元合計(jì)79.92+59.94+4.1958+1.7982=145.854萬元從上面表格的對比可以看出，與客戶簽訂兩份合同分解租金收入，可減少稅額22.338萬元的繳納。五、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃操作建議和相關(guān)保障措施（一）操作建議1.前期準(zhǔn)備對于設(shè)立組織形式，公司發(fā)展較成熟可以設(shè)立子公司，之后可以延展設(shè)立銷售公司，這樣就可以將項(xiàng)目的銷售拆成2個(gè)環(huán)節(jié)，對土地增值稅稅額的減少有較大幫助；籌集資金應(yīng)該根據(jù)具體項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行自有資金的比例安排及更多地使用金融機(jī)構(gòu)籌資方式的借款；在辦理土地證時(shí)，有目的地跟國土部門溝通，按需分割土地成本是非常重要的。2.開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)開展過程中注意發(fā)票的取得；在符合收入成本確認(rèn)原則的前提下，適當(dāng)調(diào)節(jié)付款進(jìn)度，盡可能保持進(jìn)銷項(xiàng)匹配；取得的發(fā)票及時(shí)認(rèn)證。3.銷售環(huán)節(jié)房屋銷售要按照銷售額3%預(yù)繳增值稅，在房屋交付（產(chǎn)權(quán)過戶）時(shí)，按照5%或10%的稅率補(bǔ)齊稅款避免少繳稅款和納稅義務(wù)提前產(chǎn)生。對于已銷售面積達(dá)85%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算，因此要把控好銷售進(jìn)度及納稅時(shí)間安排。4.持有環(huán)節(jié)公共配套設(shè)施可以通過增加開發(fā)成本來降低土地增值稅；若發(fā)生銷售車庫后產(chǎn)生負(fù)增值額的情形，對于企業(yè)來說要提前安排控制好銷售時(shí)間表，嚴(yán)格執(zhí)行，也可以利用車位總收入剛好等于可扣除成本項(xiàng)目金額這一條件的相互關(guān)系，讓車庫銷售后無增值額；房屋出租可以將合同一分為二，與客戶分別簽訂租房合同和物業(yè)管理合同，通過分解租金收入從而減少不必要的稅額支出。（二）保障措施1.提高稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)眾所周知，公司稅務(wù)方面的籌劃是一個(gè)全局且長期的過程。根據(jù)調(diào)查大部分公司員工認(rèn)為公司稅務(wù)方面的統(tǒng)籌規(guī)劃與自己無關(guān)，并且認(rèn)為這項(xiàng)工作是財(cái)務(wù)部門的事情，不需要太多關(guān)注稅收籌劃方面的知識(shí)。殊不知稅務(wù)籌劃不僅僅是財(cái)務(wù)部門的事情，而且需要各部門齊心協(xié)力去完成的事情，如果一個(gè)部門沒有配合，勢必會(huì)影響整個(gè)稅收籌劃的效果。例如公司開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)部門制定了一個(gè)籌劃方案，成本部門按照自己的方案進(jìn)行，到了后期銷售環(huán)節(jié)，銷售價(jià)格的制定又受到成本投入的影響，如果制定價(jià)格高出預(yù)期，那么在市場中將處于不利地位，之前財(cái)務(wù)部門制定的籌劃也將是竹籃打水一場空。所以全員關(guān)注配合公司稅收籌劃方案，實(shí)時(shí)更新稅收相關(guān)資訊是至關(guān)重要的，如何將稅收內(nèi)容融入員工身心，就需要領(lǐng)導(dǎo)者的重視，領(lǐng)導(dǎo)者可以將稅務(wù)方面的知識(shí)編進(jìn)企業(yè)文化與制度，時(shí)不時(shí)考核員工并進(jìn)行簡單獎(jiǎng)懲，不僅可以增加員工對稅收籌劃的重視，而且可以感受不一樣的企業(yè)氛圍。2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)稅收籌劃是對公司未來生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)做出預(yù)測，公司要提前做好安排，對各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。稅收籌劃效果如何還要看公司財(cái)務(wù)人員的素養(yǎng)，是否具有合理的財(cái)務(wù)制度以及完整的體系。因?yàn)闀?huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性是直接決定籌劃是否有效的基礎(chǔ)，如果會(huì)計(jì)的核算都不準(zhǔn)確就談不不上對稅務(wù)的籌劃。根據(jù)分析知道新黃浦公司開發(fā)項(xiàng)目周期長，有時(shí)同時(shí)開發(fā)好幾個(gè)項(xiàng)目資金需求大，負(fù)債率也較高，而且公司里財(cái)務(wù)都只是工作時(shí)間長的老會(huì)計(jì)，他們比較執(zhí)著于原來的籌劃方法，對新政策也不是那么理解；對于這個(gè)的解決方案筆者認(rèn)為公司可以設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的稅務(wù)部門，這樣公司就建立了一個(gè)完善的體系，也為制定合理有效的稅收籌劃打下了基礎(chǔ)。對于財(cái)務(wù)人員方面，要加強(qiáng)培訓(xùn)，讓財(cái)務(wù)人員正確解讀法律、政策，并且實(shí)時(shí)更新政策內(nèi)容的解讀，加強(qiáng)業(yè)務(wù)能力的培訓(xùn)，減少因?yàn)閼{證和發(fā)票不完整導(dǎo)致的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)錯(cuò)誤。在培養(yǎng)新人的同時(shí)也不要忘記對現(xiàn)有人才的培養(yǎng)，完善人才培訓(xùn)制度和管理制度。3.加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通稅務(wù)信息溝通機(jī)制包括兩個(gè)方面，一個(gè)是企業(yè)自身內(nèi)部信息溝通，另一個(gè)是外部信息溝通。企業(yè)內(nèi)部信息溝通是各部門，各員工之間在意識(shí)到稅收風(fēng)險(xiǎn)時(shí)進(jìn)行反饋并解決問題的過程；而外部信息溝通就是企業(yè)與稅務(wù)主管部門之間進(jìn)行溝通對接的過程。內(nèi)部信息溝通上面已經(jīng)提出對策，現(xiàn)在來談?wù)勍獠啃畔贤?，大家都知道，公司每月要去稅?wù)機(jī)關(guān)繳納稅額，履行納稅義務(wù)，這便是一種交流，而有效的交流就是公司對于一個(gè)稅務(wù)征收點(diǎn)有疑惑，對稅務(wù)人員提出，而稅務(wù)人員進(jìn)行解答，公司便理解了這個(gè)稅務(wù)征收點(diǎn)的答案，避免了稅務(wù)籌劃方案的高風(fēng)險(xiǎn)，這兩者之間的有效溝通也有利于之后稅務(wù)稽查工作的順利進(jìn)行。為了促進(jìn)內(nèi)部人員的稅務(wù)信息交流溝通，公司建立了內(nèi)部信息溝通機(jī)制，同樣的對于稅務(wù)機(jī)關(guān)，公司也應(yīng)該建立外部信息溝通機(jī)制，積極配合工作便可以減低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對于供應(yīng)商和建筑隊(duì)伍也是同理。征稅它是一個(gè)雙方博弈的過程，征稅機(jī)關(guān)追求稅收收入最大化，而企業(yè)追求利潤最大化，兩者之間的目標(biāo)不同。因此企業(yè)通過稅收籌劃的手段來實(shí)現(xiàn)利潤最大化這個(gè)目標(biāo)，而國家稅收優(yōu)惠政策又是推進(jìn)稅收籌劃進(jìn)展的有力保障，如果公司的稅收籌劃因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)可而造成爭議，進(jìn)而造成企業(yè)損失甚至面臨處罰。造成這一系列結(jié)果的原因只是在于對稅收政策理解上的差異。企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)對于政策理解上的偏差或者是政策本身不夠清晰明了，新黃浦公司就需要在制定稅務(wù)籌劃方案的時(shí)候，請稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行裁決，雖然在裁決上存在主觀性因素，但是公司與稅務(wù)機(jī)關(guān)的有效溝通可以降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不必造成不必要的稅務(wù)支出，這也反映了建立外部信息溝通機(jī)制的重要性。4.完善內(nèi)部資產(chǎn)管理制度新黃浦公司的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)部門建立完善的內(nèi)部資產(chǎn)管理制度和監(jiān)督內(nèi)部資產(chǎn)管理制度實(shí)施。最開始公司應(yīng)該合理的控制本公司的內(nèi)部資產(chǎn)，例如采購上，先做好市場調(diào)查工作，再進(jìn)行采購，最后進(jìn)行詳細(xì)備案；對于固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)要了解并且掌握它們的具體信息，提高公司資金的使用效率。然后公司應(yīng)不斷地完善內(nèi)部資產(chǎn)管理制度，并且嚴(yán)格執(zhí)行。對于這個(gè)制度規(guī)定可以事先詢問稅務(wù)人員再建立，避免不適合公司的實(shí)行。對于那些還沒有放進(jìn)公司管理制度的項(xiàng)目，公司應(yīng)該及時(shí)建立項(xiàng)目對應(yīng)的制度；如果稅務(wù)預(yù)算不符，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)該守住底線，嚴(yán)格執(zhí)行不予批準(zhǔn)，再及時(shí)上報(bào)上級(jí)。這樣可以使公司財(cái)務(wù)狀況更加穩(wěn)定，也減少了會(huì)計(jì)核算的誤差，促進(jìn)稅收籌劃方案的順利進(jìn)行?？偨Y(jié)與展望2016年“營改增”是房地產(chǎn)行業(yè)的重大變革；2017年國家提出“房子是用來住的不是用來炒的”的長效機(jī)制改革；房價(jià)從上漲趨于平穩(wěn)的姿態(tài)，這兩年受到新冠疫情的影響成本不斷攀升，房市不景氣，給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大壓力，因此通過稅務(wù)籌劃降低成本的手段，實(shí)現(xiàn)稅后利潤最大化的目標(biāo)。本文是基于國內(nèi)外學(xué)者的研究以及房地產(chǎn)稅收籌劃理論、目前