西安市房地產(chǎn)與市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告樣本

HYPERLINK""西安市市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)目

錄

第一部分：西安城市環(huán)境總體調(diào)研

一、西安概述

二、西安政治環(huán)境

三、西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境

四、西安社會(huì)環(huán)境

五、城市計(jì)劃及發(fā)展趨勢(shì)研究

第二部分：西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研一、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析1.西安市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況

2．西安市房地產(chǎn)板塊劃分

3．板塊基礎(chǔ)特征

4．供給量現(xiàn)實(shí)狀況分析

5．西安房地產(chǎn)總體價(jià)格分析

二、西安房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研分析

1．房地產(chǎn)主力消費(fèi)層群體組成份析

2．主力消費(fèi)層區(qū)域組成份析

3．消費(fèi)意向調(diào)研

4．市場(chǎng)消費(fèi)力特征總結(jié)

5．市場(chǎng)消費(fèi)力發(fā)展趨勢(shì)

五、地塊SWOT分析

1．項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)

2．劣勢(shì)分析

3．威脅點(diǎn)分析

4．機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

第三部分：產(chǎn)品定位及可行性分析第一部分：西安城市環(huán)境總體調(diào)研西安概述西安在關(guān)中平原北臨渭河，地處中國(guó)中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合部，是西北各省通往西南、中原及華東門(mén)戶和交通樞紐。西安轄九區(qū)四縣，市區(qū)面積1066平方公里，市區(qū)人口400萬(wàn)，是中國(guó)西北地域最大城市，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)總體布局上含有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)關(guān)鍵戰(zhàn)略地位。

作為六大古全部之首，西安悠久歷史積淀和豐富人文資源使其成為中國(guó)著名旅游中心城市。同時(shí)，西安自建國(guó)以來(lái)就是中國(guó)關(guān)鍵國(guó)防工業(yè)基地、科技研究基地和高等教育基地，其綜合科技實(shí)力在全國(guó)排名第三位。高新技術(shù)和旅游是其城市兩大支柱性產(chǎn)業(yè)。二、西安政治環(huán)境

1．政府辦事效率和作風(fēng)對(duì)城市建設(shè)和發(fā)展影響

城市發(fā)展速度和水平在內(nèi)在原因很大程度上取決于政府領(lǐng)導(dǎo)班子管理水平和作風(fēng)，這關(guān)系到一般市民對(duì)于政府信賴程度和投資者對(duì)城市未來(lái)發(fā)展信心——曲江面臨最大問(wèn)題就是高速高質(zhì)招商。

西安市近幾年發(fā)展情況充足表明了政府對(duì)于西安城市建設(shè)和改造決心和為提升城市競(jìng)爭(zhēng)力所做努力。同時(shí)經(jīng)過(guò)這幾年建設(shè)，積累了一定經(jīng)驗(yàn)，對(duì)以后城市發(fā)展極為有利。2．政策法規(guī)

在西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中，國(guó)家將繼續(xù)關(guān)鍵扶持房地產(chǎn)業(yè)，采取優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，深入激活西部房地產(chǎn)市場(chǎng)。

西安市政府依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策及文件精神，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序治理、整理和引導(dǎo)，表現(xiàn)為：

1

加大國(guó)土資源和房屋管理立法力度；

2

加強(qiáng)土地貯備管理；

3物業(yè)管理立法；

4

加大住房公積金管理透明度；

5

購(gòu)房契稅減半激活樓市；

6

加強(qiáng)計(jì)劃管理。

三、西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境1．西安在全國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)中經(jīng)濟(jì)地位

西安市是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)模式“三縱三橫”主體骨架中二級(jí)經(jīng)濟(jì)增加級(jí)，隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最大經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)、關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)中心。所以西安作為新亞歐大陸橋中國(guó)段上規(guī)模最大、綜合實(shí)力最強(qiáng)城市含有承東啟西、連接南北戰(zhàn)略地位，是中國(guó)政府實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略橋頭堡和西部地域最具發(fā)展帶動(dòng)作用城市之一。2.西安多年經(jīng)濟(jì)情況市生產(chǎn)總值（GDP）3241.49億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增加14.5%，增速和上年持平，高于全國(guó)4.2個(gè)百分點(diǎn)，和全省持平。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值140.06億元，同比增加6.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1409.53億元，增加18.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1691.90億元，增加12.5%。（1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增加，糧食產(chǎn)量再創(chuàng)新高整年糧食總產(chǎn)量221.65萬(wàn)噸，單產(chǎn)356.5千克/畝，糧食總產(chǎn)、單產(chǎn)雙雙創(chuàng)歷史最好水平，糧食總產(chǎn)量連續(xù)七年穩(wěn)定在180萬(wàn)噸以上。蔬菜產(chǎn)量再創(chuàng)歷史新高。整年蔬菜產(chǎn)量253.10萬(wàn)噸，同比增加4.4%；水果產(chǎn)量129萬(wàn)噸，同比增加7.8%。畜牧業(yè)保持平穩(wěn)增加。整年生豬、牛、羊和家禽出欄數(shù)分別為135.96萬(wàn)頭、7.63萬(wàn)頭、22.91萬(wàn)只和1088.02萬(wàn)只，同比分別增加6.4%、6.0%、4.0%和5.9%。肉類總產(chǎn)量13.65萬(wàn)噸，增加8.2%；奶類產(chǎn)量63.37萬(wàn)噸，增加2.5%；蛋類產(chǎn)量12.38萬(wàn)噸，增加6.1%。（2）工業(yè)生產(chǎn)快中趨穩(wěn)，企業(yè)效益穩(wěn)步好轉(zhuǎn)整年規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值865.09億元，同比增加19.7%。以來(lái)，工業(yè)生產(chǎn)展現(xiàn)高位起步，增幅逐月回落，幅度收窄趨穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。1-2月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增加32.1%，上六個(gè)月同比增加24.6%，增幅回落7.5個(gè)百分點(diǎn)，1-11月同比增加19.8%，增幅較上六個(gè)月回落4.8個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速回落幅度連續(xù)四個(gè)月維持在1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，增幅快中趨穩(wěn)。重工業(yè)增速快于輕工業(yè)。整年規(guī)模以上重工業(yè)完成增加值659.65億元，同比增加21.9%，輕工業(yè)完成增加值205.44億元，增加13.2%，重工業(yè)增速快于輕工業(yè)8.7個(gè)百分點(diǎn)。在工業(yè)36個(gè)大類行業(yè)中，增加值實(shí)現(xiàn)增加行業(yè)為35個(gè)，其中增加較快有：電力、熱力生產(chǎn)和供給業(yè)同比增加36.4%，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)增加32.6%，通用設(shè)備制造業(yè)增加28.8%，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其它電子設(shè)備制造業(yè)增加26.8%。企業(yè)效益穩(wěn)步好轉(zhuǎn)。1-11月，規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為228.1，同比提升25.9個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別增加37.7%和26.9%。虧損企業(yè)顯著降低、虧損總額顯著下降。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)虧損面比同期下降了4.3個(gè)百分點(diǎn)，虧損企業(yè)虧損總額同比下降46.3%，降幅同比提升43個(gè)百分點(diǎn)。（3）固定資產(chǎn)投資高位運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回調(diào)投資在高增加基礎(chǔ)上，展現(xiàn)高位運(yùn)行、逐月穩(wěn)增走勢(shì)。整年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3250.56億元，同比增加30.0%，較上年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除物價(jià)原因，實(shí)際增加25.2%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資3101.06億元，增加31.0%，回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，扣除物價(jià)原因，實(shí)際增加26.2%。分全部制看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資1329.86億元，同比增加42.5%；集體經(jīng)濟(jì)投資233.54億元，增加14.6%；非公有制經(jīng)濟(jì)投資1537.66億元，增加24.9%。分產(chǎn)業(yè)看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資39.82億元，同比增加62.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資559.53億元，增加16.0%，其中，工業(yè)投資501.78億元，增加13.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資2501.71億元，增加34.4%。房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回調(diào)。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)“國(guó)十條”、“國(guó)五條”等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)理性回調(diào)，整年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資842.34億元，同比增加21.0%，較上年回落7.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積1587.81萬(wàn)平方米，同比增加26.4%，回落36.6個(gè)百分點(diǎn)。（4）消費(fèi)市場(chǎng)連續(xù)旺盛，汽車(chē)類商品銷售活躍“家電下鄉(xiāng)”、“汽車(chē)下鄉(xiāng)”及“以舊換新”等擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)政策深入推進(jìn)，有效帶動(dòng)商品銷售，保持了消費(fèi)平穩(wěn)增加。社會(huì)消費(fèi)品零售總額1611.04億元，同比增加18.9%，較上年提升1.5個(gè)百分點(diǎn)，扣除物價(jià)原因，實(shí)際增加15.8%。分地域看，城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)零售額1544.16億元，同比增加19.2%；農(nóng)村零售額66.88億元，增加11.9%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額1431.23億元，同比增加19.4%；住宿和餐飲業(yè)零售額179.81億元，增加15.0%。分類別看，汽車(chē)、石油及制品、建筑及裝潢材料、家俱及金銀珠寶等大宗商品是市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)商品，整年這五類商品實(shí)現(xiàn)零售額達(dá)520.47億元，同比增加37.8%，對(duì)零售總額貢獻(xiàn)率達(dá)成55.8%，其中汽車(chē)類商品貢獻(xiàn)率達(dá)成30.4%，成為拉動(dòng)零售額增加主力。（5）旅游市場(chǎng)接待量穩(wěn)步增加，國(guó)際旅游高速增加整年實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入405.18億元，同比增加36.4%，較上年提升14.3個(gè)百分點(diǎn)。從中國(guó)旅游看，整年接待中國(guó)游客突破5000萬(wàn)人次，達(dá)成5201萬(wàn)人次，同比增加34.7%，較上年提升12.7個(gè)百分點(diǎn)。從國(guó)際旅游看，整年接待境外旅游者84.18萬(wàn)人次，同比增加25.1%，較上年提升18.6個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入5.3億美元，增加35.8%，提升27.2個(gè)百分點(diǎn)。（6）出口保持高速增加，利用外資穩(wěn)步提升全市進(jìn)出口總額高速增加，累計(jì)增速除6月外，其它各月均在40%以上，高于歷史同期水平。出口各月累計(jì)增速均在55%以上，其中，10月份出口增速達(dá)71.1%，創(chuàng)歷史新高。整年全市進(jìn)出口總額103.82億美元，同比增加43.2%，較上年提升40.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，進(jìn)口50.65億美元，同比增加29.2%，較上年回落23.2個(gè)百分點(diǎn)；出口53.17億美元，由下降25.5%轉(zhuǎn)為增加59.5%。整年外商直接投資項(xiàng)目82個(gè)，由上年下降35%轉(zhuǎn)為增加26.2%，實(shí)際利用外商直接投資15.67億美元，同比增加28.5%，較上年提升22.3個(gè)百分點(diǎn)。（7）城鎮(zhèn)居民收入快速增加，農(nóng)民收入增速快于城鎮(zhèn)在穩(wěn)增加、促就業(yè)、建立完善企業(yè)職職員資收入增加機(jī)制、加大社會(huì)保障力度等政策帶動(dòng)下，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22244元，較上年增加17.3%，扣除物價(jià)原因，實(shí)際增加13.3%。農(nóng)村居民收入在農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)政策、政府補(bǔ)助力度加大和糧食等關(guān)鍵農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量增加、價(jià)格上漲共同作用下快速增加，整年農(nóng)民人均純收入達(dá)成7750元，較上年增加23.5%，扣除物價(jià)原因，實(shí)際增加18.0%。（8）財(cái)政收支較快增加，信貸投放逐步收緊全市地方財(cái)政通常預(yù)算收入241.80億元，增加33.3%，同比提升8.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，工商稅收收入181.12億元，同比增加33.5%，占地方通常預(yù)算收入比重達(dá)74.9%。四大主體稅種增加良好，整年中國(guó)增值稅同比增加10.3%，營(yíng)業(yè)稅增加39.8%，企業(yè)所得稅增加35.9%，個(gè)人所得稅增加28.8%。財(cái)政支出快速增加。整年地方財(cái)政通常預(yù)算支出371.53億元，同比增加34.2%。財(cái)政促增加、重民生支出力度不停增強(qiáng)，整年交通運(yùn)輸支出增加59.9%，醫(yī)療衛(wèi)生支出增加50.0%，農(nóng)林水事務(wù)支出增加44.9%，城鎮(zhèn)小區(qū)事務(wù)支出增加41.5%，教育支出增加35.3%。末，全市金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額6482.28億元，比年初增加1001.94億元，同比少增499.56億元；人民幣存款余額8933.23億元，比年初增加1263.03億元，同比少增521.43億元。（9）市場(chǎng)物價(jià)連續(xù)上漲，食品價(jià)格漲幅高居首位居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）同比上漲3.5%。居民消費(fèi)八大類商品及服務(wù)中，食品、家庭設(shè)備用具及維修服務(wù)、醫(yī)療保健及個(gè)人用具、居住、娛樂(lè)教育文化用具及服務(wù)、煙酒及用具等六大類價(jià)格上漲，衣著、交通和通信類價(jià)格略有下降。食品價(jià)格上漲是拉動(dòng)CPI上漲首要原因，整年食品價(jià)格上漲7.0%，拉動(dòng)價(jià)格總水平上升2.3個(gè)百分點(diǎn)。從各月運(yùn)行走勢(shì)看，上六個(gè)月各月居民消費(fèi)價(jià)格同比漲幅基礎(chǔ)控制在3%以內(nèi)，7月份以后居民消費(fèi)價(jià)格連續(xù)上漲，11月份上漲5.9%，創(chuàng)下28個(gè)月來(lái)新高，12月份漲幅有所回落，上漲5.3%。整年工業(yè)品出廠價(jià)格（PPI）同比上漲2.3%，原材料、燃料及動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲6.3%。總體看來(lái)，，伴隨一系列宏觀調(diào)控政策實(shí)施和上年基數(shù)逐季抬高等影響，經(jīng)濟(jì)增加逐季回調(diào)，但仍處于高位，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行開(kāi)始回歸正常增加軌道。展望，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨內(nèi)外環(huán)境仍較復(fù)雜，但穩(wěn)健向好趨勢(shì)不會(huì)改變，新一輪西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施、《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展計(jì)劃》加緊推進(jìn)、西安世界園藝博覽會(huì)舉行，全部將推進(jìn)西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展方法深入轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深入優(yōu)化、發(fā)展穩(wěn)定性深入增強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，為“十二五”起好步、開(kāi)好局。3西安消費(fèi)水平據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查隊(duì)調(diào)查結(jié)果顯示：西安居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲3.5％，不一樣分類項(xiàng)目呈全方面上漲態(tài)勢(shì)，其中消費(fèi)品價(jià)格上漲3.3％，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲4.1％。新漲價(jià)原因影響CPI2.2個(gè)百分點(diǎn)，占62.9％。各月CPI同比價(jià)格均上漲，且漲幅逐步擴(kuò)大。去年2月份，受春節(jié)影響同比價(jià)格上漲3.3％，3月份節(jié)日效應(yīng)消失，漲幅回落到2.1％，4月份開(kāi)始同比漲幅逐步攀升，7月份突破3％，8－12月份連續(xù)5個(gè)月漲幅超出了4％，11月份達(dá)成5.9％，為整年最高，也創(chuàng)下了28個(gè)月以來(lái)新高，12月份國(guó)家、省、市各級(jí)政府穩(wěn)定物價(jià)各項(xiàng)政策措施效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，物價(jià)漲幅出現(xiàn)回落，CPI上漲5.3％，較11月份漲幅回落了0.6個(gè)百分點(diǎn)。，食品價(jià)格上漲7％，漲幅居八大類之首，拉動(dòng)價(jià)格總水平上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)CPI上漲貢獻(xiàn)率為65.7％；家庭設(shè)備用具及維修服務(wù)類價(jià)格上漲4.8％；醫(yī)療保健和個(gè)人用具價(jià)格上漲4％，拉動(dòng)價(jià)格總水平上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)CPI上漲貢獻(xiàn)率為14.3％；居住類價(jià)格上漲2.7％，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)CPI上漲貢獻(xiàn)率為11.4％，成為拉動(dòng)CPI上漲另一關(guān)鍵原因；娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類價(jià)格上漲1％；煙酒及用具類價(jià)格上漲0.7％。四、西安社會(huì)環(huán)境1．歷史文化對(duì)西安影響

中國(guó)是世界四大文明古國(guó)之一，西安則是中國(guó)六大古全部之一?！白怨砰L(zhǎng)安帝王全部”，從三千多年前西周起，前后有11個(gè)王朝在這里建全部，歷時(shí)千年以上，經(jīng)歷了秦、漢、唐鼎盛時(shí)期，發(fā)明并保留了輝煌古代文化?，F(xiàn)在西安已成為一座“天然歷史博物館”和宗教文化中心。

從舊石器時(shí)代遠(yuǎn)古文明到西周、漢唐燦爛文化再到中國(guó)革命搖藍(lán)，歷史為西安旅游業(yè)留下了一筆豐厚遺產(chǎn)，將歷史文化巧妙地融入現(xiàn)代城市建設(shè)中，將是未來(lái)陜西城市建設(shè)和發(fā)展特色。2．西安人文環(huán)境

西安是中國(guó)關(guān)鍵科研基地和高等教育基地，西北地域高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心。就綜合科技實(shí)力而言，在中國(guó)各大城市中，西安僅次于北京、上海，位居全國(guó)第三。但同時(shí)西安作為內(nèi)陸城市，多年來(lái)遠(yuǎn)離了沿海城市所經(jīng)歷猛烈競(jìng)爭(zhēng)和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，又承襲了千年古全部古老文明影響，這些表現(xiàn)在西安人身上就是一個(gè)和世無(wú)爭(zhēng)心態(tài)和隨遇而安生活習(xí)慣，生活節(jié)湊較為緩慢，對(duì)外來(lái)新生事物接觸較少。表現(xiàn)在城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)建設(shè)上就表現(xiàn)為和省會(huì)城市、西北部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心這一定位極為不符滯后。

3西安人口情況調(diào)查全市常住人口為8467837人，同第五次全國(guó)人口普查11月1日零時(shí)7411411人相比，十年共增加1056426人，增加14.25%，年平均增加率為1.34%。全市常住人口地域分布以下：地區(qū)人口數(shù)（人）比重[6]（%）全市累計(jì)8467837100100新城區(qū)5897397.246.96碑林區(qū)6147109.607.26蓮湖區(qū)6985138.688.25灞橋區(qū)5951246.807.03未央?yún)^(qū)8068116.339.53雁塔區(qū)117852910.9313.92閻良區(qū)2786043.243.29臨潼區(qū)6558748.797.74長(zhǎng)安區(qū)108328511.8712.79藍(lán)田縣5140267.706.07周至縣5627688.216.65戶縣5563777.566.57高陵縣3334773.053.944西安交通情況西安自古以來(lái)就是交通要道，是中國(guó)東部通往西北、西南和西亞各國(guó)咽喉?，F(xiàn)在鐵路、公路、航空交織成網(wǎng)，四通八達(dá)，把西安和全國(guó)連成一體。西安擁有全國(guó)五大微波通訊之一干線和樞紐終端站，可和國(guó)外190多個(gè)國(guó)家地域、中國(guó)全部市縣直拔通話。郵電通訊和其它城市公用設(shè)施建設(shè)和現(xiàn)代國(guó)際旅游中心城市標(biāo)準(zhǔn)接軌。西安地處中國(guó)地理中心，作為連接?xùn)|西部關(guān)鍵交通樞紐，西安已形成了以航空、鐵路、公路為主現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)。9月28日將開(kāi)通地鐵二號(hào)線（南北方向），終點(diǎn)線離培華長(zhǎng)安校區(qū)很近，新建地鐵三號(hào)線也經(jīng)過(guò)高新校區(qū)。西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)和68個(gè)中國(guó)城市，11個(gè)國(guó)家和地域通航，航線108條。旅客吞吐量636萬(wàn)人次，貨郵吞吐量7.3萬(wàn)噸。西安火車(chē)站不僅是中國(guó)特等客運(yùn)站之一，而且是歐亞大陸橋在中國(guó)境內(nèi)關(guān)鍵站點(diǎn)，現(xiàn)在西安鐵路建設(shè)已日趨成為連接長(zhǎng)江流域和隴海蘭新鐵路兩大動(dòng)脈十字網(wǎng)架交通樞紐。公路建設(shè)形成了一個(gè)以西安為中心，貫通全省、輻射周?chē)∈懈叩燃?jí)“米”字型輻射狀干線公路系統(tǒng)，有公路2800多公里，有5條國(guó)道干線經(jīng)過(guò)。繞城高速、機(jī)場(chǎng)新線建成，二環(huán)路全方面貫通，三環(huán)路開(kāi)工建設(shè)，建成一批人行天橋和地下通道。市區(qū)和所轄區(qū)縣全部開(kāi)通高速公路。全市擁有以市區(qū)為中心通往各旅游景點(diǎn)道路40多條，其中旅游專線9條。全市擁有出租車(chē)1萬(wàn)多輛，用于接待海外旅游者大中型豪華轎車(chē)近千輛。五、城市計(jì)劃及發(fā)展趨勢(shì)研究西安城市計(jì)劃及發(fā)展趨勢(shì)將由三個(gè)方面原因共同作用結(jié)果來(lái)確定。

第一層面：地理原因

從城市發(fā)展需要來(lái)說(shuō)，西安作為西北部經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，在國(guó)家整體戰(zhàn)略布局中要起到帶動(dòng)整個(gè)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用，這就要求西安本身必需加緊經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。只有不停擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模才能達(dá)成這一需要，需要占用更多土地資源，原有城市規(guī)模不僅難以滿足需求，還會(huì)限制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以城市向外拓展成為肯定趨勢(shì)。

西安中心城市計(jì)劃方向：形成以古城為中心，以三環(huán)為邊界，以交通軸為導(dǎo)向，以功效組團(tuán)為實(shí)體，生態(tài)林帶為間隔城市空間格局化布局結(jié)構(gòu)。發(fā)展外圍新區(qū)，降低中心密度，建立時(shí)代新城，南北拓展空間，東西延伸發(fā)展。第二層面：經(jīng)濟(jì)原因

從城市經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，土地經(jīng)營(yíng)是城市運(yùn)行關(guān)鍵一環(huán)，怎樣使土地利潤(rùn)最大化，前期城市發(fā)展計(jì)劃就尤為關(guān)鍵。西安中遠(yuǎn)期計(jì)劃表現(xiàn)了對(duì)城市土地經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略構(gòu)想。

第三層面：生活原因

從城市運(yùn)行方一直看，現(xiàn)在城市運(yùn)行成為各城市計(jì)劃和發(fā)展最高層次。而各地政府實(shí)際操作能力只有土地全部權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以和含有實(shí)操能力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商整合，使其提升為城市運(yùn)行商，加入到城市運(yùn)行行列。于是，地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃和分布成為城市計(jì)劃直接表象。

城市遠(yuǎn)期計(jì)劃：西接咸陽(yáng)，東接臨潼，南拓長(zhǎng)安，北跨渭河至三原為延伸方向形成四個(gè)城市副中心。城市發(fā)展軸也以沿咸陽(yáng)、戶縣、三原、藍(lán)田延伸。西面以咸陽(yáng)為關(guān)鍵形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸；北面以經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)向外輻射形成向三原擴(kuò)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；西南沿高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)向戶縣延伸高新科技發(fā)展軸；東南沿曲江旅游度假區(qū)形成向藍(lán)田延伸旅游度假發(fā)展軸。

結(jié)論：

西安城市發(fā)展計(jì)劃將直接影響到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；城市范圍擴(kuò)大將帶來(lái)大規(guī)模造城運(yùn)動(dòng)，在這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)疑將會(huì)成為西安城市拓展主力軍；

在未來(lái)西安城市建設(shè)和城市發(fā)展中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)疑先行。當(dāng)?shù)睾椭袊?guó)外部分實(shí)力雄厚大企業(yè)掀起新—輪圈地運(yùn)動(dòng)，以求未來(lái)發(fā)展。

第二部分西安房地產(chǎn)調(diào)研西安房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析西安市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況

西安總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況良好，兩大開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展對(duì)市場(chǎng)支持強(qiáng)勁，城市重心南移，北城發(fā)展勢(shì)頭訊猛?？傮w市場(chǎng)關(guān)鍵發(fā)展區(qū)域集中在城南和城北。住宅市場(chǎng)在快速發(fā)展基礎(chǔ)上開(kāi)始進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大，發(fā)展前景看好。城西和城東市場(chǎng)也在快速發(fā)展。市場(chǎng)供給量和消化量百分比合理。

西安市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況特征以下：

特征一：城市南擴(kuò)戰(zhàn)略，促進(jìn)南部房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展。

特征二：新北城運(yùn)動(dòng)，使城北進(jìn)入全新發(fā)展階段

特征三：浐灞河開(kāi)發(fā)，開(kāi)啟城東及城北大盤(pán)開(kāi)發(fā)

特征四：西咸一體化，為城西發(fā)展和提升帶來(lái)機(jī)遇。

特征五：城中村問(wèn)題，集資房問(wèn)題是制約商品房住宅市場(chǎng)發(fā)展瓶頸，尤其是對(duì)于城西及二環(huán)以內(nèi)。

特征六：大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨，促進(jìn)西安總體市場(chǎng)郊區(qū)化，規(guī)?；l(fā)展。

特征七：長(zhǎng)安撤縣改區(qū)，刺激房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)形成。對(duì)大南部發(fā)展提供新動(dòng)力和互補(bǔ)。

特征八：高科現(xiàn)象出現(xiàn)，表明總體市場(chǎng)起步晚，發(fā)展空間大，部分品牌發(fā)展極快，品牌市場(chǎng)壟斷性強(qiáng)。也促進(jìn)發(fā)展商意識(shí)到品牌發(fā)展，開(kāi)始實(shí)施品牌系列產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。形成優(yōu)勢(shì)群體推進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。

特征九：現(xiàn)時(shí)消費(fèi)市場(chǎng)主體在于高中收入人群，造成銷售量和總?cè)丝诎俜直容^低。中低收入人群市場(chǎng)還未釋放，現(xiàn)時(shí)較高水平價(jià)格水平將有下調(diào)空間。

特征十：房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定泡沫，各區(qū)域價(jià)格水平靠近，目標(biāo)用戶群面向中低收入人群項(xiàng)目缺乏，這個(gè)檔次市場(chǎng)基礎(chǔ)被城中村項(xiàng)目或集資房壟斷。

西安市房地產(chǎn)板塊劃分現(xiàn)在西安市房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵分布于在建