西塔項(xiàng)目股權(quán)融資方案初步思路樣本

西塔項(xiàng)目股權(quán)融資方案初步思緒一、項(xiàng)目股權(quán)融資條件1、依據(jù)市政府招標(biāo)文件要求和本企業(yè)投標(biāo)書承諾，項(xiàng)目標(biāo)權(quán)益資金不低于項(xiàng)目總投資60%（即36億元），確保金融風(fēng)險(xiǎn)趨于弱化，使銀行負(fù)債率不超出40%；2、我方股權(quán)占比不能低于項(xiàng)目資本金51%，即18.3億元，提議引入3-4家戰(zhàn)略投資者以確保我方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)相對(duì)控股經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；3、滿足貸款銀團(tuán)對(duì)項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)具體要求；4、股權(quán)定價(jià)基礎(chǔ)—項(xiàng)目評(píng)定價(jià)值要明確。二、項(xiàng)目股權(quán)融資主體操作方法1、以項(xiàng)目企業(yè)作為融資主體擴(kuò)股增資項(xiàng)目企業(yè)注冊(cè)資本為人民幣20億元，增資部分可直接擴(kuò)股——注冊(cè)資本擴(kuò)大到30～39.2億元，本企業(yè)仍保留20億元投資，再引入10～19.2億元外來(lái)投資，外來(lái)投資方占項(xiàng)目企業(yè)25.5～49％股權(quán)。增資后企業(yè)利潤(rùn)會(huì)攤薄，但盈利應(yīng)會(huì)高出攤薄部分。增資也可不采取擴(kuò)大注冊(cè)資本做法，而進(jìn)入資本公積。該方法操作簡(jiǎn)便，費(fèi)用低廉，但和廣州市建委不許可變更項(xiàng)目企業(yè)股東地方政策相沖突，需要和市建委等相關(guān)部門協(xié)商處理，取得市政府特許。2、根據(jù)項(xiàng)目各功效成立項(xiàng)目子企業(yè)實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資鑒于市建委現(xiàn)行政策不許可項(xiàng)目企業(yè)變更股東，能夠成立和各功效產(chǎn)權(quán)面積對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，將各功效產(chǎn)權(quán)面積作為西塔項(xiàng)目企業(yè)對(duì)子企業(yè)投入，轉(zhuǎn)移到各子企業(yè)中去成為該企業(yè)資產(chǎn)，在子企業(yè)層面實(shí)施股權(quán)融資，同時(shí)也能滿足投資者選擇。該過(guò)程需關(guān)鍵進(jìn)行稅務(wù)策劃，合理利用政策避免所得稅、營(yíng)業(yè)稅等巨額支出。子企業(yè)功效面積（單位：平方米）酒店經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)酒店面積、宴會(huì)廳53544寫字樓經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)寫字樓167494商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)商場(chǎng)（含地上商場(chǎng)和地下商場(chǎng)）54237（含地下商業(yè)16298平方米）觀光旅游經(jīng)營(yíng)企業(yè)觀光層會(huì)展經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)會(huì)議中心22915注：①服務(wù)式公寓銷售前景好，投資回報(bào)高，可考慮在建設(shè)期，用于預(yù)售，回籠資金，填補(bǔ)建設(shè)資金不足。②地下停車位分配至各功效面積，不成立專門經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)。③上表中面積數(shù)不包含車位面積數(shù)。三、股權(quán)融資形式1、“夾層融資”（mezzaninefinancing）操作模式：投資機(jī)構(gòu)可將資金借給西塔項(xiàng)目企業(yè)投資方（城建開發(fā)、祥港房地產(chǎn)開發(fā)或城建開發(fā)集團(tuán)），項(xiàng)目企業(yè)投資方將其對(duì)項(xiàng)目企業(yè)股份權(quán)益或本身企業(yè)股權(quán)抵押給投資人，抵押權(quán)益將包含夾層借款者收入優(yōu)先分配權(quán)，從而確保在清償違約時(shí)，夾層投資人能夠優(yōu)先于股權(quán)人得到清償，權(quán)益在一般股權(quán)之上、債券之下。在國(guó)際資本市場(chǎng)上夾層融資期望回報(bào)率仍大大高于債權(quán)回報(bào)率，5－7年期(通常夾層融資協(xié)議期限)回報(bào)率通常是10－12%。為此，夾層投資通常要求較低分期還款和較高到期還款，以確保一直握有足夠數(shù)量債權(quán)，其目標(biāo)就是在企業(yè)增加到一定程度、股權(quán)增值后，利用所謂“退出觸發(fā)機(jī)制”，將債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán)。不過(guò)夾層投資通常并不真正轉(zhuǎn)換股權(quán)，而是將這一權(quán)利出售給期望能從獲取項(xiàng)目企業(yè)股權(quán)第三方，比如西塔項(xiàng)目如能整體上市前融資投資者或房托基金等。所以，夾層投資將會(huì)在遠(yuǎn)不到協(xié)議期限時(shí)候，就先行變現(xiàn)退出。因?yàn)閵A層投資者追求是投資回報(bào)，而不是經(jīng)營(yíng)控制項(xiàng)目企業(yè)，所以本企業(yè)能夠嘗試這種融資方法保持對(duì)西塔項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。采取這種方法最大好處是：無(wú)須在項(xiàng)目標(biāo)“四證”齊全（《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》、《施工許可證》）前提下就能夠處理引入夾層投資，同時(shí)夾層資金進(jìn)入不影響項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款。現(xiàn)在中國(guó)聯(lián)華信托投資企業(yè)已經(jīng)在這方面進(jìn)行了探索，具體操作方法和操作障礙將立即咨詢相關(guān)業(yè)界人士。2、和權(quán)益型房地產(chǎn)基金或信托投資企業(yè)嘗試采取多個(gè)股權(quán)合作方法開發(fā)項(xiàng)目利用前述成立和各功效產(chǎn)權(quán)面積對(duì)應(yīng)項(xiàng)目子企業(yè)和權(quán)益型房地產(chǎn)基金組成多個(gè)合資企業(yè)共同開發(fā)，前提是必需確定整個(gè)項(xiàng)目和各個(gè)功效部分工程造價(jià)預(yù)算，我方投入根據(jù)地價(jià)和地基工程造價(jià)估值，基金投資依據(jù)工程進(jìn)度從正負(fù)零開始分階段投入，利用這種方法，本企業(yè)在項(xiàng)目完工時(shí)在項(xiàng)目贏利分配上含有較大靈活性：（1）項(xiàng)目完工時(shí)根據(jù)我方股權(quán)溢價(jià)和對(duì)方實(shí)際投資確定股權(quán)百分比分配實(shí)物面積；（2）在項(xiàng)目完工時(shí)我方能夠?qū)⒁鐑r(jià)股權(quán)部分或全部轉(zhuǎn)讓給基金進(jìn)行套現(xiàn)；（3）利用權(quán)益型房地產(chǎn)基金國(guó)際資本市場(chǎng)渠道或越秀房托將合資企業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)房托上市。[和這類投資機(jī)構(gòu)合作可采取股權(quán)合作方法提議]：（1）通常意義上股權(quán)投資

即投資機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目子企業(yè)注入資金，成為股東并行使股東權(quán)利，負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)負(fù)擔(dān)完全投資風(fēng)險(xiǎn)，收益起源于作為西塔項(xiàng)目子企業(yè)股東分紅。同時(shí)對(duì)方將會(huì)向項(xiàng)目子企業(yè)關(guān)鍵崗位派駐人員，控制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）階段性持股

階段性性持股即投資機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行增資擴(kuò)股，成為項(xiàng)目子企業(yè)股東，在項(xiàng)目運(yùn)行一段時(shí)間后，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方。對(duì)方能夠經(jīng)過(guò)項(xiàng)目以后經(jīng)營(yíng)分紅和溢價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得本金和收益。但對(duì)方需要介入項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。

（3）優(yōu)先股

投資機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目企業(yè)或項(xiàng)目子企業(yè)進(jìn)行增資擴(kuò)股，并在企業(yè)章程中約定只享受固定回報(bào)，超額部分歸其它股東全部，對(duì)應(yīng)地降低負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)程度，在企業(yè)清算時(shí)優(yōu)先級(jí)高于其它股東。持有項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)先股能夠取得固定百分比分紅，適適用于看好西塔項(xiàng)現(xiàn)在景和我方資信，尋求穩(wěn)定收益但不對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行緊密控制投資機(jī)構(gòu)。（4）階段性優(yōu)先股

投資機(jī)構(gòu)對(duì)西塔項(xiàng)目進(jìn)行增資擴(kuò)股，成為優(yōu)先股東，經(jīng)過(guò)階段性持有優(yōu)先股，只要求資金在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，無(wú)意介入項(xiàng)目開發(fā)，不要求和我方分享最終利潤(rùn)結(jié)果。這么既滿足了充實(shí)我方項(xiàng)目股本金要求，我方也不喪失對(duì)項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際控制權(quán)。這種方法要求雙方必需能夠找到愿意收購(gòu)其持有本項(xiàng)目股權(quán)第三方，以避免投資機(jī)構(gòu)退出項(xiàng)目時(shí)可能難以收回投入資本金風(fēng)險(xiǎn)。假如沒(méi)有接盤第三方，投資機(jī)構(gòu)將會(huì)要求我方收購(gòu)其所持股份或?qū)で蟮谌教峁?dān)保，假如我方?jīng)]有能力依靠分紅回購(gòu)對(duì)方所持有溢價(jià)股權(quán)，則需要第三方負(fù)責(zé)回購(gòu)。

3、利用西塔項(xiàng)目企業(yè)為項(xiàng)目子企業(yè)“代建”方法規(guī)避政策限制，實(shí)現(xiàn)股權(quán)投資最優(yōu)效益。確定西塔項(xiàng)目企業(yè)作為“代建”單位，投資者能夠?qū)①Y金注入和各功效產(chǎn)權(quán)面積相對(duì)應(yīng)項(xiàng)目子企業(yè)中，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目子企業(yè)撥付建設(shè)資金給項(xiàng)目企業(yè)實(shí)施開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目完工后，西塔項(xiàng)目企業(yè)以物業(yè)投資方法向各經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)交付物業(yè)（物業(yè)作價(jià)投資，不作為買賣，可避免巨額營(yíng)業(yè)稅）。這么既規(guī)避了項(xiàng)目企業(yè)直接變更股東政策限制，同時(shí)利用項(xiàng)目企業(yè)進(jìn)行西塔項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，利用項(xiàng)目子企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作。四、項(xiàng)目建設(shè)各階段融資關(guān)鍵西塔項(xiàng)目融資可分為三個(gè)階段：建設(shè)早期、建設(shè)中后期和經(jīng)營(yíng)期。建設(shè)早期——因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)還未有顯著形象進(jìn)度，各類建筑設(shè)計(jì)處于調(diào)整過(guò)程中，還未含有項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)定充足條件。所以，本階段應(yīng)以項(xiàng)目投資方債務(wù)性融資為主，在項(xiàng)目企業(yè)成立后嘗試?yán)脢A層融資等模式進(jìn)行股權(quán)融資工作。項(xiàng)目建設(shè)中、后期，建設(shè)資金需求量較大?？刹扇≡鲑Y擴(kuò)股、引進(jìn)基金合資等方法開展股權(quán)融資。經(jīng)營(yíng)期——項(xiàng)目含有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)收益回報(bào)，可將我方持有西塔項(xiàng)目份額在房地產(chǎn)信托基金分拆上市融資套現(xiàn)或協(xié)同引入戰(zhàn)略投資者將整個(gè)西塔項(xiàng)目企業(yè)資產(chǎn)在證券市場(chǎng)上整體上市。五、近期工作提議1、近期利用引入工料測(cè)量師行確定整個(gè)工程造價(jià)估算，作為項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)定依據(jù)，提出項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)定初步方案；2、依據(jù)本