武漢房地產(chǎn)公司土地評(píng)估手冊(cè)模板

武漢長(zhǎng)印房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地評(píng)定工作手冊(cè)版本號(hào)：公布日期：4月6日發(fā)放編號(hào)：持有者：武漢長(zhǎng)印房地產(chǎn)開發(fā)目錄一、土地評(píng)定工作內(nèi)容 2421獲取土地資料 2422資料審核 2423初步評(píng)定 2434初步評(píng)定決議 2435簽署合作意向書 2446實(shí)地調(diào)研 2447提交項(xiàng)目評(píng)定匯報(bào) 2448決議層決議 2459確定協(xié)議及協(xié)議談判 24510協(xié)議決議 24511進(jìn)入實(shí)施階段 246二、土地評(píng)定工作步驟 247三、多種文件格式和表格 248項(xiàng)目資料清單 248項(xiàng)目成本估算標(biāo)準(zhǔn)表格 249初步評(píng)定匯報(bào)提要 250初步評(píng)定會(huì)議議程 251初步評(píng)定會(huì)議備忘錄 252項(xiàng)目評(píng)定量劃書 253實(shí)地調(diào)查內(nèi)容及方法 254項(xiàng)目評(píng)定匯報(bào) 255第四部分：土地評(píng)定一、土地評(píng)定工作內(nèi)容1獲取土地資料內(nèi)容界定：在初步接觸以后，土地方/合作方提供土地（項(xiàng)目）相關(guān)資料，便于展開初步評(píng)定工作。負(fù)責(zé)部門：和合作方初步接觸聯(lián)絡(luò)人/營(yíng)銷副總實(shí)施部門：市場(chǎng)部工作步驟：聯(lián)絡(luò)人介紹總監(jiān)和土地方/合作方認(rèn)識(shí)以總監(jiān)名義，提出資料清單（見附件1）接收土地方/合作方提供資料并歸檔2資料審核內(nèi)容界定：在土地方/合作方提供土地（項(xiàng)目）相關(guān)資料后，對(duì)資料進(jìn)行審核，檢驗(yàn)土地方/合作方提供資料是否全方面而正確，如不全方面，請(qǐng)土地方/合作方補(bǔ)充。負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷副總實(shí)施部門：市場(chǎng)部工作時(shí)間：1個(gè)工作日工作步驟：依據(jù)資料清單，檢驗(yàn)各項(xiàng)送審資料是否齊全檢驗(yàn)單項(xiàng)資料內(nèi)容是否全方面或正確假如資料正確，復(fù)印并歸檔，將復(fù)印件用作初步評(píng)定假如資料有漏缺，請(qǐng)總監(jiān)聯(lián)絡(luò)土地方/合作方補(bǔ)充資料3初步評(píng)定內(nèi)容界定：依據(jù)土地方/合作方提交土地（項(xiàng)目）相關(guān)資料，對(duì)土地方/合作方、項(xiàng)目（土地）情況、項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況進(jìn)行初步評(píng)定。負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷副總/工程副總實(shí)施部門：市場(chǎng)部/工程部工作步驟：依據(jù)資料提供數(shù)據(jù)，進(jìn)行初步項(xiàng)目成本估算（項(xiàng)目成本估算標(biāo)準(zhǔn)表格見附件2）[市場(chǎng)部負(fù)責(zé)]提交工程部審閱經(jīng)過internet網(wǎng)絡(luò)、人員關(guān)系網(wǎng)，了解項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況、合作方情況。[市場(chǎng)部負(fù)責(zé)]依據(jù)搜集到資料，整理并形成初步評(píng)定匯報(bào)（匯報(bào)提要見附件3）[市場(chǎng)部負(fù)責(zé)]提交匯報(bào)[市場(chǎng)部負(fù)責(zé)]4初步評(píng)定決議內(nèi)容界定：領(lǐng)導(dǎo)層聽取市場(chǎng)部初步評(píng)定匯報(bào)，并對(duì)合作是否做出初步?jīng)Q議。負(fù)責(zé)部門：市場(chǎng)部決議層級(jí)：企業(yè)總經(jīng)理/總監(jiān)參與人員：市場(chǎng)部、工程部跟進(jìn)人員工作步驟：初步評(píng)定匯報(bào)（WORD文檔）[會(huì)議議程見附件4]做出初步評(píng)定決議（或提出初步合作前提條件）市場(chǎng)部負(fù)責(zé)撰寫初步評(píng)定匯報(bào)會(huì)議備忘錄（范本見附件5）如提出合作前提條件，由總監(jiān)和土地方/合作方協(xié)商將前面搜集到資料及會(huì)議備忘錄轉(zhuǎn)交策劃部5簽署合作意向書內(nèi)容界定：企業(yè)總裁和土地方/合作方簽署合作意向書負(fù)責(zé)部門：總經(jīng)理/營(yíng)銷副總實(shí)施部門：市場(chǎng)部/律師工作步驟：確定合作意向書（范本見附件6）簽署合作意向書提交項(xiàng)目評(píng)定工作計(jì)劃給合作方（范本見附件7）6實(shí)地調(diào)研內(nèi)容界定：到項(xiàng)目所在地進(jìn)行調(diào)研負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷副總實(shí)施部門：市場(chǎng)部工作步驟：市場(chǎng)部該項(xiàng)目標(biāo)責(zé)任人向總監(jiān)、合作方提交市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書（調(diào)研計(jì)劃書范本見附件8）（調(diào)研內(nèi)容及方法見附件9）和土地方/合作方進(jìn)行項(xiàng)目交流會(huì)，了解其要求及意向約見當(dāng)?shù)厍拔迕邉澊砥髽I(yè)及行內(nèi)人士，了解市場(chǎng)格局及人文情況對(duì)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，搜集市場(chǎng)數(shù)據(jù)7提交項(xiàng)目評(píng)定匯報(bào)內(nèi)容界定：依據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，分析整理成項(xiàng)目評(píng)定匯報(bào)，提交決議提議負(fù)責(zé)部門：營(yíng)銷副總/工程副總實(shí)施部門：市場(chǎng)部工作步驟：資料分析、整理撰寫匯報(bào)（匯報(bào)提要見附件10）成本-效益分析部分，市場(chǎng)部完成后提交工程審閱8決議層決議內(nèi)容界定：集團(tuán)決議層聽取策劃部項(xiàng)目評(píng)定匯報(bào)，并對(duì)合作是否做出決議。負(fù)責(zé)部門：總經(jīng)理/總監(jiān)/市場(chǎng)部決議層級(jí)：董事會(huì)工作步驟：項(xiàng)目評(píng)定匯報(bào)（POWERPOINT形式）做出決議（或提出合作條件）如提出合作條件，由總裁和土地方/合作方協(xié)商9確定協(xié)議及協(xié)議談判內(nèi)容界定：依據(jù)董事會(huì)意見，確定協(xié)議并進(jìn)行協(xié)議談判。負(fù)責(zé)部門：總經(jīng)理實(shí)施部門：總監(jiān)/市場(chǎng)部/律師決議層級(jí)：集團(tuán)董事會(huì)工作步驟：確定協(xié)議（范本見附件10）[市場(chǎng)部/律師]協(xié)議具體條款談判[總經(jīng)理、總監(jiān)、律師]形成最終版本協(xié)議[市場(chǎng)部/律師]10協(xié)議決議內(nèi)容界定：集團(tuán)決議層依據(jù)最終版本協(xié)議做出最終決議。負(fù)責(zé)部門：總裁/總監(jiān)決議層級(jí)：董事會(huì)工作步驟：提交最終版本協(xié)議最終決議11進(jìn)入實(shí)施階段內(nèi)容界定：依據(jù)協(xié)議條款組建項(xiàng)目企業(yè)負(fù)責(zé)部門：項(xiàng)目管理中心

二、土地評(píng)定工作步驟2.1情況是否全方面2.1情況是否全方面8決議層決議10協(xié)議決議退出步驟否初步接觸1獲取土地資料2資料審核3初步評(píng)定4初步評(píng)定決議6實(shí)地調(diào)研4.1協(xié)商合作前提4.2合作前提是否符合7提交土地評(píng)定匯報(bào)8.1協(xié)商合作條件8.2合作條件是否符合9確定合作協(xié)議9.1協(xié)議談判11進(jìn)入實(shí)施是進(jìn)入土地貯備資料庫(kù)否肯定肯定條件否是條件肯定肯定條件5簽署合作意向書三、多種文件格式和表格項(xiàng)目資料清單土地使用權(quán)證地塊正確地址、紅線圖及電子文件；計(jì)劃設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)；初步技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)；前期可行性分析匯報(bào)；地質(zhì)勘探資料；原有土地方背景資料及其期望合作方法；所在區(qū)分區(qū)計(jì)劃及未來對(duì)地塊產(chǎn)生重大影響市政設(shè)計(jì)建設(shè)情況；項(xiàng)目地塊周圍配套情況；對(duì)項(xiàng)目地塊分析及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)。項(xiàng)目成本估算標(biāo)準(zhǔn)表格序號(hào)項(xiàng)目取定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算基礎(chǔ)累計(jì)總面積單方造價(jià)(元/m2)可售面積單方造價(jià)(元/m2)備注1土地成本萬元1.1土地成本元/平方米平方米按提供資料1.2其它土地費(fèi)用--2前期費(fèi)用萬元2.1創(chuàng)辦費(fèi)用2.2設(shè)計(jì)費(fèi)用元/平方米平方米按總建筑面積2.3前期勘探費(fèi)元/平方米平方米按總建筑面積3基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)萬元3.1道路工程元/平方米平方米按用地面積20%計(jì)算3.2供電工程元/平方米平方米按總建筑面積3.3供水工程元/平方米平方米按總建筑面積3.4電訊、智能化系統(tǒng)工程元/平方米平方米按總建筑面積3.5排水管道工程元/平方米平方米按總建筑面積3.6小區(qū)園林綠化工程費(fèi)元/平方米平方米按用地面積30%計(jì)算3.7會(huì)所元/平方米平方米按建筑概算3.8幼稚園元/平方米.平方米---按建筑概算4建筑安裝工程費(fèi)萬元4.1住宅建安費(fèi)用元/平方米平方米按建筑概算,毛坯房裝修標(biāo)準(zhǔn)5開發(fā)期稅費(fèi)萬元5.1配套建設(shè)費(fèi)元/平方米平方米按總建筑面積5.2人防易地建設(shè)費(fèi)元/平方米平方米按總建筑面積5.3質(zhì)監(jiān)/安監(jiān)委托費(fèi)2.0‰元按工程造價(jià)5.5工程報(bào)建費(fèi).1‰元按工程造價(jià)5.6勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)1.5‰元按工程造價(jià)5.7招投標(biāo)信預(yù)算編制費(fèi)1.0‰元按工程造價(jià)5.8工程監(jiān)理費(fèi)1.0%元按工程造價(jià)5.9物業(yè)管理基金2.0%元按工程造價(jià)6不可預(yù)見費(fèi)3.0%1+2+3+4+57企業(yè)管理費(fèi)3.0%2+3+48銷售費(fèi)用3.0%銷售額9財(cái)務(wù)成本（年息6%）--開發(fā)成本費(fèi)用累計(jì)萬元1+2+3+4+5+6+7+8+910銷售稅費(fèi)5.5%萬元萬元銷售成本萬元初步評(píng)定匯報(bào)提要合作方介紹合作方背景合作方優(yōu)劣勢(shì)合作方邀請(qǐng)我方合作目標(biāo)合作方提出合作條件目錄第一篇項(xiàng)目概況及區(qū)域了解一、 項(xiàng)目選址及基礎(chǔ)情況二、 區(qū)域綜合環(huán)境三、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征和前景四、 區(qū)域計(jì)劃發(fā)展動(dòng)向第二篇 項(xiàng)目開發(fā)背景一、 城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況三、城市商貿(mào)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局第三篇 發(fā)展商概況第四篇 項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避一、 開發(fā)機(jī)會(huì)二、 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避第五篇 項(xiàng)目開發(fā)一、 功效計(jì)劃二、 理念定位三、 總體計(jì)劃四、 建筑單體五、 園林及配套六、 開發(fā)計(jì)劃七、 營(yíng)銷策略關(guān)鍵點(diǎn)1、營(yíng)銷推廣策略2、時(shí)間安排第六篇 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析一、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二、 成本效益分析三、 銷售價(jià)格估計(jì)四、 資金回籠計(jì)劃五、 財(cái)務(wù)分析第七篇 銀企合作 初步評(píng)定會(huì)議議程會(huì)議專題：XX項(xiàng)目初步評(píng)定會(huì)議會(huì)議時(shí)間：200X.X.X會(huì)議地點(diǎn)：參與人員：總經(jīng)理營(yíng)銷副總工程副總會(huì)議議程：研究部XXX（人員名稱）進(jìn)行項(xiàng)目初步評(píng)定匯報(bào)參與人員就項(xiàng)目初步評(píng)定匯報(bào)展開提問參與人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行討論形成初步評(píng)定會(huì)議決議

初步評(píng)定會(huì)議備忘錄會(huì)議專題：XX項(xiàng)目初步評(píng)定會(huì)議會(huì)議時(shí)間：200X.X.X會(huì)議地點(diǎn)：參與人員：XXXXXXXXXXXXXXXXXX撰寫人：XXX會(huì)議決議：對(duì)項(xiàng)目標(biāo)基礎(chǔ)見解……項(xiàng)目合作前提條件……需注意問題……該項(xiàng)目各項(xiàng)工作責(zé)任人……

項(xiàng)目評(píng)定量劃書工作時(shí)間評(píng)定工作時(shí)間從x月x日——x月x日評(píng)定人員責(zé)任人：品牌管理中心總監(jiān)xxx實(shí)施人：xxxxxxxxx聯(lián)絡(luò)人：xxx電話：工作安排階段時(shí)間內(nèi)容責(zé)任人備注市場(chǎng)調(diào)研階段X月x日-x日抵達(dá)xxx市xxxX月x日-x日交流會(huì)xxxX月x日-x日地塊考察xxxX月x日-x日市場(chǎng)調(diào)研xxxX月x日-x日離開xxx市xxx評(píng)定匯報(bào)階段X月x日-x日撰寫匯報(bào)xxxX月x日-x日評(píng)定匯報(bào)xxx

實(shí)地調(diào)查內(nèi)容及方法調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容調(diào)查方法調(diào)查渠道調(diào)查結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市概況：資源，區(qū)位，面積、人口，關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵著名企業(yè)分布，文化特色；資料搜集網(wǎng)站：當(dāng)?shù)厝嗣裾?、統(tǒng)計(jì)局、中經(jīng)網(wǎng)?！冻鞘薪y(tǒng)計(jì)年鑒》、近兩年社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)對(duì)比全國(guó)和周圍關(guān)鍵城市，了解城市在區(qū)域和全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中地位，了解城市經(jīng)濟(jì)增加情況判定城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)，以宏觀把握項(xiàng)目標(biāo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景和投資環(huán)境。居民消費(fèi)水平：人均可支配，社會(huì)消費(fèi)零售，商品價(jià)格指數(shù)，居民儲(chǔ)蓄余額，恩格爾系數(shù)；關(guān)鍵發(fā)展計(jì)劃：“十五”發(fā)展計(jì)劃|、相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和計(jì)劃；城市計(jì)劃建設(shè)情況城市發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況：總體功效和產(chǎn)業(yè)布局，土地利用，交通情況；城市總體計(jì)劃：未來發(fā)展格局、城市關(guān)鍵發(fā)展方向、各組團(tuán)新區(qū)定位、交通計(jì)劃；城市房地產(chǎn)土地供求情況；重大城市建設(shè)項(xiàng)目和舊城改造情況；資料搜集訪談《市志》，《市城建志》，《城市建設(shè)年鑒》，《房地產(chǎn)年鑒》城市計(jì)劃局、國(guó)土局權(quán)威人士中大市政建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察具體了解項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)實(shí)狀況和未來發(fā)展定位、交通條件、分析關(guān)鍵建設(shè)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目標(biāo)影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況近幾年房地產(chǎn)（關(guān)鍵是商品住宅）總體供給和成交數(shù)據(jù)、各片區(qū)數(shù)據(jù)、明星樓盤、明星開發(fā)商、價(jià)格走勢(shì)資料搜集訪談踩盤調(diào)查《房地產(chǎn)年鑒》、政府房地產(chǎn)期刊、網(wǎng)站房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)人士，包含開發(fā)、代理、媒體地產(chǎn)版關(guān)鍵片區(qū)代表性房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查了解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程、總體供求情況、了解代表性樓盤情況，分析市場(chǎng)反應(yīng)和成敗原因企業(yè)企業(yè)管理構(gòu)架、發(fā)展構(gòu)想、關(guān)鍵資源和能力資料搜集訪談企業(yè)介紹、刊物企業(yè)關(guān)鍵管理人士了解企業(yè)資源，評(píng)定其開發(fā)能力項(xiàng)目地塊現(xiàn)實(shí)狀況地形地貌、地質(zhì)水文基礎(chǔ)情況、周圍景觀資源和配套設(shè)施資料搜集訪談現(xiàn)場(chǎng)踏勘項(xiàng)目資料企業(yè)訪談了解項(xiàng)目資源條件

項(xiàng)目評(píng)定匯報(bào)合作方介紹合作方背景合作方優(yōu)劣勢(shì)合作方邀請(qǐng)我方合作目標(biāo)合作方提出合作條件項(xiàng)目標(biāo)基礎(chǔ)情況土地獲取路徑地理位置及地址計(jì)劃設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)（用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑密度、各類型物業(yè)建筑面積、限高、特殊限制）基礎(chǔ)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（土地成本、多種稅費(fèi)要求、當(dāng)?shù)亟ò渤杀尽⑻厥赓M(fèi)用支出）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)及現(xiàn)場(chǎng)照片項(xiàng)目所在地社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況城市概況（資源，區(qū)位，面積、人口，關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵著名企業(yè)分布）居民消費(fèi)水平(人均可支配，社會(huì)消費(fèi)零售，商品價(jià)格指數(shù)，居民儲(chǔ)蓄余額，恩格爾系數(shù)；)關(guān)鍵發(fā)展計(jì)劃(“十五”發(fā)展計(jì)劃、相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和計(jì)劃；最近政策或大型市政建設(shè)情況;)城市發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況及計(jì)劃（總體功效和產(chǎn)業(yè)布局，土地利用，交通情況；城市總體計(jì)劃：未來發(fā)展格局、城市關(guān)鍵發(fā)展方向、各組團(tuán)新區(qū)定位、交通計(jì)劃；城市房地產(chǎn)土地供求情況；重大城市建設(shè)項(xiàng)目和舊城改造情況；）項(xiàng)目所在區(qū)域人文情況及未來計(jì)劃（附照片）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程行業(yè)發(fā)展水平（總投資量、企業(yè)數(shù)量/其中資質(zhì)情況、明星企業(yè)、外來企業(yè)發(fā)展情況）土地市場(chǎng)情況（土地級(jí)差及價(jià)格、年批租土