湛江市住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃書樣本

湛江市怡和花園住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃書項(xiàng)目總論

湛江市怡和花園住宅小區(qū)是某開發(fā)企業(yè)在湛江市人民大道中18號開發(fā)一般商品房項(xiàng)目，小區(qū)總用地面積15000平方米，總建筑面積48000平方米，是住宅及配套商業(yè)完善小區(qū)。該小區(qū)由本企業(yè)獨(dú)立開發(fā)，項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營方法為：住宅部分全部銷售，商鋪和車位部分或租或售。本項(xiàng)目總投資7300萬元，自有資金3500萬元,向銀行貸款3000萬元，其它資金800萬元。項(xiàng)目總開發(fā)成本7312萬元,總銷售收入9164萬元，上繳稅收及其它行政收費(fèi)1000萬元，總開發(fā)價(jià)值8614萬元，開發(fā)商利潤1300萬元，開發(fā)商成本利潤率17.8%。

二、項(xiàng)目概況

湛江市怡和花園住宅小區(qū)在湛江市人民大道中18號，西臨人民大道，南邊是計(jì)劃路，東面是計(jì)劃大型住宅區(qū)，北邊是原萬里汽車企業(yè)銷售展場。交通便利，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，是良好商住用地。

項(xiàng)目市場研究

1、通常原因

湛江市,一個(gè)漂亮海濱城市，在南海之濱，中國大陸最南端，廣東省西南部。湛江市有著優(yōu)越地緣區(qū)位優(yōu)勢。湛江市地處廣東、廣西、海南三省區(qū)交匯處，背靠中國華南和西南腹地，是中國西南各省區(qū)通往國外關(guān)鍵出?？冢嗍侵袊箨懲ㄍ鶘|南亞、非洲、歐洲和大洋洲海上航程最短口岸，在亞洲太平洋經(jīng)濟(jì)圈中含有極其關(guān)鍵戰(zhàn)略地位。湛江市戶籍總?cè)丝?93.45萬人，市轄區(qū)人口142萬人。本市作為區(qū)域性中心城市，有優(yōu)美環(huán)境、完備基礎(chǔ)設(shè)施、良好教育及醫(yī)療條件等，必將吸引市內(nèi)外更多居民進(jìn)入市區(qū)投資、置業(yè)、居住，從而加大對房地產(chǎn)需求。多年來市政府實(shí)施經(jīng)營城市戰(zhàn)略，盤活城市有形和無形資產(chǎn)，廣泛吸引中國外客商投資開發(fā)和經(jīng)營本市基礎(chǔ)設(shè)施，必需促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，將使商業(yè)營業(yè)性物業(yè)開發(fā)加緊。同時(shí)，經(jīng)過政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲，舉行各類經(jīng)貿(mào)博覽會(huì)、房地產(chǎn)洽談會(huì)展銷會(huì)等，提升城市品位和著名度，促進(jìn)一大批投資項(xiàng)目標(biāo)簽署，外資、內(nèi)聯(lián)企業(yè)在湛江投資增多，必將增加對房地產(chǎn)需求，刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。粵海鐵路、廣湛高速公路、渝湛高速公路、洛湛鐵路和立即動(dòng)工海灣大橋等大型區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，本市作為中心城市作用將大大增強(qiáng)，對周圍市縣影響擴(kuò)大，尤其是海灣大橋建成，將使湛江市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)交通情況大為改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度加緊，肯定帶動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)快速發(fā)展。湛江市創(chuàng)建中國優(yōu)異旅游城市已經(jīng)過國家驗(yàn)收組驗(yàn)收，現(xiàn)在又開啟創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市，努力打造“南方港城，南國風(fēng)光”城市品牌，展現(xiàn)作為區(qū)域中心城市生機(jī)活力和美好形象。

2、區(qū)域位置原因

伴隨湛江市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)位重新定位，作為湛江未來城市中心，湛江市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地理位置十分優(yōu)越，是金融、商業(yè)、文教、居住理想黃金寶地。湛江市怡和花園住宅小區(qū)在湛江市人民大道中18號，是本市繁榮金融中心及住宅新城區(qū)。對面是金碧花園、海關(guān)宿舍小區(qū)、泉莊農(nóng)貿(mào)市場、南面緊靠霞山區(qū)，北面臨近金融中心、市政中心，東面是計(jì)劃大型住宅區(qū)。八層往宅可觀覽海景，環(huán)境雅靜，周圍有政府機(jī)關(guān)、銀行、海關(guān)、郵電、學(xué)校、幼稚園、市場、醫(yī)院、高級酒店、大型娛樂場所、民航機(jī)場等。并已經(jīng)省、市相關(guān)部門特許同意開發(fā)含有約700多米地下溫泉，是現(xiàn)在湛江市唯一含有地下溫泉居住區(qū)，也是較大花園住宅小區(qū)。所以本小區(qū)擬商業(yè)用房和住宅用房為主，爭取未來五年至十年內(nèi)成為新城市商業(yè)中心。

3、基礎(chǔ)設(shè)施情況

（1）供水:市政供水管網(wǎng)覆蓋該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供水由市政管網(wǎng)供給。

（2）排水:區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)，為暗溝排放，雨水、污水合流。

（3）供電:區(qū)域內(nèi)電源來自市政供電網(wǎng)，供電確保率高。

（4）通訊:區(qū)域內(nèi)通訊和市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路通暢。

項(xiàng)目總體計(jì)劃方案

伴隨城市化進(jìn)程不停加緊，大家對煩囂城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，大家越來越需要回歸自然，對清新空氣和優(yōu)雅生活環(huán)境越來越向往。我們能夠引入現(xiàn)代化、智能化設(shè)計(jì)，把它建成以“綠色—生態(tài)—健康”為專題生態(tài)家園，以迎合“南方港城，南國風(fēng)光”城市品牌，展現(xiàn)作為區(qū)域中心城市生機(jī)活力和美好形象。所以，我們目標(biāo)用戶就鎖定是收入較高白領(lǐng)階層。

本小區(qū)目標(biāo)用戶是收入較高白領(lǐng)階層，這些人需要一個(gè)好居住環(huán)境，所以，本小區(qū)應(yīng)該導(dǎo)入“綠色家園”、“生態(tài)家園”、“健康家園”等口號（這是以本小區(qū)確實(shí)是綠色、生態(tài)、健康為前提）。同時(shí)，本小區(qū)也要適應(yīng)社會(huì)時(shí)尚，進(jìn)行“智能化”設(shè)計(jì)，使得其含有現(xiàn)代化。當(dāng)然，上述這些概念并不是什么新概念，它們已經(jīng)是被社會(huì)上人所接收，但她們并沒有說是過時(shí)了，她們恰恰是現(xiàn)在大家所向往。

湛江市怡和花園住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)確定以多層、小高層為主，擬興建五幢商住樓，全部采取電梯垂直交通方法。建筑面積為48000m2,形成低建筑密度、低容積率、綠化率高、配套設(shè)施完備新型小區(qū)。其中：

1、總用土地面積15000平方米。

2、建筑占地面積6400平方米。

3、總建筑面積48000平方米，建筑面積密度3.2萬平方米/公頃。

4、綠地面積6000平方米,綠地率40%。

5、商場面積：4800平方米；

住宅面積：38200平方米；

地下室面積：5000平方米

把小區(qū)目標(biāo)表現(xiàn)得愈加具體一點(diǎn)：

1、計(jì)劃超前化。

第一，本小區(qū)導(dǎo)入最新家居智能化設(shè)置，而且這種智能化設(shè)施在5—內(nèi)不落后；

第二，建筑計(jì)劃符合當(dāng)今時(shí)代時(shí)尚；

第三，建筑選材用料，要大量利用環(huán)境保護(hù)型、國家推行新型材料；

第四，服務(wù)意識超前化，；包含物業(yè)管理前期介入，小區(qū)配套設(shè)施配置等，全部要從“愈加好地為以后住戶著想”為出發(fā)點(diǎn)。這些全部能表現(xiàn)了本小區(qū)超前意識。

2、戶型合理化。本小區(qū)戶型設(shè)置即使說不上像有開發(fā)商提出所謂“無缺點(diǎn)設(shè)計(jì)”（這是不切實(shí)際提法），不過，本小區(qū)戶型絕對是合理、實(shí)用。

3、建筑藝術(shù)化。在小區(qū)計(jì)劃時(shí)，要求建筑藝術(shù)化，包含建筑設(shè)計(jì)本身和整個(gè)小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。

4、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。對于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)要求要達(dá)成國家優(yōu)良水平，這也是本小區(qū)勇于向購房者提出“三項(xiàng)承諾”信心標(biāo)志。

5、建材環(huán)境保護(hù)化。對于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不僅是本小區(qū)追求一個(gè)目標(biāo)，同時(shí)也是其它發(fā)展商想方設(shè)法要達(dá)成目標(biāo)?，F(xiàn)在社會(huì)上四處全部在講環(huán)境保護(hù)，大家也喜愛環(huán)境保護(hù)，所以，本小區(qū)要迎合消費(fèi)者需求；其次，使用環(huán)境保護(hù)建材不僅會(huì)降低建筑成本，而且能夠有效延長建筑使用壽命。

6、環(huán)境公園化。對于本小區(qū)，綠化率達(dá)成40%以上，再加上底層架空做成綠化休閑場所，所以實(shí)際上本樓盤綠化率很高。本小區(qū)中心花園面積超出4000平方米，本小區(qū)住宅就像坐落在公園里一樣。

7、