華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院《619土地管理概論》歷年考研真題匯編（含答案）合集

目錄第一部分華中科技大學(xué)619土地管理概論歷年考研真題及答案2011年華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院619土地管理概論考研真題（回憶版）2011年華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院619土地管理概論考研真題（回憶版）及答案2005年華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院343土地管理學(xué)考研真題2005年華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院343土地管理學(xué)考研真題答案第二部分兄弟院校歷年考研真題2014年四川師范大學(xué)628土地管理綜合考試考研真題2013年華中農(nóng)業(yè)大學(xué)840土地管理學(xué)考研真題2013年山東師范大學(xué)846土地管理學(xué)考研真題2013年昆明理工大學(xué)808土地管理學(xué)總論考研真題2012年西南大學(xué)839土地管理學(xué)考研真題第一部分華中科技大學(xué)619土地管理概論歷年考研真題及答案2011年華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院619土地管理概論考研真題（回憶版）華中科技大學(xué)2011年碩士研究生入學(xué)考試試題科目名稱：土地管理概論科目代碼：619一、名詞解釋1．土地的基本特征2．地籍調(diào)查的主要內(nèi)容3．國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件4．農(nóng)地整理的概念及主要內(nèi)容5．土地用途管制的主要內(nèi)容6．土地?cái)?shù)據(jù)的特征二、簡答題1．不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法及其經(jīng)濟(jì)學(xué)原理2．結(jié)合土地的特征和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，談?wù)勀銓Φ貎r(jià)變化趨勢的看法三、論述題1．你對集體土地所有權(quán)主體有何看法2．有人認(rèn)為房價(jià)上漲是因?yàn)榈貎r(jià)上漲，而地價(jià)上漲是因?yàn)閷?shí)行了土地儲(chǔ)備制度，談?wù)勀愕目捶?/p>

2011年華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院619土地管理概論考研真題（回憶版）及答案華中科技大學(xué)2011年碩士研究生入學(xué)考試試題科目名稱：土地管理概論科目代碼：619一、名詞解釋1．土地的基本特征答：土地的基本特性包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。土地的自然特性是土地在自然演化過程中形成的，是土地固有的，與人類對土地的利用與否沒有必然的聯(lián)系。土地的經(jīng)濟(jì)特性是人類在對土地利用過程中產(chǎn)生的，在人類誕生以前尚未對土地進(jìn)行利用時(shí)，這些特性并不存在。（1）土地的自然特性：①位置固定性。土地的空間位置是固定的，不能移動(dòng)。土地位置的固定性，要求人們就地利用各種土地。②面積有限性。土地是地球的陸地部分，而地球是自然歷史形成的，其面積具有不可再生性。土地面積有限性，迫使人們必須節(jié)約土地，集約地利用土地資源。③空間差異性。土地的空間差異性，要求人們因地制宜地合理利用各類土地資源，確定土地利用的合理結(jié)構(gòu)與方式，以取得土地利用的最佳綜合效益。④功能永久性。土地作為一種生產(chǎn)要素，在合理使用和積極保護(hù)的條件下，農(nóng)用土地的肥力可以不斷提高，非農(nóng)用土地可以反復(fù)利用，永無盡期。土地的這一自然特性，為人類合理利用和保護(hù)土地提出了客觀的要求與可能。（2）土地的經(jīng)濟(jì)特性①土地供給的稀缺性。由于人口不斷增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展，對土地需求不斷擴(kuò)大，而可供人類利用的土地又是有限的，因而產(chǎn)生了土地供給的稀缺性并日益增強(qiáng)。②土地利用方式的相對分散性。由于土地位置的固定性，對土地只能就地分別加以利用，因而土地利用的方式是相對分散的。③土地利用方向的多宜性。任何一塊土地，特別是好的土地，其往往適合于多種土地用途。它可以作為從事第一產(chǎn)業(yè)的耕地，也可以用于發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的工廠建設(shè)，還可用于第三產(chǎn)業(yè)用地，例如公共用地、居住用地、商業(yè)用地等。④土地利用后果的外溢性。任何土地利用都會(huì)對周圍環(huán)境產(chǎn)生作用和影響。每塊土地利用的后果，不僅影響本區(qū)域內(nèi)的自然生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益，而且必然影響到鄰近地區(qū)，甚至整個(gè)國家和社會(huì)的生態(tài)和經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生巨大的社會(huì)后果。2．地籍調(diào)查的主要內(nèi)容答：（1）地籍調(diào)查是依照有關(guān)的法律程序，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清每一宗土地的權(quán)屬、界線、面積、用途和位置等情況，形成地籍調(diào)查的數(shù)據(jù)、圖件等調(diào)查資料，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行土地登記和土地統(tǒng)計(jì)。因此，地籍調(diào)查是土地登記的前期基礎(chǔ)性工作，其資料成果經(jīng)土地登記后，土地產(chǎn)權(quán)受國家法律保護(hù)。

（2）地籍調(diào)查的主要內(nèi)容為土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。①土地權(quán)屬調(diào)查土地權(quán)屬調(diào)查是通過對土地權(quán)屬及其相關(guān)權(quán)利狀況的調(diào)查，在現(xiàn)場勘定土地權(quán)屬界址點(diǎn)，繪制宗地草圖。調(diào)查其用途，填寫地籍調(diào)查表，為地籍測量提供工作草圖，為測量依據(jù)。②地籍測量地籍測量是在土地權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，借助測繪儀器。以科學(xué)的方法，測量每宗土地的權(quán)屬界線、位置、形狀及地類界等，并計(jì)算其面積，測繪地籍圖。為土地登記提供依據(jù)。地籍測量的內(nèi)容包括地籍平面控制測量、測定界址點(diǎn)位置、編繪地籍圖、計(jì)算宗地面積、繪制宗地圖等。3．國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件答：（1）出讓土地使用權(quán)整塊轉(zhuǎn)讓（宗地轉(zhuǎn)讓）的條件①《出讓轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定：通過出讓而獲得的宗地國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人必須按照出讓合同所規(guī)定的期限和條件進(jìn)行投資、開發(fā)建設(shè)后，方可轉(zhuǎn)讓。即其具體條件由出讓合同具體規(guī)定。②《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，出讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；取得國有土地使用證；按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，并完成投資總額的25%以上；對已建成的房屋，應(yīng)持有房屋產(chǎn)權(quán)證書。③關(guān)于以上兩個(gè)法律條文銜接的問題。首先應(yīng)該符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，這是法定條件；其次，根據(jù)《出讓轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，看出讓合同中的具體約定。如果合同約定符合法定條件，依其

約定；如果合同約定不符合法定條件，約定無效，依法定條件；如果合同無約定，依法定條件。（2）成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的條件《城市房地產(chǎn)管理法》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行辦法》對成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的條件都做了規(guī)定，可概括為：按合同約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金；取得國有土地使用證；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件。（3）出讓土地分割轉(zhuǎn)讓的條件分割轉(zhuǎn)讓是指一整塊國有土地使用權(quán)的局部轉(zhuǎn)讓，即部分轉(zhuǎn)讓。由于分割轉(zhuǎn)讓破壞了國有土地使用權(quán)的整體性，涉及到國家與出讓土地使用權(quán)受讓人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變更，同時(shí)可能引起土地使用權(quán)權(quán)屬的混合，影響國家和社會(huì)公共利益。所以，分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，除了符合出讓土地轉(zhuǎn)讓的一般條件外，還必須經(jīng)地政部門和房地產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)。《出讓轉(zhuǎn)讓條例》第25條規(guī)定：土地使用權(quán)和地上建筑物、附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶手續(xù)。（4）劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件根據(jù)《出讓轉(zhuǎn)讓條例》第25條及《劃撥土地使用權(quán)管理辦法》第6條的規(guī)定，符合下列條件，經(jīng)縣級以上人民政府地政部門批準(zhǔn)，其劃撥國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓：土地使用者為經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；依法補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納了土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金；符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

4．農(nóng)地整理的概念及主要內(nèi)容答：（1）農(nóng)地整理的概念農(nóng)地整理是指在一定區(qū)域內(nèi)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，通過采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和技術(shù)手段，對田、水、路、林、村等進(jìn)行綜合整治，調(diào)整土地關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)、生活條件，以提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境的行為。（2）農(nóng)地整理的內(nèi)容一般說來，農(nóng)用地整理有以下內(nèi)容：平整耕地，改良土壤，歸并零散地塊，規(guī)范地塊形狀，改造中低產(chǎn)田，進(jìn)行農(nóng)田水利基本建設(shè)，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，適度擴(kuò)大土地經(jīng)營規(guī)模，提高耕地質(zhì)量，擴(kuò)大有效耕地面積等。5．土地用途管制的主要內(nèi)容答：（1）土地用途管制土地用途管制制度是人類社會(huì)發(fā)展到一定階段保護(hù)和合理利用土地資源的必然抉擇，是國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規(guī)劃、依法劃定土地用途分區(qū)，確定土地使用限制條件，實(shí)行用途變更許可的一項(xiàng)強(qiáng)制性管理制度。具體可以從以下四個(gè)方面對其進(jìn)行理解：①土地用途管制是一種土地利用約束機(jī)制。它規(guī)范土地的使用，防止土地資源的浪費(fèi)和不合理使用，保證土地資源的可持續(xù)利用，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。②土地用途管制必須經(jīng)過一定的科學(xué)程序和法定程序確定土地的具體用途，而且這種具體用途是一種法定用途，具有法律意義，它是符合

各級土地利用總體規(guī)劃及與其對應(yīng)的詳細(xì)規(guī)劃要求的用途。③土地用途變更的申請?jiān)S可制。一般地，在符合土地利用規(guī)劃的前提下，土地用途需要變更時(shí)，必須由土地使用者提出書面申請，經(jīng)土地管理部門依法審查并獲批準(zhǔn)，領(lǐng)取《土地用途變更許可證》，辦理土地用途變更登記等手續(xù)后才能完成土地用途的變更。④土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自改變土地用途以及國家機(jī)關(guān)工作人員和有關(guān)管理部門非法批準(zhǔn)改變土地用途將受到經(jīng)濟(jì)、行政和法律的處罰。（2）土地用途管制的內(nèi)容主要包括：①按用途對土地進(jìn)行合理分類；②通過土地利用規(guī)劃規(guī)定每個(gè)用途區(qū)的土地用途和土地使用條件，規(guī)定其主導(dǎo)用途和允許用途；③通過土地登記注明土地用途，對用途變更實(shí)行審批許可制，實(shí)行土地利用監(jiān)督管理，對違反土地利用規(guī)劃的行為嚴(yán)格查處等。6．土地?cái)?shù)據(jù)的特征答：（1）土地?cái)?shù)據(jù)土地管理信息系統(tǒng)組成部分的土地信息數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)要素主要包括：①分類或分級數(shù)據(jù)，如土地利用分類數(shù)據(jù)、土地分等定級數(shù)據(jù)等；②面域數(shù)據(jù)，如多邊形中心點(diǎn)、行政區(qū)域界線及行政單元等；③網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，如道路交點(diǎn)、街道和街區(qū)等；④樣本數(shù)據(jù)，如地價(jià)監(jiān)測樣點(diǎn)、土壤污染監(jiān)測點(diǎn)、用于航空和航天

影像校正的野外控制點(diǎn)等數(shù)據(jù)；⑤曲面數(shù)據(jù)，如高程點(diǎn)、等高線或等值線等表達(dá)空間曲面的數(shù)據(jù)；⑥文本數(shù)據(jù)，如宗地名、街區(qū)名和區(qū)域名稱等；⑦符號數(shù)據(jù)，如點(diǎn)狀符號、線狀符號和面狀符號等；⑧屬性數(shù)據(jù)，如土地的使用者名稱、土地的權(quán)屬性質(zhì)等數(shù)據(jù)；⑨文檔數(shù)據(jù)，主要是土地法律、法規(guī)文件和土地管理技術(shù)規(guī)范、規(guī)程等數(shù)據(jù)；⑩音頻數(shù)據(jù)，如災(zāi)害實(shí)時(shí)監(jiān)測記錄的音頻數(shù)據(jù)；?視頻數(shù)據(jù)，如災(zāi)害實(shí)時(shí)監(jiān)測記錄的視頻數(shù)據(jù)；?圖像數(shù)據(jù)，如航空、航天圖像和野外攝影照片等。（2）土地?cái)?shù)據(jù)的特征①土地的空間定位數(shù)據(jù)須具有統(tǒng)一的坐標(biāo)系統(tǒng)定位數(shù)據(jù)必須具有標(biāo)準(zhǔn)坐標(biāo)系中的參考位置。②空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)相結(jié)合空間數(shù)據(jù)用來描述土地的空間特征，二者無論是在實(shí)地上的反映，還是在圖紙上的反映，必須做到協(xié)調(diào)一致。③土地?cái)?shù)據(jù)間存在著復(fù)雜的關(guān)系，對于空間數(shù)據(jù)不僅記錄了點(diǎn)、線、面等空間地物的坐標(biāo)位置，而且也記錄下了它們間的空間位置關(guān)系，以便于完成復(fù)雜的空間查詢與空間分析任務(wù)。④土地?cái)?shù)據(jù)具有時(shí)效性。客觀現(xiàn)實(shí)中的土地是時(shí)時(shí)發(fā)生變化的，所以過時(shí)的信息不具備現(xiàn)勢意義，但可以作為歷史保存，用于土地統(tǒng)計(jì)分析等事務(wù)中。

⑤土地?cái)?shù)據(jù)的嚴(yán)肅性。土地作為一種重要的資源和資產(chǎn)，其主體的合法權(quán)利理當(dāng)受到國家的法律、法規(guī)保護(hù)，而保護(hù)的依據(jù)就是這些土地?cái)?shù)據(jù)，所以必須準(zhǔn)確地表達(dá)記錄好這些具有法律效力的數(shù)據(jù)。二、簡答題1．不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法及其經(jīng)濟(jì)學(xué)原理答：房地產(chǎn)估價(jià)有三大基本方法,即市場比較法、收益法、成本法。其他估價(jià)方法都是三大基本方法的派生。（1）市場比較法①市場比較法，是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法中最常用的基本方法之一，其基本含義是：在求取一宗待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將待估不動(dòng)產(chǎn)與類似不動(dòng)產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等進(jìn)行修正，得出待估不動(dòng)產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的正常合理價(jià)格。用市場比較法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，直觀形象，容易理解，也相對容易掌握。相對于其他方法，市場比較法更直接地依靠現(xiàn)實(shí)的市場價(jià)格資料，更符合當(dāng)時(shí)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為，因此被認(rèn)為是一種使用范圍廣、可靠性好、說服力強(qiáng)的基本估價(jià)方法。②經(jīng)濟(jì)學(xué)原理市場比較法的理論依據(jù)就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。根據(jù)替代原理，在市場上任何經(jīng)濟(jì)主體都謀求以最小的代價(jià)取得最大利潤或效用，所以其在選擇商品時(shí)會(huì)選擇效用大而價(jià)格低的商品。當(dāng)效用與價(jià)格相比，效用太小或價(jià)格太高時(shí)，購買者就會(huì)放棄購買；因此，效用均等的物品或服務(wù)在其價(jià)格上應(yīng)該相等。把在效用上能夠相互

替代的產(chǎn)品稱為替代品，在一個(gè)完全競爭的市場上，兩個(gè)以上具有同等效用的替代品同時(shí)存在時(shí)，該類商品的價(jià)格就會(huì)由于替代關(guān)系而通過相互競爭，最終促使其價(jià)格趨于一致。（2）收益法①收益法又稱收益還原法或收益資本化法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來預(yù)期收益，然后將其轉(zhuǎn)化為價(jià)值，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。②經(jīng)濟(jì)學(xué)原理收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的，即不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值決定因素重要的是未來而不是過去。具體地說，不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)格通常不是基于其歷史價(jià)格、開發(fā)成本或者過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益。在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，凈收益和資本還原利率并不是每年都不變的，收益年限也有可能是有限年或無限年，但不管是哪種情況，可以將普遍適用的收益法原理表述如下：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可以與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和相同，則這筆資金就是該宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。（3）成本法①成本法，又稱原價(jià)法、成本逼近法。它是通過求取估價(jià)對象不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，即重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象不動(dòng)產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。它實(shí)際上是以不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加來估算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的方法。

②經(jīng)濟(jì)學(xué)原理成本法的理論依據(jù)可以從買賣雙方分別分析。a．從賣方的角度看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的。賣方所愿意承擔(dān)的價(jià)格不能低于重新開發(fā)或建造該不動(dòng)產(chǎn)所必須花費(fèi)的各項(xiàng)必要成本之和，如果低于該代價(jià)，賣方就要虧本。b．從買方的角度看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方所愿意承擔(dān)的價(jià)格不能高于重新開發(fā)或建造該不動(dòng)產(chǎn)所必須花費(fèi)的成本，如果價(jià)格高于這一成本，買方就不如自己開發(fā)或建造一個(gè)相同的不動(dòng)產(chǎn)。因此買賣雙方所能接受的共同點(diǎn)只能是價(jià)格等于包含了合理利潤和稅金的成本。所以現(xiàn)實(shí)中就可以根據(jù)開發(fā)或建造對象不動(dòng)產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，加上正常利潤、稅金來評估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。2．結(jié)合土地的特征和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，談?wù)勀銓Φ貎r(jià)變化趨勢的看法答：從土地的基本特征和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律來看，未來地價(jià)將會(huì)呈現(xiàn)出上漲趨勢。土地價(jià)格是地租的資本化，未來土地價(jià)格的高低取決于地租和資本化率兩個(gè)因素。（1）地租是土地所有者憑借土地的所有權(quán)而無償占有的那部分土地收益。由于土地具有功能的永久性，因此，在未來若干年，如果能對土地進(jìn)行合理利用，農(nóng)用土地的肥力可以不斷提高，非農(nóng)用土地可以反復(fù)利用，永無盡期。這一客觀事實(shí)使得土地具有無限增值的可能。除此之外，未來高速的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必然需要更多更好的土地予以支撐，而土地面積的有限性決定了未來土地經(jīng)濟(jì)供給的彈性是很小的，因此土地市

場將會(huì)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這也從客觀上決定了土地收益具有不斷上升的趨勢。（2）隨著當(dāng)前科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，資本有機(jī)構(gòu)成呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢，從而帶來資本化率的降低。綜上所述，未來地價(jià)將呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢。三、論述題1．你對集體土地所有權(quán)主體有何看法答：（1）當(dāng)前我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體我國農(nóng)民集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體?！锻恋毓芾矸ā返谑畻l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。”（2）我國當(dāng)前農(nóng)村集體土地所有權(quán)現(xiàn)狀的歷史原因我國農(nóng)村集體土地所有制是通過土地改革、農(nóng)業(yè)合作化、人民公社化等運(yùn)動(dòng)逐步形成的。①土地改革。1950年《中華人民共和國土地改革法》規(guī)定：“廢除地主階級封建剝削的土地所有制，實(shí)行農(nóng)民的土地所有制?！?。通過沒收、征收地主、富農(nóng)階級的土地，無償分配給無地、少地農(nóng)民，從而，徹底摧毀了封建土地所有制，建立了個(gè)體農(nóng)民土地所有制。②農(nóng)業(yè)合作化運(yùn)動(dòng)。土地改革完成后，根據(jù)《農(nóng)業(yè)合作社示范章

程》、《高級農(nóng)業(yè)合作社示范章程》，在全國開展了農(nóng)業(yè)合作化運(yùn)動(dòng)。農(nóng)業(yè)合作化的完成，標(biāo)志著我國個(gè)體農(nóng)民土地所有制已轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社集體土地所有制。③人民公社化運(yùn)動(dòng)。1958年初，在農(nóng)村掀起了合并高級社，進(jìn)而發(fā)展成人民公社化運(yùn)動(dòng)。至1958年底，全國農(nóng)村普遍實(shí)現(xiàn)了人民公社化，從而建立了人民公社土地所有制。1962年變更為“三級所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”的制度。（3）我國當(dāng)前農(nóng)村集體土地所有制主體現(xiàn)狀存在的問題我國當(dāng)前集體土地所有權(quán)主體存在的主要問題在于法律對于“農(nóng)民集體”的界定不夠明確，造成了實(shí)際上的主體虛置，從而帶來了以下幾個(gè)問題：①集體土地所有權(quán)實(shí)際上掌握在一些農(nóng)村干部手中，不利于其合理配置一些農(nóng)村干部憑借土地所有權(quán)，或任意攤派，加重農(nóng)民負(fù)擔(dān)，或任意處分土地，造成大量耕地資源流失，或任意改變土地承包期限，導(dǎo)致土地使用分配不公，侵犯農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，成為影響農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的消極因素。②廣大農(nóng)民對于土地有疏離感，不利用土地的利用和保護(hù)農(nóng)村土地名義上屬于集體所有，實(shí)際上為少數(shù)人所控制，導(dǎo)致廣大農(nóng)民通常不認(rèn)為自己是土地的主人，而僅僅把自己看作是類似佃戶的土地租用者，往往只注重短期利益，不進(jìn)行長期改良土地的投資，不利于土地的可持續(xù)利用，③使少數(shù)人利用土地以權(quán)謀私，大發(fā)橫財(cái)因?yàn)闆]有明確的所有權(quán)主體，少數(shù)人利用土地謀私，使得大量耕地

非法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，不僅危害糧食安全，而且擾亂國有土地市場。（4）完善我國當(dāng)前集體土地所有權(quán)主體現(xiàn)狀的建議①對農(nóng)村集體土地所有權(quán)進(jìn)行確權(quán)和登記，將集體土地所有權(quán)落實(shí)到具有民事行為能力的法人，并確權(quán)發(fā)證，登記在簿。②完善相關(guān)的法律制度，明確主體所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和享受的義務(wù)。2．有人認(rèn)為房價(jià)上漲是因?yàn)榈貎r(jià)上漲，而地價(jià)上漲是因?yàn)閷?shí)行了土地儲(chǔ)備制度，談?wù)勀愕目捶ù穑海?）房價(jià)的構(gòu)成①因?yàn)榉颗c地是不可分割的統(tǒng)一體，所以房價(jià)既包括土地的價(jià)格，又包括房屋建筑物的價(jià)格；②房屋建筑物是人類勞動(dòng)的產(chǎn)物，具有價(jià)值，其價(jià)格由建造房屋的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定；③土地是一種特殊商品，不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，一方面，原始土地是自然界的產(chǎn)物，不包含人類勞動(dòng)，其價(jià)格是土地壟斷引起的地租的資本化。另一方面，人們在開發(fā)利用土地過程中，對原始土地進(jìn)行改造，投入了大量的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，這些投入的勞動(dòng)凝結(jié)而成的價(jià)值與一般商品一樣具有同等性質(zhì)的勞動(dòng)價(jià)值。綜上，房地產(chǎn)價(jià)值是房屋建筑物價(jià)值、土地自然資源價(jià)值和土地中投入勞動(dòng)所形成的價(jià)值的統(tǒng)一，房價(jià)就是這種綜合性特殊價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。其中，房屋建筑物價(jià)值和土地中投入的勞動(dòng)形成的價(jià)值占了主要部分。（2）房價(jià)上漲的原因

①地價(jià)上漲由于土地是稀缺資源，不能再生，因而土地價(jià)格受到供求關(guān)系的影響特別大，市場需求的無限性和土地供給的有限性，必然拉動(dòng)地價(jià)上漲，由此影響到房價(jià)也呈現(xiàn)出長期上升的趨勢。②房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求房地產(chǎn)的個(gè)別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的;另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)周期長和地區(qū)性的特點(diǎn)，使供給有明顯的滯后性，在一定時(shí)期供求關(guān)系不可能隨時(shí)調(diào)整，房地產(chǎn)商品的供給彈性小。所以，房地產(chǎn)均衡價(jià)格主要是由需求量的變動(dòng)所決定的。當(dāng)需求量增加，供給量不能相應(yīng)增加時(shí)，房價(jià)便呈現(xiàn)出上升趨勢。③價(jià)格預(yù)期的心理因素房價(jià)會(huì)受到房地產(chǎn)效用及其長期發(fā)展趨勢的很大影響。由于不同的房地產(chǎn)有不同的效用，即使同宗房地產(chǎn)也具有不同的使用價(jià)值，這就直接決定了房地產(chǎn)之間的價(jià)格差異。此外，房地產(chǎn)使用時(shí)間特別長，未來的供求變動(dòng)對價(jià)格變動(dòng)趨勢會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。購房者投資置業(yè)，總是希望所購置的房地產(chǎn)能保值增值。消費(fèi)者在購房時(shí)不只是考慮當(dāng)前，而是更多地考慮未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。因此，價(jià)格預(yù)期的心理因素，就成為影響房價(jià)長期走勢的一個(gè)不可忽視的因素④城市或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平提高，房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境不斷改善，也使房價(jià)相應(yīng)上升。⑤房地產(chǎn)投機(jī)綜上所述，房價(jià)上漲是由房地產(chǎn)建造成本、市場供給、消費(fèi)者心理

預(yù)期及投資環(huán)境等多種因素共同作用形成的，不能片面的說房價(jià)上漲是地價(jià)上漲引起的。（3）地價(jià)上漲的原因①地價(jià)地價(jià)是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價(jià)格。我國目前規(guī)定土地所有權(quán)不得買賣，所通常所講的地價(jià)，是出讓或轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，是國家一次性出讓若干年的國有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用者轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。②地價(jià)上漲的原因a．開發(fā)商對房價(jià)上漲的預(yù)期。先有房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲，然后才有房地產(chǎn)開發(fā)商對未來房價(jià)上漲的預(yù)期，然后他們才拼命以較高的價(jià)格去拿地。這個(gè)中間鏈條是非常清晰的。b．土地拍賣制度不太公開透明。c．土地供給的有限性相對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求大量土地支撐的矛盾（3）土地儲(chǔ)備制度①概念城市土地儲(chǔ)備制度，是指城市土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，通過征收、收購、置換、到期回收等方式，將土地從分散的土地使用者手中集中起來，由土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行土地整理后納入土地儲(chǔ)備庫，再根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式有計(jì)劃地將儲(chǔ)備土地投入市場，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類

建設(shè)用地需求的一種土地管理制度。②作用a．有利于充分發(fā)揮政府對土地市場的宏觀調(diào)控作用。土地儲(chǔ)備機(jī)制建立后，政府就可以通過各種方式，將分散在用地者手中的存量土地納入到“城市土地儲(chǔ)備庫”之中，從而壟斷城市土地一級市場的土地供應(yīng)，提高政府調(diào)控土地市場的能力。b．有利于盤活城市存量土地資產(chǎn)，提高土地資源利用效率。土地收購儲(chǔ)備制度建立以后，政府可以將閑置的、低效利用的存量土地納入到“城市土地儲(chǔ)備庫”之中，對其進(jìn)行整理后，以市場為導(dǎo)向，重新配置土地資源，既可以盤活存量土地資產(chǎn)，避免國有土地資產(chǎn)的流失，又可以提高土地資源利用效率，達(dá)到土地集約利用的目的，還可以運(yùn)用儲(chǔ)備土地的出讓收益妥善安置困難或破產(chǎn)企業(yè)的職工，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。c．有利于土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實(shí)施?！岸囝^供地”無法保證規(guī)劃的實(shí)施。在土地收購儲(chǔ)備過程中，由于實(shí)行規(guī)劃優(yōu)先的政策，加上集中統(tǒng)一的前期開發(fā)和整理，城市規(guī)劃的有關(guān)要求和政策可以得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，從而提高城市土地資源的配置效率。d．有利于推行土地招標(biāo)拍賣制度，建立公開、公平、公正的土地市場。實(shí)踐證明，只有當(dāng)政府儲(chǔ)備了足夠數(shù)量的存量土地，才能推行土地招標(biāo)拍賣制度。綜上所述，土地儲(chǔ)備制度是政府為了更好地宏觀調(diào)控國有土地使用

權(quán)市場，提高土地資源配置效率、避免閑置浪費(fèi)土地資源所采取的制度措施，土地儲(chǔ)備制度的良好實(shí)施，有利于穩(wěn)定土地市場，保證土地交易的公開透明，抑制土地投機(jī)，穩(wěn)定土地價(jià)格，而不是催生地價(jià)上漲的原因。

2005年華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院343土地管理學(xué)考研真題2005年華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院343土地管理學(xué)考研真題答案華中科技大學(xué)二ＯＯ五招收碩士研究生入學(xué)考試試題考試科目：土地管理學(xué)適用專業(yè)：土地資源管理（除畫圖題外，所有答案都必須寫在答題紙上，寫在試題上及草稿紙上無效，考完后試題隨答題紙交回）一、名詞解釋(每題6分，共48分)1．土地經(jīng)濟(jì)供給答：土地的經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地自然供給的范圍內(nèi)，對土地進(jìn)行了勞動(dòng)投入、開發(fā)、規(guī)劃整治，以滿足人類不同需求的土地供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給量是個(gè)不斷交化的量，土地經(jīng)濟(jì)供給數(shù)量會(huì)受人類社會(huì)活動(dòng)的影響。影響土地經(jīng)濟(jì)供給的主要因素有土地自然供給量、利用土地的知識和技術(shù)、社會(huì)需要的變化、產(chǎn)品價(jià)格和土地利用計(jì)劃。2．土地登記答：土地登記是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他物權(quán)的登記，是國家依照法定程序，將土地權(quán)利及其變更事項(xiàng)記載于專門簿冊的法律行為。土地登記的根本目的是對土地權(quán)利的公示，即指將土地權(quán)利變動(dòng)的意思表示公開向社會(huì)公眾表彰顯示。3．土地利用管理答：土地利用管理是國家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對土地的開發(fā)、利用、整治和保護(hù)所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制等工作的總稱。土地利用管理是土地管理的核心。通過土地利用管理，確保土地持續(xù)利用，提高土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)綜合效益，也就實(shí)現(xiàn)了土地管理的總目標(biāo)。其本質(zhì)上是對各類型土地的利用水平和數(shù)量分配(一種類型到另一種類型的轉(zhuǎn)換)進(jìn)行干預(yù)。4．城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓答：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。目前我國的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓主要采用以下三種方法：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。5．級差地租答：農(nóng)業(yè)資本家在不同等級的土地上從事耕作，所獲得的利潤是不等的。耕作優(yōu)等地和較好的土地，勞動(dòng)生產(chǎn)率高，個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低；耕作劣等地，勞動(dòng)生產(chǎn)率低，個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格高。這樣，就會(huì)使耕作優(yōu)等地和較好土地的農(nóng)業(yè)資本家獲得超額利潤。而這種由土地等級差別產(chǎn)生的超額利潤歸土地所有者占有時(shí)，即為馬克思所稱的級差地租。級差地租包含級差地租工和級差地租Ⅱ兩種形態(tài)。同量資本投在等面積的不同條件的土地上，因土地肥力和位置的差別所產(chǎn)生的超額利潤，轉(zhuǎn)化為級差地租Ⅰ的形態(tài)。而在同一塊土地上連續(xù)追加投資，各個(gè)資本的生產(chǎn)率不同。較高的生產(chǎn)率，就可能產(chǎn)生超額利潤，這種超額利潤轉(zhuǎn)歸土地使用者占有，稱之為級差地租Ⅱ。

6．城市土地二級市場答：即城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，其主要市場活動(dòng)是開發(fā)商根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和出讓合同要求，對土地進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，并將經(jīng)過開發(fā)的土地使用權(quán)連同地上定著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。其受讓方可以是二手的開發(fā)經(jīng)營者，也可能是直接的土地使用者。二級市場是國家調(diào)控下的以市場調(diào)節(jié)為主的市場。7．土地用途管制答：土地用途管制是指國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規(guī)劃、依法劃定土地用途分區(qū)，確定土地使用限制條件，實(shí)行用途變更許可的一項(xiàng)強(qiáng)制性管理制度。是政府為了保障全社會(huì)的整體利益和長遠(yuǎn)利益，消除土地利用中的各種非理性現(xiàn)象，處理好土地利用中的各種矛盾，保證土地資源的可持續(xù)利用而采取的一種公共干預(yù)措施。8．地價(jià)指數(shù)答：地價(jià)指數(shù)是指運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法將特定地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)的地價(jià)換算成百分比所得到的指數(shù)。其計(jì)算公式為：地價(jià)指數(shù)=報(bào)告期地價(jià)÷基期地價(jià)×100%。地價(jià)指數(shù)是反映地價(jià)波動(dòng)情況和評定合理地價(jià)的重要指標(biāo)。地價(jià)指數(shù)小，則地價(jià)波動(dòng)幅度小，社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，地價(jià)指數(shù)大，則地價(jià)波動(dòng)幅度大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能過熱。二、簡答題(每題l2分，共48分)1．地籍和地藉管理有何不同？地籍管理的基本內(nèi)容是什么?

答：（1）地籍是國家為一定目的，記載土地的權(quán)屬、界址、數(shù)量、質(zhì)量(等級)和用途(地類)等基本狀況的圖簿冊。按發(fā)展階段劃分，地籍分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍。按特點(diǎn)和任務(wù)劃分，地籍分為初始地籍和日常地籍。按行政管理層次分，地籍分為國家地籍和基層地籍。按地域和城鄉(xiāng)土地的不同特點(diǎn)劃分，地籍分為城鎮(zhèn)地籍和農(nóng)村地籍。地籍具有空間性、公信性、精確性和連續(xù)性等特點(diǎn)。地籍管理是指國家為建立為社會(huì)服務(wù)的地籍，以及研究土地的權(quán)屬狀況、自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況而實(shí)行的一系列工作措施體系。土地的自然狀況主要指土地的坐落、四至、形狀、大小、地貌、坡度、土壤、植被等；土地的權(quán)屬狀況主要包括權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、權(quán)利狀況、界址點(diǎn)線等；土地的經(jīng)濟(jì)狀況主要指土地等級、宗地地價(jià)、土地用途等。地籍工作是通過實(shí)施各種地籍制度展開的。地籍是實(shí)實(shí)在在存在的，可以觸摸修改的圖冊；而地籍管理是指對這種圖冊的管理，是一種行為活動(dòng)和工作措施，因而兩者無法等同也不可能等同。（2）現(xiàn)階段我國地籍管理研究的主要內(nèi)容包括：土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、土地產(chǎn)權(quán)登記、土地信息統(tǒng)計(jì)分析、土地利用遙感監(jiān)測、地籍信息系統(tǒng)建設(shè)與地籍電子政務(wù)等。土地權(quán)屬調(diào)查和土地產(chǎn)權(quán)登記是地籍管理研究體系的主體內(nèi)容與核心。權(quán)屬調(diào)查和地籍測量是地籍管理的基礎(chǔ)性工作，地籍信息庫建設(shè)是土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、權(quán)屬調(diào)查的后續(xù)工作。是地籍管理各項(xiàng)工作成果的歸宿，并為土地管理各項(xiàng)工作提供參考依據(jù)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。土地產(chǎn)權(quán)是地籍管理的核心。土地產(chǎn)權(quán)就是對土地的權(quán)利，是人們圍繞或通過土地形成的權(quán)利關(guān)系。同時(shí)。產(chǎn)權(quán)人對其所有或使用的土地也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，如及時(shí)申請產(chǎn)權(quán)登記，主動(dòng)繳納有關(guān)稅費(fèi)，適時(shí)進(jìn)

行土地整理、保持土地性狀等。2．簡述土地產(chǎn)權(quán)及其基本特性。答：（1）土地產(chǎn)權(quán)是指由多種權(quán)利共同組成的一個(gè)權(quán)利束。具體包括土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他物權(quán)。土地所有權(quán)包括國家所有和集體所有兩種情況；土地使用權(quán)也分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；土地他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。土地所有權(quán)是指土地所有者依法對土地實(shí)行占有、使用、收益、處分的具有支配性和絕對性的權(quán)利。我國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。土地屬于國家和農(nóng)民集體所有，因此國家和農(nóng)民集體為土地所有權(quán)的主體。在我國，境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人都可成為國有土地使用權(quán)的主體。國有土地使用者可以通過出讓（含以出讓金出資或入股）、租賃和劃撥等方式取得國有建設(shè)用地、農(nóng)用地或未利用地的土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)。土地他物權(quán)是指土地所有權(quán)或土地使用權(quán)以外的其他土地權(quán)利。他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是指以物的使用收益為目的的他物權(quán)，主要包括地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、經(jīng)營權(quán)和用益權(quán)等形態(tài)；擔(dān)保物權(quán)是指以確保債務(wù)清償為目的而于債務(wù)人的特定物或權(quán)利上設(shè)定的定限物權(quán)，主要包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等形態(tài)。（2）土地產(chǎn)權(quán)的基本特性①土地權(quán)利社會(huì)化

土地權(quán)利社會(huì)化是指從傳統(tǒng)的強(qiáng)調(diào)權(quán)利的自由支配與排他性，轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)調(diào)權(quán)利的社會(huì)義務(wù)與限制性。其社會(huì)化具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是所有權(quán)(自物權(quán))受到限制，二是他物權(quán)的優(yōu)位。②土地關(guān)系擴(kuò)張化隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生產(chǎn)力水平不斷提高，人類對自然的開發(fā)利用程度加大，能夠?yàn)槿藗兛刂坪椭涞奈锏姆N類越來越多，財(cái)產(chǎn)所涵蓋的內(nèi)容日益廣泛，其法律關(guān)系日益膨脹。③產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜化產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜化，使得對產(chǎn)權(quán)的法律調(diào)整更加精細(xì)、完備，其表現(xiàn)形式更為復(fù)雜。就大陸法系各國而言，物權(quán)法不僅體現(xiàn)為民法典物權(quán)編，而且還分散于其余各編，有的還體現(xiàn)為其他單行法。3．簡述我國的基本農(nóng)田保護(hù)制度。答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》和國土資源部有關(guān)規(guī)章對基本農(nóng)田保護(hù)制度的規(guī)定?，F(xiàn)將基本農(nóng)田保護(hù)制度總結(jié)為如下七個(gè)方面（1）基本農(nóng)田保護(hù)規(guī)劃制度。各級人民政府在編制土地利用總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)將基本農(nóng)田保護(hù)作為規(guī)劃的一項(xiàng)重要內(nèi)容，明確基本農(nóng)田保護(hù)的布局安排、數(shù)量指標(biāo)和質(zhì)量要求。（2）基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度?？h級和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)確定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位劃區(qū)定界，由縣級人民政府設(shè)立保護(hù)標(biāo)志，予以公告。（3）占用基本農(nóng)田審批制度?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得改變或者占用。國家能源、交通、水利、軍事等重點(diǎn)建

設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)無法避開基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，需要占用基本農(nóng)田，必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。（4）基本農(nóng)田占補(bǔ)平衡制度。建設(shè)占用多少基本農(nóng)田，就必須補(bǔ)劃數(shù)量相等、質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?，確保本行政區(qū)域內(nèi)土地利用總體規(guī)劃確定的基本農(nóng)田面積不減少。（5）禁止破壞和閑置、荒蕪基本農(nóng)田制度。禁止任何單位和個(gè)人在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)建窯、建墳、挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進(jìn)行其他破壞基本農(nóng)田的活動(dòng)；禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪基本農(nóng)田；禁止任何單位和個(gè)人擅自占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。（6）基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任制度?？h級以上地方各級人民政府都要承擔(dān)基本農(nóng)田保護(hù)的責(zé)任。要通過層層簽訂基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書，將基本農(nóng)田保護(hù)的責(zé)任落實(shí)到人、落實(shí)到地塊，并作為考核政府領(lǐng)導(dǎo)干部政績的重要內(nèi)容。（7）基本農(nóng)田監(jiān)督檢查制度。縣級以上地方人民政府應(yīng)定期組織土地、農(nóng)業(yè)及其他有關(guān)部門對基本農(nóng)田保護(hù)情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或向上級人民政府報(bào)告。4．簡述城市土地市場管理的原則和內(nèi)容。答：（1）城市土地市場管理的原則①整合性利益原則：所謂整合性利益原則，即國家利益和土地市場交易各方利益辯證統(tǒng)一的原則。這一原則也是處理城市土地市場經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的最高原則，其實(shí)質(zhì)是個(gè)體與整體、局部與全部、目前與長遠(yuǎn)利益相統(tǒng)一。在城市土地市場管理全過程中，必須以經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，以

整合性利益原則為指南。②平等對待原則：市場關(guān)系的平等性是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征，平等對待原則是土地市場管理的基本原則。這一原則有兩層含義：一是參加土地市場活動(dòng)的市場主體在土地市場中的身份是平等的；二是市場交易行為是平等的，土地交易者在等價(jià)交換的基礎(chǔ)上公平交易。③控制與彈性管理原則：所謂控制與彈性管理原則，包括兩方面內(nèi)容：一方面，政府在土地市場交易規(guī)則、土地市場體系建設(shè)、土地價(jià)格政策等方面要制定出標(biāo)準(zhǔn)與目標(biāo)，對土地市場實(shí)行控制管理；另一方面，對土地市場交易者的具體市場行為在法律許可范圍內(nèi)給予充分自由，并根據(jù)市場環(huán)境變化及時(shí)調(diào)整管理措施，以維持良好的市場秩序。④依法管理的原則：任何市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，越是放開搞活市場，越要求高度法制化的市場規(guī)則。對土地市場管理來說，從市場主體、市場行為到競爭秩序，市場活動(dòng)的每個(gè)環(huán)節(jié)都必須做到有規(guī)可循，有法可依。（2）城市土地市場管理的內(nèi)容城市土地市場管理的內(nèi)容包括宏觀管理和微觀管理。所謂城市土地市場宏觀管理，是指國家從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體和長遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，通過經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，對城市土地市場進(jìn)行干預(yù)，以達(dá)到抑制土地投機(jī)、維護(hù)土地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。城市土地市場宏觀管理又包括兩個(gè)方面：城市土地市場供需管理和城市土地市場價(jià)格管理。從城市土地市場層次結(jié)構(gòu)來看，一級土地市場是關(guān)鍵，是整個(gè)土地市場的“總閥門”，它的運(yùn)行狀況決定了二級市場的運(yùn)行狀況。因此，城市土地市場管理的重點(diǎn)，就是對城市土地一級市場的供需和價(jià)格進(jìn)行管理。

所謂城市土地市場微觀管理，是指國家通過法律手段和行政手段，對城市土地市場主體、市場客體和市場交易程序進(jìn)行管理，保證土地市場公平交易和平等競爭，以發(fā)揮土地市場機(jī)制的正常調(diào)節(jié)功能。三、論述題(每題l8分，共54分)1．何謂農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。試述目前我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式。答：（1）農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村集體土地使用權(quán)在不同的主體之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)移。農(nóng)村集體土地使用權(quán)可區(qū)分為農(nóng)用地使用權(quán)和非農(nóng)用地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的結(jié)果，也是城鎮(zhèn)化水平不斷提高的必然趨勢，同時(shí)也是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的必然產(chǎn)物，它有利于提高土地利用效率，參與市場競爭的客觀需要。（2）農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式，從近幾年農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的情況看，流轉(zhuǎn)形式主要有以下幾種①轉(zhuǎn)包。農(nóng)戶將自己的承包地通過協(xié)商，轉(zhuǎn)包給其他農(nóng)戶經(jīng)營，收取一定的轉(zhuǎn)包金。轉(zhuǎn)出戶多為缺乏勞力或在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)的農(nóng)戶。②租賃。該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，向該村租用土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)并支付地租。承租人大多來自經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，他們向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村轉(zhuǎn)移，并租種已轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶的承包地。③“四荒”拍賣。這種形式流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)，使用期限一般為50～100年，購買者多為農(nóng)民和機(jī)關(guān)團(tuán)體，“四荒”地經(jīng)過治理，開發(fā)為林地、果地、耕地，大大地提高了土地利用率。④承租轉(zhuǎn)包或返包。該種土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式有兩種情況：①農(nóng)

村集體從無力經(jīng)營土地的農(nóng)戶那里租回承包地，再轉(zhuǎn)包給種田能手，以提高土地經(jīng)營規(guī)模效益。②公司以一定的代價(jià)將農(nóng)戶的承包地承租過來，再對所租土地通過規(guī)劃，進(jìn)行農(nóng)田基本設(shè)施建設(shè)，然后再切塊承包給農(nóng)戶耕種。⑤轉(zhuǎn)讓。該種流轉(zhuǎn)形式是土地使用者在獲得一定期限的土地使用權(quán)投資開發(fā)后，將余期土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。例如，農(nóng)戶在獲得“四荒”地使用權(quán)，經(jīng)過一段時(shí)間投資開發(fā)后，向其他農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓余期土地使用權(quán)。⑥入股。農(nóng)民在自愿互利原則下，以土地使用權(quán)折價(jià)人股聯(lián)合，使農(nóng)民對土地的占有形式由實(shí)物形態(tài)變?yōu)樨泿判螒B(tài)，推動(dòng)股權(quán)流轉(zhuǎn)、集中，形成規(guī)模經(jīng)營。2．在現(xiàn)實(shí)中如何應(yīng)用城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”?答：（1）城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”，是指城市土地市場供需調(diào)控的方向、時(shí)間和力度。①土地市場供需調(diào)控的方向。土地市場供需調(diào)控的方向包括選擇調(diào)控的目標(biāo)以及確定調(diào)控措施的作用方向這兩方面的內(nèi)容。確定調(diào)控措施的作用方向則需要在明確調(diào)控目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對當(dāng)前土地市場的運(yùn)行狀態(tài)和變化趨勢進(jìn)行分析。作用方向大致可分為兩類：一類是刺激土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向上，如減免稅收、降低貸款利率等；另一類是抑制土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向下，如控制貸款規(guī)模、限制土地供給量等。②土地市場供需調(diào)控的時(shí)間。確定供需調(diào)控時(shí)間，也就是要確定何時(shí)開始調(diào)控，調(diào)控時(shí)間應(yīng)持續(xù)多長。