商丘市平原路項目可行性研究報告

商丘市平原路項目可行性研究報告（簡版）

目錄一、項目概況（一）區(qū)位和現(xiàn)狀（二）市政配套設(shè)施情況二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一）項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、商丘西板塊在售樓盤概況（一）西區(qū)板塊概況 （二） 重點項目銷售情況匯總四、西區(qū)板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析（一）供應(yīng)、銷售情況 （二）供銷對比情況 （三）價格走勢 （四）市場結(jié)構(gòu)分析 （五）銷售排行榜 五、西區(qū)板塊未來供應(yīng)量分析（一）待上市新項目（二）新出讓土地明細(xì) 六、西區(qū)板塊房地產(chǎn)市場總結(jié)（一）政府投入帶動板塊升級 （二）品牌開發(fā)企業(yè)云集提升區(qū)域價值 七、項目規(guī)劃建設(shè)和產(chǎn)品建議（一）規(guī)劃建議和說明（二）產(chǎn)品建議和說明八、項目投資和財務(wù)分析（一）成本分析（二）敏感性分析前言TalkBefore本地塊項目基地位于民主路與平原路交匯處東南角，規(guī)劃占地面積為40畝，除去市政規(guī)劃路剩余20余畝，容積率約6。本著謹(jǐn)慎嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，報告基于真實可靠的前期市場調(diào)研基礎(chǔ)上，對于該項目給出可行性分析。由于時間倉促，本報告為項目可行性研究報告的簡約版本，僅針對重點問題闡述。希望能給公司決策層在該項目的投資決策上，提供有力的數(shù)據(jù)支撐和決策參考。一、區(qū)位（二）市政配套設(shè)施情況主要道路：平原路、民主路公交：9路、18路、59路購物：陽光超市、京港超市、社區(qū)便利店醫(yī)療：長征人民醫(yī)院、商丘眼科醫(yī)院、商丘婦科醫(yī)院、社區(qū)門診教育：紅黃藍(lán)雙語幼兒園、123全腦幼兒園、平原路小學(xué)、民主路一校、商丘師范、文化路小學(xué)分校休閑：清水灣廣場、梁園區(qū)廣場二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一）項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：40畝土地價格：萬/畝容積率：6三、梁園西區(qū)板塊在售樓盤概況（一）梁源西區(qū)概況梁園新區(qū)規(guī)劃范圍：東臨平原路，南至文化路，西到清涼寺，北到莊周路，規(guī)劃占地36平方公里。梁園區(qū)梁園區(qū)1、平原路項目特點一直是在整個商丘市場略顯尷尬的的一條路，不管是大區(qū)位，還是小環(huán)境，都是本地人置業(yè)不太熱衷的一個區(qū)域。隨著商丘城市化的進(jìn)程，商丘西區(qū)的發(fā)展再次提上日程，連接西區(qū)的平原路也就日益顯出了它的紐帶作用。平原路的生活氛圍較差，而且作為還沒有退役的老環(huán)城路，常有大型卡車、農(nóng)用車等通過，也無配套較好之市政配套設(shè)施，也無品質(zhì)較好之樓盤，總體而言，形象較差、生活配套較差；但是作為汽車配件以及汽車4S店，市場相對成熟。2、西區(qū)板塊迎來“第二波”開發(fā)熱潮梁園區(qū)“第一波”發(fā)展，是經(jīng)國務(wù)院1997年10月批準(zhǔn)，在原縣級商丘市的基礎(chǔ)上新設(shè)立的一個市轄區(qū)，是“全國中小城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)試驗區(qū)”全國五個試驗區(qū)之一、14年后，2011年5月，梁園區(qū)再次被中國科協(xié)命名為“全國科普示范縣（市、區(qū)）”榮譽稱號[1]。梁園區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，全區(qū)擁有各類大、中型企業(yè)近700家，生產(chǎn)各類產(chǎn)品4000多種。2010年，西區(qū)地區(qū)迎來“第二波”建設(shè)熱潮，百樂居、羅馬家園、東華錦城、圣地亞哥等優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)建設(shè)項目拔地而起。3、西區(qū)“新高”不斷在一期漸成規(guī)模的前提下，梁園區(qū)建設(shè)為區(qū)域性綜合交通樞紐、區(qū)域性商貿(mào)物流集散基地、特色加工業(yè)生產(chǎn)基地、生態(tài)旅游休閑基地，全面打造富強梁園、活力梁園、魅力梁園、幸福梁園。

西區(qū)項目檔案：百樂居開發(fā)商：鄭州百樂居置業(yè)有限公司項目位置：昆侖路與民主路交叉口往南500米路西建筑規(guī)模：占地190畝建筑面積：20萬㎡建筑形態(tài)：由39棟多層、小高層和高層組成容積率：2.0綠化率：40%雙氣，市政供暖。主力戶型：79㎡兩房，95多㎡3房2廳1衛(wèi)，107㎡3房2廳1衛(wèi)，126㎡3房2廳2衛(wèi)銷售進(jìn)度：一期2010年12月5日開盤，均價為2500元/㎡，二期于2011年7月2日開盤，均價為：3200-3300元/㎡。二期共推5棟樓，1棟12層的小高層和4棟多層5套，200套房源，現(xiàn)銷售已至尾聲，79㎡余3套1F，126㎡余2套頂層。工程進(jìn)度：一期今年年底交房，二期現(xiàn)在主體已封頂。三期于2011年8月底-9月初開始排號，具體三期推哪部分房源還未確定。東華錦城開發(fā)商：商丘東華科技發(fā)展有限公司項目位置：平原路與貨場路交叉口建筑規(guī)模：占地85畝，建筑面積14萬㎡建筑形態(tài)：由12棟8—12層的小高層組成。容積率：2.9綠化率：40%雙氣，市政供暖。主力戶型：61㎡的一房，80-90多㎡兩房，110多㎡3房2廳1衛(wèi)，127㎡3房2廳2衛(wèi)，136㎡3房2廳2衛(wèi)銷售進(jìn)度：一期已全部售完，二期已售80%開盤價格：一期價格：2300-2500元/㎡，二期價格：3100元/㎡三期還未定具體操作時間。3、羅馬花園售樓電話：2255555投資商：意大利溫信投資集團(tuán)公司開發(fā)商：商丘溫信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：商丘市昆侖路建筑規(guī)模：總占地200畝，總建筑面積：26萬㎡一期100畝，建筑面積：12萬㎡建筑形態(tài)：由13棟6層的多層、10棟12層小高層、花園洋房組成容積率：2.0綠化率：50%主力戶型：80.8㎡、108.7㎡、126.37㎡、134.36㎡、138㎡、130㎡、125.82㎡、129.92㎡、100.57㎡.銷售進(jìn)度：售樓部于一年前都已經(jīng)對外開放，但是一直未采取任何銷售動作，現(xiàn)在對面宣稱下個月要有相應(yīng)的銷售動作。配套設(shè)施：24小時熱水、地源熱泵、恒溫恒濕恒氧4、圣地亞哥售樓電話：2228666開發(fā)商：商丘蘇地置業(yè)有限公司項目位置：商丘市民主路與昆侖路交叉口西南角建筑規(guī)模：總建筑面積：284708㎡其中住宅：213575.74㎡，幼兒園面積：1500㎡建筑形態(tài)：由8棟11層小高層，2棟10層小高層、3棟26層高層、6棟17層高層組成銷售總戶數(shù)：1953套容積率：1.94綠化率：46.9%主力戶型：39.83㎡、78.65㎡、96.85㎡、118.7㎡、141.36㎡、137.04㎡銷售進(jìn)度：9月15日開始排號開盤價格：預(yù)計：住宅3000以上。5、金鼎世家售樓電話：2226666開發(fā)商：商丘市三鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：錦銹路與君臺路西北角建筑規(guī)模：總用地12517㎡、總建筑面積23522.87㎡。其中住宅22091㎡，商業(yè)1299.62㎡建筑形態(tài)：由11棟11層的小高層組成銷售總戶數(shù)：336套綠化率：31.57%容積率：2.1建筑密度：26.64%地面車位：120個主力戶型：93.85㎡、119.22㎡、117.31㎡、86.73㎡、125.63㎡銷售進(jìn)度：一期推4棟11層小高層，7月16日開始排號，交5000抵10000，現(xiàn)已排至200號。9月份開盤，開盤時價格2800元/㎡。一期交房日期：2012年5月工程進(jìn)度：一期所推的4棟都已將近封頂。6、天然居售樓電話：2337999開發(fā)商：南昌市興城房地產(chǎn)開發(fā)公司商丘分公司項目位置：平原路與文化路交叉口往南500米路東建筑規(guī)模：總用地17906㎡、總建筑面積32000㎡建筑形態(tài)：由10多棟12層的小高層組成銷售總戶數(shù)：331套綠化率：31.5%容積率：2.5建筑密度：27.9%主力戶型：101㎡的二房、94㎡二房、122㎡三房二廳二衛(wèi)、136㎡三房二廳二衛(wèi)銷售進(jìn)度：一期推沿街的4棟樓，共計140套房源。8月7日開始排號，交30000抵35000，現(xiàn)已排至500號。于8月21日開盤，預(yù)計開盤價不低于3300元/㎡。一期交房日期：2012年5月工程進(jìn)度：一期所推的4棟都已封頂。7、金色福園二期售樓電話：227777開發(fā)商：江蘇中大環(huán)球項目位置：昆侖路與新興路交叉口（梁園區(qū)區(qū)政府東北面）建筑規(guī)模：總建筑面積20萬㎡建筑形態(tài)：由17棟5-6層的多層組成綠化率：35%主力戶型：80㎡的二房、93㎡二房、98㎡二房、114㎡三房二廳一衛(wèi)、140㎡、150㎡四房二廳二衛(wèi)、170㎡復(fù)式銷售進(jìn)度：一期為0370國際城，當(dāng)時開盤價1500左右，二期于5月份排號，6月25日開盤，開盤時推售180套房源，價格為2800—3000元/㎡,現(xiàn)在是持續(xù)銷售期，現(xiàn)已銷售70%，四層以下房源基本沒有。優(yōu)惠措施：一次性98折，按揭無優(yōu)惠。一期交房日期：2012年3-4月配套設(shè)施：8重智能化，送壁掛爐，無市政供暖。8、天驕華府售樓電話：2230000開發(fā)商：商丘市三和置業(yè)項目位置：民主路與昆侖路交江處梁園文化廣場西200米（平原醫(yī)院旁）建筑規(guī)模：總占地面積：29235㎡，總建筑面積41169㎡建筑形態(tài)：由12棟8-12層的電梯洋房組成綠化率：35%主力戶型：89㎡的二房、98㎡二房、127㎡三房二廳一衛(wèi)、136㎡銷售進(jìn)度：一期推3棟樓，于5月29日開盤，開盤時實際成交價2800元，現(xiàn)已售90%，主要余127㎡2套，136㎡8套、180-90㎡6套，現(xiàn)在房價為3200元/㎡，1F送院價格4100元/㎡.優(yōu)惠措施：一次性98折，按揭無優(yōu)惠。一期交房日期：2012年5月

四、西區(qū)板塊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析從商丘各區(qū)域的交易量來看，成交量最大的以神火大道和南京路為軸線的南區(qū)板塊，這個版塊的樓盤數(shù)量以及品質(zhì)，也在引領(lǐng)著商丘的地產(chǎn)市場。南區(qū)板塊一度呈現(xiàn)出“一房難求”的住宅供應(yīng)局面。2009年隨著新推住宅樓盤的增多，更是迎來了2009年的房源上市高峰。供應(yīng)量放大的同時，南區(qū)板塊住宅銷售量也一路走高。而西區(qū)板塊隨著剛性需求的逐步釋放和市政府對西區(qū)的政策性引導(dǎo)，也有階段性回暖現(xiàn)象，開發(fā)商也紛紛順應(yīng)市場，以漲價來刺激消費，引起更多周邊客戶的關(guān)注。以處于城西核心區(qū)域的百樂居和圣地亞哥為例，其緊鄰梁園區(qū)廉政文化廣場、師院綠化廣場，擁有優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境；臨近商丘師院新校區(qū)、前進(jìn)小學(xué)、回中分校等，人文教育資源豐富。隨著梁園區(qū)行政中心西移，周邊市政設(shè)施配套、商業(yè)配套、教育配套日趨完善，可以說未來城西核心區(qū)域的地產(chǎn)升值潛力巨大。（一）供應(yīng)、銷售情況從09年起，相繼有新樓盤面世，以及0370的重新包裝面世，都在順應(yīng)良好市場這一契機。民主路整修工程正在進(jìn)行，整修完畢后從城西至市中心商業(yè)區(qū)的通達(dá)性大大增加，對城西生活的提速也將起到巨大推動作用；產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的開發(fā)建設(shè)等利好也使城西樓盤價值日益顯現(xiàn)。根據(jù)最新的市場調(diào)研結(jié)果顯示，部分樓盤的品質(zhì)與其他板塊相當(dāng)，但銷售均價在2900元/平方米左右，也有部分樓盤均價已破3000元/平方米，價格相對偏低。

（二）商丘樓盤價格走勢數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)可以看出：今年1-3月，地產(chǎn)價格趨于平穩(wěn)，3-5月有了一個小幅度的上漲，隨后又趨于平穩(wěn)，新政對商丘的地產(chǎn)市場，并沒有很明顯的影響?；揪鶅r維持在3400左右，而一些地段佳，品質(zhì)好的樓盤，價格也已突破4000大關(guān)。西區(qū)的天然居以3300的價格，創(chuàng)西區(qū)樓盤價格新高。

（四）市場結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從面積段供銷來看，戶型主要集中在120-144平米的面積段，這個面積段上市量占總上市量的33%，其次是90-100平米的面積段，占比29%。本月成交量也主要集中于120-144平米這個面積段。說明客戶購房還是以實用、性價比高為主。

五、河西板塊未來供應(yīng)量分析（一）待上市新項目項目地址總建面積物業(yè)類型目前狀況預(yù)計上市時間百樂居3期昆侖路與民主路交叉口往南500米路西30萬方由39棟多層、小高層和高層組成一期今年年底交房，二期現(xiàn)在主體已封頂2011年下半年羅馬花園商丘市昆侖路總建面：26萬㎡13棟6層的多層、10棟12層小高層、花園洋房預(yù)計9月份排號2011年下半年圣地亞哥商丘市民主路與昆侖路交叉口西南角28.4萬方8棟11層小高層，2棟10層小高層、3棟26層高層、6棟17層高層9月份排號已上市金鼎世家錦銹路與君臺路西北角2.35萬方11棟小高層9月份開盤2010年天然居平原路與文化路交叉口往南500米路東3.2萬方小高層已經(jīng)開始排號已上市金色福園原0370江蘇中大環(huán)球20萬方17棟5-6層的多層現(xiàn)房，目前銷售2期已上市天驕華府民主路與昆侖路交江處梁園文化廣場西200米4萬方12棟8-12層的電梯洋房主體快封頂已上市備注：通過以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計，累計未來新盤上市量預(yù)計將在80萬平米左右，供應(yīng)量將呈現(xiàn)大幅增長。

六、西區(qū)板塊房地產(chǎn)市場總結(jié)（一）政府高投入帶動板塊升級政府高強度對西區(qū)的投入和規(guī)劃，充分保障了新城基礎(chǔ)設(shè)施及配套的順利建設(shè)；隨著幾個較有影響力的樓盤出現(xiàn)旺銷局面，也將帶動整個片區(qū)的地產(chǎn)呈現(xiàn)良好態(tài)勢發(fā)展；隨著西區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，地價與周邊的房價將得到顯著提升；（二）品牌開發(fā)企業(yè)云集提升區(qū)域價值這一板塊的樓盤近兩年才開始進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，此前樓盤的體量較小，樓盤定位和品質(zhì)較低，小區(qū)設(shè)施配套不夠完善。而近期梁園區(qū)政府周邊新上市的樓盤品質(zhì)已有提升，且項目規(guī)模增大、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化，正逐漸從單一的小社區(qū)向綜合性、品質(zhì)社區(qū)轉(zhuǎn)變。羅馬花園、圣地亞哥、百樂居、天然居都是業(yè)內(nèi)外關(guān)注度較高的項目，開發(fā)背景、項目體量、市場期望值、標(biāo)桿作用等因素，都注定了這些項目上市后的市場關(guān)注度更高。七、項目規(guī)劃建設(shè)和進(jìn)度安排（一）規(guī)劃建議和說明（細(xì)節(jié)部分會有附件方式闡述明確）本項目經(jīng)過對本地塊的規(guī)劃和周邊區(qū)域的配套以及發(fā)展前景，建議業(yè)態(tài)為：商業(yè)、住宅、酒店式公寓（LOFT）。根據(jù)本地塊現(xiàn)狀及周邊市場環(huán)境看，本項目規(guī)劃業(yè)態(tài)建議以商業(yè)、住宅為主。（二）建設(shè)方式和進(jìn)度安排本項目暫定為2011年底啟動，預(yù)計2013年年底結(jié)束，整個項目開發(fā)期歷時2年，工程周期為2年半，具體如下：1、土地取得后，前期籌備工作內(nèi)容繁多，主要包含立項、審批、勘測、規(guī)劃、設(shè)計、招投標(biāo)、資金籌措等，暫預(yù)計耗時為6個月；2、本項目產(chǎn)品與東華錦城銷售時容易產(chǎn)生競爭，為盡快回收資金，實現(xiàn)資金流的良性循環(huán)，我司建議銷售產(chǎn)品時可將產(chǎn)品錯開推出，避免競爭，同時構(gòu)成產(chǎn)品類型的互補，但這對工程進(jìn)度提出較高的要求；八、項目投資和財務(wù)分析（一）成本分析1、土地費用土地價格土地轉(zhuǎn)讓方開出的土地價格為萬/畝。土地契稅土地總價的4%。2、前期費用各類規(guī)費勘察設(shè)計費用包括勘測測量費、規(guī)劃建筑設(shè)計費、市政規(guī)劃設(shè)計費、圖紙審核費等。其他包括綜合