房地產(chǎn)開發(fā)與管理配套全冊教學(xué)課件

房地產(chǎn)開發(fā)與管理配套全冊教學(xué)課件房地產(chǎn)開發(fā)與管理

本課程講解內(nèi)容第一章管理與城市房地產(chǎn)第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇和土地使用權(quán)獲取第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第四章房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與建筑工程基礎(chǔ)知識第五章房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程管理第六章住宅建設(shè)項目竣工備案和交付使用許可管理第七章房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的其它管理

如何學(xué)好本門課程，并有所獲得？

1、認(rèn)真聽講：記必要的筆記，討論互動

2、多讀書：教材內(nèi)容、課后延伸閱讀；

3、多實踐：理論與實務(wù)相結(jié)合；結(jié)合課堂教學(xué)，學(xué)習(xí)一些專著、教材、學(xué)術(shù)期刊中的論文。

課余時間多去樓盤看看，提出問題，多看看資訊關(guān)于考試：如何取得好成績？

1、活用教材內(nèi)容50分、延伸內(nèi)容20分、平時成績30分；2、以試卷（綜合能力）考試為主，課程作業(yè)成績占30%3、紀(jì)律、考勤第一章管理與城市房地產(chǎn)討論:什么是管理?關(guān)鍵詞：決策、協(xié)調(diào)、資源的配置、整合……什么是管理?1-1管理的內(nèi)涵管理的概念，一種綜合定義管理是引導(dǎo)人力資源和物質(zhì)資源進(jìn)入動態(tài)組織以達(dá)到這些組織的目標(biāo)，亦即使服務(wù)對象獲得滿意，并且使服務(wù)的提供者獲得一種高度的士氣和成就感。管理（Management）：根據(jù)組織資源（人力、財務(wù)、物質(zhì)、信息）所進(jìn)行的一系列活動（包括規(guī)劃與決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制），其目的是以有效率的和有效能的方式實現(xiàn)組織的目標(biāo)。效率efficient：聰明利用資源和實現(xiàn)成本效益效能effective：制定正確的決策并成功地予以實施環(huán)境投入人力資源財務(wù)資源物質(zhì)資源信息資源規(guī)劃

與決策組織領(lǐng)導(dǎo)控制實現(xiàn)目標(biāo)

效率

效能組織中的管理（來源：《管理學(xué)》，【美】RichyW.Griffim,2008）規(guī)劃與決策設(shè)定組織目標(biāo)并決定實現(xiàn)目標(biāo)的最佳手段管理過程控制監(jiān)督和糾正當(dāng)前的活動以保證目標(biāo)的實現(xiàn)組織決定資源和活動組合的最佳方式領(lǐng)導(dǎo)激勵組織成員，為組織利益最大化而工作（來源：《管理學(xué)》，【美】RichyW.Griffim,2008）什么是管理?1-1管理的內(nèi)涵管理學(xué)的研究對象一類是經(jīng)濟管理學(xué)科；另一類是非經(jīng)濟管理學(xué)科

而房地產(chǎn)開發(fā)與管理是介與這兩大類管理之間的管理學(xué)科。

四個層次則是微觀管理學(xué)、中觀管理學(xué)、宏觀管理學(xué)、管理學(xué)。

本教材所涉及的管理領(lǐng)域偏向于微觀管理學(xué)管理學(xué)的研究方法唯物辯證法、系統(tǒng)科學(xué)、理論聯(lián)系實際、比較研究、其他：歸納法、試驗法、演繹法、案例分析法、數(shù)學(xué)方法討論:什么是城市?城市的起源？關(guān)鍵詞：勞動分工、私有制、交易場所、防御性……什么是管理?1-2城市的產(chǎn)生和發(fā)展城市的定義三個因素：人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行政的意義以非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口集聚形成的較大居民點及其配套設(shè)施所形成的區(qū)域，包括按國家行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。城市的基本特征城市的集聚性：與農(nóng)村的區(qū)別城市的系統(tǒng)性：一個有機整體，人工系統(tǒng)、開放系統(tǒng)、復(fù)雜系統(tǒng)綜上所述，城市是一個人工的、開放的、復(fù)雜的、巨大的系統(tǒng)。它的各個子系統(tǒng)相互聯(lián)系、相互依賴、相互制約、相互作用，使城市這個巨大系統(tǒng)能夠和諧地運轉(zhuǎn)，維持其動態(tài)平衡。什么是管理?城市的本質(zhì)1、一種特殊形態(tài)的生產(chǎn)力

人們改造自然，使其適應(yīng)社會需要的力量，即生產(chǎn)力2、一種集聚和系統(tǒng)形態(tài)的生產(chǎn)力城市集聚能大大提高生產(chǎn)力；

城市巨大系統(tǒng)的整體功能大于各要素的功能之和，整體大于部分之和3、城市特殊形態(tài)生產(chǎn)力的決定因素城市規(guī)模、

城市基礎(chǔ)設(shè)施、

城市結(jié)構(gòu)、

城市的人口規(guī)模和用地規(guī)模

城市這種特殊形態(tài)的生產(chǎn)力，是由于城市的兩個基本特征——集聚性和系統(tǒng)性所帶來的。所以，我們可以把這種特殊的生產(chǎn)力稱作集聚和系統(tǒng)形態(tài)的生產(chǎn)力。1-3城鎮(zhèn)化建設(shè)與發(fā)展

城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是解決農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題的重要途徑，是推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有力支撐，是擴大內(nèi)需和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級的重要抓手。我國仍處于城鎮(zhèn)化率30%~70%的快速發(fā)展區(qū)間。城鎮(zhèn)化的發(fā)展目標(biāo)優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)提高城市可持續(xù)發(fā)展能力推動新型城市建設(shè)改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機制討論:什么是房地產(chǎn)?關(guān)于房地產(chǎn)身邊的故事什么是管理?1-4房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品體現(xiàn)。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱；地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、隨著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。房屋財產(chǎn)按用途可分為五類：1、住宅用房2、生產(chǎn)用房3、營業(yè)用房4、行政用房5、其它專業(yè)用房上述中的第1類稱為住宅用房，第2～第5類統(tǒng)稱為非住宅用房。什么是管理?土地財產(chǎn)作為財產(chǎn)的土地，其中既包括純自然土地，也包括經(jīng)過人類開發(fā)、改造過的土地，兩者都能被人們當(dāng)作財產(chǎn)予以占有。用地分類包括城鄉(xiāng)用地分類、城市建設(shè)用地分類城市用地共分10大類、46中類和73個小類。城市用地的10大類及其代號分別為：

居住用地（R）公共設(shè)施用地（C）工業(yè)用地（M）倉儲用地（W）對外交通用地（T）道路廣場用地（S）市政公用設(shè)施用地（U）綠地（G）特殊用地（D）水域和其他用地（E）什么是管理?房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。它是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系。（1）土地開發(fā)與再開發(fā)（2）房屋開發(fā)和建設(shè)（3）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等（5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、估價、測量、服務(wù)、公證等（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維護(hù)、保安、綠化等等（7）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等什么是管理?房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，是物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)則兼有開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項目開發(fā)和建設(shè)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)形成甲方、乙方的密切合作關(guān)系。1-5房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征、分類房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)是指在（依據(jù)本法）取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)的特征1、房地產(chǎn)開發(fā)最本質(zhì)的特征是綜合性“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”

2、房地產(chǎn)開發(fā)過程具有長期性3、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的時序性4、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性5、房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的風(fēng)險性

房地產(chǎn)開發(fā)的分類1、按開發(fā)的區(qū)域性劃分新區(qū)開發(fā)舊區(qū)再開發(fā)2、按開發(fā)的規(guī)模劃分單項開發(fā)成片開發(fā)成片開發(fā)在具體的實施過程中往往采取分期分批、“滾動開發(fā)”的方式。3、按開發(fā)的對象劃分 土地開發(fā) 房屋開發(fā) 綜合開發(fā)

復(fù)習(xí)思考題1、什么是管理？聯(lián)系實際談?wù)劰芾碓谏鐣械闹匾浴?、城市的定義、基本特征和本質(zhì)是什么？3、什么是房地產(chǎn)？4、簡述房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)的概念以及與建筑業(yè)的關(guān)系。5、何謂房地產(chǎn)開發(fā)？它有哪些基本特性？1-6房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段和主要參與者房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段1、投資決策分析階段這一階段主要的內(nèi)容是項目選擇和項目可行性研究2、前期工作階段在投資決策分析后到正式施工之前的一段時間，獲取土地使用權(quán)、落實資金和項目的規(guī)劃設(shè)計。（1）獲得土地使用權(quán)（2）實施籌資計劃（3）規(guī)劃方案的擴初設(shè)計（4）獲得規(guī)劃及配套部門的許可（5）征地、拆遷、安置、補償（6）施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平”（7）估算工程量和開發(fā)成本（8）與建筑商初步洽談承發(fā)包事宜3、項目建設(shè)階段將開發(fā)過程中涉及的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的空間與時點上，將項目建設(shè)計劃付諸正式實施的活動。包括：落實承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套等4、竣工驗收與交付使用階段竣工驗收工作是全面考核建設(shè)成果的最終環(huán)節(jié)。

由開發(fā)商組織設(shè)計部門、建設(shè)單位、使用者、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)的管理部門，按照被批準(zhǔn)的設(shè)計文件所規(guī)定的內(nèi)容和國家規(guī)定的驗收標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行綜合檢查。房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者開發(fā)商、建筑承包商、政府部門和金融機構(gòu)

開發(fā)商是項目的出資者、組織者、管理者和協(xié)調(diào)者，參與整個開發(fā)過程。

建筑承包商按照合同的要求，組織人員、設(shè)備、技術(shù)進(jìn)行施工，是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的直接負(fù)責(zé)人。

政府部門主要是以房地產(chǎn)開發(fā)活動的行政管理者身份參與其中的。開發(fā)活動中的不少環(huán)節(jié)需要經(jīng)過政府有關(guān)部門的審批許可和協(xié)調(diào)，如審批發(fā)放建設(shè)用地許可證，審批規(guī)劃設(shè)計方案，發(fā)放施工執(zhí)照，協(xié)調(diào)市政、公建配套計劃等。

金融機構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)中是以資金的最主要提供者身份而參與其中的。向金融機構(gòu)申請貸款是開發(fā)商籌資的最主要的方法。1-7房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員與組織開發(fā)企業(yè)的人員和組織機構(gòu)開發(fā)企業(yè)的人員構(gòu)成： 第一類是管理人員；第二類為專業(yè)人員；第三類是工程技術(shù)人員具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中至少應(yīng)具有六個方面專業(yè)人員：1、建筑師及項目管理人員；

2、工程師；

3、會計師；

4、經(jīng)濟師及成本控制人員；

5、估價師及市場營銷人員；6、律師與代理人

開發(fā)企業(yè)的的組織機構(gòu)類型董事會總工程師董事長、總經(jīng)理總經(jīng)濟師辦公室研究發(fā)展部副總經(jīng)理人事部開發(fā)部規(guī)劃設(shè)計部工程技術(shù)部總會計師財務(wù)部綜合計劃部經(jīng)營銷售部材料部

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營者的基本素質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營者面對的是一項環(huán)節(jié)多、風(fēng)險高的生產(chǎn)經(jīng)營活動，需要運用運營、建筑、財務(wù)、法律、管理等多方面的知識，需要與各方面的人員打交道。1、熟知有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策與法規(guī)2、掌握一定的融資技巧3、具備較強的市場營銷意識4、具備基本的建筑知識5、具備較強的公關(guān)能力6、掌握其他的相關(guān)知識房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件1、有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)；2、有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；3、注冊資本在100萬元以上；4、有不少于5人持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員、2名以上持有資格證書的專職會計人員；5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件

6、申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)需滿足的基本條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級：一、二、三、四等四個資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的有效期房地產(chǎn)開發(fā)行為法律制度

復(fù)習(xí)思考題1、房地產(chǎn)開發(fā)包括哪幾個工作階段？2、房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要參與者有哪些？3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有哪些方面的專業(yè)人員組成？4、了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機構(gòu)類型。5、了解房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的條件與業(yè)務(wù)范圍。課外延伸閱讀：1、《21世紀(jì)的管理挑戰(zhàn)》（美）彼得*德魯克著，機械工業(yè)出版社2、《卓有成效的管理者》（美）彼得*德魯克著，機械工業(yè)出版社3、《格魯夫給經(jīng)理人的第一課》（美）安迪*格魯夫著,中信出版社4、《中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭》葉檀著，山西出版集團5、《廣廈天下：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)ABC》陳淮系列講座，中國發(fā)展出版社6、《理想豐滿》馮侖著，文化藝術(shù)出版社7、《任志強的地產(chǎn)人生》，任志強著，中信出版社8、《讓靈魂跟上腳步》，王石著，中信出版社第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇和土地使用權(quán)獲取

什么是管理?2-1房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和程序項目選擇的概念就其開發(fā)項目的價值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定。

項目選擇一般可分六個步驟：

1、廣泛尋找投資項目

2、精心篩選投資項目

3、對重點項目進(jìn)行初步可行性研究

4、項目投資談判

5、詳細(xì)可行性研究

6、房地產(chǎn)開發(fā)公司的總體決策在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，能最大程度地創(chuàng)造經(jīng)濟效益的是項目選擇和方案設(shè)計兩個階段。項目選擇的程序1、投資項目尋找稱為“看地”或“選址”

項目數(shù)量10：1或更多2、投資項目精選3、初步可行性研究4、項目談判5、詳細(xì)的可行性研究6、公司總體決策一個房地產(chǎn)項目最終選定的決策權(quán)在公司，服從于公司的總體發(fā)展事略和投資方針什么是管理?2-2房地產(chǎn)建設(shè)項目選址項目選址管理

《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?！苯ㄔO(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容，應(yīng)包括建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。建設(shè)項目選址意見書，按建設(shè)項目計劃審批權(quán)限實行分級規(guī)劃管理。住宅項目選址原則1、住宅項目選址要以城市總體規(guī)劃為依據(jù)；2、住宅項目選址必須考慮市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的配套條件；3、住宅項目選址要與立體軌道交通發(fā)展情況相適應(yīng)；4、住宅項目選址必須符合環(huán)境保護(hù)要求；5、住宅項目選址必須考慮周邊設(shè)施的控制要求；6、住宅項目選址應(yīng)考慮相關(guān)風(fēng)水原則。住宅區(qū)位及住宅生態(tài)環(huán)境1、住宅區(qū)位是指住宅的地理位置及社會經(jīng)濟位置的綜合。2、住宅與生態(tài)系統(tǒng)是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機整體。生態(tài)系統(tǒng)是由生命物質(zhì)和非生命物質(zhì)構(gòu)成的。申領(lǐng)建筑項目選址意見書住宅開發(fā)單位必須填寫《建筑項目選址意見申請表》，詳P47表格規(guī)劃管理部門核發(fā)《住宅建設(shè)項目選址意見書》，從與城市規(guī)劃布局的協(xié)調(diào)性；與城市交通、通訊等規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào)性；與所在地區(qū)生活居住區(qū)及公共設(shè)施規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào)性；與城市環(huán)境保護(hù)、風(fēng)景名勝、文物保護(hù)等方面的協(xié)調(diào)性。什么是管理?2-3住宅項目建設(shè)用地規(guī)劃管理建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念和主要內(nèi)容1、概念建設(shè)用地規(guī)劃管理是城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃（包括分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃）對建設(shè)單位或個人申請的建設(shè)項目用地進(jìn)行審查，確定其建設(shè)地址，用地范圍，核定其用地性質(zhì)和土地開發(fā)強度等規(guī)劃要求，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、主要內(nèi)容

核定土地使用性質(zhì)：商業(yè)、金融、旅游、辦公、居住、工業(yè)等

核定土地開發(fā)強度（1）容積率：也稱建筑面積密度，一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比率。容積率高，則土地利用程度高。（3）擬定土地使用的其他規(guī)劃管理的要求：

a、關(guān)于沿街兩側(cè)建筑高度

H≤1.5（W+S）SW（2）建筑密度：建筑基地總面積與建筑用地總面積的比率。與采光、通風(fēng)、綠化的關(guān)系密切。關(guān)系到房屋建筑物的環(huán)境質(zhì)量。b、沿街高層組合建筑高度：A≤L（W+S）（投影角為56.3度）或A≤1.5L（W+S）（投影角為45度）c、建筑退讓：擬建筑物后退道路紅線、河道藍(lán)線、鐵路線、高壓電線及界外建筑的距離。d、建筑間距；建筑高度；綠地率；基地標(biāo)高等。申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證操作程序凡未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無效；未經(jīng)發(fā)證機關(guān)審核同意，建設(shè)用地規(guī)劃許可證的有關(guān)規(guī)定不得變更。

P51，

圖2-3什么是管理?2-4住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理建設(shè)工程規(guī)劃管理的概念建設(shè)工程規(guī)劃管理，是根據(jù)城市規(guī)劃管理的法規(guī)、規(guī)章，對建筑、管線、路橋和房屋等工程，由規(guī)劃管理部門審核，并會同相關(guān)專業(yè)管理部門協(xié)同審核意見，對擬建工程項目的性質(zhì)、規(guī)模、位置、密度、高度、體型、體量、建筑平面、空間以及朝向，基地出入口、基地標(biāo)高、建筑色彩和風(fēng)格進(jìn)行核定，并核發(fā)建設(shè)工程法律憑證——《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。審領(lǐng)“建筑工程設(shè)計方案審核意見單”：建設(shè)項目選址意見書；建設(shè)基地地形圖，比例1:500,或1:1000；建筑設(shè)計方案圖等。申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的程序P53，

圖2-4住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容（一）按土地來源不同對工程規(guī)劃進(jìn)行管理1、在行政劃撥基地上建設(shè)2、在土地使用權(quán)有償出讓基地上建設(shè)在土地使用權(quán)有償出讓基地，在受讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并進(jìn)行土地使用權(quán)初試登記取得土地使用權(quán)證（或房地產(chǎn)權(quán)證）后，方可向規(guī)劃部門送審建筑設(shè)計方案，申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。土地的基本概念土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動結(jié)果。澄清幾個概念：1、土地與土壤的區(qū)別土地的含義比土壤廣泛。2、土地與國土的區(qū)別3、土地與景觀的區(qū)別

4、土地與土地資源的區(qū)別5、土地與地產(chǎn)什么是管理?2-5現(xiàn)行的土地制度土地的職能和特點

土地最顯著的特定在于其有限性和不可再生性。土地利用規(guī)劃編制土地利用規(guī)劃的內(nèi)容與步驟：綜合評價土地資源，按照土地所在區(qū)位、土地自然特征及經(jīng)濟環(huán)境、土地生產(chǎn)力現(xiàn)狀及前景、居住人口密度和人均收入、土地上城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施及投入強度等將土地劃成不同等級；進(jìn)行土地利用預(yù)測；確定用地標(biāo)準(zhǔn)及用地結(jié)構(gòu)；指出本地區(qū)功能分區(qū)；制定土地整治和保護(hù)規(guī)劃；確定本地區(qū)土地利用總體及詳細(xì)規(guī)劃?，F(xiàn)行土地制度P56土地所有權(quán)和土地使用權(quán)

土地所有權(quán)是土地所有人對土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)是指依照法律享有利用、經(jīng)營和取得收益的權(quán)利。2-6土地使用權(quán)的獲取土地使用權(quán)的獲取方式土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓金是指為獲取土地使用權(quán)而支付的費用。（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

土地使用權(quán)出讓方式土地使用權(quán)出讓方式有三（四）種，即協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、（掛牌）。協(xié)議出讓土地使用權(quán)

協(xié)議出讓，是指出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非營利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目。

招標(biāo)出讓土地使用權(quán)

招標(biāo)出讓，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位或者個人（受讓方）以書面投標(biāo)形式，競投某塊土地的使用權(quán)，土地招標(biāo)小組（出讓方代表）擇優(yōu)而?。ú灰欢ǔ鰞r最高者得）。它主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投標(biāo)項目。拍賣出讓土地使用權(quán)拍賣出讓，是指在指定的時間、地點，利用公開場合由土地管理部門（或委托拍賣行）代表政府就某塊土地的使用權(quán)公開叫價出讓，由高價者獲得土地使用權(quán)。它主要適用于競爭性強的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 （1）必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式（1）出售轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（2）交換轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（3）贈與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

土地使用權(quán)出租

土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押，是指土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。土地使用權(quán)抵押的標(biāo)的物不僅包括土地使用權(quán)，還包括地上建筑物和其他附著物。

土地使用權(quán)終止劃拔土地使用權(quán)交易劃拔土地使用權(quán)的含義土地使用權(quán)劃拔，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。一般來說，通過行政劃拔取得土地使用權(quán)所繳納的費用往往低于通過有償出讓方式取得土地使用權(quán)所繳納的費用，甚至常常是無償性質(zhì)的。通過行政劃拔方式取得土地使用權(quán)的單位和個人應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。

合作建設(shè)和補地價合作建設(shè)合作建設(shè)（又稱聯(lián)建，聯(lián)合開發(fā)）“以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。

補地價補地價的含義第一，出讓體系中。如調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過的部分即稱補地價。第二，屬行政劃拔無償取得，補交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補交的出讓金也稱為補地價。2-7集體土地征收與流轉(zhuǎn)

征用集體土地的補償標(biāo)準(zhǔn)1、土地補償費和標(biāo)準(zhǔn)；2、安置補助費；3、地上附著物和青苗的補償費等；4、臨時用地補償；5、合理使用土地補償費、安置補助費。2-8國有土地上房屋征收管理制度與政策房屋征收的概念

國家為了公共利益的需要，依照法定權(quán)限和程序強制取得單位、個人及其不動產(chǎn)并給予公平補償?shù)男袨椤：喎Q房屋拆遷或拆遷。房屋征收的管理體制1、房屋征收的主體：市、縣級人民政府。2、房屋征收部門。其組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。3、房屋征收實施單位?？梢晕蟹课菡魇諏嵤﹩挝唬袚?dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。4、房屋征收的監(jiān)督與指導(dǎo)部門。房屋征收的程序1、擬定征收補償方案；2、組織有關(guān)部門論證，內(nèi)容包括建設(shè)項目是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。3、征求公眾意見。不得少于30日。4、房屋征收決定。5、與房屋征收相關(guān)的工作。1）組織調(diào)查登記。2）對未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。3）暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停期限最長不得超過1年。4）征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。房屋征收補償內(nèi)容1、被征收房屋價值的補償。貨幣補償，或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。房屋征收與補償活動的有關(guān)用語1、被征收人；2、公有房屋承租人；3、共同居住人；4、房屋使用人。舊城區(qū)改建的調(diào)查和征收決定1、意見征詢及調(diào)查：90%以上被征收人、公有房屋承租人同意。征求意見不得少于30日。2、征收補償費用及社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。3、房屋征收決定及公告。4、舊城區(qū)改建征收決定。簽約比例不得低于80%，不服的被征收人、公有房屋承租人，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。征收補償?shù)囊话阋?guī)定1、征收補償協(xié)議主體的確定。房屋征收補償協(xié)議應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、被征收人、公有房屋承租人簽訂。2、房屋征收價值評估。應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等因素。3、征收居住房屋補償方式。貨幣補償；房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按房地產(chǎn)市場結(jié)清差價，就近地段范圍。

征收居住房屋的補償、補貼1、被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼

評估價格、評估均價、價格補貼、套型面積補貼2、公有出租居住房屋的補償、補貼標(biāo)準(zhǔn)1）被征收人選擇貨幣補償?shù)?）被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的征收非居住房屋的補償計算1、停產(chǎn)停業(yè)損失補償2、征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租非居住房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)3、征收宗教團體所有的房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)訂立補償協(xié)議房屋征收部門、被征收人、公有房屋承租人就補償方式和補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和期限等事項，訂立補償協(xié)議。復(fù)習(xí)思考題1、住宅項目選址有哪些原則？2、城市用地是如何分類的？3、為什么說建筑密度和容積率決定了土地開發(fā)強度？住宅項目能否追求兩率的“雙高”？為什么？4、土地的概念是什么？5、了解我國現(xiàn)行土地制度。6、什么是土地所有權(quán)和使用權(quán)？7、什么是土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和劃拔？8、了解土地使用權(quán)出讓的年限、方式以及相應(yīng)的程序。9、何謂補地價？10、簡述征收集體土地的工作程序。11、什么是閑置土地？12、解讀農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式及典型案例。13、了解國有土地上房屋征收、補償、執(zhí)行、評估的內(nèi)容。第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究什么是管理?3-1房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和決策概述一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃概述房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要作用

房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃是把建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策略性運作思路的高智力的系統(tǒng)活動。1、構(gòu)思項目系統(tǒng)框架

項目定義是指對項目的用途性質(zhì)作出明確的界定，具體描述項目的主要用途或綜合用途和目的。項目定位，則根據(jù)市場和需求，綜合考慮投資能力和最有利的投資方案，決定項目的規(guī)格和檔次。2、奠定項目決策基礎(chǔ)理論其重要的決策依據(jù)是項目財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價的結(jié)論，然而這兩者評價的前提是建設(shè)方案本身其所賴以生存和發(fā)展的社會經(jīng)濟環(huán)境和市場。3、指導(dǎo)項目管理工作項目策劃的內(nèi)容和依據(jù)

項目策劃分為項目總體策劃、項目局部策劃。

項目總體策劃指在項目前期立項過程中所進(jìn)行的全面策劃。局部策劃是對全面策劃任務(wù)進(jìn)行分解后的一個單項性或?qū)I(yè)性問題的策劃。1、項目構(gòu)思策劃（1）項目的定義（2）項目的定位（3）項目的系統(tǒng)構(gòu)成（4）其他

2、項目實施策劃（1）項目組織策劃

實行項目法人責(zé)任制。項目法人是負(fù)責(zé)立項、融資、報建、實施、運營、還貸的責(zé)任主體。（2）項目融資策劃控制資金使用成本，進(jìn)而控制項目投資，降低項目風(fēng)險所不可忽視的環(huán)節(jié)。具有很強的政策性、技巧性和謀略性。（3）項目目標(biāo)策劃項目目標(biāo)策劃包括項目總目標(biāo)（總投資、建設(shè)質(zhì)量、總進(jìn)度）體系設(shè)定和總目標(biāo)按項目、參加主體、實施階段等進(jìn)行分解的子目標(biāo)體系設(shè)定。

（4）項目管理策劃

設(shè)計階段項目管理策劃施工階段項目管理策劃現(xiàn)場管理組織系統(tǒng)策劃施工質(zhì)量、成本工期和安全目標(biāo)控制策劃施工質(zhì)量監(jiān)督策劃現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)方式策劃技術(shù)檔案資料和信息管理策劃

……項目管理策劃設(shè)計方案競賽與設(shè)計招標(biāo)策劃設(shè)計合同結(jié)構(gòu)策劃設(shè)計目標(biāo)控制策劃施工招標(biāo)與采購策劃設(shè)計項目組織策劃組織結(jié)構(gòu)策劃工作程序與制度策劃組織運行機制策劃項目策劃的層次和程序1、項目策劃的層次

決策領(lǐng)導(dǎo)層和項目實施基層項目實施基層的管理工作兩個層次：中間管理層和技術(shù)管理層

中間管理層是項目管理工作的重心。項目策劃大部分工作在這一層次內(nèi)展開。2、項目策劃的程序（1）基本目標(biāo)策劃；（2）目標(biāo)構(gòu)成等策劃（3）項目控制策劃；（4）項目分解策劃項目早期的策劃工作是在許多經(jīng)驗性階段假設(shè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所做出的許多分析也是粗略的估計，項目的發(fā)展使原來的假設(shè)被證實或者被推翻，粗略的估計會逐漸趨于詳細(xì)和精確。早期項目策劃中的一些偏差得以修正，內(nèi)容的精確性也得以逐步提高。項目策劃內(nèi)容的動態(tài)性既是策劃工作的一條基本原則，也是項目管理工作人員必須充分理解的一個特性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策概述項目投資決策的含義1、決策與房地產(chǎn)投資決策

決策：對需要處理的事情作出策略上的決定。

構(gòu)成一個房地產(chǎn)投資決策問題，必須有：（1）有明確的決策目標(biāo)；（2）有兩個以上可供選擇和比較的決策方案；（3）有評價方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)；（4）真實反映客觀實際的數(shù)據(jù)資料。2、房地產(chǎn)投資策略房地產(chǎn)投資策略是指為房地產(chǎn)投資決策而事先安排的計劃。包括預(yù)備進(jìn)行何種房地產(chǎn)投資；準(zhǔn)備采用何種籌資方式；如何確定經(jīng)營方式，如出租或出售等。3、房地產(chǎn)投資決策的基本要素

決策者；決策目標(biāo)；決策變量（決策者定）；狀態(tài)變量（不確定性）。

房地產(chǎn)投資決策的程序1、確定決策目標(biāo)房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到投資所預(yù)定的目標(biāo)。2、擬訂決策方案擬訂多個可行的備選方案。3、優(yōu)選決策方案選擇標(biāo)準(zhǔn)。實際運用。4、執(zhí)行決策方案什么是管理?3-2房地產(chǎn)投資決策方法一、定性分析方法因素難以定量描述，定性分析的方法通常有以下兩種類型。1、經(jīng)驗判斷法普遍應(yīng)用于一般決策中，但缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y分析。2、創(chuàng)造工程法是建立在人的直觀、靈感和經(jīng)驗以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎(chǔ)上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱。關(guān)鍵是運用人們創(chuàng)造性的思維能力和創(chuàng)造性的技術(shù)方法，去認(rèn)識、分析和解決問題。

主要技術(shù)方法包括暢談會法、綜攝法、形態(tài)方案法、主觀概率法等。二、定量分析方法定量分析方法是指采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法，主要工作是對決策問題進(jìn)行定量分析、計算，以求得決策問題的最優(yōu)解。從而作出科學(xué)的決策。1、確定型決策確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且一種方案只有一種確定可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。（1）單純選優(yōu)法1）絕對法：效益或費用的絕對值大小①凈收益法：

總收入扣除總成本的余額。由于凈收益未涉及到資金的時間價值，故一般適用于短期的（即資金價值可以忽略的）房地產(chǎn)投資決策。②凈現(xiàn)值法：反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)評價指標(biāo)。

③凈年值法：

④現(xiàn)值成本法：房地產(chǎn)投資決策的現(xiàn)值成本法，現(xiàn)值成本最小者最優(yōu)。⑤年成本法：等值平均年成本評價，年成本最小者最優(yōu)。（貼現(xiàn)率：Discountrate,貼現(xiàn)的比率。未來資產(chǎn)折算成現(xiàn)值的利率。貼現(xiàn)率是現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)一個極為重要的概念，解決了未來經(jīng)濟活動在今天如何評價的問題。）2）相對法：以效益和費用的比率來評價和比較房地產(chǎn)投資項目并決策方案的優(yōu)劣及是否可取的經(jīng)濟分析法。①內(nèi)部收益率法②效益費用比法③凈現(xiàn)值收益率法凈現(xiàn)值收益率法是指項目凈現(xiàn)值與全部投資現(xiàn)值之比。（2）模型選優(yōu)法[例3-1]某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有資金1500萬元左右、欲分別投資于別墅、住宅、飯店三類房地產(chǎn)，為謀求整體效益最大化，希望確定哪類投資多些，哪類投資少些。假設(shè)該公司為實現(xiàn)科學(xué)決策，分別邀請房地產(chǎn)專家、市場調(diào)研員及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共9人組成決策群體，對三類房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行決策，投資700萬元左右表示“投資多”，投資500萬元左右表示“投資中等”，投資300萬元左右表示“投資少”。[解]9位人士對這三類投資方向的決策量化數(shù)矩陣D為：

2、風(fēng)險型決策風(fēng)險型決策是指自然狀況是可變的，不論選擇哪一種方案都要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，只是取決于概率和效益值，故風(fēng)險型決策也稱隨機型決策或統(tǒng)計型決策。（1）最大概率法在風(fēng)險決策中將概率最大的狀態(tài)作為決策的根據(jù)。所發(fā)生的概率都很小，而且互相接近，就不宜采用此方法。（2）期望值法最大的損益期望值即最優(yōu)方案；如果決策目標(biāo)極小，則最小的損益期望值為最優(yōu)方案。

其一般結(jié)構(gòu)形式為：設(shè)為決定的行動方案；為相應(yīng)自然狀態(tài)的概率，且；

[例3-2]某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個方案，一個方案為大面積開發(fā)建設(shè)住宅，另一個方案是小面積開發(fā)。兩者建設(shè)經(jīng)營期限為4年。大面積開發(fā)需要投資5000萬元，小面積開發(fā)需要投資3000萬元，根據(jù)市場預(yù)測，房屋需要量的概率及兩個方案損益值如表3-1所示。試問選用何種方案收益最大？表3-1不同房屋需求量概率年損益值需求量

行動方案

損益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(Ai)大面積開發(fā)（A1）

2000-400小面積開發(fā)（A2）

900600[解]在建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的凈損益期望值（未考慮時間價值）為：

因此，最優(yōu)方案則為

以上計算表明應(yīng)選擇小面積開發(fā)建設(shè)方案收益最大。（3）決策樹法1）決策點：用符號□表示。2）狀態(tài)點：用符號○表示。3）結(jié)果點：用符號△表示。4）分枝：用符號—表示。[例3-3]上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司設(shè)想開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，經(jīng)初步?jīng)Q定提出兩個擬建方案。方案1是進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)；方案2是先進(jìn)行小規(guī)模開發(fā)。建設(shè)經(jīng)營期限均為6年。大規(guī)模開發(fā)需要投資15000萬元，小規(guī)模開發(fā)需要投資10000萬元。根據(jù)市場調(diào)研和預(yù)測，房屋需求量的概率及兩個方案的年損益值見表3-2。需求量

行動方案

損益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(A)大規(guī)模開發(fā)

5300-10005464小規(guī)模開發(fā)

300010004400題中建設(shè)經(jīng)營期分為前2年和后4年兩期考慮。根據(jù)對該地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查、預(yù)測，前2年房屋需求量較高的概率為0.7，如果前2年市場需求量較高，則后4年房屋需求量較高的概率為0.9；如果前2年市場需求量較低，則后4年需求量肯定低。試問在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？□①需求量低0.3需求量高0.7小規(guī)模開發(fā)大規(guī)模開發(fā)需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.33696○②○③384011200○⑦4000○⑥-4000○⑤18680○④Δ5300Δ-1000Δ-1000Δ1000Δ1000Δ3000特別需要注意的是，若按期望值法進(jìn)行計算，大規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為5460，算式為：[（5300×0.7+（-1000）×0.3）×6-15000]，而小規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為4400，算式為：[（3000×0.7+1000×0.3）×6-10000]，似乎可判斷應(yīng)采取大規(guī)模開發(fā)。所以，對期限較長的投資項目，應(yīng)充分考慮市場不同時期的需求問題，這是避免風(fēng)險時必須考慮的因素。3、不確定型決策（1）樂觀法（大中取大法）

[例3-4]某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實現(xiàn)某一決策目標(biāo)，提出四種開發(fā)方案，并有四種自然狀態(tài)，用甲、乙、丙、丁表示，已知四種自然狀態(tài)相應(yīng)的損益值如表3-3所列。表3-3樂觀法/悲觀法決策表

單位：萬元

狀態(tài)方案

損益值自

然

狀

態(tài)最大損益值最小損益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大損益值中的最大值800最小損益值中的最大值300

2、悲觀法（小中取大法）3、后悔值法（大中取小法）

將每個自然狀態(tài)下的最大損益值定為該狀態(tài)的理想目標(biāo)，并用其與該狀態(tài)中的其他值相減，所剩差額即叫做未達(dá)到理想的后悔值。表3-4后悔值法決策表

單位：萬元

狀態(tài)方案

后悔值自

然

狀

態(tài)最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目標(biāo)400600500800最大后悔值中的最小值200什么是管理?3-3房地產(chǎn)投資不確定性分析一、盈虧平衡分析找出盈虧平衡點：項目盈利與虧損的分界點，項目收入和支出持平，凈收益等于零。（一）線性盈虧平衡分析

1、線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部租售出去；（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價格在產(chǎn)品租售期間保持不變；（4）同時開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品；（5）計算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。2、固定成本和可變成本的劃分

固定成本可變成本3、線性盈虧平衡分析的計算分析過程C/成本0Q*A區(qū)利盈區(qū)損虧SCCVCFQ/開發(fā)數(shù)量[例3-5]某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬建一房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目的固定成本為5000萬元，單位可變成本為1500元/㎡，項目建成后平均售價為3000元/㎡，銷售稅金及附加為500元/㎡，試求項目盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量。（二）非線性盈虧平衡分析A1A2虧損區(qū)區(qū)利盈虧損區(qū)CSCFQ1*Q2*Q/開發(fā)數(shù)量C/成本0[例3-6]：某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)房地產(chǎn)建筑配件產(chǎn)品，年固定成本為28萬元，單位變動成本為80萬元/件，產(chǎn)品銷售價格為260元/件，目前該公司年產(chǎn)量為3500件。根據(jù)市場調(diào)查和預(yù)測可知，由于近幾年市場需求量較大，同時市場競爭又十分激烈，故公司董事會決定擬采取降價擴銷措施，按銷售量的1%遞減售價，并按銷售量的1%遞增單位可變成本，試求：（1）該公司生產(chǎn)規(guī)模（產(chǎn)量）在什么范圍內(nèi)可盈利？（2）最大盈利時的最佳產(chǎn)量是多少？解：（1）設(shè)最佳年產(chǎn)量為Q，根據(jù)題意和有關(guān)公式建立方程，得：銷售收入：S=（P-Q×1%）Q=260Q-0.01Q2生產(chǎn)總成本：C=CF+（CV+Q×1%）Q=280000+80Q+0.01Q2如能達(dá)到盈虧平衡，則有：S=C即：260Q-0.01Q2=280000+80Q+0.01Q2－0.02Q2＋180Q－280000=0Q1=2000，Q2=7000即：在2000~7000之間，可盈利。（2）項目盈利函數(shù)為y（考慮了S和C兩個變量），則y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000一階導(dǎo)數(shù)為零：-0.04Q+180=0Q=4500y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000＝125000元（最大）二、敏感性分析1、敏感性分析

是分析和預(yù)測反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標(biāo)對主要變動因素變化的敏感程度。敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度。2、敏感性分析的方法和步驟（1）找出那些最能反映項目投資的經(jīng)濟評價指標(biāo)；（2）選取對經(jīng)濟評價指標(biāo)有重大影響并在開發(fā)周期內(nèi)有可能發(fā)生變動的因素作為敏感分析中的不確定性因素；（3）設(shè)定不確定性因素的變化范圍；最后，對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)進(jìn)行分析計算，找出敏感性因素。3、單變量敏感性分析和多變量敏感性分析單變量、相互獨立，一項可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變。多變量、兩個或兩個以上的變動因素同時發(fā)生變化。變動幅度一般取±10%。

表3-5開發(fā)商利潤的變動（敏感性）分析（%）

變動幅度變動因素（原始值）

原始值-10%原始值+10%地價（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79.57建筑面積（2000平方米）-28.91+25.30專業(yè)人員費用（12.5%）+5.77-5.70投資收益率（7%）+88.33-72.27租售代理費（15%）+0.97-1.04廣告宣傳費（5250美元）+0.56-0.55土地購置附加費（3.5）%+0.90-0.90表3-6租金、建造成本共同變化對開發(fā)商利潤變動的敏感性分析（%）

租金（美

元/㎡

）

建造成本（美元/㎡）

30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86三、風(fēng)險分析（概率分析）1、關(guān)于風(fēng)險的定義

風(fēng)險是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng)。2、風(fēng)險的度量

例如，一房地產(chǎn)投資者擬投資高檔寫字樓，由于市場條件的變化，他所能獲取的回報率是不確定的。假設(shè)這個事件的不確定資料如表3-9所示、其風(fēng)險計算過程如表3-10所示，計算結(jié)果表明，這項投資的風(fēng)險值為0.3051。表3-9高檔寫字樓的投資回報率預(yù)測

經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資回報率蕭條0.2-15%平穩(wěn)0.520%繁榮0.370%表3-10高檔寫字樓投資的風(fēng)險度量值測算狀況10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292結(jié)果

風(fēng)險度量值R=0.3051表3-11普通住宅的投資回報率預(yù)測

經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資回報率蕭條0.26%平穩(wěn)0.515%繁榮0.320%表3-12普通住宅投資的風(fēng)險度量值測算

狀況10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427結(jié)果

風(fēng)險度量值R=0.049三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點和類型1、特點

具有周期長、投入資金量大、資金變現(xiàn)能力較差等特點。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險度量值為0.0717左右，比債券（0.0175）、黃金（0.0194）、古董（0.0437）、外匯（0.0708）大，而比股票（0.0736）、期貨（0.0750）要小。2、風(fēng)險分析的主要方法

解析法、蒙特卡洛法政治環(huán)境風(fēng)險經(jīng)濟體制改革風(fēng)險產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險金融政策變化風(fēng)險環(huán)保政策變化風(fēng)險法律風(fēng)險城市規(guī)劃風(fēng)險容積率變化風(fēng)險建筑覆蓋率變化風(fēng)險用途的相容性風(fēng)險近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險購買力風(fēng)險住戶規(guī)模變化風(fēng)險單元住宅面積變化風(fēng)險建筑材料改變和更新的風(fēng)險建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險建筑設(shè)計變動或計算失誤風(fēng)險設(shè)備故障、損壞或施工事故風(fēng)險建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險信息風(fēng)險火災(zāi)風(fēng)險風(fēng)暴風(fēng)險洪水風(fēng)險地震風(fēng)險氣溫風(fēng)險國家風(fēng)險國際政治風(fēng)險國際投資環(huán)境風(fēng)險貨幣匯率變化風(fēng)險國際貨幣利率變化風(fēng)險國際經(jīng)營風(fēng)險地價風(fēng)險融資風(fēng)險國民經(jīng)濟狀況變動風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險利率變化風(fēng)險資金變現(xiàn)風(fēng)險開發(fā)費用變化風(fēng)險稅率變動風(fēng)險房地產(chǎn)投資風(fēng)險國際風(fēng)險自然風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險社會風(fēng)險政策風(fēng)險區(qū)域發(fā)展風(fēng)險公共干預(yù)風(fēng)險住客干預(yù)風(fēng)險治安風(fēng)險市場供求風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險圖3-7房地產(chǎn)投資風(fēng)險分類圖一、可行性研究概述（一）可行性研究的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是對擬開發(fā)的項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學(xué)的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標(biāo)值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。什么是管理?3-4房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究（二）可行性研究的作用1、作為項目投資決策的依據(jù)凡是沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不能列入計劃，不能批準(zhǔn)設(shè)計任務(wù)書，不能進(jìn)行設(shè)計。2、作為籌集建設(shè)資金的依據(jù)3、作為開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)4、作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)三、住宅開發(fā)項目可行性研究階段1、機會研究機會研究是指在一地區(qū)或部門內(nèi)，以市場調(diào)查和市場預(yù)測為基礎(chǔ)，進(jìn)行粗略和系統(tǒng)的估算，來選擇最佳投資機會，提出項目。在我國項目建議一般采用項目建議書的形式。1、建設(shè)項目提出的必要性的依據(jù)。2、住宅類型、擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想。3、建設(shè)條件的初步分析。4、投資估算和資金籌措設(shè)想。5、項目的進(jìn)度安排。6、經(jīng)濟效益初步估計。估算精度一般在±30%以內(nèi)，研究費用一般占總投資的0.2～0.8%。所需時間約1-2個月。分析投資機會研究的結(jié)論：對一些中小型投資項目，或某些投資機會研究已獲得足夠資料的項目，往往就越過初步可行性研究階段，直接進(jìn)入詳細(xì)可行性研究階段。初步可行性研究階段投資估算的精度稍高于投資機會研究，可達(dá)到±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，所需的時間為2個月左右。2、初步可行性研究3、詳細(xì)可行性研究階段

詳細(xì)可行性研究即通常所說的可行性研究，是項目投資可行性研究全過程中最重要的一個部分。該階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用小型項目約占總投資的1%～3%，大型項目約占0.2%～1%。所需時間為2～3個月。4、項目的評價和決策對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須就項目可行性研究報告進(jìn)行評價論證。

一是項目的必要性；二是開發(fā)項目在受各種外部條件所制約時實施的可能性；三是項目的技術(shù)、經(jīng)濟分析。四、可行性研究的基本內(nèi)容五、可行性研究報告的撰寫（一）可行性研究報告的基本構(gòu)成1、封面2、摘要：字?jǐn)?shù)以不超過1500字為宜。3、目錄4、正文通常包括的具體內(nèi)容有：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風(fēng)險分析和結(jié)論與建議等十二個方面。

5、附表6、附圖根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會第9號令（2001年6月18日頒發(fā)），在工程項目可行性研究報告中還須增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容。

（二）可行性研究報告正文的寫作要點

1、項目總說明2、項目概況3、投資環(huán)境研究4、市場研究5、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目6、規(guī)劃方案及建設(shè)條件7、建設(shè)方式及進(jìn)度安排8、投資估算及資金籌措包括土地費用、前期工程費用（含專業(yè)費用）、房屋開發(fā)費用、開發(fā)間接費、管理費、銷售費用、財務(wù)費用和不可預(yù)見費。9、項目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定10、項目經(jīng)濟效益評價現(xiàn)金流量分析，要從全投資和自有資金（股本金）兩個方面對反映項目經(jīng)濟效益的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測算。11、不確定性分析一般包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險分析（概率分析）。

12、可行性研究的結(jié)論較強的抗風(fēng)險能力，項目是否可行。根據(jù)項目綜合評價，提出項目可行或不可行的理由，對于不可行的項日，要提出不可行的主要問題及處理意見，對于可行的項目，應(yīng)指出存在的問題及改進(jìn)建議。以上12點是可行性研究報告正文的內(nèi)容，其中市場研究、項目經(jīng)濟效益評價和風(fēng)險分析是可行性研究報告中的重中之重的部分。（三）可行性研究報告的校讀與編輯撰寫者有必要先一字一句地讀一下評價報告的草稿。什么是管理?3-5房地產(chǎn)市場研究一、房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容（一）宏觀因素研究要收集和研究的數(shù)據(jù)（二）市場狀況研究是介于宏觀和微觀之間的研究。（三）相關(guān)因素研究（微觀）

房地產(chǎn)市場研究的基本方法（一）市場數(shù)據(jù)的收集（二）對原始數(shù)據(jù)的加工1、列表分析2、運用數(shù)理統(tǒng)計方法進(jìn)行分析回歸分析法分為一元線性回歸法和多元線性回歸法兩種。（1）一元線性回歸法比較平穩(wěn)

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算總成本[（總投資或開發(fā)總成本）+銷售期成本]、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤等估算?？偝杀疽话阌砷_發(fā)總成本和銷售期成本所組成?？偝杀究煞蛛x出固定成本和變動成本。什么是管理?3-6房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益評價（一）住宅開發(fā)項目總投資（或開發(fā)總成本）估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資是由固定資產(chǎn)投資（即工程造價）和流動資金（即流動資產(chǎn)投資，較少，略）二部分構(gòu)成。2、固定資產(chǎn)投資估算（1）土地使用費（2）前期開發(fā)費（3）建筑安裝工程費（4）工程監(jiān)理費（5）配套設(shè)施費（6）建設(shè)單位管理費（7）工程保險費（8）工程承包管理費以上（l）~（8）項內(nèi)容構(gòu)成了住宅開發(fā)項目工程費和工程建設(shè)其他費。（9）預(yù)備費預(yù)備費是指投資估算時用以處理實際發(fā)生的費用與估算發(fā)生的費用不相符而追加的費用，包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費兩大部分:①基本預(yù)備費又稱為不可預(yù)見費，是指在初步設(shè)計及概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費用。用公式表示為：基本預(yù)備費＝[(工程費+工程建設(shè)其他費)即（1）~（8）項]×基本預(yù)備費率②漲價預(yù)備費又稱為價差預(yù)備費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)期間由于價格等變化引起工程價格變化的預(yù)測預(yù)留費用。[例3-7]某住宅小區(qū)固定資產(chǎn)靜態(tài)投資為10000萬元，按本項目進(jìn)度計劃，項目建設(shè)期為3年，3年的投資計劃比例分別為40%、35%、25%，預(yù)測建設(shè)期內(nèi)年平均價格變動率為3%，請估算該住宅小區(qū)建設(shè)期的漲價預(yù)備費。[解]第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：It＝10000×40%=4000（萬元）第一年漲價預(yù)備費PFl=I1[(1+f)1-1]＝4000×[(1+3%)1-1]=120（萬元）第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I2＝10000×35%＝3500（萬元）第二年漲價預(yù)備費PF2=I2[(1+f)2-1]＝3500×[(1+3%)2-1]=213.15（萬元）第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I3＝10000×25%＝2500（萬元）第三年漲價預(yù)備費PF3=I3[(1+f)3-1]＝2500×[(1+3%)3-1]=231.82（萬元）該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價預(yù)備費：PF=120+213.15+231.82=564.97（萬元）（10）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅估算固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅=（工程費+工程建設(shè)其他費+預(yù)備費）×投資方向調(diào)節(jié)稅稅率目前住宅開發(fā)項目投資方向調(diào)節(jié)稅稅率為0%。（11）建設(shè)期貸款利息估算建設(shè)期每年應(yīng)計利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額÷2）×年利率[例3-8]某住宅小區(qū)，建設(shè)期為3年，在3年建設(shè)期中，第一年貸款額為300萬元，第二年貸款額為600萬元，第三年貸款額為400萬元，貸款年利率為6%。計算該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息。解：

第一年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額÷2）×年利率=（0+300÷2）×6%=9（萬元）第二年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額÷2）×年利率=（300+9+600÷2）×6%=36.54（萬元）第三年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額÷2）×年利率=（300+9+600+36.54+400÷2）×6%=68.73（萬元）

該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息=9+36.54+68.73=114.27（萬元）（二）住宅開發(fā)項目銷售期成本估算

住宅開發(fā)項目銷售期成本包括銷售成本和財務(wù)費用。銷售成本又可稱為經(jīng)營成本，是指為銷售商品住宅而發(fā)生的各項費用。財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出（不能與前面開發(fā)期利息支出重復(fù)計算）和其他財務(wù)費用。（三）住宅開發(fā)項目銷售收入估算

住宅開發(fā)項目銷售收入是指銷售商品住宅所獲得的收入。（四）住宅開發(fā)項目銷售稅金及附加估算在住宅開發(fā)項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算時，主要使用土地增值稅和銷售稅金及附加的估算。2、銷售稅金及附加

住宅開發(fā)項目在具體測算銷售稅金及附加時，一般按住宅開發(fā)項目銷售收入的5.565%計算。（現(xiàn)大多取5.55%）（五）住宅開發(fā)項目利潤總額估算

利潤總額=銷售收入-總成本-土地增值稅-銷售稅金及附加稅后利潤=利潤總額-所得稅二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價（二）財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1、財務(wù)內(nèi)部收益率

財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是，項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目壽命終了時，所有投資可以被完全收回。

內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。i2i10NPV1FIRR折現(xiàn)率（i）凈現(xiàn)值（NPV）NPV22、財務(wù)凈現(xiàn)值3、動態(tài)投資回收期4、開發(fā)商成本利潤率在計算項目總開發(fā)價值時，如果項目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當(dāng)項目用于出租時，為項目在整個持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營營收入的現(xiàn)值累計之和。項目的總開發(fā)成本，一般包括土地費用、前期開發(fā)費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費用、銷售費用和其他費用。5、成本收益率

開發(fā)商成本收益率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。出租時，計算成本收益率顯得非常必要。6、投資利潤率三、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目財務(wù)評價指標(biāo)計算示例[例3-10]

某房產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造成本為3500元/平方米，專業(yè)人員費用為建造成本預(yù)算的8%，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預(yù)計建成后售價12000元/平方米。項目開發(fā)期為3年，建造期為2年，地價于開始時一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。問項目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商成本利潤率分別是多少？[解]1、項目總開發(fā)價值（1）項目總建筑面積：4000×5.5=22000（平方米）（2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：（22000-4000×60%×4）/10=1240（平方米）（3）項目總銷售收入：22000×12000=26400（萬元）（4）銷售稅費：26400×6.5%=1716（萬元）（5）項目總開發(fā)價值：26400-1716=24684（萬元）2．項目總開發(fā)成本（1）土地成本：5000萬元（2）建造成本：22000×3500＝7700(萬元)（3）專業(yè)人員費用(建筑師，結(jié)構(gòu)、造價、機電、監(jiān)理工程師等費用)：7700×8%＝616(萬元)（4）其他費用：460萬元（5）管理費：(5000+7700+616+460)×3.5%＝482.16(萬元)（6）財務(wù)費用①土地費用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(萬元)②建造費用、專業(yè)人員費用、其他費用、管理費用利息：(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(萬元)③融資費用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(萬元)④財務(wù)費用總計；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(萬元)（7）市場推廣及銷售代理費用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(萬元)（8）項目開發(fā)成本總計：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(萬元)3、開發(fā)商利潤：

24684-18802.02＝5881.98(萬元)4、開發(fā)商成本利潤率：

(5881.98/18802.02)×100%＝31.28%四、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表（一）基本報表介紹住宅開發(fā)項目常用的基本報表，如現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表。復(fù)習(xí)思考題1、簡述策劃的主要作用。2、了解策劃的內(nèi)容程序。3、房地產(chǎn)投資決策的基