物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第一篇物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第一篇20xx年即將進(jìn)入二季度，在過去的時間里，物業(yè)管理有限公司在房管中心物業(yè)科的正確領(lǐng)導(dǎo)及大力支持下，全體員工始終堅持“業(yè)主至上，和諧共贏”的服務(wù)宗旨，以業(yè)主需求為已任，安全管理為重點，不斷規(guī)范物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在全體員工的共同努力下，不論是小區(qū)安全防范、園容園貌還是公共設(shè)施的維護(hù)等方面做了大量的工作。目前全體員工呈現(xiàn)出了良好的精神風(fēng)貌，由于房管中心各級領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督到位，糾正及時，加上公司全體員工的盡心盡責(zé)及廣大業(yè)主的積極配合，物業(yè)管理有限公司目前各項工作都呈現(xiàn)良好的局面，具體表現(xiàn)在：

一、投訴（需求）受理及業(yè)主滿意度情況：

20xx年1月份至3月31日，共受理投訴（需求）電話及來訪件，其中需求咨詢類件，投訴類件，售后保修、維修類4105件；已完成件，未完成件（主要為售后漏雨維修待驗證的方面或業(yè)主不在本地，不急于維修的），綜合完成率xx%。

在業(yè)主滿意度調(diào)查方面，我公司采取的是客服部隨機抽取業(yè)主的方式每季度進(jìn)行一次問卷調(diào)查，每月進(jìn)行現(xiàn)場采訪的形式了解業(yè)主的相關(guān)意見及建議。通過客服部的綜合調(diào)查，一季度業(yè)主對我公司的綜合滿意度在95分以上。

二、收費情況：

按照年度工作方針目標(biāo)及總預(yù)算，應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費和清理三項資金等收費任務(wù)，按照物業(yè)公司清收計劃安排順利開展。

三、入伙情況：

截止3月31日共交房xx戶，其中A座xx戶、B座xx戶、C座xx戶、大廈xx戶，入住率xx，目前裝修xx戶。

四、培訓(xùn)情況：

截止3月31日。共組織培訓(xùn)次，培訓(xùn)總?cè)藬?shù)人，人均培訓(xùn)小時。培訓(xùn)的內(nèi)容主要涉及公司企業(yè)文化及規(guī)章制度、服務(wù)禮儀、崗位工作技能、相關(guān)法律知識、案例分析，培訓(xùn)的方式主要有授課、現(xiàn)場體驗、討論及團(tuán)隊外出拓展訓(xùn)練等。通過一系列的培訓(xùn)，極大的提高了團(tuán)隊親和力，轉(zhuǎn)變了服務(wù)意識，提高了工作技能。

五、內(nèi)部管理方面：

我們根據(jù)公司的實際情況，對各崗位工作人員進(jìn)行考核評估，并在組織架構(gòu)方面進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，提高管理能力，不僅在公司內(nèi)部范圍內(nèi)選拔優(yōu)秀的管理和業(yè)務(wù)骨干，還從社會上引進(jìn)了一批高素質(zhì)的工程技術(shù)和各類工作人員，形成了一支年輕化、專業(yè)化的員工隊伍。通過一系列的優(yōu)化調(diào)整，是公司現(xiàn)有的資源得到了充分有效的利用，提高了工作效率。

六、區(qū)容和環(huán)境衛(wèi)生：

（1）樓梯清掃不到位，經(jīng)與責(zé)任人聯(lián)系并強調(diào)責(zé)任人之責(zé)任，有所改觀。

（2）有個別業(yè)主從自家窗口或在樓梯口往外扔垃圾，造成極壞的影響，我物業(yè)已找有此不文明行為的居民談話，堅決杜絕此類現(xiàn)象的再次發(fā)生。

（3）牛皮癬多處可見，屢禁不止，已多次派人清除。

（4）生活垃圾日產(chǎn)日清。

（5）物業(yè)定期組織人員對單元門門頂進(jìn)行衛(wèi)生大清掃。

（6）健全小區(qū)的配套，極大的方便了小區(qū)業(yè)主的生活。

七、綠化養(yǎng)護(hù)：

（1）對一期綠化帶做了一次徹底整治，拔除了個別居民種植的蔬菜、沒收居民系在兩樹之間的涼衣繩。

（2）對小區(qū)內(nèi)的各種名貴花草樹木全面進(jìn)行了春季養(yǎng)護(hù)工作。

（3）檢查小區(qū)公共綠化用水閥，發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，物業(yè)已及時維修處理。

八、公共秩序維護(hù)：

（1）配備專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班制。

（2）對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)、保持道路暢通。

（3）對商鋪移動廣告牌指定擺放位置，即不妨礙整體區(qū)容區(qū)貌，也不影響商家生意。

九、消防管理：

（1）已派物管人員對消防系統(tǒng)進(jìn)行日常巡查，杜絕個別小區(qū)業(yè)主打開消防水龍頭洗衣用水等現(xiàn)象。

（2）對各樓道堆放的雜物進(jìn)行清理，消除安全隱患。

（3）消防器材無缺損，失效。

十、車輛管理：

（1）加強各個路口的監(jiān)督管理，禁止大型車輛通行進(jìn)入小區(qū)，以免壓壞路面及窖井蓋等。

（2）保安巡邏整治車輛排放整齊有序，道路暢通無堵。

（3）對小區(qū)進(jìn)出車輛實行登記出入記錄。

十一、公共設(shè)施設(shè)備與公用部位日常檢查維護(hù)：

（1）小區(qū)門口窖井蓋損壞，為確保行人安全，以及小區(qū)整體面貌，已購買新蓋更換。

（2）保安巡邏每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

（3）定期專人維護(hù)，暫無破損現(xiàn)象。

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第二篇做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關(guān)__城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，__縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)查，具體情況如下：

一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

(一)城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。

據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

1、住宅性質(zhì)多樣。

主要有以下六類：

一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。

二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。

三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。

四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。

五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。

六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

2、規(guī)模差別較大。

在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。

3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。

主體建筑方面，2008年“”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進(jìn)入__以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)重的安全隱患。

(二)小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。

從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入__我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段?，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達(dá)86萬平方米。

2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。

目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。

3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。

從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意;金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴(yán)重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

二、存在的主要問題

我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進(jìn)程加快和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時間不長，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

(一)執(zhí)行規(guī)劃不到位。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象十分普遍。

一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失;

二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用;

三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套項目在建設(shè)過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

(二)管理制度不完善。

目前，我縣尚未出臺與_《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應(yīng)的物業(yè)管理條例實施細(xì)則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：

一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn);

二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。

三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機會和權(quán)力。

四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。

五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

(三)宣傳教育力度不夠。

從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：

一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生;

二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護(hù)自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

(四)物管服務(wù)水平較低。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。

三、建議

針對當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進(jìn)一步加強和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：

(一)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。

小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升__形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

(二)加強監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。

一要嚴(yán)格落實前期物業(yè)招投標(biāo)制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人;

二要嚴(yán)格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴(yán)格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接;

三要嚴(yán)格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度;

四要嚴(yán)格落實日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

五要嚴(yán)格落實矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時予以解決和調(diào)處。

(三)強化宣傳引導(dǎo)，探索一套良好的運行模式。

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第三篇根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、_____鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

一、基本情況

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建

二、現(xiàn)行管理模式

三、存在的主要問題

集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導(dǎo)致市場的道路不暢，不少市場消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個別市場設(shè)施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第四篇一、在部門例會中宣讀《通知》全文。

要求部門從上至下加倍重視消防安全工作，學(xué)習(xí)公司制定的《消防應(yīng)急預(yù)案》，掌握滅火器和消火栓的使用，按照《消防應(yīng)急預(yù)案名單》牢記各自的安全職責(zé)，落實消防安全責(zé)任制。在電梯口張貼了溫馨提示，做好了客戶的消防安全宣傳工作，與廣大客戶一同做好消防安全工作，杜絕火災(zāi)的發(fā)生。

二、消防安全檢查工作。

1、每月與機關(guān)事務(wù)管理局、環(huán)島派出所一起對環(huán)島商務(wù)中心辦公區(qū)域的防火重點部位，包括各種設(shè)備房進(jìn)行定期的消防治安安全檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題都作了及時整改。

2、安排保安每天巡邏，提醒保潔員注意，一旦發(fā)現(xiàn)通道堆放有雜物，立即通知業(yè)主清除，保障通道暢通無阻。

3、安排工程部和消防監(jiān)控室落實專人堅持每天巡檢，并著重對樓內(nèi)的滅火器、消火栓和消防泵等消防設(shè)施進(jìn)行檢查。確保滅火器、消火栓完好有效，疏散指示標(biāo)識及應(yīng)急照明設(shè)施運行正常。

我公司將以此次消防安全檢查為起點，繼續(xù)做好消防安全管理工作，努力為業(yè)主們營造出安全祥和的工作和生活環(huán)境。

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第五篇按照市_會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市_會蔣國良副主任帶領(lǐng)下，對百官、曹娥兩個街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研，先后聽取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報，專門聽取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個座談會，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、基本情況

2.加強指導(dǎo)，推進(jìn)工作。社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上，切實加強對社區(qū)工作的指導(dǎo)，著力推進(jìn)社區(qū)物管工作。兩個街道積極理順各種關(guān)系，明確社區(qū)管轄責(zé)任，及時指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會，對每個新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn)，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業(yè)主委員會主任。兩個街道通過指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評激勵，使各項任務(wù)在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)?；?，問題在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實。

二、困難問題

2.制度規(guī)章有待進(jìn)一步完善?，F(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則》是xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項維修資金管理辦法》是xx年4月施行的。這些細(xì)則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作。特別是物業(yè)管理部門的職責(zé)，企業(yè)職能，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，前期物業(yè)管理要求、服務(wù)，物業(yè)費使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。

4.整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。一方面，部分業(yè)主只要服務(wù)，不要義務(wù)，對物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴(yán)重。從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機關(guān)事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)知識培訓(xùn)，管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。

5.物業(yè)收費有待進(jìn)一步規(guī)范。近年來，樓盤開發(fā)類型較多、情況復(fù)雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關(guān)房較多，而物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費收、支透明度不夠，空關(guān)房全額收費等，引起業(yè)主不滿和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口，拒繳物業(yè)費現(xiàn)象較為普遍。

三、建議意見

1.要加強領(lǐng)導(dǎo)，強化保障。由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū)，情況更為復(fù)雜、各種問題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關(guān)部門要充分認(rèn)識到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)，強化社區(qū)建設(shè)，維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定已成當(dāng)務(wù)之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設(shè)，切實加強領(lǐng)導(dǎo)，強化要素保障。要專門建立一個社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機構(gòu)，有市領(lǐng)導(dǎo)分管，有關(guān)部門參與的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究社區(qū)管理建設(shè)、指導(dǎo)、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作。業(yè)務(wù)主管部門要健全工作機構(gòu)，配強精干業(yè)務(wù)人員，認(rèn)真擔(dān)起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級領(lǐng)導(dǎo)和部門要定期開展調(diào)研，指導(dǎo)工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動攬事、協(xié)調(diào)問題、解決困難。要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實社區(qū)工作經(jīng)費，切實重視和關(guān)心業(yè)主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵。根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營困難的實際，市政府要加緊調(diào)研，出臺相關(guān)扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以優(yōu)惠扶持。

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第六篇一、xx小區(qū)概況

xx小區(qū)總占地面積萬平方米，總建筑用地萬平方米，總建筑面積萬平方米，綠化面積約達(dá)萬平方米。xx共有48幢1900戶，配套小車位1001個。

小區(qū)內(nèi)有東、西大湖，面積約有萬平方米。

有外街商鋪57間，進(jìn)駐有大型超市、銀行、西餐廳、美容生活館等；內(nèi)街商鋪33間，有多樣生活配套小店。

二、崗位編制及人工成本控制

1、xx區(qū)組織架構(gòu)

２、各部門下半年崗位定編

（1）保安部崗位定編分析

根據(jù)崗位定編圖，每班需設(shè)保安員14人，車管員5人，監(jiān)控員1人，領(lǐng)班1人，共21人；

因二期臨停收費，各中門崗在車輛進(jìn)出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安員6人；

宿舍管理員2人（宿管員休息需保安員頂班）；

三班合總，共設(shè)保安員48人，車管員15人，監(jiān)控員3人，宿管員2人，共68人；

主任2人、領(lǐng)班3人；

以上各崗合計，保安部編制共73人。

（2）清潔部崗位定編

※小區(qū)共48條梯，其中多層16條梯，高層32條梯，

共有500層樓；

※共有大小車庫10個，大小水池61個；

領(lǐng)班1人，技工1人，清鐘清潔1人；

樓道清潔，設(shè)10人；

外圍，含員工宿舍、內(nèi)街、外街、雜工、頂休，設(shè)7人；

以上崗位合計，清潔部編制共20人。

（3）綠化部崗位定編

※小區(qū)綠化面積達(dá)萬平方米

※小區(qū)湖水面積約有萬平方米

※小區(qū)共有植物220多種，以熱帶植物為主

領(lǐng)班1人，水車司機1人，撈湖1人；苗圃工1人；機動崗1人；

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第七篇隨著我國住房市場和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時期，它作為一個新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。市場對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大，但于此同時物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學(xué)的知識運用到實踐中來，縮短理論與實踐的距離。

梧桐花園小區(qū)簡介

梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路，交通非常便利，學(xué)區(qū)完善，周邊綜合商場，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全，小區(qū)布局合理。

調(diào)查所得信息：

此次調(diào)查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實地調(diào)查相結(jié)合的方法，對該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開。

根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問題。我們共調(diào)查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時片面性。在實際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差，沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時有效巡邏機制，在對小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄，安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班，沒有一個合理規(guī)范的制度。

保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室。經(jīng)過調(diào)查，大部分的業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一，樹木種植單調(diào)，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。

根據(jù)問卷調(diào)查反映，居民對小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒有及時處理業(yè)主反映的問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個月才將這一問題解決。其次，物業(yè)公司在管理費的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然，在這次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此，整個社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中。

總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進(jìn)意見：

1、調(diào)整工作機制，確保社區(qū)工作正常有序的開展，社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤，不斷加強和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步加強合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識。對于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費不足問題，應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個人”三點結(jié)合，即政府進(jìn)行補貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會共同分擔(dān)的模式。

3、積極開展社區(qū)文化活動。日積月累從而由量變到質(zhì)變，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，結(jié)合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統(tǒng)文化活動，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵。建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動。開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動。加強小區(qū)宣傳建設(shè)，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位、國內(nèi)外時政新聞、物業(yè)管理費收支等情況。

4、具體問題具體分析。物業(yè)公司要加強人力資源管理工作，深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段。

我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識而沒有和實踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調(diào)查，切實加強了我理論與實踐相結(jié)合的能力，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅實的基礎(chǔ)，盡管調(diào)查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第八篇一、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，提高工作認(rèn)識。

8月20日公司組織安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組召開會議，督導(dǎo)安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組成員做好安全生產(chǎn)工作，檢查各管理處安全責(zé)任和制度落實情況、安全宣傳教育和培訓(xùn)情況、落實安全責(zé)任和隱患整改情況、應(yīng)急預(yù)案制定和演練情況。并對照自己的崗位檢查各自安全生產(chǎn)履職情況。

二、采取有力措施，積極履行職責(zé)。

8月21日至8月23日公司安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組成員深入各管理處，督導(dǎo)各管理處主管開展安全防范宣傳活動，制作安全防范知識圖畫，宣傳欄、橫幅、標(biāo)語等各種安全知識、安全法規(guī)，在各小區(qū)主要通道張貼、懸掛，來強化員工安全生產(chǎn)意識。

三、制定時序進(jìn)度，科學(xué)組織實施。

公司為確?？偣敬髾z查及省消防會議精神落到實處，8月25日對管轄區(qū)域設(shè)施設(shè)備、治安防范、反恐防暴、防汛防風(fēng)等工作進(jìn)行了突擊抽查，對存在問題較多的管理處立即下達(dá)整改通知書，要求在9月15日前全部整改完畢，并將由總公司安委會驗收。

四、積極開展安全生產(chǎn)大檢查活動。

五、加強值班管理，保持信息暢通。

公司安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組督導(dǎo)各管理處認(rèn)清當(dāng)前安全生產(chǎn)面臨的形勢，要求各管理處主管把工作細(xì)化到量、責(zé)任到人、層層落實，增強全員重視安全、關(guān)心安全的責(zé)任意識和緊迫感。

1、要求加強一線員工應(yīng)急值班值守，做到不離崗、不脫崗。

2、要求公司行政部門進(jìn)一步明確班、組、隊長職責(zé)，強化服務(wù)意識和危機意識。

3、要求各管理處安排專職安全員做好安全生產(chǎn)信息的上報工作，做到信息不漏報、不遲報、不瞞報。

4、要求各管理處主管進(jìn)一步做好安全隱患預(yù)測匯報工作，及時做好應(yīng)對準(zhǔn)備工作。

5、要求班、組、隊長以上管理人員須保持手機24小時通訊暢通，做好應(yīng)對突發(fā)事件的發(fā)生。

六、公司安全生產(chǎn)工作現(xiàn)狀與問題。

通過開展突擊抽檢查、自檢自查、實地查看、聽取匯報，公司安全工作還存在一些問題和不足，主要表現(xiàn)在：

1、基礎(chǔ)工作薄弱，人員變動較為頻繁導(dǎo)致員工隊伍不穩(wěn)定。安全經(jīng)費投入不足，導(dǎo)致各類設(shè)施設(shè)備、安全防護(hù)用品等質(zhì)量差。

2、公司安全生產(chǎn)管理人員專業(yè)知識缺乏，多數(shù)是半路出家，很少有機會接受系統(tǒng)的安全教育培訓(xùn)，自學(xué)的積極性也較為欠缺。

3、安全生產(chǎn)教育培訓(xùn)不夠，部分管理人員文化素質(zhì)低、安全意識淡薄，缺乏自我保護(hù)意識，違章作業(yè)現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。

4、職能部門對各管理處監(jiān)管工作流于形式，導(dǎo)致管理處安全生產(chǎn)管理員在安全生產(chǎn)工作中不會管和不敢管。

七、針對存在安全問題采取的對策。

1、報請總公司加大對安全隱患整治經(jīng)費的投入，保障各類隱患整治工作順利開展，有效治理。并按照“誰分管，誰負(fù)責(zé)、誰主管，誰負(fù)責(zé)、誰審批，誰負(fù)責(zé)”的工作規(guī)定來完善公司安全生產(chǎn)規(guī)章制度。

2、加強督查，強化責(zé)任，培養(yǎng)和教育全員安全意識，明確各級員工安全生產(chǎn)工作職責(zé)權(quán)限，建立公司職能部門安全生產(chǎn)監(jiān)督管理獎罰制度，來提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和執(zhí)行力。

3、加強安全生產(chǎn)源頭管理，根據(jù)公司實際，加強對安全生產(chǎn)監(jiān)管人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在保持各管理處員工相對穩(wěn)定的情況下，努力培養(yǎng)一名合格的安生產(chǎn)專職員，與管理處齊抓共管，形成合力。

4、督導(dǎo)一線員工在物業(yè)服務(wù)工作中向大力業(yè)主、商家宣傳安全生產(chǎn)防護(hù)知識，及有關(guān)安全生產(chǎn)的方針、政策、法規(guī)、舉措。營造關(guān)心、支持管轄區(qū)安全生產(chǎn)的濃厚氛圍。

5、強化員工安全技能、自我保護(hù)意識、災(zāi)害自救和互救常識的培訓(xùn)，從日常工作抓起，將生活安全、出行安全、生產(chǎn)安全、防暴防災(zāi)、避險避災(zāi)、逃災(zāi)自救知識、常識融到工作中，形成全員關(guān)注安全、珍愛生命的良好氛圍。

6、加強事前安全防范工作方針，積極強化公司員工物業(yè)服務(wù)意識和執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)，努力將安全生產(chǎn)管理工作延伸至管轄區(qū)業(yè)主、商家，建立業(yè)主、商家安全防范自我約束長效機制。

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第九篇關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理

發(fā)展情況的調(diào)研報告

物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

在調(diào)研中我聽到最多的字眼就是收費難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說，而如房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務(wù)，于是效仿他們做法的人越來越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是實現(xiàn)小區(qū)保值增值的關(guān)鍵，這一點必須讓廣大業(yè)主們清楚的認(rèn)識到。

二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng)

在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責(zé)認(rèn)識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。

三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有待規(guī)范

物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質(zhì)不同價，或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響，質(zhì)優(yōu)價廉的小區(qū)業(yè)主會認(rèn)為物業(yè)費交得值，他們得到了應(yīng)有的服務(wù)，而那些質(zhì)優(yōu)價不廉，甚至是質(zhì)不優(yōu)價不廉的小區(qū)業(yè)主就會認(rèn)為他們應(yīng)該得到更多服務(wù)，或者減少物業(yè)費的支出，從而不愿交物業(yè)費。

五、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營

開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導(dǎo)性的特點，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)的確定等。

針對以上問題，提出如下建議：

一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)

按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進(jìn)程

按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點做好以下幾方面工作：

1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

2、制定計劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴(yán)格把好驗收關(guān)

事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章

由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方，我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實際，結(jié)合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實施細(xì)則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時候運用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

二○○五年一月十日

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第十篇為推動我縣進(jìn)一步加強和規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，滿足市民日益提高的居住質(zhì)量要求，根據(jù)學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動的要求，我局組成專題調(diào)研組，深入城區(qū)各住宅小區(qū)，認(rèn)真開展物業(yè)管理工作調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

㈠小區(qū)以及物業(yè)管理的基本情況

調(diào)研結(jié)果顯示，我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅7個，基本上都是新建的住宅小區(qū)，面積約50萬平方米，戶數(shù)約5300戶，其余多為社區(qū)居委會管理或由住戶自請環(huán)衛(wèi)工清掃。已經(jīng)成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有2個，分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽城”。

物業(yè)管理企業(yè)基本情況：目前，在我縣注冊的物業(yè)管理企業(yè)有3家，均為三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)有5家。

物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到100人。其中持有各類上崗證的不到30人。

㈡居住小區(qū)的特點

1、小區(qū)檔次差距大。從住宅小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達(dá)到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)方面看，有元/月/平方米到元/月/平方米不等。

2、小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區(qū)較為分散，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全;有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備;還有許多小區(qū)是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)遺留問題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中，有相當(dāng)數(shù)量是業(yè)主投訴個別房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)遺留問題而引發(fā)的。有的開發(fā)商未嚴(yán)格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共建筑和共用設(shè)施，或?qū)⑴涮自O(shè)施等共有產(chǎn)權(quán)挪作經(jīng)營使用。如綠化不到位、安防設(shè)施不到位、公共車棚(位)少、休閑公建設(shè)施少等。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同后，小區(qū)公共設(shè)施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質(zhì)量遺留問題至今難以解決。

2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔(dān)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是縣房管局，但這只是一種行業(yè)指導(dǎo)性的工作，按照縣政府辦轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于明確物業(yè)管理職責(zé)分工的通知》的要求，相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理專職人員，但我縣至今尚未落實到位。因此指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會工作，以及對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應(yīng)有的作用。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，業(yè)主委員會組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立、運作不夠規(guī)范，管理機制不健全。目前我縣僅有的二個業(yè)主委員會均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費的問題。五是有的業(yè)主委會成立之初比較迫切，而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽城業(yè)主委員會。

4、物業(yè)管理服務(wù)收費率低。造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區(qū)收費難，如太陽城小區(qū)。五是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀念尚未完全形成。

5、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。我縣對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)沒有跟上，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

6、無物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我縣上世紀(jì)八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當(dāng)時受條件限制，在規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題。這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，基本是由社區(qū)居委會代管。這些住宅建筑所存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。

三、意見和建議

針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議：

1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管?？h政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設(shè)主管部門應(yīng)按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計圖紙審批時明確物業(yè)共有部位、共同設(shè)施使用功能，防止開發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗收時，應(yīng)配合有關(guān)單位將小區(qū)各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內(nèi)容。

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第十一篇住宅小區(qū)停車難與

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決

與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低，市場的進(jìn)退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補充管理經(jīng)費不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次

總之，從根本上說，公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時_門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評估。

總之，要通過體制機制的創(chuàng)新，推進(jìn)政府的管理和服務(wù)貼近小區(qū)，使業(yè)主的訴求充分表達(dá)、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第十二篇一、基本概況

全縣共開發(fā)住宅小區(qū)xx個，建筑總面積達(dá)xxx萬平方米，其中實施物業(yè)服務(wù)管理的住宅小區(qū)xx個，管理面積達(dá)xx萬平方米；實行自治物業(yè)管理小區(qū)xx個，管理面積達(dá)xxx萬平方米。全縣共有物業(yè)資質(zhì)的管理公司xx個，從事物業(yè)管理人員xxx人，持證上崗的xx人。

二、物業(yè)管理基礎(chǔ)工作

嚴(yán)格規(guī)劃要求，審批物業(yè)用房，我中心在辦理《商品房預(yù)售許可證》前，明確規(guī)定凡新建住宅小區(qū)，明確規(guī)定必須建設(shè)住宅配套設(shè)施，對未留臵，申報物業(yè)用房的住宅小區(qū)，以及未按照規(guī)定召開前期物業(yè)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，一律不予受理預(yù)售許可證。截止目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我中心申報物業(yè)用房xx，審批物業(yè)用房面積xxx，并納入物業(yè)管理用房檔案。

通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的xx，并納入前提物業(yè)管理招投標(biāo)檔案。起草了《武陟縣住宅專項維修資金管理辦法》并上報縣政府。物業(yè)科工作人員深入各物業(yè)服務(wù)企業(yè)及各住宅小區(qū)，通過查看工作臺賬，征詢業(yè)主意見等，根據(jù)各小區(qū)特點，認(rèn)真指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)完善工作流程，建立健全物業(yè)服務(wù)工作流程，建立24小時值班制度，財務(wù)制度，衛(wèi)生制度，報修制度，門衛(wèi)保安制度等各項管理制度，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。年前組織有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加了全市物業(yè)管理交流會議，參觀了市里的優(yōu)秀示范小區(qū)。

三、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

一是示意圖規(guī)范，各類標(biāo)示清晰。我縣住宅小區(qū)主出入口均設(shè)有小區(qū)平面示意圖，示意圖規(guī)范清晰，真實可靠。主要路口設(shè)有路標(biāo)，門幢樓層標(biāo)示明顯，極大方便了小區(qū)業(yè)主。

二是嚴(yán)遵規(guī)劃，保護(hù)房屋用途。小區(qū)內(nèi)無業(yè)主違反《業(yè)主規(guī)約》，違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途現(xiàn)象。

三是室外封閉統(tǒng)一，空調(diào)安裝有序。陽臺封閉統(tǒng)一，空調(diào)支架基本無銹蝕現(xiàn)象。

四是嚴(yán)格指導(dǎo)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實《焦作市裝飾裝修管理規(guī)定》，因房屋裝飾裝修導(dǎo)致發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)以及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象發(fā)生。

四、共同設(shè)施設(shè)備管理

一是共用設(shè)施設(shè)備運行，使用正常，維護(hù)有記錄，無事故隱患發(fā)生。專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)均為實現(xiàn)持證上崗。嚴(yán)格按照操作規(guī)程和保養(yǎng)規(guī)范操作，有記錄。

二是室外公共管線統(tǒng)一管理。無私拉亂扯現(xiàn)象。

三是保持排、排污管道暢通，無堵塞、外溢現(xiàn)象。

四是小區(qū)道路暢通，路面平整，井蓋無缺損，無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行。

五是供水、供電運行正常，二次供水有嚴(yán)格保障措施，電梯運行有保障，制定有事故應(yīng)急處理方案。

五、保安、消防、車輛管理

一是保安隊伍健全、制度健全。物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)業(yè)主面積大小均合理配有專業(yè)的保安隊伍，實行全天候值班和治安巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)環(huán)境，文明執(zhí)勤，訓(xùn)練有素，語言規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

二是各小區(qū)配電、儲水等危及人身安全處均有明顯標(biāo)示，物業(yè)公司制定有具體防范措施。消防器材設(shè)施設(shè)備完好，消防通道暢通無阻，有安全消防應(yīng)急方案。

三是車輛管理到位、機制完善。制定有機動車輛停車場管理制度和非機動車輛管理制度，管理責(zé)任明確，進(jìn)出有登記，按規(guī)定位臵停放，管理有序。

六、環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理

一是物業(yè)企業(yè)根據(jù)各自服務(wù)小區(qū)實際，制定有切實可行衛(wèi)生保潔年度工作計劃，明確了工作目標(biāo)、責(zé)任分工、保障措施等，組建清潔隊，細(xì)化工作任務(wù)，明確職責(zé)定位，大力推行日保潔制和重點部位隨時保潔制，堅持每日一檢查、每月一評比。垃圾箱、噴霧器、電動修草機等創(chuàng)衛(wèi)設(shè)備必備器材完備。做到垃圾日產(chǎn)日清，小區(qū)公用場地清潔無雜物，無亂貼畫，無亂設(shè)攤點，廣告牌等。

二是小區(qū)綠地布局合理，花草與建筑小品配臵得當(dāng)。劃分責(zé)任區(qū)域，實行包片養(yǎng)護(hù)管理，保證了草坪整潔，樹木生長正常，花卉修剪及時。綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

七、存在主要問題及下步打算

存在的主要問題：一是建立住宅專項維修資金歸集、使用制度，新建住宅小區(qū)維修資金繳納率還不足，專門維修資金管理機構(gòu)還未設(shè)立。《武陟縣住宅專項維修資金管理辦法》已經(jīng)起草上報縣政府，待政府部門審定通過后，我中心將嚴(yán)格參照執(zhí)行；二是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度還有待提高。

下步打算：一是進(jìn)一步完善《武陟縣住宅專項維修資金管理辦法》，盡快研究設(shè)立專門的維修管理機構(gòu)。二是針對新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)，完善物業(yè)企業(yè)服務(wù)制度，提高服務(wù)質(zhì)量，使廣大業(yè)主認(rèn)同物有所值的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第十三篇為了使“加強小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報告，供主席會議協(xié)商參考。

一、發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20__年以來，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關(guān)工作的順利開展。

2.強化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強。20__年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì)，實現(xiàn)了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強對市場主體的監(jiān)管。依法實行市場準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。

3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬達(dá)等一批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過專題培訓(xùn)、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

4.加強了對物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。

二、主要問題

雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。

1.車輛停放無序。

由于前期建設(shè)車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

2.違法建設(shè)不止。

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第十四篇根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、__鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

一、基本情況

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設(shè)。

二、現(xiàn)行管理模式

三、存在的主要問題

集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導(dǎo)致市場的道路不暢，不少市場消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個別市場設(shè)施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

(二)開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權(quán)責(zé)不明確。

(三)少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

四、下一步工作安排

集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。

物業(yè)業(yè)主需求分析報告范文第十五篇物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米—元，高層住宅為每平方米—元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

二、存在的主要問題

2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達(dá)到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：

一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。

二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。

三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。

四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分?jǐn)偸杖∶艽蟆Ｓ捎诟鞣N因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費。

七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。

八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。

九是當(dāng)物價部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)