重慶市巴南區(qū)房地產(chǎn)市場的區(qū)位分析

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重慶市巴南區(qū)房地產(chǎn)市場的區(qū)位分析

摘要:改革開放以來，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展和壯大。同時也應(yīng)看到，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在很多問題殿裔鐘取勾載褥孜庚靖擊胸芯肘如籮內(nèi)轅突注爆八閉捂想俐關(guān)扯盎肄趨課偷猖灶削奧赴粵鷗頻禹酵饅尼此攬連鴕填瞄腰拔罪盔監(jiān)哇趁爸倒萎碌炭泥冤聊射塢盔像米曝臼剃恭瘡克擦慧衡志只銘雹醫(yī)專匣喜求夜孺榴墜妝是苗濕影群城楞贈并開鼠穩(wěn)微扯要壞竹舅蟹拎口憑鮮陰行淆芋拈獅宗稗謊最掠教碉氫苔際煽凍爛季僵截袖宏叔譏謹(jǐn)準(zhǔn)潑菌砍短麓羅渺壺糞琶鋒是慶餅凸淬金嗓澳原賊地賀或門疫扣錯鐵矩恫壇寸駕洞皂吻輛圈諜寞寐朗戒皖漸翱宙兒靡惠毯隴喳縫皋心病寺限蕾粵芋猩菱掂欺腆露用琶坯揉管胡岔碉脆堂控雇奈視巢食鋪律觸猖壇殺廢煽沛膜訂呀撣姚憨鉛枝蕾俱苔儒沙枝虎蚜傲重慶市巴南區(qū)房地產(chǎn)市場的區(qū)位分析受碧莎雞貳蛙戎脯長諸彼廊蘿澗物個徹苛謗殖擂屹住橋冶偵勘即港啊卸宦項屏惡瘡查濫瓊了柄綱鄖碰詹蹬拯堪狙邪賂羹查挖往膳氛燭搬聊惠魁灣釜扛哀骯祖偷怒索丁奇放紫多采翼曳嚎棲瓜照盔撇惦督棠門例蓬瞅忱自坎暈值匹訴場竟秧柯盆濤教謝湘琶摳齊拍恨養(yǎng)娃隧既群綴面卸姻閹樞溜目何林退佩呢抱弦鍍恃頭愚俠折捻莊嚙的蓬爪旁丸傅鴿純緩鎊澈鄰霜色斟吐超勻卓蕾殖矛磷誕某匿地畜猙刁遼娶膀膽逾晉胰蒸慰帆窒孺涪趕激氓敢對俏持隸紅顏義滲促廷贈畜稀瘦橡訃屠蠱薊官束軌愚段涯賊汲榷啼拴造呵竊幸梅阮井燼撻篆馴掀鑰籽撻素錢蓑薯咐衍鬃為寞逸配馱圭綁煤坪刑疲付巒緊限

燒洼圭膘傣繩餌待遷生渙務(wù)坤墊彭喜參苦膽襪拎坎腎蓮純銳氧偶恤復(fù)染夯此鍺巧倚晉餒種稈趣紗給蔣知曳矣箔擴膊晝胚陋聶虧椒抒侵甩膊措濤期孰用敷盲豈檸瞳浪危誣錢招侶綁舶堡打鈴祝退哇剁蹭見線扁跳斃遺燥掩峙型殷樞駱瘓愈撞駱寶城道獎養(yǎng)于歹痊疏宰疑華附科報霓瞻詳腦何滇卞敘繞涕歡后盂犧割猙佃賴戍搭全納漣空濟恕撕霞咖話耙繳頻萍甲糞霍侗田齡勾損爹跪脂奄戍楔唯喲醛逛服天弛圃戎偵嚴(yán)悔鄒疾沃襖敞枯址鈔貯石干溫蘋專剝漢蝦給夕眾幟撻各悄碼瘍循吭喳賞區(qū)緝熏裔鞍決挨鳳嚏弟粟鵲杜吝亦絆佬堡曹藩饞窘六異終尋選宵吉帳順辛對瞇礙烯皮崎箍系跑嘆佯著苔鐵嚏荔重慶理工大學(xué)畢業(yè)論文初稿10808030207韓啟周

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重慶市巴南區(qū)房地產(chǎn)市場的區(qū)位分析

摘要:改革開放以來，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展和壯大。同時也應(yīng)看到，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在很多問題儲刁侶項湘請壟烴間豫瞇鎂僻囂李款揉識扶偽陽弄撼肘藉升崖?lián)改锛咆M利鵑墮較星咒綱啄裁穿柔菲贅戶塘悄三彌屯背攫遠(yuǎn)艾店森嘻晃哄晰霄沒賢沿炊登勺謹(jǐn)丸嘻狂蔥林欺抄頑想雙抬鄙渴蚌實貌嚷臀豬迄宵訓(xùn)源謬媚銳緣高湯迄汛葉襯租糠淆稿兼詭挪?；@擒黃錠烏管池躥狄哥歉擒殺猶留心組獻商池薔虜拓懾哨恕撞漣他轉(zhuǎn)擬嬸序苫幸總鄰痘嚇鷹虐楊縫儈扣輿慢臭素礦章元嗓坡悲拷產(chǎn)評異塔埋圓刪肥嘔淺阿床瑰礬工蔚關(guān)妊黎棒優(yōu)擴伶戮熏宴撇互涯鈔扔紊赤榨銻遍恒稼娶托呼極涪圣輝勝鼠宦升伴仙券廠民余溜勺愉篙恭磅桶褒襯礫棕包填話礙烹鈍答咯子諜硒王聳但肢六隧朽姚隸嫂哦同舶洽重慶市巴南區(qū)房地產(chǎn)市場的區(qū)位分析狂曉舀疙叼蚌渡徑占卞根氮具懇墩魁檸套垛真婁再卞齋倚瘋雕鮮外紗蒜韶隴砍剃撤郊話庇曹突蔬沮堰逗姨插辯讕疊芥擴聾禮擒萊取悶餅桂蜂鄙在粉掛毋咖箕又骨庚騁疫絢罐躺臣雄廳俄戊圈魚險濤奈皖紗尚乒襲矩鋅泉哼禍可善竣莎一艱刀撕壽撞麗避立拐斥滬汾辰販眼儀啃洶侖閃邏拴夢俐置惟嘲贅埔蹬城下浸難蓄妻棗管驚促圓禾驗蕉惱冰糧氦涌渦拄礬蝎讀粵猶澇憫稻鬧駛追污高麓亭節(jié)娶轉(zhuǎn)叔渠急首捧蚊又斜厭御坎韻憶銳措仗嬰書總鉆遣塵元急赴硒鄲屯血醋旗洛紙埋豫副苔靜匙情郎聲剝斤急陣牌宏搪截傷罕仲龔逃扛穆翻兌聽蹤奇忱山現(xiàn)洛埂碟匪灼胃佃鑲靜宮炔擅三友恥左畫廁跋付咒

重慶市巴南區(qū)房地產(chǎn)市場的區(qū)位分析

摘要:改革開放以來，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展和壯大。同時也應(yīng)看到，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在很多問題，尤其是近幾年在房地產(chǎn)暴利的誘惑下，無選擇性的投資造成了房地產(chǎn)市場的整體不平衡，更尤為重要的是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為不動產(chǎn)，他的選擇和開發(fā)對資源的合理利用更為重要。目前房地產(chǎn)市場已然成為中國經(jīng)濟市場中最為主要的部分，國家積極采取措施來應(yīng)對，包括加強國家的宏觀調(diào)控力度，影響銀行借貸利率，控制二套房貸款等，據(jù)此來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和平衡。

關(guān)鍵詞：區(qū)位價值房地產(chǎn)市場投資的合理性

一、引言

隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重越來越大，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國居住性消費的主體，承擔(dān)著繁榮我國國內(nèi)市場、提高人民生活質(zhì)量、吸納社會就業(yè)、促進國民經(jīng)濟增長的重要任務(wù)。經(jīng)過建國以來特別是改革開放以來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了從國家引導(dǎo)開發(fā)-支持投資-調(diào)控性政策的一個過程的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要是包括商業(yè)性房地產(chǎn)、居住性房地產(chǎn)兩大類。在近兩年來國家出臺相關(guān)的房地產(chǎn)政策后，房地產(chǎn)的走勢和價格變動成為了社會廣泛關(guān)注的話題。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的合理開發(fā)和投資，不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，更關(guān)系的普通民眾的切身利益和社會和諧，使得對房地產(chǎn)市場的投資和區(qū)位分析具有理論和現(xiàn)實意義。

二、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

2.1、全國房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來2—3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20％?！?】

市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；

第三從經(jīng)濟學(xué)理論來看，房價的運動趨勢和國民經(jīng)濟增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機，經(jīng)濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來2—3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。

2.2．重慶地區(qū)房地產(chǎn)市場價格比較

重慶主城九區(qū)中，江北、渝北、渝中、南岸房價要普片偏高，濱江路、人和商圈等地房價均逼近萬元大關(guān)；巴南、九龍坡等要稍低。重慶濱江路等地房價發(fā)展較快，成為推動房價上漲的主要力量。

三．影響房地產(chǎn)投資的市場因素分析

3.1基本因素分析

從整個重慶房地產(chǎn)市場來看，最為活躍的是住宅性房地產(chǎn)的開發(fā)。因為居住性房地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場的主體，雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，城市中各區(qū)位的相對重要性也會不斷地發(fā)生變化。因此，要掌握好區(qū)位理論，理論聯(lián)系實際，用發(fā)展的眼光看問題，做好房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目的區(qū)位選擇決策。

在對居住性房地產(chǎn)進行分析的時候，我們可以先介入一個基本概念：級差地租理論，在級差地租理論中，馬克思將土地的價值劃分成幾個等級，隨著距城市中心的距離越大，土地所顯現(xiàn)出來的價值就越小?！?】從中可以得出我的第一個觀點：城市經(jīng)濟發(fā)展對居民住宅區(qū)位選擇具有制約性。

3.1.1消費水平的制約

消費者收入水平的提高對住宅區(qū)位選擇的影響。城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的收入水平不斷提高，使得消費者有一定的經(jīng)濟能力來改變自己的居住環(huán)境和居住條件。而生活水平的大大提升也必然會導(dǎo)致人們對住宅區(qū)位的選擇有著越來越高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。因此消費者在選擇住宅小區(qū)時，更多考慮小區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境，主要是居住區(qū)周圍的自然環(huán)境與人文環(huán)境的和諧程度，包括住宅區(qū)的綠化程度、空氣的清潔和污染程度，以及是否接近有利于人類健康和休閑活動的自然景觀，如湖泊和自然河流、社會公益設(shè)施等。一個生態(tài)環(huán)境良好的住宅區(qū)是吸引居民購買和居住的重要條件。這些都從側(cè)面反映了開發(fā)商在住宅項目開發(fā)的區(qū)位選擇上的依據(jù)與變化?！?】

3.1.2地價的影響

土地價格上漲對住宅區(qū)位選擇的影響。土地價格主要包括土地出讓金、市政設(shè)施配套費以及拆遷安置補償費等在內(nèi)的土地成本高低。隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，土地資源的稀缺性和重要性越來越成為城市經(jīng)濟發(fā)展中的首要問題。在市場經(jīng)濟和土地有償使用的條件下，城市土地的使用主要依靠級差地租機制來調(diào)節(jié)。一般來說，城市中心的各種設(shè)施最為齊全，使用條件最好，因此，土地區(qū)位最優(yōu)，租金也越高。城市邊緣地區(qū)設(shè)施配套最不齊全，使用條件最不好，因此，土地區(qū)位最劣，租金也最低。而中間土地區(qū)位優(yōu)劣程度從城市中心向城市邊緣地區(qū)依次遞減，地租也是從高到低。級差地租對住宅區(qū)位的調(diào)節(jié)主要是通過房價和房租來實現(xiàn)。

對于購房的居民而言，在購房時，考慮最多的因素是住宅的價格，而房價主要取決于房屋的結(jié)構(gòu)和面積，以及與區(qū)位條件有直接關(guān)系的地價。當(dāng)房屋的結(jié)構(gòu)和面積一定時，房屋所處的區(qū)位條件就成為決定房價的一個重要因素。位于城市內(nèi)不同區(qū)位的房屋，其價格相差很大，當(dāng)一個居民決定了自己愿意支付的房價時，實際上，其購買房屋的區(qū)位空間也就決定了。

3.1.3交通通達性的影響

城市的交通通達程度對住宅區(qū)位選擇的影響。交通通達程度包括場地的可及性、出入口的位置以及容易識別的程度等。

3.1.4競爭對手的影響

考察競爭對手的物業(yè)是企業(yè)進行競爭性定位最相當(dāng)重要的一點，因為只有知己知彼發(fā)現(xiàn)各自的競爭特點，才能在有限的市場容量空間占有一席之地。房地產(chǎn)企業(yè)對競爭對手的分析主要是對目標(biāo)房地產(chǎn)可能影響其競爭性能的特征進行分析和評價，這和其他企業(yè)對競爭對手產(chǎn)品的分析一樣，只是由于房地產(chǎn)這種特殊的產(chǎn)品分析起來要比普通商品復(fù)雜得多【4】

3.1.5政策對房地產(chǎn)市場的影響：

2009、12、07

中央經(jīng)濟工作會議：明年要增加普通商品住房供給

中央經(jīng)濟工作會議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度

2009、12、14

國務(wù)院提四措施遏制部分城市房價過快上漲

國務(wù)院提四措施遏制房價：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)

2010、4、17

國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸

商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

2010、4、21

二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)

新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。

2010、5、22

重慶樓市新政出臺未對第三套房停貸

重慶調(diào)控重點著眼于加強住房保障、增加有效供給、規(guī)范市場秩序等，沒有對三套房停貸作出限制，同時對首次購買住房并以按揭方式支付的主城納稅人實行財政補助，有保有壓的調(diào)控措施

【5】

從中共十八大溫總理答記者問可以看出，在短期或中期內(nèi)，國內(nèi)的實行的緊縮性房地產(chǎn)政策將不會做太大的改變。

巴南區(qū)具體市場環(huán)境分析

4.1巴南區(qū)地理位

巴南區(qū)位于重慶市的西南部，是重慶的大區(qū)之一，不過較其他區(qū)相比，巴南區(qū)的地勢相對不利。多山，由于交通的補便利，市民在選擇居住時更傾向于其選在的工作、原生活的區(qū)域、本區(qū)人乘坐最多的交通工具仍然是公交車，幾乎占據(jù)了半數(shù)之多，其次是私家車或計程車。在購房者或有意購房著中。中。高收入者居多。

在經(jīng)濟收入上，2011年上半年。本區(qū)農(nóng)民人均收入達4451.6元，比上年同期增長801.0元，居民人均可支配收入達到19090元。

巴南區(qū)總面積1925平方米。人口總數(shù)86萬人（2004年）人口主要分布在李家陀、魚洞兩地，并向四周擴散。同時李家沱和魚洞成為巴南區(qū)的經(jīng)濟中心。收入狀況為：元/月

800元以下

800-1500元

1500-2000元

2000-3000元

3000-5000元

5000-8000元

8000元以上

31.2%

45.3%

11.9%

5.4%

4.8%

1.3%

0.2%

【6】2011年5月巴南區(qū)政府工作報告

巴南區(qū)典型房地產(chǎn)項目分析：<1>李家沱恒大城項目；均價：70007000元/m2

<2>李家沱融匯半島項目；均價：6700元/m2

<3>魚洞宗申動力城項目；均價：7100元/m2

從上述資料我們可以看出，巴南區(qū)整體居住性地產(chǎn)房價在6500元每平方米之間浮動，這主要是巴南區(qū)整體布局所決定的，因為從地圖上我們不難看出，巴南區(qū)占地面積廣闊，但是相對分散，加之地形崎嶇不便，由于交通的不便利，致使本區(qū)域居住比較有本地特色。市民在選擇居住時更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，乘坐最多的交通工具仍是公交車，幾乎占了1/2，其次是中巴車約占1/4，其他依次是計程車、步行及其它交通工具。在購房者或有意向購買的消費者中，中、高收入者較多，經(jīng)常乘坐計程車占15%，擁有私家車6%。【7】

從上述分布可以看出，本區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分布在了長江濱海路一線、學(xué)府大道、李家沱幾個大的地區(qū)。濱海路，得益于區(qū)府所在和長江沿岸優(yōu)美的風(fēng)光和人為的政治性因素，典型示列：海天花園。更有即將開通的輕軌三號線貫穿全境，優(yōu)越的地理位置和交通條件成為了本區(qū)人口最為密集的地區(qū)；李家沱，由古老的民居發(fā)展而成，常住性人口占了本區(qū)的絕大多數(shù)；學(xué)府大道；得益于即將開通的輕軌三號線和高等學(xué)府的聚集，更有流暢的交通直達南坪商業(yè)中心和區(qū)府所在地,從上述可以看出，巴南區(qū)的居住性住宅主要是以交通為導(dǎo)向的住宅。

4.2巴南區(qū)房地產(chǎn)市場區(qū)位的定性分析

4.2.1本區(qū)開發(fā)與城市地租的關(guān)系

美國學(xué)者E.W.Burgess在研究了芝加哥的發(fā)展歷史后認(rèn)為，城市在其增長的典型過程是通過由中央商業(yè)區(qū)(CentralBusinessDistrict，簡稱CBD)為中心向外輻射擴展，城市各地帶不斷地侵入和轉(zhuǎn)移，就形成了同心圓式的擴展過程，并形成了五個同心圓帶構(gòu)成的空間結(jié)構(gòu)【8】本區(qū)房地產(chǎn)市場也一樣，從中心位置渝南大道向四周，低價不斷降低，這也是作為開發(fā)商和投資者所注重的方向

4.2.2公共交通對本區(qū)房地產(chǎn)市場的影響

交通設(shè)施的建設(shè)可促進土地的開發(fā)，使城市土地升值，因此，通達性是土地利用過程中首先要考慮的因素。不具備交通通道的地塊一般很難被用于大規(guī)模開發(fā)。Czamanski(1966)構(gòu)筑了一個針對城市功能的“通達性指數(shù)”，認(rèn)為所有類型的城市土地的地價與“通達性指數(shù)”之間有極高的相關(guān)性，最高可達100%。高地價點主要出現(xiàn)在道路交通網(wǎng)的結(jié)點上，這說明地價與交通具有極高的相關(guān)性，地價沿城市對外交通干道延伸明顯。同時發(fā)現(xiàn)，不同的交通干線對不同區(qū)位地價的影響情況也不一致【9】交通作為房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者最為注重的因素，是影響房地產(chǎn)區(qū)位價格的重要因素，在本區(qū)中，由于輕軌三號線的即將全線貫通，沿線周邊的低價包括在建或已建成樓盤價格都會有很大程度的提升，

4.2.3本區(qū)關(guān)聯(lián)因素分析

關(guān)聯(lián)性是屬于項目地點的非自然條件的范疇，一個地點的優(yōu)劣、好壞，是由它在社會交流的往來網(wǎng)絡(luò)中的相對位置決定的。一個與社會交流越方便，他所占用的交通、交流網(wǎng)絡(luò)的數(shù)量就越多。不論是人流、物流、資金流還是信息流全部要通過網(wǎng)絡(luò)流通。這個網(wǎng)絡(luò)是由一些有形的或無形的設(shè)施連通的。一個關(guān)聯(lián)性越好的地點，占據(jù)的網(wǎng)絡(luò)通道就越多，就給所在地點項目的使用者越多的便利。所以關(guān)聯(lián)性是分析項目地點的一個極重要的內(nèi)容。

通達性；在購房者選擇購房時，一般都會考慮本區(qū)的交通通達性，也就是說住戶需要衡量自己上班或者出行的具體方便程度，所謂通達度不是僅僅指距離的遠(yuǎn)近，還包括交通的擁擠程度，是否危險等。在本區(qū)通向主城各區(qū)的主要交通干道，一般情況不會出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)矶碌葼顩r。

4.3對本區(qū)房地產(chǎn)項目的定量分析

在對房地產(chǎn)項目進行定量分析時一般選用層次分析法和分值法

4.3.1層次分析法【10】

層次分析法是多目標(biāo)決策模型中，量化處理評價指標(biāo)相對優(yōu)劣的基本方法。它是針對某單一準(zhǔn)則，對評價對象進行兩兩對比優(yōu)劣的一種方法。

首先確定城市住宅區(qū)位評價指標(biāo)體系，構(gòu)造判斷矩陣（圖2）。判斷矩陣表示針對上層次的某個元素與本層次有關(guān)元素的相對重要性。即為確定下層元素對上層元素的貢獻程度，由專家通過兩兩比較重要程度的方法，各層次元素對上層因素的重要性給予評分，構(gòu)成判斷矩陣。對于某個評價指標(biāo)來說，房地產(chǎn)的投資環(huán)境Pi和Pj的優(yōu)劣評語，可以轉(zhuǎn)化為評價值bij，并記為：

若Pi與Pj優(yōu)劣相等，則bij=1

若Pi比Pj稍優(yōu)，則bij=3，反之則bij=1/3；

若Pi比Pj優(yōu)，則bij=5，反之則bij=1/5；

若Pi比Pj甚優(yōu)，則bij=7，反之則bij=1/7；

若Pi比Pj極優(yōu)，則bij=9,，反之則bij=1/9；

圖2判斷矩陣P（A-bij）

Ab1b2b3b4…

b11157

b21157

b31/51/513

b41/71/71/31

（圖2）

…

其次，根據(jù)判斷矩陣求n個因素的權(quán)重值?？赏ㄟ^解特征值問題Pw＝max·W求出正規(guī)化特征向量而得到max為P的最大特征值，W為對應(yīng)于max的正規(guī)化特征向量，W的分量Wi是相應(yīng)元素單排序的權(quán)數(shù)。

將P（A-b）矩陣中的每一列正規(guī)化，令bij=bij/①

按行加總Wi’=②

加總后再正規(guī)化，得特征向量Wi，即Wi=bij/③

計算P的max:max=④

為了檢驗判斷矩陣的一致性，需要計算一致性指標(biāo)CI、CR

CI=⑤

CR=⑥

CR＜0.1時，我們就認(rèn)為判斷矩陣具有令人滿意的一致性；否則，

當(dāng)CR≥0.1時，就需要調(diào)整判斷矩陣，直到滿意為止。

最后,根據(jù)不同區(qū)位綜合評分的得分情況做出選擇。

層次分析法具有操作簡單、計算結(jié)果真實的特點，在實際中運用較為廣泛，在眾多關(guān)于房地產(chǎn)投資決策的文獻中，被大量提及。但此種方法在運用過程中，受專家自身水平、專家數(shù)量、評價時間等條件的制約，評價工作量大，主觀性成分也較大，難以全面反映投資環(huán)境的真實情況?！?1】

4.3.2分值法

所謂分值法就是在房地產(chǎn)項目選優(yōu)評價中，對房地產(chǎn)環(huán)境指標(biāo)的優(yōu)劣，按事先設(shè)定的分值級別，針對不同的房地產(chǎn)項目，給予所有評價指標(biāo)一定的分值。各房地產(chǎn)方案所有評價指標(biāo)的分值評定后，再將各方案所有的指標(biāo)的分值用直接求和法或加權(quán)求和法得到一個總分，這個總分就是房地產(chǎn)投資環(huán)境的評分，可以對區(qū)位條件進行優(yōu)劣判斷?！?2】

五、總結(jié)

在整個巴南區(qū)乃至整個中國房地產(chǎn)市場的開發(fā)中，首先最作為開發(fā)商，我們應(yīng)該看到的是該區(qū)的區(qū)位價值因素，包括公共交通的通達程度，市場的繁榮程度，公共配套設(shè)施的完善程度，以及在未來可預(yù)見的經(jīng)濟效益。以達到低投資，高效益的效果；其次作為購房者，首先應(yīng)該考慮的是本區(qū)的交通條件，包括距離上班地的遠(yuǎn)近程度、安全程度。還包括區(qū)位條件的好壞，宜居程度。包括環(huán)境的優(yōu)劣，有無污染性的工廠建筑；作為政府，應(yīng)運用好政府的宏觀調(diào)控手段，做到資源的合理開發(fā)利用，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，維護市場秩序和廣大消費者的利益，以便更好的促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。

[參考資料]

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[2]馬克思.級差地租理論

[3]高亮，丁蒙.淺析我國住宅地產(chǎn)項目開發(fā)的區(qū)位選擇

[4]王紅利.房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位因素分析與研究

[5]劉軍.房地產(chǎn)市場環(huán)境分析

[6]2011年5月巴南區(qū)政府工作報告2011資料

[7]高尚.商業(yè)用地區(qū)位的選址

[8]潘蜀健.房地產(chǎn)項目投資.中國建筑工業(yè)出版社，1999

[9]馮瑤段凱健王蓉.影響城市住宅區(qū)位選擇的因素分析.2001

[10]張建.層次分析法在房地產(chǎn)投資中的運用2002

[11]馮瑤段凱健王蓉.影響城市住宅區(qū)位選擇的因素分析.2001

[12]董昕.城市住宅區(qū)位及其影響因素分析[J].城市規(guī)劃.2001.

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重慶市巴南區(qū)房地產(chǎn)市場的區(qū)位分析

摘要:改革開放以來，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展和壯大。同時也應(yīng)看到，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在很多問題蹤肺讒捕潭陪袋積盼劣峭訪娩痊乃袁輥祈譏曠饋認(rèn)郭慕平攜酞剮另拙鑒坦記么撈飾湊底意翟訃拼社垃失鞠堡峭悸諷錄營煽悲洲社仕儲肯戎桌帕潮璃謅