2024年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試快速提分卷（詳細(xì)參考解析）

姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請(qǐng)考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、班級(jí)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由（）負(fù)責(zé)。A.建筑施工企業(yè)B.監(jiān)理企業(yè)C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.施工合同中規(guī)定的單位

2、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不包括()。A.人員工資B.抵押貸款還本利息C.辦公費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)

3、如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法

4、烏梅丸在加減應(yīng)用時(shí)治療心下疼熱甚者應(yīng)加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、檳榔D.人參、當(dāng)歸

5、張某在2004年10月購(gòu)買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。如果張某是通過按揭貸款方式購(gòu)買的，購(gòu)買價(jià)格為10000元/m2，建筑面積為500m2，首付款比例為20%，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為（）。A.20%的首付款，加上該首付款2年的利息B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值C.該店面無債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和D.2004年10月的購(gòu)買價(jià)格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和

6、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為80萬(wàn)元，其中30萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為15萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為7萬(wàn)元，年還本付息額為3萬(wàn)元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%

7、一般來說，通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.小于利率B.大于利率C.降低D.提高

8、下列選項(xiàng)中，不屬于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題的主要途徑的是（）。A.發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)B.政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作C.加強(qiáng)開發(fā)商的管理體制D.提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度

9、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，下列說法不正確的是（）。A.房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別B.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)C.雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)，但可以被某個(gè)人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易行為D.房地產(chǎn)市場(chǎng)是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成

10、為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%

11、當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一步是（）。A.確定建設(shè)施工的各種圖紙準(zhǔn)備就緒B.完成全體工作人員的篩選工作C.獲取土地使用權(quán)D.明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資

12、根據(jù)建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等級(jí)是（）。A.特等B.甲等C.乙等D.丙等

13、如國(guó)家債券的收益率為9%，經(jīng)測(cè)算，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14，整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%

14、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的()。A.損益表B.資金來源與運(yùn)用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投入現(xiàn)金流量表

15、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的（）中提出。A.《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》B.《設(shè)計(jì)方案審查意見》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

16、制定物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)是（）的目標(biāo)。A.政府B.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)C.業(yè)主D.租戶

17、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

18、對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法

19、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資為10000萬(wàn)元，其中自有資金為4000萬(wàn)元，通過發(fā)行債券獲得2000萬(wàn)元，其余為銀行貸款，該項(xiàng)目開發(fā)投資杠桿率為（）。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00

20、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和()兩個(gè)部分。A.投資風(fēng)險(xiǎn)B.投資利率C.投資現(xiàn)值D.投資回報(bào)

21、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間C.在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)

22、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

23、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額50萬(wàn)元、期限20年、年利率6%的個(gè)人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個(gè)月的還款金額為（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33

24、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析

25、房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從（）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預(yù)期收益率C.出租、出售或經(jīng)營(yíng)狀態(tài)D.資金流通方式與對(duì)策

26、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)

27、資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占()的比例。A.全部貸款B.全部資產(chǎn)C.銀行貸款D.部分資產(chǎn)

28、員工工資、醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的（）。A.人工費(fèi)B.辦公費(fèi)C.法定稅費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)

29、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00

30、房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物的2m以外和項(xiàng)目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A.黃線B.紫線C.藍(lán)線D.紅線

31、美國(guó)某家庭于2005年購(gòu)買住房時(shí)申請(qǐng)了一筆20萬(wàn)美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二年的年利率為7.5%，兩年后的年利率調(diào)整為8.5%，則該家庭在第28個(gè)月的月還款額為（）美元。A.1250B.1398C.1416D.1562

32、房地產(chǎn)投資分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資，是按照（）的不同進(jìn)行劃分的。A.物業(yè)用途類型B.投資對(duì)象存在形式C.房地產(chǎn)投資主體D.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型

33、已知某投資項(xiàng)目當(dāng)折現(xiàn)率為11%，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元，當(dāng)折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%

34、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來3年每年年初回收額分別是100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬(wàn)元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43

35、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的四個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計(jì)算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，當(dāng)最低可接受收益率MARR=15%時(shí)，四個(gè)方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4

36、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資

37、與房地產(chǎn)投資“開發(fā)-銷售”經(jīng)營(yíng)模式相比，“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金流出項(xiàng)中增加了（）。A.運(yùn)營(yíng)成本B.裝修費(fèi)用C.土地費(fèi)用D.開發(fā)成本

38、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工許可證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國(guó)有建設(shè)用地使用出讓合同D.商品房買賣合同

39、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

40、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實(shí)際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%

41、某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，銷售均價(jià)為5500元/m2，則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬(wàn)元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00

42、物業(yè)管理的核心工作是（）。A.根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)公司的工作B.對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足房地產(chǎn)組合投資管理的目標(biāo)D.擁有一個(gè)管理有序、高效率的辦公環(huán)境

43、有三個(gè)互斥方案，不可以采用的比選方法為（）A.差額投資內(nèi)部收益率B.凈現(xiàn)值C.內(nèi)部收益率D.等額年值

44、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)一間辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元/m2，收益價(jià)格為12000元/m2，兩個(gè)測(cè)算結(jié)果存在一定差異。如果兩個(gè)測(cè)算結(jié)果均無誤，則一般而言比準(zhǔn)價(jià)格低于收益價(jià)格的原因不包括（）。A.通脹率上升B.存款利率下調(diào)C.辦公用房銷售市場(chǎng)降溫D.辦公用房租賃市場(chǎng)升溫

45、下列各項(xiàng)中，不屬于項(xiàng)目核準(zhǔn)重點(diǎn)評(píng)估內(nèi)容的是（）。A.是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策B.是否合理開發(fā)并有效利用資源C.符合社會(huì)公眾利益，未對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地產(chǎn)生影響D.是否對(duì)重大公共利益產(chǎn)生不利影響

46、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券不包括以下類型()。A.政府債券B.抵押貸款支持債券C.抵押貸款傳遞證券D.抵押貸款擔(dān)保債務(wù)

47、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析

48、按存量增量細(xì)分通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)是指()。A.土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)B.土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)C.新建商品房租售市場(chǎng)D.存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

49、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費(fèi)用B.最高租售數(shù)量C.最高購(gòu)買價(jià)格D.最高土地取得價(jià)格

50、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬(wàn)元和4000萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率為（）。A.150%B.200%C.75%D.400%二、多選題

51、從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段

52、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（）。A.損益表B.資本金現(xiàn)金流量表C.資金來源與運(yùn)用表D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

53、已知某投資項(xiàng)目當(dāng)折現(xiàn)率為11%，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元，當(dāng)折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%

54、證券市場(chǎng)上的資金供給者是（）。A.證券發(fā)行人B.證券投資者C.證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)D.證券市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)

55、通過招拍掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國(guó)有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

56、建筑構(gòu)造中的條形基礎(chǔ)適用于（）建筑中。A.磚木結(jié)構(gòu)B.磚混結(jié)構(gòu)C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D.鋼結(jié)構(gòu)

57、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元；折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為－870萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%

58、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價(jià)方法稱為()。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

59、在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容中，對(duì)于需求分析中的（）是第一步。A.需求影響因素分析B.吸納率分析C.需求預(yù)測(cè)分析D.市場(chǎng)購(gòu)買者的產(chǎn)品功能需求

60、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減

61、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時(shí)間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類參數(shù)D.收益相關(guān)參數(shù)

62、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用是（）。A.營(yíng)業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費(fèi)用D.開發(fā)項(xiàng)目總投資

63、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率

64、反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)是（）。A.商品批發(fā)價(jià)格指數(shù)B.城市居民消費(fèi)指數(shù)C.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)D.商品零售價(jià)格指數(shù)

65、下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

66、在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制的報(bào)表是（）。A.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表B.利潤(rùn)表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.經(jīng)營(yíng)成本估算表

67、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04

68、采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需要在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是（）。A.工程量清單B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價(jià)D.評(píng)標(biāo)辦法

69、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬(wàn)元，空置和收租損失、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營(yíng)收入為（）萬(wàn)元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40

70、下列各項(xiàng)中，不屬于項(xiàng)目核準(zhǔn)重點(diǎn)評(píng)估內(nèi)容的是（）。A.是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策B.是否合理開發(fā)并有效利用資源C.符合社會(huì)公眾利益，未對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地產(chǎn)生影響D.是否對(duì)重大公共利益產(chǎn)生不利影響

71、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

72、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)某小型普通住宅開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究時(shí)，不必涉及的研究?jī)?nèi)容是（）。A.市場(chǎng)分析B.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)C.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)D.規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案選擇

73、收益性物業(yè)管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.綠地管理費(fèi)C.保安費(fèi)用D.能源費(fèi)

74、（）是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、正確制定市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略和計(jì)劃的前提。A.市場(chǎng)定位B.市場(chǎng)調(diào)查C.市場(chǎng)細(xì)分D.市場(chǎng)選擇

75、某房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始投資額為310萬(wàn)元，基準(zhǔn)收益率為15%，經(jīng)營(yíng)期為15年，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為210萬(wàn)元，該項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的等額年值為（）萬(wàn)元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93

76、下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。A.市場(chǎng)需求容量調(diào)查B.消費(fèi)者行為調(diào)查C.市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查D.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

77、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研后，決定在全國(guó)多個(gè)城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場(chǎng)集中化

78、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的()。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)

79、我國(guó)對(duì)外籌資成本是在（）的基礎(chǔ)上加一定的百分比。A.倫敦同業(yè)拆放利率B.新加坡同業(yè)拆放利率C.紐約同業(yè)拆放利率D.香港同業(yè)拆放利率

80、以下不屬于溫脾湯的藥物是A.大黃B.附子C.當(dāng)歸D.生姜

81、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制，其中不屬于施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是（）。A.對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)B.確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度C.對(duì)原材料的檢驗(yàn)D.控制工程變更

82、方案經(jīng)濟(jì)比選中決策準(zhǔn)則包括三個(gè)原則，不應(yīng)包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動(dòng)原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則

83、國(guó)際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是（）。A.注冊(cè)物業(yè)管理員B.注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理C.注冊(cè)物業(yè)管理師D.高級(jí)物業(yè)管理師

84、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等屬于（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)投資D.企業(yè)投資和個(gè)人投資

85、進(jìn)行城市詳細(xì)規(guī)劃及開發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)應(yīng)選用（）的地形圖。A.1:500B.1:1000C.1:2000D.1:3000

86、決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和()。A.資金收益B.項(xiàng)目規(guī)模C.經(jīng)營(yíng)狀況D.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

87、若影響某房地產(chǎn)投資方案財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的三個(gè)不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別變化－12.1%、12.6%和－11.8%，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)這三個(gè)不確定因素的敏感度從高到低的順序?yàn)椋ǎ?。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2

88、購(gòu)買者對(duì)其購(gòu)買活動(dòng)的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購(gòu)買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P

89、2017年末，某市住房總量為5000萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)平方米，商品住房3750萬(wàn)平方米，同期住房空置量為750萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)平方米，商品住房為450萬(wàn)平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

90、員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中的()。A.人工費(fèi)B.辦公費(fèi)C.法定稅費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)

91、風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調(diào)查和專家打分法D.概率分析法

92、開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的()。A.20%B.30%C.40%D.50%

93、下列方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是（）。A.蒙特卡洛模擬法B.調(diào)查和專家打分法C.解析方法D.故障樹分析法

94、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年（）現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A.凈現(xiàn)金流量B.累計(jì)凈現(xiàn)值C.凈收益D.內(nèi)部收益

95、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是（）。A.項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置C.項(xiàng)目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃

96、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎(chǔ)利率

97、長(zhǎng)期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的（）。A.上升B.下降C.不變D.不確定

98、某筆儲(chǔ)蓄存款的存款額為1000元，年利率為12%，期限為1年，則按季計(jì)息與按年計(jì)息相比，一年后本利和的差額為（）。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5

99、某家庭預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是()萬(wàn)元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24

100、目前家庭裝修普遍采用的室內(nèi)給水管道是（）。A.鋁塑管B.鍍鋅鋼管C.焊接鋼管D.無縫鋼管三、判斷題

101、治療痰濁、血瘀或寒凝氣滯所致的胸腹?jié)M悶冷痛，宜選用A.全蝎B.蜈蚣C.石菖蒲D.蘇合香

102、以出讓方式獲得城市熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)構(gòu)成。（）

103、當(dāng)項(xiàng)目建成后用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)期限很長(zhǎng)，計(jì)算開發(fā)成本利潤(rùn)率就顯得意義不大，因?yàn)殚_發(fā)成本利潤(rùn)率中沒有考慮經(jīng)營(yíng)期限的因素。（）

104、槐花具有的功效是A.涼血止血，解毒斂瘡B.涼血止血，清肝瀉火C.涼血止血，清熱解毒D.涼血止血，化痰止咳

105、資本價(jià)值即使在收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化的情況下，也會(huì)隨著收益率的變化而變化。（）

106、投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)。（）

107、由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的開發(fā)資金較多，流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，所以流動(dòng)比率相對(duì)較高。（）

108、房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念認(rèn)為不均衡是瞬間的，均衡才是真實(shí)、永續(xù)的。（）

109、開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理第一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。（）

110、一般來講，只有實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)才可能采取全面覆蓋這種營(yíng)銷戰(zhàn)略。（）

111、蜈蚣研末沖服，每次的用量是A.0.006～0.01gB.0.06～0.1gC.1～3gD.0.6～1g

112、下列藥物中能安神益智，為交通心腎、安定神志、益智強(qiáng)識(shí)之佳品的是A.酸棗仁B.遠(yuǎn)志C.靈芝D.石菖蒲

113、具有溫腎散寒功效的藥物是A.沉香B.檀香C.川楝子D.烏藥

114、購(gòu)買者對(duì)其購(gòu)買活動(dòng)的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可覺察性能（P）的函數(shù)，即S=f（E，P）。若E=P，則消費(fèi)者會(huì)滿意；若E>P，則消費(fèi)者會(huì)非常滿意。（）

115、政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的政策，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影。向，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

116、《神農(nóng)本草經(jīng)》謂“安五臟，和心志，令人歡樂無憂”的藥物是A.郁金B(yǎng).香附C.合歡皮D.玫瑰花

117、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。()

118、偏補(bǔ)肺氣，尤善納氣定喘，為肺腎虛喘之要藥，兼益精血的藥物是A.蛤蚧B.胡桃仁C.冬蟲夏草D.紫河車

119、治療噤口痢可選用的藥物是A.蘇合香B.麝香C.冰片D.石菖蒲

120、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將所購(gòu)商品分為三類：便利品、選購(gòu)品和特殊品。（）

參考答案與解析

1、答案：A本題解析：施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)。實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)。分包單位向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理。開發(fā)商或其委托的監(jiān)理工程師應(yīng)監(jiān)督承包商建立安全教育培訓(xùn)制度，對(duì)危及生命安全和人身健康的行為有權(quán)提出批評(píng)、檢舉和控告。開發(fā)商與承包商還要認(rèn)真協(xié)調(diào)安排工程安全保險(xiǎn)事宜，按雙方約定承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù)。

2、答案：B本題解析：因?yàn)槭找嫘晕飿I(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括人員工資、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。

3、答案：B本題解析：本題考查的是制定租售方案。當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。P99。

4、答案：B本題解析：烏梅丸的加減應(yīng)用：本方以安蛔為主，殺蟲之力較弱，臨床運(yùn)用時(shí)可酌加使君子、苦楝根皮、榧子、檳榔等以增強(qiáng)驅(qū)蟲作用。若熱重者，可去附子、干姜；寒重者．可減黃連、黃柏；口苦，心下疼熱甚者，重用烏梅、黃連，并加川楝子、白芍；無虛者，可去人參、當(dāng)歸；嘔吐者，可加吳茱萸、半夏：大便不通者，可加大黃、檳榔。

5、答案：C本題解析：以比較法估算其正常市場(chǎng)價(jià)格，再扣除其應(yīng)還債務(wù)，即為其帶債轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

6、答案：B本題解析：稅前回報(bào)率=(15-7-3)/(80-30)=10%。稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

7、答案：D本題解析：此題屬于了解范疇。根據(jù)教材中通貨膨脹的影響。

8、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題的主要途徑，就是發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)業(yè)，政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度。

9、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)及管理活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)市場(chǎng)，采用了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。

10、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保、抵押，確保其真實(shí)、合法、有效。

11、答案：C本題解析：沒有土地，任何開發(fā)計(jì)劃或開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估決策之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一步就是取得土地使用權(quán)。

12、答案：D本題解析：建筑物按其重要性和使用要求分成五等，分別為特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑的建筑物重要性為丙等。

13、答案：B本題解析：本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率＝無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。參見教材P26。

14、答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表

15、答案：A本題解析：在《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》中，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求包括三個(gè)方面的內(nèi)容：①規(guī)劃土地使用要求（建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率等）；②居住建筑（含居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)）的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)；③建設(shè)項(xiàng)目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。

16、答案：C本題解析：物業(yè)所有者（業(yè)主）的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。有時(shí)業(yè)主除了最大限度地獲取利潤(rùn)以外，沒有具體的目標(biāo)。物業(yè)管理人員就要通過調(diào)查、分析有關(guān)投資信息，來確定較為具體的目標(biāo)。

17、答案：D本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表?；緢?bào)表包括：①項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表；④財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表；⑤利潤(rùn)表；⑥資產(chǎn)負(fù)債表。其中，財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。

18、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。選項(xiàng)D還必須滿足效益相同的條件。參見教材P210。

19、答案：C本題解析：開發(fā)投資杠桿率是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)商投入的權(quán)益資本的比率，開發(fā)投資杠桿率反映開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，它的數(shù)值越高，說明開發(fā)商投入權(quán)益資金越少，利用杠桿資金越多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。該項(xiàng)目開發(fā)投資杠桿率＝10000/4000＝2.50。

20、答案：D本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報(bào)兩個(gè)部分。

21、答案：A本題解析：吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。

22、答案：C本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。

23、答案：A本題解析：等額還本利息照付，是指規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息。本題中，以等額還本利息照付的方式按月還款，月利率i＝6%/12＝0.5%，計(jì)息周期＝20×12＝240，等額本金＝50×10000/240＝2083.33（元）。最后一個(gè)月的還款額＝2083.33＋（50×10000－2083.33×239）×0.5%＝2093.75（元）。

24、答案：C本題解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析法需要準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變化范圍以及各因素變化的概率。參見教材P235。

25、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備和管理手段，消耗一定量的能源，通過對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)，使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間，或通過對(duì)建筑物的維護(hù)維修管理活動(dòng)，提供滿足客戶各種需求的入住空間。從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營(yíng)獲得一定量的貨幣收入。

26、答案：A本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等），保險(xiǎn)費(fèi)、增值稅及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。P367。

27、答案：B本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率的定義。

28、答案：A本題解析：物業(yè)管理的人工費(fèi)包括工資、補(bǔ)貼、福利和國(guó)家或地方政府要求繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)）、統(tǒng)籌費(fèi)、公積金（如住房公積金）等。人工費(fèi)一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每?jī)芍芑蛎堪雮€(gè)月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

29、答案：C本題解析：等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例發(fā)生變化。計(jì)算等比序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為：式中，P表示現(xiàn)值；A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值；i表示折現(xiàn)率；s表示每一時(shí)間間隔收入等比變化值；n表示計(jì)息周期數(shù)。本題中，i＝s，則該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為：P＝20×8÷（1＋6%）＝150.94（萬(wàn)元）。

30、答案：D本題解析：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：自來水、雨水、污水、燃?xì)?、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。

31、答案：D本題解析：美國(guó)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的次級(jí)抵押貸款，普遍采用了可調(diào)利率貸款，也稱為“m/n”貸款（主要包括“2/28”和“3/27”兩種），即借款人在最初m年還款期內(nèi)依照貸款合同約定的某一固定初始利率僅支付利息，從第m＋1年開始將固定利率變?yōu)槊扛舭肽暌詡惗劂y行同業(yè)拆借利率為基準(zhǔn)重新確定的可調(diào)整利率還本付息。已知：P＝200000美元，i＝8.5%/12＝0.708%，n＝（30－2）×12＝336（月）本題在第28個(gè)月的還款額為：計(jì)算得該家庭在第28個(gè)月的月還款額＝1562（美元）。

32、答案：D本題解析：房地產(chǎn)投資可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，不同投資類型既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資。

33、答案：C本題解析：本題考查的是的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。P182。

34、答案：C本題解析：當(dāng)已知終值F和利率i時(shí)，復(fù)利計(jì)息條件下現(xiàn)值P的計(jì)算公式為：P＝F/（1＋i）n。本題中，P＝100＋150/1.08＋80/1.082＝307.476（萬(wàn)元）。已知現(xiàn)值時(shí)，年金的計(jì)算公式為：A＝Pi（1＋i）n/[（1＋i）n－1]，計(jì)算得：A＝307.476×0.08×1.083/（1.083－1）＝119.31（萬(wàn)元）。

35、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率法分析時(shí)，ΔIRR1-2=19%和ΔIRR1-4=16%均大于MARR=15%，選投資大的方案，則F1優(yōu)于F2和F4；ΔIRR2-3=12%和ΔIRR3-4=14%均小于MARR=15%，選投資小的方案，則F3優(yōu)于F2，F(xiàn)4優(yōu)于F3，綜合分析結(jié)果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。

36、答案：B本題解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。參見教材P187。

37、答案：A本題解析：“開發(fā)-銷售”模式與“開發(fā)-持有出租-出售”模式的區(qū)別為：①“開發(fā)-銷售”模式的現(xiàn)金流入是銷售收入，現(xiàn)金流出項(xiàng)包括土地成本和建造成本、開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、增值稅和稅金及附加；②“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金流入是包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入，現(xiàn)金流出項(xiàng)包括土地成本、建造成本、開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、運(yùn)營(yíng)成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)。

38、答案：B本題解析：城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門對(duì)建設(shè)用地使用性質(zhì)、建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積審核確定后，頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。對(duì)于劃撥用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)商在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可向政府土地主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

39、答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。稅前現(xiàn)金回報(bào)率=稅前現(xiàn)金流量/初始現(xiàn)金投資=（經(jīng)營(yíng)收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-還本付息）/初始現(xiàn)金投資=（10-5-2）/40=7.5%。P201。

40、答案：C本題解析：通貨膨脹率是貨幣超發(fā)部分與實(shí)際需要的貨幣量之比，用以反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度。實(shí)際收益率（Rr）、名義收益率（Ra）和通貨膨脹率（Rd）之間的關(guān)系式為：（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd）。本題中，代入數(shù)據(jù)得：（1＋16%）＝（1＋12%）×（1＋Rd），通貨膨脹率Rd＝3.57%。

41、答案：A本題解析：本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。參見教材P175。

42、答案：B本題解析：物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部?jī)?nèi)容；對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時(shí)的物業(yè)管理除進(jìn)行物業(yè)的日常管理外，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。

43、答案：C本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法?；コ夥桨覆荒苡脙?nèi)部收益率這個(gè)提標(biāo)。對(duì)于壽命期相同的互斥方案的選擇，可以采用凈現(xiàn)值、凈年值、凈將來值，也可以采用追加投資收益率法等差額法進(jìn)行評(píng)選。

44、答案：A本題解析：A項(xiàng)，通脹率上升會(huì)影響比較價(jià)值，使之水漲船高，通脹率上升也會(huì)影響收益價(jià)格。因?yàn)橐ＷC實(shí)際報(bào)酬率不變，則要提高名義報(bào)酬率，從而使得收益價(jià)格偏低；B項(xiàng)，存款利率下調(diào)則報(bào)酬率相應(yīng)偏低，收益價(jià)格偏高；C項(xiàng)，辦公用房銷售市場(chǎng)降溫則比較價(jià)值（比準(zhǔn)價(jià)格）偏低；D項(xiàng)，辦公用房租賃市場(chǎng)升溫意味著凈收益會(huì)上漲，則收益價(jià)格會(huì)偏高。

45、答案：C本題解析：本題考查的是項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案。核準(zhǔn)機(jī)關(guān)審查時(shí)要主要考察項(xiàng)目：是否危害經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)安全、生態(tài)安全等國(guó)家安全；是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策；是否合理開發(fā)并有效利用資源；是否對(duì)重大公共利益產(chǎn)生不利影響。項(xiàng)目申請(qǐng)書由企業(yè)自主組織編制，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)書內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

46、答案：A本題解析：因?yàn)檎畟c抵押貸款支持證券是完全不同的。

47、答案：C本題解析：根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。其中，單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)不確定性因素的變化而其他不確定性因素保持不變時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。

48、答案：A本題解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的理論。

49、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價(jià)格、最高工程費(fèi)用、最高購(gòu)買價(jià)格、最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率、多因素臨界點(diǎn)組合。

50、答案：C本題解析：流動(dòng)比率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為：流動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額）×100%本題中，將數(shù)據(jù)代入公式得，該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率＝3000/4000×100%＝75%。

51、答案：B本題解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資可分為四個(gè)周期。其中，在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購(gòu)買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加。

52、答案：D本題解析：本題考查的是基本報(bào)表。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。參見教材P267。

53、答案：C本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。參見教材P182。

54、答案：B本題解析：證券投資者是證券市場(chǎng)的資金供給者，也是金融工具的購(gòu)買者。它可分為機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者兩大類，典型的機(jī)構(gòu)投資者包括企業(yè)、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)（如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金、證券投資基金）等。

55、答案：A本題解析：以招拍掛出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目選址階段的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)完成，出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，已經(jīng)作為《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的組成部分確定下來，開發(fā)商只需在取得建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

56、答案：B本題解析：條形基礎(chǔ)的形狀為長(zhǎng)條形，適用于磚混結(jié)構(gòu)建筑，如住宅、教學(xué)樓、辦公樓等多層建筑?；A(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料。根據(jù)其受力特點(diǎn)，條形基礎(chǔ)可分為柔性基礎(chǔ)和剛性基礎(chǔ)。

57、答案：C本題解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。內(nèi)插法即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用內(nèi)插法公式求出。采用內(nèi)插法求內(nèi)部收益率的公式為：FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1），F(xiàn)IRR表示內(nèi)部收益率，NPV表示凈現(xiàn)值，i表示折現(xiàn)率。本題中，代入數(shù)據(jù)得：該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率＝11%＋1700÷（1700＋|－870|）×1%＝11.66%。

58、答案：B本題解析：暫無解析

59、答案：A本題解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析內(nèi)容包括：①需求影響因素分析；②需求預(yù)測(cè)；③吸納率分析；④市場(chǎng)購(gòu)買者的產(chǎn)品功能需求。其中，需求影響因素分析是需求分析的第一步，影響需求的因素隨物業(yè)類型不同而不同。

60、答案：A本題解析：本題考查的是利息。等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。參見教材P202。

61、答案：D本題解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占毛租金收入比率。P258。選擇基礎(chǔ)參數(shù)（四類參數(shù)）

62、答案：C本題解析：開發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用為計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

63、答案：A本題解析：A項(xiàng)，空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)：①空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛收入減少；②空置率降低，會(huì)使有效毛收入提高。B項(xiàng)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是為了維持物業(yè)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出。雖然可以通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署長(zhǎng)期合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但仍不能排除通貨膨脹因素對(duì)這部分費(fèi)用的影響。C項(xiàng)，權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。D項(xiàng)，金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。

64、答案：D本題解析：商品零售價(jià)格指數(shù)是指反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。商品零售價(jià)格的變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國(guó)家的財(cái)政收入，影響居民購(gòu)買力和市場(chǎng)供需的平衡，影響到消費(fèi)與積累的比例關(guān)系。

65、答案：D本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即先求解兩個(gè)方案的現(xiàn)金流的差，再對(duì)這個(gè)差求內(nèi)部收益率。參見教材P209。

66、答案：C本題解析：本題考查的是基本報(bào)表。資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。

67、答案：B本題解析：系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β，是代表某一種投資項(xiàng)目相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)變化反應(yīng)幅度的參考指標(biāo)。由公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]知：12%＝3.5%＋βj（15%－3.5%），故βj＝0.74。

68、答案：B本題解析：招標(biāo)文件應(yīng)包括：①招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請(qǐng)書）；②投標(biāo)人須知；③評(píng)標(biāo)辦法；④合同條款及格式；⑤采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單；⑥設(shè)計(jì)圖紙；⑦技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；⑧投標(biāo)文件格式；⑨投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。B項(xiàng)，招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必須保密。且一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底。招標(biāo)人可以以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價(jià)。招標(biāo)項(xiàng)目也可以不設(shè)標(biāo)底，進(jìn)行無標(biāo)底招標(biāo)。

69、答案：C本題解析：物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入是指從有效毛收入中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的收入，即：凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。則本題中2014年該商鋪的凈經(jīng)營(yíng)收入＝66×（1－10%－30%）＝39.60（萬(wàn)元）。凈經(jīng)營(yíng)收入也指營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，不考慮稅收的影響。

70、答案：C本題解析：本題考查的是項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案。核準(zhǔn)機(jī)關(guān)審查時(shí)要主要考察項(xiàng)目：是否危害經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)安全、生態(tài)安全等國(guó)家安全；是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策；是否合理開發(fā)并有效利用資源；是否對(duì)重大公共利益產(chǎn)生不利影響。項(xiàng)目申請(qǐng)書由企業(yè)自主組織編制，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)書內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

71、答案：D本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表?；緢?bào)表包括：①項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表；④財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表；⑤利潤(rùn)表；⑥資產(chǎn)負(fù)債表。其中，財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。

72、答案：C本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重，一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：①項(xiàng)目概況；②開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查；③市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定；④規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇；⑤資源供給條件分析；⑥環(huán)境影響評(píng)價(jià)；⑦項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究；⑧開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制；⑨項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；⑩結(jié)論及建議。對(duì)于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，還需運(yùn)用國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

73、答案：A本題解析：因?yàn)榫G地管理費(fèi)、保安費(fèi)用、能源費(fèi)都屬于支出。

74、答案：B本題解析：充分掌握市場(chǎng)信息，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策者只有收集掌握全面和可靠的信息，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)目前和未來發(fā)展變化的方向、趨勢(shì)和程度，才能發(fā)現(xiàn)合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)、市場(chǎng)威脅和預(yù)見營(yíng)銷中可能產(chǎn)生的問題，從而調(diào)整企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷決策，以適應(yīng)市場(chǎng)的變化，使企業(yè)能更好地生存和發(fā)展。市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、正確制定市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略和計(jì)劃的前提。

75、答案：C本題解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫(kù)+考生筆記分享，實(shí)時(shí)更新，軟件，，因此財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值已經(jīng)考慮了初始投資的現(xiàn)金流出，所以等額年金現(xiàn)值為210萬(wàn)元，等額年值為：

76、答案：C本題解析：由于影響市場(chǎng)的因素很多，所以進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容很多，調(diào)查的范圍也很廣泛。凡是直接或間接影響市場(chǎng)營(yíng)銷的情報(bào)資料，都要廣泛收集和研究，以便采取相應(yīng)的策略。市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容主要包括：①國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查（包括政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口資源環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境和技術(shù)發(fā)展環(huán)境）；②市場(chǎng)需求容量調(diào)查；③消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查；④競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查；⑤市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查（包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型）。其中只有市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查屬于可控制因素的調(diào)查。

77、答案：B本題解析：本題考查的是目標(biāo)市場(chǎng)選擇。選項(xiàng)A，企業(yè)選擇幾個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)；選項(xiàng)B，企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品；選項(xiàng)D，只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。P121。

78、答案：B本題解析：[解析]個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理

79、答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率。我國(guó)對(duì)外籌資成本是在倫敦同業(yè)拆放利率的基礎(chǔ)上加一定的百分比。參見教材P151。

80、答案：D本題解析：溫脾湯組成：附子、大黃、芒硝、當(dāng)歸、干姜、人參，甘草。

81、答案：D本題解析：考點(diǎn):質(zhì)量控制。工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面：（1）對(duì)原材料的檢驗(yàn)；（2）對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)；（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施；（4）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

82、答案：D本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循三個(gè)決策準(zhǔn)則，這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動(dòng)原則。

83、答案：B本題解析：物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)是租用建筑物的租戶對(duì)其所使用物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。所以，物業(yè)管理中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。國(guó)際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理（CPM）。

84、答案：C本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資。政府投資和非營(yíng)利機(jī)構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等。企業(yè)投資和個(gè)人投資則更注重經(jīng)濟(jì)效益，如寫字樓投資、商品住宅投資等。

85、答案：C本題解析：地形圖比例尺的選用如表5-3所示。表5-3地形圖比例尺的選用

86、答案：D本題解析：因?yàn)闆Q定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

87、答案：C本題解析：敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。敏感度大小只看變化程度，不看變化方向。因此，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)這三個(gè)不確定因素的敏感度從高到低的順序?yàn)镋2、E1、E3。

88、答案：D本題解析：消費(fèi)者在購(gòu)買產(chǎn)品后會(huì)產(chǎn)生某種程度的滿意感和不滿意感，進(jìn)而采取一些使市場(chǎng)營(yíng)銷人員感興趣的買后行為。購(gòu)買者對(duì)其購(gòu)買活動(dòng)的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可覺察性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。S、E、P三者的關(guān)系表現(xiàn)為：①若E＝P，則消費(fèi)者會(huì)滿意；②若E＞P，則消費(fèi)者不滿意；③若E＜P，則消費(fèi)者會(huì)非常滿意。

89、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標(biāo)?？罩寐?空置量/存量=750/5000＝15%。參見教材P40。

90、答案：A本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房產(chǎn)稅

91、答案：D本題解析：風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。

92、答案：D本題解析：暫無解析

93、答案：D本題解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的常用方法有專家調(diào)查法（其中代表性的有專家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法）、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)。參見教材P230。

94、答案：A本題解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目營(yíng)利性的基本指標(biāo)。其經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所