花園三四期策劃方案樣本

前言武漢海興房地產(chǎn)銷售深感榮幸能參與“南湖華錦”營銷策劃。和貴企業(yè)初步接觸后，我企業(yè)進(jìn)行了深入市場調(diào)查，以事實為依據(jù)，并對項目做了深入理性思索和冷靜分析，特擬出以下提案。本提案編寫依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)、政策條例及實施細(xì)則，并參考了武漢市房地產(chǎn)市場尤其是南湖片區(qū)樓市相關(guān)情況，由市場調(diào)查匯報篇、項目計劃定位篇、營銷推廣策劃篇三大部分組成。我企業(yè)結(jié)合了“南湖華錦”項目地塊先決條件、區(qū)域內(nèi)樓市之狀態(tài)特征、發(fā)展趨勢、置業(yè)需求及市政方案涵蓋等很多原因。我企業(yè)謹(jǐn)以多年操作經(jīng)驗和專業(yè)精神為貴企業(yè)項目開發(fā)提供參考意見。預(yù)祝“南湖華錦”項目開發(fā)成功！武漢海興房地產(chǎn)銷售市場調(diào)查匯報武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境假如說成功樓盤有一個共同特征,那便是創(chuàng)新。作為武漢市關(guān)鍵支柱產(chǎn)業(yè)----房地產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展自成一體，尤其是經(jīng)過近幾年迅猛發(fā)展，己初具規(guī)模。武漢房地產(chǎn)市場在中央一系列財政政策及市政府配套政策連續(xù)作用和刺激下，市場關(guān)鍵指標(biāo)全部有較大幅度增加，整個市場顯著處于景氣狀態(tài)，市場運行情況良好，整年房地產(chǎn)總投資量突破100億元,完工量躍上了600萬臺階；商品房預(yù)（銷）售面積同時上揚達(dá)成648.03萬平方米,出現(xiàn)了供需兩旺景象。今年上六個月武漢市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)展現(xiàn)出穩(wěn)步增加良好勢頭。1-6月份全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資53.88億元，比去年同期增加10.08%；其中，商品住宅投資43.48億元，同比增加10.15%。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)1283.47萬平方米，同比增加1.04%，其中住宅975.38萬平方米，增加1.79%。新開工面積達(dá)356.57萬平方米，同比增加5.87%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完工面積212.90萬平方米，其中住宅174.58萬平方米，分別增加11.27%和11.44%。上六個月全市累計銷（預(yù)）售商品房355.08萬平方米，（其中住宅銷[預(yù)]售面積達(dá)281.23萬平方米，出租60.57萬平方米，分別占銷售總面積79.20%和17.06%），回籠資金45.56億元，比去年同期分別增加20.67%、14.47%。同時因為武漢市房地產(chǎn)市場銷售情況良好，加上國家對空置十二個月以上商品房優(yōu)惠政策落實，使武漢市商品房存量保持平衡。伴隨政府土地批租市場日趨完善及經(jīng)濟(jì)適用房價格上漲，促進(jìn)武漢市住宅價格繼續(xù)上揚。武漢市房價漲幅現(xiàn)已居全國35個大中城市第二位。據(jù)研究院教授估計，未來3—5年內(nèi)，武漢市房地產(chǎn)業(yè)仍將保持蓬勃發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)量和消費量將繼續(xù)保持高位運行。理由有四：一是武漢市作為華中地域最大工業(yè)、基地和交通通信樞紐，多年來發(fā)展快速，GDP連續(xù)多年保持在兩位數(shù)以上高速增加，其經(jīng)濟(jì)實力和城市競爭力在全國大中城市中名列前10位。市政府已將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來培植，確定了每十二個月房地產(chǎn)投資達(dá)100億元、完工600萬平方米目標(biāo)。二是武漢房地產(chǎn)業(yè)是以廣大個人購房現(xiàn)實需求為支撐，尤其是取消福利分房制度后，個人買房已占全部銷售量97%。三是宏觀政策面利好，不僅有銀行利率下調(diào)、公積金利率下調(diào)、房屋交易手續(xù)費下調(diào)等政策對市場宏觀支持，而且伴隨住房貨幣化全方面實施，存量房交易量逐步放大對住房一級市場產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，將極大地提升市民購房需求?，F(xiàn)在武漢市房屋自有率已達(dá)85%左右，樓市需求方向正從滿足基礎(chǔ)需求向改善型、舒適性需求轉(zhuǎn)變；以后投資型用戶、二次置業(yè)者將會有所增加。四是武漢市遠(yuǎn)景計劃是一個涵蓋800平方公里大區(qū)域。同時，武漢市區(qū)舊城改造和危房拆遷任務(wù)很重，盤活這部分存量土地也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新需求和動力。同時武漢市土地一級市場逐步走向規(guī)范。市土地整理貯備供給中心今年第一季度從湖北農(nóng)業(yè)銀行取得了10億元信用額度，用于舊城改造、國企搬遷和新區(qū)建設(shè)等土地開發(fā)項目。自以來，這個中心已注冊資金6億元，盤活了27家企業(yè)存量土地，搬遷居民近戶，取得了多畝土地發(fā)展空間。值得注意是，下六個月度,武漢房地產(chǎn)業(yè)除了投資額將平穩(wěn)增加、開發(fā)規(guī)模增大、交易市場日趨活躍之外，企業(yè)方面將面臨新一輪產(chǎn)業(yè)整合、結(jié)構(gòu)調(diào)整和行業(yè)規(guī)范壓力，市場競爭格局也將由過去價格成本競爭提升為品質(zhì)、品牌競爭。區(qū)域市場分析武漢市最新總體布局計劃考慮到三鎮(zhèn)江河分割、鼎足而立實際情況，采取“多中心組團(tuán)方法”布局結(jié)構(gòu)，由內(nèi)向外形成關(guān)鍵區(qū)、中心片區(qū)和外圍中心組團(tuán)三個層次。從近兩年樓市熱點看，武漢住宅建設(shè)熱點關(guān)鍵集中在城鎮(zhèn)結(jié)合部金銀湖、后湖、南湖、徐東路、雄楚大街沿線。去年100億元房地產(chǎn)投資中，除了主城區(qū)占40%外，其它60%集中在這“三區(qū)五片”。武昌區(qū)樓市開發(fā)關(guān)鍵集中在南湖片區(qū)和東湖高新開發(fā)片區(qū)，總計劃建筑規(guī)模為840萬平方米。在東湖高新開發(fā)片區(qū)中，圍繞“中國光谷”集中了大量光電和信息研發(fā)企業(yè)及很多高校，光谷周圍正在成為住宅開發(fā)燒點。南湖片區(qū)中，由寶安集團(tuán)建設(shè)南湖花園城大小區(qū)已基礎(chǔ)成熟。其中，光谷、徐東片區(qū)關(guān)鍵是由高科技或商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展，而南湖片區(qū)以其獨特地理環(huán)境優(yōu)勢（原為飛機場，地勢平坦），及良好空氣質(zhì)量吸引了眾多著名度高且含有一定實力開發(fā)商，從而帶動了整個南湖板塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并引發(fā)了住宅商鋪投資熱潮。1、項目周圍市場調(diào)研南湖花園城總占地面積4000畝，住宅建筑總規(guī)模約430.2萬平方米?，F(xiàn)在本區(qū)域內(nèi)由7家開發(fā)商共開發(fā)項目15個，開發(fā)項目較大有寶安企業(yè)南湖花園、新大地企業(yè)新大地家園、南湖置業(yè)南湖中央花園等?，F(xiàn)80%樓盤已銷售至尾期（60%~80%）。同時該區(qū)域內(nèi)商品房因為價格適中、客源豐富，基礎(chǔ)上全部在武昌地域內(nèi)消化。消費者關(guān)鍵購房動機是升級置換，改善生活環(huán)境和投資置業(yè)。到現(xiàn)在為止，南湖區(qū)域內(nèi)樓盤以多層住宅為主，高層住宅開發(fā)尚處于市場探索階段。項目關(guān)鍵競爭物業(yè)分析（規(guī)模、配套、物業(yè)特征）（見附表）市場購置力、目標(biāo)消費群體分析為了愈加好提升生活品質(zhì)，提升人居環(huán)境，武漢市民在住房消費觀念、購房實力上全部有很大轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在有較強住房購置力關(guān)鍵為部分國企領(lǐng)導(dǎo)、外企或合資企業(yè)中高級職員、一些國企福利分房后對居室不滿意、需二次置業(yè)人士。加上國家政策落實，對二手房買賣有了明確標(biāo)準(zhǔn)，對一級市場有了一定促進(jìn)作用。國外有部分房地產(chǎn)投資者看中房地產(chǎn)保值、增值性，也在房地產(chǎn)方面投資，使市場一直在一個相對活躍氣氛中進(jìn)行。在房地產(chǎn)市場趨于成熟同時，各個開發(fā)商之間競爭也愈演愈烈，從價格、品質(zhì)、服務(wù)、品牌競爭一直延伸至文化競爭。因為消費者趨于理性化，積累了較豐富購置知識，且選擇面寬，加上媒體渲染，用戶對購房技巧等方面有了較深認(rèn)識。對本案而言，目標(biāo)消費群大致可鎖定在以下范圍：按經(jīng)濟(jì)收入劃分：可鎖定年收入五萬元以上，或月收入穩(wěn)定于三千元以上，且含有十幾萬元左右積蓄家庭。按置業(yè)目標(biāo)劃分：大部分為二次置業(yè)，現(xiàn)多數(shù)有房居住，但居住環(huán)境和質(zhì)量較差，極期望改善居住質(zhì)量家庭及部分現(xiàn)為租賃住房、期望置業(yè)安家中等收入個人或小家庭。按地域劃分：60%為武昌區(qū)投資者購置，40%為武昌區(qū)以外人士購置。按職業(yè)劃分：老師、政府公務(wù)員、專業(yè)技術(shù)人士、企業(yè)中高層白領(lǐng)人士、律師、醫(yī)生、個體工商戶等。市場調(diào)查結(jié)論經(jīng)過對該區(qū)域調(diào)查走訪分析，我企業(yè)得出以下結(jié)論：在這十二個月內(nèi)武漢市居民住宅潛在需求有一定幅度增加，居民購房趨于理性化，主力購房群體（25—45歲）仍以自用為主。受金融降息等原因影響，以投資為目標(biāo)購房行為可能會有所增加。面積為90—110平方米三房是現(xiàn)在市場需求主流，但購房價格承受能力有限，單價在1700元左右，總價在20萬元左右浮動，有一定潛在用戶。同時用戶對住宅認(rèn)識和相關(guān)要求大為提升，其關(guān)注元素排列次序以下：開發(fā)商實力、價格、規(guī)模、環(huán)境、配套等。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟，現(xiàn)在多層商品房供給量出現(xiàn)供過于求情況，住宅品質(zhì)有了深入提升。但在小高層開發(fā)上仍有較大發(fā)展空間。對于本項目而言，我企業(yè)提議：應(yīng)本著“先建環(huán)境（含配套），后建房”指導(dǎo)思想，從會所、步行街、園林景觀、樣板房、大陽臺設(shè)計及裝修套餐等六方面入手，以景觀先聲造勢，以景觀提升樓盤品質(zhì)，將本案建為“南湖片區(qū)我獨尊”之經(jīng)典樓盤。項目計劃定位項目發(fā)展之SWOT分析（一）優(yōu)勢現(xiàn)在南湖片區(qū)一個大型居住小區(qū)已初具規(guī)模，計劃中可容納30萬人區(qū)域，已進(jìn)駐10萬余人，市政配套已陸續(xù)完善，小型商業(yè)街已形成。區(qū)域含金量頗高。優(yōu)良居住環(huán)境、突出地理優(yōu)勢及合理樓盤價位，使得此區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行得有聲有色。其升值潛力不可忽略。南湖華錦花園一、二期開發(fā)及得體宣傳，使“南湖華錦”品牌已經(jīng)有一定市場著名度，為三、四期項目標(biāo)開發(fā)奠定了良好基礎(chǔ)。項目配套已基礎(chǔ)齊全，學(xué)校、幼稚園、網(wǎng)球場、停車場和管道煤氣、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電信通訊、有線電視、變頻供水等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施一應(yīng)俱權(quán)，利于小區(qū)持久發(fā)展。（二）劣勢：現(xiàn)階段困擾這一區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展關(guān)鍵原因就是交通。因為道路不通，交通環(huán)境不是很理想，使得有意向購置此地房產(chǎn)用戶患得患失，極大地制約了客源。因為這一區(qū)域?qū)匍_發(fā)燒點區(qū)域，競爭猛烈。且因為多個樓盤施工在建，噪音、揚塵污染不可避免。市政府計劃奧林匹克公園落戶于此，周圍各樓盤亦以此為宣傳賣點，但因為資金及其它原因，一直未破土動工，拖延至今，一定程度上影響用戶對開發(fā)商信譽度及區(qū)域價值認(rèn)同感。區(qū)域內(nèi)娛樂休閑設(shè)施及體育健身設(shè)施全部比較缺乏。項目仍處于城郊結(jié)合部，因為治安管理不規(guī)范，且本案在南湖花園城邊緣地段，仍是存在安全隱患?！澳虾A錦”一、二期經(jīng)濟(jì)適用房形象勢必會被部分市民帶入三、四期樓盤中，到時購房者對新項目標(biāo)認(rèn)知度將受到一定程度影響。（三）機會點：a、武漢房地產(chǎn)前兩個季度，商品房銷售面積達(dá)91.5萬平方米，比去年同期增加90.7%，其中個人購置８７.２萬平方米，比去年同期增加了１１０％。住宅市場銷售勢頭良好。b、南湖片區(qū)升溫，購房者對該片區(qū)樓市關(guān)注度亦隨之增加。c、政府對該區(qū)域計劃力度增強，尤其是對交通方面投入，將極大改善該區(qū)域投資環(huán)境。d、南湖片區(qū)住宅小區(qū)商鋪投資伴隨市場前景而提升，引領(lǐng)了江城商鋪投資熱潮，使這一區(qū)域倍受關(guān)注。住宅小區(qū)商鋪發(fā)展前景看好。（四）威脅點：本案周圍有寶安科技園、寶安新世紀(jì)、新大地花園、博雅苑、南湖中央花園、寶安松濤苑、江南庭園、成功花園等十多個樓盤，大多為現(xiàn)房銷售，并借其小區(qū)特色大勢宣傳，搶占了較多市場份額，競爭猛烈。具體而言，有以下幾方面競爭：a、地理位置競爭。如南湖中央花園中心位置，已成為其一大賣點。b、商業(yè)環(huán)境競爭。商業(yè)配套作為住宅小區(qū)派生產(chǎn)品，已受到購房者普遍關(guān)注。寶安新世紀(jì)商鋪熱銷就證實了南湖片區(qū)商業(yè)環(huán)境競爭之猛烈。c、小區(qū)配套競爭。小區(qū)配套競爭在很大程度上就是開發(fā)商實力、戰(zhàn)略眼光和經(jīng)營理念競爭。南湖花園城內(nèi)開發(fā)商實力可觀，象寶安、南湖置業(yè)等開發(fā)項目配套多比較齊全，南湖中央花園就配有醫(yī)院、會所。d、價格競爭。價格仍是最為直接有力競爭武器，經(jīng)濟(jì)適用房仍將是價格競爭關(guān)鍵競爭對手。項目市場定位定位背景綜述（項目可行性）南湖片區(qū)土地開發(fā)在之前是以中等住宅為主，代表性樓盤有南湖中央花園、江南庭園、江宏花園；以后住宅開發(fā)開始向中高級花園洋房轉(zhuǎn)變，如博雅苑、寶安加州花園等。依據(jù)對消費者調(diào)查結(jié)果，我們了解到消費者對樓房選擇不再是基礎(chǔ)居住要求，已開始轉(zhuǎn)向舒適、健康、環(huán)境保護(hù)、時尚。但區(qū)域內(nèi)尚無價格在元以上、環(huán)境適中多層住宅出現(xiàn)，由此，我企業(yè)提議將本項目定為帶商鋪中高級住宅，以獨特品質(zhì)景觀雄踞于南湖片區(qū)。形象定位在小區(qū)園林景觀上，可將現(xiàn)代歐式風(fēng)格和中國古典風(fēng)格相結(jié)合；外形設(shè)計為后現(xiàn)代主義風(fēng)格，給人以尊貴、時尚感覺。我企業(yè)主張，景觀先行，景觀造勢。正如武昌另一樓盤“水藍(lán)郡”之所為，先做景觀，以景感人，以景造勢，后做別墅，從一個鮮為人知樓盤“一炮而紅”，“別墅，就是水藍(lán)郡”已為廣大市民所接收。南湖花園城中景觀突出當(dāng)數(shù)“南湖中央花園”，但尚無標(biāo)志性景觀建筑。提議在小區(qū)中設(shè)計一主景觀，作為南湖花園城標(biāo)志性建筑。如可在小區(qū)休閑廣場中部造一3米寬噴泉。泉眼呈左右對稱分布，泉線交錯噴射，水落之處，置一水球，沐水而轉(zhuǎn)。在噴泉至高點樹一標(biāo)桿，上書樓盤名稱“南湖華錦”。同時在泉眼四圍設(shè)置彩燈，造成如夢如幻特效。同時，我企業(yè)提議在景觀設(shè)計中配置山水景觀。如：假山，命名“南山”或“南湖之巔”，意寓吉祥、長壽，“南湖片區(qū)我獨尊”。假山之上植古松一株，其下建小橋流水，營造出水中藻荇交橫、卵石相生、群魚戲水別致景觀。小橋流水間配以竹園、菊園、梅園、蘭園，植睡蓮于水中，菊園之上為南山，以合“采菊東籬下，悠然見南山”之仙境。設(shè)置遮陽長廊，下有按摩小徑。整體景觀中，應(yīng)配有彩色燈光、背景音樂，以山、水之靈性添樓盤之品味，以“觀山觀水觀天下”增業(yè)主之氣度。本項目用戶定位本案用戶群體大致界定在武昌地域范圍之內(nèi)。區(qū)域內(nèi)置業(yè)群體已形成各自渭徑分明層次或階層，但部分收入差異、置業(yè)檔次、生活品位差異大群體雜居一處現(xiàn)象也比較普遍。就本案目標(biāo)用戶群體而言，因為項目開發(fā)規(guī)模屬中等，只爭取一部分階層用戶顯然是難以實現(xiàn)項目標(biāo)成功銷售，所以，本案用戶群體宜鎖定含有一定經(jīng)濟(jì)實力但處于各生活層面之中群體，經(jīng)過不一樣戶型供給，和營銷細(xì)分最大用戶市場，掌握中高等收入者，吸引高收入者，并盡可能降低置業(yè)門檻，爭取中等收入者。戶型及面積配置戶型面積本企業(yè)依據(jù)樓盤走訪及置業(yè)群體調(diào)查得出分析結(jié)論，目前武漢樓盤在戶型面積上展現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，占據(jù)中心位置樓盤大多數(shù)單價高、面積大，而定位為工薪一族經(jīng)濟(jì)房樓盤大多單價低、面積精巧。經(jīng)過問卷調(diào)查，市民意向居住面積90%為70M2—110M2這一空間，所以我企業(yè)提議對南湖華錦戶型面積定位應(yīng)本著細(xì)分最大用戶市場、結(jié)合居民傳統(tǒng)置業(yè)觀念和發(fā)展創(chuàng)新置業(yè)觀念相融合標(biāo)準(zhǔn)，在戶型面積定位上，避免全方面剽竊沿海深、港、穗、滬、京樓盤以小戶型為主流做法，又避免沿襲內(nèi)陸城市陳舊面積越大越高級、面積越大越舒適觀念。所以該項目標(biāo)面積定位應(yīng)展現(xiàn)現(xiàn)層次豐富、戶型多樣、大小含有、各有側(cè)重特點，以回避開發(fā)風(fēng)險，造就項目成功。具體數(shù)值提議以下（僅為本企業(yè)從銷售角度對住宅平面設(shè)計上意見，謹(jǐn)供貴企業(yè)參考）：（1）兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積80M2—100M2■精巧型兩房兩廳----濃情兩居室建筑面積：80M2—90M2左右精巧型兩房兩廳面積適度精巧，總價20萬元左右，能夠確保兩口之家或三口之家擁有舒適起居空間，其目標(biāo)用戶群關(guān)鍵鎖定周圍中青年家庭，即中等收入家庭企業(yè)白領(lǐng)、技術(shù)人員、小個體工商戶等。她們對居室空間追求是質(zhì)量而不是數(shù)量，如能在戶型內(nèi)部功效細(xì)節(jié)處理上創(chuàng)新出彩、精雕細(xì)琢、表現(xiàn)品位和檔次，定能贏取這部分用戶青睞，故而可全方面爭取這類用戶市場份額?！鍪孢m型兩房兩廳——友好兩居室建筑面積：90M2—100M2左右這類兩房兩廳用戶擁有標(biāo)準(zhǔn)開間（3.9M—4.2M），確保采光和通風(fēng)，倍顯寬大明亮。同時餐廳4M2—5M2面積方正實用，可滿足4—5人就餐空間，至于臥室基礎(chǔ)可確保13M2—16M2主臥、12M2次臥，滿足3—4口之家友好舒適生活。這類戶型關(guān)鍵針對對居住面積空間要求較高用戶群體，大多數(shù)為中青年公務(wù)員、機關(guān)文職人員、部分大致為3—4人左右，家庭社交活動廣泛，重視身份和尊貴感，處于購置兩房和三房選擇之間，所以這類戶型以不超出22萬元價位?？捎行У卣T惑該群體置業(yè)心理，給她們有效地選擇需求，和給更多實惠和舒適空間。（2）三房二廳二衛(wèi)建筑面積100M2—130M2左右■精巧型三房二廳二衛(wèi)——時尚精品三居室建筑面積：100M2—120M2這類三房二廳二衛(wèi)適合現(xiàn)有消費水平，又適度表現(xiàn)時尚和時尚，呈精巧、實用、高貴品質(zhì)這一特征，廣受用戶親睞。這類戶型也很適宜武漢市二次置業(yè)者購房空間需求，既不會造成空間浪費，又可充足照料到室內(nèi)人居行為需求，空間可相對獨立、家庭活動方便、氣氛親切，這也是國家提倡小康型文明住宅標(biāo)準(zhǔn)。作為南湖華錦周圍用戶群體來講，絕大多數(shù)需大力改善居住質(zhì)量，對空間需求遵照大而舒適標(biāo)準(zhǔn)，要求各個功效空間面積充裕、動靜分離、互不干擾。這類用戶創(chuàng)業(yè)時間較長、積蓄豐厚、收入穩(wěn)定，住宅總價確保于30萬左右基礎(chǔ)能夠承受，從而確保這類戶型暢銷。■成熟經(jīng)經(jīng)典三房二廳二衛(wèi)建筑面積：120M2---130M2這類三房二廳二衛(wèi)屬于較為成熟經(jīng)典戶型。目前城市題材住宅全部在提供這類面積住宅，武漢居民對此較為熟悉和認(rèn)同，客廳開間高達(dá)4.5米，滿足大家對會客、娛樂功效和表現(xiàn)尊貴檔次身份更高追求，主臥及次臥均開闊寬大，符合主人、老人、小孩居住心理。（4）復(fù)式住宅建筑面積130M2——150M2■鉆石型小復(fù)式----四房二廳二衛(wèi)或四房三廳二衛(wèi)建筑面積：140M2左右此型小復(fù)式關(guān)鍵提供給很多厭煩居住大面積平層住宅，期望住宅展現(xiàn)豐富、立體、空間改變用戶群體。因為年紀(jì)相對年輕，家庭人口有限，對面積需求有限。所以這類精巧而又豪華尊貴小型復(fù)式正合其意，同時這一特色型小復(fù)式也反應(yīng)南湖華錦項目標(biāo)創(chuàng)新出彩設(shè)計精華，而且在戶型設(shè)計上含有相當(dāng)大更改靈活性。兩房二廳上下兩層打通即為小型復(fù)式，當(dāng)市場銷售受阻時，隔層則成無積壓風(fēng)險兩房兩廳戶型?！鲆话銖?fù)式----雙層復(fù)式四房或五房、四房二廳二衛(wèi)建筑面積：150M2左右此型復(fù)式關(guān)鍵滿足家庭人口眾多、經(jīng)濟(jì)實力強、需求豪華氣派復(fù)式來象征文明富足，在客廳、大睡房、大廚房要求表現(xiàn)最為強烈。戶型功效定位本企業(yè)經(jīng)過對眾多樓盤進(jìn)行走訪發(fā)覺，很多樓盤在戶型設(shè)計上仍然沿襲傳統(tǒng)單元樓住宅設(shè)計手法。關(guān)鍵表現(xiàn)為各個空間分室不顯著，主臥和次臥區(qū)分不顯著，各個功效空間不是過于獨立就是擁擠一團(tuán)。同時公共活動空間和私密空間區(qū)分意識不強，相互干擾嚴(yán)重。至于采光、常見廚衛(wèi)中間單元為密封性黑房。陽臺大多數(shù)沒有區(qū)分生活陽臺和觀景陽臺，且大多數(shù)設(shè)于主臥內(nèi)，難以共享自然陽光和空氣。至于很多新型建筑設(shè)計技術(shù)和細(xì)節(jié)設(shè)置仍內(nèi)被忽略，所以我企業(yè)將根據(jù)多種不一樣戶型，在功效上提出具體提議。（1）兩房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳內(nèi)部功效設(shè)計要求：客廳開間最好保持4.5米以上，以不少于3.6米為限。提議各單位套間之間應(yīng)對應(yīng)凸凹咬合，使衛(wèi)生間方向保持南北朝向，則可避免中間單元黑房問題。兩房兩廳一樣設(shè)置客廳觀景陽臺和廚房生活陽臺，大開間落地塑鋼推拉門連同客廳和陽臺使客廳采光充沛、親近自然。餐廳設(shè)計上要確保自然采光，避免櫥衛(wèi)相對，同時廚房避免過于狹長致使利用率不高情況出現(xiàn)，玄關(guān)設(shè)計在兩房兩廳設(shè)計中一樣需要給予考慮，位置面積可合適精簡減。采取落地轉(zhuǎn)角凸窗，突出尺寸在不影響建筑立面外觀情況下可高達(dá)30CM~40CM，和地面距離45CM~60CM高度，以增大空間感，充足采光量。陽臺提議采取黑色或其它深色系鐵藝鏤花欄桿，造型設(shè)計在每一建筑單體之間宜富于改變，戶型陽臺朝向和主臥窗戶視覺方向應(yīng)遵照感慨觀景、親近自然風(fēng)、保持空氣對流標(biāo)準(zhǔn)，同時結(jié)合武漢居民喜好住宅方正闊落習(xí)慣，各房間亦盡可能保持方正實用，避免小面積套間出現(xiàn)轉(zhuǎn)角、異形房間。（2）三房二廳二衛(wèi)三房二廳內(nèi)部功效設(shè)計要求：玄關(guān)設(shè)計：面積約在2M2左右，作為室內(nèi)和室外過分空間，以作為家庭人員生活和親朋好友生活起點，設(shè)計中考慮鞋柜和換鞋位置之間協(xié)調(diào)，確保內(nèi)部潔凈?？蛷d設(shè)計：購置三房兩廳用戶多將其作為長久生活家居，所以客廳應(yīng)滿足會客、起居及娛樂之用，面積要求24M2以上，開間宜確保3.9M—4.2M，同時和臥室對比感覺要越大越好?？蛷d內(nèi)開門不宜過多，宜經(jīng)過另設(shè)交經(jīng)過道來連接廳臥之間，更不可直接開門直通臥室，不利于家私擺放及利用有效空間，更影響臥室私密空間?？蛷d朝向最好基礎(chǔ)保持南北朝向，切合本小區(qū)實況形成小角度偏轉(zhuǎn)。便于觀景、確保采光優(yōu)良。經(jīng)過落地塑鋼推拉門避免開啟噪音和室外陽臺相連，共享自然空間新鮮空氣和明媚陽光，引進(jìn)穿堂風(fēng)，陽臺闊大，造型可考慮創(chuàng)新求異，擺脫傳統(tǒng)陽臺立面狹長和呆板，表現(xiàn)品位和氣派。餐廳設(shè)計：面積以8M2左右為宜，潔凈明亮，滿足4—5口之家享用晚餐，餐廳離大門入口應(yīng)保持合適距離，以避免頻繁被干擾，同時亦遠(yuǎn)離或局部隔離衛(wèi)生間，有利于食欲。廚房設(shè)計：避免和衛(wèi)生間相對，二者均確保自然通風(fēng)和采光，避免出現(xiàn)黑房，其位置亦靠近住宅入口以靠近餐廳，同時設(shè)置生活陽臺放置多種設(shè)備和清掃工具，面積要求最少達(dá)成8M2。臥室設(shè)計：臥室采取落地轉(zhuǎn)角凸窗，倍顯高級氣派，景致開揚，采光通亮，主臥室和次臥室面積應(yīng)有所差異，私密性重視程度亦應(yīng)有所區(qū)分，轉(zhuǎn)角凸窗距地高度亦有所改變，主臥距地45CM，次臥距地60CM（擬訂），以突出主臥室中心地位。主臥室配置主任衛(wèi)生間更顯檔次，臥室尤其是主臥室開門要避免直接對客廳，應(yīng)設(shè)置交經(jīng)過道相連主臥室，宜側(cè)開臥門確保有別于次臥室。主臥室更衣區(qū)間設(shè)置一樣必不可少，確保主人中心位置和家庭地位，確保私密性，主臥室面積在14M2,次臥室面積要求在11M2以上。書房（臥室）面積要求9M2—10M2，又可作為兒童睡房或客房。■衛(wèi)生間設(shè)計：確保主人衛(wèi)生間和公用衛(wèi)生間差異，一樣重視靠近臥室，遠(yuǎn)離廚房和餐廳，采光和通風(fēng)最好經(jīng)過開窗自然采取。衛(wèi)生間和洗衣機位可合并設(shè)計，但應(yīng)有所隔離，確保沐浴、洗漱、洗衣、化妝互不干擾，面積要求在5M2—6M2。（4）復(fù)式復(fù)式各空間功效設(shè)計因為面積大，設(shè)計上能夠盡情發(fā)揮，利用高低層次營造出舒適氣派享受空間，功效設(shè)計上面需重視是客廳必需方正闊大，空間感空曠空間感，陽臺和窗戶均需闊大開揚，大開間落地玻璃推拉門或轉(zhuǎn)角凸窗引進(jìn)自然于室內(nèi)，復(fù)式房間在每一建筑單位內(nèi)分布應(yīng)遵照以下標(biāo)準(zhǔn)，即景觀好、朝向佳位置盡可能照料給復(fù)式住宅。綜述：以上各功效設(shè)計描述喻示未來家居空間夢境。另外，現(xiàn)在很多建筑室內(nèi)梁和柱問題嚴(yán)重地干擾了室內(nèi)空間方正和完整，約束了裝修設(shè)計，影響家私擺放。所以，內(nèi)部空間無梁無柱（異型、柱）這一問題請設(shè)計單位給予考慮?！鶠橥怀鲰椖績?yōu)勢，提議在上述戶型中，設(shè)計大陽臺作為觀景臺。房型百分比定位我企業(yè)經(jīng)過對武漢三鎮(zhèn)各區(qū)域樓盤實地走訪，對各樓盤各類戶型供給百分比及銷售情況給予統(tǒng)計分析發(fā)覺，現(xiàn)階段武漢置業(yè)居民對戶型選擇多傾向于一次到位，依據(jù)各自經(jīng)濟(jì)實力、居住要求、家庭人口靜態(tài)組成和動態(tài)組成發(fā)展，慎重而又執(zhí)著選購適合她們產(chǎn)業(yè)，且絕大部分以自我居住為購置動機。一樣，經(jīng)過武昌、漢口兩區(qū)域用戶問卷抽樣調(diào)查得出結(jié)論也基礎(chǔ)和樓盤走訪統(tǒng)計分析結(jié)論相一致，即一次到位購置功效齊全三房二廳為主力，這一族有經(jīng)濟(jì)作為保障。而購置兩房兩廳考慮關(guān)鍵來自經(jīng)濟(jì)壓力，這一類用戶為數(shù)不少。至于其它戶型全部有一定市場承受力，但這類用戶對家居質(zhì)量品質(zhì)追求正日益提升。依次，本企業(yè)結(jié)合小區(qū)開發(fā)規(guī)模、地域情況及周圍置業(yè)群體市場購置力和置業(yè)觀念，提出以下各類戶型百分比分配提議。注：分配百分比按面積給予百分比分配。（1）兩房兩廳建筑面積80M2---100M2供給百分比：35%比較周圍其它樓盤，兩房兩廳全部有少許積壓，但關(guān)鍵原因不在于戶型供給量問題，兩房供給百分比均不超出總銷售面積30%，而在于兩房內(nèi)部設(shè)計不合理、空間浪費大、戶型面積過大等原因。所以，此次我企業(yè)提出精品型兩房兩廳概念可滿足周圍對渴求實用型兩房兩廳用戶。經(jīng)過項目周圍走訪發(fā)覺，不少私營業(yè)主對高品質(zhì)兩房也需求甚強。所以，本項目標(biāo)兩房供給量宜按總建筑面積30%給予設(shè)計供給。其中考慮到面積精巧小型兩房兩廳為抱傳統(tǒng)置業(yè)觀念用戶接收有一定困難，她們將顧慮面積過小難以改變居住質(zhì)量。所以，小型兩房兩廳和中型兩廳供給百分比提議為12%和18%，相對中型兩房兩廳更能為兩房用戶所了解和認(rèn)同。（2）三房二廳二衛(wèi)建筑面積100M2—130M2供給百分比：60%其中：小型三房二廳二衛(wèi)（100M2—115M2）傳統(tǒng)型三房二廳二衛(wèi)：（115M2—130M2）經(jīng)過實地走訪、用戶抽樣調(diào)查及我企業(yè)操作其它項目策劃銷售經(jīng)驗全部證實了三房二廳是住宅市場主力需求，而且此種戶型開發(fā)風(fēng)險最小，銷售壓力和積壓最小。不過眾多面積設(shè)計過大、空間浪費、內(nèi)部功效空間布局不合理及科學(xué)三房二廳正逐步積壓，這一現(xiàn)象在武漢市住宅市場反應(yīng)尚不顯著，卻已顯示出增強趨勢。本小區(qū)尚處于樓花階段，所以在設(shè)計上保持一定前瞻性，以免公開面市時陷入落伍局面。所以我企業(yè)提議精巧性三房二廳二衛(wèi)供給量應(yīng)該大于傳統(tǒng)型三房二廳二衛(wèi)，這也將成為本項目標(biāo)特色及賣點，這么既順應(yīng)置業(yè)觀念逐步步入實用、科學(xué)、經(jīng)濟(jì)這一趨勢，又順應(yīng)武漢居民傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)置業(yè)觀，經(jīng)過引導(dǎo)創(chuàng)新消費觀念，順應(yīng)現(xiàn)有置業(yè)趨勢，來確保項目標(biāo)回避風(fēng)險、成功開發(fā)。（3）復(fù)式建筑面積150M2—180M2供給百分比：5%關(guān)鍵為各建筑單位中間單元打通，供給數(shù)量控制靈活多變，可經(jīng)過銷售反應(yīng)給予增減。小區(qū)人居環(huán)境定位當(dāng)今住宅已逐步從只注意自己室內(nèi)空間和外部交通位置提升到愈來愈重視自己環(huán)境質(zhì)量，不僅要求住得寬大舒適，還要求感慨自然和享受小區(qū)生活。本案將根據(jù)發(fā)明時尚、舒適、獨特個性小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)來營造小區(qū)人居環(huán)境。具體圍繞以下六個專題展開。會所小區(qū)會所愈來愈受到置業(yè)者關(guān)注，不過現(xiàn)在武漢市很多項目中，所謂奢華尊貴形同虛設(shè)設(shè)施難認(rèn)為業(yè)主親密共享。而且功效單一、規(guī)模簡陋卻又不能為家居生活增添色彩。本項目標(biāo)會所將以“融入武漢城市人生活、延伸家庭空間，擁有第二個大家庭”概念給予設(shè)置，表現(xiàn)業(yè)主尊貴身份，使之成其為小區(qū)主角，使會所成為舒適、優(yōu)雅、清新、健康、怡情、親密最好去處，使小區(qū)生活不假外求，成為城市人華貴典雅生活享樂之所。在前期運作中，可將會所作為賣場，能夠有效利用資源。提議設(shè)置以下：娛樂設(shè)置：音樂廳、棋牌社、銀發(fā)活動中心、兒童稚趣園等健美設(shè)置：健身房、臺球室和乒乓球室、美容美發(fā)形象設(shè)計室休閑怡情設(shè)置：咖啡廳、酒吧、沙龍書香驛站設(shè)置：網(wǎng)吧、時尚閱讀室2、共享游憩空間對游憩場所視覺感受和親身體驗好壞愈來愈成為衡量高級小區(qū)關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。游憩場所關(guān)鍵指小區(qū)內(nèi)共享性休閑廣場、娛樂中心等。所以提議廣場設(shè)計應(yīng)層次豐富，面積適中，結(jié)合周圍樓盤景觀設(shè)置情況來看，關(guān)鍵突出水景觀，同時考慮花圃、綠地、按摩小徑、大型雕塑。公共座椅等來充實休閑廣場內(nèi)部空間，再配上廣場背景音樂，更添情調(diào)。娛樂中心供兒童嬉戲和鍛煉?？煽紤]設(shè)置小型球場，兒童玩具模型城和游樂小天地等。至于小區(qū)老齡人游憩場所，可考慮設(shè)置室外棋臺、休憩座椅、涼亭等。步行街橫貫小區(qū)東西步行街將是“南湖華錦”具神韻點睛之筆。色彩絢麗地磚，給步行街定下了優(yōu)美基調(diào)。步行街盡可能做到尺度宜人，商店、噴泉、街頭長椅和風(fēng)格各異雕塑點綴其間形成一處完整開敞空間序列。步行街頭計劃，設(shè)計起點要高，給這里大家一個生活素質(zhì)確保。經(jīng)過招商引進(jìn)著名連鎖店鋪，讓小區(qū)生活更便利，要買名牌，在家門口就唾手可得。步行街內(nèi)店面裝修必需有統(tǒng)一規(guī)范，而且設(shè)計統(tǒng)一規(guī)范標(biāo)識系統(tǒng)。經(jīng)過以上種種，步行街將盡力營造一個比較低調(diào)、安詳、閑靜感覺。3、道路系統(tǒng)小區(qū)道路系統(tǒng)應(yīng)通而順暢、人車分流、曲折改變、曲經(jīng)通幽，在考慮到行人和行車便利和安全同時，還應(yīng)該提升到關(guān)注每一位業(yè)主貼身感受。將業(yè)主感受轉(zhuǎn)化為感動，經(jīng)過戶外停車和地下停車相結(jié)合，弱化人和車矛盾，處理好人車共存之道。具體提議以下：■小區(qū)入口應(yīng)視野通透，含有尊貴華庭之氣派，且每個入口全部應(yīng)含有各自標(biāo)示性特色，以充足考慮居民出入乘車購物便利?！鲂^(qū)車行路線線條清楚、干擾少、行車視線良好最為安全，且行車路線和人行路線交叉越少越好，尤其是主入口周圍。■人車分流較為困難，所以，應(yīng)多開辟短捷而美觀步行路線，確保人車隔離。道路兩旁種栽樹木花草，使行人和建筑之間私密性得以增強。人行道路設(shè)置造型各異遮雨長廊連通小區(qū)各處，可避烈日或暴雨之苦，做到進(jìn)入小區(qū)就等于進(jìn)了家門?！鲂蓍e廣場或公共綠地中設(shè)置游嬉小徑，能夠讓兒童邊走邊唱邊玩?！鼋?jīng)過在道路兩旁設(shè)置園藝小品，利用細(xì)致景觀和空間形成美觀而又含有標(biāo)識意義道路系統(tǒng)?！鲈O(shè)置彩磚、草磚或卵石小徑、按摩小徑，既生情趣、又現(xiàn)品位。園林綠化小區(qū)占地面積142畝，項目標(biāo)綠化率將可達(dá)30%左右。不過僅有高綠化率還難以達(dá)成高質(zhì)量人居環(huán)境，居住環(huán)境需要有豐富綠地空間、組合多層次、多功效、序列完整綠地系統(tǒng)，造就出幽靜精美生活環(huán)境，將住宅園藝景觀和現(xiàn)代居住文明友好共融，而且要映襯出高尚城市小區(qū)休閑寫意。提議對園林綠化工程實施公開招標(biāo)，由有實力專業(yè)園林企業(yè)參與到本案建設(shè)中來。■公共綠地■相鄰樓體之間綠化■水景設(shè)置■各組團(tuán)之間綠化特色和連接■草種、樹種、花卉品種和本土適應(yīng)性選擇及成本考慮■屋頂或建筑體空中綠化■臨近公路式街道一側(cè)防噪音綠化■防塵、防風(fēng)和防曬綠化以上設(shè)計各要素謹(jǐn)請園藝企業(yè)精心設(shè)計，使小區(qū)擁有窗外天之蔚藍(lán)、園之翠綠，使園藝不僅成為夢境般景觀，又成為更高層次人居環(huán)境，滿足居民對美景、對自然、對健康、對舒適追求。園藝小品園藝小品和園林綠化共同描繪小區(qū)內(nèi)詩通常唯美境界。提議分別具體從以下要素給予精心部署：■入口、大門、圍墻■車庫、車棚及標(biāo)識■垃圾回收站、廢物箱■小區(qū)路燈、庭柱、夜景燈等■木制長椅和石桌、石凳■道路、景觀指示牌■小型雕塑、水景等■隔離帶或欄桿物業(yè)管理及智能化設(shè)施提議聘用境外或中國著名物業(yè)企業(yè)擔(dān)任本項目標(biāo)物業(yè)管理。以專業(yè)優(yōu)異管理理念，傾心細(xì)致管理服務(wù)及嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系為小區(qū)營造高質(zhì)量、高端精品小區(qū)增色添彩，為項目增加賣點，為業(yè)主盡情享受尊貴、安全、舒適優(yōu)裕生活確立信心保障。提議本案物業(yè)管理及智能化設(shè)施重視以下多個方面：1、小區(qū)智能保安系統(tǒng)：物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)安全保衛(wèi)全權(quán)負(fù)責(zé)，并利用智能化硬件設(shè)施給保障。包含小區(qū)圍墻安設(shè)紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)和小區(qū)大門入口安裝遠(yuǎn)程可視對講系統(tǒng)。2、家庭智能保安系統(tǒng)：為統(tǒng)一和美化建筑立面，確保小區(qū)高品質(zhì)形象，物業(yè)企業(yè)嚴(yán)禁各單位安裝防盜網(wǎng)，家庭保安關(guān)鍵依靠安裝于隱蔽處緊急報警按鈕，全小區(qū)二十四小時警戒聯(lián)網(wǎng)，提供立即周到幫助或服務(wù)。分戶安裝可視對講門鈴，方便親朋訪客。3、環(huán)境保潔服務(wù)：a、園林清掃和修剪養(yǎng)護(hù)b、公共場所清掃和衛(wèi)生滅菌c、垃圾回收4、消防及煤氣泄露報警系統(tǒng)：為業(yè)主提供安全烹食之樂。5、會所休閑設(shè)施：為全體業(yè)主共享，物業(yè)企業(yè)應(yīng)制訂成本消費價格，并提供酒店式親情服務(wù)。6、聲樂系統(tǒng)安裝及運行：請物業(yè)企業(yè)和園林設(shè)計安裝企業(yè)協(xié)同考慮，以舒緩怡情小區(qū)氣氛感染每一位業(yè)主，創(chuàng)建口碑效應(yīng)。7、小區(qū)文化娛樂活動籌備和管理：策劃并實施小區(qū)獨有文娛活動，其繽紛多彩人文風(fēng)采更可確保小區(qū)高質(zhì)生活，吸引業(yè)主主動傾情投入小區(qū)活動，營造人居小區(qū)品牌。8、影視和信息服務(wù)：引寬帶局域網(wǎng)入小區(qū)，在內(nèi)部實現(xiàn)閉路影視系統(tǒng)，內(nèi)部有線電視系統(tǒng)，共享高質(zhì)影視文化，并為業(yè)主代辦多種加密衛(wèi)視申報手續(xù)。天線預(yù)留客廳、主臥室、次臥室三個接口。電話線預(yù)留客廳、主臥室兩部分機插座。提供精裝修服務(wù)取消毛坯房已成為房地產(chǎn)市場發(fā)展肯定趨勢。所以和有實力裝修企業(yè)合作，給用戶提供裝修套餐，滿足她們不一樣層次裝修要求，不僅能夠提升住宅品質(zhì)，增加賣點，還可提升產(chǎn)品利潤。價格預(yù)估價格競爭一直是房地產(chǎn)市場競爭一大景象。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)購置原因中，價格原因占30％，可見，價格一直是消費者最關(guān)心要素之一。價格定位策略共有9種，即高質(zhì)高價定位、高質(zhì)中價定位、高質(zhì)低價定位；中質(zhì)高價定位、中質(zhì)中價定位、中質(zhì)低價定位；低質(zhì)高價定位、低質(zhì)中價定位、低質(zhì)低價定位。提議本案仍本著高開低走標(biāo)準(zhǔn)。本項目周圍眾多樓盤在封頂階段供給均價大多為1700元/M2左右，結(jié)適用戶對本項目標(biāo)心理接收價位約為1600元/M2左右，再者結(jié)合本項目供給量大，尚處于樓花早期階段這一特點，我們認(rèn)為本項目其入市早期入市階段價格定位應(yīng)該本著“低開高走、節(jié)節(jié)攀升”標(biāo)準(zhǔn)。提議以下：1、認(rèn)購價：以計劃設(shè)計高品質(zhì)制訂和周圍樓盤相近價位快速吸引買家關(guān)注，營造出買家火爆氣氛。2、開盤價：實際銷售中以略高于開盤價價格來實施，以優(yōu)惠形式促進(jìn)銷售連續(xù)增加。3、鞏固價：在產(chǎn)品成熟期，掌握銷售節(jié)奏，給予調(diào)升價格造就樓盤成交踴躍、買家追捧火爆局面。4、攀升價：本案即使總體規(guī)模不大，產(chǎn)品銷售存在很多不確定原因，但伴隨南湖片區(qū)市場認(rèn)同感提升，樓盤必將在中期展現(xiàn)火爆成交之勢。當(dāng)然，攀升期價位需要工程質(zhì)量和進(jìn)度支持?？偠灾景镐N售工作應(yīng)按計劃、分年度、定方法逐步完成，其中穿插定時跟蹤、分析、檢討和立即補充，努力使銷售實施緊緊圍繞市場脈搏，實現(xiàn)最大利潤和最快銷售雙贏目標(biāo)。現(xiàn)提出本案價格定位策略：內(nèi)部認(rèn)購均價：多層1600元/M2小高層元/M2公開發(fā)售均價：多層1650元/M2小高層2050元/M2銷售鞏固期均價：多層1670元/M2小高層2100元/M2工程封頂期均價：多層1620元/M2小高層元/M2準(zhǔn)現(xiàn)樓期均價：多層1680元/M2小高層2120元/M2小區(qū)門面：元/M2車位：1800元/M2（九）資金回收現(xiàn)在武漢市房地產(chǎn)項目資金回收通常分為兩種：1、銷售款直接回籠。即用戶所繳納房款，包含定金和簽約金。2、銀行按揭。即尋求金融支持。銀行按揭方法是現(xiàn)在開發(fā)商采取比較多一個方法，也是比較有效一個方法之一。對于消費者而言，付款壓力不是太大并樂于接收。(十)銷售進(jìn)度房地產(chǎn)項目開發(fā)，以前期計劃到交房，是一個周期較長經(jīng)濟(jì)經(jīng)營活動。通常需要四年左右，本項目計劃用三年時間完成全案銷售。在整個銷售過程中，工程質(zhì)量和工程進(jìn)度是和銷售狀態(tài)緊密聯(lián)絡(luò)在一起，項目銷售會經(jīng)過以下多個時期：認(rèn)購期、開盤期、成熟期、高峰期、鞏固期、清盤期。我企業(yè)提議伴隨工程進(jìn)度，在第十二個月內(nèi)可銷（預(yù)）售面積50%，銷售金額1.5億元；第二年銷售40%，銷售金額1.4億元；第三年銷售10%，銷售金額3900萬元。項目計劃基礎(chǔ)形式提議計劃設(shè)計關(guān)鍵點項目想創(chuàng)品牌，計劃設(shè)計上必需做到“以人為本，獨巨匠心”。“以人為本”——布局合理，每戶有自然采光，享受自然通風(fēng)、聆聽水聲?！蔼毦呓承摹薄毺睾蟋F(xiàn)代主義風(fēng)格。打破南湖區(qū)各樓盤歐陸風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、古典風(fēng)格模式，發(fā)明一個更具代表性建筑和小區(qū)。建筑設(shè)計關(guān)鍵點提議物業(yè)類型提議：整個小區(qū)采取圍合式，一層為商鋪，多層二至六層為住宅（六層為復(fù)式結(jié)構(gòu)）。建筑風(fēng)格及外立面提議計劃設(shè)計提議：（參數(shù)不詳）■建筑風(fēng)格及外立面提議：南湖地域除早期開發(fā)康居一般型住宅及“江南庭園”中式古典主義風(fēng)格外，現(xiàn)新興開發(fā)比較高級樓盤多為色彩明快現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，如“寶安加州花園”及“南湖中央花園·碧云天”推出小高層，外立面均為色彩簡單、帶有白色線條、大開窗、流線型屋頂造型、蝶式塔樓等。消費者購房時已厭煩千篇一律，小區(qū)立面完全相同、單調(diào)呆板，給居民認(rèn)家?guī)砺闊?，無法有顯著標(biāo)志性。研究表明：單調(diào)、呆板居住環(huán)境及建筑立面難以激發(fā)人感情，所以居住區(qū)建筑形象是否鮮明、景觀環(huán)境是否別具個性、易于識別等是“先入為主”第一印象，是用戶認(rèn)識環(huán)境、產(chǎn)生歸屬感前提，也是“南湖華錦”從周圍其它樓盤脫穎而出第一步。在本項目標(biāo)設(shè)計風(fēng)格上，我企業(yè)提出“暢開空間”設(shè)計構(gòu)想，將建筑、生活品位、環(huán)境交融提煉，采取后現(xiàn)代主義`建筑風(fēng)格，外形簡練，建筑空間以層層疊落方法階梯式展開，給予“向上、開闊、發(fā)展”寓意，顯示建筑高貴典雅和氣勢宏偉特色，又不失一個清新明快、舒適悠閑情調(diào)?！霏h(huán)境、景觀設(shè)計提議：武漢市被譽為“江城”，足見市民對水偏愛程度之深及水資源之豐富。水能夠給人帶來清新自然感受，尤其是對身處鋼精水泥叢林中現(xiàn)代城市人來說，水景觀更是愉悅身心精靈。本項目在南湖花園城邊緣地段，和南湖自然景觀緊密相連，若能在自然水景觀上做文章，定能吸引部分目標(biāo)用戶眼光。配套設(shè)施提議在小區(qū)配套設(shè)施方面，“南湖華錦”可計劃小區(qū)生活超市、會所、綠化廣場、幼稚園、網(wǎng)球場、游泳池、慢跑道等。住戶們足不出戶，便可衣食無憂、盡享生活便利。除此以外小區(qū)還可采取很多高新技術(shù)環(huán)境保護(hù)配套，如：分戶燃?xì)獠膳到y(tǒng)，雨水回收處理系統(tǒng)、垃圾分揀回收系統(tǒng)等。小區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理關(guān)鍵點通常而言，服務(wù)定位策略類型有：最大程度滿足消費者各層次需要全方位服務(wù)定位、有特色服務(wù)便利服務(wù)、快捷服務(wù)和人情味服務(wù)