天津市濱海市政建設(shè)發(fā)展有限公司企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

天津市濱海市政建設(shè)發(fā)展有限公司

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

戰(zhàn)略策劃：王志綱工作室

策劃時(shí)間：2002.04.26

你們?cè)诟劭诤褪袇^(qū)之間有這么多土地，這是一個(gè)很好的優(yōu)勢(shì),

我看你們潛力很大，可以膽子大一點(diǎn)，發(fā)展快一點(diǎn)。

——鄧小平

目錄

名詞釋義

第一章濱海公司的戰(zhàn)略定位

一、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

二、企業(yè)戰(zhàn)略階段論

三、濱海公司的戰(zhàn)略定位

第二章濱海公司發(fā)展戰(zhàn)略定位分析

一、“大北京”的宏觀經(jīng)濟(jì)背景一一第三個(gè)經(jīng)濟(jì)板塊悄然崛起

二、北京空間發(fā)展的構(gòu)架一一世界城市的戰(zhàn)略模式

三、“大北京”區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特征

四、天津市的城市區(qū)位與經(jīng)濟(jì)發(fā)展

五、濱海公司的戰(zhàn)略定位基礎(chǔ)

六、濱海公司的戰(zhàn)略定位理念

第三章城市開(kāi)發(fā)商的企業(yè)特征

一、城市開(kāi)發(fā)商的主要特征

二、城市經(jīng)營(yíng)者與城市開(kāi)發(fā)商的區(qū)別

三、城市開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的區(qū)別

四、城市開(kāi)發(fā)商與“三老”的關(guān)系

五、結(jié)論

第四章濱海公司的商業(yè)運(yùn)作模式

一、濱海公司的商業(yè)運(yùn)作模式

二、濱海公司獲得土地資源的商業(yè)模式

三、濱海公司經(jīng)營(yíng)收益的商業(yè)模式

四、濱海公司業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式

五、濱海公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展的商業(yè)模式

第五章濱海公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力和戰(zhàn)略素質(zhì)

一、濱海公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力和戰(zhàn)略素質(zhì)

二、濱海公司關(guān)聯(lián)度較高的公司形成的核心競(jìng)爭(zhēng)力

三、濱海公司專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)能力形成的核心競(jìng)爭(zhēng)力

四、濱海公司的人才與人力結(jié)構(gòu)形成的核心競(jìng)爭(zhēng)力

第六章濱海公司戰(zhàn)略實(shí)施的部分措施

一、樹(shù)立起“濱海建設(shè)”和“松江置業(yè)”雙品牌

二、設(shè)計(jì)競(jìng)合的業(yè)務(wù)組織模式

三、以項(xiàng)目帶動(dòng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施

第七章濱海公司的內(nèi)部管理機(jī)制

一、企業(yè)發(fā)展階段的不同管理特征

二、濱海公司控股公司的管理框架設(shè)計(jì)

三、濱海公司的管理層級(jí)結(jié)構(gòu)

四、濱海公司各部門(mén)及其全資或控股公司的基本職能說(shuō)明

第八章濱海公司人力資源環(huán)境下的激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)

一、濱海公司的人力資源建設(shè)

二、現(xiàn)代企業(yè)制度下的企業(yè)激勵(lì)機(jī)制

三、濱海公司的激勵(lì)機(jī)制

四、松江置業(yè)的經(jīng)理人持股計(jì)劃方案設(shè)計(jì)

五、人力資源中的績(jī)效考核問(wèn)題

結(jié)束語(yǔ)

名詞釋義

城市經(jīng)營(yíng)者一一就是城市的領(lǐng)導(dǎo)者政府。城市的經(jīng)營(yíng)就是根據(jù)城市自身的特點(diǎn)，確定

城市的形象定位和城市的發(fā)展戰(zhàn)略；以城市的戰(zhàn)略發(fā)展為目標(biāo)，以市場(chǎng)規(guī)律為依據(jù)，制定

出城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃和城市功能區(qū)域的布局，并輔之以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)政策和法律作為保障;

根據(jù)城市的形象定位和城市戰(zhàn)略進(jìn)行整合推廣，以提升城市的整體價(jià)值；依據(jù)城市發(fā)展的

客觀規(guī)律，對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和市政進(jìn)行管理，以推動(dòng)城市的發(fā)展。

城市開(kāi)發(fā)商一一從事城市空間尺度上的投資與開(kāi)發(fā)型企業(yè)。根據(jù)政府確定的城市發(fā)展

戰(zhàn)略和城市功能區(qū)域布局，利用自身的各種社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)和對(duì)城市功能區(qū)域尺度進(jìn)行開(kāi)發(fā)

的能力，對(duì)掌握或委托開(kāi)發(fā)的大量、完整、成片的城市土地資源進(jìn)行投資與開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)的

過(guò)程中必須依照所在城市利益、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商利益、企業(yè)自身利益、以及整個(gè)區(qū)域的利益相

結(jié)合與相統(tǒng)一的原則，著眼于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和整個(gè)區(qū)域中各

局部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的需要，進(jìn)行城市功能區(qū)域內(nèi)的土地資源及其所屬建筑布局、規(guī)劃

和設(shè)計(jì)，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理、宣傳與推廣等一系列的市場(chǎng)化和企業(yè)化的運(yùn)作手段，并從這些

投資與開(kāi)發(fā)的行為中獲取自身的利益。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商一一城市功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行投資與開(kāi)發(fā)的各種項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。根據(jù)城市開(kāi)發(fā)商

對(duì)城市功能區(qū)內(nèi)的土地資源和所屬建筑的布局、規(guī)劃與設(shè)計(jì)，結(jié)合企業(yè)自身的資金能力和

行業(yè)特點(diǎn)，對(duì)其中的部分項(xiàng)目進(jìn)行投資與開(kāi)發(fā)。如房地產(chǎn)、道路、供電、供水、商場(chǎng)、學(xué)

校、銀行、郵局等項(xiàng)目，并從這些投資與開(kāi)發(fā)的行為中獲取自身的利益。

第一章濱海公司的戰(zhàn)略定位

一、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)的“航海圖

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)為謀求生存和發(fā)展而制定的企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展目

標(biāo)，是企業(yè)市場(chǎng)范圍的界定，并依據(jù)這一目標(biāo)確定企業(yè)的戰(zhàn)略素質(zhì)和一系列行動(dòng)計(jì)劃。

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的目的在于實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo)：

?尋求財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，在經(jīng)常性的不確定的投資機(jī)遇中提供投資資金的能力保障；

?在企業(yè)的外部建立一個(gè)長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；

?獲得能夠建立現(xiàn)在和未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基本執(zhí)行能力。

二、企業(yè)戰(zhàn)略階段論

企業(yè)戰(zhàn)略的規(guī)劃不能像過(guò)去那樣成為無(wú)所不包的戰(zhàn)略。傳統(tǒng)的企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的重點(diǎn)放

在“企業(yè)發(fā)展目標(biāo)”的制定上，強(qiáng)調(diào)企業(yè)的市場(chǎng)、戰(zhàn)略位置、競(jìng)爭(zhēng)與策略，其前提是對(duì)企

業(yè)的發(fā)展具有持續(xù)的可預(yù)測(cè)性。21世紀(jì)企業(yè)面臨的市場(chǎng)特點(diǎn)是尋求差異與變化，在這樣的

環(huán)境下企業(yè)更像激流中漂流的竹筏，必須不斷的調(diào)整駕馭企業(yè)發(fā)展的方向，也就是要有足

夠的創(chuàng)新能力。

濱海公司目前從事土地資源的開(kāi)發(fā)是在城市空間尺度（3000畝以上）上的開(kāi)發(fā)，必須

不斷地尋求企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新和產(chǎn)品的創(chuàng)新。因?yàn)槭澜缟蠜](méi)有一個(gè)城市功能區(qū)是一樣的。

濱海公司的發(fā)展戰(zhàn)略也絕對(duì)不是傳統(tǒng)意義上的企業(yè)戰(zhàn)略，它應(yīng)該是尋求符合時(shí)代環(huán)境

特點(diǎn)和企業(yè)運(yùn)營(yíng)需要的發(fā)展戰(zhàn)略——適應(yīng)創(chuàng)新性的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

企業(yè)的戰(zhàn)略運(yùn)作具有兩大特征，一方面具有“深思熟慮”的特征，另方面具有“自發(fā)

而生”的特征。應(yīng)該說(shuō)，兩方面特征在不同的戰(zhàn)略階段所表現(xiàn)的情況是不同的。企業(yè)發(fā)展

的戰(zhàn)略，非常像人生職業(yè)生涯設(shè)計(jì)，在人小的時(shí)候（如上小學(xué)的時(shí)候），人生職業(yè)的設(shè)計(jì)只

是一種愿望，是一個(gè)努力的方向，這如同企業(yè)的初創(chuàng)時(shí)期確定的戰(zhàn)略；當(dāng)人上大學(xué)的時(shí)候,

由于專(zhuān)業(yè)的選擇已經(jīng)確定，人生職業(yè)生涯的設(shè)計(jì)相對(duì)較準(zhǔn)確，這個(gè)階段非常像濱海公司目

前的狀態(tài)，大的戰(zhàn)略方向已經(jīng)確定，但依然會(huì)隨著未來(lái)的變化而重新調(diào)整。

濱海公司的企業(yè)戰(zhàn)略恰恰處于“自發(fā)而生”的階段，要高于“深思熟慮”的階段，企

業(yè)的目標(biāo)和企業(yè)的能力還不四配，企業(yè)必須根據(jù)“城市開(kāi)發(fā)商”的戰(zhàn)略定位，“在戰(zhàn)爭(zhēng)中

學(xué)習(xí)戰(zhàn)爭(zhēng)”，逐漸培養(yǎng)和創(chuàng)造一系列獨(dú)立的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵動(dòng)力是應(yīng)變能

力、生存能力和創(chuàng)新能力，最終隨著時(shí)間的推移不斷的提升企業(yè)的能力，從而形成具有核

心競(jìng)爭(zhēng)能力的優(yōu)勢(shì)環(huán)。

從上述角度講，濱海公司的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)該稱(chēng)作“戰(zhàn)略的設(shè)計(jì)”或“戰(zhàn)略定位”,

而不是“戰(zhàn)略規(guī)劃”，規(guī)劃強(qiáng)調(diào)客觀性、計(jì)劃性和可預(yù)測(cè)性，而設(shè)計(jì)或定位強(qiáng)調(diào)主觀性、方

向性和變化性。

三、濱海公司的戰(zhàn)略定位

?城市開(kāi)發(fā)商

濱海公司借助在天津市獲得的“衛(wèi)南洼”區(qū)域（12,000畝）和“張貴莊”區(qū)域（9,000

畝）兩塊土地資源，采用城市空間尺度開(kāi)發(fā)的理念，在天津市政府（城市經(jīng)營(yíng)者）的城

市發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，根據(jù)天津市城市局部區(qū)域的功能定位（如：“衛(wèi)南洼”區(qū)域定位

為天津市城市居住功能區(qū)域），采取虛擬的組織形式和整合的創(chuàng)新手段，對(duì)城市的功能

區(qū)域進(jìn)行整體的布局、規(guī)劃和設(shè)計(jì)，并通過(guò)市場(chǎng)化、企業(yè)化的手段吸引項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商進(jìn)行

有計(jì)劃、有步驟的投資與開(kāi)發(fā)，推廣與宣傳，打造天津的城市開(kāi)發(fā)商品牌。

濱海公司作為城市開(kāi)發(fā)的先行者，依據(jù)公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，通過(guò)推進(jìn)衛(wèi)南洼和張

貴莊兩個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行相應(yīng)的內(nèi)部管理體制、組織結(jié)構(gòu)和組織制度、業(yè)務(wù)能力和

人力資源等方面的調(diào)整，最終使濱海公司成為名副其實(shí)的城市開(kāi)發(fā)商，為今后進(jìn)入國(guó)內(nèi)

的其它區(qū)域市場(chǎng)創(chuàng)造條件，積累經(jīng)驗(yàn)。

任何一個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略定位同企業(yè)的創(chuàng)始人的初始的想法和終極理念息息相關(guān)；同企業(yè)

所從事的項(xiàng)目也息息相關(guān)。企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位不是空中樓閣，必須要以企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)、

企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)自身發(fā)展的水平和企業(yè)目前正在運(yùn)作的項(xiàng)目為基礎(chǔ)。

第二章濱海公司發(fā)展戰(zhàn)略定位分析

當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)愈來(lái)愈明顯。世界上各個(gè)經(jīng)濟(jì)體之間的聯(lián)系也愈來(lái)愈緊

密，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也愈來(lái)愈緊密地與世界經(jīng)濟(jì)融為一體。隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，

這種趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)，以北京和天津?yàn)榇淼拇蟊本┑貐^(qū)的發(fā)展將對(duì)中國(guó)北方地區(qū)經(jīng)濟(jì)的

發(fā)展起到愈來(lái)愈不可忽視的作用。

一、大北京的宏觀經(jīng)濟(jì)背景

一一第三個(gè)經(jīng)濟(jì)板塊悄然崛起

80年代，深圳、珠海成為開(kāi)放特區(qū)，珠江三角洲借助毗鄰港、澳的地理優(yōu)勢(shì)和國(guó)

家改革開(kāi)放的政策優(yōu)勢(shì)，形成以“三來(lái)一補(bǔ)、加工貿(mào)易”為主要經(jīng)濟(jì)特征的中國(guó)第一個(gè)

經(jīng)濟(jì)板塊一一珠江區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊；90年代初，上海浦東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)放，長(zhǎng)江三角洲

以上海為核心，借助江蘇與浙江兩翼結(jié)合的優(yōu)勢(shì)，形成以國(guó)外大型制造業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)特

征的中國(guó)第二個(gè)經(jīng)濟(jì)板塊一一長(zhǎng)江區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊；新世紀(jì)伊始，中國(guó)正式加入WTO、北

京申奧成功，大北京區(qū)域借助北京和天津兩個(gè)千萬(wàn)人口的核心城市優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同發(fā)展

的策略，必將形成以科技、文化和現(xiàn)代服務(wù)（金融、IT、通訊、教育、觀光、旅游、體

育、休閑）為主要經(jīng)濟(jì)特征的中國(guó)第三個(gè)經(jīng)濟(jì)板塊一一大北京經(jīng)濟(jì)板塊。

第三個(gè)經(jīng)濟(jì)板塊的崛起，必然引發(fā)整個(gè)地區(qū)、城市和企業(yè)發(fā)展格局的重新洗牌，在

這場(chǎng)前所未有的經(jīng)濟(jì)大整合中，大北京地區(qū)的各級(jí)城市和各行業(yè)的企業(yè)家們都在積極尋

找實(shí)現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展的良機(jī)，誰(shuí)能看清楚大勢(shì)，搶先一步占領(lǐng)至高點(diǎn)，誰(shuí)就能借勢(shì)借力在

大北京經(jīng)濟(jì)圈中盡享天時(shí)地利，脫穎而出。

二、北京空間發(fā)展的構(gòu)架

一一世界城市的戰(zhàn)略模式

2001年，中國(guó)科學(xué)院院士、中國(guó)工程院院士、清華大學(xué)人居環(huán)境研究中心主任

吳良鋪教授接受中國(guó)建設(shè)部的委托，對(duì)京津冀北地區(qū)的城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行了研

究，提出了建設(shè)大北京世界城市的戰(zhàn)略構(gòu)想。

1、世界城市的概念

世界城市概念早在1915年就由西方城市和區(qū)域規(guī)劃先驅(qū)PatrickGeddes在其所

著的《演化中的城市》一書(shū)中提出?，F(xiàn)代世界城市的本質(zhì)特征是擁有全球經(jīng)濟(jì)控制能力，

其來(lái)源是跨國(guó)企業(yè)總部與作為生產(chǎn)者服務(wù)核心部分的跨國(guó)銀行的總部。因此世界城市是

國(guó)際資本流動(dòng)的決策中心。世界城市是以技術(shù)革命為根本動(dòng)因而產(chǎn)生的，現(xiàn)代世界城市

尤其受到信息技術(shù)不斷創(chuàng)新的深刻影響。

2、“大北京”的概念

“大北京”是指京津冀北地區(qū)，包括由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所

統(tǒng)轄的京津塘和京津保兩個(gè)三角形地區(qū)，以及周邊的承德、秦皇島、張家口、滄州和

石家莊等城市的部分地區(qū)，中心區(qū)面積近7萬(wàn)平方公里，人口約4000萬(wàn)人。

3、“大北京”的城市特征

“大北京”將以知識(shí)發(fā)展為關(guān)鍵因素，以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)?！按蟊本笔且灾R(shí)

經(jīng)濟(jì)、管理經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主要特征的學(xué)習(xí)型、普遍應(yīng)用技術(shù)型和信息型的社會(huì)。

4、“大北京”的規(guī)劃戰(zhàn)略

強(qiáng)調(diào)北京和天津兩個(gè)核心城市的“有機(jī)疏散”與區(qū)域范圍（周邊城市或新興城市）

的“垂直集中”相結(jié)合的雙核心/多中心（疏散大城市功能、調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局、發(fā)展中

等城市為中心）都市圈戰(zhàn)略；采取“交通軸+葡萄串+生態(tài)綠地”的發(fā)展模式。

“交通軸”是以高速公路為線(xiàn)，布置“葡萄串”式的具有獨(dú)特功能和適度規(guī)模的

城鎮(zhèn)；“生態(tài)綠地”是指有充足的綠地、陽(yáng)光、新鮮空氣的生態(tài)人居環(huán)境。

三、“大北京”區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特征

1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)

區(qū)域的主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在首都區(qū)位、智力型資源高度密集、現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施配套、海

洋運(yùn)輸、沿海經(jīng)濟(jì)等方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間巨大；

區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平不平衡，發(fā)展差距較大。經(jīng)濟(jì)形態(tài)依然是以工業(yè)化為特征，知識(shí)經(jīng)濟(jì)

型、工業(yè)經(jīng)濟(jì)型和傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)型并存。

2、不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能特點(diǎn)

?北京的主要經(jīng)濟(jì)功能：全國(guó)知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基地、現(xiàn)代化服務(wù)基地、經(jīng)濟(jì)調(diào)控與

管理中心、國(guó)際經(jīng)濟(jì)交往中心；

?天津的主要經(jīng)濟(jì)功能：華北重要的經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代制造業(yè)基地，我國(guó)北方的金

融、貿(mào)易中心，華北石油化工、海洋化工、精細(xì)化工基地，華北重要的港口物

流中心和樞紐；

?冀北地區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)功能：華北現(xiàn)代重化工和原材料基地，華北現(xiàn)代制造業(yè)基

地和港口物流通道，華北綠色現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及畜牧業(yè)基地，華北海濱旅游和文化旅

游休閑度假區(qū)。

3、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)

京津塘高速公路上分布著七個(gè)國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括：中關(guān)村高新技術(shù)

開(kāi)發(fā)區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、廊坊高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、逸仙國(guó)際工業(yè)園、武清新技術(shù)產(chǎn)

業(yè)園區(qū)、宜興埠新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、塘沽海洋高技術(shù)園區(qū)、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等，形成

了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。

4、區(qū)域經(jīng)濟(jì)比較

區(qū)域經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)并沒(méi)有形成像長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲那樣具有強(qiáng)大的

主導(dǎo)作用的經(jīng)濟(jì)中心和適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

區(qū)域1999年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1999年人均生產(chǎn)總值（元/人）

1北京216819830

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3

9

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天津市在大北京區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位、經(jīng)濟(jì)功能和經(jīng)濟(jì)水平都決定了其具有巨大的發(fā)展空

間，有著北京及其它城市與地區(qū)所不具備的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。只要換一個(gè)思維方式，天津的所

有劣勢(shì)都可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，“洼地效應(yīng)”十分明顯。

天津市在大北京區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位、經(jīng)濟(jì)功能和經(jīng)濟(jì)水平都決定了其具有巨大的發(fā)展空

間，有著北京及其它城市與地區(qū)所不具備的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。只要換一個(gè)思維方式，天津的所

有劣勢(shì)都可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，“洼地效應(yīng)”十分明顯。

四、天津市的城市區(qū)位與經(jīng)濟(jì)發(fā)展

天津是我國(guó)最大的北方城市之一。天津港

是中國(guó)北方重要的國(guó)際貿(mào)易港口，主要擔(dān)負(fù)北

京、天津兩大城市和華北、西北地區(qū)各省市的

海上進(jìn)出口任務(wù)。2000年完成貨物吞吐量9566

萬(wàn)噸，其中集裝箱吞吐量完成170.8萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱。

預(yù)計(jì)2005年吞吐量將突破1.2億噸，其中集裝

箱突破400萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱。通過(guò)天津港的貨物以外

貿(mào)為主，外貿(mào)吞吐總量和外貿(mào)比重均居國(guó)內(nèi)港

口行業(yè)前茅。

圖3一一天津港2000年吞吐量主要貨類(lèi)圖

天津有著發(fā)達(dá)的海陸空交通和良好的投資環(huán)境。

天津是全國(guó)為數(shù)不多的同時(shí)具備良好的深水港、國(guó)際空港、完善的道路交通體系的城

市，京津塘高速公路將北京、天津連為一體，良好的交通運(yùn)輸條件使得天津?qū)χ苓叺貐^(qū)的

經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的作用。

天津是韓國(guó)、日本、美國(guó)等國(guó)家空中航線(xiàn)的最佳中轉(zhuǎn)站。近年來(lái)天津機(jī)場(chǎng)航空貨運(yùn)一

直居國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)前列。空港國(guó)際物流區(qū)位于天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)西北端，緊靠“京哈”鐵路大動(dòng)

脈，臨近“京津塘”、“津?yàn)I”高速公路和天津外環(huán)線(xiàn)，距市中心13公里，距天津港及開(kāi)發(fā)區(qū)、

保稅區(qū)30余公里，距首都北京140公里。

此外，由新加坡泰穩(wěn)投資有限公司和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資有限公司共同投資建設(shè)

的天泰航倉(cāng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2002年竣工啟用。該項(xiàng)目建成后在各方面配套完善的情況下可于

四小時(shí)內(nèi)為28架中型寬體貨機(jī)及40輛貨車(chē)提供上落貨服務(wù)，年吞吐貨物36萬(wàn)噸。天泰航

倉(cāng)的建成啟用，將吸引國(guó)際國(guó)內(nèi)貨物經(jīng)天津分流，國(guó)內(nèi)相關(guān)航空公司可以通過(guò)轉(zhuǎn)運(yùn)來(lái)完善

服務(wù)程序，擴(kuò)大營(yíng)運(yùn)規(guī)模，使我國(guó)空中貨運(yùn)航線(xiàn)最大優(yōu)化，為實(shí)現(xiàn)海、陸、空結(jié)合的立體

物流中心創(chuàng)造了先例，加速天津機(jī)場(chǎng)成為中國(guó)北方最大的貨運(yùn)空港。

天津市優(yōu)越的地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件必將促進(jìn)和帶動(dòng)周?chē)貐^(qū)的服務(wù)、物流貿(mào)易的

發(fā)展。將自己的眼光局限于天津市住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)必將給企業(yè)的發(fā)展套上繩索，立

足于推動(dòng)整個(gè)大北京區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使自己搭上大北京區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“便車(chē)”，才有

可能實(shí)現(xiàn)趣越式的發(fā)展。

五、濱海公司戰(zhàn)略定位的基礎(chǔ)

1、中國(guó)高速發(fā)展的城市化催生城市開(kāi)發(fā)商

城市經(jīng)濟(jì)學(xué)研究成果表明：城市化發(fā)展速度與城市化水平存在一定的關(guān)系，當(dāng)城市化

水平小于30%時(shí)，城市化速度較慢；當(dāng)城市化水平處于30%-70%時(shí)，城市化進(jìn)入高速發(fā)展

時(shí)期；此后，城市化發(fā)展的速度放慢。

1997年底我國(guó)城市化水平為29.9%,2000年城市化水平達(dá)到36.04%。也就是說(shuō)，在

今后的一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)將屬于城市化高速發(fā)展時(shí)期，這就意味著與城市化關(guān)聯(lián)較大的投

資開(kāi)發(fā)型企業(yè)一一城市開(kāi)發(fā)商必將誕生。

目前，王志綱工作室在不同的城市進(jìn)行著類(lèi)似的咨詢(xún)策劃工作。

2、天津市的城市形態(tài)

天津市的城市發(fā)展按照組團(tuán)式的發(fā)展形態(tài)，優(yōu)先重點(diǎn)開(kāi)發(fā)天津城市中心區(qū)和濱海新

區(qū)，沒(méi)有采用北京攤大餅的形態(tài)。因此，從1992年起至今的10年是中國(guó)城市化發(fā)展最快

的階段，全國(guó)的城市都在進(jìn)行舊城改造，可天津市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)國(guó)內(nèi)其它同等城市卻落

后。

在天津市的外環(huán)內(nèi)外有大量、完整、成片的土地儲(chǔ)備，這為濱海公司發(fā)展成為“城市

開(kāi)發(fā)商”的戰(zhàn)略定位創(chuàng)造了必要的條件。

3、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)化的不成熟

以政府行為主導(dǎo)的大量的安居房、危改房建設(shè)，使天津房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程遲緩。這一

方面使房地產(chǎn)市場(chǎng)（主要是城市住宅市場(chǎng)）發(fā)育受到阻礙，另一方面，也使天津房地產(chǎn)市

場(chǎng)未得到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)“巨頭”的充分重視。目前，天津市的許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)還停留在住宅和商業(yè)物業(yè)上，這種觀念上的思維慣性使得大多數(shù)企業(yè)仍然集中精力致力

于住宅小區(qū)的投資和開(kāi)發(fā)。而廣東、上海和北京己經(jīng)有一大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到未來(lái)的

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是城市空間尺度的開(kāi)發(fā)。

天津市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)商的水平，客觀上也為濱海公司成為天津市城市開(kāi)

發(fā)商提供了很大的空間和機(jī)會(huì)，但是這種機(jī)會(huì)稍縱即逝。

4、特有的政府資源優(yōu)勢(shì)

濱海公司作為市政局所屬的一家國(guó)有企業(yè)，在一定程度上控制著天津市城市擴(kuò)張的趨

勢(shì)（主要是通過(guò)修建道路控制那塊土地的增值）。利用這一特有的政府資源優(yōu)勢(shì)，借助基礎(chǔ)

設(shè)施建設(shè)過(guò)程中動(dòng)態(tài)資金的占用，可以獲得大量的土地資源，形成“以路換地”的運(yùn)營(yíng)模

式。張貴莊項(xiàng)目獲得的國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行10億人民幣的長(zhǎng)期巨額信貸資金，將為濱海公司的雄

心插上了一對(duì)有力的翅膀。

5、梅江南項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)是戰(zhàn)略定位的基礎(chǔ)

濱海公司從1999年開(kāi)始，通過(guò)“梅江南”項(xiàng)目的運(yùn)作，開(kāi)始嘗試采用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)換

取土地，并對(duì)換取的大量、完整的成片土地進(jìn)行城市空間尺度開(kāi)發(fā)的企業(yè)商業(yè)模式，對(duì)“梅

江南”3300畝土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、分期開(kāi)發(fā)。

盡管由于企業(yè)發(fā)展的歷史原因，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)并不十分理想，沒(méi)有按照城市

空間的尺度去思考和規(guī)劃，而是按照大的房地產(chǎn)社區(qū)的尺度進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)。但經(jīng)過(guò)2年

多的實(shí)踐摸索，為濱海公司成為城市開(kāi)發(fā)商積累了豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而這些經(jīng)驗(yàn)為濱海公

司的后期發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，也使得濱海公司成為天津市的城市開(kāi)發(fā)商成為可能性。

六、濱海公司的戰(zhàn)略定位理念

在上述定位分析的背景下，濱海公司若仍然將目光局限于天津的市政建設(shè)和房地產(chǎn)建

設(shè)上，就顯得過(guò)于小家子氣，缺乏辦大事所應(yīng)具備的魄力。立足于城市空間尺度功能的開(kāi)

發(fā)，放眼天津市甚至整個(gè)大北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在市政府對(duì)城市發(fā)展戰(zhàn)略總體定位和城市

功能定位的前提下，成為城市開(kāi)發(fā)商是完全可能的。

濱海公司應(yīng)該著眼于整個(gè)大北京區(qū)域和天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在天津市成為“北方

經(jīng)濟(jì)中心”的發(fā)展戰(zhàn)略前提下，以天津市城市區(qū)域的功能布局與規(guī)劃為基礎(chǔ)，兼顧企業(yè)自

身利益、投資者利益、天津市城市利益以及大北京區(qū)域利益，立足于服務(wù)大北京地區(qū)和天

津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，有效地配置大北京區(qū)域、天津市和企業(yè)自身的各種資源，進(jìn)行城市

空間尺度的開(kāi)發(fā)，并從這種開(kāi)發(fā)與服務(wù)中獲取企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和快速的發(fā)展，使濱海公司

迅速成長(zhǎng)為天津市的城市開(kāi)發(fā)商，這是濱海公司企業(yè)戰(zhàn)略定位的理念。

第三章城市開(kāi)發(fā)商的主要特征

將成為“城市開(kāi)發(fā)商”作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，濱海公司應(yīng)擺脫傳統(tǒng)的市政基礎(chǔ)建

設(shè)和房地產(chǎn)企業(yè)局限于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的觀念，立足于城市空間和功能的角度，為城市與區(qū)域經(jīng)

濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件。引導(dǎo)和吸引投資與開(kāi)發(fā)企業(yè)（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)商、

零售商等）共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)，并從創(chuàng)造市場(chǎng)、擴(kuò)

大市場(chǎng)的過(guò)程中求得天津城市和企業(yè)自身的發(fā)展。

一、城市開(kāi)發(fā)商的主要特征

所謂城市開(kāi)發(fā)商，就是從事城市空間尺度上的投資與開(kāi)發(fā)的企業(yè)，也可以說(shuō)是城市經(jīng)

營(yíng)戰(zhàn)略的執(zhí)行者。

1、城市開(kāi)發(fā)的環(huán)境特征

城市開(kāi)發(fā)的第一個(gè)環(huán)境特征是隨時(shí)間高速變化。原則上講，世界上沒(méi)有一個(gè)城市功能

區(qū)的開(kāi)發(fā)是相同的，并且城市的開(kāi)發(fā)一定具有歷史的、文化的、政府的、個(gè)人的烙?。怀?/p>

市開(kāi)發(fā)的第二個(gè)特征是未來(lái)形態(tài)的不可預(yù)測(cè)性。一方面，在初期的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)中，

城市功能區(qū)形態(tài)的設(shè)計(jì)受到參與人的直接影響；另一方面，在未來(lái)的建設(shè)過(guò)程中，將受到

每一個(gè)具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，開(kāi)發(fā)的周期會(huì)較長(zhǎng)，隨時(shí)間的變化性也較大。

2、城市開(kāi)發(fā)運(yùn)作的特征

不確定性：城市開(kāi)發(fā)的過(guò)程和結(jié)果不是預(yù)先可知的，對(duì)于不確定的未來(lái)試圖有精確的

細(xì)節(jié)是不可能準(zhǔn)確的，只能采用統(tǒng)一規(guī)劃，動(dòng)態(tài)、彈性開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式；

不可控性：城市的發(fā)展處于一個(gè)不斷變化的環(huán)境，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中存在諸多的不確定

因素，使任何個(gè)人無(wú)法發(fā)揮十分有效的控制能力；

低效率性：人們總是試圖開(kāi)發(fā)出一種全新的城市形態(tài)，其過(guò)程中是在不斷的探討中進(jìn)

行的，所以，城市開(kāi)發(fā)一定是低效率的；

前瞻性：城市的開(kāi)發(fā)必須具有前瞻性，必須具有適度超前思維，以尋求盡可能早的預(yù)

測(cè)性，并根據(jù)預(yù)測(cè)采取相應(yīng)的行動(dòng)；

連續(xù)性：城市的開(kāi)發(fā)是一組連續(xù)的開(kāi)發(fā)行動(dòng)，而不是一些分散的投資措施，其開(kāi)發(fā)過(guò)

程中的每一個(gè)建筑、景觀、功能都有相互關(guān)聯(lián)性，開(kāi)發(fā)需分期、分步的進(jìn)行；

多樣性：城市開(kāi)發(fā)是一系列形形色色的不同規(guī)模、不同項(xiàng)目的投資與開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同

功能的開(kāi)發(fā)行動(dòng)。

二、城市經(jīng)營(yíng)者與城市開(kāi)發(fā)商的區(qū)別

蛭曹麒商整城

扮關(guān)戰(zhàn)

府個(gè)市

演注略

城局

角的定

市部

色空位

區(qū)區(qū)

間

域域

企

業(yè)

三、城市開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的區(qū)別

三、城市開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的區(qū)別

利益關(guān)注點(diǎn)企開(kāi)發(fā)周期于

城房城企業(yè)自身的利益、項(xiàng)企業(yè)自身的利益和客

市業(yè)自身的利益、項(xiàng)期較長(zhǎng)

市地市目開(kāi)發(fā)商的利益、城戶(hù)的利益

場(chǎng)目開(kāi)發(fā)商的利益、

開(kāi)產(chǎn)功市的利益和整個(gè)區(qū)域

開(kāi)發(fā)周其

定城市的利益和整個(gè)

發(fā)開(kāi)能的利益

位區(qū)域的利益

商發(fā)區(qū)

商的

利益關(guān)注點(diǎn)

開(kāi)

發(fā)

和

建

設(shè)

上城市社

區(qū)與建

筑的開(kāi)

發(fā)、建設(shè)

四、城市開(kāi)發(fā)商與“三老”的關(guān)系

圖4——濱海公司的外部關(guān)系處理圖

濱海公司作為城市開(kāi)發(fā)商必須保持同老頭

子、老板、老百姓三者利益的均衡關(guān)系。

1）與天津市政府，濱海公司應(yīng)強(qiáng)調(diào)本企業(yè)

對(duì)天津經(jīng)濟(jì)的推拉作用，對(duì)城市功能的完善和

優(yōu)化作用。與市領(lǐng)導(dǎo)、主管領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)業(yè)務(wù)部

門(mén)建立良好的關(guān)系，獲取政府在政策、資源等

方面的大力支持，為濱海公司的騰飛創(chuàng)造良好

的政策基礎(chǔ)。

2）與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商（如萬(wàn)科、順馳這樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商），濱海公司應(yīng)當(dāng)讓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商

認(rèn)識(shí)到與濱海公司合作的價(jià)值，參與濱海公司主導(dǎo)的城市功能區(qū)域開(kāi)發(fā)。濱海公司應(yīng)采取

措施保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商能夠獲利，千萬(wàn)不能讓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商形成濱海公司是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的印象。

此外，濱海公司還應(yīng)從整個(gè)城市功能區(qū)的角度向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供廣告、策劃、宣傳等方面

的支持，提供與政府相關(guān)部門(mén)的交往和業(yè)務(wù)支持（這對(duì)異地的投資開(kāi)發(fā)企業(yè)尤為重要），為

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造一個(gè)良好的投資環(huán)境。

3）濱海公司在天津市的老百姓心目中，樹(shù)立起城市開(kāi)發(fā)商的形象；樹(shù)立起具有創(chuàng)新

能力的、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、有良好服務(wù)質(zhì)量的形象；樹(shù)立起與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商雙贏關(guān)系的形象。

在城市功能區(qū)的開(kāi)發(fā)中，濱海公司是組織者，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是參與者，是配角。

五、結(jié)論

對(duì)于濱海公司涉足的新興的、服務(wù)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)的城市功能區(qū)域的開(kāi)發(fā)，過(guò)

去一直是以政府為主導(dǎo)來(lái)進(jìn)行的，天津的房地產(chǎn)企業(yè)既沒(méi)有承擔(dān)過(guò)這種職能，也沒(méi)有這方

面的業(yè)績(jī)與經(jīng)驗(yàn)。而濱海公司恰恰由于承擔(dān)著天津市城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的任務(wù)，有過(guò)多年

城市空間尺度開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，在天津市房地產(chǎn)超大盤(pán)時(shí)代的洗牌過(guò)程中，此次機(jī)遇對(duì)濱海公

司來(lái)說(shuō)是獲得了千載難逢的超級(jí)機(jī)遇。

作為一個(gè)城市開(kāi)發(fā)商，必須從城市發(fā)展的戰(zhàn)略角度去思考，立足于區(qū)域開(kāi)發(fā)、城市開(kāi)

發(fā)與合作開(kāi)發(fā)；必須從城市開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略定位、策略定位、目標(biāo)定位、功能定位、目標(biāo)市場(chǎng)

定位多角度進(jìn)行思考，堅(jiān)持總體規(guī)劃、合理布局、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、分期開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略思路；從運(yùn)

作的收益分配的角度去思考，綜合考慮自身利益、投資者利益、所在城市利益以及整個(gè)區(qū)

域的利益，只有處理好這種多方利益平衡關(guān)系，城市開(kāi)發(fā)商的成功才有保障。

第四章濱海公司的商業(yè)運(yùn)作模式

一、濱海公司商業(yè)運(yùn)作模式

作為城市開(kāi)發(fā)商，濱海公司將以特有的資源優(yōu)勢(shì)為依托，以市場(chǎng)化的投資運(yùn)作方式為

動(dòng)力，以整合創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)手段為核心，以靈活的企業(yè)管理與激勵(lì)機(jī)制為基礎(chǔ)，采用“經(jīng)營(yíng)

城市”的全新理念，在政府宏觀戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，設(shè)計(jì)“濱海商業(yè)模式”。

濱海公司的商業(yè)模式：從資源變資產(chǎn)，從資產(chǎn)變資金，從資金變資本的商業(yè)運(yùn)作環(huán)。

1、濱海公司目前的業(yè)務(wù)流程

借款

V-----------銀行

濱海公司業(yè)務(wù)流程圖

從上面的流程可以看出，濱海公司的業(yè)務(wù)鏈主要分三個(gè)步驟，第一步是資源的獲得;

第二步是土地的獲得（資源變資產(chǎn)），第三步是土地的出讓?zhuān)ㄙY產(chǎn)變資金）。

1）資源變資產(chǎn)

目前濱海公司主要是利用自身是天津市市政工程局所屬的企業(yè)，負(fù)責(zé)天津市市政道路

和橋梁的建設(shè)。根據(jù)市政府的市政設(shè)施投資建設(shè)計(jì)劃，利用信息不對(duì)稱(chēng)的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)先獲得

了未來(lái)有可能增值的大片土地區(qū)位的信息；同時(shí)，利用政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金不足的問(wèn)題，

由濱海公司投入資金建設(shè)道路和橋梁，政府用道路兩邊的土地使用權(quán)抵償濱海公司基礎(chǔ)設(shè)

施建設(shè)的投資，這種商業(yè)的運(yùn)作模式稱(chēng)作“道路換土地”即“資源變資產(chǎn)”的商業(yè)模式。

這個(gè)模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是：

?濱海公司是市政工程局的直屬企業(yè)，使得用土地抵償基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資成為可能;

?濱海公司的市政項(xiàng)目公司是市政設(shè)施建設(shè)的總承包人,可以動(dòng)態(tài)占用市政設(shè)施建設(shè)

的投資資金；

?市政設(shè)施建設(shè)的投資屬于國(guó)家政策性銀行重點(diǎn)支持的行業(yè)，可以獲得大量、長(zhǎng)期信

貸資金的支持；

?土地的獲取是一種準(zhǔn)政府行為，土地成本相對(duì)較低；

從目前濱海公司的運(yùn)作來(lái)看，濱海公司的運(yùn)作非常成功，通過(guò)“道路換土地”的模式，

在天津市外環(huán)之內(nèi)獲得了“衛(wèi)南洼”和“張貴莊”兩塊超大規(guī)模的土地。

問(wèn)題1:“道路換土地”的商業(yè)模式的核心是政府的資源，這種模式對(duì)于以市場(chǎng)為核

心的企業(yè)非常難以獲得，但是對(duì)于許多同濱海公司同樣的具有政府資源的企業(yè)，如地鐵建

設(shè)公司、公路建設(shè)公司是很容易模仿的；另外，隨著土地資源的市場(chǎng)化，未來(lái)，政府可能

會(huì)采用土地拍賣(mài)的政策獲取資金，然后用拍賣(mài)土地的資金投資基礎(chǔ)設(shè)施，而不用“道路換

土地”的模式。因此，要保證濱海公司的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，必須增強(qiáng)濱海公司的土地經(jīng)營(yíng)的能

力和水平。

2）資產(chǎn)變資金

濱海公司在獲得大量的土地使用權(quán)之后，首先必須尋求天津市政府多方面的支持，在

天津市城市整體發(fā)展戰(zhàn)略和城市功能區(qū)的框架下，進(jìn)行城市功能區(qū)域的開(kāi)發(fā)，例如梅江南

區(qū)域，政府將其確定為天津市的生態(tài)居住區(qū)。對(duì)于一部分市政府尚未確定其城市功能的區(qū)

域，濱海公司需要會(huì)同政府有關(guān)部門(mén)共同研究城市發(fā)展戰(zhàn)略和所在城市區(qū)域功能主題，并

得到政府的批準(zhǔn)，引導(dǎo)城市朝著有利于區(qū)域、城市、企業(yè)的方向發(fā)展；在城市功能定位確

定的情況下，整合一流的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，針對(duì)城市和市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，給土地的具

體使用做出合理的規(guī)劃安排，以滿(mǎn)足城市功能優(yōu)化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；通過(guò)宣傳推廣,

使該片土地在政府、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、終端消費(fèi)者的意識(shí)中產(chǎn)生明確的定位，吸引項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商

介入，使濱海公司獲取相應(yīng)的利益。

問(wèn)題2：對(duì)于將濱海公司獲得的土地資源怎樣變成資金，這個(gè)商業(yè)模式到口前為止尚

未成熟定型，土地使用權(quán)的歸屬與經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益的分配模式，都處于探索階段，這也可

能成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸之一。

濱海公司對(duì)于土地的經(jīng)營(yíng)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是土地使用權(quán)的歸屬、負(fù)債資金和

收益關(guān)系的商業(yè)模式，二是土地經(jīng)營(yíng)收益最大化的商業(yè)模式。

（1）土地使用權(quán)、債務(wù)和收益的商業(yè)模式

濱海公司是市政地產(chǎn)和松江置業(yè)的控股公司，市政

地產(chǎn)和松江置業(yè)主要承擔(dān)著濱海公司土地經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的具

體業(yè)務(wù)。可是在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，市政地產(chǎn)和松江置業(yè)

的資本金有限，濱海公司將自己的資金（銀行借款或政

府投資款）借給市政地產(chǎn)和松江置業(yè)，從而形成負(fù)債購(gòu)

買(mǎi)的大量完整的、成片的土地使用權(quán)，濱海公司成為市

政地產(chǎn)和松江置業(yè)的最大債權(quán)人。這種商業(yè)模式盡管產(chǎn)

權(quán)關(guān)系十分清晰，但由于市政地產(chǎn)和松江置業(yè)資本金較

小，負(fù)債比例太大，存在著較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，極易由于

經(jīng)營(yíng)不善造成濱海公司的巨額損失；濱海公司控股比例

較低（僅40%）,實(shí)際是將自己的資源為其它股東服務(wù);

在法律上是借貸關(guān)系，收益的保障性較差（關(guān)于借款的

利息，人民銀行有明確的規(guī)定，超出規(guī)定的利率，不受

法律保護(hù)）；銀行原則上不同意這種借款和運(yùn)作模式。

由于歷史原因，濱海公司在發(fā)展的初期采用負(fù)債式土地經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式，是一種不得

已而為之的運(yùn)作手法。但是，隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大，公司業(yè)務(wù)的成熟，這種風(fēng)險(xiǎn)和利益的

不對(duì)稱(chēng)性將會(huì)越來(lái)越明顯，由此而形成的收益的不對(duì)稱(chēng)性也越來(lái)越嚴(yán)重，后期處理的難度

也將越來(lái)越大（隨著運(yùn)作，土地評(píng)估的價(jià)值在幾何增長(zhǎng)，而濱海公司的收益且只能按線(xiàn)性

增長(zhǎng)，例如10%）。

2）土地經(jīng)營(yíng)收益最大化的商業(yè)模式

采用市場(chǎng)化的理念和創(chuàng)新的理念，濱海公司通過(guò)松江置業(yè)公司對(duì)“梅江南”進(jìn)行了相

對(duì)超前的、整體統(tǒng)一的策劃、規(guī)劃，使得“梅江南”項(xiàng)目從天津市的房地產(chǎn)項(xiàng)目中脫穎而

出（注意是房地產(chǎn)項(xiàng)目），并獲得了諸多房地產(chǎn)投資商的青睞。

這種商業(yè)模式是由松江置業(yè)規(guī)劃了一個(gè)“大盤(pán)的”房地產(chǎn)社區(qū)，然后將規(guī)劃的整個(gè)社

區(qū)分成若干個(gè)小社區(qū)，再將這些小社區(qū)出讓給不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，松江置業(yè)在

出讓小社區(qū)土地的過(guò)程中獲取收益。

這種商業(yè)模式要求：

?公司管理層面要具有很強(qiáng)地整合能力，具有協(xié)調(diào)自身與策劃公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司

關(guān)系的能力，具有業(yè)務(wù)“外包”管理的能力，才能保證大社區(qū)具有適度超前的、

適宜人居的、能為大眾所接受的新功能社區(qū)；

?對(duì)進(jìn)入社區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行適度地管理，尤其是后期的管理。因?yàn)榉康禺a(chǎn)

開(kāi)發(fā)商在推廣其樓盤(pán)時(shí)會(huì)經(jīng)常使用“梅江南”的大社區(qū)品牌，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的

品牌和服務(wù)會(huì)直接或間接影響大社區(qū)的品牌，這在沿海房地產(chǎn)的操作過(guò)程中屢屢

發(fā)生；

?大社區(qū)的整合市場(chǎng)推廣必須成功，社區(qū)品牌和房地產(chǎn)個(gè)性品牌的關(guān)系處理必須到

位。大社區(qū)推廣成功，得到投資者的追捧，獲得大眾認(rèn)可，才能推動(dòng)土地的升值,

吸引大量的投資開(kāi)發(fā)商介入（拉動(dòng)作用）；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得較好的利益，也會(huì)

進(jìn)一步推動(dòng)土地的升值，吸引大量的投資開(kāi)發(fā)商介入（推動(dòng)作用），實(shí)現(xiàn)濱海公司

的土地資產(chǎn)變成資金的轉(zhuǎn)換；

?必須控制大社區(qū)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，為了維護(hù)其它房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，土地的出讓不能

完全根據(jù)市場(chǎng)的需求決定，這對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，將會(huì)承擔(dān)巨大的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，因

為房地產(chǎn)市場(chǎng)同股票市場(chǎng)一樣，存在波峰與波谷，而不是簡(jiǎn)單線(xiàn)性增長(zhǎng)的趨勢(shì)，

波峰時(shí)土地價(jià)格最高，是出讓土地的最佳時(shí)機(jī);

?社區(qū)公共設(shè)施必須要商業(yè)化和市場(chǎng)化，否則濱海公司極有可能越位，從房地產(chǎn)商

變?yōu)榱闶凵?，走入中?guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)都曾經(jīng)走入的產(chǎn)業(yè)怪圈。

二、濱海公司獲得土地資源的商業(yè)模式

土地資源的獲得是濱海公司商業(yè)模式的第一個(gè)環(huán)節(jié)，目前濱海公司采用的是“以道路

換土地”的商業(yè)模式獲得土地資源。但是，僅用這一種方法獲得土地資源，將制約濱海公

司的未來(lái)發(fā)展，因此，必須設(shè)計(jì)更多地獲得土地資源的商業(yè)模式。

1、商業(yè)模式-------政府委托式的商業(yè)模式

“生地出讓?zhuān)б娴拖隆?。政府將?guó)家所有權(quán)的土地委托濱海公司進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，并事

先確立開(kāi)發(fā)土地的基礎(chǔ)價(jià)格，開(kāi)發(fā)的內(nèi)容包括：根據(jù)城市功能需求的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)；

根據(jù)市政基礎(chǔ)建設(shè)的規(guī)劃投資和建設(shè)；其目標(biāo)是使該土地資源符合城市整體發(fā)展的功能需

要，并實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的增值。在此基礎(chǔ)上，政府以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定

年限內(nèi)、以某種方式（如：協(xié)議、拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌交易）出讓給土地使用者，并由土地

使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)過(guò)濱海公司投資開(kāi)發(fā)后的土地的使用權(quán)出讓金，

包括土地使用權(quán)的基礎(chǔ)價(jià)格和增值價(jià)格兩部分（例如：土地的基礎(chǔ)價(jià)格是10萬(wàn)元/畝，增

值后的價(jià)格是30萬(wàn)元/畝，則增值價(jià)格是20萬(wàn)元/畝），政府將土地使用權(quán)增值價(jià)格的一

部分（例如：60%）回饋給濱海公司，這種獲得土地資源的商業(yè)模式稱(chēng)作政府委托式的商

業(yè)模式。

2、商業(yè)模式二一一項(xiàng)目帶動(dòng)式的商業(yè)模式

為了推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府一定會(huì)制定出整個(gè)城市的發(fā)展戰(zhàn)略，而伴隨著城市的

發(fā)展戰(zhàn)略，政府根據(jù)城市功能的需要將規(guī)劃出大量、完整、成片的土地，并提出主題功能

城區(qū)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。例如：工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、科技開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游開(kāi)發(fā)區(qū)等，并對(duì)外發(fā)布招商。濱

海公司在完成了公司的原始積累后，有了一定的資金規(guī)模，并擁有了豐富的城市功能區(qū)域

開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和大批成熟的投資型客戶(hù)，就可以采用項(xiàng)目帶動(dòng)式的商業(yè)模式獲取大量的士她資

源。通常，這種獲取土地資源的模式具有規(guī)模大、付款條件優(yōu)惠（首期支付10%）、政策優(yōu)

惠等特點(diǎn)。

3、商業(yè)模式三一一品牌帶動(dòng)式的商業(yè)模式

濱海公司借助成功開(kāi)發(fā)的“張貴莊”、“衛(wèi)南洼”兩個(gè)超級(jí)項(xiàng)目，可以樹(shù)立起濱海公司

城市開(kāi)發(fā)商的品牌形象，這種品牌形象要獲得政府和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同，并在國(guó)內(nèi)產(chǎn)生巨

大的影響。濱海公司借助城市開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)，必然會(huì)成為政府引入城市開(kāi)發(fā)的主要對(duì)

象，從而為濱海公司獲得大量的土地資源創(chuàng)造了條件。

4、商業(yè)模式四一一政府與企業(yè)互動(dòng)式的商業(yè)模式

隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府的目光重點(diǎn)從注重城市居民的住房條件逐漸轉(zhuǎn)移到注

重城市的環(huán)境上來(lái)，目前已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。塑造城市的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，首

先是政府必須對(duì)城市進(jìn)行清晰的定位，并制定整個(gè)城市的發(fā)展戰(zhàn)略，尋找城市發(fā)展的突破

口；同時(shí)，還必須在政府政策的支持下由一個(gè)或多個(gè)企業(yè)參與執(zhí)行與實(shí)施。利用特定的社

會(huì)資源，采用“政府請(qǐng)客，企業(yè)買(mǎi)單”的運(yùn)作模式，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)為政府制定城市

的發(fā)展戰(zhàn)略，找到發(fā)展戰(zhàn)略的突破口。而突破口的“點(diǎn)”就是濱海公司獲取土地資源的“眼”,

利用與突破口對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目將獲取大量的土地資源（極類(lèi)似“張貴莊”項(xiàng)目，濱海公司為天

津市政府制定了“以汽車(chē)博覽”帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略突破口）。這種商業(yè)模式的核心就

是將城市的發(fā)展戰(zhàn)略與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)雙贏，城市與企業(yè)共同

發(fā)展。

5、商業(yè)模式五一一“土地銀行”的商業(yè)模式

土地銀行的運(yùn)作模式包括土地集中采購(gòu)、土地儲(chǔ)備和土地出讓三個(gè)部分。這種模式是

由歐洲興起的。濱海公司在資金許可的前提下，可以集中購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的土地作為儲(chǔ)備（例

如：霍英東一次購(gòu)買(mǎi)了廣東沙平鎮(zhèn)幾十平方公里待開(kāi)發(fā)的土地）。目前，在天津的武清區(qū)、

寶垠區(qū)等都可以?xún)H用10%的土地出讓金就能購(gòu)買(mǎi)數(shù)萬(wàn)畝土地，土地價(jià)格也僅為2萬(wàn)元/畝。

這些土地資源經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的儲(chǔ)備，分期分批地推向市場(chǎng)。在推向市場(chǎng)之前，進(jìn)行前期開(kāi)

發(fā)，包括平整土地、修路、建設(shè)供水供電等公共市政設(shè)施等，然后再將土地出租或出讓。

這種商業(yè)模式要求企業(yè)有一定的資金規(guī)模，同時(shí)又有對(duì)城市發(fā)展的趨勢(shì)判斷和對(duì)未來(lái)土地

價(jià)值增值的預(yù)期。運(yùn)作此種模式，企業(yè)要承擔(dān)國(guó)家政策的風(fēng)險(xiǎn)。

獲取土地的商業(yè)模式還有很多，例如：同有大量土地資源的政府或企業(yè)建立合資或合

作企業(yè)的模式；企業(yè)土地資產(chǎn)托管的模式等，這必須根據(jù)具體情況確立。

三、濱海公司經(jīng)營(yíng)收益的商業(yè)模式

濱海公司是一個(gè)控股型的投資管理公司，主要的職能是投資、管理與監(jiān)督，其經(jīng)營(yíng)收

益的主要來(lái)源是其全資公司市政項(xiàng)目公司和控股公司市政地產(chǎn)與松江置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。

1、市政項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)收益模式

濱海公司是天津市政工程局的所屬企業(yè)，其獨(dú)資的市政項(xiàng)目公司承擔(dān)著天津市市政基

礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)任務(wù)，這是濱海公司生存的基礎(chǔ)，無(wú)論其收益如何，必須要保證完成政府下

達(dá)的任務(wù)計(jì)劃。而市政項(xiàng)目公司的主要收入來(lái)源僅為對(duì)市政基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)過(guò)程中的管

理費(fèi)用。

市政項(xiàng)目公司的直接經(jīng)濟(jì)收益確實(shí)較低，但它是濱海公司獲取政府支持和政策資源的

基礎(chǔ)?！耙缘缆窊Q土地”的核心環(huán)節(jié)是市政項(xiàng)目公司承擔(dān)的；獲得國(guó)家政策性銀行的大額長(zhǎng)

期信貸資金的原因，是市政項(xiàng)目公司承擔(dān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目需要資金；濱海公司購(gòu)買(mǎi)土

地的資金來(lái)源主要依靠市政項(xiàng)目公司動(dòng)態(tài)占用各種資金來(lái)保證；濱海公司的土地能夠?qū)崿F(xiàn)

增值很重要的環(huán)節(jié)之一，是市政項(xiàng)目公司的市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)。

問(wèn)題3：市政項(xiàng)目公司戰(zhàn)略和發(fā)展較為穩(wěn)定，但收益率較低。正確地認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)市政

項(xiàng)hl公司的作用與價(jià)值，合理地計(jì)算與分配市政項(xiàng)忖公司的收益，對(duì)市政項(xiàng)目公司人員制

定合理的人力資源政策，是濱海公司高層管理人員值得深思的問(wèn)題。

2、松江置業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的商業(yè)模式

松江置業(yè)在發(fā)展的初期是以開(kāi)發(fā)濱海公司的“梅江南”項(xiàng)目為核心的房地產(chǎn)公司，“梅

江南”項(xiàng)目對(duì)于松江置業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了非常重要的基礎(chǔ)，但不一定是非常好的基礎(chǔ)。

問(wèn)題4：到目前為止，松江置業(yè)還沒(méi)有確定企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向和企業(yè)未來(lái)的運(yùn)作模

式，更談不上企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力了。

從松江置業(yè)目前的業(yè)務(wù)特點(diǎn)來(lái)看，是一個(gè)地產(chǎn)商，其主要的經(jīng)營(yíng)收益來(lái)源于土地的經(jīng)

營(yíng)，同市政地產(chǎn)的業(yè)務(wù)方向基本一致。從濱海公司整體商業(yè)模式的定位來(lái)看，松江置業(yè)的

發(fā)展方向應(yīng)該是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、公

共基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)與管理、物業(yè)管理。也就是說(shuō)，松江置業(yè)是濱海公司獲得終端客戶(hù)經(jīng)營(yíng)

收益的市場(chǎng)化程度最高的公司。

松江置業(yè)應(yīng)該借助“梅江南”項(xiàng)目，脫離母體，建立符合市場(chǎng)特點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)制度和激勵(lì)

體系，使之能夠在市場(chǎng)上獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，成為天津市不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的名牌企業(yè)和“巨無(wú)霸”，成

為濱海公司戰(zhàn)略發(fā)展和經(jīng)營(yíng)收益的支柱之一。

市政地產(chǎn)公司采用先進(jìn)理念對(duì)委托的土地資源按照城市開(kāi)發(fā)的要求進(jìn)行全面開(kāi)發(fā)，主

要包括前期的策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)，后期的土地的出讓、管理、推廣等，其間的全部投資由

市政地產(chǎn)承擔(dān)。

市政地產(chǎn)公司不是一個(gè)項(xiàng)目公司，其主栗經(jīng)營(yíng)收益來(lái)自于城市功能區(qū)內(nèi)的聯(lián)建項(xiàng)目、

二次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和相關(guān)的服務(wù)，在城市功能區(qū)全部建成后將繼續(xù)存在，可能還需對(duì)這

個(gè)城市新區(qū)的建設(shè)和管理、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)和更新等進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)，確保新區(qū)走上自我滾動(dòng)、

自我更新、自我發(fā)展的良性循環(huán)道路。市政地產(chǎn)公司是濱海公司的最重要的經(jīng)營(yíng)支柱，也

是國(guó)內(nèi)第一批按照準(zhǔn)時(shí)市場(chǎng)化的模式從事城市開(kāi)發(fā)的企業(yè)，是濱海公司成為城市開(kāi)發(fā)商的

最主要的品牌，是濱海公司戰(zhàn)略發(fā)展和經(jīng)營(yíng)收益的支柱之一。

3、濱海公司的經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)說(shuō)明

從濱海公司的主要經(jīng)營(yíng)收益來(lái)源和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，對(duì)市政項(xiàng)目公司必須是持有

100%的股權(quán)，這樣才可以比較好的平衡和評(píng)價(jià)它的作用和價(jià)值；濱海公司必須對(duì)市政地產(chǎn)

公司絕對(duì)控股（占60%）,因?yàn)槭姓禺a(chǎn)的運(yùn)作是介于市場(chǎng)與政府行為之間的經(jīng)營(yíng)模式，

在實(shí)際運(yùn)作中，可能在許多方面會(huì)存在一定的政府行為，不能完全按照市場(chǎng)行為運(yùn)作，對(duì)

于40%的股東，盡量吸引與土地征用、經(jīng)營(yíng)相關(guān)的企業(yè)共同合作，例如政府的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)

的投資公司、土地局的相關(guān)公司等；對(duì)于松江置業(yè)，盡量采取完全市場(chǎng)化的運(yùn)作模式，可

以吸引個(gè)人、民營(yíng)企業(yè)等入股，增強(qiáng)其市場(chǎng)化的能力，成為濱海公司面向市場(chǎng)的一個(gè)最重

要的增長(zhǎng)極。

四、濱海公司業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式

1、虛擬的組織形態(tài)模式

濱海公司作為城市開(kāi)發(fā)商，從開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式來(lái)看，非常類(lèi)似一個(gè)虛擬組織形態(tài)。也

就是說(shuō)，濱海公司整個(gè)業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的流程中，有許多方面是依靠聯(lián)盟與外包的方式進(jìn)行的,

這種模式確實(shí)可以保持企業(yè)的靈活性，以便適應(yīng)新的商業(yè)需要。

城市開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程

從濱海公司的城市開(kāi)發(fā)流程中可知：濱海公司扮演的很重要的角色是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的

總協(xié)調(diào)者，所有業(yè)務(wù)流程中的成員都在為自己創(chuàng)造價(jià)值，許多獨(dú)立的公司為共同的利益形

成一個(gè)小組，小組的組成是按需要而隨意改變的，這種方式的好處是具有靈活性，一些成

熟的合作伙伴將成為濱海公司的優(yōu)先伙伴，這將是濱海公司未來(lái)形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要組織

形式。

問(wèn)題6：一個(gè)虛擬的工作小組，首先必須有一個(gè)復(fù)合型的人才來(lái)統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)業(yè)務(wù)鏈的工

作，他的業(yè)務(wù)水平將決定項(xiàng)目的整體水平；其次，整個(gè)環(huán)節(jié)的獨(dú)立公司和個(gè)人的能力與水

平是否相當(dāng)，不同文化背景和不同語(yǔ)言能否溝通，不同專(zhuān)業(yè)人員之間溝通的問(wèn)題，對(duì)虛擬

組織是否能成功也至關(guān)重要；再其次，對(duì)分布在不同地點(diǎn)、不同領(lǐng)域、不同水平的組織成

員進(jìn)行有效的管理，在一定的時(shí)間內(nèi)同步工作，即同步互動(dòng)、時(shí)間共享，必須事先進(jìn)行周

密的計(jì)劃和安排，作充分的準(zhǔn)備，再采取行動(dòng)。目前濱海公司在這方面只能隨著工作業(yè)務(wù)

的成熟而逐漸提高。

2、半固定的組織結(jié)構(gòu)模式

濱海公司是一個(gè)跨行業(yè)的企業(yè)，其組織結(jié)構(gòu)既要滿(mǎn)足公司整體長(zhǎng)期戰(zhàn)略，也要滿(mǎn)足短

期目標(biāo)“保證項(xiàng)目成功”，其目的是保證企業(yè)具有協(xié)作性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其最大的難點(diǎn)是取得

合作的優(yōu)勢(shì)，保持獨(dú)立業(yè)務(wù)的成功。

在濱海公司這種業(yè)務(wù)鏈中，若不同合作企業(yè)之間過(guò)多的關(guān)聯(lián)，勢(shì)必造成繁復(fù)的協(xié)調(diào)工

作，滋生出過(guò)多的“工作政治”，使得濱海公司的戰(zhàn)略決策只能采取妥協(xié)策略；若不同合作

企業(yè)之間關(guān)聯(lián)太少，則會(huì)導(dǎo)致各自為政，相互沖突，使公司資源重復(fù)配置，最終導(dǎo)致整個(gè)

開(kāi)發(fā)喪失整體性。

問(wèn)題7：H前，在“梅江南”項(xiàng)口的推廣中，這種弊端已經(jīng)初露端倪，尚美佳的廣告、

中原的營(yíng)銷(xiāo)策劃、王志綱工作室的概念性策劃各自為政，員工可能會(huì)不知所措。

1）建立一個(gè)適應(yīng)的組織結(jié)構(gòu)，必須將精力集中在關(guān)鍵的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上，同時(shí)把握三個(gè)

關(guān)鍵：

?合作的授權(quán)一一把部分協(xié)作決策權(quán)適當(dāng)下放給業(yè)務(wù)管理層；

?合作的集中性一一將協(xié)作的精力集中在對(duì)于整體性至關(guān)重要的環(huán)節(jié)上;

?保持鮮明的特征一一保持不同協(xié)作公司的優(yōu)勢(shì)與特長(zhǎng)。

2)公司整合協(xié)作關(guān)系程度的半固定結(jié)構(gòu)

?公司的核心層是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的合作形成的

固定合作伙伴，合作部分是公司的核心業(yè)

務(wù)。例如泛亞易道的喬先生成為公司固定的

核心層成員；

?公司的延伸團(tuán)隊(duì)是經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的合作，形

成的相對(duì)較固定的合作伙伴，合作部分不是

公司的核心業(yè)務(wù)，例如廣告公司；

?公司外部合作伙伴是公司松散的合作伙伴，他們是公司根據(jù)不同時(shí)期公司發(fā)展

的需要而選擇的合作伙伴。

3)公司整合業(yè)務(wù)的層級(jí)結(jié)構(gòu)

策略層執(zhí)仃層戰(zhàn)略層：執(zhí)行層戰(zhàn)略層：策劃城市

策開(kāi)

劃發(fā)

城的

市戰(zhàn)

開(kāi)略

發(fā)定

的位

戰(zhàn)和

略戰(zhàn)

定略

位功

和能

戰(zhàn)的

略分

功析

能

的策

上分劃

析關(guān)

鍵

策的

劃引

關(guān)爆

鍵型

的項(xiàng)

引目

爆、

型主

項(xiàng)題

H等

、

執(zhí)行層

主

題

等

戰(zhàn)略層：策劃城市開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略定位和戰(zhàn)略功能的分析，策劃關(guān)鍵的引爆型項(xiàng)目、主題等

?戰(zhàn)略層：策劃城市開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略定位和戰(zhàn)略功能的分

析，策劃關(guān)鍵的引爆型項(xiàng)目、主題等

?策略層:依據(jù)策劃的戰(zhàn)略進(jìn)行城市的形態(tài)設(shè)計(jì)和功能

的分布，城市功能區(qū)域的整體規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃和推廣

計(jì)劃等；

?執(zhí)行層：根據(jù)策劃的戰(zhàn)略和策略，進(jìn)行具體的實(shí)施，包括廣告、銷(xiāo)售、推介等。

3、流程式的管理模式

流程是企業(yè)為達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)而進(jìn)行的一系列有序和完善的步驟與操作，流程實(shí)現(xiàn)的

目的旨在有條理地說(shuō)明如何工作。優(yōu)秀的業(yè)務(wù)流程將對(duì)于保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)起到重要的

作用。

濱海公司的虛擬工作小組的流程設(shè)計(jì)（以張貴莊為例）

目標(biāo)符合天津發(fā)展和需求

第一階段組織名稱(chēng)天津張

的新都市主義城市功能區(qū)

貴莊工

起步組織的概念組織名稱(chēng)天津

作組

張貴莊工作組

成果戰(zhàn)略策劃報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖

組織的概念

完成日2002年12月31日

期

地點(diǎn)市政地產(chǎn)公司、TEL、FAX

符合天津發(fā)展戰(zhàn)略的現(xiàn)代商業(yè)物流、第三

明確目標(biāo)

產(chǎn)業(yè)、居住功能區(qū)

關(guān)鍵名單：曹立明路虎……

組織規(guī)模及參與層次圖：戰(zhàn)略層一一王志