碧桂園滬蘇區(qū)域靖江翡翠濱江項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳滬蘇區(qū)域靖江翡翠濱江項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)匯報(bào)靖江項(xiàng)目部

2016年

6月

30日

目錄項(xiàng)目背景一前置策劃二工程開(kāi)發(fā)三營(yíng)銷(xiāo)策略四財(cái)務(wù)策劃五宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2015年全市常住總?cè)丝?8.69萬(wàn)全市戶(hù)籍人口66.61萬(wàn)GDP/增速702.55億/9.5%人均GDP10.89萬(wàn)財(cái)政收入/財(cái)政支出113.9億城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36790元城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款/人均/社會(huì)消費(fèi)品零售總額159.41億固定資產(chǎn)投資/增速495.86億元/22.2%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）40.08億/-25.3%全市商品住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）61.76平均交易價(jià)格（元/㎡）6826

全市汽車(chē)擁有量約10萬(wàn)輛靖江隸屬江蘇省泰州市，全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，靖江經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，地域較大，常住總?cè)丝?8.69萬(wàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)健，2015年全市商品房均價(jià)6826元/㎡。一、項(xiàng)目背景

–城市概況一、項(xiàng)目背景–地塊信息占地：207.8畝容積率：1.34地價(jià)：180萬(wàn)元/畝總價(jià)：3.75億樓面地價(jià)：2082元/㎡(不含稅)供地計(jì)劃：2016年6月付款時(shí)間：2016年7月24日前50%，

2016年9月24日前50%土地分宗情況：共一宗是否可提前預(yù)售：是否可規(guī)劃變更：是否可調(diào)整戶(hù)型：建筑密度：17.14%建筑限高：80m90/70:無(wú)商業(yè)比例：1.36%公建配套：0.8%是否符合土規(guī)：是是否符合林規(guī)：是是否符合城規(guī)：是是否具備開(kāi)工條件：是地塊北至：新洲路地塊東至：新馬路地塊東至：城東大道地塊北至：望江路1、城東大道為雙向六車(chē)道，新洲路為雙向六車(chē)道；2、供電、供水、燃?xì)?、雨污水等市政管線已接駁至地塊周邊；3、地塊已為凈地，地塊內(nèi)河道、魚(yú)塘較多，地下水豐富，目前臨時(shí)圍墻及河道魚(yú)塘排水工作正在進(jìn)行。對(duì)比項(xiàng)目競(jìng)品（綠城·玉蘭花園）目標(biāo)地塊占地150畝208畝容積率1.781.34建筑面積（萬(wàn)㎡）17.8423每畝地價(jià)200（2013年）180樓面地價(jià)16822082當(dāng)前售價(jià)/定價(jià)（元/㎡）別墅22000元/㎡，聯(lián)排（6聯(lián)排）均價(jià)13000元/㎡，高層7500雙拼15000，洋房6700首期開(kāi)盤(pán)時(shí)間2015.92016.12累計(jì)銷(xiāo)售300——待開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售833——榕湖世家（在售）（高層）綠城玉蘭花園（在售）（別墅+高層）靖江碧桂園（售罄）（高層）本案靖江市政府濱江學(xué)校一、項(xiàng)目背景

–周邊競(jìng)品分析重要交通節(jié)點(diǎn)距離/用時(shí)路徑上海高速口3公里/10分鐘通江路路靖江人民醫(yī)院3公里/10分鐘中州路靖江政府1公里/2分鐘陽(yáng)光大道濱學(xué)校2公里/3分鐘中州路泰和國(guó)際4公里/15分鐘江平路馬洲公園500米/1分鐘陽(yáng)光大道目標(biāo)地塊靖江碧桂園靖江市人民醫(yī)院老市中心，周邊基本無(wú)房銷(xiāo)售城市發(fā)展方向主干道靖江市政府新商圈均價(jià)7500元/㎡濱江學(xué)校9年）靖江高級(jí)中學(xué)靖江外國(guó)語(yǔ)學(xué)校濱江新城均價(jià)6300-7200元/㎡一、項(xiàng)目背景–城市布局地塊汽車(chē)客運(yùn)站通往上海3.7公里9分鐘重要交通節(jié)點(diǎn)距離/用時(shí)路徑上海高速口3公里/6分鐘通江路路靖江人民醫(yī)院3公里/6分鐘中州路靖江政府1公里/2分鐘陽(yáng)光大道汽車(chē)客運(yùn)站3.7公里/9分鐘中州路馬洲公園500米/1分鐘陽(yáng)光大道人民醫(yī)院市政府人民路主干道一、項(xiàng)目背景–項(xiàng)目交通（便捷）馬洲公園濱江學(xué)校陽(yáng)光國(guó)際（售罄）（別墅+高層）綠城玉蘭花園（在售）（別墅+高層）長(zhǎng)江首府（售罄）（別墅+高層）本案榕湖世家（在售）（高層）新世紀(jì)一號(hào)（在售）（別墅+高層）靖江碧桂園（售罄）（高層）清華苑（售罄）（別墅）御水灣（售罄）（別墅+高層）新天地（售罄）（別墅+高層）一、項(xiàng)目背景–區(qū)位認(rèn)可度（區(qū)位較佳）當(dāng)?shù)馗蝗苏J(rèn)可的小區(qū)：御水灣綠城玉蘭花園靖江碧桂園當(dāng)?shù)馗蝗苏J(rèn)可的商業(yè)：泰和國(guó)際城靖江市政府綠城玉蘭花園（在售）（別墅+高層）靖江碧桂園（售罄）（高層）范圍對(duì)象（職務(wù)）主要觀點(diǎn)提煉政府公務(wù)員訪談科長(zhǎng)1、現(xiàn)居御水灣,140方。2、暫無(wú)改善需求。3、認(rèn)同目標(biāo)地塊區(qū)位未來(lái)前景，交通便利、學(xué)區(qū)房。4、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位的價(jià)格預(yù)期別墅12000元/㎡，洋房毛坯6500元/㎡。5、對(duì)小區(qū)環(huán)境、戶(hù)型和周邊配套比較看重?？崎L(zhǎng)1、現(xiàn)居住宅面積130方、1套。2、有改善需求。3、認(rèn)為城南區(qū)是發(fā)展方向，又是學(xué)區(qū)房，前景值得期待。4、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位的價(jià)格預(yù)期別墅13000元/㎡，洋房毛坯6600元/㎡。5、對(duì)小區(qū)品質(zhì)要求高，眼見(jiàn)為實(shí)?？茊T1、現(xiàn)居住陽(yáng)光國(guó)際132平、1套。2、有改善需求，對(duì)戶(hù)型希望朝南面多。3、認(rèn)同目標(biāo)地塊區(qū)位，位置有前景、學(xué)區(qū)好。4、對(duì)地塊區(qū)位的價(jià)格預(yù)期別墅13000/㎡，洋房毛坯6800/㎡；5、認(rèn)同碧桂園品牌。同行訪談?dòng)疄郴▓@1、目標(biāo)地塊尚處于發(fā)展階段，前景很好。2、靖江目前由剛需向改善過(guò)渡，改善性需求將進(jìn)一步增加；3、洋房、別墅等高端產(chǎn)品有一定市場(chǎng)需求。陽(yáng)光國(guó)際花園1、周邊配套日趨完善，學(xué)區(qū)等公共配套逐步建成；2、不少高端客戶(hù)過(guò)了追求學(xué)區(qū)的年齡段，對(duì)學(xué)區(qū)不是特別敏感；3、城南項(xiàng)目較少，居住氛圍不濃。新世紀(jì)壹號(hào)1、濱江新城配套日漸完善，區(qū)位較好，未來(lái)城市發(fā)展的方向；2、周邊年輕客戶(hù)較多，對(duì)商業(yè)和學(xué)區(qū)均有較高要求；3、市場(chǎng)改善型客戶(hù)日益增多，但目前靖江市場(chǎng)高端產(chǎn)品較少。中天城市景園1、靖江房地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)發(fā)展階段，城南是重點(diǎn)發(fā)展方向；2、改善性需求開(kāi)始顯現(xiàn)，大戶(hù)型需求有所增加；3、客戶(hù)對(duì)品牌敏感度不是特別強(qiáng)，講究眼見(jiàn)為實(shí)。一、項(xiàng)目背景–區(qū)位認(rèn)可度（區(qū)位較佳）一、項(xiàng)目背景–教育配套（學(xué)區(qū)較佳）周邊配套學(xué)校情況（公立學(xué)校）【最好的小學(xué)】外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，【地塊學(xué)區(qū)】濱江學(xué)校，距離2公里，車(chē)行3分鐘?！咀詈玫闹袑W(xué)】省靖中，距離3公里，車(chē)行10分鐘。地塊學(xué)區(qū)配套方案地塊配套當(dāng)?shù)匦W(xué)（濱江學(xué)校，口碑良好），最好中學(xué)（?。?，總體擁有較好的學(xué)區(qū)資源，并且近在咫尺。靖江高級(jí)中學(xué)靖江外國(guó)語(yǔ)學(xué)校本案濱江學(xué)校（9年）目標(biāo)地塊學(xué)區(qū)2公里3分鐘事項(xiàng)是/否描述城市是否存在富裕人群是靖江2015年GDP762億，人均GDP11.10萬(wàn)，全市汽車(chē)擁有量約10萬(wàn)輛。城市富裕人群主要為私企業(yè)主和工廠高管，公務(wù)員，其次為個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)。交通是否便捷是項(xiàng)目北鄰新洲路，南靠望江路，西臨城東大道，東靠新馬路，交通十分便捷。區(qū)位是否被有錢(qián)人認(rèn)可是靖江城市發(fā)展重心南移，靖江碧桂園一期成形讓更多靖江人認(rèn)可城東區(qū)位價(jià)值及濱江新城的宜居環(huán)境，新地塊緊鄰市政府及馬洲公園，配套完善。是否能夠配備當(dāng)?shù)刈詈玫男W(xué)否學(xué)區(qū)（濱江學(xué)校），當(dāng)?shù)嘏琶诙?。一、?xiàng)目背景–項(xiàng)目具備做勞斯萊斯地塊的條件①①人口基數(shù)不高，市場(chǎng)容量的持續(xù)性有待檢驗(yàn)①地塊周邊僅有玉蘭花園10余套的聯(lián)排別墅以及中天城市景園少量聯(lián)排在售，我司雙拼別墅競(jìng)爭(zhēng)較小；②地塊周邊市政配套、教育配套、文體配套、醫(yī)院配套陸續(xù)成熟，地塊升值空間較大；③本地品牌開(kāi)發(fā)商較少，目前僅有碧桂園跟綠城；④常住人口70萬(wàn)，人均可支配收入3.6萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。⑤我司目前品牌落地已完成，若我司開(kāi)發(fā)目標(biāo)地塊，可借力一期品牌效應(yīng)及老業(yè)主資源；①地塊位于靖江市濱江新區(qū)板塊，屬于富人認(rèn)可區(qū)域，并且為城市重點(diǎn)發(fā)展方向，升值潛力較大；②地塊教育、醫(yī)療資源豐富，地塊北側(cè)濱江學(xué)?，F(xiàn)為靖江市最新一所剛建成的小學(xué)、初中，靖江人民認(rèn)可的好學(xué)校之一，人民醫(yī)院近在咫尺。③地塊周邊市政文體配套成熟，緊鄰新市政府，體育中心、文化會(huì)展中心，毗鄰馬洲公園。①地塊周邊無(wú)成熟小區(qū)，生活氣息不濃厚②前期開(kāi)盤(pán)因?yàn)榉績(jī)r(jià)及精裝修問(wèn)題給部分業(yè)主造成負(fù)面影響，但是通過(guò)一期的完美交樓還是重塑了碧桂園的形象；③地塊周邊商業(yè)配套缺乏，無(wú)大型商業(yè)廣場(chǎng)，超市，菜場(chǎng)等配套。項(xiàng)目整體定位：勞斯萊斯（SWOT分析）2、市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目背景–整體定位優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅③②④⑤

1一、項(xiàng)目背景–現(xiàn)狀及周邊①地塊內(nèi)景

馬洲公園

市政府④城東大道⑤濱江學(xué)校

目錄項(xiàng)目背景一前置策劃二工程開(kāi)發(fā)三營(yíng)銷(xiāo)策略四財(cái)務(wù)策劃五二、前置策劃-現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展工作1、勘察單位進(jìn)場(chǎng)2、平整清理場(chǎng)地、圍墻施工3、施工單位臨舍搭建二、前置策劃-報(bào)建政策開(kāi)、竣工要求開(kāi)工：辦理施工許可證；竣工：完成綜合竣工驗(yàn)收開(kāi)工報(bào)建手續(xù)辦理按照靖江市相關(guān)要求預(yù)售條件于市區(qū)多層(六層以下，含六層)商品房申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)施工至主體結(jié)構(gòu)封頂;七層以上(含七層)商品房申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上，但不得少于六層。貨幣資本金監(jiān)管政策預(yù)售資金全額監(jiān)管限購(gòu)/限價(jià)不限購(gòu)抗震設(shè)防等級(jí)六度融資條件無(wú)冬歇期無(wú)雨季

6月至9月開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用總費(fèi)用：

160

元/㎡；土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)土地使用稅：5元/平方米/年;契稅：3%；優(yōu)惠政策無(wú)二、前置策劃–當(dāng)前報(bào)建計(jì)劃發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、住建、人防、供電水等初步溝通、資料獲取主要事項(xiàng)完成情況確定環(huán)評(píng)、能評(píng)和可研單位獲取周邊市政管網(wǎng)圖紙?jiān)敿?xì)地質(zhì)勘探報(bào)告臨水、臨電選址規(guī)劃方案公示已完成環(huán)評(píng)、立項(xiàng)已完成已完成2016年7月3日2016年7月25日2016年7月5日2016年7月15日2016年7月20日建設(shè)用地規(guī)劃許可證2016年7月25日二、前置策劃–五證關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件國(guó)有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證已明確已明確2016年7月25日2016年7月25日商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)一期完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間2016年7月25日2016年7月25日2016年8月5日2016年8月5日2016年8月15日2016年8月15日2016年8月30日2016年8月30日2016年12月9日2016年12月9日責(zé)任人：姚海全示范區(qū)節(jié)點(diǎn)貨量區(qū)節(jié)點(diǎn)已明確待定待定待定待定待定待定貨量區(qū)二期完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間二、前置策劃-兩證報(bào)建策劃總平面定案規(guī)劃許可證辦理施工圖審查招投標(biāo)備案質(zhì)監(jiān)安監(jiān)辦理施工許可證辦理日照分析審查交通分析審查各部分簽署審查意見(jiàn)：人防供電交警等等一期：7月15日二期：待定建設(shè)立項(xiàng)防雷審核人防立項(xiàng)環(huán)境評(píng)估選址意見(jiàn)用地規(guī)劃許可供地批文及土地權(quán)屬證明一期：8月15日二期：待定地勘審查設(shè)計(jì)合同備案消防審查人防審查施工圖審查抗震審查一期：8月20日二期：

待定簽訂招標(biāo)代理合同確定總包單位（直接發(fā)包）確定監(jiān)理單位（直接發(fā)包）總包、監(jiān)理合同備案一期：8月25日二期：待定質(zhì)監(jiān)手續(xù)辦理（五方責(zé)任主體簽字）安監(jiān)手續(xù)辦理（各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)方案）人防監(jiān)理辦理監(jiān)理人員備案一期：8月25日二期：待定施工單位安全認(rèn)證資金到位證明規(guī)費(fèi)交納農(nóng)民工保證金等等一期：8月30日二期：待定二、前置策劃-組織架構(gòu)項(xiàng)目總經(jīng)理李松明項(xiàng)目總助姚海全

工程部經(jīng)理付海波綜合部造價(jià)部營(yíng)銷(xiāo)部財(cái)資部工程管理、監(jiān)理開(kāi)發(fā)報(bào)建水電經(jīng)理謝志標(biāo)水電工程師李葉工程（監(jiān)理）部開(kāi)發(fā)部人力/行政/后勤等土建工程師陸凱謝云龍李紅亮張志成本控制營(yíng)銷(xiāo)財(cái)務(wù)資金開(kāi)發(fā)報(bào)建王禹卉營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理張蛟造價(jià)主管謝靜辦公室主任章杰A項(xiàng)目部組織策劃財(cái)務(wù)經(jīng)理劉小燕二、前置策劃-人員職責(zé)部門(mén)姓名崗位責(zé)任分工綜合部李松明項(xiàng)目總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。姚海全項(xiàng)目總助負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)報(bào)建、工程管理、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)、外部關(guān)系維護(hù)等工作。章杰辦公室主任協(xié)助全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。開(kāi)發(fā)部王禹卉開(kāi)發(fā)專(zhuān)員負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)規(guī)、報(bào)建等項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)審手續(xù)。工程（監(jiān)理）部付海波工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、成本、信息、協(xié)調(diào)等管理工作。陸、張土建工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目綜合樓、臨建板房、貨量及周邊所有工程的施工管理。謝、李土建工程師負(fù)責(zé)示范區(qū)和一期貨量施工管理。謝志標(biāo)水電經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目機(jī)電/設(shè)備安裝、市政外聯(lián)、綜合管網(wǎng)、強(qiáng)弱電等施工管理工作。李葉水電工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目資料管理，機(jī)電/設(shè)備安裝、市政管網(wǎng)、強(qiáng)弱電等施工管理工作A項(xiàng)目部組織策劃前置策劃—1、組織策劃二、前置策劃-組織保障總指揮謝金雄區(qū)域支援組區(qū)域職能部門(mén)負(fù)責(zé)人工程管理區(qū)域幫扶組已經(jīng)到位副總指揮楊紅建梁佑明設(shè)計(jì)管理曹陽(yáng)成本管理張化宇人力資源周璠投資管理孔慶朗付成霞李驍春計(jì)劃運(yùn)營(yíng)B區(qū)域組織策劃后勤綜合采購(gòu)管理鄧敏裝修陳強(qiáng)

目錄項(xiàng)目背景一前置策劃二工程開(kāi)發(fā)三營(yíng)銷(xiāo)策略四財(cái)務(wù)策劃五三、工程開(kāi)發(fā)–里程碑計(jì)劃（內(nèi)控計(jì)劃）四、工程開(kāi)發(fā)—開(kāi)工示意圖三、工程開(kāi)發(fā)-開(kāi)工示意圖貨量總表產(chǎn)品類(lèi)型首期開(kāi)盤(pán)貨量二期貨量樣板區(qū)貨量區(qū)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積板房2570————————?jiǎng)e墅253758161923697156層洋房————————481233118層洋房————431607712163045625層洋房————————25047300合計(jì)511075258614251490087一期貨量產(chǎn)品類(lèi)型交付標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡）貨值（億）別墅、18層洋房毛坯801046.82開(kāi)工時(shí)間2016年8月30日達(dá)預(yù)售時(shí)間2016年12月9日開(kāi)盤(pán)時(shí)間2016年12月24交樓聯(lián)合驗(yàn)收時(shí)間2018年4月10日備注：首期貨量1#-48#別墅，57#-62#高層洋房，其中地下室面積0.47萬(wàn)㎡二期貨量產(chǎn)品類(lèi)型交付標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡）貨值（億）別墅6層、18層、25層洋房毛坯993247.4開(kāi)工時(shí)間待定達(dá)預(yù)售時(shí)間待定交樓聯(lián)合驗(yàn)收時(shí)間待定備注：二期貨量49#-56#高層洋房，其中地下室面積2.7萬(wàn)㎡YJ140T、YJ160T板房（位于售樓部頂層）綜合樓示范區(qū)范圍二期貨量范圍一期貨量范圍BJ240S板房摘牌時(shí)間：2016年6月24日總地價(jià)：3.78億總占地面積：208畝

容積率：1.34總貨值：14.19億投資峰值：1.84億示范區(qū)：占地面積約25000m2BJ260S板房四、工程開(kāi)發(fā)—設(shè)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期博意南京院、研發(fā)院綜合樓單體方案6月25日博意南京院示范區(qū)道路及管網(wǎng)圖7月15日博意南京院綜合樓基礎(chǔ)圖7月5日綜合樓施工圖7月10日綜合樓裝修水電暖圖7月15日裝修設(shè)計(jì)院綜合樓裝修材料表7月10日綜合樓裝修水電條件圖7月12日綜合樓裝修施工圖7月15日綜合樓軟裝7月20日景觀設(shè)計(jì)中心景觀方案6月22日?qǐng)@建施工圖7月15日水電結(jié)構(gòu)圖7月15日綠化施工圖7月20日設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期博意南京院板房YJ140、YJ160單體方案6月15日博意南京院板房樁基圖7月5日板房施工圖7月10日板房裝修水電暖圖7月15日裝修設(shè)計(jì)院板房裝修材料表7月5日板房裝修水電條件圖7月15日板房裝修施工圖7月15日板房軟裝7月20日綜合樓設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期博意南京院總平報(bào)建版6月5日總平施工圖7月10日博意南京院貨量樁基圖7月15日貨量單體施工圖7月20日貨量地庫(kù)圖7月25日裝修設(shè)計(jì)院貨量裝修圖待定人防設(shè)計(jì)院人防設(shè)計(jì)圖待定景觀設(shè)計(jì)中心貨量景觀圖待定三、工程開(kāi)發(fā)-設(shè)計(jì)計(jì)劃樣板房貨量區(qū)序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1潔具類(lèi)（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）307月20日9月25日2配電箱257月20日9月25日3燈具類(lèi)407月20日9月25日4開(kāi)關(guān)面板307月20日9月25日5墻紙307月20日9月25日6電器類(lèi)（中央空調(diào)）307月20日9月25日7電器類(lèi)（抽油煙機(jī)、其他）307月20日9月25日8路燈、草坪燈、高桿燈307月25日10月15日9室內(nèi)健身器材457月25日10月15日10石雕、銅雕、仿砂巖雕607月25日10月20日11戶(hù)外用品類(lèi)（游樂(lè)設(shè)施、花盆、陶罐、戶(hù)外家具）457月25日10月25日12精裝修類(lèi)（門(mén)、木地板、樓梯扶手、櫥柜）457月20日10月30日13軟裝類(lèi)（家具）457月25日11月5日14軟裝類(lèi)（飾品）457月25日11月10日甲供燈具等三、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓采購(gòu)主線供貨方式序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分包B類(lèi)）1防火門(mén)457月30日9月25日2淋浴屏風(fēng)307月30日10月5日3鋅鋼組合欄桿307月30日10月10日甲分包鋅鋼欄桿等供貨方式序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分包C類(lèi)）1鋁合金門(mén)窗及配件258月5日9月5日三、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓采購(gòu)主線甲指乙供鋁合金門(mén)窗等序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1拋光磚、仿古磚308月5日10月5日2外墻涂料307月22日10月5日3內(nèi)墻涂料307月22日10月5日4反應(yīng)型防水卷材307月22日9月15日5火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)308月5日9月25日6電線電纜208月5日9月25日甲指（簽三方合同）四、工程開(kāi)發(fā)—招標(biāo)計(jì)劃序號(hào)招標(biāo)工程名稱(chēng)（展示區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1一期樁基工程2016.8.10一期

2016.6.27未定標(biāo)2一期總承包工程2016.8.10一期2016.6.27議標(biāo)3樁基檢測(cè)工程2016.8.25一期暫定2016.7.1未定標(biāo)4展示區(qū)園建工程2016.8.20展示區(qū)范圍暫定2016.7.5未定標(biāo)5鋁合金門(mén)窗2016.8.20板房、綜合樓2016.6.27未定標(biāo)6室內(nèi)裝修工程2016.9.10展示區(qū)范圍暫定2016.7.5

未定標(biāo)7機(jī)電安裝2016.8.10

展示區(qū)范圍2016.6.27未定標(biāo)8營(yíng)銷(xiāo)圍擋、廣告標(biāo)識(shí)工程2016.6.25

展示區(qū)范圍2016.6.27靖江建華土石方工程有限公司9亮化工程泛光照明2016.9.10展示區(qū)范圍暫定2016.4.10未定標(biāo)序號(hào)招標(biāo)工程名稱(chēng)（貨量區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1土方工程2016.6.24整個(gè)地塊

2016.6.27靖江建華土石方工程有限公司2室內(nèi)消防單位招標(biāo)2016.7.15

一期暫定2016.7.5未定標(biāo)3鋅鋼欄桿2016.8.20整個(gè)地塊暫定2016.7.10未定標(biāo)4防火門(mén)2016.9.10一期暫定2016.7.10未定標(biāo)5人防工程未定人防部分暫定2016.7.10未定標(biāo)6室外供配電招標(biāo)2016.9.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?燃?xì)鈫挝?016.9.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?自來(lái)水單位2016.9.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?弱電：有線電視、網(wǎng)絡(luò)2016.9.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?、工程開(kāi)發(fā)-招標(biāo)計(jì)劃四、工程開(kāi)發(fā)—展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置展示區(qū)圍擋沿展示區(qū)范圍，鐵皮廣告牌，高度5m，面層覆噴繪二期貨量示范區(qū)范圍（圍擋范圍）一期首推貨量四、工程開(kāi)發(fā)-展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置四、工程開(kāi)發(fā)—展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置四、工程開(kāi)發(fā)-展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置綜合樓YJ140、YJ160板房示范區(qū)綜合樓YJ140T樣板房YJ160T樣板房BJ240N樣板房BJ260N樣板房參觀動(dòng)線BJ240板房示范區(qū)BJ260板房四、工程開(kāi)發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置道路開(kāi)口地塊紅線三、工程開(kāi)發(fā)-臨路（樁基施工）道路原則：1、樁基施工階段，留設(shè)原場(chǎng)地內(nèi)的已有道路作為施工道路臨時(shí)道路臨時(shí)道路四、工程開(kāi)發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置道路開(kāi)口地塊紅線三、工程開(kāi)發(fā)-臨路（樁基施工）臨時(shí)道路臨時(shí)道路道路原則：1、展示區(qū)及貨量區(qū)施工階段，道路在場(chǎng)地內(nèi)形成環(huán)路，盡量結(jié)合永久道路施工入口至展示區(qū)路面硬化，方便材料運(yùn)輸。四、工程開(kāi)發(fā)—臨水給水接駁點(diǎn)已申請(qǐng)，摘牌后繳清費(fèi)用即可通水綜合樓用水施工用水展示區(qū)三、工程開(kāi)發(fā)-臨水四、工程開(kāi)發(fā)—臨電變壓器一級(jí)配電箱二級(jí)配電箱500kvA500kvA臨電正在申報(bào)審批中，樁基單位自帶發(fā)電機(jī)進(jìn)行樁基施工。三、工程開(kāi)發(fā)-臨電500kvA500kvA材料堆放加工鋼筋加工區(qū)塔吊首期現(xiàn)場(chǎng)設(shè)十一臺(tái)塔吊，展示區(qū)塔吊必須在2016年9月1日前安裝完成，塔吊安裝避開(kāi)管線位置。四、工程開(kāi)發(fā)—現(xiàn)場(chǎng)塔吊及材料加工區(qū)布置注：展示區(qū)加工場(chǎng)地及塔吊在綜合樓建成后即拆除三、工程開(kāi)發(fā)-現(xiàn)場(chǎng)塔吊及材料加工區(qū)布置四、工程開(kāi)發(fā)—樁基工程首期貨量區(qū)，布置6臺(tái)樁機(jī)，3臺(tái)按照紅色箭頭打高層建筑樁、地庫(kù)樁，3臺(tái)按照藍(lán)色箭頭打別墅建筑樁，樁機(jī)進(jìn)場(chǎng)后先施工示范區(qū)。高層主樓60#~62#：開(kāi)始：2016-8-20結(jié)束：2016-9-5別墅19#~30#：開(kāi)始：2016-8-20結(jié)束：2016-9-20三、工程開(kāi)發(fā)-樁基工程

高層主樓57#~59#：開(kāi)始：2016-8-20結(jié)束：2016-9-20別墅9#~18#：開(kāi)始：2016-8-20結(jié)束：2016-9-10綜合樓、別墅1#~8#開(kāi)始：2016-8-20結(jié)束：2016-9-10四、工程開(kāi)發(fā)—工程策劃重點(diǎn)三、工程開(kāi)發(fā)–工程重點(diǎn)地塊內(nèi)河道、溝渠、魚(yú)塘較多，水系豐富，排水清淤后，大量淤泥土質(zhì)需換填后樁機(jī)才可以進(jìn)場(chǎng)施工，前期土方換填、清淤工程量大，影響樁基工程進(jìn)度四、工程開(kāi)發(fā)—工程策劃重點(diǎn)第三重點(diǎn)：室內(nèi)YJ140+YJ160樣板板房YJ140+YJ160樣板房，位于綜合樓頂層，綜合樓主體需要完成，板房?jī)?nèi)砌體抹灰完成后才可以裝修，工期緊張，工程量較大。第二重點(diǎn)：別墅干掛石材示范區(qū)內(nèi)共計(jì)10棟干掛玲瓏墅，工程較大，別墅主體結(jié)構(gòu)完工后，干掛石材才可施工，周期較長(zhǎng)影響工程進(jìn)度三、工程開(kāi)發(fā)–工程重點(diǎn)

第四重點(diǎn)：公共部分裝修及臨時(shí)電梯考慮需留足公共部位的裝修時(shí)間，且臨時(shí)電梯安裝較為費(fèi)時(shí)，公共部位裝修時(shí)需考慮與主體結(jié)構(gòu)的交叉施工。綜合樓、門(mén)樓、商業(yè)樓均掛仿石磚，工程量較大，影響室外園建工程收尾(綜合樓后期為商業(yè)且頂層有臨建樣板房，考慮功能分區(qū)，設(shè)計(jì)較為困難，出圖時(shí)間也存在一定風(fēng)險(xiǎn))第一重點(diǎn)：綜合樓綜合樓裝修，施工專(zhuān)業(yè)工種繁多，工期最為緊張；大堂為挑高大堂，土建移交裝修工作面會(huì)較晚且地面墻面裝修復(fù)雜。綜合樓實(shí)施要點(diǎn)：1、扣式腳手架搭設(shè)滿(mǎn)足裝修要求；2、空調(diào)消防等機(jī)電材料、電箱等提前下單。3、綜合樓、樣板房材料采購(gòu)及時(shí)下單。四、工程開(kāi)發(fā)—單體工程（綜合樓）第一重點(diǎn)：大堂裝修工作量較大，土建砌體工程前置，提前移交場(chǎng)地給消防、機(jī)電、裝修。中空大廳裝修難度較大。計(jì)劃由搭設(shè)腳手架到拆架控制在共20天。第一重點(diǎn)三、工程開(kāi)發(fā)-工程重點(diǎn)園建綠化完成綜合樓周邊開(kāi)工（展示區(qū)）主體封頂(綜合樓)砌體抹灰完成(綜合樓)綜合樓裝修完成完美開(kāi)放2016-9-232016-11-222016-11-242016-9-152016-8-30四、工程開(kāi)發(fā)—工期目標(biāo)（項(xiàng)目?jī)?nèi)控）招拍掛摘牌2015-6-243個(gè)月10天凈工期完美開(kāi)放2016-12-9三、工程開(kāi)發(fā)–工程工期（展示區(qū)）9-12泳池主體完成2016-12-9完美開(kāi)放

2016-8-30園建進(jìn)場(chǎng)一、綜合樓、臨建板房三、園林綠化四、工程開(kāi)發(fā)—展示區(qū)作戰(zhàn)計(jì)劃2016-12-9完美開(kāi)放二、別墅樣板房2016-9-10樁基完成11-23周邊綠化完成11-10外架拆除12-7聯(lián)合驗(yàn)收2016-12-9開(kāi)放10-5泳池鋪貼完成10-13抹灰完成10-1主體封頂11-28家私飾品進(jìn)場(chǎng)10-10裝修進(jìn)場(chǎng)11-20裝修完成12-7聯(lián)合驗(yàn)收9-13基礎(chǔ)開(kāi)挖完成2016-8-30開(kāi)工10-1泳池設(shè)備調(diào)試完成2016-8-30開(kāi)工9-20泳池泵房完成

11-30園建退場(chǎng)12-3綠化退場(chǎng)10-8主體完成10-1綠化進(jìn)場(chǎng)9-23正負(fù)零11-15外架拆除10-10裝修進(jìn)場(chǎng)12-5裝修退場(chǎng)10-13砌體抹灰完成10-8砌體完成三、工程開(kāi)發(fā)–工程計(jì)劃（展示區(qū)）11-13外墻干掛完成貨量區(qū)節(jié)點(diǎn)控制57#~59#、60#~62#高層洋房四、工程開(kāi)發(fā)-貨量區(qū)控制節(jié)點(diǎn)（項(xiàng)目?jī)?nèi)控）備注：市區(qū)多層(六層以下，含六層)商品房申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)施工至主體結(jié)構(gòu)封頂;七層以上(含七層)商品房申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上，但不得少于六層，人員優(yōu)先考慮增援展示區(qū)。2016-12-9達(dá)預(yù)售條件2016-8-30總包開(kāi)工

2016-9-30樁基全部完成

2016-11-1±0完成三、工程開(kāi)發(fā)–工程計(jì)劃（貨量區(qū)）2016-12-24盛大開(kāi)盤(pán)貨量區(qū)節(jié)點(diǎn)控制1#~30#別墅2016-12-9達(dá)預(yù)售條件2016-8-30總包開(kāi)工

2016-9-20樁基全部完成

2016-10-1±0完成2016-12-24盛大開(kāi)盤(pán)四、工程開(kāi)發(fā)—綜合樓節(jié)點(diǎn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間需要人數(shù)開(kāi)工2016-8-302016-8-30完成至±02016-9-152016-9-15木工：60鋼筋工：25架子工：30砼工：10主體結(jié)構(gòu)封頂2016-10-12016-10-1砌體2016-9-282016-10-8砌筑：25抹灰：20鋁合金窗框2016-9-152016-10-1安裝：10機(jī)電安裝2016-9-152016-10-10安裝：40裝修工程2016-10-102016-11-20裝修：80外架拆除2016-11-52016-11-10排柵工：20市政園建綠化2016-8-302016-11-23園建：60清潔拓荒2016-11-252016-12-5家政清潔：30三、工程開(kāi)發(fā)–工序編排（綜合樓）展示區(qū)四、工程開(kāi)發(fā)—樣板房9#、8#節(jié)點(diǎn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間需要人數(shù)開(kāi)工2016-8-302016-8-30——樁基工程2016-8-302016-9-10——正負(fù)零2016-9-232016-9-23木工：80鋼筋工：30砼工：35主體結(jié)構(gòu)2016-9-232016-10-8砌體抹灰2016-10-52016-10-13安裝：8機(jī)電安裝2016-8-302016-10-10安裝：8干掛石材2016-10-82016-11-13干掛石材：50裝修工程2016-10-102016-12-5安裝：8家私飾品2016-11-222016-12-5擺設(shè)：4市政園建綠化2016-8-302016-11-28園建：40清潔拓荒2016-11-282016-12-5家政清潔：25三、工程開(kāi)發(fā)–工序編排（別墅板房）展示區(qū)施工要點(diǎn)：1、土建施工工程中嚴(yán)格控制各工序質(zhì)量：開(kāi)間尺寸、門(mén)框洞口、抹灰質(zhì)量、地面平整度、陰陽(yáng)角順直等，保證裝修成型質(zhì)量；2、水電預(yù)埋需結(jié)合裝修圖紙施工，避免裝修返工，廚房裝修需參照櫥柜廠家優(yōu)化后的圖紙施工；3、重點(diǎn)梳理裝修材料清單，避免裝修材料漏單；4、板房裝修前，圖紙會(huì)審，防止土建與裝修尺寸不統(tǒng)一。5、別墅干掛石材工程量大，配備足夠施工人員四、工程開(kāi)發(fā)—園建綠化第一重點(diǎn)：泳池主體，優(yōu)先施工；水景、景墻與泳池主體同步施工，施工周期長(zhǎng)，為后期設(shè)備調(diào)試預(yù)留時(shí)間。工期：2016年8月30日至2016年12月9日第二重點(diǎn)：展示區(qū)園路、大面積鋪裝與泳池周邊水景等同步施工，分段澆筑園路、分段鋪貼，保障園建工作面及路面質(zhì)量。三、工程開(kāi)發(fā)-展示區(qū)重點(diǎn)四、工程開(kāi)發(fā)—項(xiàng)目難點(diǎn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)度，特別是審圖回復(fù)速度，將影響開(kāi)發(fā)報(bào)建工作

；市區(qū)多層(六層以下，含六層)商品房申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)施工至主體結(jié)構(gòu)封頂;七層以上(含七層)商品房申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上，但不得少于六層靖江市雖為泰州市下屬的縣級(jí)市，但其對(duì)各項(xiàng)規(guī)范的執(zhí)行嚴(yán)格程度均已蘇南為準(zhǔn)（如參照江陰、無(wú)錫、蘇州），這將直接影響規(guī)劃方案審評(píng)、施工圖審查，故整個(gè)報(bào)建周期較長(zhǎng)；地塊內(nèi)河道、溝渠、魚(yú)塘較多，水系豐富，排水清淤后，大量淤泥土質(zhì)需換填后樁機(jī)才可以進(jìn)場(chǎng)施工，前期土方換填、清淤工程量大，影響樁基工程進(jìn)度；無(wú)施工許可證現(xiàn)場(chǎng)不準(zhǔn)許施工；項(xiàng)目緊鄰行政服務(wù)中心，夜間施工難度較大。別墅干掛石材工程量大三、工程開(kāi)發(fā)-工作難點(diǎn)

目錄項(xiàng)目背景一前置策劃二工程開(kāi)發(fā)三營(yíng)銷(xiāo)策略四財(cái)務(wù)策劃五目標(biāo)市場(chǎng)近三年商品住宅用地成交時(shí)間成交面積（畝）可開(kāi)發(fā)建筑面積（萬(wàn)㎡）地銷(xiāo)比成交均價(jià)（萬(wàn)/畝）樓面價(jià)（元/㎡）2015664.982.28/124.11002.84201493.911.77/176.21219.272013621.475.87/209.11712.38合計(jì)1380.2169.92/165.91334.66目標(biāo)市場(chǎng)近三年（住宅）房地產(chǎn)發(fā)展情況商品房施工面積（萬(wàn)㎡）施銷(xiāo)比商品房竣工面積（萬(wàn)㎡）現(xiàn)銷(xiāo)比商品房存量面積(萬(wàn)m2)存銷(xiāo)比商品房當(dāng)年新增供應(yīng)面積(萬(wàn)m2)商品房銷(xiāo)售面積(萬(wàn)m2)商品房銷(xiāo)售額（億元）人均銷(xiāo)售面積(m2)2015304.454.9377.991.26951.5432.3561.7642.160.912014355.086.698.611.831252.3265.653.837.90.712013350.154.0197.851.121101.26146.887.363.71.11合計(jì)491.08/274.45//

////備注：商品房存量面積是指“已取得預(yù)售證未銷(xiāo)售+在建但未獲取預(yù)售證”的貨量，2015年土地?cái)?shù)據(jù)截至12月份2016年靖江區(qū)商品房存量約89萬(wàn)方，9000套，按照上一年商品房（或商品住宅）銷(xiāo)售套數(shù)（4388套），需18個(gè)月可消化。15年均價(jià)6826元/㎡，其中存貨以城南（城南大院附近）城北為主，地塊周邊基本無(wú)存量房。三、營(yíng)銷(xiāo)策略—市場(chǎng)數(shù)據(jù)三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品目標(biāo)地塊靖江碧桂園靖江市人民醫(yī)院城市發(fā)展方向主干道靖江市政府濱江學(xué)校9年）靖江高級(jí)中學(xué)靖江外國(guó)語(yǔ)學(xué)校123451.綠城玉蘭花園（距市中心：4.3公里，10分鐘車(chē)程，距我司：3公里，9分鐘車(chē)程）占地面積：150畝，地價(jià)：200萬(wàn)（2013年），R=1.78，樓面價(jià)1682物業(yè)形態(tài)：別墅，高層，小高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2015年9月成交均價(jià)：7500元/㎡（毛坯洋房）聯(lián)排13000元/㎡，獨(dú)棟22000元/㎡主力面積段：130㎡，136㎡銷(xiāo)售分析：總貨量1133套，2015年年底開(kāi)盤(pán)218套洋房，110套聯(lián)排，7套獨(dú)棟，別墅已售100套聯(lián)排6套獨(dú)棟，洋房已售約200套。目前5-6號(hào)樓正在派籌，未推貨量798套，均為高層。目前后續(xù)無(wú)開(kāi)發(fā)。購(gòu)買(mǎi)人群：城鎮(zhèn)為主+剛需/改善學(xué)區(qū)：濱江學(xué)校

2.中天城市景園（距市中心：4.2公里，9分鐘車(chē)程；距我司：1.8公里，4分鐘車(chē)程）占地面積：210畝，地價(jià)：126萬(wàn)（2009年），R=1.5，樓面價(jià)1260物業(yè)形態(tài)：高層，別墅，商鋪開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年10月成交均價(jià)：9000元（別墅）、洋房6800（二期）、5600（三期)主力面積段：140㎡銷(xiāo)售分析：2011年9月開(kāi)盤(pán)至今共推出約1600套洋房（毛坯），推售至今共售出約1550套，去化率達(dá)97%。四期別墅在售。后續(xù)無(wú)開(kāi)發(fā)。購(gòu)買(mǎi)人群：鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主+剛需學(xué)區(qū)：濱江學(xué)校新世紀(jì)壹號(hào)（距市中心：3.1公里，8分鐘車(chē)程距我司：1公里，3分鐘車(chē)程）占地面積：180畝，地價(jià)：180萬(wàn)（2012年），R=2.02，樓面價(jià)1337物業(yè)形態(tài)：高層，別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2014年6月01日成交均價(jià)：6300元/㎡（毛坯），8000元/㎡（裝修科技房）主力面積段：130㎡銷(xiāo)售分析：總貨量1488套，98套別墅于2013年12月25日推售，已售95套，剩余3套392㎡均價(jià)412萬(wàn)。洋房于2014年6月1號(hào)推售，共推出900套，至今共售出672套，去化率達(dá)75%。購(gòu)買(mǎi)人群：鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主+剛需/改學(xué)區(qū)：濱江學(xué)校4.濱江國(guó)際（距市中心：5.2公里，15分鐘車(chē)程距我司：1.7公里，5分鐘車(chē)程）占地面積：50.68畝，物業(yè)形態(tài)：小高層，高層，商鋪，寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2013年10月成交均價(jià)：6000-6500元/㎡（毛坯）主力面積段：120㎡、140㎡銷(xiāo)售分析：洋房總貨量315套，2013年10月1號(hào)開(kāi)盤(pán)，至今共售出311套，僅剩1樓4套洋房，去化率達(dá)99%，無(wú)后續(xù)貨量。商鋪總貨量19套，寫(xiě)字樓總貨量168間，推售至今去化50%。購(gòu)買(mǎi)人群：鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主+剛需學(xué)區(qū)：濱江學(xué)校5.長(zhǎng)江首府（距市中心：5.3公里，15分鐘車(chē)程距我司：2.2公里，7分鐘車(chē)程）

占地面積：50畝，地價(jià)：250萬(wàn)（2013年）R=2.17，樓面價(jià)1728物業(yè)形態(tài)：多層，高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2013.12.21成交均價(jià)：6800元/㎡（裝修）

主力面積段：107㎡，140㎡銷(xiāo)售分析：總共556套，推售556套，都為高層、多層，已售402套，余154套，高層7300元/㎡，多層9000元/㎡，后期無(wú)開(kāi)發(fā)。購(gòu)買(mǎi)人群：鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主+剛需學(xué)區(qū)：濱江學(xué)校三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品51項(xiàng)目綠城玉蘭花園新世紀(jì)壹號(hào)濱江國(guó)際長(zhǎng)江首府

規(guī)劃圖開(kāi)發(fā)商品牌杭州綠城新世紀(jì)置業(yè)靖江仕聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司靖江市新長(zhǎng)江房地產(chǎn)有限公司經(jīng)濟(jì)參數(shù)建面23萬(wàn)方30萬(wàn)方10.41萬(wàn)方7.23萬(wàn)方容積率1.78222.17綠地率32%50%32.3%30%車(chē)位比1：1.11：1.11：1.11：1.1戶(hù)數(shù)11331490646556產(chǎn)品類(lèi)型高層、小高層、多層住宅、別墅、科技房綜合體高層住宅商業(yè)寫(xiě)字樓高層、多層主力面積90-300㎡100-141㎡94-143㎡90-200㎡售價(jià)7500元/㎡（毛坯洋房）聯(lián)排13000元/㎡，獨(dú)棟22000元/㎡6300元/㎡（毛坯），8000元/㎡（裝修科技房）6000-6500元/㎡（毛坯）6800元/㎡（裝修）學(xué)區(qū)濱江新城學(xué)校濱江新城學(xué)校濱江新城學(xué)校濱江新城學(xué)校去化情況2015年9月開(kāi)盤(pán)，總貨量1133套，2015年年底，開(kāi)盤(pán)218套洋房，110套聯(lián)排，7套獨(dú)棟，別墅已售100套聯(lián)排6套獨(dú)棟，洋房已售約200套。目前5-6號(hào)樓正在派籌，未推貨量798套，總貨量1488套，98套別墅于2013年12月25日推售，已售95套，剩余3套392㎡均價(jià)412萬(wàn)。洋房于2014年6月1號(hào)推售，共推出900套，至今共售出672套，去化率達(dá)75%洋房總貨量315套，2013年10月1號(hào)開(kāi)盤(pán)，至今共售出311套，僅剩1樓4套洋房，去化率達(dá)99%，無(wú)后續(xù)貨量。商鋪總貨量19套，寫(xiě)字樓總貨量168間，推售至今去化50%總共556套，推售556套，都為高層、多層，已售402套，余154套，高層7300元/㎡，多層9000元/㎡，后期無(wú)開(kāi)發(fā)。三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品競(jìng)品名稱(chēng)規(guī)模容積率產(chǎn)品類(lèi)型均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間去化情況產(chǎn)品品質(zhì)(畝)1.綠城玉蘭花園1501.78別墅，高層，小高層7500元/㎡（毛坯洋房）聯(lián)排13000元/㎡，獨(dú)棟22000元/㎡2015年9月總貨量1133套，2015年年底，開(kāi)盤(pán)218套洋房，110套聯(lián)排，7套獨(dú)棟，別墅已售100套聯(lián)排6套獨(dú)棟，洋房已售約200套。目前5-6號(hào)樓正在派籌，未推貨量798套，品牌好，品質(zhì)較好，2.新世紀(jì)壹號(hào)1802.02別墅，高層6300元/㎡（毛坯），8000元/㎡（裝修科技房）2014年6月01日總貨量1488套，98套別墅于2013年12月25日推售，已售95套，剩余3套392㎡均價(jià)412萬(wàn)。洋房于2014年6月1號(hào)推售，共推出900套，至今共售出672套，去化率達(dá)75%。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商，品質(zhì)較高3.濱江國(guó)際50.681.5小高層，高層，商鋪，寫(xiě)字樓6000-6500元/㎡（毛坯）2013年10月洋房總貨量315套，2013年10月1號(hào)開(kāi)盤(pán)，至今共售出311套，僅剩1樓4套洋房，去化率達(dá)99%，無(wú)后續(xù)貨量。商鋪總貨量19套，寫(xiě)字樓總貨量168間，推售至今去化50%品質(zhì)較好，4.長(zhǎng)江首府502.17高層6800元/㎡（裝修）2013年12月總共556套，推售556套，都為高層、多層，已售402套，余154套，高層7300元/㎡，多層9000元/㎡，后期無(wú)開(kāi)發(fā)。品質(zhì)較好項(xiàng)目競(jìng)品情況一覽表三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品項(xiàng)目大戶(hù)型產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品面積總價(jià)規(guī)劃套數(shù)剩余套數(shù)產(chǎn)品特征綠城·玉蘭花園別墅220-441㎡300-700萬(wàn)11710品質(zhì)好、環(huán)境好、地段好濱江國(guó)際花園高層、小高層、別墅（售罄）90-140㎡66-110萬(wàn)31510當(dāng)?shù)刂放菩率兰o(jì)壹號(hào)高層、雙拼（售罄）102-143㎡58-89萬(wàn)1488816（大約500套沒(méi)推）毛坯、高新科技房目前當(dāng)?shù)馗纳菩彤a(chǎn)品主要為洋房，少量有復(fù)式、大平層、聯(lián)排等，面積從140—260左右，價(jià)格也從50萬(wàn)至350萬(wàn)不等，大部分為毛坯交付。三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品在售產(chǎn)品特征：

目前當(dāng)?shù)馗纳菩彤a(chǎn)品主要為洋房，少量有復(fù)式、大平層、聯(lián)排等，面積從140—260左右。項(xiàng)目客戶(hù)定位：目標(biāo)地塊位于靖江濱江新城板塊，是靖江城市重點(diǎn)發(fā)展方向，但周邊配套尚未齊全生活氣氛欠缺，但屬于當(dāng)?shù)馗蝗穗A層認(rèn)可的區(qū)域，符合改善型居住客戶(hù)要求，升值潛力較大；城區(qū)客戶(hù)，年齡大都在30-45歲之間，主要為企事業(yè)單位高管和私營(yíng)業(yè)主，對(duì)高品質(zhì)、良好物業(yè)的居住產(chǎn)品有較大需求；以改善、再次改善需求為主，定位高端，配置有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。項(xiàng)目戶(hù)型選擇：洋房YJ140、YJ160、YJ260、別墅（BJ260S(3S)、BJ240N(3S)）三、營(yíng)銷(xiāo)策略—銷(xiāo)售計(jì)劃銷(xiāo)售明細(xì)

201620172018銷(xiāo)售均價(jià)年度銷(xiāo)售預(yù)估銷(xiāo)售面積(萬(wàn)方）88.81.17944銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）682006000014000洋房（高層）銷(xiāo)售面積(萬(wàn)方）6.15.21.56500預(yù)估單價(jià)（元）650065006500洋房（多層）銷(xiāo)