房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程分析模板

目前文文件修改密碼：8362839更多數(shù)據(jù)請(qǐng)?jiān)L問(wèn)精品數(shù)據(jù)網(wǎng)(.....)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步驟和關(guān)鍵步驟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際操作大致上可分為五個(gè)階段：策劃和決議階段、計(jì)劃設(shè)計(jì)和拆遷融資階段、開(kāi)工建設(shè)和市場(chǎng)營(yíng)銷階段、房屋交付和證件辦理階段和售后服務(wù)物業(yè)管理階段。其具體內(nèi)容和步驟以下圖所表示：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目信息搜集項(xiàng)目標(biāo)分析選擇（區(qū)域經(jīng)濟(jì)、項(xiàng)目情況、投資規(guī)模、預(yù)期收益、投資風(fēng)險(xiǎn)）項(xiàng)目標(biāo)初步可行性研究（人口、經(jīng)濟(jì)收入、城市房地產(chǎn)成熟度、樓盤競(jìng)爭(zhēng)情況、購(gòu)置能力、住房消費(fèi)改變趨勢(shì)、樓市走勢(shì)、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、投資規(guī)模、融資方案、投資風(fēng)險(xiǎn)）合作方相關(guān)項(xiàng)目標(biāo)初步談判（合作方法、投資規(guī)模、雙方責(zé)任和權(quán)力、收益分配、項(xiàng)目進(jìn)度）項(xiàng)目標(biāo)具體可行性分析匯報(bào)（人口、經(jīng)濟(jì)收入、城市房地產(chǎn)成熟度、樓盤競(jìng)爭(zhēng)情況、購(gòu)置能力、物業(yè)供求現(xiàn)實(shí)狀況分析及對(duì)未來(lái)趨勢(shì)估計(jì)、戶型改變趨勢(shì)分析、價(jià)格估計(jì)、目標(biāo)用戶定位、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策略計(jì)劃、投資規(guī)模、成本測(cè)算、融資方案、收益分析、敏感性分析、投資風(fēng)險(xiǎn)分析、企業(yè)資源分配、項(xiàng)目組合分析等綜合評(píng)價(jià)分析、投資決議）合作方簽署項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)、協(xié)議書(shū)向計(jì)劃設(shè)計(jì)部門申領(lǐng)計(jì)劃設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)，以取得計(jì)劃設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)通知書(shū)編制項(xiàng)目提議書(shū)，向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)匯報(bào)；編制項(xiàng)目投資分析具體可研匯報(bào)（項(xiàng)目融資運(yùn)作）依據(jù)可研批復(fù)文件和計(jì)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，向計(jì)劃部門呈交項(xiàng)目選址書(shū)面申請(qǐng)領(lǐng)取項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，申請(qǐng)計(jì)劃設(shè)計(jì)要求委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)送審設(shè)計(jì)方案，申請(qǐng)建設(shè)用地計(jì)劃許可證領(lǐng)取建設(shè)用地計(jì)劃許可證向土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地?cái)U(kuò)大初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)向房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)房屋拆遷許可證辦理土地證申辦建筑工程計(jì)劃許可證簽署拆遷安置賠償協(xié)議領(lǐng)取建設(shè)工程計(jì)劃許可證拆遷向建委領(lǐng)取開(kāi)工許可證，進(jìn)行施工單位招標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)施工市場(chǎng)營(yíng)銷策劃（質(zhì)量、供給、成本控制）媒體宣傳、現(xiàn)場(chǎng)包裝內(nèi)部認(rèn)購(gòu)向房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)預(yù)售許可證工程驗(yàn)收銷售和銷售控制全部工程完工四方驗(yàn)收住戶入住辦理房產(chǎn)證等證件和售后服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)程度高、步驟步驟多，作為高級(jí)管理人員不可能每一步驟和細(xì)節(jié)全部高度關(guān)注，而應(yīng)該把精力集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最關(guān)鍵步驟上。我認(rèn)為最關(guān)鍵步驟是前期策劃、計(jì)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃及銷售控制這三個(gè)方面。前期策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗最關(guān)鍵原因。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目地塊優(yōu)區(qū)域環(huán)境分析，結(jié)合企業(yè)本身資源優(yōu)勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)業(yè)態(tài)，界定和研究目標(biāo)用戶群體，挖掘和分析目標(biāo)用戶群體現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求，利用發(fā)明性思維對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位，確定初步開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)收益分析，整合企業(yè)資源，決定最終開(kāi)發(fā)方案和開(kāi)發(fā)模式。高超前期策劃能為后期營(yíng)銷策劃預(yù)埋大量管線，使銷售成為輕而易舉之事。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)定位是前期策劃關(guān)鍵內(nèi)容，是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)靈魂。市場(chǎng)定位不能“拍腦袋”，要學(xué)會(huì)利用科學(xué)思維方法和全方面、立體眼光，即由靜態(tài)思維方法轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)思維方法，由線性思維方法轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合思維方法，由封閉思維方法轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)散思維方法，才能找到正確定位。定位，就是充足挖掘項(xiàng)目標(biāo)多種資源，根據(jù)惟一性、排她性和權(quán)威性標(biāo)準(zhǔn)，找到項(xiàng)目標(biāo)個(gè)性、靈魂。沒(méi)有個(gè)性項(xiàng)目就沒(méi)有差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目標(biāo)個(gè)性越突出，影響區(qū)域就越廣，潛在優(yōu)勢(shì)也就越大。市場(chǎng)定位不能脫離所在城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境、文化環(huán)境、自然資源，也不能光看到項(xiàng)目標(biāo)顯性資源，而忽略了那些寶貴隱性資源，要對(duì)項(xiàng)目資源和企業(yè)本身多種資源進(jìn)行統(tǒng)一梳理、整合，揚(yáng)長(zhǎng)避短，才能找到正確市場(chǎng)定位，并借此制訂出行之有效項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)定位內(nèi)容關(guān)鍵包含以下多個(gè)方面：理念定位?；谄髽I(yè)價(jià)值觀，為表現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)指導(dǎo)思想和經(jīng)營(yíng)模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)。功效定位。在市場(chǎng)定位時(shí)應(yīng)依據(jù)城市計(jì)劃限制條件，根據(jù)最好最優(yōu)利用標(biāo)正確定開(kāi)發(fā)類型，對(duì)土地資源進(jìn)行綜合利用，充足挖掘土地潛能。目標(biāo)用戶定位。在市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)用戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作。文化定位。在充足了解項(xiàng)目區(qū)域文化底蘊(yùn)前提下，結(jié)合項(xiàng)目標(biāo)理念定位、目標(biāo)用戶定位，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)文化定位，為營(yíng)銷策劃選定專題。定位必需要含有唯一性、權(quán)威性和用戶價(jià)值特征。前期策劃應(yīng)該根據(jù)從定位、定性到定量三個(gè)步驟進(jìn)行。定位就是尋求項(xiàng)目所含有獨(dú)特、有價(jià)值資源和目標(biāo)用戶群利益直接相關(guān)性，從而確定該項(xiàng)目應(yīng)該是什么，處理了“我是誰(shuí)”問(wèn)題；定性就是確定空間布局、項(xiàng)目品位、建筑風(fēng)格、價(jià)格面積變動(dòng)范圍、優(yōu)勢(shì)資源怎樣整合等，處理“我性格是什么”問(wèn)題；定量就是細(xì)化戶型百分比、容積率、建筑密度、利潤(rùn)等指針，處理細(xì)節(jié)問(wèn)題。第二個(gè)關(guān)鍵步驟是計(jì)劃設(shè)計(jì)。計(jì)劃設(shè)計(jì)是在前期策劃相關(guān)項(xiàng)目定位、定性和定量基礎(chǔ)上，進(jìn)行建筑風(fēng)格、空間布局、房型設(shè)計(jì)。計(jì)劃設(shè)計(jì)第一個(gè)關(guān)鍵，是要把前期策劃理念、用戶價(jià)值發(fā)明性表現(xiàn)出來(lái)，并真正有所創(chuàng)新；計(jì)劃設(shè)計(jì)第二個(gè)關(guān)鍵，是充足利用計(jì)劃各項(xiàng)指標(biāo)，使項(xiàng)目資源利用最大化；計(jì)劃設(shè)計(jì)第三個(gè)關(guān)鍵，是科學(xué)合理計(jì)劃設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目成本得到有效控制，項(xiàng)目高效科學(xué)施工；計(jì)劃設(shè)計(jì)第四個(gè)關(guān)鍵，使項(xiàng)目擁有依據(jù)市場(chǎng)改變做出靈活調(diào)整空間范圍。第三個(gè)關(guān)鍵步驟是營(yíng)銷策劃和銷售控制。銷售控制是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化一個(gè)很好路徑。營(yíng)銷策劃和銷售控制能夠在一定程度上填補(bǔ)在前期策劃和計(jì)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量所產(chǎn)生缺憾。影響房地產(chǎn)價(jià)格和需求原因很多，市場(chǎng)把握也不可能恨正確，所以營(yíng)銷策劃和銷售控制也就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵步驟。營(yíng)銷策劃關(guān)鍵是將項(xiàng)目標(biāo)用戶關(guān)鍵價(jià)值定位以發(fā)明性傳輸溝通手法，使其在目標(biāo)用戶群體心目中形成對(duì)應(yīng)定位，是一個(gè)雙方互動(dòng)過(guò)程。營(yíng)銷策劃要有很強(qiáng)造勢(shì)、蓄勢(shì)、運(yùn)勢(shì)和借勢(shì)過(guò)程控制和利用能力。銷售控制是關(guān)鍵是掌握好銷售節(jié)奏，再先導(dǎo)期、開(kāi)盤期、強(qiáng)銷期個(gè)安排合理供給百分比，而且，每個(gè)銷售期內(nèi)所供給商品房再面積、朝向、樓層關(guān)鍵保持一定大小、好壞、高低百分比，實(shí)現(xiàn)均衡銷售。房地產(chǎn)企業(yè)只要把握好前期策劃、計(jì)劃設(shè)計(jì)和銷售這三個(gè)關(guān)鍵步驟關(guān)鍵之處，應(yīng)該能有很好業(yè)績(jī)表現(xiàn)，這需要企業(yè)同時(shí)含有高超創(chuàng)新能力和整合能力。房企亟須構(gòu)建關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)涵和特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手效仿能帶來(lái)超額利潤(rùn)獨(dú)特資源、知識(shí)和能力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力含有以下四個(gè)特征：用戶價(jià)值性，關(guān)鍵表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確保用戶對(duì)房地產(chǎn)適用性、安全性、衛(wèi)生性和經(jīng)濟(jì)性要求前提下，產(chǎn)品在房型、環(huán)境、配套設(shè)施等方面含有超前性和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品價(jià)值在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)增值或含有一定增值空間；延展性，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為滿足用戶要求，提供物業(yè)管理、中介服務(wù)和小區(qū)服務(wù)等衍生服務(wù)；獨(dú)特征，指企業(yè)所特有，沒(méi)有被目前和潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所擁有，如土地貯備、地段、資源整合等方面獨(dú)特優(yōu)勢(shì)；動(dòng)態(tài)性，企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力是在長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中逐步積累形成，它作為支撐企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展主動(dòng)力，含有較強(qiáng)穩(wěn)定性，其生命周期也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生命周期構(gòu)建關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力路徑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)猛烈競(jìng)爭(zhēng)已迫使開(kāi)發(fā)商從理念開(kāi)發(fā)、計(jì)劃設(shè)計(jì)到單體建筑、小區(qū)配套，從整體到局部，無(wú)不處心積慮，尋求人無(wú)我有、人有我新、人新我變競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。不一樣開(kāi)發(fā)模式，其關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建路徑是不一樣，關(guān)鍵有以下多個(gè)：第一，集中企業(yè)資源從事專業(yè)化開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，在這一過(guò)程中逐步形成自己在經(jīng)營(yíng)管理、技術(shù)、產(chǎn)品、銷售、服務(wù)等很多方面和同行差異，形成關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。如萬(wàn)科從1997年進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，關(guān)鍵表現(xiàn)在三個(gè)方面，一是從多元化經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yíng)房地產(chǎn)集中，二是從多品種經(jīng)營(yíng)向住宅集中；三是投放資源由12個(gè)城市向北京、深圳、上海和天津集中。這些調(diào)整逐步形成了專營(yíng)中等住宅“萬(wàn)科開(kāi)發(fā)模式”，組成了企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵要素，深入穩(wěn)固了萬(wàn)科在房地產(chǎn)界領(lǐng)軍位置。第二，抓住理念創(chuàng)新——關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵點(diǎn)。為了確保競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)不停地進(jìn)行理念創(chuàng)新，從而形成關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。如開(kāi)發(fā)“奧園”金業(yè)集團(tuán)，獨(dú)創(chuàng)復(fù)合地產(chǎn)型模式，以體育產(chǎn)業(yè)整合迭加來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！拔瀛h(huán)旗下國(guó)際小區(qū)，健康漂亮現(xiàn)代生活”全新開(kāi)發(fā)理念，為奧園小區(qū)硬件和軟件、內(nèi)容和形式、外觀和內(nèi)涵發(fā)明帶來(lái)了無(wú)限資源空間，取得了南國(guó)奧園、上海奧園相繼成功。第三，從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)空缺中尋求機(jī)會(huì)，建立自己比較優(yōu)勢(shì)，并構(gòu)建支撐這種優(yōu)勢(shì)潛在關(guān)鍵能力。當(dāng)廣州宏宇集團(tuán)涉足開(kāi)發(fā)番禺地塊“星河灣”時(shí)，宏宇集團(tuán)劣勢(shì)是很顯著：一沒(méi)有品牌，二沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，三沒(méi)有隊(duì)伍。另外，還面對(duì)著誰(shuí)也看不清近2萬(wàn)畝華南板塊和競(jìng)爭(zhēng)猛烈廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，發(fā)覺(jué)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手弱點(diǎn)，發(fā)展自己比較優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)分析中發(fā)覺(jué)廣州消費(fèi)者選擇住房標(biāo)準(zhǔn)正由價(jià)格原因向環(huán)境原因轉(zhuǎn)變，找到了自己能夠?yàn)橄M(fèi)者提供特殊利益方法和方法，立即高尚住宅和高尚環(huán)境結(jié)合在一起，環(huán)境和品位就成為形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵能力。第四，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，為關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)明良好環(huán)境。相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不明晰、出資人不到位、法人治理結(jié)構(gòu)不健全、組織和管理不對(duì)稱，使得企業(yè)無(wú)法增強(qiáng)本身關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)能否培養(yǎng)出自己關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，需要在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和管理等方面建立良好基礎(chǔ)。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要把強(qiáng)化企業(yè)管理、轉(zhuǎn)變企業(yè)機(jī)制放在第一位，在這個(gè)基礎(chǔ)上努力培養(yǎng)自己關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，培養(yǎng)和提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不停拓展可連續(xù)發(fā)展空間。確保關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力連續(xù)性第一，企業(yè)管理和技術(shù)人員流失，逐步失去人力資源競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。為避免和處理這個(gè)問(wèn)題，應(yīng)引入人力資本管理概念。企業(yè)經(jīng)過(guò)機(jī)制設(shè)計(jì)如獎(jiǎng)勵(lì)、股票、退休金計(jì)劃等制度建設(shè)吸引人才，建立以職業(yè)經(jīng)理人為主體人力資源管理體系制度。實(shí)施“職業(yè)經(jīng)理體系、有限授權(quán)體系和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系”三大致系為支柱管理模式，使責(zé)任和權(quán)利對(duì)等，增強(qiáng)職業(yè)經(jīng)理責(zé)任感和使命感，“優(yōu)勝劣汰、能上能下”，保持人力資源方面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第二，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，立即把握企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力改變動(dòng)態(tài)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中競(jìng)爭(zhēng)無(wú)處不有、無(wú)時(shí)不有，而且表現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)、方法、手段多樣性和復(fù)雜性。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)原因已深入到管理能力、土地貯備、融資能力、品牌、社會(huì)資源和信息等多個(gè)方面，而因?yàn)槭苋?、?cái)、物、環(huán)境等原因制約，這些方面會(huì)不停地發(fā)生改變，優(yōu)勢(shì)可能會(huì)失去，甚至成為劣勢(shì)。只有立即地把握和了解本身競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵力改變趨勢(shì)，有針對(duì)性地加強(qiáng)和調(diào)整資源配置，才能確保關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力連續(xù)性。第三，適度超前策略選擇，能夠掌握市場(chǎng)時(shí)尚主動(dòng)權(quán)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保持企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，在市場(chǎng)成熟程度前提下，選擇何種策略取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力、資源和手段。要搞清楚項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)是什么，然后再依據(jù)這個(gè)優(yōu)勢(shì)去整合多種隱性優(yōu)勢(shì)和顯性資源，“因時(shí)、因地、因人”作出既符合趨勢(shì)發(fā)展又能發(fā)揮企業(yè)關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)策略選擇。在這種思維方法下，優(yōu)勢(shì)會(huì)愈加顯著，劣勢(shì)往往能夠轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目迸發(fā)出巨大多元效應(yīng)來(lái)，充足發(fā)揮企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。（劉志平）透視房地產(chǎn)定位病房地產(chǎn)市場(chǎng)盤子大、產(chǎn)業(yè)大、規(guī)模大，由此帶來(lái)傷病房、水泥垃圾、爛尾樓盤、區(qū)域殘局不計(jì)其數(shù)，疾病種類五花八門。在眾多房地產(chǎn)疾病中，最常見(jiàn)又最能影響項(xiàng)目盈虧是“房地產(chǎn)定位病”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是大件商品，投資大、周期長(zhǎng)，又是不動(dòng)產(chǎn)，所以其“定位”是否正確生死攸關(guān)。定位正確，房地產(chǎn)項(xiàng)目可能旗開(kāi)得勝；定位失敗，這房就只有自己住了。能夠說(shuō)房地產(chǎn)失誤70％和此相關(guān)。而房地產(chǎn)定位并不是簡(jiǎn)單住宅、寫(xiě)字樓、別墅劃分。伴隨大家經(jīng)濟(jì)水平提升和對(duì)生活質(zhì)量追求，大家對(duì)住房需求越來(lái)越多，而且差異化程度也日益顯著，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有效細(xì)分。做房地產(chǎn)并不僅僅是出售房子，它要給這個(gè)地球村留下部分美標(biāo)志，是產(chǎn)業(yè)又是藝術(shù)。它還在銷售一個(gè)生活方法，銷售一個(gè)無(wú)形資產(chǎn)，分享一個(gè)文化，圓消費(fèi)者一個(gè)個(gè)夢(mèng)想?！疤飯@雅居”圓是大家歸隱田園夢(mèng)，而“全部會(huì)華庭”則圓是大家前衛(wèi)之夢(mèng)。所以房地產(chǎn)定位關(guān)鍵就是要抓住消費(fèi)者所關(guān)心利益點(diǎn)，到底消費(fèi)者要是交通便利還是生態(tài)環(huán)境抑或是智慧化小區(qū)？只有清楚這一點(diǎn)才能對(duì)癥下藥，開(kāi)發(fā)出適銷對(duì)路房子，而這也就是賣點(diǎn)所在。找準(zhǔn)了賣點(diǎn)，其后價(jià)格、營(yíng)銷、廣告、收款等能做到心中有數(shù)、有章可循了……那么怎樣正確地找到這個(gè)“賣點(diǎn)”，規(guī)避、預(yù)防因?yàn)椤百u點(diǎn)”偏差帶來(lái)多種病癥呢？炎熱夏天，我們常喝樂(lè)百氏純凈水解渴，殊不知這水已經(jīng)經(jīng)過(guò)27層凈化。一樣，我們以國(guó)際系統(tǒng)集成法、系統(tǒng)參量法為分析模型，認(rèn)為尋求房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)“定位點(diǎn)”也需要經(jīng)過(guò)27層過(guò)濾。這27層分別為：政策因子房地產(chǎn)一向是政治風(fēng)云、國(guó)家政策測(cè)量器，政策波動(dòng)、政治動(dòng)蕩，國(guó)際關(guān)系全部會(huì)在此起反應(yīng)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)總因子房地產(chǎn)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)晴雨表。大蕭條時(shí)期，歐美資本主義國(guó)家房地產(chǎn)近于瓦解，二戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇香港房地產(chǎn)亦快速發(fā)展。在通常經(jīng)濟(jì)高漲、通貨膨脹時(shí)刻，房地產(chǎn)也往往會(huì)猛烈上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)更有貴時(shí)賣出或賣漲不買跌規(guī)則。市場(chǎng)供求因子房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊商品，有它自己供求規(guī)律、市場(chǎng)平衡點(diǎn)。我們不能違反這種規(guī)律，但能夠利用這種規(guī)律，如找出市場(chǎng)空白點(diǎn)切入。反之，即使造出最好房子也無(wú)人問(wèn)津。消費(fèi)者群體錯(cuò)位癥不管房子好壞，關(guān)鍵要確定由哪一類消費(fèi)者來(lái)購(gòu)置，這類消費(fèi)者又有什么樣需求?，F(xiàn)在市場(chǎng)已需深入細(xì)分，你不可能讓不一樣層次消費(fèi)者全部向你靠近。如豪華住宅是針對(duì)高收入階層設(shè)計(jì)，它要求建筑外觀高貴典雅，和眾不一樣，配套設(shè)施要相當(dāng)完備，地理位置也以市中心為宜。為顯示購(gòu)房者高貴身份，戶型應(yīng)寬大。中等商品房是針對(duì)收入水平較高或儲(chǔ)蓄較多消費(fèi)者。這部分消費(fèi)者多為白領(lǐng)階層，所以講究是房屋品位，而這種品位關(guān)鍵是經(jīng)過(guò)室內(nèi)裝飾和家俱擺設(shè)表現(xiàn)出來(lái)，所以建筑外觀要求不高，房型、單位面積則需依據(jù)各自家里人口數(shù)而定，地理位置則市區(qū)也可、郊區(qū)也可，只在于有一個(gè)好環(huán)境就行。市區(qū)方便，郊區(qū)有車也無(wú)妨，但鄰居則要求是素質(zhì)較高人群。經(jīng)濟(jì)適用房屋是針對(duì)一般工薪階層而建房屋，因?yàn)槭蹆r(jià)較低，所以利潤(rùn)也較薄，但對(duì)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商著名度卻有很大幫助。這些消費(fèi)者通常比較關(guān)注房屋價(jià)格，對(duì)建筑外觀要求不高，而每套使用面積則應(yīng)較小，地理位置在市區(qū)邊緣或公交車線較多郊區(qū)。位置錯(cuò)位癥位置關(guān)鍵性不言自明，有時(shí)同一街道朝南朝北不一樣，就差幾米房?jī)r(jià)也大不一樣。當(dāng)然，位置已不僅僅是位置，還有更關(guān)鍵地段、區(qū)位、商圈、小區(qū)等等。一旦“位置”錯(cuò)位了，房?jī)r(jià)將大打折扣。時(shí)機(jī)錯(cuò)位癥可能除了股市以外，就數(shù)樓市最講究時(shí)間把握了。怎樣入局、開(kāi)局、創(chuàng)局、選局、布局、出局、結(jié)局，何時(shí)買入、投資，何時(shí)出售，全部有一個(gè)“最好時(shí)間”定位問(wèn)題。戰(zhàn)機(jī)稍縱即逝，過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)有這個(gè)店了。環(huán)境定位區(qū)位很關(guān)鍵，有了區(qū)位假如能再有一個(gè)好環(huán)境就會(huì)錦上添花。環(huán)境包含交通環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、商業(yè)購(gòu)物、醫(yī)療、景觀、繁榮程度、風(fēng)向、龍脈、地脈、文脈等，和區(qū)內(nèi)環(huán)境、建筑物大致布局等等。功效定位房地產(chǎn)不等于土地加瓦片，功效可能是大家購(gòu)置房子第一利益著眼點(diǎn)。依據(jù)功效不一樣，房地產(chǎn)可劃分為商用房、住宅、工業(yè)用房等等。商業(yè)用房和工業(yè)用房開(kāi)發(fā)要求也顯著不一樣。另外還能夠把“功效定位”深入細(xì)分，如分為中央商務(wù)區(qū)、高等級(jí)墅區(qū)、文化居住區(qū)、涉外公寓區(qū)等等，不一樣功效小區(qū)對(duì)房子設(shè)計(jì)、施工、管理等要求顯著不一樣。比如中央商務(wù)區(qū)對(duì)房子地段、施工、裝飾和物業(yè)管理要求尤其高，而文化居住區(qū)則突出文化氣氛渲染和鋪陳。回龍觀地處京昌高速公路邊，本是屬于城縣兩不管地帶，不過(guò)開(kāi)發(fā)商以教育為依靠，開(kāi)發(fā)出回龍觀高教小區(qū)，不僅把城里人吸引到市郊，同時(shí)為全國(guó)樹(shù)立了樣板，成為關(guān)鍵示范小區(qū)。這就是功效定位妙用。戶型定位任何產(chǎn)品全部相關(guān)鍵層、緊密層、外圍層、無(wú)形輻射層之分。消費(fèi)者買房最關(guān)鍵是買關(guān)鍵層——戶型和面積。盡管現(xiàn)在商品房早已離別了“火柴盒”時(shí)代，不過(guò)到底是大開(kāi)間還是小開(kāi)間、狹長(zhǎng)型還是蝴蝶型、有多少個(gè)采風(fēng)采光口、有多少根羅馬柱石膏門、是否設(shè)置家庭舞池及吧臺(tái)、是否帶有網(wǎng)絡(luò)家居色彩……這一切全部必需在開(kāi)工前計(jì)劃于胸，設(shè)計(jì)到紙面。材質(zhì)定位不一樣功效、風(fēng)格、戶型顯然需要不一樣材質(zhì)。倉(cāng)儲(chǔ)式大商場(chǎng)可能需要大鋼架結(jié)構(gòu)，既省時(shí)又省料；歐式豪宅可能除非自來(lái)水無(wú)法進(jìn)口外全部需“德國(guó)制造”；藝術(shù)家可能只需要在一個(gè)角落，搞一座怪怪木頭草房，既省錢又美觀。材質(zhì)定位正確，開(kāi)發(fā)商可大大節(jié)省成本，用戶則心滿意足，實(shí)在是雙贏事情。專題概念定位現(xiàn)在小區(qū)、花園、樓盤，想做成“區(qū)花”、“園花”、“盤花”而不僅僅是“樓花”，非有“專題概念”不可。有些人把“專題概念”稱為房地產(chǎn)“靈魂”和“關(guān)鍵”。中關(guān)村因?yàn)殡娮痈呖萍级鴥r(jià)位瘋漲，亞運(yùn)村因?yàn)轶w育概念而寸土寸金，國(guó)貿(mào)商圈號(hào)稱“東方曼哈頓”而使物業(yè)價(jià)格高居京城之首。專題概念并不是能夠隨意克隆，它必需符合具體環(huán)境，要因地制宜。一旦發(fā)生錯(cuò)位，便可能是“差之毫厘失之千里”。特色定位房地產(chǎn)特色定位，就是依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)文化、小區(qū)環(huán)境、樓盤風(fēng)格、文化概念等，集約、整合、升華出一個(gè)最具吸引力一點(diǎn)作為“訴求點(diǎn)”，以此去吸引對(duì)應(yīng)目標(biāo)。很可惜現(xiàn)在樓盤“概念”滿天飛，真正有“特色”樓盤并不多?？萍级ㄎ粐?guó)外房地產(chǎn)增加關(guān)鍵杠桿之一是“高科技”，而拉動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)關(guān)鍵是政策原因和金融杠桿，高科技因子占一成不到。但伴隨知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代來(lái)臨，伴隨新材料、新工藝不停應(yīng)用，房地產(chǎn)科技含量肯定會(huì)提升。文化定位人不能整天吃高科技住高科技，高科技需要有多樣化文化配套才能轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力。所以，房地產(chǎn)專題、特色、科技、風(fēng)格……一切只有圍繞“以人為本”、“人性化”這個(gè)文化定位去展開(kāi)才有意義。生態(tài)定位對(duì)于整天淹沒(méi)于城市物欲中大家來(lái)說(shuō)，回歸自然是她們最熱烈渴求，所以綠地、森林、陽(yáng)光、水、空氣成了很多樓盤關(guān)鍵賣點(diǎn)。這也是武夷花園、麗江花園等走紅原因。除此之外，還有利潤(rùn)目標(biāo)定位、社會(huì)因子定位、創(chuàng)新定位、配套設(shè)施定位、管理服務(wù)定位、價(jià)格定位、融資定位、形象定位、未來(lái)時(shí)定位（孕育新需求）、營(yíng)銷方法定位、廣告策劃定位、品牌定位共27個(gè)步驟、27層定位。當(dāng)然，這27個(gè)參量、27道程序，并非每一項(xiàng)全部要有突出賣點(diǎn)，但充足考慮了這27個(gè)參量后就輕易找到?jīng)Q定項(xiàng)目盈利支配參量，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目定位實(shí)質(zhì)所在。甚至這27層凈化、27層定位仍不完備，因?yàn)槭袌?chǎng)、環(huán)境是不停改變，原先定位未必百分之百正確，故仍需對(duì)原來(lái)定位進(jìn)行回饋權(quán)變式再定位，經(jīng)過(guò)幾輪螺旋式循環(huán)反復(fù)才有可能迫近目標(biāo)。之所以要強(qiáng)調(diào)事先計(jì)劃、提前定位，是房地產(chǎn)這個(gè)特殊“商品”性質(zhì)決定。一片小區(qū)、一座樓盤，不僅投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，關(guān)鍵是可能影響成千上萬(wàn)人生活方法，幾十年甚至上百年留在這個(gè)地球表面充當(dāng)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)，所以我們不得不“先謀以后建”、“上兵伐謀，其下建城”。北京合德利策劃陳放方芳房地產(chǎn)和街區(qū)項(xiàng)目定位決議系統(tǒng)嚴(yán)忠明房地產(chǎn)和街區(qū)項(xiàng)目定位決議系統(tǒng)，就是為尋求房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵控制力和穩(wěn)定利潤(rùn)點(diǎn)，使項(xiàng)目含有獨(dú)特市場(chǎng)定位，從而做出科學(xué)決議過(guò)程。我們發(fā)覺(jué)，決議有效性取決于運(yùn)作而非運(yùn)氣。房地產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)決議產(chǎn)生關(guān)鍵包含兩個(gè)關(guān)鍵方面：第一，就是從問(wèn)題提出來(lái)時(shí)決議程序到結(jié)束整個(gè)歷時(shí)過(guò)程，要求在科學(xué)程序下進(jìn)行；第二，就是針對(duì)問(wèn)題尋求解答結(jié)論，也就是叫做解方程過(guò)程科學(xué)性，這二者缺一不可。而現(xiàn)代很多進(jìn)行決議人只考慮了第二方面。實(shí)際上，決議程序科學(xué)性愈加關(guān)鍵，它決定我們對(duì)問(wèn)題重新整理，找到真正目標(biāo)，和我們所提出問(wèn)題背后標(biāo)準(zhǔn)，使我們?cè)跊Q議過(guò)程中不偏離方向。決議過(guò)程科學(xué)性要求我們?cè)谒季S路徑方面、思維步驟方面有比較科學(xué)控制。至于科學(xué)決議解方程這一部分，我們知道現(xiàn)代科學(xué)發(fā)展很多成熟理論。比如問(wèn)題樹(shù)、博弈論方法、后果分析、概率研究和模擬等，而只要對(duì)真正問(wèn)題診療清楚，處理這些分析問(wèn)題并不是極難事。能夠肯定說(shuō)，假如我們沒(méi)有到找對(duì)問(wèn)題就提出處理方案，那么方案錯(cuò)誤可能性就極大。也就是說(shuō)查不出原因所提供選擇方案，常常是必錯(cuò)方案，這提醒我們?cè)趯?duì)問(wèn)題進(jìn)行研究時(shí)候必需從本責(zé)問(wèn)題出發(fā)，研究它暗藏東西，所以我們有一個(gè)基礎(chǔ)信念，叫做決議不是趕公共汽車，不要在關(guān)鍵問(wèn)題上趕時(shí)間。有些人就一直有這種心態(tài)，總是急急忙，老怕趕不上公共汽車，實(shí)際上對(duì)于復(fù)雜問(wèn)題，尤其房地產(chǎn)定位問(wèn)題，假如有這種心態(tài)，做出結(jié)論和決議往往是很不利。我們知道對(duì)于處理復(fù)雜問(wèn)題已經(jīng)有了很完整科學(xué)思緒。對(duì)于簡(jiǎn)單問(wèn)題，我們能夠用邏輯方法、推理方法進(jìn)行，不過(guò)現(xiàn)代科學(xué)經(jīng)過(guò)對(duì)復(fù)雜問(wèn)題研究發(fā)覺(jué)，復(fù)雜問(wèn)題往往含有更多層次性、多原因性和不確定性。對(duì)于處理復(fù)雜商業(yè)問(wèn)題，我們提出了“結(jié)構(gòu)性思維”方法?！敖Y(jié)構(gòu)性思維”方法來(lái)自于我們對(duì)現(xiàn)代科學(xué)研究結(jié)論?，F(xiàn)代科學(xué)研究告訴我們，事物全部是由大大小小結(jié)構(gòu)組成。結(jié)構(gòu)決定了事物點(diǎn)和面，也就是事物基礎(chǔ)屬性。一個(gè)事物之所以區(qū)分于另一個(gè)事物，常常是因?yàn)樗Y(jié)構(gòu)表現(xiàn)出不一樣特質(zhì)和形態(tài)，這是最深層次標(biāo)注事物原因。在微觀世界里，我們發(fā)覺(jué)基礎(chǔ)粒子全部是有它獨(dú)特結(jié)構(gòu)，這是它成其為基礎(chǔ)粒子關(guān)鍵特征。原子、分子一樣也是由內(nèi)部獨(dú)特結(jié)構(gòu)所組成。在生物界里，我們發(fā)覺(jué)基因就是由含有雙螺旋結(jié)構(gòu)一組分子組成。而對(duì)于復(fù)雜社會(huì)系統(tǒng)和宇宙系統(tǒng)，我們一樣也會(huì)找到這種結(jié)構(gòu)類似性。結(jié)構(gòu)普適性啟發(fā)我們，在考慮問(wèn)題時(shí)候，不一定要求對(duì)每一個(gè)問(wèn)題細(xì)節(jié)和全部數(shù)據(jù)全部要進(jìn)行掌握，相反，只要把握了事物在不一樣層次上結(jié)構(gòu)，內(nèi)在特征和關(guān)鍵接點(diǎn)之間關(guān)系，那么我們對(duì)確定事物就有了比較明確把握。實(shí)際上這個(gè)基礎(chǔ)解釋我們就稱之為“結(jié)構(gòu)性思維”。這種思維方法在現(xiàn)代信息大爆炸時(shí)代含有尤其關(guān)鍵意義，尤其像房地產(chǎn)項(xiàng)目這么復(fù)雜、多變，含有巨量信息決議過(guò)程，結(jié)構(gòu)性思維愈加有效，它讓我們?cè)谔幚韽?fù)雜信息和千變?nèi)f化模式轉(zhuǎn)換、不一樣價(jià)值判定有了一個(gè)基礎(chǔ)思索出發(fā)點(diǎn)。結(jié)構(gòu)性思維要求我們?cè)诖_定事物時(shí)候，把握它真正特征，也就是它真問(wèn)題，和決定事物關(guān)鍵特征結(jié)構(gòu)，同時(shí)要求我們把握事物發(fā)展趨勢(shì)和方向，對(duì)它整體畫(huà)面和前景要有明確認(rèn)識(shí)。結(jié)構(gòu)性思維更要求我們充足學(xué)習(xí)前人經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，充足地對(duì)問(wèn)題背景作研究，尤其是對(duì)成功經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)要有比較深入了解。結(jié)構(gòu)性研究尤其強(qiáng)調(diào)處理問(wèn)題有效性。一個(gè)方案只有在含有充足實(shí)操意義時(shí)，才是一個(gè)可能接收方案，它必需兼顧企業(yè)內(nèi)部多種資源和價(jià)值判定。結(jié)構(gòu)性思維還依據(jù)事物含有結(jié)構(gòu)多變性特點(diǎn)，要求對(duì)事物進(jìn)行可調(diào)控性回饋，只有一個(gè)含有可調(diào)控性不停適應(yīng)市場(chǎng)方案，才是一個(gè)真正有操作意義方案。在這種對(duì)結(jié)構(gòu)性思維認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上，我們尤其提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目及街區(qū)項(xiàng)目定位決議系統(tǒng)理論，我們經(jīng)過(guò)多年房地產(chǎn)策劃實(shí)踐和對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)深入研究，我們發(fā)覺(jué)把決議研究科學(xué)方法和復(fù)雜問(wèn)題研究方法結(jié)合起來(lái)，能夠找到一個(gè)比較科學(xué)處理復(fù)雜房地產(chǎn)定位思緒。經(jīng)過(guò)反復(fù)實(shí)踐，我們把房地產(chǎn)及街區(qū)項(xiàng)目定位系統(tǒng)研究確定為五個(gè)關(guān)鍵步驟：第一，尋求真問(wèn)題；

第二，全球化采購(gòu)；

第三，創(chuàng)新性整合；

第四，焦點(diǎn)式定位；

第五，結(jié)構(gòu)性實(shí)操。這就是我們對(duì)房地產(chǎn)定位決議研究一個(gè)基礎(chǔ)思維步驟。它清楚表明了我們是怎樣經(jīng)過(guò)復(fù)雜萬(wàn)變信息尋求快捷方法，找到最終定位方法。這五個(gè)步驟要求我們?cè)跊Q議研究程序上和處理方案、尋求答案科學(xué)性方面全部要有科學(xué)確保安排。所謂尋求真問(wèn)題，就是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)提出定位問(wèn)題時(shí)候，我們不能就問(wèn)題表面立即做出回復(fù)，而應(yīng)該深刻研究問(wèn)題本身隱含意義和價(jià)值判定，和企業(yè)提出該問(wèn)題背景，即搞清楚作為一個(gè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)企業(yè)“我是誰(shuí)”？“我為何要做這個(gè)產(chǎn)品”？“我為誰(shuí)做這個(gè)產(chǎn)品”？“我做這個(gè)產(chǎn)品目標(biāo)是什么”？對(duì)這多個(gè)問(wèn)題做出比較全方面回復(fù)，從而找出企業(yè)自我確定目標(biāo)，和做該類產(chǎn)品真正用意。假如停留在問(wèn)題表面，就仿佛踩到香蕉皮，它常常會(huì)讓人摔一跤。真問(wèn)題研究就像醫(yī)生診療，我們不能憑簡(jiǎn)單望、問(wèn)、聞、切和企業(yè)自述癥狀就下判定，我們必需有自己分析方法和思緒，就好比醫(yī)生必需經(jīng)過(guò)儀器來(lái)判別病人是什么性質(zhì)病，是否有器質(zhì)性改變，器質(zhì)性改變深度怎樣？還要對(duì)病人進(jìn)行抽血化驗(yàn)、儀器測(cè)試，以達(dá)成確診目標(biāo)。真正問(wèn)題往往就像深藏在信息海洋中一根針，假如不經(jīng)過(guò)一個(gè)比較完整判定過(guò)程，從而找到問(wèn)題根源，那么，所提出方案，不是打偏了，就是不著邊際。我們還發(fā)覺(jué)，問(wèn)題常常本身就存在一個(gè)高低層次不一樣結(jié)構(gòu)。而關(guān)鍵問(wèn)題、關(guān)鍵問(wèn)題常常隱藏在結(jié)構(gòu)背后，我們要做事就是為企業(yè)處理最深層次問(wèn)題。這個(gè)梳理過(guò)程是我們作為決議研究基礎(chǔ)出發(fā)點(diǎn)。當(dāng)我們對(duì)問(wèn)題本身研究比較明確以后，我們就要針對(duì)項(xiàng)目和街區(qū)建設(shè)進(jìn)行整理信息。這些信息復(fù)雜多變，實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這些問(wèn)題也有自己見(jiàn)解，不過(guò)我們有一個(gè)明確結(jié)論，就是要進(jìn)行概念全球化采購(gòu)。所謂全球化采購(gòu)，是指我們處理問(wèn)題參考系和概念系統(tǒng)是來(lái)自于全球房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中部分經(jīng)典案例。我們知道，伴隨現(xiàn)在地球變?yōu)橐粋€(gè)小小地球村，全球房地產(chǎn)參差不齊局面正在逐步同時(shí)化。中國(guó)房地產(chǎn)商品化時(shí)代比較短，歐美有大量概念能夠供我們使用、借鑒。尤其在包含泛地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)運(yùn)作時(shí)，歐洲、美國(guó)、東南亞部分優(yōu)異、發(fā)達(dá)國(guó)家和地域，比如香港，對(duì)街區(qū)建設(shè)和對(duì)房地產(chǎn)操作模式探索對(duì)我們就有很好借鑒意義。房地產(chǎn)策劃不是一個(gè)坐在房間里胡思亂想過(guò)程，而是一個(gè)充足地吸收中國(guó)外和前人經(jīng)驗(yàn)過(guò)程。由此，我們提出了全球化采購(gòu)概念，就是對(duì)特定地域地塊和房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們借鑒中國(guó)外、往古來(lái)今有一樣意義和類型成功案例，然后整理成多個(gè)相關(guān)模式，這么房地產(chǎn)項(xiàng)目操作方向感和成功概率就會(huì)大大提升。房地產(chǎn)項(xiàng)目必需踏扎實(shí)實(shí)，它包含金額巨大，我們不能夠憑空想象，給房地產(chǎn)企業(yè)留下巨大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)我們采購(gòu)了足夠多房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)概念和同類型房地產(chǎn)操作成功模式以后，我們就進(jìn)入第三個(gè)階段進(jìn)行創(chuàng)新性整合。所謂創(chuàng)新性整合，關(guān)鍵因房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有完全相同原因，房地產(chǎn)就像一個(gè)家族相同性一樣，表面上看它們?nèi)坑幸恍┕餐z傳特征，但實(shí)際上她們又是千人千面。所以它獨(dú)特征、它在地球上地塊不可反復(fù)性，又決定了它必需有自己獨(dú)特定位。所以，我們采購(gòu)來(lái)全部概念和模式全部只能作為我們整合元素，我們必需引入創(chuàng)新性思緒對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所處環(huán)境進(jìn)行深入分析，依據(jù)世界上成功操作模式，我們要研究項(xiàng)目所在地關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，地塊關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力是房地產(chǎn)項(xiàng)目含有利潤(rùn)第一原因。我們知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵在城市，所以，城市運(yùn)行是很關(guān)鍵決定性原因。城市原來(lái)是工業(yè)革命結(jié)果，它是工業(yè)化要求聚集和分工產(chǎn)物。城市又因?yàn)閯趧?dòng)分工精細(xì)化展現(xiàn)出不一樣產(chǎn)業(yè)鏈和商圈關(guān)系。所以，地塊整合、地塊關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力研究首先是集中在對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)崂砗彤a(chǎn)業(yè)鏈研究方面。該地塊處于什么類型產(chǎn)業(yè)鏈中，屬城市中那一類產(chǎn)業(yè)地帶，在城市對(duì)應(yīng)商圈里處于什么地位，這是決定地塊關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力一個(gè)關(guān)鍵條件。譬如，在珠江三角洲城市帶中，現(xiàn)在趨勢(shì)我們看得到，有一個(gè)很關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)鏈就是展覽業(yè)，而這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈頭就是廣交會(huì)。很多城市為了充足發(fā)揮城市潛力全部想措施讓自己地產(chǎn)項(xiàng)目同這個(gè)巨大產(chǎn)業(yè)鏈連接起來(lái)。廣交會(huì)每十二個(gè)月每屆大約有300億美金貿(mào)易額，而且日常展期已經(jīng)排到兩年以后，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈形成是有深刻歷史原因。廣州一百多年前就是中外貿(mào)易關(guān)鍵港口，所以，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈生命力并非一時(shí)一日形成?，F(xiàn)在，伴隨珠江三角洲城市帶不停發(fā)展，這種產(chǎn)業(yè)鏈生命力越來(lái)越強(qiáng)，很多房地產(chǎn)商已經(jīng)看到了這個(gè)關(guān)鍵特征，現(xiàn)在我已經(jīng)看到在佛山、南海、東莞、深圳、珠海、惠州、江門等等地方全部在作展覽業(yè)，而且這些展覽全部會(huì)和廣交會(huì)同期舉行。如佛山陶瓷、南海內(nèi)衣、新塘牛仔服、東莞電博會(huì)、珠江三角洲論壇、深圳高交會(huì)和旅游產(chǎn)品展等等，全部是同廣交會(huì)這個(gè)大龍頭有很深刻關(guān)系，她們?nèi)渴窃趶母鱾€(gè)方面填補(bǔ)廣交會(huì)專業(yè)展比較少特點(diǎn)，因?yàn)閺V交會(huì)帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)效益和人流，進(jìn)行這些展覽本身就意味著巨大商機(jī)。而房地產(chǎn)商為了做活自己項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)引入這些專題就給該地塊帶來(lái)了強(qiáng)大生命力，這就是產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)一個(gè)例子。房地產(chǎn)商已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而且已經(jīng)成為房地產(chǎn)運(yùn)行商。在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)候，地上建筑物功效定位已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比建筑物內(nèi)部尺寸定位愈加關(guān)鍵，愈加含有決定性意義。在小區(qū)域看，商圈定位也是一個(gè)值得比較認(rèn)真對(duì)待問(wèn)題。我們所研究商圈常常是一百米范圍、五百米范圍、一千米范圍等不一樣圓圈商業(yè)活動(dòng)特點(diǎn)，目標(biāo)人群往往是分布在這個(gè)不一樣區(qū)域中間。在這個(gè)區(qū)域中所經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最適合于負(fù)擔(dān)什么類型經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目？這是我們定位時(shí)要尤其認(rèn)真研究。實(shí)際上，假如我們能找到該地塊在產(chǎn)業(yè)鏈中獨(dú)一無(wú)二位置，能夠找到項(xiàng)目在商圈中獨(dú)特征，那么我們所選擇項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵控制力和利潤(rùn)點(diǎn)就有了著落。四是焦點(diǎn)式定位。當(dāng)我們進(jìn)行了創(chuàng)新性整合以后，我們會(huì)發(fā)覺(jué)我們可能有多個(gè)可定位點(diǎn)，或說(shuō)定位本身也含有一個(gè)結(jié)構(gòu)性特征，需要進(jìn)行取舍。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是一個(gè)定位時(shí)代，我們不得不要有所取舍，西方甚至出現(xiàn)以定位替換創(chuàng)新說(shuō)法。找到自己獨(dú)特位置有時(shí)比創(chuàng)新更關(guān)鍵，也就是說(shuō)，最合適創(chuàng)新就是找到自己適宜生存位置。在生物學(xué)研究中，我們尤其注意到生物多樣性就是來(lái)自于它獨(dú)特對(duì)環(huán)境適應(yīng)。在高山上，我們會(huì)發(fā)覺(jué)高緯度地域針葉林較多，而低緯度地域闊葉林較多。在闊葉林地方，只要有陽(yáng)光，植物就能夠瘋狂成長(zhǎng)；而針葉林地方，樹(shù)林往往比較疏散。這就是因不一樣緯度、陽(yáng)光多少和氣候嚴(yán)寒，這么就使得各樣類型植物有了自己生存環(huán)境。動(dòng)物也是這么，高山動(dòng)物往往多毛、皮厚，善于奔跑；在平原動(dòng)物可能就含有比較薄脂肪層，這也是對(duì)環(huán)境適應(yīng)一個(gè)結(jié)果。實(shí)際上房地產(chǎn)項(xiàng)目作為在不一樣商圈、不一樣城市、不一樣產(chǎn)業(yè)鏈中一環(huán)，也要研究自己所處不一樣生態(tài)環(huán)境。一旦我們確定了自己生存環(huán)境和形式，我們還要做一個(gè)很關(guān)鍵事情，就是要成為該地域焦點(diǎn)，只有成為焦點(diǎn)或代表該地域最關(guān)鍵特征項(xiàng)目，才含有最大吸引力和運(yùn)行空間。所以我們?cè)诙ㄎ粫r(shí)候，還需要突顯焦點(diǎn)式特點(diǎn)。所謂定位，有一個(gè)形象比方，就是把滿腦袋頭發(fā)撥到只剩一根，也就是說(shuō)大家對(duì)接收產(chǎn)品信息能力是很有限，我們必需把全部信息削尖了傳輸給消費(fèi)者。大家接收信息注意力和能力，我們稱之為“一口之量”。所以，只有那些最引人注目標(biāo)、最熱門、最有生命力定位方法，最簡(jiǎn)練方法才能夠深刻打動(dòng)公眾。這就是焦點(diǎn)式定位關(guān)鍵原因。那么，在這種定位過(guò)程中，我們不僅注意公眾反應(yīng)，更關(guān)鍵是對(duì)一個(gè)決議過(guò)程、決議模式中所包含到利弊、博弈特征要進(jìn)行解方程，這些方法無(wú)非就是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、建立問(wèn)題樹(shù)、進(jìn)行教授大腦風(fēng)暴法等進(jìn)行專題研究。這里，我們常見(jiàn)一個(gè)方法叫后果性思維，也就是說(shuō)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目可能造成后果和負(fù)面原因進(jìn)行可能性評(píng)定，這么能夠避免我們盲目地去決定事物。為何小金額項(xiàng)目我們比較輕易決定，而巨大投資項(xiàng)目我們總是反復(fù)思量再三，這就是因?yàn)椴灰粯禹?xiàng)目有不一樣后果，后果重大，使得我們猶豫再三，這是決議中一個(gè)很有趣現(xiàn)象。從這一點(diǎn)出發(fā)，我們確定對(duì)后果先做出預(yù)案，再反推事物前因，便有一個(gè)比較穩(wěn)妥風(fēng)險(xiǎn)把握。經(jīng)過(guò)一個(gè)比較科學(xué)決議過(guò)程，我們就能找到項(xiàng)目標(biāo)好定位，也就是取得了關(guān)鍵控制力。只有項(xiàng)目從一開(kāi)始就含有了關(guān)鍵控制力和穩(wěn)定利潤(rùn)點(diǎn)，項(xiàng)目才能夠沿著比較輕松方向發(fā)展。這就類似于圍棋中活眼原理，我們目標(biāo)就是尋求項(xiàng)目標(biāo)活眼。而研究城市發(fā)展，研究產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)和商圈意義，無(wú)非就是要滿足一個(gè)目標(biāo)，讓市場(chǎng)發(fā)展時(shí)尚推著項(xiàng)目走。而進(jìn)行焦點(diǎn)式定位，我們能夠比方為釣魚(yú)者要學(xué)會(huì)象魚(yú)那樣思索，要強(qiáng)調(diào)傳輸有效性，使產(chǎn)品含有最大生命力。房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)定位被行業(yè)人士稱為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一難”，是有它道理。定位復(fù)雜性使得很多房地產(chǎn)企業(yè)從一開(kāi)始就處于一個(gè)很被動(dòng)情形之下，假如沒(méi)有強(qiáng)大思維方法來(lái)把握這個(gè)定位過(guò)程，房地產(chǎn)操作就像一列巨大火車走上了一條沒(méi)有軌道路，因?yàn)闆](méi)有清楚方向和明確軌道，這列火車隨時(shí)有可能陷入泥潭而不能自拔。因?yàn)檫@種復(fù)雜性，我們要求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)獨(dú)特征研究。我們不主張做大眾菜譜，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目我們強(qiáng)調(diào)度身定做。這就是依據(jù)材料做老火靚湯、做紅燒鮑魚(yú)。其中，對(duì)關(guān)鍵性問(wèn)題我們還尤其有自己研究。因?yàn)榉康禺a(chǎn)包含到方方面面，所以，我們?cè)谛纬煞桨笗r(shí)候，要求結(jié)構(gòu)性實(shí)操，這就是第五點(diǎn)。結(jié)構(gòu)性實(shí)操，要求房地產(chǎn)定位研究方案是結(jié)構(gòu)性地處理企業(yè)面臨問(wèn)題，對(duì)于復(fù)雜判定和問(wèn)題方方面面要注意它們相互之間聯(lián)絡(luò)，尤其要尋求問(wèn)題關(guān)鍵方面——突破，要找到問(wèn)題支撐點(diǎn)和引爆點(diǎn)。首先，我們?cè)陧?xiàng)目操作中要學(xué)會(huì)不停爬到高處，不停擺脫競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，讓對(duì)手無(wú)法復(fù)制。這是我們確保自己一直含有獨(dú)特地位和利潤(rùn)方法；其次，我們又要學(xué)會(huì)尋求快捷方法，從最可能突破地方進(jìn)行突破。經(jīng)過(guò)尋求真問(wèn)題、全球化采購(gòu)、創(chuàng)新性整合、焦點(diǎn)式定位和結(jié)構(gòu)性實(shí)操，我們能夠形成一個(gè)比較完整房地產(chǎn)及街區(qū)項(xiàng)目決議定位方案，這么企業(yè)就有了一個(gè)可操作根本指南。企業(yè)在這個(gè)基礎(chǔ)框架下，以后進(jìn)行決議研究就比較輕松，就不至于出現(xiàn)爭(zhēng)論問(wèn)題找不到焦點(diǎn)，作出指示沒(méi)有方向感，命令無(wú)法實(shí)施情況。在整個(gè)決議定位操作過(guò)程中，我們尤其強(qiáng)調(diào)全球化采購(gòu)。我們要求決議研究者含有深刻對(duì)城市發(fā)展了解和知識(shí)、對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)作全方面把握，尤其對(duì)全球市場(chǎng)了解。所以當(dāng)我們進(jìn)入一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)時(shí)候，我們要求企業(yè)人員要加滿一箱油再上路，也就是說(shuō)自己要有貯備、有見(jiàn)解、有模式。我們知道未來(lái)是被我們所發(fā)明出來(lái)，未來(lái)并不是某種過(guò)去簡(jiǎn)單反復(fù)，所以創(chuàng)新能力也是一個(gè)很關(guān)鍵方面，針對(duì)項(xiàng)目標(biāo)具體特征進(jìn)行不停整合，直到找到焦點(diǎn)性特征，往往決定著一個(gè)決議者基礎(chǔ)商業(yè)直覺(jué)。房地產(chǎn)和街區(qū)項(xiàng)目標(biāo)定位決議要求我們?cè)谔幚韽?fù)雜商業(yè)問(wèn)題時(shí)，把握結(jié)構(gòu)性思維方法對(duì)決議模式，尤其是對(duì)博弈論、混沌學(xué)、系統(tǒng)論部分基礎(chǔ)結(jié)論有深刻了解，對(duì)理性能夠作到部分要盡100%努力，對(duì)理性不能做到、不確定性、不可估計(jì)性部分要根據(jù)概率性研究和科學(xué)決議方法進(jìn)行處理，真正做到“謀事在人，成事在天，”盡人力而合天意。這個(gè)“天”就是市場(chǎng)，就是市場(chǎng)趨勢(shì)和未來(lái)發(fā)展規(guī)律。房地產(chǎn)定位專題概念定位現(xiàn)在樓盤，想要吸引眼球和口袋，非有“專題概念”不可。有些人把“專題概念”稱為房地產(chǎn)“靈魂”和“關(guān)鍵”。專題概念并不是能夠隨意克隆，它必需符合具體環(huán)境，要因地制宜，一旦發(fā)生錯(cuò)位，便可能是“差之毫厘失之千里”。這里面又分為環(huán)境定位、文化定位、生態(tài)定位等。環(huán)境定位區(qū)位很關(guān)鍵，有了區(qū)位假如能再有一個(gè)好環(huán)境就會(huì)錦上添花。環(huán)境包含交通環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、商業(yè)購(gòu)物、醫(yī)療、景觀、繁榮程度和區(qū)內(nèi)環(huán)境、建筑物大布局等。文化定位人不能整天吃高科技住高科技，高科技需要有多樣化文化配套才能轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力。所以，房地產(chǎn)人文專題、特色、科技、風(fēng)格……一切只有圍繞“以人為本”、“人性化”這個(gè)文化定位去展開(kāi)，才有意義。生態(tài)定位對(duì)于整天淹沒(méi)于城市中大家來(lái)說(shuō)，回歸自然是她們最熱烈渴求，所以綠地、森林、陽(yáng)光、水、空氣透出很多樓盤關(guān)鍵賣點(diǎn)。特色定位房地產(chǎn)特色定位，就是依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)文化、小區(qū)環(huán)境、樓盤風(fēng)格、文化概念等，集約、整合、升華出一個(gè)最具吸引力一點(diǎn)作為“訴求點(diǎn)”，以此去吸引對(duì)應(yīng)目標(biāo)?？偠灾瑥?qiáng)調(diào)事先計(jì)劃、提前定位，是房地產(chǎn)這個(gè)特殊“商品”性質(zhì)決定?！跋戎\以后建”、“上兵伐謀，其下建城”乃贏家之本，開(kāi)發(fā)商，假如準(zhǔn)備好了，那就請(qǐng)出牌吧！曉時(shí)營(yíng)銷：一般商品房市場(chǎng)定位

劉軍：經(jīng)典著作《營(yíng)銷定位》中有這么一段話：“定位始于產(chǎn)品但不是相關(guān)產(chǎn)品，而是相關(guān)用戶心理。是你怎樣在用戶心里替產(chǎn)品找到一個(gè)位置?！?。記者：房地產(chǎn)定位和其它產(chǎn)品定位有什么區(qū)分，它特點(diǎn)是什么?劉軍：房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)定位不僅要依據(jù)當(dāng)初市場(chǎng)需求，還要考慮企業(yè)綜合效益，項(xiàng)目所處地理位置及周圍人文環(huán)境等等記者：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位關(guān)鍵是什么?劉軍：市場(chǎng)定位關(guān)鍵就是市場(chǎng)調(diào)查，你要對(duì)這個(gè)市場(chǎng)了解、對(duì)消費(fèi)者了解，把消費(fèi)者不一樣層次、不一樣程度需求進(jìn)行有效市場(chǎng)細(xì)分，再確定你樓盤適合哪一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)需求，并滿足它。市場(chǎng)調(diào)查是任何一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)在立項(xiàng)前必需做一項(xiàng)工作，假如在這一點(diǎn)上做得不好，那么能夠說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目從一開(kāi)始操作就會(huì)陷入銷售困境。記者：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位有什么技巧?劉軍：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位是一個(gè)感性和理性結(jié)合、科學(xué)和藝術(shù)結(jié)合。首先，你要對(duì)這個(gè)城市了解，對(duì)這個(gè)城市過(guò)去、現(xiàn)實(shí)狀況和未來(lái)了解，對(duì)這個(gè)城市政治、經(jīng)濟(jì)等宏觀環(huán)境了解；其次，你必需對(duì)這個(gè)城市人了解，這個(gè)城市居民消費(fèi)水平怎樣，它有什么特殊消費(fèi)特點(diǎn)等等，然后，在此基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)大量科學(xué)分析，從而進(jìn)行有效市場(chǎng)定位。，論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)定位房地產(chǎn)市場(chǎng)定位概念，是由市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中“市場(chǎng)定位”理論借鑒而來(lái)。定位一詞最早是在1972年由美國(guó)兩個(gè)廣告經(jīng)理艾爾·里斯和杰克·屈勞特在《廣告時(shí)代》雜志上發(fā)表文章《定位時(shí)代》時(shí)提出，并慢慢流行起來(lái)。以后她們?cè)凇抖ㄎ唬簽榱说玫侥阕⒁舛鴳?zhàn)斗》一文中指出：“定位起始于一件產(chǎn)品、一個(gè)商品、一次服務(wù)、一家企業(yè)、一個(gè)機(jī)構(gòu)、甚至一個(gè)人……然而定位并不是你對(duì)一件產(chǎn)品本身做什么，而是你在有可能成為用戶人心目中確定一個(gè)合適位置”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)定位就是在具體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位基礎(chǔ)程序和內(nèi)容1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位基礎(chǔ)程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)定位包含項(xiàng)目區(qū)位分析和選擇、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模分析和選擇和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格分析和選擇等。具體來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵按以下步驟進(jìn)行：市場(chǎng)調(diào)查→土地條件→分析和確定潛在用戶群→產(chǎn)品定位(戶型、面積、檔次等)→租售價(jià)格定位→咨詢意見(jiàn)→方案調(diào)整→成本和費(fèi)用測(cè)算→估計(jì)租售收入和租售進(jìn)度→經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)→確定最終方案。2.市場(chǎng)定位關(guān)鍵內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位內(nèi)容關(guān)鍵包含以下多個(gè)方面：①確立開(kāi)發(fā)理念?；谄髽I(yè)價(jià)值觀，為表現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)指導(dǎo)思想和經(jīng)營(yíng)模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；②明確用途功效。在市場(chǎng)定位時(shí)應(yīng)依據(jù)城市計(jì)劃限制條件，根據(jù)最好最優(yōu)利用標(biāo)正確定開(kāi)發(fā)類型，對(duì)土地資源進(jìn)行綜合利用，充足挖掘土地潛能；③篩選目標(biāo)用戶。在市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)用戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作；④進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場(chǎng)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，依據(jù)土地和目標(biāo)用戶具體情況，編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，委托計(jì)劃設(shè)計(jì)部門進(jìn)行項(xiàng)目標(biāo)初步設(shè)計(jì)，深入確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；⑤測(cè)算租售價(jià)格。參考類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，利用合適方法，綜合考慮房地產(chǎn)價(jià)格影響原因，確定本項(xiàng)目標(biāo)租售價(jià)格；⑥依據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇合適入市時(shí)機(jī)，充足考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益辯證關(guān)系，提出可行營(yíng)銷策劃方案，確保項(xiàng)目標(biāo)順利進(jìn)行。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位墓本標(biāo)準(zhǔn)1.和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致標(biāo)準(zhǔn)。這里企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包含品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架下進(jìn)行項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)定位，表現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)建企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌，使得企業(yè)產(chǎn)品含有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。2.經(jīng)濟(jì)性標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)定位經(jīng)濟(jì)性標(biāo)準(zhǔn)首先是指產(chǎn)品定位應(yīng)含有較高性價(jià)比，在滿足必需建筑功效前提下，租售價(jià)格合理；第二，從企業(yè)角度出發(fā)，在成本控制基礎(chǔ)上，做到效益最大化；最終，在成本和費(fèi)用測(cè)算、效益測(cè)算基礎(chǔ)上計(jì)算各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指針達(dá)成社會(huì)平均水平，確定項(xiàng)目贏利預(yù)期可能性和風(fēng)險(xiǎn)性，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施可行性。3.適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)定位適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)包含以下幾層含義：一和當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)，二和所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量相適應(yīng)，三和經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析確定目標(biāo)用戶群消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配，四和企業(yè)技