房地產(chǎn)行業(yè)樓盤和營(yíng)銷方案排版樣本

龍湖佳苑整和營(yíng)銷方案（初步方案）序言很榮幸能夠接收貴司邀請(qǐng)參與龍湖佳苑營(yíng)銷策劃，在收到貴司營(yíng)銷策劃標(biāo)書后，我方立即組織人員，由企業(yè)副總經(jīng)理和營(yíng)銷總監(jiān)親自帶隊(duì)前往，經(jīng)過(guò)和貴司某市項(xiàng)目部人員接觸交流，和我方對(duì)市場(chǎng)調(diào)研分析，搜集了第一手市場(chǎng)資料，并立即返回召開(kāi)了龍湖佳苑整和營(yíng)銷策劃會(huì)議，最終形成以下初步方案，提交貴司以供參考。宏觀經(jīng)濟(jì)概況1.1某市概況某市地處天山北北麓北坡經(jīng)濟(jì)帶中段，準(zhǔn)噶爾盆地西南緣，某省第二大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展群和全疆第二座貫通南北疆交通大動(dòng)脈樞紐中心——金山角。全區(qū)總面積448平方公里，其中城市建成區(qū)面積16.79平方公里。人口63950人（含流感人口14689人），共有漢、維、哈、回等31民族，其中少數(shù)民族12800人，占總?cè)丝?0%，城區(qū)人口密度3809人/平方公里。全區(qū)下轄金山路、西寧路2個(gè)街道辦事處和駐外新北區(qū)辦事處和13個(gè)居民委員會(huì)區(qū)內(nèi)占主體是國(guó)家大型石化企業(yè)中國(guó)石油某市石化分企業(yè)和某市石化總廠兩家正廳級(jí)單位，及其所屬煉油廠、乙烯廠、熱電廠、研究院、設(shè)計(jì)院、動(dòng)力企業(yè)煉建企業(yè)、天利實(shí)業(yè)總企業(yè)、眾鑫房產(chǎn)企業(yè)、盛通熱力企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、職員醫(yī)院、報(bào)社、電視臺(tái)等43家單位，另有中石油化工銷售企業(yè)、某省某市天利高新技術(shù)股份和中石油某省某市銷售分企業(yè)等一批中型企業(yè)，和其它上百家小型企業(yè)。區(qū)內(nèi)有一所高等院?？死斠缆殬I(yè)技術(shù)學(xué)校。有共商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、城市信用社等金融機(jī)構(gòu)；有中保財(cái)險(xiǎn)、太平洋財(cái)險(xiǎn)、中華財(cái)險(xiǎn)、中保壽險(xiǎn)、太平洋壽險(xiǎn)、新華壽險(xiǎn)六家保險(xiǎn)企業(yè)；有新華書店、電信局、郵政局、移動(dòng)企業(yè)、聯(lián)通企業(yè)、養(yǎng)路費(fèi)征稽站、運(yùn)管站、高速公路管理所等單位和部門。兵團(tuán)駐區(qū)單位有農(nóng)七師九建一工區(qū)、奎建、一二五團(tuán)獨(dú)工區(qū)、水工團(tuán)獨(dú)工區(qū)、兵團(tuán)運(yùn)輸站等；駐軍有69231部隊(duì)、解放軍總后勤部駐獨(dú)石化軍代室、武警消防大隊(duì)、武警中隊(duì)。在中國(guó)歷史發(fā)展中，某市聲名顯赫?，F(xiàn)今，某市已經(jīng)發(fā)展成為年煉油一次性加工能力600萬(wàn)噸，年乙烯生產(chǎn)能力22萬(wàn)噸，并集煉油化工、供熱發(fā)電、設(shè)備安裝、機(jī)械制造、建筑工程、科研設(shè)計(jì)等為一體國(guó)家大型石化基地，年創(chuàng)產(chǎn)值97.21億元，固定資產(chǎn)達(dá)140億元。所生產(chǎn)多種燃料、潤(rùn)滑油、聚乙烯、聚丙烯、順丁橡膠、管材、地膜、無(wú)紡布等四百余種石油石化產(chǎn)品暢銷中國(guó)外，企業(yè)在原基礎(chǔ)上已重組發(fā)展成為中國(guó)石油某市石化分企業(yè)和某市石化總廠兩大企業(yè)集團(tuán)，并以雄厚基礎(chǔ)實(shí)力，迎接1000萬(wàn)噸煉油和120萬(wàn)噸乙烯技術(shù)改造工程，利用這次大機(jī)遇，企業(yè)將進(jìn)入跨越式發(fā)展新階段。1.2城市經(jīng)濟(jì)概況某市是一座因油而生、因油而興石油化工工業(yè)城市，石化工業(yè)是某市城市經(jīng)濟(jì)命脈和產(chǎn)業(yè)支柱，決定著這座城市興旺和發(fā)展?，F(xiàn)在，某市已經(jīng)成為中國(guó)西部關(guān)鍵石油化工基地。某市石化企業(yè)煉油廠是某省原油年加工能力最大煉油廠，含有年600萬(wàn)噸原油一次性加工能力，600萬(wàn)噸配套能力。某市石化企業(yè)乙烯廠是迄今為止中國(guó)西部最大乙烯化工產(chǎn)品生產(chǎn)廠，年生產(chǎn)乙烯各類產(chǎn)品24萬(wàn)噸。另外，區(qū)內(nèi)為石化主業(yè)服務(wù)配套產(chǎn)業(yè)還有電力生產(chǎn)供給、石化工程建設(shè)、設(shè)備安裝維修、工藝設(shè)計(jì)、機(jī)械制造、民用建筑、生產(chǎn)生活供水及交通運(yùn)輸、房地產(chǎn)、印刷、衛(wèi)生保健、金融保險(xiǎn)、公共服務(wù)等行業(yè)。，某市全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值106.56億元，其中石化工業(yè)總產(chǎn)值97.21億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值91.2%。全區(qū)完成中國(guó)生產(chǎn)總值24.01億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值600萬(wàn)元，占中國(guó)生產(chǎn)總值0.25%；第二產(chǎn)值增加值21.84億元，占中國(guó)生產(chǎn)總值90.96；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值2.11億元，占全區(qū)中國(guó)生產(chǎn)總值8.79%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)占中國(guó)生產(chǎn)總值比重，全區(qū)人均中國(guó)生產(chǎn)總值突破4萬(wàn)元，完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資5.39億元，完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額2.63億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入1.42億元。某市關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值中國(guó)生產(chǎn)總值億元24.01第一產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元600第二產(chǎn)業(yè)億元21.84第三產(chǎn)業(yè)億元2.11工業(yè)總產(chǎn)值億元106.56石化工業(yè)總產(chǎn)值億元97.21總?cè)丝谌?3950戶籍人口人49261流感人口人14689人均中國(guó)生產(chǎn)總值萬(wàn)元4社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元2.63存款余額億元26.79地方財(cái)政收入億元1.421.3城市經(jīng)濟(jì)特征某市城市經(jīng)濟(jì)是經(jīng)典一元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，以石化工業(yè)為主導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)，形成了獨(dú)特石化工業(yè)城市全部經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和特征。在這里，城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是石化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，城市居民基礎(chǔ)由石化企業(yè)和隸屬企業(yè)職員家眷組成，企業(yè)實(shí)際上就是某市一個(gè)完整社會(huì)——一座企業(yè)化城市。即使改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展推進(jìn)了城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在某市這座石化城市，石化產(chǎn)業(yè)發(fā)展在任何時(shí)候全部占據(jù)著第一位置，其它任何產(chǎn)業(yè)全部處于隸屬地位。圍繞石化產(chǎn)業(yè)服務(wù)和本身有程度發(fā)展，全部使第三產(chǎn)業(yè)極難取得象其它綜合型城市一樣發(fā)展。同時(shí)，石化工業(yè)本身屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出行業(yè)，一直納入國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)。而這種戰(zhàn)略性地位受國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩和油價(jià)居高不下影響，石化工業(yè)更被國(guó)家列為緊迫能源安全戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。立即投建某市大煉油、大乙烯項(xiàng)目，將更深入提升某市石油石化產(chǎn)業(yè)規(guī)模和質(zhì)量，展現(xiàn)成倍快速擴(kuò)張勢(shì)頭。這種擴(kuò)張肯定帶來(lái)人口增加、經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張、城市規(guī)模和建設(shè)深入發(fā)展，并深入帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其次，某市城市經(jīng)濟(jì)伴隨改革開(kāi)放深化和石化企業(yè)資產(chǎn)重組和結(jié)構(gòu)調(diào)整，開(kāi)始打破過(guò)去高度集中單一全民全部制體系，逐步展現(xiàn)全民、集體、股份、個(gè)體等多元經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也將產(chǎn)生前所未有活力。1.4城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)組成據(jù)統(tǒng)計(jì)，某市城市經(jīng)濟(jì)板塊由以下關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)組成。1、石化下游產(chǎn)業(yè)，16家，從業(yè)職員3100人，擁有固定資產(chǎn)15億元，年創(chuàng)產(chǎn)值13億元，發(fā)明利潤(rùn)7000多萬(wàn)元；2、機(jī)械制造及修配企業(yè)21家，從業(yè)人員927人，擁有固定資產(chǎn)4900多萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值7232萬(wàn)元，發(fā)明利潤(rùn)1029萬(wàn)元；3、建筑安裝企業(yè)18家，從業(yè)人員2770人，擁有固定資產(chǎn)8900多萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值2.32億元，發(fā)明利潤(rùn)1660萬(wàn)元；4、建材生產(chǎn)加工企業(yè)18家，從業(yè)人員510人，擁有固定資產(chǎn)2309萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值1838萬(wàn)元，發(fā)明利潤(rùn)98萬(wàn)元；5、服裝加工企業(yè)2家，從業(yè)人員78人，擁有固定資產(chǎn)100多萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值280萬(wàn)元，發(fā)明利潤(rùn)21萬(wàn)元；6、印刷企業(yè)5家，從業(yè)人員78人，擁有固定資產(chǎn)547萬(wàn)元，年創(chuàng)產(chǎn)值540萬(wàn)元，發(fā)明利潤(rùn)85萬(wàn)元；7、交通運(yùn)輸企業(yè)18家，從業(yè)人員900人，運(yùn)行客貨車輛1583輛，年客運(yùn)周轉(zhuǎn)量4333萬(wàn)人公里，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量8314萬(wàn)噸公里；8、商貿(mào)餐飲業(yè)108家。其中工業(yè)品和商貿(mào)批發(fā)零售80家、食品加工和餐飲經(jīng)營(yíng)28家，從業(yè)人員多人。9、糧油加工銷售企業(yè)5家（13個(gè)國(guó)有糧店），從業(yè)人員116人。10、旅游和賓館住宿業(yè)14家，從業(yè)人員188人。11、房地產(chǎn)業(yè)注冊(cè)9家，現(xiàn)在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)3家。截止已開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)用房1100多套，累計(jì)14.26萬(wàn)平米，年創(chuàng)產(chǎn)值7252.5萬(wàn)元。12、其它公共服務(wù)業(yè)17家。1.5城市布局和功效特征某市是經(jīng)典石化工業(yè)城市，城市功效布局也展現(xiàn)企業(yè)型城市獨(dú)有特征，即使伴隨這幾年發(fā)展和新計(jì)劃，對(duì)城市功效有了更完善、系統(tǒng)和人性化布局，但總體仍呈以下特征：城市中心區(qū)是傳統(tǒng)生活區(qū)，關(guān)鍵包含第一至第五生活區(qū)，并形成以大慶路為中心城市東西主干線和商業(yè)集中區(qū)；城市西區(qū)是煉油廠，受污染影響，西區(qū)不在計(jì)劃和市民相關(guān)居住、商業(yè)、服務(wù)等功效，同時(shí)工業(yè)生產(chǎn)加工也將深入向西北轉(zhuǎn)移；北區(qū)是某市乙烯廠，也是未來(lái)1000噸煉油、120萬(wàn)噸乙烯工程擴(kuò)建廠區(qū)，該區(qū)域作為某市未來(lái)工業(yè)用地，并深入計(jì)劃至312國(guó)道旁；東區(qū)是未來(lái)某市關(guān)鍵生活區(qū)，伴隨該區(qū)域大量居住小區(qū)落成并投入使用，該片區(qū)生活環(huán)境和配套設(shè)施也在深入改善，以東區(qū)南京路為關(guān)鍵商業(yè)、公共服務(wù)業(yè)等生活配套產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展起來(lái)，該區(qū)域已經(jīng)成為某市未來(lái)城市發(fā)展新中心和重心；房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1房地產(chǎn)發(fā)展背景分析某市作為真正意義上城市建設(shè)，起步于上世紀(jì)九十年代初，伴隨乙烯工程上馬投產(chǎn)，石化和政府機(jī)關(guān)重心東移。大慶路、準(zhǔn)南路跨過(guò)國(guó)防公路向東大幅度延伸，沿街商業(yè)設(shè)施和公共服務(wù)機(jī)構(gòu)前后建立，并逐步形成集聚效應(yīng)，同時(shí)新成規(guī)模小區(qū)10、11、12三個(gè)小區(qū)陸續(xù)建成并投入使用。這一切全部標(biāo)志著某市離別礦區(qū)進(jìn)入城市發(fā)展新階段?，F(xiàn)在，某市已經(jīng)成為一座配套設(shè)施齊全、交通便利、經(jīng)濟(jì)繁榮、漂亮如畫石油新城，—前后被授予“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”、“國(guó)家級(jí)衛(wèi)生城區(qū)”、“全國(guó)雙擁模范城市”、“全國(guó)文化城市建設(shè)優(yōu)異縣（區(qū)）”、“全國(guó)文明建設(shè)優(yōu)異城區(qū)”、“自治區(qū)園林城市”、“全國(guó)綠化建設(shè)優(yōu)異單位”等多項(xiàng)榮譽(yù)，這標(biāo)志這某市在城市環(huán)境和文明建設(shè)方面已經(jīng)走在時(shí)代前列。1、現(xiàn)在，全區(qū)總?cè)丝?3950人，其中城市戶籍人口45851人，占總?cè)丝?1.7%，另有寄住人口3410人，流感人口14689人。全區(qū)土地面積448平方公里，城市建成區(qū)面積16.79平方公里。其中，居住用地2.81平方公里，公共設(shè)施用地1.93平方公里，工業(yè)用地6.26平方公里，倉(cāng)儲(chǔ)用地0.71平方公里，對(duì)外交通用地0.2平方公里，道路、廣場(chǎng)用地1.23平方公里，市政公共設(shè)施用地0.67平方公里，綠地1.68平方公里。2、全區(qū)實(shí)有住宅建筑面積119萬(wàn)平米，人均住房面積25.32平米。3、城市供水生產(chǎn)能力31.42立方米/天，年供水總量2846萬(wàn)立方米，其中生產(chǎn)用水2292立方米、公共服務(wù)用水325萬(wàn)立方米、居民用水164萬(wàn)立方米，用水戶數(shù)17832戶，人均日用水量277.95升，城市供水普及率100%。4、城市燃?xì)馄占奥?00%，供氣總量2582萬(wàn)立方米.噸/年，其中家庭用氣戶數(shù)16951戶、用氣人口4.585萬(wàn)人、用氣總量970萬(wàn)立方米.噸/年。5、城市供熱能力，蒸汽1485噸/小時(shí)、熱水148兆瓦；供熱總量54萬(wàn)吉焦、熱水115完吉焦，集中供熱面積168.7萬(wàn)平米，其中住宅供熱面積111.12平米。6、城市市政設(shè)施有：道路46條、總長(zhǎng)度94.76公里，路網(wǎng)密度0.21公里/平方公里，道路總面積142.54萬(wàn)平米，人均道路面積29.57平米，人行道面積20.18萬(wàn)平米，橋梁5座，路燈5057盞。排水管道151公里，污水年排放能力968萬(wàn)立方米，污水處理廠3座、污水處理能力5.02萬(wàn)立方米/日，污水處理率86.96%，污水再生利用率58.21%。7、城市園林綠化，綠化覆蓋面積618.7公頃，其中建成區(qū)綠化覆蓋面積618.7公頃；園林綠化面積577公頃。公共綠化面積49.6公頃，公園兩座，面積35.79公頃。城區(qū)綠化覆蓋率36.85%。8、城市環(huán)境保護(hù)，整年1、2級(jí)天數(shù)達(dá)成90%以上，轄區(qū)地表水質(zhì)量達(dá)成國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，全區(qū)基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)集中供熱。2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況1、城市化帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市東移雛形出現(xiàn)從上世紀(jì)九十年代開(kāi)始，某市邁入真正意義上城市建設(shè)。在城市計(jì)劃中明確了城區(qū)向東、向北發(fā)展方向，并分步實(shí)施城市重心東移，逐步拉開(kāi)了生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)距離，扭轉(zhuǎn)了幾十年來(lái)家門挨著廠門礦區(qū)模式。一個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，總是伴伴隨城市計(jì)劃和發(fā)展而進(jìn)行，某市也不例外。尤其是這幾年，城市東移戰(zhàn)略實(shí)施和住房商品化，某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得迅猛發(fā)展，住房消費(fèi)激情也瞬間點(diǎn)燃，形成一派供不應(yīng)求熱銷場(chǎng)面。以十、十一、十二區(qū)為代表新區(qū)，已經(jīng)成為最近幾幾年某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主戰(zhàn)場(chǎng)，大量住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目均在該區(qū)域開(kāi)發(fā)，且銷售勢(shì)頭看好，消費(fèi)者消費(fèi)信心十足。伴隨該區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)模深入擴(kuò)大，城市東區(qū)已經(jīng)形成商業(yè)、公共服務(wù)、市政配套齊全新區(qū)，城市東移和東部中心雛形已經(jīng)形成。2、供不應(yīng)求造成市場(chǎng)火爆，火爆背后存在隱憂依據(jù)市場(chǎng)估算，至，某市每十二個(gè)月供給市場(chǎng)樓盤在15萬(wàn)平米左右（1500套左右），供給量增加從一定程度上滿足了當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房需求，但受搶購(gòu)風(fēng)影響，市民購(gòu)房主動(dòng)性仍然十分高漲，購(gòu)置能力并未完全釋放，部分樓盤只在圖紙階段便被認(rèn)購(gòu)一空。當(dāng)然，這種激情背后也潛伏著大量隱憂，受激情消費(fèi)影響，消費(fèi)者在購(gòu)置時(shí)缺乏應(yīng)有理性。而開(kāi)發(fā)商也利用壟斷優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)狂熱，在獲取利潤(rùn)同時(shí)卻忽略了產(chǎn)品質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)等和消費(fèi)息息相關(guān)問(wèn)題。造成房屋交付后出現(xiàn)裂縫、戶型設(shè)計(jì)不合理、小區(qū)計(jì)劃缺乏人性化和私密性，物業(yè)服務(wù)落后等很多問(wèn)題，從而使消費(fèi)者信心受挫。這種現(xiàn)象存在，是封閉市場(chǎng)肯定產(chǎn)物，但伴隨消費(fèi)理念和意識(shí)提升、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，只有真正從消費(fèi)者角度出發(fā)，處理好上述問(wèn)題開(kāi)發(fā)商，才能在未來(lái)取得市場(chǎng)認(rèn)可。3、開(kāi)發(fā)規(guī)模有限，無(wú)法滿足高峰期間消費(fèi)需求某市恩格爾系數(shù)為27.86%，人均可支配收入1元，從以上數(shù)據(jù)能夠看出，某市居民消費(fèi)從經(jīng)濟(jì)能力上而言，已經(jīng)進(jìn)入房產(chǎn)、汽車等耐用消費(fèi)品消費(fèi)階段，所以新增購(gòu)房戶占總戶數(shù)百分比將會(huì)高于全疆其它城市，按某市63950人，平均2.5人/戶計(jì)算，某市家庭數(shù)量在25000戶左右，在消費(fèi)高峰期按每十二個(gè)月8—10%新增購(gòu)房戶計(jì)算（通常城市為5—6%），某市每十二個(gè)月需要消費(fèi)—2500套住宅，最低也要消費(fèi)750—900套住宅（按通常城市為5—6%計(jì)算）。從以上消費(fèi)套數(shù)能夠核實(shí)出，某市每十二個(gè)月住宅消費(fèi)量應(yīng)在20—25萬(wàn)平米（100平米/套計(jì)算），而這兩年某市每十二個(gè)月住宅供給量不足15萬(wàn)平米，顯然無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。但伴隨消費(fèi)高峰過(guò)去，估計(jì)某市每十二個(gè)月住宅消費(fèi)量應(yīng)穩(wěn)定在13—15萬(wàn)平米。2.3房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)估計(jì)住宅消費(fèi)繼續(xù)保持一定規(guī)模增加依據(jù)某市現(xiàn)有家庭數(shù)量2.5萬(wàn)戶計(jì)算，估計(jì)在未來(lái)5年內(nèi)將有50%左右家庭購(gòu)置新房，假如再加上1000噸煉油、120噸乙烯投產(chǎn)后增加8000左右家庭（2—3萬(wàn)新增人口），那么在未來(lái)5年，某市將住宅需求量在1.55萬(wàn)套（平均80平米/套）約124萬(wàn)平米住宅。假如按年份計(jì)算：估計(jì)需求量在17—20萬(wàn)平米。計(jì)算方法一，2.5萬(wàn)家庭中8%購(gòu)置新房，需要住宅套約18—20萬(wàn)平米；計(jì)算方法二，在住房消費(fèi)快速增加期，每十二個(gè)月住宅消費(fèi)增加率在10—15%以上，按消費(fèi)15萬(wàn)平米計(jì)算，住宅消費(fèi)量在16.5—17.25萬(wàn)平米。估計(jì)需求量在20—25萬(wàn)平米。計(jì)算方法一，2.5萬(wàn)家庭中8%購(gòu)置新房，需要住宅套約18—20萬(wàn)平米，伴隨煉油和乙烯擴(kuò)建工程可增加5萬(wàn)平米左右消費(fèi)量；計(jì)算方法二，在住房消費(fèi)快速增加期，每十二個(gè)月住宅消費(fèi)增加率在10—15%以上，按消費(fèi)18萬(wàn)平米計(jì)算，住宅消費(fèi)量在19.8—20.7萬(wàn)平米?！烙?jì)需求量在25—30萬(wàn)平米。2.5萬(wàn)家庭中8%購(gòu)置新房，需要住宅套約18—20萬(wàn)平米，估計(jì)—煉油和乙烯擴(kuò)建工程投入使用，由此帶動(dòng)住宅消費(fèi)估計(jì)每十二個(gè)月可增加10萬(wàn)平米左右；從上述估計(jì)能夠看出，在未來(lái)幾年，某市住宅消費(fèi)量會(huì)保持15%到20%增加，住宅消費(fèi)量將在25萬(wàn)平米左右/年。住宅開(kāi)發(fā)出現(xiàn)過(guò)剩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大眾鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、美林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、某市市政工程企業(yè)、克拉瑪依友邦房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)總量估計(jì)在45萬(wàn)平米左右，受住宅過(guò)分開(kāi)發(fā)影響，估計(jì)某市將出現(xiàn)住宅開(kāi)發(fā)過(guò)?，F(xiàn)象，這種現(xiàn)象在下六個(gè)月將會(huì)顯現(xiàn)，必將影響某市未來(lái)住宅和開(kāi)發(fā)和銷售。假如45萬(wàn)平米住宅實(shí)現(xiàn)全部開(kāi)發(fā)，估計(jì)剩下量將在20萬(wàn)平米左右，市場(chǎng)過(guò)剩必將造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，大量空置存在可能極大影響某市居民購(gòu)房信心，并對(duì)住宅開(kāi)發(fā)和銷售產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。商業(yè)需求趨于飽和，市場(chǎng)過(guò)剩已成肯定某市最近兩年商業(yè)銷售面積在1.2—1.5萬(wàn)平米/年。伴隨商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模不停擴(kuò)大，商業(yè)在銷售價(jià)格上漲同時(shí)銷售難度深入加大。按某市7萬(wàn)人口計(jì)算，繁榮和相對(duì)繁榮區(qū)域可容納商業(yè)面積在7萬(wàn)平米左右（按1平米/人最大保有量計(jì)算），而某市現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模已經(jīng)靠近這個(gè)數(shù)值，所以商業(yè)消費(fèi)趨于飽和，市場(chǎng)可挖掘潛力十分有限。按某市每十二個(gè)月2.6億社會(huì)消費(fèi)品零售總額計(jì)算，按400元/平米/月商鋪?zhàn)畹蜖I(yíng)業(yè)額（低于該營(yíng)業(yè)額，商戶經(jīng)營(yíng)趨于微利，商戶將不在經(jīng)營(yíng)或維持經(jīng)營(yíng)，商鋪?zhàn)饨鸫蟾被芈?，出現(xiàn)空置現(xiàn)象）計(jì)算，某市商業(yè)繁榮和相對(duì)繁榮區(qū)域可容納54167平米商鋪（不含通常區(qū)域商鋪），從這個(gè)數(shù)值而言，某市商業(yè)供給已經(jīng)達(dá)成供需平衡，新供給將造成市場(chǎng)過(guò)剩。某市商業(yè)過(guò)剩前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，受投資滯后于經(jīng)營(yíng)影響，即使購(gòu)置商鋪投資戶仍然信心十足，商鋪售價(jià)也繼續(xù)上揚(yáng)，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)下降卻也成為不爭(zhēng)事實(shí)，部分商戶開(kāi)始轉(zhuǎn)租商鋪，商鋪開(kāi)始出現(xiàn)空置現(xiàn)象，一旦部分新開(kāi)發(fā)商鋪今年交付使用后，出現(xiàn)租賃困難，隨之而來(lái)投資信心動(dòng)搖將再所難免，而商鋪投資消費(fèi)屬于信心消費(fèi)，一旦投資信心喪失，未來(lái)銷售量將大副收縮，等候市場(chǎng)回暖將是一個(gè)長(zhǎng)久過(guò)程。2.4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況眾鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)某市最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在某市房地產(chǎn)市場(chǎng)占有絕對(duì)壟斷地位。該企業(yè)開(kāi)發(fā)量估計(jì)在15萬(wàn)平米（1158套），該項(xiàng)目在青島路東側(cè)和大慶東路交會(huì)處，屬于城市計(jì)劃新區(qū)，含有良好發(fā)展前景。項(xiàng)目市政配套比較完善，但購(gòu)物、休閑、教育等配套相對(duì)缺乏。美林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)克拉瑪依注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在某市開(kāi)發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目。該企業(yè)開(kāi)發(fā)量估計(jì)在12萬(wàn)平米，該項(xiàng)目在青島路東側(cè)和韶山路交會(huì)處，南和眾鑫房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊相連。某市市政工程企業(yè)某市市政工程企業(yè)，該企業(yè)開(kāi)發(fā)量估計(jì)在10萬(wàn)平米，該項(xiàng)目在青島路東側(cè)北和眾鑫房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊相連。三、立案環(huán)境分析和計(jì)劃設(shè)計(jì)提議3.1項(xiàng)目地理分析該項(xiàng)目在某市老城區(qū)——第五居民區(qū)，北臨長(zhǎng)嶺路，東接榆園路，西接延安路，南臨成全部路。安慶路直通建成小區(qū)南大門。該區(qū)域市政設(shè)施完善，生活機(jī)能優(yōu)勢(shì)顯著。南面有某市最大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和商業(yè)步行街——武昌路市場(chǎng)，購(gòu)物方便；北面和東湖公園相連，是休閑娛樂(lè)好去處；向南500米，是某市最繁榮大街——大慶路，商業(yè)和多種公共服務(wù)機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。向東和向西1公里，是某市南北向兩條主干道北京路和油城路。該地塊東西長(zhǎng)約600米，南北寬約260米，南高北低，落差9.1米；西高東低，落差3.7米。項(xiàng)目計(jì)劃占地面積19.18萬(wàn)平米，建設(shè)用地面積15.83萬(wàn)平米。3.2項(xiàng)目周圍環(huán)境分析1公里范圍內(nèi)涵蓋武昌路市場(chǎng)、東湖公園、民生超市、準(zhǔn)南市場(chǎng)、郵局、電信、移動(dòng)、醫(yī)院、學(xué)校、客運(yùn)站等生活設(shè)施一應(yīng)俱全；購(gòu)物有武昌路市場(chǎng)、民生超市、準(zhǔn)南市場(chǎng)、明珠建材市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等；教育配套有3小、2中、1中等；休閑配套有：東湖公園、商業(yè)步行街等；3.3區(qū)域背景和發(fā)展趨勢(shì)該區(qū)域處于老城區(qū)，是某市傳統(tǒng)居住區(qū)。人口組成以企業(yè)職員為主，收入水平較高。該區(qū)域從生活環(huán)境和城市配套方面十分完善，但在最近幾年，在某市實(shí)施城市東移戰(zhàn)略影響下，城市東區(qū)（新區(qū)）取得快速發(fā)展，該片區(qū)也在城市計(jì)劃和改造之列，成為老城區(qū)成規(guī)模開(kāi)發(fā)大型居住小區(qū)和商業(yè)集聚區(qū)。受未來(lái)城市發(fā)展和西向戰(zhàn)略實(shí)施影響，整個(gè)城區(qū)向西、向北發(fā)展空間十分有限，關(guān)鍵為老城區(qū)改造，該區(qū)域即使在城市發(fā)展利好政策方面不如新區(qū)，但依靠該區(qū)域完善生活配套設(shè)施，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袢匀粨碛泻艽笪Α?.4項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)分析和提議關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：計(jì)劃總戶數(shù)：1268戶計(jì)劃用地面積（蘭線）：19.18萬(wàn)平米建筑用地面積（紅線）：15.83萬(wàn)平米住宅總建筑面積：14.25萬(wàn)平米建筑密度：23.17%容積率：1.2綠化率：40.31%停車位:約380個(gè)（計(jì)劃住戶30%）商業(yè)計(jì)劃用地面積1.58萬(wàn)平米商業(yè)計(jì)劃容積率：0.81B、物業(yè)配比多層住宅（5.5層）小高層住宅（11.5層）沿街商業(yè)市場(chǎng)（2—2.5層）和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（1—2層）寫字樓小區(qū)配套：幼稚園、球場(chǎng)、停車場(chǎng)、車庫(kù)、物業(yè)管理用房從經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和物業(yè)配比而言，我們提議作以下調(diào)整：1、增加停車位（車庫(kù)）數(shù)量，考慮到該項(xiàng)目定位較高，主力用戶有車（或有買車意向），所以停車位數(shù)量應(yīng)增加到居民戶數(shù)50%以上，同時(shí)增加車庫(kù)數(shù)量，車庫(kù)不僅能夠成為本項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢(shì)買點(diǎn)，更成為產(chǎn)品組合（住宅+車庫(kù)）銷售中有利策略。2、沿街商業(yè)開(kāi)發(fā)2—2.5層，我們持認(rèn)可態(tài)度，但一層面積區(qū)分應(yīng)考慮在40—60平米，鋪面開(kāi)間計(jì)劃在4—5米，進(jìn)深10—12米（不含后背車庫(kù)進(jìn)深）；二層商業(yè)從目標(biāo)主力店考慮，提議采取大開(kāi)間計(jì)劃，關(guān)鍵針對(duì)餐飲、娛樂(lè)、休閑等企業(yè)用戶。3、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)提議開(kāi)發(fā)一層，關(guān)鍵考慮二層商業(yè)價(jià)值不大，從銷售和收益雙重角度考慮，不適合開(kāi)發(fā)二層。如開(kāi)發(fā)二層，提議采取負(fù)半層結(jié)構(gòu)，以小面積鋪位為主，利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)人氣，經(jīng)營(yíng)日用百貨和副食品。從商業(yè)價(jià)值充足利用角度考慮，可沿成全部路計(jì)劃3000平米左右負(fù)一層，充足利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)帶來(lái)人氣，引進(jìn)一著名超市，帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升。負(fù)一層超市提議列入開(kāi)發(fā)計(jì)劃，依據(jù)某市7萬(wàn)人口消費(fèi)能力，完全能夠滿足3000—5000平米超市消費(fèi)，同時(shí)利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和超市形成人氣和商業(yè)集聚效應(yīng)，不僅能夠促進(jìn)該項(xiàng)目商業(yè)銷售，更可提升商業(yè)價(jià)值。4、小高層從滿足部分高收入消費(fèi)需求，能夠適量開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)量應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)后情況，最終決定整個(gè)開(kāi)發(fā)量和開(kāi)發(fā)進(jìn)度。5、寫字樓開(kāi)發(fā)提議先采取人員推廣認(rèn)購(gòu)，在市場(chǎng)摸底情況下展開(kāi)，如市場(chǎng)反應(yīng)良好，可立即開(kāi)發(fā)，如市場(chǎng)反應(yīng)不夠理想，提議先開(kāi)發(fā)2層商業(yè)，預(yù)留寫字樓基礎(chǔ)，待時(shí)機(jī)成熟后開(kāi)發(fā)。6、從吸納某市最有錢階層角度出發(fā)，提議計(jì)劃2—3棟點(diǎn)式樓，按一梯一戶設(shè)計(jì)，戶型面積計(jì)劃在250平米以上，吸引某市關(guān)鍵企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)入住，利用該點(diǎn)炒做，形成高品質(zhì)小區(qū)人際傳輸和示范效果。7、盡可能表現(xiàn)人車分流計(jì)劃設(shè)計(jì)理念，除小區(qū)關(guān)鍵路網(wǎng)（南北主通道）設(shè)計(jì)停車位外，組團(tuán)內(nèi)部不提議計(jì)劃停車位，確保小區(qū)靜謐、安全和預(yù)防汽車尾氣污染。8、利用緊鄰公園環(huán)境優(yōu)勢(shì)，提議在北面入口（長(zhǎng)嶺路）計(jì)劃一專題會(huì)所，該專題會(huì)所不僅能夠?yàn)樾^(qū)居民服務(wù)，提升項(xiàng)目形象，同時(shí)也可對(duì)外經(jīng)營(yíng)，作為商業(yè)增加部分獲取收益。3.5項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、面積配比分析及提議從我們對(duì)某市購(gòu)房用戶調(diào)查發(fā)覺(jué)，購(gòu)房戶比較認(rèn)同戶型在110——120平米，該部分用戶年紀(jì)在30—45歲之間，通常有一小孩，多為雙職員家庭，消費(fèi)能力比較強(qiáng)，購(gòu)房一步到位心理十分突出。其次，120平米以上戶型受到小部分高收入家庭大歡迎，100平米以內(nèi)戶型多為收入能力較低或年紀(jì)在30歲以下，未婚或剛結(jié)婚兩口之家購(gòu)置。從戶型特征而言，三房?jī)蓮d單衛(wèi)最受歡迎，其次為三房?jī)蓮d雙衛(wèi)、四房?jī)蓮d雙衛(wèi)和兩房?jī)蓮d，兩房以下戶型銷售量極低。總而言之，我們提議：1、該項(xiàng)目標(biāo)主力戶型以三房?jī)蓮d單衛(wèi)和三房?jī)蓮d雙衛(wèi)為宜，面積提議在90—110平米。如此面積考慮關(guān)鍵基于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)是以三房為購(gòu)置利益點(diǎn)，而面積只是附帶原因，經(jīng)過(guò)對(duì)戶型合理計(jì)劃，90—110平米完全能夠計(jì)劃出十分優(yōu)異三房?jī)蓮d單衛(wèi)和三房?jī)蓮d雙衛(wèi)。如此設(shè)計(jì)還可利用總價(jià)優(yōu)勢(shì)作為本案關(guān)鍵買點(diǎn)——10萬(wàn)元買三房?jī)蓮d（90平米），而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三房（110平米）總價(jià)多在13萬(wàn)以上，確保項(xiàng)目在今年競(jìng)爭(zhēng)猛烈和多變市場(chǎng)環(huán)境中立于不敗。房型配比提議圖2、其它面積和戶型配比以下：——110以上四房戶型，關(guān)鍵針對(duì)消費(fèi)能力較強(qiáng)高收入階層和三代同堂家庭。——90平米以下兩房，關(guān)鍵針對(duì)低收入家庭、單身或剛結(jié)婚小兩口、空巢老人?！?50平米以上6房，關(guān)鍵針對(duì)某市屈指可數(shù)高收入家庭，計(jì)劃戶數(shù)在10—15戶。面積配比提議圖3、當(dāng)?shù)貞粜驮O(shè)計(jì)從格局、分區(qū)和配比全部比較合理，最大缺點(diǎn)是戶型軸距過(guò)小（10米），戶型過(guò)分方正，從而造成客廳、餐廳長(zhǎng)寬配比不合理，不僅缺乏美感而且浪費(fèi)了面積。其次，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮陽(yáng)臺(tái)、曬衣間設(shè)計(jì)。綜合以上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型弱點(diǎn)，提議在100平米以上戶型設(shè)計(jì)時(shí)增加戶型軸距（12米為宜），并確保全部戶型全部設(shè)計(jì)有客廳陽(yáng)臺(tái)。3.6景觀環(huán)境分析和提議該項(xiàng)目毗鄰東湖公園，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充足利用公園綠化和湖水，同時(shí)利用小區(qū)水景設(shè)計(jì)，形成園林生態(tài)小區(qū)居住效果，實(shí)現(xiàn)某市居民對(duì)綠色、健康、環(huán)境保護(hù)生活向往（某市職員多年礦區(qū)生活，對(duì)環(huán)境污染十分重視，十分向往綠色和生態(tài)居住環(huán)境），表現(xiàn)“家在園中、綠擁家居”生態(tài)居住理念。在景觀計(jì)劃上應(yīng)小區(qū)園林、廣場(chǎng)和公園有機(jī)融合，在北部盡可能拉大主入口開(kāi)闊度，讓更多公園景觀融入最近。中心廣場(chǎng)盡可能北移，和入口和小高層盡可能融合起來(lái)。鑒于樓間距較大，所以在組團(tuán)計(jì)劃時(shí)，能夠考慮部分組團(tuán)景觀和組團(tuán)活動(dòng)空間，使組團(tuán)環(huán)境愈加豐潤(rùn)，空間愈加靈動(dòng)，避免了千篇一律兵營(yíng)式布局。3.7配套環(huán)境分析不管是利用周圍配套還是自建配套，全部要突出一個(gè)便利標(biāo)準(zhǔn)。生活配套包含超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、小區(qū)餐飲等，利用小區(qū)開(kāi)發(fā)底層商業(yè)完全能夠滿足小區(qū)生活配套需求；教育配套包含幼稚園和學(xué)校，小區(qū)建有幼稚園，結(jié)合周圍校區(qū)，基礎(chǔ)滿足教育配套需求；娛樂(lè)配套包含休閑廣場(chǎng)、健身設(shè)施等，小區(qū)建設(shè)中基礎(chǔ)滿足。3.8價(jià)格定位分析本項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房，在定價(jià)中受政府指導(dǎo)定價(jià)，缺乏靈活條件。依據(jù)貴方提供1280元/平米均價(jià)，對(duì)比關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1250元/平米均價(jià)，我們認(rèn)為該項(xiàng)目?jī)r(jià)格含有一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次，在商業(yè)銷售價(jià)格分析中，我們能夠發(fā)覺(jué)以下特征。1、某市商業(yè)價(jià)格一直在上漲中，上漲幅度較大；2、商業(yè)銷售價(jià)格，在市中心繁榮地段，如大慶路，最高售價(jià)一層已經(jīng)達(dá)成1萬(wàn)元，通常售價(jià)一層在3500—4500元/平米，二層在—2500元/平米；相對(duì)繁榮路段，如南京路、準(zhǔn)南路一層售價(jià)2800—3300元/平米，二層1600—1800元/平米；其它路段售價(jià)一層在1800—2500元/平米。所以在本案商業(yè)銷售定價(jià)中，應(yīng)充足借鑒該片區(qū)項(xiàng)目定價(jià)和價(jià)格上漲趨勢(shì)，以該片區(qū)中高價(jià)位為宜。在充足建立領(lǐng)導(dǎo)品牌形象同時(shí)，考慮價(jià)格和規(guī)模平衡原因，作到定價(jià)合理，完全銷售目標(biāo)。四、SWOT分析4.1優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)1、地段好，交通、購(gòu)物、休閑、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全，生活十分便利；2、小區(qū)計(jì)劃含有一定超前性，符合當(dāng)?shù)匚磥?lái)消費(fèi)需求；3、18萬(wàn)平米超大規(guī)模小區(qū)，配套設(shè)施完善；4、呈平E字型圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用公園、小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特園林生態(tài)景觀；5、該城市片區(qū)和小區(qū)綠化率高，環(huán)境雅致靜謐；6、符合大面積戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)，拉大軸距、增加客廳陽(yáng)臺(tái)，確保戶型設(shè)計(jì)愈加合理，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房戶90平米買三房消費(fèi)取向；7、住宅消費(fèi)火爆，出現(xiàn)供不應(yīng)求局面；商業(yè)價(jià)格連續(xù)攀升，銷售勢(shì)頭良好；8、當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力強(qiáng)，對(duì)購(gòu)置住房和改善居住條件需求迫切；9、政府加大對(duì)老城區(qū)改造力度，片區(qū)形象不停優(yōu)化；10、1000噸煉油、120噸乙烯技術(shù)改造工程立即展開(kāi)，將深入促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，增加2—3萬(wàn)人更可帶來(lái)約80萬(wàn)平米住宅需求；4.2劣勢(shì)和問(wèn)題點(diǎn)1、老城區(qū)，受未來(lái)市政計(jì)劃影響，該片區(qū)大、跨越式發(fā)展空間有限；2、和煉油廠過(guò)近，當(dāng)?shù)鼐用裼锌諝馕廴緫n慮；3、傳統(tǒng)居住區(qū)，年輕人認(rèn)同度低；4、當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房缺乏理性，對(duì)小區(qū)計(jì)劃和戶型設(shè)計(jì)理念方面優(yōu)勢(shì)需要大力宣傳和引導(dǎo)；5、消費(fèi)者缺乏購(gòu)房知識(shí)，購(gòu)房盲目沖動(dòng)，一旦消費(fèi)信心受挫，將出現(xiàn)很大心理變動(dòng)，輕易造成銷售大起大伏；6、和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同為期房，產(chǎn)品方面優(yōu)勢(shì)無(wú)法得到真試驗(yàn)證；7、企業(yè)著名度低，缺乏社會(huì)認(rèn)知；8、開(kāi)發(fā)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，下六個(gè)月可能出現(xiàn)一定規(guī)?？罩茫?、某市人口有限，消費(fèi)規(guī)模相對(duì)有限；10、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，推廣范圍大、風(fēng)險(xiǎn)可控度低；五、項(xiàng)目定位5.1目標(biāo)用戶定位A、用戶區(qū)域關(guān)鍵區(qū)域：某市全區(qū)，以老城區(qū)為主；有效區(qū)域：克拉瑪依市及其下屬區(qū)域；B、用戶特征職業(yè)特征：企業(yè)和行政機(jī)關(guān)職元、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、外來(lái)人口；年紀(jì)特征：25—45歲，其中以30—40歲為主；消費(fèi)心理特征：——改善生活品質(zhì)，期望從原有50—60平米擁擠居住條件改善為三房寬大生活；——虛榮心強(qiáng)烈，因?yàn)槿渴峭瑥S職員，大家全部認(rèn)識(shí)或比較熟悉，所以擁有強(qiáng)烈攀比心理，期望自己買房子比對(duì)方大、小區(qū)計(jì)劃好、更能表現(xiàn)生活檔次和品位；——消費(fèi)不理性，缺乏對(duì)小區(qū)計(jì)劃、環(huán)境和景觀設(shè)計(jì)了解；對(duì)戶型認(rèn)識(shí)只有面積和分區(qū)概念，缺乏對(duì)戶型設(shè)計(jì)私密性、格局和面積配比了解；購(gòu)房喜愛(ài)一步到位，不考慮現(xiàn)代社會(huì)數(shù)次置業(yè)特征；——追求有房有車生活，所以在購(gòu)置房屋時(shí)十分看中有沒(méi)有車庫(kù)和停車位；——受礦區(qū)污染影響，十分關(guān)注生活環(huán)境和空氣質(zhì)量，對(duì)有可能被污染區(qū)域，含有強(qiáng)烈戒備心理；——當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理十分落后（家眷院管理方法），購(gòu)房戶對(duì)物業(yè)管理要求越來(lái)越高，期望能夠享受好物業(yè)服務(wù)；——受1000噸煉油、120噸乙烯技術(shù)改造工程立即展開(kāi)影響，購(gòu)房戶對(duì)某市未來(lái)發(fā)展充滿信心，消費(fèi)欲望強(qiáng)烈、消費(fèi)信心十足；經(jīng)過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)房關(guān)注原因了解，能夠發(fā)覺(jué)戶型、環(huán)境和質(zhì)量是購(gòu)房戶最關(guān)注原因，其次分別是地段、配套、物業(yè)服務(wù)和開(kāi)發(fā)商品牌；5.2產(chǎn)品定位項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值：園林、生態(tài)、綠色、景觀——園林生態(tài)小區(qū)園林生態(tài)園林生態(tài)景觀綠色園林生態(tài)小區(qū)園林生態(tài)小區(qū)園林：東湖公園園林和小區(qū)園林相互融合，整體統(tǒng)一又各具特色，融入自然，感受花園式生活；生態(tài)：生態(tài)是小區(qū)計(jì)劃關(guān)鍵，讓生活在某市每一位職員，不再有礦區(qū)生活陰影，不再擔(dān)心來(lái)自廠區(qū)污染對(duì)環(huán)境影響，生態(tài)就是最好，生活生態(tài)化，健康更幸福；景觀：該項(xiàng)目毗鄰東湖公園，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充足利用公園綠化和湖水，同時(shí)利用小區(qū)水景設(shè)計(jì)，形成園林生態(tài)小區(qū)居住效果，實(shí)現(xiàn)某市居民對(duì)綠色、健康、環(huán)境保護(hù)生活向往（某市職員多年礦區(qū)生活，對(duì)環(huán)境污染十分重視，十分向往綠色和生態(tài)居住環(huán)境），表現(xiàn)“家在園中、綠擁家居”生態(tài)居住理念。綠色：哪里有公園，哪里就有綠色，讓公園成為后花園，40.31%小區(qū)綠地率，拿二分之一綠色裝點(diǎn)我們生活，四處感受綠色和春風(fēng)沐浴。某市已經(jīng)進(jìn)入城市化時(shí)代，以前生活在城市哪一個(gè)區(qū)域全部一樣觀念已經(jīng)過(guò)時(shí)，讓我們離別礦區(qū)時(shí)代，選擇交通、購(gòu)物、休閑、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全好地段，體驗(yàn)現(xiàn)代化城市生活便利；呈平E字型圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用公園、小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特園林生態(tài)景觀；18萬(wàn)平米超大規(guī)模小區(qū)，配套設(shè)施完善；小區(qū)計(jì)劃含有一定超前性，符合當(dāng)?shù)匚磥?lái)消費(fèi)需求；符合大面積戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)，拉大軸距、增加客廳陽(yáng)臺(tái)，確保戶型設(shè)計(jì)愈加合理，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房戶90平米買三房消費(fèi)取向，讓產(chǎn)品物超所值；人車分流設(shè)計(jì)，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀端式內(nèi)斂、步行系統(tǒng)呈線形枝狀分散，各成體系、互不干擾；10、引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，確保優(yōu)異物業(yè)服務(wù)，讓小區(qū)居民離別物業(yè)沒(méi)人管、服務(wù)跟不上歷史，享受品質(zhì)小區(qū)一流物業(yè)服務(wù)；5.3價(jià)格定位定價(jià)方法住宅為經(jīng)濟(jì)適用房，政府定價(jià)，均1280元/平米；商業(yè)項(xiàng)目采取競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)結(jié)合市場(chǎng)定價(jià)法，推算出項(xiàng)目標(biāo)初步價(jià)格。銷售價(jià)格提議——住宅均價(jià)1280元/平米；——商業(yè)銷售價(jià)格提議商業(yè)提議銷售價(jià)格，一層在3000—4500元/平米；二層在1950元/平米—2300元/平米。某市各區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格表樓盤選擇方法市場(chǎng)價(jià)格一層二層繁榮區(qū)域價(jià)格3500—4500元/平米—2500元/平米相對(duì)繁榮區(qū)域價(jià)格2800—3300元/平米1600—1800元/平米通常區(qū)域價(jià)格1800—2500元/平米1）利用平均權(quán)重市場(chǎng)定價(jià)方法，取繁榮區(qū)域和相對(duì)繁榮區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格加權(quán)價(jià)格，一層銷售價(jià)格在3150—3900元/平米；二層銷售價(jià)格在1800元/平米—2150元/平米。在以上價(jià)格基礎(chǔ)上，利用市場(chǎng)定價(jià)法修正。從市場(chǎng)因數(shù)考慮，今年樓盤價(jià)格會(huì)在去年基礎(chǔ)上深入上漲，依據(jù)某市片區(qū)住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)分析，估計(jì)上漲幅度在8%左右。所以修正后一層銷售價(jià)格在3400—4200元/平米；二層銷售價(jià)格在1950元/平米—2300元/平米。2）某市最近兩年商業(yè)銷售面積在1.2—1.5萬(wàn)平米/年。伴隨商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模不停擴(kuò)大，商業(yè)在銷售價(jià)格上漲同時(shí)銷售難度深入加大。按某市7萬(wàn)人口計(jì)算，繁榮和相對(duì)繁榮區(qū)域可容納商業(yè)面積在7萬(wàn)平米左右（按1平米/人最大保有量計(jì)算），而某市現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模已經(jīng)靠近這個(gè)數(shù)值，所以商業(yè)消費(fèi)趨于飽和，市場(chǎng)可挖掘潛力十分有限。其次，按某市每十二個(gè)月2.6億社會(huì)消費(fèi)品零售總額計(jì)算，按400元/平米/月商鋪?zhàn)畹蜖I(yíng)業(yè)額（低于該營(yíng)業(yè)額，商戶經(jīng)營(yíng)趨于微利，商戶將不在經(jīng)營(yíng)或維持經(jīng)營(yíng)，商鋪?zhàn)饨鸫蟾被芈洌霈F(xiàn)空置現(xiàn)象）計(jì)算，某市商業(yè)繁榮和相對(duì)繁榮區(qū)域可容納54167平米商鋪（不含通常區(qū)域商鋪），從這個(gè)數(shù)值而言，某市商業(yè)供給已經(jīng)達(dá)成供需平衡，新供給將造成市場(chǎng)過(guò)剩。3）從商業(yè)銷售價(jià)格上漲和商業(yè)立即出現(xiàn)過(guò)剩兩方面考慮，結(jié)合項(xiàng)目盤量規(guī)模過(guò)大，為確保按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)全盤銷售，提議在認(rèn)購(gòu)期給一定價(jià)格下調(diào)（或應(yīng)用速度加權(quán)平均價(jià)格），依據(jù)認(rèn)購(gòu)情況，逐步提升銷售價(jià)格，確保項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售。4）依據(jù)商業(yè)地段和定位差異，在以上提議價(jià)格基礎(chǔ)上，對(duì)武昌路市場(chǎng)相接部分給一定程度價(jià)格上調(diào)，提議銷售價(jià)格為4500元/平米；其它區(qū)域價(jià)格定為3000—3800元之間/平米；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)價(jià)格定為—2500元/平米。付款方法和進(jìn)度付款方法包含：一次性付款、按揭和分期付款（認(rèn)購(gòu)至正式簽定協(xié)議期間）；付款進(jìn)度為：小定三天補(bǔ)足大定，大定七天補(bǔ)足首期，首期十五天內(nèi)補(bǔ)足簽約；優(yōu)惠條款認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠、開(kāi)盤優(yōu)惠、促銷優(yōu)惠，其它期間不享受任何優(yōu)惠；樓層價(jià)差樓層價(jià)差系數(shù)表樓層價(jià)格系數(shù)銷售價(jià)格備注5躍6樓0.789984樓0.9512163樓1.0913952樓1.114081樓1.081382一層贈(zèng)予花園，價(jià)格可上調(diào)5%考慮到某市購(gòu)房用戶消費(fèi)行為在中趨于2、3>1>4>5樓層選擇特點(diǎn)，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目以90平米以上大戶型為主，頂層大面積銷售含有較大壓力，所以在樓層價(jià)差設(shè)計(jì)中，提議1、2、3層取基礎(chǔ)相同價(jià)格，拉大5樓價(jià)差，促進(jìn)各樓層均勻銷售。價(jià)格優(yōu)惠----內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格：在平均價(jià)基礎(chǔ)上給1%優(yōu)惠；

----入市價(jià)格：認(rèn)購(gòu)用戶在平均價(jià)基礎(chǔ)上給1%優(yōu)惠；其它用戶在平均價(jià)格基礎(chǔ)上給0.5%優(yōu)惠；正式銷售一周內(nèi)簽定協(xié)議用戶，在以上基礎(chǔ)上在給0.5%優(yōu)惠；考慮到優(yōu)惠幅度過(guò)小，不利于形成利益刺激，提議采取贈(zèng)予十二個(gè)月和六個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)方法替換1%和0.5%優(yōu)惠。5.4概念定位關(guān)鍵概念：我公園我家——龍湖佳苑園林生態(tài)小區(qū)園林、生態(tài)、綠色、景觀四大優(yōu)點(diǎn)集于一身，某市人居生活典范。園林：東湖公園園林和小區(qū)園林相互融合，整體統(tǒng)一又各具特色，融入自然，感受花園式生活；生態(tài)：生態(tài)是小區(qū)計(jì)劃關(guān)鍵，讓生活在某市每一位職員，不再有礦區(qū)生活陰影，不在擔(dān)心來(lái)自廠區(qū)污染對(duì)環(huán)境影響，生態(tài)就是最好，生活生態(tài)化，健康更幸福；綠色：哪里有公園，哪里就有綠色，讓公園成為后花園，40.31%小區(qū)綠地率，那二分之一綠色裝點(diǎn)我們生活，四處感受綠色和春風(fēng)沐浴。景觀：該項(xiàng)目毗鄰東湖公園，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充足利用公園綠化和湖水，同時(shí)利用小區(qū)水景設(shè)計(jì)，形成園林生態(tài)小區(qū)居住效果，實(shí)現(xiàn)某市居民對(duì)綠色、健康、環(huán)境保護(hù)生活向往（某市職員多年礦區(qū)生活，對(duì)環(huán)境污染十分重視，十分向往綠色和生態(tài)居住環(huán)境），表現(xiàn)“家在園中、綠擁家居”生態(tài)居住理念。生活概念：家在園中、綠擁家居，靜謐雅致、生態(tài)居所某市首家純園林生態(tài)小區(qū)計(jì)劃，隨時(shí)隨地感受綠色擁抱；圍合式布局，組團(tuán)式設(shè)計(jì)，讓居住環(huán)境愈加靜謐雅致，暢想花園式現(xiàn)代生活。景觀概念：園林、廣場(chǎng)、碧波、雕塑小品、曲徑?jīng)鐾ぁ奶庯L(fēng)景美不勝收小區(qū)園林和公園園林融為一體，小區(qū)廣場(chǎng)和水景相得益彰，雕塑小品、曲徑?jīng)鐾そM成一副漂亮畫面；計(jì)劃概念：E字型圍合式布局，內(nèi)斂而包容、規(guī)整而靈動(dòng)呈平E字型圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用公園、小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特園林生態(tài)景觀；18萬(wàn)平米超大規(guī)模小區(qū)，配套設(shè)施完善；小區(qū)計(jì)劃理念超前，符合城市未來(lái)發(fā)展需求；大面積寬幅面（寬熒幕概念）戶型設(shè)計(jì)，讓戶型設(shè)計(jì)愈加合理，獨(dú)有客廳景觀陽(yáng)臺(tái)，沐浴陽(yáng)光、博覽美景；人車分流設(shè)計(jì)，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀端式內(nèi)斂、步行系統(tǒng)呈線形枝狀分散，各成體系、互不干擾；發(fā)展概念：1000噸煉油、120噸乙烯工程，工業(yè)現(xiàn)代化、生活品質(zhì)化某市在硬件環(huán)境如建筑、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、交通等方面優(yōu)勢(shì)顯著，但在軟件方面如開(kāi)放程度、市場(chǎng)化程度、居民城市化和現(xiàn)代化意識(shí)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其它城市，這是某市在未來(lái)發(fā)展中所應(yīng)處理首要問(wèn)題。現(xiàn)在，某市大發(fā)展時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，超前于城市發(fā)展品質(zhì)化小區(qū)立即誕生，誰(shuí)能有先見(jiàn)之明，成為龍湖佳苑新業(yè)主，伴隨城市現(xiàn)代化，成為城市中心永久業(yè)主；區(qū)位概念：城市生活、享受城市，我們已經(jīng)進(jìn)入城市時(shí)代，為何不享受城市中心便利生活？某市已經(jīng)進(jìn)入城市化時(shí)代，以前生活在城市哪一個(gè)區(qū)域全部一樣觀念已經(jīng)過(guò)時(shí)，讓我們離別礦區(qū)時(shí)代，選擇交通、購(gòu)物、休閑、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全好地段，體驗(yàn)現(xiàn)代化城市生活便利；價(jià)格概念：10萬(wàn)元起住三房，品質(zhì)更高一層、花錢更少一成用12萬(wàn)買三房還是花少少10萬(wàn)元擁有自己三房?jī)蓮d？當(dāng)然是花錢越少越好，現(xiàn)在買龍湖佳苑，比她人少花2萬(wàn)元，即可擁有高品質(zhì)園林生態(tài)住宅，品質(zhì)更高一層、花錢更少一成，讓產(chǎn)品物超所值；物業(yè)概念：買房就是買物業(yè)，只要服務(wù)不要管理引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，確保優(yōu)異物業(yè)服務(wù)，讓小區(qū)居民離別物業(yè)沒(méi)人管、服務(wù)跟不上歷史，享受品質(zhì)小區(qū)一流物業(yè)服務(wù)；5.5項(xiàng)目形象定位（VI系統(tǒng)）1、名稱：龍湖佳苑

2、標(biāo)志：提議為某種植物或動(dòng)物，同時(shí)作為項(xiàng)目標(biāo)形象代言物和紀(jì)念吉祥物；

3、標(biāo)準(zhǔn)色：待定

4、標(biāo)準(zhǔn)字體：待定

5、工地環(huán)境包裝視覺(jué)

----建筑物主體：巨副、廣告畫；

----工地圍墻：展板；

----主路網(wǎng)及參觀路線：彩旗、T型旗；

----環(huán)境綠化：花草、綠色植物；

6、營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)

----營(yíng)銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)

----營(yíng)銷中心功效分區(qū)計(jì)劃

----營(yíng)銷中心大門橫眉設(shè)計(jì)

----營(yíng)銷中心形象墻設(shè)計(jì)

----臺(tái)面設(shè)計(jì)

----展板設(shè)計(jì)

----營(yíng)銷中心導(dǎo)視牌

----銷售人員服裝設(shè)計(jì)提醒

----銷售用具系列設(shè)計(jì)

----示范單位導(dǎo)視牌

----示范單位樣板房說(shuō)明牌

7、企業(yè)及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)

----辦公功效導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

----物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)六、營(yíng)銷推廣策略6.1營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目本身研究分析，我們提出以下?tīng)I(yíng)銷基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)：1、先入為主，盡早入世考慮到今年樓盤供給量過(guò)大，假如全部交付使用，今年下六個(gè)月可能出現(xiàn)20萬(wàn)平米以上空置量，占整個(gè)開(kāi)發(fā)規(guī)模50%左右。狹路相逢勇者勝，為確保項(xiàng)目營(yíng)銷成功，提議先入為主——先開(kāi)發(fā)、先宣傳、先促銷、先交付。2、重視項(xiàng)目和企業(yè)品牌形象包裝當(dāng)市場(chǎng)過(guò)剩時(shí)，消費(fèi)行為將趨于謹(jǐn)慎，而產(chǎn)品質(zhì)量和品牌成為消費(fèi)關(guān)注最關(guān)鍵原因，一樣競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)能確保產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于對(duì)手，品牌形象高于對(duì)手，誰(shuí)就能在猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗。鑒于此，我們必需十分重視產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品質(zhì)建設(shè)，同時(shí)加大企業(yè)形象建設(shè)，從點(diǎn)滴去維護(hù)企業(yè)形象，確保市場(chǎng)出問(wèn)題，銷售不出問(wèn)題。3、認(rèn)真務(wù)實(shí)運(yùn)做和實(shí)施認(rèn)真做好項(xiàng)目標(biāo)調(diào)研工作，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)，并隨時(shí)依據(jù)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手改變調(diào)整策略，使本身處于愈加有利位置。同時(shí)加強(qiáng)實(shí)施能力，凡事必論證、論證必有結(jié)果、有結(jié)果立即實(shí)施、實(shí)施過(guò)程隨時(shí)監(jiān)控、依據(jù)監(jiān)控隨時(shí)修訂實(shí)施策略。4、以我之長(zhǎng)攻敵所短充足利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在小區(qū)計(jì)劃、質(zhì)量、戶型、物業(yè)等方面不利點(diǎn)，進(jìn)行針對(duì)性突破，經(jīng)過(guò)對(duì)消費(fèi)者教育和說(shuō)服，把我方項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢(shì)充足表現(xiàn)出來(lái)，形成產(chǎn)品關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，確保在營(yíng)銷對(duì)抗中立于不敗。5、采取以住帶商銷售策略考慮到住宅盤量較大，住宅消費(fèi)將對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分銷售產(chǎn)生利好刺激，所以提議采取以住帶商銷售策略，經(jīng)過(guò)住宅銷售推廣促進(jìn)商業(yè)銷售。在整個(gè)推廣過(guò)程中即使以住宅推廣為主，但在6、7月份應(yīng)加大商業(yè)推廣力度，達(dá)成6、7月份銷售、8、9月份招商，抓住10月商業(yè)旺季開(kāi)業(yè)。6.2媒體策略1、印刷品----樓書：以園林生態(tài)為設(shè)計(jì)主旨，突出項(xiàng)目概念，印制努力爭(zhēng)取精巧，表現(xiàn)項(xiàng)目形象；

----宣傳海報(bào)、折頁(yè)：對(duì)外派發(fā)；----DM：目標(biāo)投遞；

----認(rèn)購(gòu)書：標(biāo)準(zhǔn)文本，表現(xiàn)企業(yè)形象；

----項(xiàng)目說(shuō)明書：標(biāo)準(zhǔn)文本，可作為售后服務(wù)確保，表現(xiàn)企業(yè)形象；2、NP（報(bào)紙）----《某市報(bào)》：報(bào)紙廣告投放主體；----《克拉瑪依石油報(bào)》：配合投放；3、CF（影視）----VCD宣傳片：內(nèi)容豐富，包含小區(qū)環(huán)境、計(jì)劃、配套、服務(wù)等，關(guān)鍵在銷售現(xiàn)場(chǎng)使用，配合宣傳資料向用戶發(fā)放；----形象廣告：制作15秒形象廣告和30秒產(chǎn)品廣告，在某市電視臺(tái)投放；4、戶外----路牌：沿大慶路、成全部路、長(zhǎng)嶺路、延安路設(shè)置路牌廣告；----公交車體：經(jīng)過(guò)小區(qū)和繁榮路段關(guān)鍵公交車輛；——廣告牌：工地現(xiàn)場(chǎng)和長(zhǎng)嶺路、大慶路大型廣告牌；5、工地包裝——大門：如有條件，提議首先修建小區(qū)大門和廣場(chǎng)，以此提升項(xiàng)目形象；----工地圍墻：設(shè)計(jì)企業(yè)和項(xiàng)目形象廣告；----入口：彩旗包裝；----施工通道和道路：T型旗包裝；6.3營(yíng)銷周期階段日期目工作內(nèi)容媒體應(yīng)用籌備期3.1—3.151.確立企劃方案；2.完成銷售前準(zhǔn)備工作；1.現(xiàn)場(chǎng)包裝完成；2.宣傳資料設(shè)計(jì)；3.廣告創(chuàng)作；4.銷售培訓(xùn)；5.營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)；1.工地廣告；2.售房部廣告；3.戶外廣告；預(yù)熱期3.16—3.301.傳達(dá)樓盤入市；2.建立初步市場(chǎng)形象；1.新聞報(bào)道展開(kāi)；2.DM派發(fā)；3.來(lái)電統(tǒng)計(jì)及來(lái)客接待；4.DS推廣；1.DM派發(fā)；2.戶外廣告；3.報(bào)紙廣告；認(rèn)購(gòu)期4.1—5.301.擴(kuò)大宣傳面，開(kāi)發(fā)潛在用戶；2.公關(guān)活動(dòng)制造人氣；3.掌握大量預(yù)訂用戶；1.大規(guī)模廣告?zhèn)鬏?.電話回訪；3.DM派發(fā)；4.公關(guān)推廣；5.進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；1.公關(guān)活動(dòng)；2.DM；3.戶外廣告；4.影視廣告；5.報(bào)紙廣告；強(qiáng)銷期6.1—7.301.擴(kuò)大傳輸面，形成熱銷；2.促進(jìn)預(yù)訂用戶成交；1.實(shí)施銷售控制；2.現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造；3.舉行大型開(kāi)盤促銷活動(dòng)；4.大規(guī)模媒體廣告推介；5.戶外布標(biāo)、彩旗氣氛渲染；6.公開(kāi)發(fā)售；1.DM派發(fā)；2.戶外廣告；3.布標(biāo)、彩旗；4.影視廣告；5.報(bào)紙廣告；6.銷售說(shuō)明書、看板；維持期8.1—9.301.維持銷售態(tài)勢(shì)；2.阻力戶型推廣；1.用戶反應(yīng)統(tǒng)計(jì)分析；2.未成交意向用戶回訪，力促成交；3.調(diào)整主力推廣產(chǎn)品，促進(jìn)阻力戶型銷售；1.DM派發(fā)；2.影視廣告；3.報(bào)紙廣告；4.銷售說(shuō)明書；5.戶外廣告；清盤期10.1以后1.尾盤清理；2.維持銷售；1.入住氣氛營(yíng)造；2.人際傳輸；1.DM；2.戶外廣告；6.4階段性推廣策略籌備期時(shí)間：3月1日——3月15日；推廣目標(biāo)：完成推廣前籌備工作；關(guān)鍵工作：售房部建設(shè)；現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝；確定企劃方案；廣告創(chuàng)作完成；營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；銷售培訓(xùn)；媒體應(yīng)用：工地廣告；戶外廣告；預(yù)熱期時(shí)間：3月16日——3月30日推廣目標(biāo)：企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌及DS推廣；關(guān)鍵工作：新聞報(bào)道；DM派發(fā)；來(lái)電統(tǒng)計(jì)及來(lái)客接待；電話回訪；媒體應(yīng)用：DM派發(fā)；戶外廣告；影視新聞；報(bào)紙廣告；新聞專題：——1000噸煉油、120噸乙烯技改工程，工業(yè)現(xiàn)代化、生活品質(zhì)化——開(kāi)創(chuàng)人居典范，某市首家園林生態(tài)小區(qū)——選擇一個(gè)生活，選擇一套房子配合活動(dòng)：——龍湖佳苑奠基儀式，邀請(qǐng)某市政府、企業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)蒞臨，在奠基儀式完成后，邀請(qǐng)參與領(lǐng)導(dǎo)奠基酒會(huì)，經(jīng)過(guò)酒會(huì)擴(kuò)大宣傳，提升項(xiàng)目形象；認(rèn)購(gòu)期時(shí)間：4月1日——5月30日；推廣目標(biāo)：認(rèn)購(gòu)信息公布、項(xiàng)目概念敘述、系列廣告?zhèn)鬏?，形成認(rèn)購(gòu)高潮；關(guān)鍵工作：公關(guān)活動(dòng)；DM派發(fā)；系列廣告；認(rèn)購(gòu)促銷；媒體應(yīng)用：報(bào)紙廣告；影視廣告；戶外廣告；DM派發(fā)；樓書；項(xiàng)目說(shuō)明書；配合活動(dòng)：——以“人居生活典范”、“城市現(xiàn)代化和生活品質(zhì)化”為專題，進(jìn)行教授和用戶研討，并配合新聞炒作；——認(rèn)購(gòu)送物業(yè)管理費(fèi)，凡在認(rèn)購(gòu)公開(kāi)期間購(gòu)置用戶，贈(zèng)予十二個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)，其它期間購(gòu)置，贈(zèng)予六個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)。強(qiáng)銷期時(shí)間：6月1日——7月30日；推廣目標(biāo)：開(kāi)盤信息公布、專題促銷活動(dòng)、系列廣告?zhèn)鬏?，形成銷售高潮；關(guān)鍵工作：現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放；系列促銷廣告；DM派發(fā)；開(kāi)盤促銷活動(dòng)；媒體應(yīng)用：DM派發(fā)；樓書；戶外廣告；影視廣告；報(bào)紙廣告；項(xiàng)目說(shuō)明書；配合活動(dòng)：——“買房送車”開(kāi)盤促銷活動(dòng)：開(kāi)盤期間，全部購(gòu)房用戶均可參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)，一等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)品