房地產(chǎn)項目營銷及產(chǎn)品力策劃報告樣本

合肥金大陸項目營銷及產(chǎn)品力策劃匯報我們不僅僅是在賣房子，而是在推銷一個時代現(xiàn)象，傳輸一個時代趨向。這是一個銜接時代和未來，處于經(jīng)濟(jì)和文化邊界時代現(xiàn)象，一個綜合經(jīng)濟(jì)文化和時尚生活趨向。本項目從規(guī)模來說是屬于小樓盤性質(zhì)，但我們要做到規(guī)模雖小，聲音卻不小現(xiàn)象，即所謂“小樓盤要大聲說話”，達(dá)成以小博大市場效應(yīng)，實現(xiàn)快速銷售目標(biāo)。目錄第一部分項目概念設(shè)計項目目開發(fā)理念二、目標(biāo)消費群生活形態(tài)分析三、項目標(biāo)市場定位四、項目標(biāo)關(guān)鍵競爭優(yōu)勢五、項目命名第二部分總體計劃提議第三部分建筑設(shè)計提議第四部分園林設(shè)計提議第五部分戶型設(shè)計提議第六部分服務(wù)體系及配套設(shè)施提議第一部分項目概念設(shè)計項目目開發(fā)理念（一）合肥房地產(chǎn)發(fā)展趨勢影響1、合肥房地產(chǎn)現(xiàn)象合肥房地產(chǎn)市場大多數(shù)樓盤整體風(fēng)格全部是采取一個“大開大合”式風(fēng)格，它追求一個大氣感覺，這就要求它有比較大占地面積，才能對它所追求風(fēng)格有一個充足展示。而在合肥部分占地面積在幾十畝小型樓盤，而它們沒有認(rèn)識到這一點，造成項目綜合素質(zhì)相對較低。2、合肥房產(chǎn)升級產(chǎn)品從房地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，住宅業(yè)已經(jīng)悄然掀起革命性飛躍，由一個單純居住概念到小區(qū)概念。市場需求不再是含有單一功效產(chǎn)品，而是符合人居環(huán)境理想、可連續(xù)性居所。本項目出現(xiàn)，是區(qū)分于現(xiàn)有市場而開創(chuàng)一個新型房地產(chǎn)發(fā)展模式。3、產(chǎn)品整體素質(zhì)決定一切合肥房地產(chǎn)市場正處于一個快速發(fā)展期。市場上不停涌現(xiàn)含有鮮明賣點和亮點產(chǎn)品，占據(jù)現(xiàn)在市場相當(dāng)?shù)匚?。伴隨房地產(chǎn)深入趨向成熟，市場產(chǎn)品更新?lián)Q代也愈來愈快，每一個項目標(biāo)賣點也層出不窮。事實證實：單靠一個概念或一個賣點一招致勝時代已經(jīng)過去。能夠真正地受到市場歡迎，買家追捧物業(yè)應(yīng)該是項目整體素質(zhì)超越。所以，本項目必需是整體素質(zhì)超越，同時又含有鮮明賣點，二者合一形成強(qiáng)有力產(chǎn)品力來支持產(chǎn)品形象力。（二）項目本身原因影響地段本身地段、周圍配套、面積、形狀影響（1）項目處于合肥市最新開發(fā)區(qū)，鄰瑤海高尚住宅區(qū)，周圍好美家、定文裝飾廣場、醫(yī)院、超市、生活市場含有，生活交通相對便利。是含有開發(fā)相當(dāng)發(fā)展?jié)摿π滦臀飿I(yè)產(chǎn)品區(qū)域條件。（2）但我們也應(yīng)看到，項目所處具體位置是在和成熟住宅區(qū)相隔一條張得路?，F(xiàn)在項目所處地塊配套設(shè)施還未表現(xiàn)，展現(xiàn)于世還是一片臟亂差現(xiàn)象。這將在項現(xiàn)在期照成消費者對生活環(huán)境懷疑態(tài)度。（3）項目占地20畝，地形呈L形，因為地塊本身面積及形狀原因，決定了項目不可能采取“大開大合”式一個風(fēng)格。轉(zhuǎn)而可依據(jù)地塊本身特征，把它園林作精巧、作細(xì)、注意每一個細(xì)節(jié)，使“每一個角落全部令人沉醉不一樣景色”。2、項目標(biāo)全方面領(lǐng)先型策略項目能夠成為瑤海區(qū)同地段標(biāo)志性、升級換代產(chǎn)品，其關(guān)鍵一點是產(chǎn)品整體素質(zhì)必需全方面領(lǐng)先。和周圍其它樓盤相比較，制造差異化是為了提升產(chǎn)品整體素質(zhì)，同時保持產(chǎn)品適度超前，又能夠迎合市場，走在市場前面。項目不僅僅是為了尋求產(chǎn)品差異化，而是全方面領(lǐng)先策略，確保產(chǎn)品創(chuàng)新而又能得到市場認(rèn)同。3、符合目標(biāo)消費群需求據(jù)市調(diào)，市場有一批相對年青購置群（25—35歲），需要購置價位在20—25萬住宅，是當(dāng)?shù)厥袌鑫茨芙o充足滿足。從央行透露消息可知，國家越來越激勵大家首次置業(yè)，而對二次置業(yè)及投資者在按揭百分比及利息上均可能出臺含有一定限制性政策。順應(yīng)這一趨勢，本項目能夠從首次置業(yè)消費者著手，滿足這一消費群體需求。二、目標(biāo)消費群生活形態(tài)分析針對項目標(biāo)開發(fā)理念及合肥當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求為前提，在對本項目標(biāo)目標(biāo)消費群分析中，經(jīng)過以下目標(biāo)消費群模式能夠更清楚了解項目標(biāo)目標(biāo)消費群明確位置。4646—5536—45收入水平高低中36—45收入水平高低中2525—35如上圖所表示，設(shè)收入水平指標(biāo)，按低、中、高三個水平層次，和三個年紀(jì)層25—35歲、36—45歲、46—55歲，陰影部分為本項目標(biāo)目標(biāo)用戶群。由圖可見，項目標(biāo)消費群由以下組群組成：25—35歲中等收入消費階層。A、目標(biāo)用戶群特征分析：（A）收入水平：以平均面積100平方米、2300-2500元/m2、八成三十年按揭計算，銀行按揭月供款快要1100元，按通常規(guī)律，月供款約占家庭月收入三分之一至二分之一以上，所以目標(biāo)消費者家庭月收入應(yīng)在2200元—3300元左右。（B）職業(yè)類型：如上所述，目標(biāo)用戶群家庭月收入為每個月2200元以上，即年收入在3萬元以上人群，以此推算能達(dá)成此階層人士應(yīng)有以下多個為主：·當(dāng)?shù)丶皝碜酝獾貍€體商戶；·私營企業(yè)白領(lǐng)；·專業(yè)技能人士（醫(yī)生、老師、技術(shù)人員等）；·政府公務(wù)員；·效益很好企機(jī)關(guān)職員；·投資用途人士。（C）區(qū)域組成：依據(jù)用戶居住及工作區(qū)域分布情況分析得出，首期為項目地塊周圍原居民為主，隨即以本項目所在地為中心向周圍地域輻射。（D）年紀(jì)層次：主力消費群體年紀(jì)段應(yīng)在25—35歲之間，可稱之為七十年代出生一代。（E）文化水平：文化水平較高，通常全部含有大專以上學(xué)歷，其中不乏有一定本科學(xué)歷及碩士。（F）家庭組成形態(tài)：家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，孩子年紀(jì)應(yīng)是在3—8歲之間。有些新婚很快或新潮“丁克”家庭，甚至是單身貴族。（G）生活方法和消費心理：有一定儲蓄，家庭儲蓄總額應(yīng)該是在5萬元以上。收入相對較高且穩(wěn)定，同時有相當(dāng)范圍社會交際圈，所以就造成了該部分消費者傳輸力量較強(qiáng)、范圍較廣。對于該部分消費群體，其消費習(xí)慣應(yīng)是追求新潮、有品味，常常和好友、同事、家人、用戶等出沒于中高級商場、酒樓、咖啡廳、西餐廳、酒吧等場所。該部分消費群體在購房時，相對會尤其重視物業(yè)綜合品質(zhì)，同時因為本身工作、事業(yè)結(jié)構(gòu)影響，也就造成對高端生活追求。除此之外，該部分消費群體對小區(qū)會所配套和物業(yè)管理服務(wù)兩方面也很重視。含有較強(qiáng)理財觀念，購房對于她們來講，是屬于經(jīng)典經(jīng)過感性引導(dǎo)、加之理性分析決議置業(yè)過程。（H）置業(yè)動機(jī)：較多為一次置業(yè)，也有為改善居住環(huán)境二次置業(yè)。標(biāo)用戶群定位：七十年代出生高成長階層這部分人士受過很好教育，從事較為景氣職業(yè)，有穩(wěn)定收入起源，追求較高生活品味，對居住環(huán)境和居住質(zhì)量有較為苛刻要求。(A)、成長階層特征：高成長階層，為社會群體里較為出色及出類拔萃后起之秀，是城市里最向上最活躍最具生命力量。她們含有時尚、健康、陽光、上進(jìn)、不受傳統(tǒng)觀念束搏等氣質(zhì)。a高成長階層生活形態(tài)剖析：她們渴望一個優(yōu)質(zhì)生活，追求喜悅生活品味。同時，她們更是渴望進(jìn)入更高層次生活圈，領(lǐng)會更高端文明，而本項目正是她們滿足她們買得起，住得起鳳愿，不僅僅為她們提供一個居住新空間，同時為自我生活和事業(yè)提供了更寬廣新平臺、新天地。b全方位滿足生活夢想：在新經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中，高成長階層從事職業(yè)越來越被大家所看重；她們努力開創(chuàng)一片屬于自己天地和空間，看按時機(jī)，把握縱深新經(jīng)濟(jì)；洞悉未來。這正是項目標(biāo)高成長階層所推崇敬現(xiàn)代文化和小區(qū)文化所追求友好感和分寸感。同時，項目所致力營造是中西方文化含蓄兼收風(fēng)度，更表現(xiàn)精英群一個對性格、對氣質(zhì)和心理素質(zhì)修煉和陶冶。c高成長階層生活模式設(shè)計：從生活形態(tài)方面來看：她們是一個中西“兩面體”——內(nèi)心深處受到中國傳統(tǒng)文化影響，重群居，喜愛和家人生活溝通、和鄰居之間交往樂趣，渴望自己居住環(huán)境有更多交流空間，享受居住空間注入更多人情味。而她們外向一面是追求時尚、現(xiàn)代新鮮事物。她們更是渴求一個含有西方生活方法開放和包容，真正能夠享受到居住、生活樂趣。對于西方外來文化更能夠豐富她們對生活了解，她們更多重視是西方文化能夠給生活帶來浪漫情調(diào)。她們所期望自己居住空間環(huán)境是熱情、奔放、自己能夠享受更多居住樂趣。關(guān)鍵表現(xiàn)為：地段：滿足工作、生活方便性；計劃：有一定規(guī)模，有較強(qiáng)識別性；建筑：現(xiàn)代、時尚、時尚；戶型：不需要很大，但要舒適而實用；會所：活動性、參與性；園林：自然、輕松、健康、環(huán)境保護(hù)；物業(yè)管理：以后生活關(guān)鍵保障，要求認(rèn)真、細(xì)致、周全、熱情；智能化：信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)引進(jìn)；小區(qū)文化：友好、主動向上；兒女教育：含有良好教育條件和文化氣氛，有益于兒女成長。三、項目標(biāo)關(guān)鍵競爭優(yōu)勢項目在市場是否含有競爭力，關(guān)鍵取決于項目標(biāo)關(guān)鍵競爭優(yōu)勢支持力度。在對項目整體優(yōu)勢提純后形成項目對市場含有沖擊力特征，引發(fā)市場高度關(guān)注認(rèn)同。項目標(biāo)關(guān)鍵優(yōu)勢源于整體素質(zhì)和鮮明個性。所以，項目標(biāo)關(guān)鍵優(yōu)勢為：1、領(lǐng)先市場綜合素質(zhì)2、高性價比高文化價值闡釋：現(xiàn)在，合肥房地產(chǎn)市場競爭異常猛烈，肯定出現(xiàn)兩種情況：首先，相當(dāng)部分住宅空置——不一定是因為開發(fā)水平低，往往是因為沒有個性，沒有特色，不能在短期內(nèi)高度吸引市場注意力；其次，真正好項目越來越搶手——不僅開發(fā)水平高，而且有充足個性和特色，能使有限市場關(guān)注集中在項目上。未來暢銷樓盤，不僅基于較高綜合素質(zhì)，不過建立在小區(qū)個性和特色空間營造上，必需建立項目獨特、鮮明魅力所在：——建立獨具特色項目關(guān)鍵概念；——構(gòu)筑支撐這一關(guān)鍵概念產(chǎn)品和服務(wù)體系。項目標(biāo)關(guān)鍵優(yōu)勢源于：1、對生活質(zhì)量深刻了解和認(rèn)識，項目所發(fā)明不僅僅是一個表面化居家住房，我們將以大城市生活標(biāo)準(zhǔn)來打造小區(qū)，帶給大家和城市時尚同時生活。2、經(jīng)過園林設(shè)計、生活配套完善、裝修房推出，追求不僅僅是片面差異化策略，而是整體素質(zhì)全方面領(lǐng)先。四、總而言之，項目標(biāo)關(guān)鍵概念提純?yōu)椋盒羌壖兠缊@時尚新生活闡釋：純美園所提供不只是一個簡簡單單房子，而是一個優(yōu)質(zhì)生活供給商?！靶羌壖兠缊@”：1、和其說是一個生活向往和夢想，還不如說是純美園給市場買家一個實在承諾，一個能夠量化而又具體生活方法，“星級生活”是一個感知概念，富有豐富內(nèi)涵和外在特征，是對純美園綜合素質(zhì)一個確切描述。2、“星級生活”擲地有聲地通知市場：純美園是一個整體素質(zhì)高，同時，又是一個中等價位，即綜合性價比也是高樓盤。3、由“星級”展開是純美園生活特定內(nèi)涵，由此包含了優(yōu)良建筑品質(zhì)、園林。這些全部是一、純美園綜合素質(zhì)表現(xiàn)，經(jīng)過消費群對純美園綜合素質(zhì)理性認(rèn)識，使它項目定位更輕易了解，可感性更強(qiáng)?！皶r尚新生活”：1、本項目標(biāo)目標(biāo)用戶群是正在高速成長群體，并伴隨時間推移，其必將成為社會關(guān)鍵支柱群體。從整個社會發(fā)展歷程來說，年輕一代，將日漸成為房屋關(guān)鍵購置群中堅力量。她們有著自己對生活了解，有特有對理想生活模式憧憬，追求更時尚健康生活模式。當(dāng)?shù)貕K關(guān)鍵定位正是針對這部分含有極大潛力消費群體。2、以時尚新奇產(chǎn)品模式，滿足目標(biāo)用戶群個性追求?？v觀整個合肥房地產(chǎn)市場，其發(fā)展速度仍較緩慢，具體表現(xiàn)在建筑風(fēng)格上。展現(xiàn)出一番沉著、沉悶氣氛，欠缺朝氣。這并不符合年輕一代風(fēng)格。以時尚、清新、陽光、動感定位，這正能抓住市場空白點，迎合目標(biāo)用戶個性需求，以最大效率，把握年輕消費群體。4、以時尚風(fēng)情包裝定位，快速傳輸本項目標(biāo)關(guān)鍵競爭力。以目標(biāo)消費群向往大城市時尚生活為切入，將為合肥市民所深刻認(rèn)知和了解，使之含有很強(qiáng)感召力，有利于在本項目推出時，便得到市場高度關(guān)注和愛好，繼而對本項目標(biāo)各項優(yōu)勢進(jìn)行深入了解，如此，對于項目標(biāo)銷售是有著較大推進(jìn)意義。關(guān)鍵概念演繹：以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場及目標(biāo)用戶群為斷定當(dāng)?shù)貕K關(guān)鍵概念依歸，給目標(biāo)用戶群營造一個她們所向往所期盼生活氣氛和生活小區(qū)，一個時尚、清新、陽光、動感小區(qū)。其關(guān)鍵表現(xiàn)手法處理表現(xiàn)在：合理計劃設(shè)計上，如戶型以二房和緊湊型三房為主力，兼顧一房單位，擴(kuò)大目標(biāo)用戶群。且引進(jìn)創(chuàng)新二房半單位等新概念，有效滿足時尚先鋒需求。建筑風(fēng)格特色上，如樓體外立面色彩處理，采取淺色調(diào)為主色調(diào)，配以藍(lán)色、黃色等線條勾勒，整體展現(xiàn)出一派時尚、簡約、清新、爽朗、動感氣息，營造一個友好小區(qū)格調(diào)。滿足年輕一代心理追求。在戶型設(shè)計上，以能夠親近自然和陽光大玻璃、陽光室等設(shè)計手法，使住在這里人，能夠強(qiáng)烈感受到清爽、明媚生活空間。在發(fā)明現(xiàn)代生活方便舒適度上，以裝修房推出為忙碌現(xiàn)代人提供了省時、省力、省錢便利生活，這是順應(yīng)城市時尚生活所在。在生活環(huán)境營造上，一樣是經(jīng)過泛會所引進(jìn)，提供大量在園景中活動場所，表現(xiàn)人和自然友好相處。配套服務(wù)品質(zhì)上，如引進(jìn)泛會所、多功效會所概念及貼心管家式物業(yè)服務(wù)概念，讓目標(biāo)用戶群能經(jīng)過戶外活動達(dá)成緩解壓力，日常煩瑣家庭事務(wù)煩擾，能全身心投入工作。五、項目命名在項目標(biāo)命名計劃中，考慮更多是突現(xiàn)出項目高尚小區(qū)概念，能夠為項目建立強(qiáng)勢品牌形象。所以，項目標(biāo)命名提議為：1、純美園地2、優(yōu)詩雅筑3、朗睛居4、點睛苑1、純美園地“純美”是大家所追求美最高境界，所描述不僅是建筑之峻美、景觀之優(yōu)美，而且表現(xiàn)建筑、環(huán)境、人三者友好之美，更是彰顯美一方水土，美一方人人文環(huán)境和氣氛。對此，不管是從字面了解，還是對項目特質(zhì)傳輸，皆是清楚明了?！皥@地”利用，擺脫了房地產(chǎn)命名固有模式，帶來一股清新氣息。能夠想象，在此居住，花香、綠樹、青草、流水、建筑和人文景觀，一情一景，仿佛置身于花園中。這不正是很多人夢寐以求理想家園嗎？本企業(yè)認(rèn)為，本命名含有強(qiáng)烈形象力，實現(xiàn)傳神地表示出項目個性、定位、功效，含有強(qiáng)有力傳輸性。2、優(yōu)詩雅筑建筑像一首凝固音樂。生活則像一首流動詩。優(yōu)詩，優(yōu)美詩歌，將大家?guī)У饺缭?、如歌、如畫、如夢生活空間和意境。就建筑本身，利用大面積玻璃，流敞曲線及天際線，“優(yōu)美詩篇”是對此最貼近描述。雅，清新，優(yōu)雅，即是對建筑風(fēng)格高度概括，也是對住在這里大家生活方法及生活形態(tài)正確地詮釋。雅筑，是建筑新詞語組合，一樣帶來新概念，有利于樹立本項目鮮明、獨特氣質(zhì)和形象。3、朗睛居形容明亮、透明、充滿陽光居所，朗睛居形象地說明項目充滿了陽光和朝氣。4、點睛苑這里不僅是為奮斗中社會中堅力量提供居住場所，更是她們彰顯成功者姿態(tài)和享受奮斗帶來結(jié)果之地方，是為她們社會地位最好證實和肯定，是她們?nèi)松?jīng)歷‘點睛’之筆。這里，不僅是住宅，優(yōu)越生活條件為她們生活起了畫龍點睛作用。第二部分產(chǎn)品力計劃一、總體計劃標(biāo)準(zhǔn)第一標(biāo)準(zhǔn)：快速銷售標(biāo)準(zhǔn)：因為當(dāng)?shù)貕K規(guī)模及產(chǎn)品特征，所以不管在地塊計劃設(shè)計、風(fēng)格和目標(biāo)用戶群等特點，提升產(chǎn)品性價比，以達(dá)成快速銷售目標(biāo)。第二標(biāo)準(zhǔn)：空間塑造標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)合肥當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)區(qū)域情況和居民生活習(xí)慣，結(jié)合地塊整體情況，重視地塊利用率，著重空間塑造。所以，當(dāng)?shù)貕K避免出現(xiàn)呆板兵營式，戶型以板式結(jié)構(gòu)為主，關(guān)鍵為南北對流，配合中心園林景觀設(shè)計，提升對目標(biāo)消費群誘導(dǎo)性。第四標(biāo)準(zhǔn)：提升土地使用率標(biāo)準(zhǔn)：針對地塊本身特征和合肥當(dāng)?shù)叵M需求決定，地塊物業(yè)類型應(yīng)該以高層為主式。以此提升容積率，使成為利潤增加點，并盡可能多地提升商鋪面積，實現(xiàn)利潤增加目標(biāo)。第五標(biāo)準(zhǔn)：色彩利用標(biāo)準(zhǔn)：伴隨人民生活水平提升，對所追求居住環(huán)境要求也日漸升高，而這些多表現(xiàn)在建筑和格調(diào)上，具體是表現(xiàn)在色彩利用上。所以對于本項目地塊色彩利用則愈加輕松、明快，表現(xiàn)現(xiàn)代時尚建筑風(fēng)格，更能憑借其出色有格調(diào)外立面，起到和其它樓盤形成區(qū)隔，并對當(dāng)?shù)貕K定位提供強(qiáng)而有力宣傳作用。第六標(biāo)準(zhǔn)：樓層平面布局標(biāo)準(zhǔn)：住宅一梯三戶。從小區(qū)容積率和居住空間出發(fā)，能夠提升小區(qū)容積率和銷售面積，同時，有效地計劃，仍可確保居住空間舒適度，達(dá)成人居健康居住標(biāo)準(zhǔn)。在組團(tuán)布局計劃過程中，確保每一戶全部有觀景角度，尤其是北向單位盡可能有很好景觀支持，以確保銷售速度。第七標(biāo)準(zhǔn)：主力為中小戶型標(biāo)準(zhǔn)：針對市場空白點，合肥缺乏真正能夠滿足年青一代置業(yè)渴望，和部分對投資需要，將產(chǎn)品制訂為以中小戶型為主力戶型。從其次來講，降低樓房總套價，降低消費群置業(yè)門檻，擴(kuò)大消費群，以致有利于達(dá)成快速銷售目標(biāo)。第八標(biāo)準(zhǔn)：造景標(biāo)準(zhǔn)：環(huán)境能提升小區(qū)品質(zhì)。因為當(dāng)?shù)貕K四面缺乏部分關(guān)鍵自然景觀及人文景觀等支持，為提升當(dāng)?shù)貕K價值，提升居住環(huán)境品質(zhì)，則要因地制宜，經(jīng)過線性在地塊內(nèi)部營造極具特色景觀，打造精品園林，讓其成為當(dāng)?shù)貕K一大亮點。第九標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)和住宅相協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)：從經(jīng)濟(jì)角度而言，考慮到商業(yè)銷售利潤值遠(yuǎn)比住宅物業(yè)高，這就要必需在不影響到住宅居住環(huán)境前提下，合理充足利用資源，尤其是在沿城市干道位置，讓商業(yè)和住宅不相互矛盾，相互協(xié)調(diào)，相得益彰。第十標(biāo)準(zhǔn)：細(xì)節(jié)完美標(biāo)準(zhǔn)：在當(dāng)今眾多樓盤同質(zhì)化日趨嚴(yán)重環(huán)境，消費者在挑選樓房時，更著重對產(chǎn)品品質(zhì)上，而越來越多發(fā)展商更多重視產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)上，如：大堂、電梯間裝飾、戶型設(shè)計、公共空間處理、入戶門處理、空調(diào)位處理等。第十一標(biāo)準(zhǔn)：優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：以“關(guān)注小區(qū)氣氛、貼近生活細(xì)節(jié)”人性化服務(wù)出發(fā)，滿足年輕一族工作繁忙，追求輕松，解除束縛需求，在物業(yè)管理和下一代教育提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和配套。目計劃指標(biāo):占地面積：約20畝；容積率：約3建筑面積：約6.6萬平方米；商鋪面積：約1800平方米；住宅面積：約4萬平方米價格設(shè)定：商鋪：均價為4500元/平方米；住宅：入市均價為元/平方米左右。三、商鋪計劃特點:1、基礎(chǔ)布局及位置：臨街商鋪，形成商業(yè)街規(guī)模。2、商鋪計劃要求：（*******）3、銷售安排：和住宅同期發(fā)售。三、住宅計劃特點：整體計劃布局：采取院落式組團(tuán)設(shè)計，基礎(chǔ)確保樓體南北朝向，經(jīng)過建筑物錯落設(shè)置，形成相對“圍合”小組團(tuán)，每個小組團(tuán)中形成一個相對集中空間，設(shè)置為中庭園林,作為該組團(tuán)關(guān)鍵景觀設(shè)置。小區(qū)主入口設(shè)計：1）主入口設(shè)計考慮關(guān)鍵點：位置選擇設(shè)在小區(qū)外側(cè)關(guān)鍵道路上，以利于小區(qū)和外界交通聯(lián)絡(luò)；主入口外觀構(gòu)型，建筑用料、色調(diào)處理手法等方面均要迎合和突顯小區(qū)專題；把主入口設(shè)計成小區(qū)標(biāo)志性景觀，起到接納、引領(lǐng)作用，使小區(qū)居民產(chǎn)生領(lǐng)域歸宿感和自豪感。3、多層和小高層有機(jī)結(jié)合方法：針對項目標(biāo)本身特征和合肥當(dāng)?shù)叵M需求決定，項目標(biāo)物業(yè)類型應(yīng)該以高層為主，使小高層成為項目標(biāo)精品物業(yè)，營造項目居住氣氛同時為項目樹立強(qiáng)勢品牌形象。4、車庫處理：考慮到合肥地下建筑造價成本較低原因，采取地下車庫設(shè)計手法。地下車庫設(shè)計在遵照行車出入方便及盡可能降低小區(qū)干擾兩大前提。5、小區(qū)存車總量：考慮到本項目目標(biāo)消費群多為首次置業(yè)者和未來發(fā)展，汽車戶車百分比定為2：1。6、雙會所結(jié)合方法：在小區(qū)設(shè)置專題會所，作為整個小區(qū)標(biāo)志性建筑。同時，在園區(qū)園林景觀中，設(shè)計泛會所。專題會所設(shè)置包含項目標(biāo)銷售中心及部分生活配套服務(wù)設(shè)施，均實施對外經(jīng)營。園內(nèi)泛會所更多地設(shè)置適合多種年紀(jì)層次人士活動、休息、娛樂設(shè)施，只對小區(qū)業(yè)主開放使用。泛會所設(shè)置填補(bǔ)了專題會所配套及服務(wù)不足，同時增強(qiáng)了小區(qū)生活情趣。第三部分建筑風(fēng)格設(shè)計一、總體建筑風(fēng)格構(gòu)思：1、項目建筑風(fēng)格設(shè)計：為了表現(xiàn)小區(qū)專題，迎合本項目目標(biāo)用戶群消費特征及心理特征，本項目標(biāo)整體風(fēng)格引入：新現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格建筑設(shè)計采取大幅玻璃，自然采光設(shè)計手法，強(qiáng)調(diào)自然和建筑友好統(tǒng)一，整個建筑設(shè)計既包含又大城市時尚元素，又突出親近自然、崇尚簡練生活設(shè)計意象。新現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格以表現(xiàn)時代特征為主，沒有過分裝飾，一切從功效出發(fā)，講究造型百分比適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀明快、簡練實用,表現(xiàn)現(xiàn)代特征簡約、友好、溫馨生活氣息。2、新現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格內(nèi)涵：時尚、清新、陽光、動感時尚代表著一個時尚，代表一個時代氣息。在建筑形體設(shè)計上，經(jīng)過在平面輪廓線，立面天際線及細(xì)部裝飾線條上加入時尚元素，努力爭取突出簡練明快、清秀時尚現(xiàn)代特色。建筑立面處理上，經(jīng)過有規(guī)律水平裝飾線條，色彩之間合理搭配形成立面整體化。在建筑造型上，盡可能表現(xiàn)建筑材料及構(gòu)件本身材料美，色彩上采取以淺色系為主色調(diào)，配合淺黃色和淺藍(lán)色局部勾勒，形成整體清新現(xiàn)代色調(diào)。同時，在建筑設(shè)計上采取大面積玻璃門窗，充足利用自然采光，形成建筑和自然相互融合，使整個建筑充滿陽光般氣息，給人一個主動向上生活憧憬。整個建筑設(shè)計上，經(jīng)過墻面和玻璃虛實對比，建筑形體高低錯落，直線和弧線造型結(jié)合，水平方向和垂直方向凸出和凹進(jìn)，形成充滿動感氣息建筑群體。同時，結(jié)合小區(qū)針正確目標(biāo)用戶群年輕和活力，形成整個小區(qū)整體性及友好相融性。3、外立面設(shè)計：1）色彩及材料組成：墻體：采取白色等淺色系面磚，局部構(gòu)件，如裝飾線施以藍(lán)色、黃色。2）屋頂構(gòu)件及色彩：屋頂設(shè)計為飄蓬形式，色彩為藍(lán)色淺色系，和天空背景融為一體，增強(qiáng)建筑和大自然友好統(tǒng)一。二、建筑細(xì)節(jié)設(shè)計：1、窗成為建筑重關(guān)鍵點綴：色彩搭配：包含窗框色彩和玻璃色彩。窗框選擇淺色系；玻璃色彩為淡綠色。多個形式：1）低臺凸窗：在臥室內(nèi)設(shè)置低臺凸窗，高度為40cm，寬度為60cm，為住宅帶來更多改變：擴(kuò)大采光面和觀景視野，擴(kuò)展了室內(nèi)空間；住戶可坐可臥，并可部署成書臺等功效，增加生活情趣。2）落地玻璃門窗：本項目可采取陽光室設(shè)計，如客廳、臥室等，可使用大面積落地玻璃門窗。3）弧形窗：在臥室內(nèi)可設(shè)置由多窗單窗扇組成外凸式半圓形落地窗，極大地提升采光和觀景效果。2、陽光室位置：在客廳設(shè)置陽光室，以觀景為主；形式：大面積落地玻璃推拉門窗連接陽光室和客廳，陽光室進(jìn)深為1.6米左右，采取三面玻璃設(shè)計，增強(qiáng)采光、觀景效果，外立面顯愈加明快。色彩組成：玻璃采取白色或淡綠色玻璃服務(wù)陽臺：在廚房或衛(wèi)生間外，設(shè)置封閉式服務(wù)陽臺，可擺放洗衣機(jī)、晾衣服。6、空調(diào)位：位置：空調(diào)位依據(jù)立面設(shè)計需要，可安排在以下四個部位：樓宇側(cè)面墻體；樓宇立面窗臺上部；陽光室側(cè)邊部位；一步臺局部位置或側(cè)邊部位。處理形式：用和墻面一樣色彩百葉窗加以修飾。第四部分：園林計劃設(shè)計一、園林景觀計劃標(biāo)準(zhǔn)：限于本項目規(guī)模較小，外部景觀資源比較缺乏，園區(qū)內(nèi)園林景觀顯得尤為關(guān)鍵。同時，依據(jù)本項目目標(biāo)用戶群生活形態(tài)及心理特征，在園林景觀計劃過程中，應(yīng)關(guān)鍵考慮以下多個標(biāo)準(zhǔn)：1）園林景觀計劃和建筑計劃同期展開：鑒于本項目園區(qū)景觀計劃關(guān)鍵性，可率先讓園林設(shè)計企業(yè)介入，使之享受充足考慮生活環(huán)境發(fā)揮空間，而建筑計劃則是在其基礎(chǔ)上展開，真正塑造出“建筑建在花園里”特點。2）關(guān)鍵突出中庭園林景觀價值小區(qū)內(nèi)設(shè)計出更含有層次感、植被豐富、園林景點個性鮮明中心園林，作為小區(qū)關(guān)鍵景觀價值表現(xiàn)。充足利用中庭園林景觀價值輻射力，為產(chǎn)品銷售發(fā)明更多賣點支持。3）引進(jìn)泛會所，強(qiáng)調(diào)園林功效，重視參與性園林景觀除了提供大家享受環(huán)境、靠近自然載體外，更要重視其參與性，在園區(qū)中經(jīng)過設(shè)置多個參與性設(shè)施，滿足不一樣年紀(jì)層次及不一樣性她人士需要?？稍O(shè)置參與性設(shè)施有：針對兒童:包含綠籬迷宮、障礙沙坑、歡樂園等針對青少年:包含單車徑、羽毛球場等針對老人:包含棋藝亭、太極半島、健身徑等4)中庭造景和全方位造景相結(jié)合園林設(shè)計上，除了考慮中心庭院、中心景觀等，更關(guān)鍵要將景觀滲透到小區(qū)各個角落，如拐角處、圍墻外側(cè)、窗臺、宅院等處，讓環(huán)境突破原有空間限制，豐富整個小區(qū)園林空間層次。二、園林計劃特點：1、窗外有景：各樓體經(jīng)過形態(tài)和空間合理布局形成景觀通視，實現(xiàn)小區(qū)景觀共享，營造出一個推窗見風(fēng)景小區(qū)。2、樓下有園：小區(qū)園林景觀設(shè)計不僅要美觀別致，更關(guān)鍵是要和臨窗眼光所觸及小區(qū)外面自然景觀融為一體。在宅體之間設(shè)計小型綠化廣場，和道路、小品、休閑設(shè)施等共同形成樓體和小區(qū)園林聯(lián)絡(luò)紐帶。第五部分戶型設(shè)計提議一、戶型配置標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合合肥房地產(chǎn)市場整體情況、項目針正確目標(biāo)用戶群消費心理特征及項目標(biāo)具體定位，確定項目以中小戶型為主，關(guān)鍵包含二室二廳及三室二廳。戶型配置示意表：戶型間隔面積百分比功效組合一室一廳50—60m210%臥室、客廳、廚房、單衛(wèi)生間、陽光室二室一廳60-70m215%主次臥、客廳、廚房、單衛(wèi)生間、陽光室小二室二廳75—85m215%主臥、次臥、廚房、客廳、飯廳、單衛(wèi)生間、儲藏間、陽光室、大二室二廳85—95m225%主次臥、客廳、飯廳、廚房、雙衛(wèi)生間、儲藏間、玄關(guān)、陽光室緊湊型三室二廳110—120m220%主臥、次臥、書房、儲藏間、客廳、飯廳、雙衛(wèi)生間、玄關(guān)、廚房、衣帽間舒適型三室二廳125—135m215%主臥、次臥、書房、儲藏間、客廳、飯廳、雙衛(wèi)生間、玄關(guān)、廚房、衣帽間二、戶型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：1、總價控制標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)本項目目標(biāo)用戶群定位，項目標(biāo)購置人群大部分屬于首次置業(yè)者。這部分消費人群對房價敏感性較強(qiáng)。所以，在戶型設(shè)計時，應(yīng)有意識控制戶型面積，整套房屋總價宜控制在20－25萬之間。2、結(jié)構(gòu)緊湊標(biāo)準(zhǔn)：戶型設(shè)計