樓盤(pán)項(xiàng)目一期可行性研究報(bào)告樣本

星河錦城一期可行性研究匯報(bào)

第一章項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目概述，寧夏新家源集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新家源房地產(chǎn)企業(yè)”）經(jīng)過(guò)競(jìng)賣(mài)方法，取得在寧夏吳忠市西二環(huán)和裕民西街交匯處約500畝地塊一宗。下六個(gè)月，該企業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)貕K內(nèi)單位和居民進(jìn)行拆遷安置，現(xiàn)在已完成地質(zhì)勘察及“三通一平”并開(kāi)工建設(shè)拆遷居民安置樓，主體工程于底封頂。為確保開(kāi)發(fā)順利、銷(xiāo)售順暢，新家源房地產(chǎn)企業(yè)組織專(zhuān)業(yè)人員和團(tuán)體進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和前期策劃，并委托進(jìn)行計(jì)劃設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目在吳忠市計(jì)劃新區(qū)內(nèi)，具體四至為：東接計(jì)劃路，西靠西二環(huán)，南臨裕民西街，北臨開(kāi)元大道。該項(xiàng)目緊靠高速公路，周?chē)姓O(shè)施齊全，已建成路網(wǎng)系統(tǒng)，交通十分便捷。且在吳忠市計(jì)劃新區(qū)，未來(lái)行政中心，區(qū)域發(fā)展前景良好，發(fā)展?jié)摿^大。該項(xiàng)目總占地面積500畝（約34萬(wàn)平方米），除退紅線、道路、綠地、廣場(chǎng)外，實(shí)際建設(shè)用地為300畝（約20.01萬(wàn)平方米）。計(jì)劃總建筑面積為26.38萬(wàn)平方米，容積率為1.43。綠地率為42%，計(jì)劃戶(hù)數(shù)2400戶(hù)，估計(jì)總?cè)丝?000-8000人。二、影響房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵改變（一）土地供給政策改變推進(jìn)地價(jià)深入上漲?，F(xiàn)在，中國(guó)加強(qiáng)土地，尤其是耕地管理，實(shí)施了全球最嚴(yán)格土地保護(hù)政策，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地供給，并深入規(guī)范土地交易市場(chǎng)，嚴(yán)格界定有償使用和無(wú)償劃撥供地范圍，限制協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)矫媛鋵?shí)經(jīng)營(yíng)性土地“招標(biāo)拍賣(mài)掛牌”出讓制度。這些降低土地供給方法實(shí)施，推進(jìn)了土地價(jià)格快速上升。當(dāng)然，快速上升地價(jià)也促進(jìn)了市場(chǎng)主體---房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。（二）小康社會(huì)建設(shè)，確保了房地產(chǎn)需求穩(wěn)定增加。人居住宅面積是小康社會(huì)一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。為改善居民住宅條件，國(guó)家加大中低價(jià)位一般商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，限制非住宅和大戶(hù)型住房建設(shè)。（三）城市化進(jìn)程加緊和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，使房地產(chǎn)繼續(xù)保持較旺需求。首先，中國(guó)加緊城市化建設(shè)，城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模較往年不停擴(kuò)大，居民安置和城市新增人口購(gòu)房需求旺盛；其次，大家伴隨收入水平提升，期望改善住宅條件，購(gòu)置較大面積、更合理戶(hù)型、更全方面功效住宅需求增加。（四）信貸緊縮政策直接影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。首先，出于對(duì)資金效益和風(fēng)險(xiǎn)防范考慮，銀行更愿意支持實(shí)力較強(qiáng)、業(yè)績(jī)很好、開(kāi)發(fā)資質(zhì)較高、信譽(yù)良好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。其次，銀行加息政策及提升個(gè)人住房貸款按揭成數(shù)等也抑制了部分購(gòu)房需求。總體來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)需求增加快速將低于，住房?jī)r(jià)格漲幅呈小幅回落態(tài)勢(shì)。三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（一）寧夏及銀川市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述寧夏在中國(guó)西部，黃河中上游地域。東鄰陜西省，西部和北部接內(nèi)蒙古自治區(qū)，南部和甘肅省相連，總面積為5.18萬(wàn)平方公里。全區(qū)總?cè)丝?63.22萬(wàn)人，其中回族195.04萬(wàn)人。人口出生率為16.55%。多年來(lái)，寧夏經(jīng)濟(jì)保持了快速增加：全區(qū)實(shí)現(xiàn)中國(guó)生產(chǎn)總值460.3億元，按可比價(jià)格較上年增加11%，增幅位居西部省區(qū)前列，經(jīng)濟(jì)增加速度已連續(xù)六年高于全國(guó)平均水平。末，寧夏總體競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)、西部分別處于第15-16位和第6位。銀川市是寧夏首府所在，市轄三區(qū)兩縣一市，是寧夏政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。因?yàn)槠洫?dú)特地理位置和歷史影響，寧夏提出“大銀川”戰(zhàn)略，爭(zhēng)取將銀川市建設(shè)成為輻射周?chē)∈袇^(qū)域中心城市。（二）吳忠市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述吳忠市在寧夏中部，東鄰陜西定邊縣，西北和東北和內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗、鄂托克前期接壤，西南和東南和甘肅靖遠(yuǎn)縣、環(huán)縣毗鄰，北連永寧、陶樂(lè)兩縣，南接海原、固原兩縣，地理位置優(yōu)越，自古以來(lái)是南北通商要地，商賈云集。該市面積33994平方公里，約占自治區(qū)總面積52%。多年來(lái)，吳忠經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不停增強(qiáng)。，全市完成生產(chǎn)總值完成36.96億元，增加10.5％；地方財(cái)政收入完成0.96億元，可比增加14％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3774元，增加12.1％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6668元，增加8.8％。城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，促進(jìn)了吳忠市經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展。，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成19億元，較上年增加28.4％。全市共安排城市建設(shè)項(xiàng)目186個(gè)，總投資21.63億元。吳忠市投資2.8億元開(kāi)啟了市區(qū)新生北街片區(qū)改造等22個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)工建設(shè)了濱河大道硬化綠化等工程。和此同時(shí)，開(kāi)啟建設(shè)了吳忠世紀(jì)嘉園等18個(gè)住宅小區(qū)，總施工面積達(dá)100萬(wàn)平方米。為確保發(fā)展后勁，吳忠市不停加大對(duì)外開(kāi)放和招商引資力度加大。組織開(kāi)展了義烏商貿(mào)城和浙江客商對(duì)接招商，營(yíng)造商業(yè)集散地氣氛。在第八屆中國(guó)東西部合作和投資貿(mào)易洽談會(huì)上簽定10個(gè)項(xiàng)目，協(xié)議投資6.8億元。和山東新汶礦業(yè)集團(tuán)等部分大企業(yè)簽署了投資合作協(xié)議。寧夏天成企業(yè)10萬(wàn)噸硅鐵、米來(lái)生物企業(yè)5萬(wàn)噸谷氨酸等55個(gè)引資項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。全市引進(jìn)項(xiàng)目167個(gè)，協(xié)議投資37.6億元，實(shí)際完成投資3.85億元。四、項(xiàng)目建設(shè)必需性。（一）吳忠市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。現(xiàn)在，吳忠市城市面貌、建筑風(fēng)格過(guò)于沉重，缺乏現(xiàn)代感，和吳忠市日新月異改變不相符合。本項(xiàng)目努力爭(zhēng)取將現(xiàn)代感和生態(tài)氣息相結(jié)合，突破吳忠市常見(jiàn)行列式、兵營(yíng)式布局模式，采取了獨(dú)特景觀帶計(jì)劃形式。充足考慮到吳忠市居住特點(diǎn)，采取了合理戶(hù)型設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)大面積采光，充足照料到吳忠市地域特點(diǎn)。合理空間布局提升了房屋使用率，建筑外立面采取現(xiàn)代主義風(fēng)格，給人以新奇、簡(jiǎn)練、大方、動(dòng)感、明快感覺(jué)，努力爭(zhēng)取代表吳忠市新形象，成為吳忠標(biāo)志性、現(xiàn)代化、符合現(xiàn)代人居條件大型大眾精品住宅小區(qū)。（二）滿足城鎮(zhèn)居民物質(zhì)消費(fèi)需求。伴隨吳忠市經(jīng)濟(jì)不停發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入也展現(xiàn)大幅度上漲。，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較上年大幅增加。收入增加，促進(jìn)了消費(fèi)能力擴(kuò)張，尤其是住房消費(fèi)增加，需求較為旺盛。據(jù)調(diào)查，吳忠市潛在消費(fèi)者中，有靠近兩成人已經(jīng)購(gòu)置了商品房，近三成購(gòu)置了福利房，最少45%潛在消費(fèi)者還未購(gòu)置商品住宅，另有15%人租房住。所以，吳忠市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大，估計(jì)在未來(lái)最少二至三年內(nèi)保持良好上升態(tài)勢(shì)。（三）滿足大家改善居住條件需要。經(jīng)過(guò)調(diào)查我們發(fā)覺(jué)，住宅面積超出80平方米不到20%，45%家庭現(xiàn)有住宅面積在60-80平方米之間，不足60平方米約有38%?，F(xiàn)有住房戶(hù)型不合理，56%為兩居室，只有22%為三居室，而且廳、衛(wèi)功效不齊全或不完善。這說(shuō)明，吳忠市居民居住條件較差，大家迫切期望改善原有居住條件，購(gòu)置或計(jì)劃購(gòu)置較大面積住宅。據(jù)初步調(diào)查，有16.9%消費(fèi)者期望購(gòu)置75平方米住宅，有35%消費(fèi)者期望購(gòu)置80-100平方米住宅，有45%消費(fèi)者期望購(gòu)置105-130平方米住宅，有12%消費(fèi)者期望購(gòu)置130平方米住宅。在戶(hù)型選擇上，大多選擇三室二廳二衛(wèi)或三室二廳一衛(wèi)戶(hù)型。該項(xiàng)目立足吳忠市居民需求調(diào)查結(jié)果，廣泛征求意見(jiàn)，充足考慮吳忠當(dāng)?shù)赜蛴蛱攸c(diǎn)，為吳忠市民推出精典戶(hù)型。（四）企業(yè)發(fā)展需要。新家源房地產(chǎn)企業(yè)前身是吳忠市利通區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)，含有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。企業(yè)現(xiàn)注冊(cè)資本金2800萬(wàn)元，總資產(chǎn)達(dá)4276萬(wàn)元。該企業(yè)自成立以來(lái)，累計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)各類(lèi)房屋16萬(wàn)平方米，其中朝陽(yáng)小區(qū)一期2.2萬(wàn)平方米,朝陽(yáng)小區(qū)二期2.4萬(wàn)平方米,古城巷2.1萬(wàn)平方米,西苑小區(qū)2.3萬(wàn)平方米,塔寺小區(qū)7萬(wàn)平方米,現(xiàn)已銷(xiāo)售15.1萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1400多萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)利稅320多萬(wàn)元,為吳忠城市建設(shè)、危房改造，改變城市面貌，改善居民居住條件，繁榮地方經(jīng)濟(jì)做出了一定貢獻(xiàn)。但伴隨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，尤其是土地政策改變和資質(zhì)年檢工作加強(qiáng)，為使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力深入充實(shí)，迫切需要提升品牌競(jìng)爭(zhēng)能力。為此，新家源房地產(chǎn)企業(yè)決定精心打造本項(xiàng)目，成為企業(yè)形象工程、金字招牌。第二章新家源項(xiàng)目一期基礎(chǔ)情況一期關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)。新家源項(xiàng)目一期總占地面積60畝（約40000平方米），其中：建設(shè)用地37.5畝（約25000平方米），隸屬設(shè)施用地22.5畝（約15000平方米，含綠化、退紅線、專(zhuān)題廣場(chǎng)等用地）。計(jì)劃建筑面積36427平方米，容積率為0.83。綠地率為42%。在一期總建筑面積中，住宅建筑面積為33055平方米，有6種戶(hù)型：A戶(hù)型有80套共7568平方米(每套86平方米)，H戶(hù)型20套共3410平方米(每套155平方米)，F(xiàn)戶(hù)型20套共2794平方米(每套127平方米)，G戶(hù)型25套3245平方米(每套147.5平方米)，E戶(hù)型100套共12705平方米(每套110.5平方米)，O戶(hù)型30套共3333平方米（每套105平方米）；商業(yè)用房3372平方米。二、計(jì)劃建設(shè)內(nèi)容。一期共建設(shè)總層高為五層多層住宅樓9幢，全部為磚混結(jié)構(gòu)，均為一梯兩戶(hù)。其中：沿裕民西街建1#樓（8個(gè)單元A戶(hù)型）；沿計(jì)劃路自南往北依次為2#樓（3個(gè)單元E戶(hù)型）、4#樓（2個(gè)單元F戶(hù)型）、6#樓（2個(gè)單元G戶(hù)型）、8#樓（3個(gè)單元E戶(hù)型）；沿西二環(huán)自南往北依次為3#樓（2個(gè)單元A戶(hù)型）、5#樓（2個(gè)單元E戶(hù)型）、7#樓（2個(gè)單元O戶(hù)型）、9#樓（2個(gè)單元E戶(hù)型）。商業(yè)用房在小區(qū)中央。平面計(jì)劃見(jiàn)下表：新家源項(xiàng)目一期計(jì)劃總平面圖北綠地開(kāi)元大道綠地2單元E戶(hù)型9#樓3單元E戶(hù)型2單元E戶(hù)型9#樓3單元E戶(hù)型8#樓2單元O戶(hù)型7#樓2單元G戶(hù)型6#樓2單元O戶(hù)型7#樓2單元G戶(hù)型6#樓2單元E戶(hù)型5#樓西規(guī)2單元E戶(hù)型5#樓2單元F戶(hù)型4#樓二商業(yè)劃2單元F戶(hù)型4#樓專(zhuān)題廣場(chǎng)3單元E戶(hù)型2#樓2單元H戶(hù)型專(zhuān)題廣場(chǎng)3單元E戶(hù)型2#樓2單元H戶(hù)型3樓8單元A戶(hù)型1#樓8單元A戶(hù)型1#樓裕民西街三、項(xiàng)目正當(dāng)性批復(fù)。1、新家源房地產(chǎn)企業(yè)含有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)，含有對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)能力；2、經(jīng)過(guò)競(jìng)標(biāo)形式取得出讓土地使用權(quán)，簽署了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》；3、取得了吳忠市利通區(qū)發(fā)展計(jì)劃局《利通區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員局相關(guān)古城農(nóng)民莊點(diǎn)連片改造工程項(xiàng)目提議書(shū)批復(fù)》（吳利計(jì)發(fā)[]122號(hào)）；4、取得了《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》（吳選第0066號(hào)）；5、取得了《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》（編號(hào)：YD072）6、取得了《吳忠市預(yù)發(fā)建設(shè)工程計(jì)劃許可證》（編號(hào)：GH066）；7、取得了《建筑工程施工許可證》（編號(hào)：01）；四、項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度。一期計(jì)劃于3月底開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃于10月完工。第三章投資概算和籌資計(jì)劃一、投資概算新家源項(xiàng)目一期總投資為5201.74萬(wàn)元，項(xiàng)目投資概算匯總表及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用測(cè)算明細(xì)詳見(jiàn)下表：新家源項(xiàng)目一期投資概數(shù)匯總表序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)總價(jià)（萬(wàn)元）一土地綜合費(fèi)用942.6二前期工程費(fèi)405.91三建筑安裝工程費(fèi)2323.6四公共配套設(shè)施費(fèi)578.57五財(cái)務(wù)費(fèi)用217.35六管理費(fèi)用65.56七銷(xiāo)售費(fèi)用143.79八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)212.53九稅金311.83項(xiàng)目總成本5201.74說(shuō)明：1、本費(fèi)用分項(xiàng)名稱(chēng)見(jiàn)明細(xì)表2、本表所列數(shù)據(jù)依據(jù)相關(guān)要求收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格原因測(cè)算。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用測(cè)算明細(xì)表費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量單價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）一土地綜合費(fèi)用942.6土地成本（含出讓金）土地面積（畝）60畝15.71萬(wàn)元/畝942.6二前期工程款建筑面積36427平方米110元/平方米405.911市政公用設(shè)施配套費(fèi)建筑面積36427平方米50元/平方米182.142消費(fèi)設(shè)施配套費(fèi)建筑面積36427平方米3元/平方米10.933天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)建筑面積36427平方米22元/平方米80.144抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)建筑面積36427平方米1元/平方米3.645定額編制管理費(fèi)建安費(fèi)用2323.6萬(wàn)元0.13%3.026質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安費(fèi)用2323.6萬(wàn)元0.15%3.497勞保統(tǒng)籌基金建安費(fèi)用2323.6萬(wàn)元3.55%82.488散裝水泥確保金建筑面積36427平方米5元/平方米18.219新型材料費(fèi)用建筑面積36427平方米6元/平方米21.86三建筑安裝工程費(fèi)2323.61建筑工程費(fèi)用建筑面積36427平方米600元/平方米2185.622監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)用2185.62萬(wàn)元0.8%17.483質(zhì)檢費(fèi)建安費(fèi)用2185.62萬(wàn)元3.5%76.504有線電視入網(wǎng)費(fèi)戶(hù)數(shù)275戶(hù)300元/戶(hù)8.255天然氣工程費(fèi)戶(hù)數(shù)275戶(hù)1300元/戶(hù)35.75四公共配套設(shè)施費(fèi)578.571暖增容費(fèi)建筑面積36427平方米17元/平方米61.932配電設(shè)施費(fèi)建筑面積36427平方米10元/平方米36.433小區(qū)室外景觀設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積36427平方米3元/平方米10.934小區(qū)景觀道路綠化施工費(fèi)建筑面積36427平方米30元/平方米109.285休閑廣場(chǎng)及會(huì)所360五財(cái)務(wù)費(fèi)用217.35建設(shè)期利息貸款額3000萬(wàn)元7.245%*1年217.35六管理費(fèi)用65.56管理費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)2185.623%65.56七銷(xiāo)售費(fèi)用143.79銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入4792.983%143.79八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一至四項(xiàng)4250.685%212.53九稅金311.83營(yíng)業(yè)稅及附加按銷(xiāo)售額5669.75.5%311.83項(xiàng)目總成本5201.二、項(xiàng)目資金籌集計(jì)劃項(xiàng)目資金起源分別為：1、自籌2201.74萬(wàn)元，占比42.33%。這部分資金關(guān)鍵是企業(yè)自有資金?，F(xiàn)在已完成投資1500萬(wàn)元,關(guān)鍵用于征地、拆遷、賠償及前期費(fèi)用。2、申請(qǐng)銀行貸款3000萬(wàn)元，占比57.67%。第四章市場(chǎng)分析一、寧夏地域房地產(chǎn)行業(yè)分析近十年來(lái)，銀川地域房地產(chǎn)業(yè)一直保持著快速、穩(wěn)定發(fā)展，已經(jīng)成為銀川市經(jīng)濟(jì)增加主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。伴伴隨房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，銀川市商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和銷(xiāo)售同時(shí)增加，，全市累計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)商品房建設(shè)投資67.19億元，比增加16.28，增加32%，但增幅和去年同期相比下降32.9個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅投資完成41.82億元，增加20.3%；辦公樓投資完成3.7億元，增加71%；商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資完成16.92億元，增加74.7%；其它用房投資完成4.75億元，增加10.8%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速增加同時(shí)，銷(xiāo)售市場(chǎng)日益活躍，個(gè)人投資買(mǎi)房成為住房消費(fèi)主體。全市商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積308.21萬(wàn)平方米，同比增加32.6%，比去年同期增幅少54.5個(gè)百分點(diǎn)，增勢(shì)回落。1996年至銀川市商品房投資銷(xiāo)售情況表指標(biāo)名稱(chēng)1996199719981999開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量（個(gè)）5877101113122118182195商品房投資額（億元）3.353.517.587.7612.3517.3223.0338.22投資增加率（%）51162.459.140.23366銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）83.186170.30住房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）23.9125.8539.661.5876.8066.270.65135.9增加率（%）8.153.15624.7-146.792.4銷(xiāo)售額（億元）2.722.994.607.798.810.0713.2423.48增加率（%）9.953.869.31314.432.377.3辦公房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）0.450.541.211.731.534.93.787.08增加率（%）2012443-12220-22.987.3銷(xiāo)售額（億元）0.070.080.170.232.271.011.141.94增加率（%）14.311235887-5612.870.2營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）1.884.463.154.805.7511.3411.1525.62增加率（%）137-2952.32099-1.7129.8銷(xiāo)售額（億元）0.380.940.921.301.994.444.3010.72增加率（%）147-2.24153123-3.2149.3二、吳忠市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增加。近兩年吳忠市經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，銷(xiāo)售對(duì)象不加控制，造成待銷(xiāo)售樓盤(pán)面積最多十二個(gè)月，超出30萬(wàn)平方米。既降低了政府稅費(fèi)收入，也不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。伴隨吳忠市新城市實(shí)施，吳忠市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范圍開(kāi)始擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)量急劇擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)數(shù)個(gè)占地?cái)?shù)百畝大中型樓盤(pán)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈，輕易造成價(jià)格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)。2、市場(chǎng)購(gòu)置力趨于平緩。金花園小區(qū)搶購(gòu)風(fēng)潮使吳忠市居民房產(chǎn)購(gòu)置力得到空前釋放，造成、地產(chǎn)銷(xiāo)售連續(xù)疲軟。和銀川市投資性消費(fèi)理念較旺盛相比，吳忠市相對(duì)屬于儲(chǔ)蓄性消費(fèi)，購(gòu)置力形成需要一定時(shí)間培養(yǎng)。3、商品房?jī)r(jià)格起伏較大。吳忠市房地產(chǎn)價(jià)格，在以前，大多處于1000元以下，甚至低于或靠近成本價(jià)，和吳忠經(jīng)濟(jì)大市地位不符。，伴隨部分功效較全、設(shè)計(jì)新奇、結(jié)構(gòu)合理新房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)上市，房地產(chǎn)價(jià)格大多在1200元左右，甚至達(dá)成1500元。從實(shí)際購(gòu)置情況來(lái)看，房屋空置面積增加，房屋銷(xiāo)售價(jià)格表象偏高，消費(fèi)者購(gòu)置力未有效形成。4、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)伴隨城市擴(kuò)大而不停擴(kuò)張。吳忠市新區(qū)建設(shè)于開(kāi)啟，將建設(shè)成為寧夏第二大城市。城市擴(kuò)張給吳忠市房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大影響：首先，規(guī)模擴(kuò)張使城市人口、消費(fèi)水平有較大幅度增加，但其次，吳忠市流感人口占比相對(duì)較高，能否轉(zhuǎn)化為定居居民存在一定變數(shù)。同時(shí)，周?chē)擎?zhèn)居民涌入也是一個(gè)關(guān)鍵需求起源。這些原因?qū)⑸钌钣绊憛侵沂形磥?lái)房地產(chǎn)發(fā)展格局。5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)層次低、營(yíng)銷(xiāo)手段單一?，F(xiàn)在，吳忠市所開(kāi)發(fā)住宅以多層住宅為主，計(jì)劃設(shè)計(jì)相互剽竊，計(jì)劃布局呆板，且對(duì)市場(chǎng)缺乏調(diào)查，傳輸渠道單一，銷(xiāo)售氣氛營(yíng)造能力差，未形成有品牌競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目。三、新家源項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售策略結(jié)合寧夏房地產(chǎn)實(shí)際及吳忠市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況和趨勢(shì)分析，我企業(yè)進(jìn)行充足調(diào)研，了解用戶(hù)需求，并研究計(jì)劃布局、總體設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、銷(xiāo)售策略等細(xì)節(jié)，力圖達(dá)成預(yù)期銷(xiāo)售效果。（一）開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。現(xiàn)階段（即一期）采取銀川市民生花園營(yíng)銷(xiāo)模式，著重做好專(zhuān)題廣場(chǎng)、售樓部、綠化等小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，僅開(kāi)發(fā)小規(guī)模商品房，以合適價(jià)格銷(xiāo)售，實(shí)施保本微利甚最少許虧損銷(xiāo)售策略，充足營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛，實(shí)現(xiàn)一期順利銷(xiāo)售。在目前吳忠市開(kāi)發(fā)量巨大、市場(chǎng)疲軟情況下，采取小體量滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，有計(jì)劃、以銷(xiāo)定建地進(jìn)行后期開(kāi)發(fā)，掌握開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售主動(dòng)權(quán)。（二）計(jì)劃設(shè)計(jì)。改變現(xiàn)在吳忠市千篇一律建筑風(fēng)格，融入?yún)侵沂幸了固m風(fēng)格，以享受生活為目標(biāo)，以功效齊全、戶(hù)型合理、多戶(hù)型設(shè)計(jì)等特色滿足消費(fèi)者多種需求。（三）正確進(jìn)行市場(chǎng)定位。在現(xiàn)階段，價(jià)格是決定銷(xiāo)售進(jìn)度關(guān)鍵原因。計(jì)劃利用本項(xiàng)目多期開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施低開(kāi)高走、靈活機(jī)動(dòng)價(jià)格策略，以比市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目低一點(diǎn)價(jià)格入市場(chǎng)。（四）有計(jì)劃開(kāi)展項(xiàng)目推廣。針對(duì)吳忠市城市規(guī)模小、傳輸渠道少，口碑效應(yīng)強(qiáng)特點(diǎn)，采取短時(shí)間、大規(guī)模推廣方法，以多種活動(dòng)推出樓盤(pán)，營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，爭(zhēng)取在短時(shí)間內(nèi)形成吳忠市人人知道項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、優(yōu)惠、交房等一系列關(guān)鍵推廣節(jié)點(diǎn)。第五章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目銷(xiāo)售