2022年物業(yè)管理師《制度與政策》考點(diǎn)：共同管理權(quán)

2022物業(yè)管理師《制度與政策》考點(diǎn)：共同管理權(quán)

根本制度與政策第一章考點(diǎn):共同管理權(quán)

(一)業(yè)主共同管理權(quán)的內(nèi)容

按照《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下事項(xiàng)需由業(yè)主共同決定：

(D制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。

⑵制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約

束、自我標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)那么約定，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。

⑶選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會(huì)

委員，成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不遵守管理規(guī)約、責(zé)任心不強(qiáng)的業(yè)主委員會(huì)委員予以更換。

(4)選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理的管理水平如何，與業(yè)主利益有

著直接的關(guān)系，通過業(yè)主大會(huì)集體決策，可以較好地選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人。

⑸籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)

主共同決定。

(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行

使及費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，需要業(yè)主共同決定。

⑺有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。除上述所列事項(xiàng)外，根據(jù)《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》的規(guī)定，

以下四種應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)"：一是改變共有局部的用途；二是利用共有

局部從事經(jīng)營性活動(dòng)；三是處分共有局部；四是業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事

項(xiàng)。

(二)共同管理權(quán)行使的表決規(guī)那么

根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，業(yè)主決定共同事項(xiàng)，按照以下規(guī)那么表決：

⑴決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占

建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

⑵決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員

會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大

事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

專有局部面積和建筑物總面積，可以按照以下方法認(rèn)定：

(D專有局部面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)

算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

(2)建筑物總面枳，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照以下方法認(rèn)定：

⑴業(yè)主人數(shù)，按照專有局部的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有局部按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚

未交付的局部，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有局部的，按一人計(jì)算。

⑵總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

(三)關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立

業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主是建筑區(qū)劃內(nèi)的主人。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主

的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。因此，

只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，行使專有局部以外共有局部的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并

對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有局部的所有權(quán)做出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。所以《物權(quán)法》規(guī)

定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)。如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主

委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的決定履行管

理的職責(zé)。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立給予指導(dǎo)和協(xié)助。由于業(yè)主大會(huì)是業(yè)主行使共同管

理權(quán)的自治組織，其成立應(yīng)由業(yè)主自行籌備，自主組建。但是，一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主從不同的地方入住，互不相

識(shí)，而入住的時(shí)間又有先有后，有的相差幾年，因此，成立業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主來說有一定的難度。而業(yè)主大會(huì)的

成立關(guān)系著業(yè)主如何行使自己的權(quán)利，維護(hù)自身的合法權(quán)益，關(guān)系到廣闊業(yè)主的切身利益，關(guān)系到建筑區(qū)劃內(nèi)的

安定團(tuán)結(jié)，甚至關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的業(yè)主予以指導(dǎo)，提供適用

的法律、法規(guī)及規(guī)章，提供已成立業(yè)主大會(huì)的成立經(jīng)驗(yàn)，幫助成立籌備組織，提供政府部門制定的業(yè)主大會(huì)議事

規(guī)那么、管理公約等示范文本，協(xié)調(diào)業(yè)主之間的不同意見，為業(yè)主大會(huì)成立前的相關(guān)活動(dòng)提供必要的活動(dòng)場所，

積極主動(dòng)參加業(yè)主大會(huì)的成立大會(huì)等。

2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定的效力

《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。這是因?yàn)椋瑯I(yè)主大會(huì)是由

建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)

依據(jù)法定程序做出的決定，反映了建筑區(qū)劃內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲，代表和維護(hù)了建筑區(qū)劃內(nèi)廣闊業(yè)主的

合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有實(shí)施業(yè)主大會(huì)作出的決定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作為自

我管理的權(quán)力機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依據(jù)法定程序作出的決定，對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有約束力。

對(duì)業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的，必須

是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會(huì)道德，不損害國家、

公共和他人利益的決定，上述三點(diǎn)必須同時(shí)具備，否那么業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主沒有約束力?！稐l

例》第十九條第二款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地

產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)主要對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi),

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)如何行使，業(yè)主的合法權(quán)益如何維護(hù)等事項(xiàng)作出決定，例如，可以對(duì)制定和修改業(yè)主大會(huì)

議事規(guī)那么作出決定，對(duì)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約作出決定，對(duì)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委

員會(huì)成員作出決定，對(duì)選聘、解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人作出決定，對(duì)籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施作

出決定，對(duì)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定。無論業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出上述任何一項(xiàng)決定，對(duì)

業(yè)主均具有約束力。

3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的處置權(quán)

目前，有些建筑區(qū)劃內(nèi)的個(gè)別業(yè)主，不遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪

聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)，損害了局部業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)這

些行為如何處置，《物權(quán)法》第八十三條作了規(guī)定，即“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者

噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法

規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失"。

根據(jù)《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第十五條的規(guī)定，業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)

約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施以下行為的，可以認(rèn)定為“損害他人合法權(quán)益的行

為"：

⑴損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危

及建筑物平安或者阻礙建筑物正常使用；

⑵違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

(3)違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

(4)違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有局部。

(四)關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定

1.維修資金的所有權(quán)歸屬與使用

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有局部的維修。維修

資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。

2.管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?，收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；