河北承德市房地產(chǎn)市場分析報告P

河北承德市房地產(chǎn)市場分析報告P目錄第一章：項目概括第二章：宏觀市場分析第三章：區(qū)域房地產(chǎn)特征第四章：競爭項目分析第五章：區(qū)域未來發(fā)展趨勢第一章項目概括1.項目大環(huán)境分析2.項目基本信息第一章項目概括1.項目大環(huán)境分析2.項目基本信息1.1項目大區(qū)位環(huán)境分析-----------地塊價值升值空間大承德位于位于河北省東北部，灤河與武烈河交匯處。西南距首都北京180公里，距省會石家莊540公里。北靠內(nèi)蒙古自治區(qū)，東與遼寧省接壤，西鄰張家口市，西南與北京市、天津市毗鄰，東南與秦皇島市、唐山市相連。東西最大橫距280公里，南北最大縱距268公里，轄區(qū)總面積39548平方公里。180公里540公里承德作為旅游城市，優(yōu)化配置商業(yè)資源，打造成為立足河北東北部，面向京、津、唐，輻射蒙、遼和華北地區(qū)的商貿(mào)流通中心。未來地塊價值發(fā)展空間也是相當(dāng)大的。本次市調(diào)的區(qū)域為雙橋區(qū)雙橋區(qū)是承德市中心區(qū)，西部與雙灤區(qū)毗鄰，西南部與灤平縣交界。境內(nèi)有馳名中外的避暑山莊和外八廟，全區(qū)共轄6個鎮(zhèn)，68個行政村，7個街道辦事，68個社區(qū)。區(qū)內(nèi)有滿族、回族、蒙古族、壯族、朝鮮族等8><#004699'>25個少數(shù)民族，少數(shù)民族人口為4.5萬人雙橋區(qū)在未來的規(guī)劃中，老城區(qū)主要承擔(dān)風(fēng)景名勝和核心旅游職能，南區(qū)(開發(fā)區(qū)）主要承擔(dān)政治、經(jīng)濟(jì)中心職能，雙灤區(qū)主要承擔(dān)工業(yè)中心和附屬旅游區(qū)職能。南區(qū)發(fā)展規(guī)劃期限至2020年，到規(guī)劃期末，南區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模38萬人，規(guī)劃城市建設(shè)用地面積42.14平方公里。老城區(qū)南區(qū)雙欒區(qū)本案1.2人口分析本案承德市人口變不大，總?cè)丝?4.7萬人，其中農(nóng)業(yè)人口8.6萬人，少數(shù)民族人口為4.5萬人，作為旅游城市是一個吸引了大量外地中高端客戶的城市，外地車牌轎車在大街上也常見，表明臨沂市場潛在購房人群數(shù)量龐大。承德人口雖然只占全省4.83%，但由于承德旅游城市。人口的增長速度不是很明顯，屬于觀光旅游，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)帶動不大觀光旅游對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)地產(chǎn)影響不大1.3承德氣候雙橋區(qū)處于暖溫帶向寒溫帶過度地帶，屬于溫帶半濕潤半干旱大陸性季風(fēng)型山地氣候，其氣候特點是冬季寒冷干燥，時間長；春季多風(fēng)干燥，歷時短；夏季清涼多雨，適宜避暑消夏；秋季天高氣爽，晝夜溫差大，降水年、季變化大。多年平均氣溫8.9℃，年極端最低氣溫-24.2℃,（出現(xiàn)在1月份），極端最高溫度41.5℃（出現(xiàn)在7月份）,全年無霜期157天。年累積日照時數(shù)為2903小時。流域內(nèi)多年平均降水量560毫米，日最大降水量151.4毫米，時最大降水量52毫米，年內(nèi)雨量主要集中在七、八、九三個月份。承德的氣候適度，給當(dāng)?shù)卦炀鸵粋€宜居的生態(tài)城市，必然促進(jìn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展溫度適宜宜居城市1.4承德區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)承德有公路向四周輻射，境內(nèi)有101、111、112國道通過，向北可通往內(nèi)蒙古，向東可達(dá)遼寧，西南前往北京，東南則到天津。從北京到承德京承高速只需要2個小時，構(gòu)筑以“一環(huán)八射”（所謂一環(huán)是指市區(qū)周邊高速環(huán)路，八射是指：京承，承唐，承秦，承朝，承津承圍，承赤，承張）高速公路為核心的綜合交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)直接帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展起到了鋪墊作用交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)為房地產(chǎn)業(yè)做鋪墊1.5承德旅游資源 承德歷史 承德原名熱河，歷史悠久,有著豐富的多民族歷史文化內(nèi)涵 自秦漢以來，歷代中央政權(quán)都曾在承德設(shè)立郡、府、州、縣等行政機(jī)構(gòu)；在清雍正元年設(shè)熱河廳，乾隆四十三年改為承德府 承德屬河北省省轄市，轄八縣三區(qū)：承德縣、隆化縣、灤平縣、興隆縣、平泉縣、寬城滿族自治縣、豐寧滿族自治縣、圍場滿族蒙古族自治縣和雙橋區(qū)、雙灤區(qū)、鷹手營子礦區(qū)旅游資源豐富的歷史名城承德市1998年底被國家旅游局列入首批中國優(yōu)秀旅游城市，有“紫塞明珠”之稱。我國現(xiàn)存最大的皇家園林--——避暑山莊（世界文化遺產(chǎn)）。承德外八廟：是指清朝在承德避暑山莊周圍依照西藏、新疆、蒙古喇嘛教寺廟的形式修建的十二座喇嘛教寺廟群第二章宏觀環(huán)境分析1.承德市功能定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分析4.承德房地產(chǎn)市場發(fā)展分析5.房地產(chǎn)相關(guān)政策6.未來發(fā)展預(yù)測1.承德市功能定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分析4.承德房地產(chǎn)市場發(fā)展分析5.房地產(chǎn)相關(guān)政策6.未來發(fā)展預(yù)測第二章宏觀環(huán)境分析2.1承德市功能定位優(yōu)化配置商業(yè)資源打造京、津、唐輻射的商貿(mào)流通中心承德城市建設(shè)一直囿于避暑山莊周圍約16平方公里的狹小河谷地帶，城市的“金邊銀角”大都被機(jī)關(guān)單位、住宅區(qū)占用，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不起來，居民收入提不上去，城市產(chǎn)業(yè)承載力和聚集功能弱化。為此，承德市委市政府決定實施“中疏”戰(zhàn)略：“疏出”機(jī)關(guān)、“疏出”企業(yè)、“疏解”住宅、“疏出”人口，使老城區(qū)由過去承擔(dān)所有城市功能向功能分區(qū)合理布局轉(zhuǎn)變。歷史文化名城、溫度適宜、宜居城市承德是一座美麗的山城。城區(qū)內(nèi)河流交匯、灤河和五烈河交匯，五烈河將承德市一分為二，兩本靠山。四季分明。冬天雖然寒冷，但由于四周環(huán)山，阻滯了來自蒙古高原寒流的襲擊，故溫度要高于同緯度其他地區(qū)；夏季涼爽，雨量集中，基本上無炎熱期北區(qū)西區(qū)南區(qū)老城區(qū)承德由老城區(qū)、北區(qū)、西區(qū)和南區(qū)組成，更加有利于老城保護(hù)和新區(qū)發(fā)展的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。北區(qū)南與老城區(qū)相接，北到雙峰寺小東溝，主要職能為休閑度假、會展和現(xiàn)代物流區(qū)承德醫(yī)藥學(xué)新校區(qū)普寧寺北區(qū)因為挨近避暑山莊，主要的職能就是休閑度假，山莊占承德市面積的三分之一，主要為山區(qū)，而且北區(qū)公交較少，配套不完善，不適合宜居。西區(qū)位于城市西部的雙灤區(qū)，其主要職能是工業(yè)和附屬旅游區(qū)雙欒區(qū)作為離承德中心最近的一個區(qū)域，由于工業(yè)的發(fā)展使當(dāng)?shù)貨]有適合宜居的位置，主要的職能是工業(yè)。中心城區(qū)以老城區(qū)為核心，沿武烈河、灤河向北、向南、向西發(fā)展老城區(qū)作為承德的市中心，交通配套十分完善，由于開發(fā)較早目前土地十分稀缺，在這個寸土寸金的地方，已經(jīng)批閱住宅用地。老城區(qū)房屋建設(shè)落后，客群南遷，從而可以看出政府對于老城區(qū)開始進(jìn)行保護(hù)措施，重力打造旅游城市。南區(qū)北起武烈河大橋，南至西營，主要職能為行政辦公、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和教育功能區(qū)河北民族師范學(xué)院京承高速承德大學(xué)城南區(qū)規(guī)劃將著力解決目前老城保護(hù)和新區(qū)建設(shè)、工業(yè)發(fā)展和旅游發(fā)展的矛盾，遷出老城區(qū)全部工業(yè)及南區(qū)部分工業(yè)企業(yè)在距避暑山莊<#004699'>25公里外的上板城規(guī)劃建設(shè)工業(yè)園區(qū)。使南區(qū)成為一個適合工作，居住的城市。本案1.承德市功能定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分析4.承德房地產(chǎn)市場發(fā)展分析5.房地產(chǎn)相關(guān)政策6.未來發(fā)展預(yù)測第二章宏觀環(huán)境分析 環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的總體思路 鄰近北京將近1000公里的范圍內(nèi)，利用3到5年時間，打造環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈 包括張家口、承德、廊坊、保定四個地級市，以及涿州市、淶水縣、涿鹿縣、懷來縣、赤城縣、豐寧滿族自治縣、灤平縣、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、廣陽區(qū)、安次區(qū)、固安縣13個縣（市），這些城市群首尾相連，全長999．5公里，面積達(dá)到27060平方公里2.2城市規(guī)劃環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈，打造大北京環(huán)北京“一小時經(jīng)濟(jì)圈”河北省將通過高鐵（京沈客運專線）與北京銜接，北京10分鐘可到廊坊，15分鐘到涿州、懷來，30分鐘到承德，高鐵網(wǎng)將在一年至兩年內(nèi)全部形成“高鐵時代”的“高鐵經(jīng)濟(jì)”緊緊圍繞建設(shè)“國際旅游城市”總體目標(biāo)，使城市的交通區(qū)位、土地資源、旅游資源、人文優(yōu)勢得到進(jìn)一步發(fā)揮和提升，打響“高鐵經(jīng)濟(jì)”品牌空前優(yōu)惠的“特區(qū)政策”環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈將環(huán)繞北京建成一個全封閉的城市帶。對這個特區(qū)，“將給予比深圳更優(yōu)惠的政策”。在規(guī)劃上，將借鑒東京、首爾等首都經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)驗，制訂總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、控制性詳規(guī)等，預(yù)計將在2011年1月底前完成河北省環(huán)北京13個縣市，將采用“三零”的方式大搞招商。即零溢價、零成本注冊和零成本審批，這在全國的招商政策中是很少有的環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈，打造大北京 城鎮(zhèn)體系的空間結(jié)構(gòu) 一核 中心城區(qū) 三帶 圍場—隆化—中心城區(qū)—承德縣—寬城城鎮(zhèn)帶 豐寧—灤平—中心城區(qū)—平泉城鎮(zhèn)帶 興隆—鷹手營子礦區(qū)—承德縣—平泉城鎮(zhèn)帶“一核三帶”的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu) 城市發(fā)展戰(zhàn)略 通過“南擴(kuò)、西進(jìn)、北延、中疏”帶動城市向南、西、北三個方向發(fā)展，疏解老城區(qū)職能，形成組團(tuán)式結(jié)構(gòu)“南擴(kuò)、西進(jìn)、北延、中梳”的總體戰(zhàn)略南擴(kuò)北延西進(jìn)交通規(guī)劃為承德發(fā)展提供動力全面升級的交通網(wǎng)絡(luò)體系 公路 2009年，承唐、承朝高速公路路基全部完成，承秦高速全面開工，力爭承赤高速開工奠基 到2012年，承德市高速公路通車?yán)锍坛^500公里 鐵路 京沈客運專線起自北京站，途徑承德、朝陽、阜新，到達(dá)遼寧沈陽北站，新建線路正線全長676.335公里，估算投資961.6億元 建成后，承德至北京的行車時間，將由目前的4小時10分鐘縮短為1小時以內(nèi) 航空 擬建的承德旅游支線機(jī)場的定位為國內(nèi)旅游和支線機(jī)場，初步預(yù)期建于雙峰寺1.承德市功能定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分析4.承德房地產(chǎn)市場發(fā)展分析5.房地產(chǎn)相關(guān)政策6.未來發(fā)展預(yù)測第二章宏觀環(huán)境分析2.3宏觀指標(biāo)分析承德市地區(qū)生產(chǎn)總值發(fā)展?fàn)顩r近6年承德國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，GDP總值增長速度每年均在10%以上，但增速已有所減緩，2010年，承德GDP達(dá)880.50億元，通過增長11.4%。增速比2009年增長0.4個百分點360.0016.50%4<#004699'>25.90714.90551.60763.70880.5011.00%15.70%17.30%11.40%13.00%承德經(jīng)濟(jì)正處于持續(xù)快速發(fā)展階段元近年來承德人均GDP同樣保持持續(xù)快速增長，2010年承德人均GDP達(dá)21988.4元，低于同期河北省人均GDP水平。21988.41935421048163771072312688元承德經(jīng)濟(jì)正處于持續(xù)快速發(fā)展階段2005—2010年承德人均GDP統(tǒng)計2005—2010年承德產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化億元75.113998107.2111.165.1223.4183.8304430.2402.9449.5127.4111.06149.6177.5249.7292912.38.4012.40511.4023.723.919.312.710.2011.81313.59.713.211.2013.30二產(chǎn)為主導(dǎo)，三業(yè)發(fā)展滯后，但呈遞增之勢近6年，承德固定資產(chǎn)投資增長迅猛，每年增速均保持在<#004699'>25%以上，且呈加速增長.2010年，三大產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別變化11.4%。10.2%和13.3%第三產(chǎn)業(yè)比重增加明顯2010年，三產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本穩(wěn)定，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)分別增長1.<#004699'>25%和0.5%增長幅度不是很大。第二產(chǎn)業(yè)下降1.76%。二產(chǎn)為主導(dǎo)，三業(yè)發(fā)展滯后，但呈遞增之勢年份產(chǎn)業(yè)比重189.40230.50300.30388.00567.00751.3<#004699'>25.732.530.3029.2045.3032.5近6年，承德固定資產(chǎn)投資增長迅猛，每年增速均保持在<#004699'>25%以上，且呈加速增長狀態(tài)2010年，承德固定資產(chǎn)投資達(dá)751.3億元，同比增長32.5%，比09年下降12個百分點承德市社會固定資產(chǎn)投資情況億元固定資產(chǎn)投資高速增長，投資環(huán)境不斷改善近6年承德社會消費品零售總額持續(xù)快速增長，每年增速保持12%以上，基本呈逐年增長之勢受拉動內(nèi)需等系列政策影響，2010年承德社會消費品零售總額達(dá)<#004699'>254.6億元，同比增長18.5承德市社會消費品零售額總額億元117.9218.2132.9152.818512%12.7%15%21.1%18%18.5<#004699'>254.6消費品市場平穩(wěn)快速發(fā)展，市場需求不斷增長城鄉(xiāng)居民收入增長，購買力提升，擴(kuò)大消費動力 近6年承德城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每年保持8%以上的增速 2010年承德人均可支配收入13212元，同比增長10.6%，比09年增長0.6個百分點承德市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況億元8476.99439.610861.3743611951132129.2%10%8.1%15.8%15.1%10.6%河北省內(nèi)的二線城市，房地產(chǎn)空間較大河北省內(nèi)的二線城市從城市人口及經(jīng)濟(jì)宏觀數(shù)據(jù)來看的總體規(guī)模來看，承德屬于河北省內(nèi)的二級城市河北省內(nèi)旅游城市的第二梯隊相比秦皇島來說，承德的整體水平仍相對較弱，屬于河北省內(nèi)旅游城市的第二梯隊《承德城市總體規(guī)劃2010年—2020年》到2020年承德市區(qū)人口規(guī)模規(guī)劃達(dá)在80萬人左右，人口的增加帶來區(qū)域房地產(chǎn)長期向好 從消費結(jié)構(gòu)中可以看出，城市最基本的衣食消費占據(jù)了絕對的主導(dǎo)地位，占整個消費結(jié)構(gòu)的53.1% 城市的主流消費結(jié)構(gòu)仍為中等和中低的收入家庭，從當(dāng)?shù)氐膶嶋H產(chǎn)業(yè)和人群來看，確實存在一批極為富裕的階層，消費結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的“啞鈴狀”分布特征37.8%37.8%37.8%37.8%37.8%20.9%2010年承德消費結(jié)構(gòu)消費結(jié)構(gòu)呈明顯的啞鈴狀城市人群結(jié)構(gòu)1.承德市功能定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分析4.承德房地產(chǎn)市場發(fā)展分析5.房地產(chǎn)相關(guān)政策6.未來發(fā)展預(yù)測第二章宏觀環(huán)境分析1.由于承德市規(guī)劃三年大變樣，老城區(qū)南遷，直接帶動開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，針對老城區(qū)客戶，在開發(fā)區(qū)置業(yè)是首選。2.人口目前增長速度不明顯，購買力不足，但由于老城區(qū)南遷，剛性需求客戶巨多，目前房地產(chǎn)發(fā)展速度高于平常。3.承德人均GDP達(dá)到21988.4元合3402美元，承德正處于快速發(fā)展階段，目前房地產(chǎn)供給需求旺盛，開工面積，竣工面積年銷售量增幅較大。房地產(chǎn)價格持續(xù)上浮，價格增長水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平。房地產(chǎn)開發(fā)水平不高，升幅較快。承德房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段人均GDP和房地產(chǎn)關(guān)系1.承德市功能定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分析4.承德房地產(chǎn)市場發(fā)展分析5.房地產(chǎn)相關(guān)政策6.未來發(fā)展預(yù)測第二章宏觀環(huán)境分析宏觀政策影響性有限，承德市場敏感度低 政策目的：支持自住，打擊投資 加大調(diào)控力度 穩(wěn)定房價不力將問責(zé)：將房地產(chǎn)調(diào)控作為考察執(zhí)政的重要因素 加快建設(shè)住房信息系統(tǒng)：銀行與住建部聯(lián)合，實行第二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)，按房不按貸，按家庭認(rèn)定的原則 差別化信貸政策 實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：增加第二套購房首付比例，實行二套房貸上浮利率 高房價地區(qū)三套房停貸：大部分城市停止發(fā)放第三套房貸，打擊投機(jī)行為 提高購房門檻 增加外地人購房難度：部分地區(qū)對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 限制購房：地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)響應(yīng)國家號召，積極支持房地產(chǎn)業(yè) 承德市政策情況 總體調(diào)控力度較弱，積極執(zhí)行“三年大變樣”發(fā)展戰(zhàn)略 僅執(zhí)行銀行系統(tǒng)內(nèi)部的強(qiáng)制規(guī)定，在其他層面仍有促進(jìn)房地產(chǎn)利好的相關(guān)政策出臺 大力執(zhí)行“三年大變樣”省級發(fā)展戰(zhàn)略，推動舊城改造，進(jìn)一步擴(kuò)了城市基礎(chǔ)需求客群 限制主城區(qū)供應(yīng)量，信貸政策適當(dāng)寬松 出臺主城區(qū)無新建商品房的政策，一方面限制主城供應(yīng)量，有利于價格水平的提升；另一方面，為新區(qū)的未來發(fā)展奠定了良好的客源基礎(chǔ) 實行第二套房首付不低于50%，利率上浮1.1倍；嚴(yán)控第三套房貸款，基本不發(fā)放，但目前未出臺如何認(rèn)定三套房的方式；外地人購房可不提供一年當(dāng)?shù)丶{稅證明，但需當(dāng)?shù)厝诉M(jìn)行擔(dān)保并提供收入證明；目前承德尚未限制家庭的購房套數(shù)1.承德市功能定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分析4.承德房地產(chǎn)市場發(fā)展分析5.房地產(chǎn)相關(guān)政策6.未來發(fā)展預(yù)測第二章宏觀環(huán)境分析未來房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，投資客戶增加 城市南遷給開發(fā)區(qū)帶來了大量的人口，人口帶動經(jīng)濟(jì)，作為未來城市中心，房地產(chǎn)發(fā)展速度會大大增加。十一五規(guī)劃中，規(guī)劃未來人口達(dá)到80萬人，增長23萬人，土地規(guī)劃80平方公里，增加<#004699'>25.17平方公里，人口的增加直接影響房地產(chǎn)供應(yīng)量的增加，土地面積的增加證明政府對規(guī)劃的力度很大，開發(fā)商紛紛拿地，未來的競爭很強(qiáng)烈。目前房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，在未來規(guī)劃中會向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡，土地供應(yīng)量，開工面積，竣工面積都會相對的減少，價格平穩(wěn)。承德市旅游城市，夏天溫度適宜，在未來規(guī)劃中可以達(dá)到和三亞一樣的旅游城市，居住和旅游觀光于一體，這樣投資的客戶會大大增加，增加購買力，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)發(fā)展第三章區(qū)域房地產(chǎn)特征1.承德土地市場成交量分析2.承德開發(fā)商分析3.承德價格分析4.承德客戶群分析第三章區(qū)域房地產(chǎn)特征1.承德土地市場成交量分析2.承德開發(fā)商分析3.承德價格分析4.承德客戶群分析承德市場三年大變樣，從09年開始推進(jìn)，目前效果已經(jīng)明顯。2010年土地供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到240萬平米。在售項目結(jié)余存量、新入市土地在09年獲得集中釋放，09年市場的已供應(yīng)和潛在供應(yīng)根據(jù)統(tǒng)計，已達(dá)到188萬平米。07-09年土地供應(yīng)量萬平米未來房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，投資客戶增加101.17188.6624047.28第三章區(qū)域房地產(chǎn)特征1.承德土地市場成交量分析2.承德開發(fā)商分析3.承德價格分析4.承德客戶群分析 處于第一梯隊的外地實力企業(yè)由于產(chǎn)品品質(zhì)較好和創(chuàng)新較多，在鄭州市場上形成了一定程度的品牌知名度，積累了一定品牌價值（天山水榭花都） 處于第二梯隊的本地知名企業(yè)由于對本地消費者需求的準(zhǔn)確把握，雖然形成了一定的品牌知名度，但是品牌價值較低。（新世家）鑫苑、順弛、綠地、建業(yè)等品牌開發(fā)商金源、布瑞克、漢飛、開元等知名開發(fā)商其他中小企業(yè)第一梯隊核心競爭力：品牌、產(chǎn)品創(chuàng)新能力第二梯隊核心競爭力：對本地市場的把握目前房地產(chǎn)開發(fā)商均屬于第二梯隊目前房地產(chǎn)開發(fā)商均屬于第二梯隊 省內(nèi)實力開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐承德市場 河北天山房地產(chǎn)，以高端為主，08年進(jìn)入承德，建筑面積23萬平方米。 隆基泰禾實業(yè)集團(tuán)，以薄利多銷項目為主 宏達(dá)房地產(chǎn)，以中高檔項目位置 鳳凰山房地產(chǎn)，以高端項目為主第三章區(qū)域房地產(chǎn)特征1.承德土地市場成交量分析2.承德開發(fā)商分析3.承德價格分析4.承德客戶群分析 10年市場整體價格達(dá)到5400元/平米的水平，其價格漲幅較大。 11年市場價格區(qū)間6000-12000元/平米價格一路上行且漲幅較大 商品住宅中07年90平米以下占住宅供應(yīng)量的14%，08年由于小戶型集中放量，90平米以下已占到40%，目前現(xiàn)狀市場中，90平米以下的有所減少，占總市場的27% 別墅在商品住宅中07年占比約13.16%，且全部集中于雙橋區(qū)，08年市區(qū)無別墅供應(yīng)。高密度住宅頻頻亮相，低密度住宅缺乏三年內(nèi)各面積區(qū)間比例第三章區(qū)域房地產(chǎn)特征1.承德土地市場成交量分析2.承德開發(fā)商分析3.承德價格分析4.承德客戶特征分析 客戶特征 承德市場的高端客戶以本地客戶為主，外地客戶比例在逐年增加 市區(qū)的客戶以大型企業(yè)的中高層及公務(wù)員居多，包括承鋼、電場、電力局、醫(yī)院等 下面縣市的客戶以私企老板居多，主要是礦主（鐵礦、金礦、煤礦等） 客戶比例呈啞鈴型結(jié)構(gòu)，頂端客戶群數(shù)量有限客群呈啞鈴型結(jié)構(gòu)，高端客戶以本地居多第四章競爭項目分析1.各項目基本信息2競爭項目分析3.針對本案對比第四章競爭項目分析1.各項目基本信息2.競爭項目分析3.針對本案對比雙橋區(qū)項目概括建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡約為主，大多無明顯的建筑風(fēng)格特色目前市場上僅天山水榭花都、歐尚風(fēng)景以歐式風(fēng)格為主，定位市場高端天山水榭花都陽光四季城港灣花園現(xiàn)代簡約為主，大部分無明顯風(fēng)格 容積率大多在2.5以上，高層為主，少量項目有低密度產(chǎn)品 建筑排布呈陣列式或圍合式 大多配以底商及幼兒園等設(shè)施 集中商業(yè)較少，僅天山水榭花都規(guī)劃5萬平米左右商業(yè)德潤莊園港灣花園御龍翰府以小高層，高層產(chǎn)品為主，容積率略低于主城區(qū) 戶型較為單一 主要以二居、三居為主，少量項目如天山水榭花都有贈送面積 贈送面積戶型受歡迎 客戶注重戶型的性價比優(yōu)勢，喜歡實用面積較大的戶型，如天山水榭花都90平贈20平面積的戶型暢銷 重視朝向 市場上認(rèn)可南北向戶型，僅武陽麗園出現(xiàn)純北向戶型，但因其價格較低，固不太敏感?，F(xiàn)代城：三室二廳102平米水榭花都：二室二廳90平米，贈40平米戶型較為單一，重視南向朝向 從客戶來源來看，主要以本市的事業(yè)機(jī)關(guān)單位、私營業(yè)主、拆遷戶及外縣的礦主為主，其中，拆遷戶成為普通住宅的購買主力軍 雙橋區(qū)作為承德老城區(qū)，總體項目檔次及價格較高，其購買客群偏中高端15%20%15%20%20%客戶多為中高端客戶從年齡來看，30-50歲客戶是市場的主力軍，占市場的50%，50歲以上客戶購買力也不示弱占15%.主要客群在30-50歲之間10%15%35%<#004699'>25%15% 市政府南遷，重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域 供應(yīng)量大而集中，未來城市主要住宅區(qū) 拆遷力度大，未來供地充足第四章競爭項目分析1.各項目基本信息2競爭項目分析3.針對本案對比4.1.1天山水榭花都規(guī)劃承德??天山水榭花都，占地80845平方米，建筑面積23萬平米，打造鬧市中的低密度住宅4.1.2天山水榭花都位置目前從北京開車至承德需2.5個小時，09年9月京承高速修通后僅需1.5個小時，待京承城際鐵路通車后，從北京到承德僅需50分鐘。北京——-承德，一小時生活圈指日可待。項目周邊交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，開車出行各處都十分方便快捷。門口就有6、10、16、26、28、118路等多條公交路線。。多條交通主干道交相貫穿其間，距離市中心廣場約1500米，距離避暑山莊約2000米，市中心高端住宅，低端決定價值市場稀缺的西班牙風(fēng)情建筑群 建筑特色 布局依照地形，錯落有致 紅色坡屋頂、圓弧檐口，、文化石外墻、馬蹄窗、弧型墻及一步陽臺，卷拱、陶瓦、氣孔配合文化石與手抹墻面承德首席臺地水景園林 園林依勢而建，同時融溪水、跌水、疊水、薄水于一體，營造出“隱、閑、散”的生活意境，構(gòu)筑承德首席臺地水景園林 馬德里、風(fēng)景山城以及濱海城市三大南歐主題景觀組團(tuán)，將建筑、環(huán)境、自然、人文交融提煉，通過藝術(shù)的排布，形成清晰的景觀軸線，貫穿小區(qū)南北 充分考量地塊的特質(zhì)，結(jié)合國際最新規(guī)劃理念，通過大量水景的打造，將水系最大限度的引入整個社區(qū)，并一直延伸到社區(qū)每一個角落，豐富水系隨著原生的地貌變化起伏有致，渾然天成，把“碧、漾、游、趣”的園林精髓發(fā)揮得淋漓盡致實力團(tuán)隊建筑設(shè)計：【澳大利亞伯濤】澳大利亞最大的建筑設(shè)計公司，1999年世界建筑雜志的排名第八位園林設(shè)計：【美國貝爾高林】在全世界規(guī)劃設(shè)計的專業(yè)界中保持領(lǐng)導(dǎo)地位，20年獲獎超過百余項物業(yè)管理：【天山物業(yè)】國家三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，先后三年榮獲省級、國家級多項榮譽(yù)開發(fā)商：【天山地產(chǎn)】河北天山集團(tuán)創(chuàng)始于1980年，總部設(shè)在石家莊，下設(shè)十三個全資子公司和多個工業(yè)園區(qū)，擁有員工一萬多名，集建筑、房地產(chǎn)開發(fā)、高科技工業(yè)發(fā)展、市政工程、質(zhì)量檢測、物業(yè)管理、休閑娛樂為一體，具備國家建筑總承包一級資質(zhì)、國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，2006年躋身“石家莊市百強(qiáng)企業(yè)前十名”，系河北省重點扶持的民營企業(yè)之一營銷代理：【合富輝煌】業(yè)內(nèi)知名營銷代理商實力團(tuán)隊聯(lián)手打造 一期開盤2棟，二期已開售3棟都已基本售罄 自2008年8月開盤至今，月均銷售量3700平米，月均銷售套數(shù)20-30套 項目一期推出花園洋房和13#小高層、14#高層，花園洋房以大面積的贈送，6500元/平米的高性價比給市場帶來驚喜，去化速度較快，是最早售罄的部分 小高層和高層以7000元/平米加贈送面積的方式贏得了市場認(rèn)可，實現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，目前均價價格已達(dá)到8500元/平米，最高價格達(dá)到15000元/平米。銷售情況整體平穩(wěn) 客戶特征 年齡：35-45歲 家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主 客戶來源：90%本地客戶，包含市區(qū)及外縣；10%外地客戶，北京投資客戶為主 職業(yè)特征：大部分私企老板，主要是礦主，少部分公務(wù)員，包括電力局、醫(yī)院等 客戶偏好：40歲以上客戶傾向于低密度產(chǎn)品，關(guān)注立面和戶型客戶以私企老板、礦主、公務(wù)員為主4.1.3天山水榭花都產(chǎn)品分析承德??天山水榭花都，俊秀的三角屋頂，赭褐色建筑立面，透出西班牙宮廷貴族般獨有的高貴浪漫，錯落有致的建筑結(jié)構(gòu)、高低錯落的布局、通透的陽臺和通達(dá)的列柱、豐富的虛實對比、柔和的色彩序列、質(zhì)樸的材料搭配細(xì)膩的裝飾點綴，諸多元素完美結(jié)合，打破了傳統(tǒng)居住建筑呆板的格局，使得建筑整體上更富有層次。濃郁的西班牙氣息更深化了優(yōu)雅的品位，讓您在品味生活之時，亦會深深領(lǐng)悟到宮廷貴族的特權(quán)。承德天山水榭花都14號樓高層A戶型（標(biāo)準(zhǔn)層）3室2廳1衛(wèi)1廚119.11㎡贈送面積達(dá)到15-0平米客廳和餐廳相連，大大增加客戶的使用面積名廚明衛(wèi)設(shè)計通風(fēng)采光效果更佳戶型基本方正，雙南向臥室，通風(fēng)采光效果好，戶型線路流暢，動靜分離。臥室能做到干濕分離室內(nèi)全是剪力墻結(jié)構(gòu)，自由空間較少，陽臺空間過大，使用率不高承德天山水榭花都13號樓小高層E戶型2室2廳2衛(wèi)1廚105.60㎡戶型實用率不高，進(jìn)深過長，不能完全得到日照，客廳和餐廳為一體，客戶活動受到限制戶型功能房搭配合理，雙南向臥室，采光效果好，明廚名衛(wèi)，通風(fēng)效果好。能做到動靜分離。贈送面積能到10平米客廳和餐廳為一體功能區(qū)公用，客戶活動受到限制樓梯的設(shè)計大大增加戶型的是使用率承德天山水榭花都13號樓小高層B戶型1室1廳1衛(wèi)1廚60.80㎡戶型設(shè)計獨特，中間陽臺設(shè)置，花園做到戶內(nèi)，名廚明衛(wèi)。通風(fēng)好，客廳和餐廳相連，舒適度提高。戶型進(jìn)深過長，廚房和衛(wèi)生間布局不合理，沒有做到污靜分離，陽臺設(shè)在中間大大減少空間的使用率。沒有贈送面積雙南向臥室，采光好陽臺的設(shè)計減少空間使用率，使空間布局不合理4.1.3天山水榭花swot分析優(yōu)勢危機(jī)機(jī)會劣勢 項目自身位置優(yōu)越，處于雙橋區(qū)市中心，使項目交通，教育，醫(yī)療等配套十分完善，增加項目價值。 天山開發(fā)商是河北有名的開發(fā)商，品牌的樹立對項目發(fā)展有極大的幫助。 項目本身為低密度住宅，承德市場缺乏，低密度住宅發(fā)展前景好。 項目附加值夠多，能夠吸引客戶 相對獨立的商業(yè)配套，包含酒店、商業(yè)街，獨棟商業(yè)，促進(jìn)價值提高 項目本身戶型設(shè)計有一些缺點，進(jìn)深長是共同點。 項目定位為高端，服務(wù)于高端客戶，像低端和中端客戶無法滿足。 周邊的烈士陵園對項目產(chǎn)生一定負(fù)面影響 戶型設(shè)計可以向提高使用率的方向發(fā)展。 城區(qū)南遷開發(fā)區(qū)。老城區(qū)作為旅游區(qū)，升值潛力可以得到提升。 可以發(fā)展自身項目的配套設(shè)施，提升項目自身價值。 低密度產(chǎn)品去化速度慢，影響開發(fā)商回款，不方便滾動開發(fā)。天山水榭花都新世家 位置：位于雙橋區(qū)老城區(qū)翠橋路西側(cè)，交通，配套十分完善。 配套：最近的超市，學(xué)校，醫(yī)院等配套只需要十分鐘車程。 產(chǎn)品：項目自身以低密度產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品為輔。打造宮廷貴族的生活氣氛 周邊環(huán)境：多以老舊小區(qū)為主，沒有較大的園林和水系。 位置：處于承德雙橋區(qū)開發(fā)區(qū)市政府西側(cè)。前交通配套基本完善。 配套：由于是開發(fā)區(qū)。目前規(guī)劃有限，沒有大型的超市，醫(yī)院，學(xué)校，最近的大學(xué)城也要十分鐘車程。 產(chǎn)品：本案多以高層為主，花園洋房為輔。打造觀景大宅。 周邊環(huán)境：本案西邊緊靠五烈河，東邊九華山，風(fēng)景空氣都十分不錯。第五章承德未來發(fā)展規(guī)劃承德加快建設(shè)國際旅游城市加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)彰顯魅力多年來，承德依托“三北”防護(hù)林體系建設(shè)，實施了退耕還林、京津風(fēng)沙源治理等林業(yè)重點工程，以庫區(qū)周圍、風(fēng)沙前沿、河流源頭等生態(tài)脆弱區(qū)和環(huán)城鎮(zhèn)周圍生態(tài)敏感區(qū)為重點，進(jìn)行綜合治理，初步建成了灤河上游水源涵養(yǎng)林、沿邊沿壩防風(fēng)固沙林